Руководство пользователя личного кабинета застройщика

Комплексная информационная система Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в части реализации подсистемы «Проектные декларации долевого строительства»

полное наименование АИС

КИС Минстроя России в части подсистемы «Проектные декларации долевого строительства»

сокращенное наименование АИС

РУКОВОДСТВО ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

Личного кабинета Застройщика

На __ листах

Москва 2017

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Назначение

Настоящее руководство пользователя определяет общие принципы работы застройщика в Подсистеме «Проектные декларации долевого строительства» (далее по тексту – Подсистема) комплексной информационной системы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Область распространения документа

Предназначен для использования застройщиками.

Перечень терминов и сокращений

В данном документе применяются термины и сокращения, представленные в таблице 1.

Таблица – Перечень терминов и сокращений

Сокращенное наименование	Полное наименование	Определение
ПД	Проектная декларация	Это официальный документ застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому эта декларация относится.
	Авторизация	Предоставление определенному лицу прав на выполнение определенных действий; а также процесс проверки (подтверждения) данных прав при попытке выполнения этих действий
	Режим редактирования	Режим работы с формой, при котором все или некоторые поля формы доступны для заполнения.
	Режим чтения	Режим работы с формой, при котором форма доступна только для просмотра без возможности заполнения полей или редактирования.
	Форма	HTML-документ в особом формате, обеспечивающий возможность пользователю внесения ручных данных в Подсистему
	Блок	Часть страницы, являющаяся логически независимой от остального наполнения.
ЕСИА	Федеральная государственная информационная система «Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме»
ЗОС	Заключение о соответствии	Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 указанного Федерального закона
Действующая ПД	Действующая проектная декларация	Проектная декларация, по которой выдано положительное заключение о соответствии, или зарегистрирован договор с первым участником долевого строительства, или заключение не требуется.
ДДУ	Договор долевого участия	Договор застройщика с первым участником долевого строительства
	Плагин CryptoPro	Стороннее ПО, обеспечивающее работу с ЭЦП.
	Пользователь	Конкретное лицо либо организация, использующее Подсистему для решения стоящих перед ним задач, обладающее определенной ролью.
	Роль	Совокупность прав доступа на объекты Подсистемы.
	Сотрудник	Пользователь, который прикреплен к организации.
РОИВ	Региональные органы исполнительной власти	Уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Фонд	Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
СНИЛС	Страховой номер индивидуального лицевого счета	Используется в качестве логина при авторизации через ЕСИА.
ЮЛ	Юридическое лицо
УКЭП	Усиленная квалифицированная электронная подпись
Минстрой России	Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
КИС Минстроя России	Комплексная информационная система Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации	Масштабируемая информационная система, предназначенная для комплексной автоматизации всех видов специальной деятельности Минстроя России.
Подсистема	Подсистема «Проектные декларации долевого строительства» в составе КИС Минстроя в части долевого строительства
ЛК	Личный кабинет
ЛКЗ	Личный кабинет застройщика
РФ	Российская Федерация
XML	eXtensible Markup Language	Расширяемый язык разметки.
PDF	Portable Document Format	Межплатформенный формат электронных документов.

Общие сведения о Подсистеме

Подсистема разработана в целях реализации положений части 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Подсистема предназначена для выполнения следующих задач:

заполнения застройщиками электронных форм новых проектных деклараций, по которым еще не зарегистрирован договор с первым участником долевого строительства (далее по тексту – новая декларация);

внесения изменений застройщиком в проектные декларации в случае изменения сведений о застройщике и (или) сведений об объектах долевого строительства;

внесения уполномоченными должностными лицами РОИВ сведений о заключении о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ или отказа в выдаче такого заключения;

ведения Реестра проектных деклараций;

взаимодействия с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства в части передачи в информационную систему Фонда сведений из электронных проектных деклараций в установленных законодательством РФ случаях;

выполнения контроля Минстроем России процесса подачи проектных деклараций и выдачи ЗОС.

Главным объектом Подсистемы является проектная декларация застройщика.

По мере выполнения действий пользователей в Подсистеме (застройщиков и РОИВ) проектной декларации присваиваются различные статусы. Возможные действия пользователей приведены в таблице 2.

Таблица – Действия в Подсистеме

Пользователь	Действие
Застройщик	Подача в РОИВ новой проектной декларации для получения ЗОС.
Застройщик	Внесение изменений в проектные декларации, созданные в Подсистеме, а также создание новых деклараций, у которых первый ДДУ уже был зарегистрирован ранее, для подачи по ним изменений в РОИВ.
РОИВ	Внесение сведений о заключении о соответствии (положительном или отрицательном).
РОИВ	Внесение информации по регистрации ДДУ.
РОИВ	Аннулирование заключения о соответствии (если ДДУ не зарегистрирован в установленный срок).
РОИВ	Перевод декларации в архив (при завершении контроля по объекту после его ввода в эксплуатацию).

Схема присвоения статусов представлена на рисунке ниже.

Рисунок – Статусы проектной декларации

При подаче новой декларации для получения ЗОС в Подсистеме будут выполнены следующие процессы:

1. После заполнения декларации и подписания УКЭП декларация будет автоматически направлена в РОИВ (определяется по местонахождению строящегося объекта). На e-mail сотрудников РОИВ поступит уведомление о поступлении новой декларации.
2. Сведения из проектной декларации будут автоматически переданы в Фонд.
3. Декларации будет присвоен статус «Новая».
4. Когда РОИВ приступит к проверке, декларации будет присвоен статус «В работе». На e-mail застройщика придет уведомление о смене статуса декларации.
5. После проверки застройщика и проектной декларации РОИВ внесет информацию по ЗОС. Соответственно, декларации будет присвоен статус «Положительное заключение» или «Отрицательное заключение». На e-mail застройщика придет уведомление о смене статуса декларации. Срок проверки декларации определяется законодательством РФ.
6. После внесения информации о положительном или отрицательном заключении сведения из проектной декларации будут автоматически переданы в Фонд.
7. Положительное заключение может быть аннулировано РОИВ, если застройщик своевременно не зарегистрирует первый ДДУ в порядке, предусмотренном законодательством РФ. В этом случае декларации будет присвоен статус «Заключение аннулировано». На e-mail застройщика придет уведомление о смене статуса декларации.
8. После внесения информации по зарегистрированному ДДУ декларации будет присвоен статус «ДДУ зарегистрирован».
9. После ввода объекта в эксплуатацию и завершения исполнения всех договоров долевого участия РОИВ завершает контроль над объектом и вносит информацию по разрешению на ввод эксплуатацию. Декларации будет присвоен статус «Архив».

	Примечание
Уведомления на e-mail отправляются всем пользователям Личного кабинета застройщика и сотрудникам РОИВ.

При внесении изменений в имеющиеся в Подсистеме декларации на e-mail сотрудников РОИВ будет направлено уведомление об изменениях. По декларациям, первый ДДУ у которых зарегистрирован после 20.10.2017г. в Фонд будут направлены сведения из измененных проектных деклараций.

При подаче декларации, по которой первый ДДУ уже был зарегистрирован, в Подсистеме будут выполнены следующие процессы:

После заполнения декларации застройщиком и подписания УКЭП декларация будет направлена в РОИВ (определяется по местонахождению строящегося объекта). Требования к заполнению формы будут определяться исходя из даты регистрации ДДУ.

Сведения из проектной декларации будут переданы в Фонд (только по декларациям, первый ДДУ у которых зарегистрирован после 20.10.2017г.).

Декларации будет присвоен статус «ДДУ зарегистрирован».

На e-mail сотрудников РОИВ будет направлено уведомление о внесении изменений в проектную декларацию.

После ввода объекта в эксплуатацию и завершения исполнения всех договоров долевого участия РОИВ завершает контроль над объектом и вносит информацию по разрешению на ввод эксплуатацию. Декларации будет присвоен статус «Архив».

Формы проектной декларации

Обязательность полей и их наличие на форме декларации зависит от даты регистрации ДДУ и даты выдачи разрешения на строительство (Таблица 3).

Таблица – Формы проектной декларации

Форма декларации	Действие формы	Требования к форме
Форма №1	ДДУ зарегистрирован до 01.01.2017г.	Обязательность полей на форме по приказу 996/пр, исключены разделы: 7, 21, 22, 23. Нумерация разделов на форме производится без вычета исключенных разделов.
Форма №2	ДДУ зарегистрирован с 01.01.2017г. по 30.06.2017г.	Обязательность полей на форме по приказу 996/пр без учета требований к уставному капиталу. Исключены разделы: 7.2, 21, 22, 23. Нумерация разделов на форме производится без вычета исключенных разделов.
Форма №3	ДДУ зарегистрирован с 01.07.2017г. по 20.10. 2017г.	Обязательность полей на форме по приказу 996/пр с учетом требований к уставному капиталу.
Форма №4	ДДУ зарегистрирован с 21.10.2017г.	Обязательность полей на форме с учетом требований Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ. В раздел 9 добавлен подраздел 9.3; в разделе 15.2 утратили силу столбцы 7-10; в разделе 16 утратил силу столбец 4; раздел 16.3 утратил силу; в раздел 19 добавлен подраздел 19.3; раздел 21 оформлен в новой редакции; разделы 22, 23 утратили силу. Нумерация разделов на форме производится с вычетом исключенных разделов.
Форма №5	Разрешение на строительство выдано с 01.07.2018г.	Обязательность полей на форме с учетом требований Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ. В раздел 9 добавлен подраздел 9.3; в разделе 15.2 утратили силу столбцы 7-10; в разделе 16 утратил силу столбец 4; раздел 16.3 утратил силу; в раздел 19 добавлен подраздел 19.3; раздел 21 оформлен в новой редакции; разделы 22, 23 утратили силу. Нумерация разделов на форме производится с вычетом исключенных разделов

Личный кабинет застройщика

Для работы застройщиков в Подсистеме используется Личный кабинет застройщика (далее по тексту – ЛКЗ).

В ЛКЗ возможна работа пользователей со следующими уровнями доступа (ролями):

1. Директор;
2. Администратор;
3. Сотрудник.

Вход пользователей в Подсистему осуществляется с использованием Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА).

Пользователь ЛКЗ работает в Подсистеме от имени юридического лица застройщика.

	Внимание
ЛКЗ создается только руководителем юридического лица застройщика. Для направления проектных деклараций в РОИВ необходима Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Порядок создания ЛКЗ в Подсистеме (выполняется руководителем юридического лица застройщика):

Зарегистрироваться в ЕСИА как физическое лицо (подтвержденная учетная запись). 1.Получить УКЭП для юридического лица 2.Зарегистрировать в ЕСИА юридическое лицо. 3.Выполнить вход в Подсистему – ЛКЗ будет создан автоматически. 4.При необходимости добавить пользователей (сотрудников и администраторов) в ЛКЗ. Все пользователи Подсистемы должны быть зарегистрированы в ЕСИА. Получить дополнительную информацию о регистрации в ЕСИА можно на сайте https://esia.gosuslugi.ru/registration/

Любому пользователю ЛКЗ доступны следующие функции Подсистемы:

просмотр всех деклараций и объектов застройщика;

просмотр сведений о застройщике;

создание, заполнение и сохранение черновиков проектных деклараций застройщика;

направление проектных деклараций в контролирующий орган для выдачи ЗОС;

внесение изменений в проектные декларации застройщика;

просмотр всех пользователей ЛКЗ.

Управление пользователями ЛКЗ включает добавление пользователя, изменение уровня доступа, блокировку доступа.

Функционал по управлению пользователями ЛКЗ описан в разделе .

ВХОД В ПОДСИСТЕМУ

В адресной строке браузера введите https://dol.minstroyrf.ru и перейдите по ссылке. Откроется главная страница Подсистемы. Нажмите кнопку «Вход» в правом верхнем углу.

	Внимание
Система оптимизирована для web-браузеров Google Chrome и Mozilla Firefox. Пожалуйста, используйте эти web-браузеры.

Рисунок – Главная страница

Нажмите на ссылку Авторизоваться через ЕСИА.

Рисунок – Авторизация

Откроется окно авторизации в ЕСИА, введите свои аутентификационные данные (СНИЛС, мобильный телефон или электронную почту) и нажмите на кнопку «Войти» (Рисунок ).

Рисунок – Авторизация через ЕСИА

После успешной авторизации в Подсистеме отобразится список ЛКЗ, к которым вы имеете доступ. Выберите ЛКЗ для входа (Рисунок ).

Рисунок – Список ЛКЗ для входа

После входа в ЛКЗ отобразится раздел со списком проектных деклараций застройщика (Рисунок ).

Рисунок – Главная страница ЛКЗ

При первом входе в Подсистему может отобразиться уведомление об успешной авторизации (Рисунок ). В этом случае для продолжения работы в адресной строке введите снова https://dol.minstroyrf.ru/ и обновите страницу.

Рисунок – Уведомление об успешной авторизации

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПОДСИСТЕМЫ

Меню

Доступ к разделам Подсистемы осуществляется с помощью горизонтального меню в верху страницы. Названия пунктов меню аналогичны названиям разделов.

Название открытого раздела отображается в меню голубым цветом.

Рисунок – Меню

Фильтрация

В каждом разделе Подсистемы предусмотрен режим отбора записей по определенным критериям. Справа от списка записей расположена панель фильтрации, которую можно скрыть и раскрыть.

Для работы с фильтрами нажмите на иконку лупы, при этом действии развернется блок параметров фильтрации. Повторное нажатие на иконку лупы скрывает блок фильтрации.

Рисунок – Вызов фильтра (панель фильтрации скрыта)

Рисунок – Панель фильтрации

Рисунок – Блок фильтра

Можно комбинировать поисковые фразы и параметры фильтрации.

	Порядок поиска и фильтрации:
Заполните поля фильтра. Нажмите на кнопку «Применить». В списке будут отображены только записи, удовлетворяющие условиям фильтра. Чтобы очистить фильтр, нажмите на кнопку «Очистить». Чтобы отменить действие всех фильтров, нажмите кнопку «Очистить» и далее кнопку «Применить».

В некоторых полях фильтра предусмотрен выбор нескольких значений. Такие поля отмечены знаком «+». Нажмите на знак «+» и в открывшемся списке выберите одно или несколько значений. Выбранные значения появятся в поле фильтра со знаком «х». Нажав на знак «х» можно удалить выбранное значение из условия фильтра.

Рисунок – Выбор нескольких значений

Особенности заполнения форм и фильтров

Обязательные для заполнения поля формы помечены символом «*».

В некоторых разделах можно добавлять несколько блоков однотипных данных. Для этого в разделах предусмотрены соответствующие кнопки (Рисунок ).

Рисунок – Добавление нового блока данных

Добавленные блоки данных при необходимости можно удалить в порядке их добавления.

В некоторых разделах состав и (или) обязательность полей определяется в зависимости от управляющего поля. В этом случае поля или требования к обязательности могут отображаться после выбора значения управляющего поля (Рисунок ).

Рисунок – Зависимость полей от управляющего поля

Другой пример зависимости обязательности полей в разделах: при заполнении хотя бы одного поля в разделе, все остальные становятся обязательными (Рисунок ).

Рисунок – Зависимость обязательности полей

Рисунок – Многострочное поле

В многострочных полях можно увеличить размер поля для удобства просмотра содержимого, потянув за правый нижний край.

Для заполнения таблиц 15 и 16 разделов предусмотрена возможность загрузки данных из EXCEL. Для этого выполните следующие действия:

Подготовьте данные в таблице EXCEL. Количество заполненных столбцов в EXCEL должно соответствовать количеству колонок таблицы, заполняемой в проектной декларации. Объединение столбцов в таблице EXCEL не допускается.

Выделите диапазон данных в EXCEL без заголовков и скопируйте его в буфер обмена.

Рисунок – Копирование данных в буфер обмена из таблицы EXCEL

Нажмите на кнопку «Вставить из буфера» под необходимой таблицей на электронной форме.

Рисунок – Кнопка «Вставить из буфера» под таблицей

Откроется диалоговое окно с краткой инструкцией и полем для загрузки данных из буфера обмена.

Рисунок – Диалоговое окно для вставки данных из буфера обмена в таблицу на форме

Установите курсор мыши в предназначенное поле и выполните вставку из буфера обмена. Для этого нажмите одновременно сочетания клавиш «Ctrl» и «V» или клавиш «Shift» и «Insert».

Внимание

Максимальное количество строк, загружаемых из буфера обмена за одну операцию – 1000. При копировании строк большего количества загрузятся только первые 1000 строк. Для загрузки оставшихся строк скопируйте их в буфер обмена и повторите действия 3-4, Колонки «Площадь» и «Количество комнат» должны содержать число, а в колонке «Количество комнат» число должно быть целым. Если в таблицах декларации требуется заполнение подтаблиц (например, разбивка помещения по комнатам), то в EXCEL данные по основному помещению не дублируются в строках с деталями помещений.

РАЗДЕЛЫ «ПРОЕКТНЫЕ ДЕКЛАРАЦИИ» И «ЧЕРНОВИКИ»

Комплексная информационная система Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в части реализации подсистемы «Проектные декларации долевого строительства»

полное наименование АИС

КИС Минстроя России в части подсистемы «Проектные декларации долевого строительства»

сокращенное наименование АИС

РУКОВОДСТВО ПОЛЬЗОВАТЕЛЯ

Личного кабинета Застройщика

На __ листах

Москва 2017

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Назначение

Настоящее руководство пользователя определяет общие принципы работы застройщика в Подсистеме «Проектные декларации долевого строительства» (далее по тексту – Подсистема) комплексной информационной системы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

Область распространения документа

Предназначен для использования застройщиками.

Перечень терминов и сокращений

В данном документе применяются термины и сокращения, представленные в таблице 1.

Таблица – Перечень терминов и сокращений

Сокращенное наименование	Полное наименование	Определение
ПД	Проектная декларация	Это официальный документ застройщика, в котором он публично раскрывает информацию о себе и о конкретном инвестиционно-строительном проекте (жилом многоквартирном доме), к которому эта декларация относится.
	Авторизация	Предоставление определенному лицу прав на выполнение определенных действий; а также процесс проверки (подтверждения) данных прав при попытке выполнения этих действий
	Режим редактирования	Режим работы с формой, при котором все или некоторые поля формы доступны для заполнения.
	Режим чтения	Режим работы с формой, при котором форма доступна только для просмотра без возможности заполнения полей или редактирования.
	Форма	HTML-документ в особом формате, обеспечивающий возможность пользователю внесения ручных данных в Подсистему
	Блок	Часть страницы, являющаяся логически независимой от остального наполнения.
ЕСИА	Федеральная государственная информационная система «Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме»
ЗОС	Заключение о соответствии	Заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в части 2 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 указанного Федерального закона
Действующая ПД	Действующая проектная декларация	Проектная декларация, по которой выдано положительное заключение о соответствии или зарегистрирован договор с первым участником долевого строительства
ДДУ	Договор долевого участия	Договор застройщика с первым участником долевого строительства
	Плагин CryptoPro	Стороннее ПО, обеспечивающее работу с ЭЦП.
	Пользователь	Конкретное лицо либо организация, использующее Подсистему для решения стоящих перед ним задач, обладающее определенной ролью.
	Роль	Совокупность прав доступа на объекты Подсистемы.
	Сотрудник	Пользователь, который прикреплен к организации.
РОИВ	Региональные органы исполнительной власти	Уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Фонд	Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.
СНИЛС	Страховой номер индивидуального лицевого счета	Используется в качестве логина при авторизации через ЕСИА.
ЮЛ	Юридическое лицо
УКЭП	Усиленная квалифицированная электронная подпись
Минстрой России	Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации
КИС Минстроя России	Комплексная информационная система Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации	Масштабируемая информационная система, предназначенная для комплексной автоматизации всех видов специальной деятельности Минстроя России.
Подсистема	Подсистема «Проектные декларации долевого строительства» в составе КИС Минстроя в части долевого строительства
ЛК	Личный кабинет
ЛКЗ	Личный кабинет застройщика
РФ	Российская Федерация
XML	eXtensible Markup Language	Расширяемый язык разметки.
PDF	Portable Document Format	Межплатформенный формат электронных документов.

Общие сведения о Подсистеме

Подсистема разработана в целях реализации положений части 2 статьи 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Подсистема предназначена для выполнения следующих задач:

заполнения застройщиками электронных форм новых проектных деклараций, по которым еще не зарегистрирован договор с первым участником долевого строительства (далее по тексту – новая декларация);

внесения уполномоченными должностными лицами РОИВ заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ или отказа в выдаче такого заключения;

внесения изменений застройщиком в проектные декларации в случае изменения сведений о застройщике и (или) сведений об объектах долевого строительства;

ведения Реестра проектных деклараций;

взаимодействия с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства в части передачи в информационную систему Фонда сведений из электронных проектных деклараций в установленных законодательством РФ случаях;

выполнения контроля Минстроем России процесса подачи проектных деклараций и выдачи ЗОС.

Главным объектом Подсистемы является проектная декларация застройщика.

По мере выполнения действий пользователей в Подсистеме (застройщиков и РОИВ) проектной декларации присваиваются различные статусы. Возможные действия пользователей приведены в таблице 2.

Таблица – Действия в Подсистеме

Пользователь	Действие
Застройщик	Подача в РОИВ новой проектной декларации для получения ЗОС.
Застройщик	Внесение изменений в проектные декларации, созданные в Подсистеме, а также создание новых деклараций, у которых первый ДДУ уже был зарегистрирован ранее, для подачи по ним изменений в РОИВ.
РОИВ	Выдача заключения о соответствии (положительное или отрицательное).
РОИВ	Внесение информации по регистрации ДДУ.
РОИВ	Аннулирование заключения о соответствии (если ДДУ не зарегистрирован в установленный срок).
РОИВ	Перевод декларации в архив (при завершении контроля по объекту после его ввода в эксплуатацию).

Схема присвоения статусов представлена на рисунке ниже.

Рисунок – Статусы проектной декларации

При подаче новой декларации для получения ЗОС в Подсистеме будут выполнены следующие процессы:

1. После заполнения декларации и подписания УКЭП декларация будет направлена в РОИВ (определяется по местонахождению строящегося объекта). На e-mail сотрудников РОИВ поступит уведомление о поступлении новой декларации.
2. Сведения из проектной декларации будут автоматически переданы в Фонд.
3. Декларации будет присвоен статус «Новая».
4. Когда РОИВ приступит к проверке, декларации будет присвоен статус «В работе». На e-mail застройщика придет уведомление о смене статуса декларации.
5. После проверки застройщика и проектной декларации РОИВ внесет информацию по ЗОС. Соответственно, декларации будет присвоен статус «Положительное заключение» или «Отрицательное заключение». На e-mail застройщика придет уведомление о смене статуса декларации. Срок проверки декларации определяется законодательством РФ.
6. После внесения информации о положительном или отрицательном заключении сведения из проектной декларации будут автоматически переданы в Фонд.
7. Положительное заключение может быть аннулировано РОИВ, если застройщик своевременно не зарегистрирует первый ДДУ в порядке, предусмотренном законодательством РФ. В этом случае декларации будет присвоен статус «Заключение аннулировано». На e-mail застройщика придет уведомление о смене статуса декларации.
8. После внесения информации по зарегистрированному ДДУ декларации будет присвоен статус «ДДУ зарегистрирован».
9. После ввода объекта в эксплуатацию и завершения исполнения всех договоров долевого участия РОИВ завершает контроль над объектом и вносит информацию по разрешению на ввод эксплуатацию. Декларации будет присвоен статус «Архив».

	Примечание
Уведомления на e-mail отправляются всем пользователям Личного кабинета застройщика и сотрудникам РОИВ.

При внесении изменений в имеющиеся в Подсистеме декларации на e-mail сотрудников РОИВ будет направлено уведомление об изменениях. По декларациям, первый ДДУ у которых зарегистрирован после 20.10.2017г. в Фонд будут направлены сведения из измененных проектных деклараций.

При подаче декларации, по которой первый ДДУ уже был зарегистрирован, в Подсистеме будут выполнены следующие процессы:

После заполнения декларации застройщиком и подписания УКЭП декларация будет направлена в РОИВ (определяется по местонахождению строящегося объекта). Требования к заполнению формы будут определяться исходя из даты регистрации ДДУ.

Сведения из проектной декларации будут переданы в Фонд (только по декларациям, первый ДДУ у которых зарегистрирован после 20.10.2017г.).

Декларации будет присвоен статус «ДДУ зарегистрирован».

На e-mail сотрудников РОИВ будет направлено уведомление о внесении изменений в проектную декларацию.

После ввода объекта в эксплуатацию и завершения исполнения всех договоров долевого участия РОИВ завершает контроль над объектом и вносит информацию по разрешению на ввод эксплуатацию. Декларации будет присвоен статус «Архив».

Формы проектной декларации

Обязательность полей и их наличие на форме декларации зависит от даты регистрации ДДУ и даты выдачи разрешения на строительство (Таблица 3).

Таблица – Формы проектной декларации

Форма декларации	Действие формы	Требования к форме
Форма №1	ДДУ зарегистрирован до 01.01.2017г.	Обязательность полей на форме по приказу 996/пр, исключены разделы: 7, 21, 22, 23. Нумерация разделов на форме производится без вычета исключенных разделов.
Форма №2	ДДУ зарегистрирован с 01.01.2017г. по 30.06.2017г.	Обязательность полей на форме по приказу 996/пр без учета требований к уставному капиталу. Исключены разделы: 7.2, 21, 22, 23. Нумерация разделов на форме производится без вычета исключенных разделов.
Форма №3	ДДУ зарегистрирован с 01.07.2017г. по 20.10. 2017г.	Обязательность полей на форме по приказу 996/пр с учетом требований к уставному капиталу.
Форма №4	ДДУ зарегистрирован с 21.10.2017г.	Обязательность полей на форме с учетом требований Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ. В раздел 9 добавлен подраздел 9.3; в разделе 15.2 утратили силу столбцы 7-10; в разделе 16 утратил силу столбец 4; раздел 16.3 утратил силу; в раздел 19 добавлен подраздел 19.3; раздел 21 оформлен в новой редакции; разделы 22, 23 утратили силу. Нумерация разделов на форме производится с вычетом исключенных разделов.
Форма №5	Разрешение на строительство выдано с 01.07.2018г.	Обязательность полей на форме с учетом требований Федерального закона от 29.07.2017 N 218-ФЗ. В раздел 9 добавлен подраздел 9.3; в разделе 15.2 утратили силу столбцы 7-10; в разделе 16 утратил силу столбец 4; раздел 16.3 утратил силу; в раздел 19 добавлен подраздел 19.3; раздел 21 оформлен в новой редакции; разделы 22, 23 утратили силу. Нумерация разделов на форме производится с вычетом исключенных разделов

Личный кабинет застройщика

Для работы застройщиков в Подсистеме используется Личный кабинет застройщика (далее по тексту – ЛКЗ).

В ЛКЗ возможна работа пользователей со следующими уровнями доступа (ролями):

1. Директор;

Администратор;

1. Сотрудник.

Вход пользователей в Подсистему осуществляется с использованием Единой системы идентификации и аутентификации (ЕСИА).

Пользователь ЛКЗ работает в Подсистеме от имени юридического лица застройщика.

	Внимание
ЛКЗ создается только руководителем юридического лица застройщика. Для направления проектных деклараций в РОИВ необходима Усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Порядок создания ЛКЗ в Подсистеме (выполняется руководителем юридического лица застройщика):

Зарегистрироваться в ЕСИА как физическое лицо (подтвержденная учетная запись). 1.Получить УКЭП для юридического лица 2.Зарегистрировать в ЕСИА юридическое лицо. 3.Выполнить вход в Подсистему – ЛКЗ будет создан автоматически. 4.При необходимости добавить пользователей (сотрудников и администраторов) в ЛКЗ. Все пользователи Подсистемы должны быть зарегистрированы в ЕСИА. Получить дополнительную информацию о регистрации в ЕСИА можно на сайте https://esia.gosuslugi.ru/registration/

Любому пользователю ЛКЗ доступны следующие функции Подсистемы:

просмотр всех деклараций и объектов застройщика;

просмотр сведений о застройщике;

создание, заполнение и сохранение черновиков проектных деклараций застройщика;

направление проектных деклараций в контролирующий орган для выдачи ЗОС;

внесение изменений в проектные декларации застройщика;

просмотр всех пользователей ЛКЗ.

Управление пользователями ЛКЗ включает добавление пользователя, изменение уровня доступа, блокировку доступа.

Функционал по управлению пользователями ЛКЗ описан в разделе .

ВХОД В ПОДСИСТЕМУ

В адресной строке браузера введите https://dol.minstroyrf.ru и перейдите по ссылке. Откроется главная страница Подсистемы. Нажмите кнопку «Вход» в правом верхнем углу.

	Внимание
Система оптимизирована для web-браузеров Google Chrome и Mozilla Firefox. Пожалуйста, используйте эти web-браузеры.

Рисунок – Главная страница

Нажмите на ссылку Авторизоваться через ЕСИА.

Рисунок – Авторизация

Откроется окно авторизации в ЕСИА, введите свои аутентификационные данные (СНИЛС, мобильный телефон или электронную почту) и нажмите на кнопку «Войти» (Рисунок ).

Рисунок – Авторизация через ЕСИА

После успешной авторизации в Подсистеме отобразится список ЛКЗ, к которым вы имеете доступ. Выберете ЛКЗ для входа (Рисунок ).

Рисунок – Список ЛКЗ для входа

После входа в ЛКЗ отобразится раздел со списком проектных деклараций застройщика (Рисунок ).

Рисунок – Главная страница ЛКЗ

При первом входе в Подсистему может отобразиться уведомление об успешной авторизации (Рисунок ). В этом случае для продолжения работы в адресной строке введите снова https://dol.minstroyrf.ru/ и обновите страницу.

Рисунок – Уведомление об успешной авторизации

ОСНОВНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ ПОДСИСТЕМЫ

Меню

Доступ к разделам Подсистемы осуществляется с помощью горизонтального меню в верху страницы. Названия пунктов меню аналогичны названиям разделов.

Название открытого раздела отображается в меню голубым цветом.

Рисунок – Меню

Фильтрация

В каждом разделе Подсистемы предусмотрен режим отбора записей по определенным критериям. Справа от списка записей расположена панель фильтрации, которую можно скрыть и раскрыть.

Для работы с фильтрами нажмите на иконку лупы, при этом действии развернется блок параметров фильтрации. Повторное нажатие на иконку лупы скрывает блок фильтрации.

Рисунок – Вызов фильтра (панель фильтрации скрыта)

Рисунок – Панель фильтрации

Рисунок – Блок фильтра

Можно комбинировать поисковые фразы и параметры фильтрации.

	Порядок поиска и фильтрации:
Заполните поля фильтра. Нажмите на кнопку «Применить». В списке будут отображены только записи, удовлетворяющие условиям фильтра. Чтобы очистить фильтр, нажмите на кнопку «Очистить». Чтобы отменить действие всех фильтров, нажмите кнопку «Очистить» и далее кнопку «Применить».

В некоторых полях фильтра предусмотрен выбор нескольких значений. Такие поля отмечены знаком «+». Нажмите на знак «+» и в открывшемся списке выберете одно или несколько значений. Выбранные значения появятся в поле фильтра со знаком «х». Нажав на знак «х» можно удалить выбранное значение из условия фильтра.

Рисунок – Выбор нескольких значений

Особенности заполнения форм и фильтров

Обязательные для заполнения поля формы помечены символом «*».

В некоторых разделах можно добавлять несколько блоков однотипных данных. Для этого в разделах предусмотрены соответствующие кнопки (Рисунок ).

Рисунок – Добавление нового блока данных

Добавленные блоки данных при необходимости можно удалить в порядке их добавления.

В некоторых разделах состав и (или) обязательность полей определяется в зависимости от управляющего поля. В этом случае поля или требования к обязательности могут отображаться после выбора значения управляющего поля (Рисунок ).

Рисунок – Зависимость полей от управляющего поля

Рисунок – Многострочное поле

В многострочных полях можно увеличить размер поля для удобства просмотра содержимого, потянув за правый нижний край.

Для заполнения таблиц 15 и 16 разделов предусмотрена возможность загрузки данных из EXCEL. Для этого выполните следующие действия:

Подготовьте данные в таблице EXCEL. Количество заполненных столбцов в EXCEL должно соответствовать количеству колонок таблицы, заполняемой в проектной декларации. Объединение столбцов в таблице EXCEL не допускается.

Выделите диапазон данных в EXCEL без заголовков и скопируйте его в буфер обмена.

Рисунок – Копирование данных в буфер обмена из таблицы EXEL

Нажмите на кнопку «Вставить из буфера» под необходимой таблицей на электронной форме.

Рисунок – Кнопка «Вставить из буфера» под таблицей

Откроется диалоговое окно с краткой инструкцией и полем для загрузки данных из буфера обмена.

Рисунок – Диалоговое окно для вставки данных из буфера обмена в таблицу на форме

Установите курсор мыши в предназначенное поле и выполните вставку из буфера обмена. Для этого нажмите одновременно сочетания клавиш «Ctrl» и «V» или клавиш «Shift» и «Insert».

Внимание

Максимальное количество строк, загружаемых из буфера обмена за одну операцию – 1000. При копировании строк большего количества загрузятся только первые 1000 строк. Для загрузки оставшихся строк скопируйте их в буфер обмена и повторите действия 3-4, Колонки «Площадь» и «Количество комнат» должны содержать число, а в колонке «Количество комнат» число должно быть целым. Если в таблицах декларации требуется заполнение подтаблиц (например, разбивка помещения по комнатам), то в EXCEL данные по основному помещению не дублируются в строках с деталями помещений.

РАЗДЕЛЫ «ПРОЕКТНЫЕ ДЕКЛАРАЦИИ» И «ЧЕРНОВИКИ»

Об этом на примере готового личного кабинета для покупателя Базис Недвижимость читателям портала ЕРЗ.РФ рассказывает СЕО и основатель экосистемы «Базис Недвижимость» Артем ГЛУХИХ.

 

Цифровизация стала главным трендом рынка недвижимости в 2020 году.  Локдаун изменил механику продаж, то, что еще недавно казалось нереальным, стало нормой: онлайн-показы квартир, полностью дистанционный процесс продаж. Росреестр также помог трансформации отрасли: электронная сделка за 15 минут! Мы могли об этом только мечтать.

Покупатели стали заметно требовательнее к онлайн-сопровождению сделки. Они привыкли удобно заказывать такси через агрегаторы, оплачивать банковские счета в пару кликов в мобильном приложении. Диджитализация стала трендом. И сегодня для покупателей уже непонятно, почему не оцифрован процесс взаимодействия с застройщиком. Почему они должны отправлять документы на e-mail или WhatsApp, тратить время на регистрацию объекта, часами дозваниваться до застройщика, чтобы узнать, когда будет передача ключей.

Удобный личный кабинет покупателя стал не просто хорошим тоном, а необходимостью для застройщика. Он позволяет не только сформировать комфортную среду для взаимодействия отдела продаж и покупателя, но и оптимизировать бизнес-процессы.

Крупные компании-застройщики одни из первых начали инвестировать в создание экосистемы для взаимодействия с покупателем. Это перспективный подход к продаже: ведь, выстраивая долгосрочные отношения, застройщик однозначно экономит на привлечении покупателей в будущем и увеличивает лояльность к своему бренду.

Мы проанализировали рынок, и можем отметить, что свои личные кабинеты есть у большинства крупных застройщиков. Вот список некоторых из них:

Что дает личный кабинет покупателя для застройщиков?

1. Клиентский сервис

Личный кабинет позволяет быть с клиентом всегда на связи в режиме 24/7, вести продажу в режиме онлайн и обеспечивать поддержку клиента на каждом этапе. Мы любим нашего клиента, стараемся продумывать придомовое пространство, строить комфортное жилье. Но забываем, что он может и не стать нашим покупателем из-за того, что менеджеры вовремя не ответили на его звонок или забыли про его заявку с сайта.

2. Ускорение сделки

В полноценном личном кабинете реализована возможность открыть аккредитив и счет эскроу, а также провести сделку онлайн за счет интеграции с Росреестром. Кроме этого, путем предоставления покупателю возможности загрузить и распознать документы для заполнения ипотечной анкеты через ЛК, можно кратно ускорить процесс одобрения кредита и выход на сделку.

3. Проведение сделки онлайн

Функциональный личный кабинет позволяет провести всю сделку онлайн. Подобрать объект, провести платное бронирование, распознать и подготовить документы, открыть аккредитив и счет эскроу, подобрать ипотеку и одобрить заемщика, выпустить ЭЦП и подписать все документы онлайн, провести регистрацию сделки в Росреестре, а позже пригласить (причем без обзвона) покупателя на демонстрацию и провести заселение бесконтактно — все это стало реальностью. 

4. Цифровизация этапов сделки и выявление узких мест

Все маркетологи и руководители отдела продаж хотят понимать, на какой стадии воронки происходит замедление сделки. Личный кабинет покупателя позволяет в реальном времени фиксировать весь процесс, показывая наглядно, в какой части происходит «затык». Например, можно наглядно увидеть, что бронирование приводит 10 заявок, но 5 из них не уходят на регистрацию, потому что ипотечный брокер не успевает обрабатывать заемщиков. Выявление узких мест невозможно реализовать, если вся цепочка не имеет четких количественных показателей и не отслеживается в реальном времени. Личный кабинет застройщика, в котором реализован весь путь и разделены бизнес-процессы от момента первого касания с покупателем до момента сдачи готового объекта, способен ответить на вопросы: «Где мы теряем клиентов?», «Сколько мы теряем денег?»

5. Аналитика работы всех департаментов

Продукт любой системы — это данные. Чем больше данных, тем лучше. Это так, но не совсем. Данные без привязки к процессу — это просто данные. Большие застройщики собирают данные из личного кабинета покупателя, тем самым снабжая все департаменты необходимой информацией о положении дел на каждом этапе. Маркетологи понимают, как работают каналы и сколько стоит привлечение клиента, Отделу продаж доступен отчет о продажах и стоимости квадратного метра, Юридический отдел понимает историю регистрации сделок, а Руководство видит всю картину целиком. Так выглядит застройщик в 2020 году.

6. Экономия времени всех участников сделки

Быстрее продавать и быстрее видеть деньги на счетах — вот чего хотят добиться застройщики, использую новые системы. Главным сдерживающим и тормозящим фактором здесь является покупатель. Основной способ увеличить скорость сделки мы видим в том, чтобы снабжать покупателя всей информацией и вовлекать его в процесс (документы, согласование, подписание и т.д.) через личный кабинет. Так, и только так, скорость проведения сделки будет максимальной.

7. Уменьшение ошибок на всех этапах

Не заполнять документы руками, не распечатывать формы и экономить бумагу. Проводить сделку в электронном виде. Распознавать документы и использовать данные повторно на всех этапах.  Минимизировать участие менеджеров и убрать человеческий фактор в заполнении документов. Все это позволяет, с одной стороны, свести вероятность ошибки в документах к нулю, а с другой — увеличить скорость сделки.

Однако, помимо плюсов, есть и минусы:

1. Высокая стоимость разработки

Стоимость разработки хорошего личного кабинета может обойтись в сумму от 20 до 70 млн руб., в зависимости от сложности и количества функциональных блоков, которые планирует добавить себе заказчик. Это цифра включает в себя трудоустройство программистов и других сотрудников, обеспечение их рабочими местами, необходимой компьютерной техникой, столами-стульями, помещением, а также другие статьи расходов.

2. Долгие сроки разработки

Сроки разработки больших систем и интеграция с существующими сервисами (CRM, ERP, Финансы и т.д.) составляет от 6 месяцев до 2 лет. В такой конкурентной среде, как девелопмент и строительство, терять столько времени — непозволительная роскошь. Ведь пока вы делаете свое решение, конкуренты купят готовое и завоюют внимание и деньги покупателей.

3. Дорогая поддержка и обслуживание системы

Важно помнить, что одно дело — сделать разработку продукта, и совсем другое — потом его поддерживать и дорабатывать. Ведь какое бы точное техническое задание ни было, оно не может учесть все нюансы, которые появятся в ходе разработки. По нашему опыту, сроки в разработке крупных систем почти всегда увеличиваются на 20—30% по сравнению с запланированными. И это всегда дополнительные затраты, в том числе и денежные.

4. Отсутствие возможности получить экспертизу с рынка

Это, возможно, самый неочевидный минус из всех. Покупая готовую систему, вы приобретаете не только решение, но и опыт других компаний — ведь разработчик работает с разными компаниями, и воплотил в своем решение все лучшее и наиболее эффективное в работе. Делая свое решение, вы получаете только то, что видите у себя, а покупая готовое решение, вы можете посмотреть на свои процессы иначе и что-то улучшить.

Как получить все плюсы личного кабинета для покупателя, но при этом сэкономить до 100 млн руб.? Не тратить годы на самостоятельное изобретение велосипеда, а сразу получить работающую ракету?

В  Базис Недвижимость мы разработали готовый личный кабинет покупателя. Он не только закрывает весь клиентский путь «от момента подбора объекта до этапа заселения и передачи ключей», но и позволяет запустить процесс работы за пару часов.

 Разрабатывая экосистему для застройщиков «Базис Недвижимость», мы сделали все, чтобы вашему покупателю было удобно, а отдел продаж и маркетинга получил рабочие инструменты для повышения эффективности.  

Готовый личный кабинет «Базис Недвижимость» позволяет быть с клиентом на всех этапах, обмениваться данными и подписать документы, подбирать оптимальную ипотечную программу, выпустить ЭЦП и провести сделку онлайн. Оцифровать весь путь, показать статистику по всей воронке продаж, собрать данные с каждого этапа, и представить руководству сводную аналитику по всему процессу.

В экосистему входит 6 модулей, который полностью закрывают весь клиентский путь.

Пример. На этапе подготовки документов для онлайн-сделки покупатель загружает в систему паспорт и другие документы. Мы используем нашу систему распознавания документов, минимизируем вероятность ошибки ввода данных и кратно ускоряем сам процесс.  Далее мы используем эти данные для выпуска ЭЦП и проведения сделки онлайн. На этапе проведения сделки покупатель подписывает документы с помощью ЭЦП в своем личном кабинете и видит актуальный статус из Росреестра.

 

Мы ставим перед собой задачу улучшить всю строительную индустрию, поэтому наш готовый личный кабинет покупателя недвижимости будет всегда предоставляться бесплатно. Кроме того, мы решили: поскольку этот год выдался трудным для всех, мы также бесплатно предоставим тестовый доступ ко всем продуктам экосистемы до конца года.

Переходите по ссылке прямо сейчас, чтобы протестировать готовый личный кабинет покупателя экосистемы «Базис Недвижимость».

Артем Глухих, СЕО и основатель экосистемы «Базис Недвижимость»

 

Другие публикации по теме:

Онлайн-сервис «Кабинет клиента» от MACRO, в котором покупатели сами оформляют платные брони на квартиры

Инструменты, помогающие застройщику получить проектное финансирование в рамках 214-ФЗ

Профессионалы обсудили проблемы проектного финансирования застройщиков

Автоматизация всех бизнес-процессов застройщика с помощью одного сервиса: миф или реальность?

Цифровая платформа как технологическая основа раскрытия потенциала длинных денег в девелопменте

Как строительным компаниям в кризис сэкономить на закупке товаров и услуг

Подача заявления на выплату родителем/опекуном за несовершеннолетнего ребенка, возраст которого меньше 14 лет.

1. 1. Схема действий аналогична процедуре подаче заявления на выплату возмещения совершеннолетним гражданином: необходимо авторизоваться в Личном
   кабинете, проверить и/или ввести личные данные, выбрать адрес объекта для получения компенсации, проверить сведения о застройщике.

2. 2. На шаге 2 «Сведения об участнике долевого строительства» необходимо выбрать пункт «Я подаю заявление за ребенка до 14 лет»
   и выбрать ФИО ребенка из выпадающего списка.

   

   После выбора ФИО ребёнка, данные заполняются автоматически. Незаполненные данные необходимо заполнить заявителю.

3. 3. Заполнить информацию по форме и указать степень родства, допускаются только участники долевого строительства, состоящие в выбранном договоре долевого участия, в выбранном
   объекте строительства.

   

4. 4. Заполнить и проверить все необходимые реквизиты в форме и нажать на кнопку «К следующему шагу».

   

5. 5. Дальнейшие действия не отличаются от процедуры подачи заявления на выплату совершеннолетним гражданином.

Справочник жителей

Личный кабинет застройщика доступен по адресу https://client.pik.ru

Возможности

В личном кабинете доступны следующие возможности, список которых постоянно расширяется:

• Информация по приобретённым объектам
• Ход сделки с момента оформления договора до получения права собственности
• Информация о ходе строительства с фотографиями
• Дата планируемой сдачи объекта
• Различные документы (проектная декларация, разрешение на ввод в эксплуатацию, техпаспорт БТИ и др.)
• Памятки по заселению и оформлению права собственности
• Возможность записи на выдачу ключей
• И другие возможности

Как зарегистрироваться?

1. Зайдите на сайт https://client.pik.ru.
2. Нажмите на ссылку Получить доступ в ЛК внизу страницы.
3. Введите фамилию, а так же серию и номер паспорта без пробелов того, на кого оформлялся договор.
4. Следующим шагом нужно подтвердить мобильный номер телефона. Укажите номер телефона и введите полученный по SMS код подтверждения.
5. Придумайте и введите пароль для доступа в личный кабинет.
6. Готово! Должен открыться личный кабинет.

В случае невозможности зарегистрироваться в личном кабинете, обращаться к своему менеджеру, как правило, смысла нет, лучше сразу звоните по общему телефону

Актуальную тему анализирует эксперт портала ЕРЗ.РФ, заместитель генерального директора АО «МР Групп» к. ю. н. Андрей КИРСАНОВ.

Фото: www.donnews.ru

Декабрь пандемийного 2020 года был отмечен важным событием в правовом регулировании градостроительства — Градостроительный Кодекс Российской Федерации (далее ГрК) был дополнен главой 10, полностью посвященной комплексному развитию территорий (далее КРТ).

Потребовалось продолжительное время для того, чтобы субъекты РФ приняли правовые акты по вопросам, отнесенным новой главой ГрК к их компетенции, а участники рынка могли разобраться с особенностями правового регулирования КРТ.

Первые сложности возникли с определением видов КРТ, поскольку указание видов в том варианте, в каком они перечислены в ст. 65 ГрК, свидетельствует об отсутствии внятных критериев для примененного законодателем способа выделения отдельных видов КРТ, т. е. их классификации.

Об этом я подробно писал ранее в статье «Виды комплексного развития территорий», поэтому здесь повторю только кратко. Классификация — это деление объема понятия по одному существенному признаку, т. е. основанию или критерию. Невозможно определить такой признак в отношении четырех указанных в ст. 65 ГрК видов комплексного развития территорий — КРТ жилой застройки, КРТ нежилой застройки, КРТ незастроенных территорий, КРТ по инициативе правообладателей. Первые три вида выделены законодателем по признакам наличия и типа застройки, четвертый — по признаку наличия инициативы правообладателей.

Варианты возможных сочетаний видов КРТ, в зависимости от наличия или отсутствия застройки и от категории их инициаторов, представлены в матрице КРТ:

Всем нам было бы гораздо проще разобраться с новым правовым институтом, если бы законодатель в главе 10 ГрК выделил общие для всех вариантов КРТ правила, определив особенности при наиболее употребительных сочетаниях двух важных критериев — «вид КРТ» и «инициатор КРТ». Впрочем, участники рынка не впервые сталкиваются с такими особенностями современной юридической техники, при которых невозможно однозначное понимание, толкование и применение закона, в связи с чем требуются дополнительные комментарии отраслевых регуляторов. Справедливости ради надо отметить, что Минстрой России оперативно реагирует на выявленные застройщиками проблемы правоприменения и снимает большинство из возникающих вопросов своими письменными ответами (имеются в распоряжении портала ЕРЗ.РФ — Ред.).

В институте КРТ отразились не только особенности современной юридической техники, но и старые проблемы девелопмента недвижимости. О первых вопросах и потенциально возможных проблемах КРТ я писал ранее в статье «Комплексное развитие территорий: от глобальных планов к конкретным проблемам».

Предлагаемая читателям статья вызвана необходимостью решать новые вопросы, возникающие в проектах КРТ.

Кстати, таких проектов в России пока немного, если учитывать количество субъектов РФ и ориентироваться на статистику, приведенную на сайте Минстроя России. Мониторинг реализации механизма КРТ субъектами Российской Федерации, осуществляемый Минстроем России, по состоянию на 30 августа 2023 года фиксирует 309 договоров о КРТ, в том числе 22 договора АО «ДОМ.РФ», 144 — по инициативе правообладателей и 143 — по результатам торгов. При этом в целях заключения договоров о КРТ было организовано 328 процедур торгов.

Фото: www.msk.mosreg.ru

Особенности КРТ жилой застройки

На территории комплексного развития жилой застройки могут быть не только многоквартирные дома (МКД), но и расположенные в границах элемента планировочной структуры поселения, муниципального округа, городского округа (за исключением района) иные объекты недвижимого имущества (ч. 3 ст. 65 ГрК). При этом нельзя будет изъять земельные участки (ЗУ) и расположенные на них объекты федерального значения и некоторые иные объекты, а кроме того — объекты культурного наследия, которые подлежат сохранению.

На практике в границах планировочной структуры поселения, где находятся МКД, оказываются также СНТ и ИЖС. Эти обстоятельства послужили основанием для выделения в матрице КРТ, приведенной выше, КРТ смешанной застройки в качестве отдельного вида. Очевидно, что в главе 10 ГрК необходимо предусмотреть более детальное правовое регулирование для подобных ситуаций.

Среди всех видов КРТ самым сложным в реализации является именно КРТ смешанной застройки. В границах планировочной структуры поселения могут находиться не только многоквартирные дома (МКД), удовлетворяющие критериям, установленным ГрК и нормативными правовыми актами субъектов РФ, но и федеральное недвижимое имущество, объекты культурного наследия, гаражно-строительные кооперативы, индивидуальные жилые дома и даже земельные участки садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Очевидно, что в КРТ смешанной застройки вопросы изъятия, земельные вопросы и связанные с ними вопросы проектного финансирования требуют более детального правового регулирования без правовых коллизий.

Фото: www.edsro.center

Проблемы юридической техники

Проблемы юридической техники, в том числе отсутствие внутренней логики в структуре главы 10, затрудняют понимание, толкование и применение закона в конкретных ситуациях.

Было бы более правильным главу 10 ГрК структурировать по общей для нормативных правовых актов внутренней логике: сначала общие положения, затем особенности правового регулирования для отдельных видов КРТ. Вместо этого мы видим две статьи (64 и 65), посвященные целям и видам КРТ; две статьи (66 и 67), посвященные решению о КРТ; две статьи (68 и 69), посвященные договору о КРТ и статью 70, посвященную КРТ по инициативе правообладателей.

При этом отдельных статей, посвященных конкретным видам КРТ, нет вообще, поскольку КРТ по инициативе правообладателей, как мы уже выяснили, является не отдельным видом КРТ, а одним из возможных вариантов реализации этой категорией инициаторов двух видов КРТ — нежилой застройки и свободных от застройки территорий.

Красноречиво свидетельствуют об отсутствии внутренней логики в главе 10 ГрК условия заключения договора по инициативе правообладателей, помещенные в статью, определяющую порядок принятия и реализации решения о КРТ (п. 4 ч. 7 ст. 66 ГрК). И это при том, что для заключения договора по инициативе правообладателей решения о КРТ со стороны Правительства РФ, высшего исполнительного органа госвласти субъекта РФ или главы местной администрации вообще не требуется (ч. 4 ст. 70 ГрК).

Фото: www.стройэксперт24.рф

Особенности привлечения соинвесторов

Закон допускает реализацию проектов КРТ с привлечением соинвестров, которым инвестор, заключивший договор о КРТ на торгах, вправе передавать земельные участки по договорам субаренды. При этом, будучи правообладателем ЗУ, соинвестор вправе получить разрешение на строительство и привлекать денежные средства граждан в соответствии с законодательством о долевом строительстве (ч. 1 ст. 3  214-ФЗ от 30.12.2004).

Как показывает практика российских застройщиков при реализации проектов КРТ, часть ЗУ в границах территории, подлежащей комплексному развитию, могут принадлежать на праве собственности или аренды не только инвестору, выигравшему торги на право заключения договора о КРТ, но и группе лиц, в которую входит этот инвестор. Переоформление этих ЗУ по общей схеме, предусмотренной ГрК, сначала в аренду инвестору, а затем в субаренду юридическим лицам — соинвесторам, входящим в одну группу лиц с инвестором, для целей последующей застройки этих участков в рамках проекта КРТ, для инвестора влечет потерю времени и дополнительные существенные расходы на реализацию проекта.

Поскольку законодатель допускает участие в проекте КРТ соинвесторов, никак организационно не связанных с инвестором, то очевидно, что инвестор, заключивший договор о КРТ по результатам торгов, может реализовывать проект КРТ как минимум при условии, что ЗУ в границах этого проекта принадлежат на праве собственности или аренды инвестору и юридическим лицам, входящим с инвестором в одну группу лиц в соответствии с ст. 9 135-ФЗ «О защите конкуренции» от 26.07.2006. При этом инвестор не будет обязан переоформлять в свою собственность или аренду ЗУ, принадлежащие лицам, входящим в одну с ним группу лиц. В этом случае указанные лица имеют право принять участие в реализации проекта КРТ в качестве соинвесторов и застройщиков в отношении ЗУ, принадлежащих им на праве собственности или аренды.

Отношения лица, заключившего договор о КРТ по результатам торгов, и соинвестров будут регулироваться заключенными между ними договорами. При этом ответственность перед исполнительным органом госвласти или органом местного самоуправления за исполнение договора о КРТ будет нести инвестор, заключивший этот договор по результатам торгов.

Понимаю, что мои выводы о возможности такой реализации проекта кто-то может поставить под сомнение. Поэтому не было бы лишним в целях дальнейшего сокращения инвестиционно-строительного цикла при реализации проектов КРТ включить в главу 10 ГрК положение о том, что проект КРТ может реализовываться группой лиц, которым земельные участки на территории комплексного развития принадлежат на праве собственности или аренды, при условии заключения соответствующих договоров с лицом, заключившим договор о КРТ по результатам торгов.

Фото: www.news.sarbc.ru

Специальные меры поддержки проектов КРТ

В договор о КРТ в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальными правовыми актами включаются льготы (при наличии) и меры государственной поддержки (при наличии), которые предоставляются лицу, заключившему договор о КРТ (ч. 4 ст. 68 ГрК).

Было бы очень интересно узнать, сколько из заключенных в Российской Федерации договоров о КРТ предусматривают такие льготы и меры государственной поддержки. Если есть примеры такой практики, или, как теперь говорят, кейсы, то они, безусловно, заслуживают самого широкого распространения.

А пока можно вспомнить Федеральный проект «Инфраструктурное меню». Этот проект предусматривает комплекс мер экономической поддержки регионов для развития инфраструктуры и жилищного строительства:

✔ инфраструктурные бюджетные кредиты;

✔ инфраструктурные облигации;

✔ реструктуризация бюджетных кредитов;

✔ предоставление средств Фонда национального благосостояния Фонду ЖКХ;

✔ инфраструктурные кредиты ВЭБ.РФ на городскую инфраструктуру;

✔ субсидирование процентной ставки на досрочное исполнение контрактов.

Будет справедливым, если доступ к инструментам Инфраструктурного меню будет иметь инвестор, заключивший договор о КРТ на торгах, без необходимости прохождения дополнительных процедур отбора. Во всяком случае, можно было бы предусмотреть доступность Инфраструктурного меню для застройщиков масштабных проектов КРТ, к которым можно отнести проекты с площадью территории комплексного развития не менее 50 га и со сроком реализации более 10 лет.

Фото: www.gztslovo.ru

Заключение договора о КРТ на торгах: аукцион или конкурс?

Пунктом 11 Правил проведения торгов на право заключения договора о КРТ, утвержденных Постановлением Правительства РФ №701 от 04.05.2021, установлено, что одним из конкурсных условий, указываемых в решении о проведении торгов в форме конкурса, может являться цена права на заключение договора о КРТ.

Могу предположить, что при подготовке проекта этого постановления за основу было взято положение ч. 1 ст. 32 44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», предусматривающее цену контракта среди прочих критериев. Это специальный закон, регулирующий отношения в сфере публичных закупок, к которой не относится заключение договора о КРТ на торгах. Скорее, данный договор относится к сфере государственно-частного партнерства (ГЧП) в его широком понимании.

Поэтому следует обратить внимание на то, что положение о таком конкурсном условии, как цена права на заключение договора о КРТ, противоречит общим положениям Гражданского Кодекса РФ о торгах, согласно которым условие о цене применимо только при организации торгов в форме аукциона. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а выигравшим торги по конкурсу — лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п. 4. ст. 447 ГК РФ). 

Фото: www.globaldigitalcitizen.org

Административные барьеры при реализации проектов КРТ

Несмотря на принимаемые Минстроем России и Правительством Российской Федерации меры по сокращению инвестиционно-строительного цикла, у региональных застройщиков все еще остаются вопросы, связанные с практическим применением Постановления Правительства РФ №2490 от 25.12.2021, которым утвержден исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, предусмотренных нормативными правовыми актами РФ.

Казалось бы, проблема решена, поскольку закон содержит прямой запрет на предъявление к застройщикам требований о получении в целях реализации проекта по строительству не предусмотренных в установленном порядке разрешений, заключений, документов, сведений, материалов, согласований (ч. 10 ст. 5.2 ГрК). Но нет, наши региональные коллеги отмечают, что «кто-то кое-где у нас порой» и продолжает требовать такие документы. Причина становится понятной, как только мы попытаемся ответить на вопрос об ответственности за это должностных лиц. Ничего не изменилось с тех пор, когда я писал об этом в статье «О переходе от исчерпывающего перечня процедур к исчерпывающему перечню документов в сфере строительства». А до этого вопрос об ответственности должностных лиц был поднят мною в статье «О процедурах в сфере строительства».

Мои предложения, сделанные в этой публикации, были рассмотрены двумя федеральными министерствами. Минюст России посчитал, что «механическое увеличение санкций не может само по себе служить эффективной мерой сдерживания роста числа административных правонарушений», а «основными средствами повышения эффективности противодействия совершению противоправных действий (бездействия) представляются профилактические, социальные и иные меры, а также обеспечение принципа неотвратимости наказания» (письмо от 26.03.2021 №07-3439/21 имеется в распоряжении портала ЕРЗ.РФ — Ред.).

Департамент градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России сообщил, что «информация принята к сведению и при необходимости будет учтена в дальнейшей работе», а также «что крайне необходимо соблюдение законодательства Российской Федерации, а также процедур, входящих в исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства, с целью недопущения административных правонарушений» (письмо от 09.04.2021 №8582-ОГ/08 имеется в распоряжении портала ЕРЗ.РФ — Ред.).    

Теперь мне остается только констатировать, что и сегодня, несмотря на уже давно состоявшийся переход от ранее действовавших исчерпывающих перечней процедур к исчерпывающему перечню документов в сфере строительства, КоАП РФ по-прежнему содержит ст. 14.9.1. предусматривающую символическую ответственность за требование осуществить процедуру, не включенную в отмененные с 1 марта 2022 года исчерпывающие перечни процедур в сфере строительства: штраф в размере от трех до пяти тыс. руб.

Фото: www.topkin.ru

Создание объектов социальной инфраструктуры

Вопрос о строительстве объектов социальной инфраструктуры в проектах жилищного строительства обсуждается давно. Столкнувшись с этой проблемой в проекте комплексного освоения территорий, я написал об этом в статье «Строительство детских садов и школ: законодательство и практика». Сегодня в региональных проектах КРТ этот вопрос встает с новой силой.

А что по этому поводу нам говорит действующее законодательство?

С одной стороны, договор о КРТ может предусматривать обязательство застройщика безвозмездно передать в государственную или муниципальную собственность объекты социальной инфраструктуры, построенные за его счет (пп. 1 п. 5 ст. 68 ГрК). С другой — договор о КРТ может предусматривать обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов социальной инфраструктуры (п. 7 ст. 68 ГрК).

Надо ли говорить о том, что подобные положения нормативных правовых актов устанавливают необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общих правил, а также могут быть определены как положения, содержащие обременительные требования (ст. 1 172-ФЗ «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов …»).

В связи этим обратимся к общим правилам, установленным законодательством об образовании.

К полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации в сфере образования относится создание образовательных организаций субъектов Российской Федерации (п. 1 ст. 8 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

К полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов и городских округов по решению вопросов в сфере образования относится создание муниципальных образовательных организаций (п. 1 ст. 9 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации»).

Не будет лишним напомнить, что предоставленное органу публичной власти полномочие — это не только его право. Такое полномочие одновременно является обязанностью органа, получившего полномочие, поскольку от реализации этого полномочия зависит достижение публично значимых целей. И было бы неправильным рассматривать полномочия по решению проблем в сфере образования как факультативные. Реализация таких полномочий должна быть безусловной и не зависящей от волеизъявления уполномоченного органа.

Но, как известно, правовые нормы без санкций не работают. Поэтому в условиях отсутствия прямых норм о юридической ответственности органов исполнительной власти и органов местного самоуправления за создание образовательных организаций широкое распространение получил так называемый принцип «социальной ответственности бизнеса». И вместо реализации предусмотренных законодательством об образовании полномочий органы исполнительной власти на местах используют другое «полномочие» — требовать от застройщиков опережающее строительство детских садов и школ.

Между тем не будет лишним вспомнить, что Правительство РФ в свое время рекомендовало органам государственной власти субъектов РФ в соответствии с их компетенцией:

— предусматривать за счет средств соответствующих бюджетов финансирование строительства объектов социального назначения, связанного с реализацией указанными органами полномочий по вопросам, относящимся к их ведению;

— осуществлять выкуп объектов социального назначения, построенных за счет средств юридических лиц, осуществляющих реализацию проектов (п. 5 Постановления Правительства РФ №265 от 05.05.2007).

Самая простая и правильная национальная идея в России, которую не надо долго искать, — идея справедливости. Применительно к вопросу о строительстве объектов социальной инфраструктуры воплощение этой идеи означает следующее: обязательства по строительству объектов социальной инфраструктуры могут быть возложены на инвесторов при высокой экономической эффективности реализуемых ими проектов КРТ.

Можно только удивляться уже сложившемуся подходу публичных партнеров в регионах: «включим в проект договора о КРТ обязательства инвестора по строительству за свой счет всех объектов социальной инфраструктуры, а если торги на право заключения договора о КРТ будут признаны не состоявшимися в связи с отсутствием претендентов, будем думать, что делать дальше».

Чтобы избежать такого субъективизма, в порядок подготовки решений о КРТ (ст. 66 ГрК) следует включить разработку экономического обоснования. Необходимость этого подтверждает статистика: при том что в России было проведено 328 торгов на право заключения договоров о КРТ, количество заключенных в результате торгов составляет всего 143 договора.

Фото: www.infokanal55.ru

Предложения по совершенствованию законодательства о КРТ

Для ускорения внедрения института КРТ в градостроительную практику можно, учитывая изложенное в этой статье и в упомянутых выше ранее опубликованных статьях, предложить следующее:

1. Дальнейшее совершенствование законодательства о КРТ осуществлять с учетом видов КРТ, указанных в матрице КРТ.

2. Юридико-технические приемы должны быть ориентированы на однозначное, простое, понятное и удобное применение правовых норм на практике.

3. Дополнить порядок подготовки решений о КРТ положением о необходимости экономического обоснования проекта КРТ.

4. Внести в закон упомянутые выше рекомендации Правительства РФ о строительстве объектов социальной инфраструктуры.

5. Устранить ограничения на заключение договоров о КРТ части территории, предусмотренной правилами землепользования и застройки (должна быть безусловная возможность для инвесторов «есть слона по частям»).

6. Исключить аукционное условие о цене права на заключение договора о КРТ из числа конкурсных условий торгов как противоречащее положениям Гражданского кодекса о форме торгов.

7. Предусмотреть одновременный переход прав по договору о КРТ и договору аренды земельного участка при банкротстве инвестора (это обеспечит защиту интересов банков, осуществляющих проектное финансирование проектов КРТ).

8. Синхронизировать институты КРТ и ГЧП, а также специальные меры поддержки Инфраструктурного меню (сегодня это «лебедь, рак и щука»).

9. Установить адекватную ответственность должностных лиц за предъявление к застройщикам требований о предоставлении документов, не предусмотренных законодательством РФ (штраф до 5 тыс. руб. — «что слону дробина»).

10. Вернуться к рассмотрению предложения, внесенного нами еще в 2017 году, о возможности поэтапного раскрытия счетов эскроу и разрешить его в масштабных проектах КРТ (на площади более 50 га и со сроком реализации более 10 лет).

Только совместными усилиями, путем объединения материальных, финансовых и организационных ресурсов публичного и частного партнеров для реализации общественно значимых проектов КРТ с использованием бюджетных средств, частных инвестиций и объектов недвижимости, находящихся в публичной и частной собственности, можно достичь синергетического эффекта, необходимого для ускорения внедрения института КРТ в практику градостроительства.

Такой подход позволит новому институту КРТ избежать судьбы предшественников — «старых» институтов комплексного освоения территорий (КОТ), развития застроенных территорий (РЗТ), комплексного развития территорий (КРТ в старом варианте) и комплексного и устойчивого развития территорий (КУРТ), уже забытых сегодня.

Последний, напомню, и вовсе поставил своеобразный рекорд: институт комплексного и устойчивого развития был введен в ГрК РФ Федеральным законом 283-ФЗ от 02.08.2019 и отменен Федеральным законом 494-ФЗ от 30.12.2020, т. е. просуществовал в законодательстве менее полутора лет.   

Андрей КИРСАНОВ (на фото), заместитель генерального директора АО «МР Групп», к. ю. н.

Другие публикации по теме:

На II Саммите застройщиков обсудили вопросы КРТ, спроса и предложения, управления МКД, проектного финансирования

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

В рамках КРТ в Москве построят 35 млн кв. м недвижимости

Какие регионы получат дополнительные субсидии ФРТ на переселение граждан из аварийного фонда

Более 2 млн кв. м жилья построено в регионах при участии ДОМ.РФ

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Определен механизм расселения «последнего жильца» при КРТ

За 15 лет при участии ДОМ.РФ введено в эксплуатацию 26,3 млн кв. м жилья

Участки под снесенными МКД будет проще получить в аренду или собственность

Девелоперский рынок ожидает роста строительства МКД по проектам КРТ в ближайшие годы

Застройщики заинтересовались строительством жилья в новых регионах

Изменение в законодательстве о КРТ

Для реализации проектов КРТ учреждена Управляющая компания Фонда развития территорий

От «спальных» районов — к центрам комфортной жизни

Застройщиков хотят обязать при возведении жилья строить объекты социальной и транспортной инфраструктуры

КРТ нежилой застройки: взгляд из Москвы

Места приложения труда и жилая застройка в Москве

Чего не хватает бизнесу в законе о КРТ

Виды комплексного развития территорий

Избыточные требования при подготовке документации по планировке территории исключат

Порядок проведения торгов на право заключения договора о КРТ

Инвесторам, вложившимся в объекты инженерной, транспортной и энергетической инфраструктуры, возместят понесенные затраты

Закон о комплексном развитии территорий принят