Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме
Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.
Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.
Конфликты жителей с УК
Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.
Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.
Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.
Эксперты в статье
- Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
- Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
- Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
- Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»
Причины для смены УК
Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.
Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:
- не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
- не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
- не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
- не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
- некачественно проводит ремонт общественных зон;
- не реагирует на жалобы собственников жилья;
- завышает стоимость проведенных работ;
- отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».
Законные основания для смены УК
Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».
Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.
Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:
- Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
- Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
- УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.
Доказательства некачественной работы УК
Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:
- частные или коллективные претензии собственников;
- документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
- выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
- фотографии и видеосъемка;
- результаты анализов независимых экспертиз;
- копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.
«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.
Соберите доказательства некачественной работы УК
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Выбор новой УК
После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.
Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.
Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками
«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.
Собрание собственников
Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.
Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.
«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.
За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».
Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.
Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.
После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.
Не забудьте составить протокол собрания
(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)
Уведомление жильцов и старой УК
Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.
Новая УК
Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.
Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.
Что такое управляющая компания и какие услуги она оказывает?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которую нанимают собственники многоквартирного дома и которая оказывает услуги по профессиональному управлению имуществом дома.
К числу обязанностей компании относятся обеспечение пожарной безопасности, ремонт общего имущества (подъезды, лифты и систем электро- водоснабжения и отопления), устранение аварий и их последствий, уборка подъездов, уборка и благоустройство прилегающей территории, вывоз мусора, установка и эксплуатация счетчиков. Полный перечень услуг, которые оказывает управляющая компания, содержится в договоре с собственниками многоквартирного дома, а также в ежемесячных квитанциях.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
Если вы систематически обнаруживаете в своей квитанции услуги, которые не оказываются по факту, управляющая компания (УК) некачественно обслуживает дом или необоснованно завышает квартплату, следует обдумать возможность найма другой организации.
Для того, чтобы адекватно оценить необходимость замены УК, стоит выписать из договора с УК и квитанций все оказываемые услуги, и составить список претензий по каждой из услуг. По каждому из пунктов можно написать жалобы непосредственно в УК. Если компания не реагирует, на следующем этапе можно самостоятельно или совместно с другими жильцами обратиться в надзорные органы (Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру). После того когда наберется значительное количество официальных свидетельств неудовлетворительной работы УК, можно начинать процедуру ее замены.
Но стоит подготовиться к тому, что этот процесс займет немало времени и потребует поддержки со стороны большинства собственников дома.
Какие бывают разновидности управляющих компаний?
Существуют несколько видов управляющих компаний, в зависимости от способа которым они были наняты. От этого будет зависеть алгоритм действий для ее замены.
Вариант 1. В большинстве случаев УК избирается на общем собрании собственников многоквартирного дома. Договор заключается на срок от 1 до 5 лет.
Вариант 2. Если жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, это сделает муниципалитет через открытый конкурс. О результатах муниципалитет сообщает собственникам, которые обязаны заключить договор с этой организацией. Срок договора не может превышать 3 лет. В этом случае можно поменять УК через собрание собственников жилья. Причем в отличие от предыдущего варианта, формальных оснований (таких как неудовлетворительная работа УК или нарушения) не требуется — достаточно решения большинства собственников.
Вариант 3. Еще одна разновидность организаций — это временные управляющие компании. Они могут быть назначены застройщиком после сдачи дома в эксплуатацию на срок не больше 3 месяцев. Временные УК оказывают коммунальные услуги до момента, когда собственники подпишут договор с постоянной УК.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
Договор с управляющей компанией может быть расторгнут по следующим причинам:
-
Истекает срок действия договора
В большинстве случаев договорами предусмотрено автоматическое продление, если жильцы не заявят о своем намерении отказаться от услуг компании и не продлевать договор. Подобное решение может быть принято в ходе собрания собственников многоквартирного дома;
-
Условия договора дают возможность расторжения
Следует внимательно изучить текст договора с управляющей компанией на предмет дополнительных причины для расторжения;
- УК не выполняет свои обязанности
Если УК не оказывает услуги в полном объеме или делает это некачественно, собственники имеют право расторгнуть договор в одностороннем порядке. Для этого потребуется собрать свидетельства невыполнения УК своих обязательств (копии жалоб в прокуратуру, Роспотребнадзор и контролирующие органы);
- Смена способа управления домом
В любой момент собственники могут поменять способ управления имуществом домом, например, на товарищество собственников жилья (ТСЖ). В этом случае договор со старой УК может быть расторгнут, а ТСЖ наймет новую организацию.
Можно ли отказаться от услуг компании, если она формально ничего не нарушает?
В данном случае отказаться от услуг управляющей компании можно только после окончания срока договора. Досрочно расторгнуть договор удастся только по решению суда или по соглашению с представителями УК.
Исключение составляет случай, если УК назначена муниципалитетом по результатам открытого конкурса. Тогда заметить УК можно через голосование общего собрания собственников, даже если компания не допускала формальных нарушений.
Как поменять управляющую компанию: пошаговая инструкция
Шаг 1. Составить список претензий к действующей управляющей компании и собрать свидетельства нарушений (копии жалоб в УК, Роспотребназор и контролирующие органы).
Шаг 2. Обсудить ситуацию с другими жильцами и создать инициативную группу жильцов.
Шаг 3. Подобрать новую управляющую компанию. Следует внимательно изучить рейтинги управляющих компаний и прочитать отзывы. В особенности стоит обратить внимание на официальный сайт потенциальных кандидатов, наличие у них необходимых документов (прежде всего, лицензии). Посмотрите на состояние обслуживаемых этими компаниями домов — это поможет получить объективное представление о работе УК. После того, как сформирован список понравившихся компаний, можно обратиться к ним с просьбой составить план работ по вашему дому, а также дать информацию о тарифах.
Шаг 4. Составить повестку общего собрания собственников, которая должна включать вопрос расторжения договора с текущей управляющей компанией. Кроме того, желательно сразу же внести в повестку вопрос о выборе новой компании, сроках передачи ей всей документации и остатка денежных средств.
При этом нужно определиться с основанием для расторжения договора: истечение срока, нарушение управляющей компанией условий договора или смена способа управления домом.
Шаг 5. Провести общее собрание собственников многоквартирного дома и зафиксировать решения в итоговом протоколе. Данное мероприятие требует соблюдения большого количества формальностей, поэтому помощь профессионального юриста может оказаться полезной.
Шаг 6. В течение 5 дней уведомить о результатах собрания текущую управляющую компанию. К уведомлению нужно приложить копию итогового протокола общего собрания.
Также в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию пакет документов:
- оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
- реестр собственников жилых помещений дома;
- реестр уведомления собственников о проведении собрания;
- оригинал бланков голосования;
- реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Шаг 7. Направить копии протоколов собрания в новую управляющую компанию.
Шаг 8. Новая управляющая компания подписывает договор обслуживания с каждым собственником.
Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
В этом случае собственники могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд. К жалобе следует приложить все документы, которые подтверждают допущенные управляющей компанией нарушения.
Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.
Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений
Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.
В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.
Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.
Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
Разбор ошибок при составлении договора управления МКД
Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ
Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.
Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.
О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.
Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.
Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении
Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.
Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.
Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения
Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий
Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.
Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).
Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).
В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.
К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.
Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).
Договор управления как доказательство реализации решения ОСС
Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.
О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).
После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:
- техническую документацию;
- иные связанные с управлением домом документы;
- ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
- электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
- иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).
Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.
Поделитесь положительным опытом смены УО
Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.
Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.
На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.
Содержание
- Памятка Как перейти из одной управляющей компании в другую — Свердловский район: пошаговая инструкция
- Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
- В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
- Срок передачи технической документации при смене управляющей компании
- Когда платить в новую УК
- Какие могут быть основания для расторжения договора?
- Порядок действий для смены управляющей компании
- Сколько раз можно перейти из одной управляющей компании в другую?
Когда у вас есть несогласие с условиями предоставления услуг текущей управляющей компании или качеством ее работы, либо вы просто хотите перейти к другим управляющим, то вам поможет наша пошаговая инструкция.
Перед тем как задуматься о смене управляющей компании, стоит подробно изучить условия договора, который заключен с текущей компанией. Узнайте, сколько предусмотрено сроков для расторжения договора и какие действия могут быть основанием для расторжения.
В случаях, когда вы уверены, что управляющая компания не соблюдает положения договора, вы можете решиться на такой шаг. Однако, перед тем, как подписывать документы с новой управляющей компанией, стоит формально уведомить текущую компанию о желании сменить ее на другую.
- Подготовьте пакет документов, который вам понадобится для передачи управления. Обычно это техническая документация, состояние учета начислений и платежей, а также информация о состоянии домов и придомовой территории.
- Проверьте сроки расторжения договора с текущей управляющей компанией и узнайте, какие условия для этого необходимо выполнить.
- Заключите договор с новой управляющей компанией. При этом обратите внимание на то, чтобы предоставляемые услуги и стоимость не отличались от предыдущей компании, если вы планируете сохранить прежние условия.
- Подпишите с новой компанией акт приема-передачи управления и внесите все необходимые изменения в счета и рассчеты начислений.
- Уведомите всех собственников жилья о произошедшей смене управляющей компании и ее причинах.
Если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья, вам следует обратиться в суд для защиты своих прав. Для этого вам понадобится накопить существенное количество доказательств нарушения и несоблюдения управляющей компанией положений договора.
Не платить управляющей компании за услуги до ее перехода имеет право каждый собственник жилья. Однако, это может быть связано с определенными рисками и последствиями, поэтому стоит обдумать данное решение и консультироваться с профессионалами в данной области.
В случае отказа предыдущей управляющей компании от передачи документации новой компании, вы можете обратиться в орган по управлению ЖКХ для защиты своих прав.
Важно помнить, что в каждом случае процедура перехода от одной управляющей компании к другой может быть различной. Поэтому, прежде чем принимать окончательное решение о смене управляющей компании, стоит внимательно ознакомиться с действующим законодательством и получить консультацию специалистов в данной области.
Памятка Как перейти из одной управляющей компании в другую — Свердловский район: пошаговая инструкция
При смене управляющей компании в Свердловском районе следует поменять договор по основаниям, предусмотренным в законодательстве. Срок передачи компании не может быть формально ограничен, однако рекомендуется уведомить о переходе в новую управляющую компанию заранее, чтобы избежать проблем и несогласий между старой и новой компаниями.
Для расторжения договора со старой управляющей компанией необходимо быть уверенными в своем решении и задуматься о том, какие причины могут повлиять на отказ предыдущей компании выполнять решения общего собрания собственников жилья. Если возникают вопросы или проблемы с новой компанией, следует обратиться к ней с просьбой разобраться в ситуации и решить возникшие проблемы.
Для перехода к новой управляющей компании необходимо заключить договор на оказание услуг по управлению многоквартирным домом. В договоре должны быть указаны все детали и условия сотрудничества. Техническая документация и порядок передачи информации от старой компании к новой также должны быть оговорены в договоре.
- Определиться с выбором новой управляющей компании.
- Согласовать условия сотрудничества и подписать договор с новой компанией.
- Информировать старую компанию о расторжении договора и переходе к новой компании.
- Оформить все необходимые документы для перехода и передачи информации.
- Провести технический осмотр и предоставить новой компании доступ к необходимой информации.
- После завершения формальностей начать платить новой компании за оказываемые услуги по управлению.
Что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья?
Если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья, необходимо собрать все доказательства этого факта. Это могут быть записи со собраний, протоколы, а также письменные уведомления об исполнении решений, которые были направлены управляющей компании.
Если управляющая компания формально отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья, то есть отказывается принять у них плату за оказываемые услуги или отказывается передать документацию о состоянии дома, то в первую очередь нужно обратиться в соответствующие органы или инстанции, ответственные за контроль за деятельностью управляющих компаний.
В случаях, когда предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья, поменять ее можно путем расторжения договора и перехода к работе с новой компанией. Для этого необходимо оценить техническое состояние жилого фонда, определить сроки и порядок смены управляющей компании, а также обязательные документы, которые должны быть предоставлены при переходе.
Если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья, стоит также задуматься, по каким основаниям она делает это. Возможно, она не получает достаточной оплаты за оказываемые услуги, либо считает, что решения общего собрания собственников жилья не являются обоснованными или законными.
Если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья, новая управляющая компания может быть выбрана с учетом определенных критериев. Например, можно обратиться к знакомым, родственникам или коллегам, у которых уже был опыт работы с определенной управляющей компанией и получить от них рекомендации.
Кроме того, при переходе к новой управляющей компании следует внимательно ознакомиться с договором на предоставление услуг. В нем должны быть указаны сроки, порядок и условия выполнения работ, а также ответственность сторон за нарушение условий договора.
Какие сроки могут быть при смене управляющей компании? Сроки могут быть разными и зависят от региона. В связи с этим, перед подписанием договора стоит оценить время, которое понадобится для перехода от старой управляющей компании к новой. Также необходимо учитывать возможность технической паузы между сменой управляющих компаний.
Выводя на рынок конкуренцию, переход на услуги новой, более квалифицированной управляющей компании, позволяет улучшить условия содержания и эксплуатации жилого фонда, предоставление дополнительных сервисов и услуг собственникам жилья, а также эффективно решать возникающие проблемы и конфликты.
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании?
Существует несколько оснований, по которым стоит задуматься о смене управляющей компании. Во-первых, если текущая управляющая компания не выполняет свои обязательства, нарушает технической и иной характер, либо формально отказывается от передачи документов и другой документации новой управляющей компании.
Кроме того, при переходе от одной управляющей компании к другой могут возникнуть различные проблемы, связанные с порядком передачи документов и услуг. Например, предыдущая управляющая компания может не предоставить необходимые документы или не перечислить финансовые средства на счёт новой управляющей компании.
Когда управляющая компания не выполняет решения общего собрания собственников жилья, это также может быть основанием для расторжения договора с ней и выбора новой управляющей компании. Помимо этого, если текущая управляющая компания оказывает плохое качество услуг или не справляется с обязанностями, то стоит рассмотреть возможность смены управляющей компании.
Переход от одной управляющей компании к другой может потребовать определенных действий и документов. Необходимо составить заявление о расторжении договора с текущей управляющей компанией и заключить новый договор с выбранной управляющей компанией. Также потребуется провести собрание собственников жилья для принятия соответствующих решений и оформления всей необходимой документации.
Срок передачи технической документации при смене управляющей компании
При смене управляющей компании важно знать, в какие сроки должна быть передана техническая документация. Эта информация важна как для управляющей компании, которая уходит, так и для новой компании, которая будет вести управление домом.
Обычно срок передачи технической документации определяется в договоре между управляющими компаниями. Он может варьироваться в зависимости от разновидности документов и наличия особенных условий. В некоторых случаях срок может быть установлен сторонами самостоятельно.
Важно помнить, что при смене управляющей компании все документы, связанные с управлением домом, должны быть переданы новой компании формально и полностью. Это включает в себя техническую документацию, акты выполненных работ, планы и проекты и другую аналогичную документацию.
Если предыдущая управляющая компания отказывается передать техническую документацию или не выполняет свои обязательства по передаче, то в этом случае стоит обратиться к юристу или в органы государственной власти, которые могут принять меры по защите ваших прав.
Если смена управляющей компании произошла по решению общего собрания собственников жилья, то имеется основание для расторжения договора с предыдущей компанией. В данном случае, когда предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решение общего собрания, можно оспорить это решение в суде и требовать его принудительного исполнения.
Когда платить в новую УК
Переход из одной управляющей компании в другую требует определенных действий и формально оформленной процедуры смены УК. Но что делать с оплатой за услуги управляющей компании во время перехода?
При смене управляющей компании может возникнуть вопрос о том, когда и кому платить. Если действующий договор с предыдущей УК еще не расторгнут и она продолжает свою работу, то оплата за услуги должна быть произведена в предусмотренные сроки в соответствии с документацией. В случае, если предыдущая УК отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья, можно задуматься о том, стоит ли платить за их услуги.
При переходе к новой управляющей компании, сроки оплаты могут быть изменены в соответствии с договором перехода и оговоренными условиями. Также возможно, что новая управляющая компания может предложить свои собственные условия оплаты, о которых необходимо договориться отдельно.
Однако, необходимо проверить документы и основания для смены управляющей компании. В случае, если компания была незаконно выбрана или документация и условия перехода не соответствуют действующему законодательству, можно обратиться к юристу или органам государственной власти для защиты своих прав.
В разных случаях могут быть разные формы и порядок передачи технической документации и информации от старой управляющей компании к новой. Если предыдущая управляющая компания отказывается формально передать все необходимые документы и информацию, то можно обратиться к соответствующим органам и подать жалобу.
Важно помнить, что переход между управляющими компаниями может быть сложным процессом, и зачастую требует внимательности и знания со стороны собственников жилья. Поэтому стоит задуматься о том, сколько стоит переход в новую УК и какие условия оплаты действуют в данном случае.
Какие могут быть основания для расторжения договора?
При переходе из одной управляющей компании в другую, стоит задуматься о возможных основаниях для расторжения договора с предыдущей компанией. В каких случаях можно отказаться от услуг текущей управляющей компании и перейти в новую? И какие действия следует предпринять для смены управляющей компании?
Основания для расторжения договора могут быть разными. Во-первых, если текущая управляющая компания не выполняет свои обязательства, нарушает решения общего собрания собственников жилья или не оказывает услуги в полном объеме, можно задуматься о смене компании.
Во-вторых, при смене управляющей компании необходимо учесть техническую сторону вопроса. Сколько времени займет передача документации и какие документы нужно поменять при переходе в новую компанию? Стоит также выяснить, какие услуги предоставляет новая управляющая компания и какие разновидности договоров существуют.
Формально, договор с текущей компанией можно расторгнуть в случае, если она не исполняет свои обязательства в течение срока действия договора. Однако, чтобы избежать возможных проблем, прежде чем отказаться от услуг управляющей компании, стоит ознакомиться с действующим законодательством и проверить наличие особых условий в договоре.
Таким образом, основания для расторжения договора могут быть разными. Главное – внимательно изучить ситуацию, анализировать действия управляющей компании и быть готовым к переходу в новую компанию, если текущая не удовлетворяет требованиям собственников жилья.
Порядок действий для смены управляющей компании
Если вы задумались о смене управляющей компании, вам стоит формально отказаться от услуг текущей компании и поменять ее на новую. Но какие действия нужно предпринять для этого?
В первую очередь, необходимо проверить, если ли основания для смены управляющей компании. Возможные основания могут быть различные, от нарушения срока подписания договора до неправильного исполнения услуг. Если вы убедились, что у вас есть основания для смены, то можно приступать к действиям.
Порядок смены управляющей компании может различаться в разных случаях, но в большинстве случаев он включает следующие шаги:
- Сбор необходимой документации. Вам потребуется собрать все документы, связанные с текущей управляющей компанией, например, договор и техническую документацию. Также важно иметь документы, подтверждающие основания для смены компании.
- Подготовка нового договора с управляющей компанией. Вам нужно будет составить новый договор с новой компанией, устанавливающий условия предоставления услуг.
- Передача документов и технической документации. После подписания нового договора, вы должны передать все необходимые документы и техническую документацию новой компании.
- Оплата услуг новой управляющей компании. После перехода на новую компанию вы должны начать платить за услуги новой управляющей компании.
Срок перехода на новую управляющую компанию может различаться. Обычно это занимает от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от сложности процедуры и загруженности компаний.
Важно отметить, что не следует пренебрегать законодательством и действовать без соблюдения установленных правил при смене управляющей компании. Также стоит учитывать, что услуги разных управляющих компаний могут различаться по качеству и стоимости, поэтому перед сменой компании следует тщательно выбрать нового исполнителя.
Сколько раз можно перейти из одной управляющей компании в другую?
Переход из одной управляющей компании в другую возможен, однако стоит помнить, что смены управляющих компаний могут быть достаточно сложными и требуют определенных действий со стороны собственников жилья.
При расторжении договора с управляющей компанией и переходе в новую компанию необходимо учитывать ряд оснований и формальностей. Смена управляющей компании может произойти по инициативе собственников жилья или по решению общего собрания собственников.
Когда возникает необходимость поменять управляющую компанию, стоит задуматься о сроке, в котором планируется осуществить переход. Также необходимо узнать, какие документы необходимо предоставить при передаче договора от предыдущей управляющей компании к новой.
При переходе в новую управляющую компанию, собственники жилья должны учитывать, что могут потребоваться определенные действия, какие услуги она будет предоставлять, и сколько придется платить за эти услуги.
Также возникает вопрос о том, что делать, если предыдущая управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников жилья. В таких случаях необходимо обратиться в суд и обосновать причины отказа предыдущей компании в исполнении решений общего собрания.
Все эти вопросы и действия должны осуществляться в соответствии с действующей документацией и законодательством, чтобы переход из одной управляющей компании в другую происходил без нарушений и проблем.
18.10.2016
1. Выбираем альтернативную управляющую компанию
Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.
2. Выбираем способ смены УК
Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.
Основные способы смены УК:
1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.
2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.
4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.
5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.
Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс — если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.
3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме
Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.
1) Подготавливаем повестку собрания.
В повестку собрания необходимо включить вопросы о:
а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,
б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,
в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,
г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,
д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),
Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).
е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.
2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.
Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.
Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.
Не забываем вести реестр уведомлений
В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один — два свидетеля оставляют свои подписи.
Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).
3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.
С 1 июля 2015 года упразднен реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же Бланк Решения.
4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.
5) Составляем протокол собрания.
6) Уведомляем собственников о результатах собрания.
Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.
4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили
В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.
Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).
5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией
Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.
Рекомендуем подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
6. С какого момента платить в новую УК
В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации.