Руководство по капитального ремонта дома - Большая энциклопедия инструкций и руководств

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Выводы

Капремонт – это отдельный вид деятельности по обслуживанию МКД, который финансируется за счёт средств фонда капитального ремонта дома.
Фонд капремонта МКД формируется одним из способов, выбранных собственниками: накопление средств на спецсчёте МКД или на счёте регионального оператора капремонта.
Виды работ, которые проводятся в рамках капремонта определяет жилищный кодекс РФ и ряд законодательных актов.
Качество работ в ходе капитального ремонта контролирует региональный фонд капремонта или управляющая компания, в зависимости от выбранного способа накопления средств на капремонт.

Подпишитесь на рассылку

Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 82 032 подписчикам

Источник

«Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»
(утв. Госкорпорацией «Фонд содействия реформированию ЖКХ» 15.02.2013)

Оглавление

Утверждаю

Генеральный директор

государственной корпорации —

«Фонд содействия реформированию

жилищно-коммунального хозяйства»

К.Г.ЦИЦИН

15.02.2013 года

Согласовано

Заместитель министра

регионального развития

Российской Федерации

В.А.ТОКАРЕВ

15.02.2013 года

МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ФОРМИРОВАНИЮ СОСТАВА РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ, ФИНАНСИРУЕМЫХ ЗА СЧЕТ СРЕДСТВ,

ПРЕДУСМОТРЕННЫХ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ЗАКОНОМ ОТ 21 ИЮЛЯ 2007 ГОДА

N 185-ФЗ «О ФОНДЕ СОДЕЙСТВИЯ РЕФОРМИРОВАНИЮ

ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА»

ВВЕДЕНИЕ

Настоящие методические рекомендации содержат общие методические указания по определению состава работ при планировании капитального ремонта многоквартирных домов с учетом ограничений, установленных Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее — Федеральный закон N 185-ФЗ) и другими нормативными правовыми актами, а также рамки использования средств, полученных в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, при которых такое использование признается целевым и эффективным.

В качестве граничных определены следующие условия:

а) капитальному ремонту подлежит только общее имущество многоквартирного дома;

б) объектами капитального ремонта из состава общего имущества могут быть только те конструктивные элементы и инженерные системы, которые указаны в части 3 статьи 15 Федерального Закона N 185-ФЗ;

в) объем и состав ремонтных работ по каждому из установленных Федеральным законом N 185-ФЗ видов работ должен быть не меньше объемов текущего ремонта и не больше того, который рассматривается как реконструкция.

При выполнении перечисленных условий должны быть решены задачи повышения энергоэффективности многоквартирных домов, создания благоприятных условий проживания граждан, применения современных материалов и оборудования, что соответствует понятию модернизации зданий при проведении капитального ремонта.

Настоящие методические рекомендации предназначены для применения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления в процессе отбора многоквартирных домов для включения в муниципальные и региональные адресные программы капитального ремонта, финансируемые за счет средств, предусмотренных в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ, а также товариществами собственников жилья, жилищными, жилищно-строительными, иными специализированными потребительскими кооперативами, управляющими организациями, а также собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.

1. Общие положения

1.1. Общее имущество многоквартирных домов, подлежащее капитальному ремонту.

1.1.1. Многоквартирным домом в соответствии с «Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47, признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

1.1.2. Специфическим признаком многоквартирного дома, отличающим его от индивидуального (одноквартирного) дома, предназначенного для проживания одной семьи, является то, что единый комплекс недвижимого имущества многоквартирного дома состоит условно из двух отдельных частей: первая — помещений, предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Вторая часть этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой собственности собственников указанных выше помещений.

1.1.3. Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются части многоквартирного дома, имеющие вспомогательное, обеспечивающее значение и являющиеся объектами общей собственности.

1.1.4. Примерный перечень частей многоквартирного дома, которые потенциально могут входить в состав общего имущества, определен в частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Перечень объектов в составе общего имущества, уточненный постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 в «Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме» (далее — Правила содержания общего имущества), распределяется по следующим блокам.

Первый блок — помещения общего пользования в многоквартирном доме: помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки; лестницы; лифтовые и иные шахты (как помещения, а не как оборудование); коридоры; колясочные, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, оборудование (включая помещения котельных, бойлерных, элеваторных узлов и другого инженерного оборудования).

Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) важно учитывать критерии, установленные для таких помещений:

а) они не должны являться частями квартир;

б) они предназначаются для обслуживания более одного помещения в доме.

Второй блок — крыши как самостоятельный элемент общего имущества. Если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, этажность которого отличается от этажности остальной части дома (например, котельная, насосная, тепловой узел, бойлерная), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме.

Третий блок — ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции.

Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям следует понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы.

Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям следует понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома.

Четвертый блок — ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома.

К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома относятся: окна и двери в помещениях общего пользования; ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери в помещениях общего пользования.

Обязательным признаком отнесения ограждающих несущих и ограждающих ненесущих конструкций к общему имуществу многоквартирного дома является предназначение данных конструкций для обслуживания более одного помещения (квартиры).

Пятый блок — механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого помещения (квартиры) и (или) нежилого помещения. К объектам этого блока общего имущества могут быть отнесены, например: внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; газоснабжения, отопления, электроснабжения, оборудование мусоропроводов; лифтовое оборудование; системы вентиляции и кондиционирования; дымоходы и газоходы; печи и очаги в помещениях общего пользования; оборудование и средства пожаротушения и т.п.

К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства, коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды и тепловой энергии, до первых запорнорегулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

К внутридомовым системам электроснабжения относятся: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства; аппаратура защиты, контроля и управления; коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии; этажные щитки и шкафы; осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме; электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома; сети (кабели) от внешней границы, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

1.1.5. Состав общего имущества в соответствии с Правилами содержания общего имущества в каждом многоквартирном доме определяется:

а) собственниками помещений — в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти — в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления — в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации;

г) застройщиком (или иным лицом по заданию застройщика) в составе Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома (далее — Инструкция по эксплуатации), разрабатываемой в соответствии с приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года N 45 «Об утверждении Положения о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома» на основании рекомендаций проектной организации, в составе проектной документации на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома.

В Инструкции по эксплуатации многоквартирного дома предусмотрена полная информация о составе общего имущества многоквартирного дома, в том числе:

а) перечень помещений общего пользования, их характеристика и площадь;

б) перечень ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции;

в) перечень ограждающих ненесущих конструкций многоквартирного дома, их месторасположение, материалы отделки и облицовки конструкции;

г) перечень оборудования, находящегося за пределами и внутри помещений многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение оборудования.

д) перечень объектов общего имущества, в том числе элементов озеленения и благоустройства, расположенных в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента);

е) перечень иных объектов (элементов) общего имущества многоквартирного дома, их месторасположение, характеристика и функциональное назначение объекта (элемента), материалы отделки, облицовки объекта (элемента).

1.1.6. Все объекты общего имущества многоквартирного дома и их части, как и объекты и части многоквартирного дома, не входящие в состав общего имущества, в процессе эксплуатации подвергаются износу вследствие естественного старения материалов, из которых они изготовлены, силовых нагрузок (несущие конструкции) либо вследствие влияния геодезических и природно-климатических факторов, а также условий использования и уровня надлежащего содержания объектов общего имущества и его частей, в том числе своевременности устранения возникающих неисправностей путем проведения ремонтов.

1.1.7. Общие требования к содержанию общего имущества многоквартирного дома установлены Правилами содержания общего имущества (см. рис. 1.1.).

1.1.8. Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом, которая включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) документы (акты) о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания)

инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

Рис. 1.1. Принципиальная схема системы содержания многоквартирных домов с учетом «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491

Государственная корпорация — фонд содействия реформированию

жилищно-комунального хозяйства

г) Инструкцию по эксплуатации по установленной форме, включая рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

1.1.9. Капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома проводится по решению общего собрания собственников помещений для возмещения физического и функционального (морального) износа, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей и, при необходимости, замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе проведение работ по модернизации в составе работ по капитальному ремонту).

1.1.10. Рекомендуемые виды работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов содержатся в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации, «Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» ВСН 58-88(р), утвержденном приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 года N 312 (далее — ВСН 58-88(р) и других нормативных документах.

1.2. Нормативно-правовое и нормативно-методическое обеспечение капитального ремонта, классификация видов ремонта многоквартирных домов.

1.2.1. Общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, устанавливаемыми в следующих документах:

а) технических регламентах;

б) государственных санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах (далее — санитарные правила);

в) гигиенических нормативах;

г) технических правилах и нормах, а также иных нормативных правовых актах, принимаемых Правительством Российской Федерации;

д) стандартах, действующих до вступления в силу соответствующих технических регламентов в части, соответствующей целям защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, а также обязательных требованиях действующих строительных норм и правил в части, не противоречащей Федеральному закону «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации.

1.2.2. Основными нормативными документами в области капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов являются:

— Жилищный кодекс Российской Федерации;

— Градостроительный кодекс Российской Федерации;

— Федеральный закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;

— Федеральный закон от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»;

— Федеральный закон от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»;

— Правила содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491.

— Правила установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 года N 18;

— Требования к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов, утвержденные постановлением правительства Российской Федерации от 25 января 2011 года N 18;

— Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года N 25;

— Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47;

— Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 12 февраля 1999 года N 167;

— Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 года N 468;

— Положение о разработке, передаче, пользовании и хранении инструкции по эксплуатации многоквартирного дома, утвержденное приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 1 июня 2007 года N 45;

— Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 (далее — Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда);

— Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденные приказом Министерства энергетики Российской Федерации от 24 марта 2003 года N 115.

— Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года N 87 (далее — Положение о составе разделов проектной документации);

— Положение об организации, проведения реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых домов, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения (ВСН 58-88(р)), утвержденное приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 23 ноября 1988 года N 312;

— Положение по техническому обследованию жилых зданий (ВСН 57-88(р)), утвержденное приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 6 июля 1988 года N 191 (далее — ВСН 57-88);

— Правила оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86(р)), утвержденные приказом Госгражданстроя СССР от 24 декабря 1986 года N 446 (далее — ВСН 53-86(р);

— Ведомственные строительные нормы «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования» (ВСН 61-89(р)), утвержденные приказом Госкомархитектуры Госстроя СССР от 26 декабря 1989 года N 250;

— Правила приемки в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом жилых зданий (ВСН 42-85(р)), одобренных приказом Гражданстроя СССР от 7 мая 1985 года N 135 (в ред. изменений N 1, утвержденных приказом Госстроя России от 6 мая 1997 года N 17-16);

— Свод правил «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», одобренные постановлением Госстроя России от 21 августа 2003 года N 153 (далее — СП 31-102-2003);

— Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 года N 279;

— Свод правил «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий» (СП 31-107-2004), рекомендован к применению письмом Госстроя России от 28 апреля 2004 года N ЛБ-131/9;

— Инструкция о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий (МДС 13-1.99), утвержденная постановлением Госстроя России от 17 декабря 1999 года N 79;

— Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденная постановлением Госстроя Российской Федерации от 5 марта 2004 года N 15/1 (далее — МДС 81-35.2004);

— Указания по применению федеральных единых расценок на ремонтно-строительные работы (МДС 81-38.2004), утвержденные постановлением Госстроя Российской Федерации от 9 марта 2004 года N 37;

— Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004), утвержденные постановлением Госстроя России от 12 января 2004 года N 6 (далее — МДС 81-33.2004);

— Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве (МДС 81-25.2001), — утвержденные постановлением Госстроя России от 28 февраля 2001 года N 15 (далее — МДС 81-25.2001);

— Государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр 81-04-2001), утвержденные постановлением Госстроя России от 17 декабря N 77;

— Сборник сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений при производстве строительно-монтажных работ (ГСНр 81-05-01-2001), утвержденный постановлением Госстроя России от 7 мая 2001 года N 46 (далее — ГСНр 81-05-01-2001);

— Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время (ГСНр 81-05-02-2001), утвержденный постановлением Госстроя России от 19 июня 2001 года N 61 (далее — ГСНр 81-05-02-2001);

— Технический регламент о безопасности лифтов, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 2 октября 2009 года N 782;

— Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 года N 624 «Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства»;

— Постановление Госстроя России от 9 марта 2004 года N 38 «Об утверждении Изменений и дополнений к государственным элементным сметным нормам на ремонтно-строительные работы (ГЭСНР-2001). Выпуск 1»;

— СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», утвержденные постановлением Госстроя Российской Федерации от 23 июня 2003 года N 109;

— СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», утвержденные постановлением Госстроя Российской Федерации от 19 апреля 2004 года N 70;

— СНиП 23-02-2003 «Тепловая защита зданий», утвержденные постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года N 113;

— СНиП 41-03-2003 «Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов», утвержденные постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года N 114;

— СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», утвержденные постановлением Госстроя России от 26 июня 2003 года N 115;

— СНиП 2.02.04-88 «Основания и фундаменты на вечномерзлых грунтах», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21 декабря 1988 года N 252;

— СНиП 2.02.03-85 «Свайные фундаменты», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 20 декабря 1985 года N 243;

— СНиП 3.02.01-87 «Земляные сооружения, основания и фундаменты», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 4 декабря 1987 года N 280;

— методические рекомендации по составлению технического паспорта МКД, утвержденные Фондом и одобренные Минрегионом России 14 февраля 2010 года.

1.3. Классификация ремонтов

Система ремонтов многоквартирных домов предусматривает проведение через определенные промежутки времени регламентированных ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований (см. рис. 1.1). Межремонтные сроки и примерные объемы ремонтов и ремонтно-реконструктивных преобразований для цели долгосрочного планирования рекомендуется принимать в соответствии с ВСН 58-88(р), а при среднесрочном и краткосрочном планировании — уточняются на основании технического состояния, архитектурно-планировочных и конструктивных особенностей многоквартирных домов.

Капитальный ремонт зданий — замена или восстановление отдельных частей или целых конструкций (за исключением полной замены основных конструкций, срок которых определяет срок службы многоквартирного дома в целом) и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением, а также устранение, в необходимых случаях, последствий функционального (морального) износа конструкций и проведения работ по повышению уровня внутреннего благоустройства, т.е. проведение модернизации зданий. При капитальном ремонте ликвидируется физический (частично) и функциональный (частично или полностью) износ зданий. Капитальный ремонт предусматривает замену одной, нескольких или всех систем инженерного оборудования, установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), а также приведение в исправное состояние всех конструктивных элементов дома.

Капитальный ремонт подразделяется на комплексный капитальный ремонт и выборочный.

а) Комплексный капитальный ремонт — это ремонт с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Он включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ.

б) Выборочный капитальный ремонт — это ремонт с полной или частичной заменой отдельных конструктивных элементов зданий и сооружений или оборудования, направленные на полное возмещение их физического и частично функционального износа.

Отнесение к виду капитального ремонта зависит от технического состояния зданий, назначенных на ремонт, а также качества их планировки и степени внутреннего благоустройства.

Комплексный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону N 185-ФЗ предусматривает выполнение всех видов работ, предусмотренных статьей 15 (за исключением ремонта подвалов и лифтов в тех домах, где они отсутствуют).

При проведении ремонта следует применять материалы, обеспечивающие нормативный срок службы ремонтируемых конструкций и систем. Состав видов и подвидов работ должен быть таким, чтобы после проведения капитального ремонта многоквартирный дом полностью удовлетворял всем эксплуатационным требования (более детально в разделе 2).

Выборочный капитальный ремонт применительно к Федеральному закону N 185-ФЗ назначается для выполнения отдельных видов работ, предусмотренных статьей 15.

Выборочный капитальный ремонт проводится исходя из технического состояния отдельных конструкций и инженерных систем путем их полной или частичной замены.

2. Обоснование и разработка перечня работ по капитальному ремонту многоквартирных домов.

2.1. Обоснование перечня работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Общие положения.

2.1.1. Общее имущество многоквартирных домов, как показано в разделе 1.1, состоит из целого ряда объектов. Все они, в зависимости от материалов и условий эксплуатации, имеют различные сроки службы и органично разделяются на две крупные группы: первая — объекты общего имущества несменяемые (несущие конструктивные элементы), определяющие сроки службы непосредственно здания, и все прочие, заменяемые определенное число раз в течение этого срока. В каменных зданиях к объектам общего имущества первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы, срок службы которых является наибольшим.

К заменяемым при капитальном ремонте объектам общего имущества относятся деревянные перекрытия, полы, заполнения оконных и дверных проемов и другие конструкции, сантехнические и электротехнические устройства и оборудование, кровля, отделка и другие виды работ. Наличие этой группы объектов и определяет необходимость периодического проведения капитального ремонта. Примерные (средние) сроки службы обеих групп объектов общего имущества многоквартирных домов и межремонтных периодов рекомендованы ВСН 58-88(р). Истечение указанных сроков не является основанием для замены конструкций и элементов здания. Средние сроки службы конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов должны учитываться при перспективном планировании ремонтных работ в процессе эксплуатации и при разработке Инструкции по эксплуатации капитально отремонтированного многоквартирного дома, где предусматривается перспективная периодичность ремонтов с учетом применяемых материалов

2.1.2. Фактическое техническое состояние конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов характеризуется их физическим износами соответствующей степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств. Под физическим износом конструктивных элементов здания, его инженерных систем понимается ухудшение их технического состояния (потеря эксплуатационных, механических и других качеств), в результате чего происходит соответствующая утрата потребительской стоимости жилых помещений.

2.1.3. Физический износ конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов определяется путем их обследования визуальным способом (по внешним признакам износа), инструментальными методами контроля и испытания их в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), а количественная оценка физического износа — на основании требований ВСН 53-86(р) и применения соответствующих расчетных формул, таблиц или графиков, приведенных в данных документах.

В соответствии с требованиями СП 31-01-2003, при необходимости, техническое состояние несущих строительных конструкций многоквартирных домов может быть установлено специализированными организациями.

2.1.4. Непосредственно техническое обследование конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов регламентируется ВСН 57-88(р), которое установило виды, объем, порядок организации и выполнения работ по техническому обследованию жилых зданий высотой до 25 этажей включительно, независимо от их ведомственной принадлежности.

В соответствии с данным документом система технического обследования состояния жилых зданий включает, применительно к целям настоящих методических рекомендаций, следующие виды контроля технического состояния конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов в зависимости от целей обследования и периода эксплуатации:

— инструментальный контроль технического состояния объектов общего имущества в процессе плановых и внеочередных осмотров (профилактический контроль);

— техническое обследование конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества многоквартирных домов для проектирования капитального ремонта;

— техническое обследование (экспертиза) многоквартирных домов при повреждениях конструкций, инженерных систем и других объектов общего имущества и авариях на этих объектах в процессе эксплуатации домов.

2.1.5. По результатам обследования (на основании дефектных ведомостей либо заключения проектной или специализированной организации) управляющей организацией либо органом управления объединения собственников многоквартирного дома должны быть приняты предварительные решения о мерах, необходимых для устранения выявленных неисправностей и повреждений (дефектов), в том числе по проведению в доме капитального ремонта, и подготовлены необходимые материалы и расчеты для рассмотрения на общем собрании собственников помещений.

2.1.6. Перечень и состав работ по капитальному ремонту объектов общего имущества многоквартирного дома зависит от архитектурно-планировочных, конструктивных характеристик дома, уровня его инженерного обустройства, физического износа конструктивных элементов и инженерных систем. В таблице 2.1 приведены обобщенные за период 1960 — 1990 годов данные, позволяющие определить уровень износа всего здания, когда наступает потребность в капитальном ремонте его строительных конструкций и инженерных систем. Исходя из соотношения совокупных величин удельных весов несменяемых и сменяемых объектов общего имущества домов различной этажности, уровню физического износа многоквартирного дома в размере 30% — начальной границе потребности в его капитальном ремонте соответствует начальная граница в капитальном ремонте сменяемых объектов общего имущества, равная 45 — 50% их физического износа. Такая же величина начальной границы капитального ремонта сменяемых объектов общего имущества определяется из таблиц физического износа конструкций и элементов жилых домов, содержащихся в ВСН 53-86(р).

Таким образом, только при достижении сменяемыми объектами общего имущества такого или большего физического износа они должны быть капитально отремонтированы или заменены. Следует также иметь в виду, что устранение физического износа требует финансовых затрат, примерно равных восстановительной стоимости (то есть в действующих ценах) заменяемой конкретной конструкции или инженерной системы или заменяемых частей, более точно определяемых при сметных расчетах.

2.1.6.1. Обоснование перечня работ по капитальному ремонту многоквартирного дома также может быть установлено по результатам определения типовых мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в энергетический паспорт многоквартирного дома, составленный в соответствии с положениями статьи 15 Федерального закона от 23 ноября 2009 года N 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

2.1.7. Проведение капитального ремонта должно основываться на подробной информации о степени износа всех конструкций и систем зданий по результатам обследования. До начала обследования собирается и анализируется архивный материал, содержащий информацию о техническом состоянии дома, выполненных ремонтных работах, акты и предписания специализированных организаций о состоянии инженерного оборудования (лифты, противопожарная автоматика, электроснабжение, вентиляция).

2.1.8. Описание дефектов и повреждений, выявленных при техническом осмотре, должно производиться в формулировках признаков износа, приведенных в соответствующих таблицах ВСН 53-86(р), а перечень и наименование работ по их устранению — с учетом примерного состава, прописанного в табличных формулировках таких работ. Это необходимо для обеспечения соответствия наименований работ, приведенных в таблицах, с наименованиями ремонтно-строительных работ, принятыми в сметно-нормативных документах.

2.1.9. Перечень работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, приведен в приложении 9 к ВСН 58-88(р). В приложении 3 к ВСН 58-88(р) приведен перечень конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования и примерные сроки их эксплуатации до проведения капитального ремонта. Перечень охватывает все разнообразие многоквартирных домов по конструктивным характеристикам и инженерному обустройству, построенных и эксплуатируемых на момент выхода данного нормативного документа, и, следовательно, применимым для целей настоящих методических рекомендаций в рамках, установленных частью 3, статьи 15 Федерального закона N 185-ФЗ.

2.1.10. Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (Приложение также рекомендован перечень ремонтно-строительных работ, выполняемых при капитальном ремонте жилищного фонда, который существенно расширен по сравнению с перечнем, рекомендуемым ВСН 58-88(р), за счет работ по модернизации, связанных с восстановлением или заменой отдельных частей зданий (сооружений) или целых конструкций, деталей и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом и разрушением и изготовленные из новых материалов, более долговечных и экономичных, улучшающих их эксплуатационные показатели.

2.1.11. Необходимо иметь в виду, что работы по модернизации, как составной части капитального ремонта, идентичны ряду работ, выполняемых в процессе реконструкции многоквартирных домов. Например: оборудование (вновь) и полная замена инженерных систем, устройство лифтов, ремонт встроенных помещений в зданиях. Существенным признаком работ по модернизации, проводимых при любом виде капитального ремонта, является их выполнение в существующих габаритах многоквартирного дома. При реконструкции многоквартирных домов выполняются работы по надстройке, пристройке и другие работы, связанные с изменением габаритов дома, а иногда и его назначением (см. рисунок 2.1).

Таблица 2.1

Определение потребности в капитальном ремонте и реконструкции многоквартирных домов

Группа жилых зданий по показателю общего износа	Общая характеристика технического состоянии здания	Потребность в капитальном ремонте
1	2	3
I (до 10%)	Неисправности основных строительных конструкций и инженерного оборудования отсутствуют. Существуют незначительные повреждения отдельных элементов	Техническое обслуживание и текущий ремонт
II (до 20%)	Наличие значительных неисправностей инженерного оборудования, крыши, фасадов, благоустройства	Текущий ремонт отдельных элементов инженерного оборудования и других систем
III (до 30%)	Неисправности фундаментов, стен, перекрытий, перегородок отсутствуют или незначительны. Оконные и дверные заполнения, покрытия полов имеют значительные повреждения. Неисправности крыш, инженерного оборудования, наружных коммуникаций незначительны. Эксплуатация здания возможна с ограничениями	Для обеспечения нормальной эксплуатации необходим капитальный ремонт здания с восстановлением или заменой всех неисправностей элементов
IV (до 40%)	Фундаменты, стены, перекрытия, перегородки имеют значительные неисправности при ограниченном распространении. Оконные и дверные заполнения, крыша, инженерное оборудование имеют значительные неисправности при массовом их распространении по всему зданию. Экспл. возможна со значительными ограничениями	Для обеспечения нормальной эксплуатации необходим капитальный ремонт с восстановлением или частичной заменой фундаментов, стен, перекрытий, перегородок, инженерного оборудования
V (от 40 до 70% для каменных зданий, от 40 до 65% — для деревянных зданий)	Фундаменты, стены, перекрытия и перегородки имеют значительные неисправности при их массовом распространении по всему зданию. Эксплуатация здания должна быть немедленно прекращена	Требуется немедленный капитальный ремонт (реконструкция) всего здания с восстановл. фундаментов, стен и полной заменой крыши, перекр. и перегор., полов
VI (свыше 70% — для каменных, свыше 65% — для деревянных зданий)	Основные строительные конструкции здания не способны выполнять заданные функции из-за высокого физического износа. Эксплуатация здания должна быть прекращена. Обеспечивается проведение охранно-поддерживающих работ	Проведение капитального ремонта нецелесообразно. Здание — памятник архитектуры подвергается частичной разборке и восстановл. в первозданном виде. Рядовая застройка сносится

Государственная корпорация — фонд содействия реформированию

жилищно-комунального хозяйства

2.1.12. Следует также разграничивать, вследствие различных источников финансирования, работы по капитальному ремонту и текущему ремонту, поскольку работы по текущему ремонту являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усредненным срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами. Примерные усредненные сроки эксплуатации зданий между текущими ремонтами и капитальными ремонтами многоквартирных домов приведены в приложении 2 к ВСН 58-88(р). Примерные рекомендуемые перечни работ по текущему ремонту приведены в приложении 7 к ВСН 58-88(р) и приложении 7 к «Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда».

2.2. Особенности организации капитального ремонта и модернизации лифтов многоквартирных домов.

2.2.1. Согласно части 3 статьи 15 Федерального закона N 185-ФЗ к видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов относится ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, и при необходимости ремонт лифтовых шахт.

2.2.2. В соответствии с требованиями «Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов», утвержденных постановлением Госгортехнадзора Российской Федерации

Рис. 2.1. Пример реконструкции жилого здания первого поколения с надстройкой мансар этажей без расселения (жирным шрифтом выделены работы по капитальному ремонту)

┌───────────────┐ ┌──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Умеренная │ │ Реконструкция с устройством мансардного этажа │

│ реконструкция │ └──────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

└─────────┬─────┘

┌───────────────────┐ ┌────────────────────┐ ┌─────────────────────┐ ┌────────────────────┐ ┌───────────────────┐

│Устройство мансарды├──>│Ремонт и укрепление ├──>│Заделка стыков панели├──>│ Замена оконных ├──>│Установка окон типа│

└─────────┬─────────┘ │ наружных стен │ └─────────────────────┘ │и дверных переплетов│ │ «Велюкс» │

│ └────────────────────┘ └────────────────────┘ └───────────────────┘

│Устройство скатных ├──>│ Утепление кровли ├──>│ Утепление наружных ├──>│ Герметизации ├──>│ Отделка фасадов │

│ и вальмовых крыш │ └────────────────────┘ │ стен │ │ и теплоизоляция │ └───────────────────┘

└─────────┬─────────┘ └─────────────────────┘ └────────────────────┘

│ Устройство кровли ├──>│ Утепление и ├──>│ Утепление стеновых ├──>│ Утепление оконных ├──>│ 3амена остекления │

│ для плоских крыш │ │гидроизоляция кровли│ │ конструкций │ │ и дверных проемов │ └───────────────────┘

└─────────┬─────────┘ └────────────────────┘ └─────────────────────┘ └────────────────────┘

┌───────────────────────────────────────────┐ ┌──────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│Замена инженерного и санитарно-технического├───>│ Модернизация инженерных сетей │

│ оборудования │ └──────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

└───────────────────────────────────────────┘

от 16 мая 2003 года N 31 (далее — ПБ 10-558-03) под ремонтом лифтового оборудования следует понимать комплекс работ (услуг), направленных на восстановление эксплуатационных характеристик лифта, продление срока его службы и не затрагивающих металлоконструкций лифта (то есть: модернизацию лифта), а именно:

— работы (услуги) по экспертному обследованию лифта;

— проектные работы;

— строительно-монтажные работы;

— работы по замене узлов и агрегатов, не затрагивающих металлоконструкций лифта, в том числе работы по замене электродвигателя главного привода, редуктора главного привода* (лебедки) канатоведущего шкива, тормозного устройства, ограничителя скорости, станции управления лифтом, привода дверей кабины, купе кабины лифта, створок дверей шахты и кабины, пружинной и балансировочной подвески кабины, противовеса, канатов, частотного регулятора, электродвигателя, пульта управления, устройств защиты и контроля;

— пусконаладочные работы;

— работы (услуги) по техническому освидетельствованию лифта;

— работы (услуги) по утилизации демонтированного лифтового оборудования.

2.2.3. Перечень работ по ремонту лифтового оборудования формируется на основании результатов экспертного обследования лифта, отработавшего нормативный срок службы, которое осуществляется в соответствии с требованиями ПБ 10-558-03.

Основанием для включения работ по ремонту лифтового оборудования в перечень работ, финансируемых в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ, является заключение экспертной организации по результатам экспертного обследования лифта, отработавшего нормативный срок службы.

2.2.4. Под заменой лифтового оборудования следует понимать комплекс работ (услуг) по замене лифта, непригодного к эксплуатации, на новый срок. В состав работ (услуг) по замене лифта включаются:

работы (услуги) по экспертному обследованию лифта, отработавшего нормативный срок службы;

проектные работы;

строительно-монтажные работы;

работы по демонтажу и установке лифта;

пусконаладочные работы;

работы (услуги) по полному техническому освидетельствованию лифта, проводимого после установки нового лифта;

— работы (услуги) по утилизации демонтированного лифтового оборудования.

2.2.5. Замена лифта за счет средств, предоставляемых в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ, осуществляется по результатам экспертного обследования лифта, отработавшего нормативный срок службы, которым лифт признан непригодным к дальнейшей эксплуатации, и проведение его ремонта признано нецелесообразным.

Под экспертными организациями понимаются юридические лица, имеющие лицензию Ростехнадзора на право проведения экспертизы промышленной безопасности в соответствии с действующим законодательством, располагающие техническими средствами и квалифицированными специалистами для проведения технического диагностирования и обследования лифта.

2.2.6. Состав работ по ремонту лифтовых шахт также определяется на основании результатов экспертного обследования отработавшего нормативный срок лифта.

2.3. Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, подлежащих к включению в состав работ, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ.

2.3.1. Рекомендуемый перечень работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, существенно влияющих на условия комфортности и безопасности проживания граждан, приведен в таблице 2.3.

Данный перечень сформирован на основе уточненных перечней работ по капитальному ремонту, рекомендованных вышеприведенными нормативными документами в рамках видов работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, определенных статьей 15 Федерального закона N 185-ФЗ. При этом полагается, что положения настоящих методических рекомендаций распространяются на многоквартирные дома, подлежащие капитальному ремонту без прекращения их эксплуатации. В результате проведенного капитального ремонта должны быть выполнены все необходимые работы по приведению общего имущества многоквартирного дома в технически исправное состояние путем восстановления или замены всех частей конструкций и инженерных систем, которые имеют более короткие сроки службы между очередными (по нормативному сроку службы) капитальными ремонтами, чем несущие конструкции.

2.3.2. Последовательная и методическая привязка технологических процессов к перечню работ, приведенных в таблице 2.3 настоящих рекомендаций, содержится в разделе 3.

Таблица 2.3

N п/п	Наименование видов работ в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона N 185-ФЗ	Подвиды и перечень работ
1.	Ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения	1. Ремонт или замена инженерных систем:
1.1. Холодного водоснабжения, в том числе:
1.1.1. Ремонт или замена водомерных узлов;
1.1.2. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков;
1.1.3. Замена запорной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков в квартиру;
1.1.4. Ремонт или замена в комплексе оборудования повысительных насосных установок
1.1.5. Ремонт или замена оборудования, трубопроводов и оснащения пожарного водопровода
1.2. Ремонт или замена системы горячего водоснабжения, в том числе:
1.2.1. Ремонт или замена ТРЖ, теплообменников, бойлеров, насосных установок и другого оборудования (в составе общего имущества) в комплексе для приготовления и подачи горячей воды в распределительную сеть;
1.2.2. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков;
1.2.3. Замена запорной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков в квартиру.
1.3. Ремонт или замена системы канализования и водоотведения, в том числе:
1.3.1. Ремонт или замена выпусков, сборных трубопроводов, стояков и вытяжек;
1.3.2. Замена задвижек при их наличии;
1.4. Ремонт или замена системы отопления, в том числе;
1.4.1. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков;
1.4.2. Замена запорной и регулировочной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков к отопительным приборам в жилых помещениях;
1.4.3. Перегруппировка или замена отопительных приборов в местах общего пользования и замена в жилых помещениях отопительных приборов, не имеющих отключающих устройств;
1.4.4. Установка, ремонт или замена в комплексе оборудования ИТП (индивидуальных тепловых пунктов) и при наличии повысительных насосных установок
		1.5. Ремонт или замена системы газоснабжения, в том числе:
1.5.1. Ремонт или замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков;
1.5.2. Замена запорной и регулировочной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков к бытовым газовым приборам в жилых помещениях;
1.6. Ремонт или замена системы электроснабжения, в том числе:
1.6.1. Ремонт или замена ГРЩ (главный распределительный щит), распределительных и групповых щитов;
1.6.2. Ремонт или замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков коммунального и квартирного освещения;
1.6.3. Замена ответвлений от этажных щитков или коробок квартирных счетчиков и установочных и осветительных приборов коммунального освещения;
1.6.4. Замена электрических сетей для питания электрооборудования лифтов и электрооборудования для обеспечения работы инженерных систем;
2. Модернизация инженерных систем, в т.ч.:
2.1. Обязательное применение модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и др. и запретом на установку стальных труб
2.2. Перевод существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение;
2.3. Замена осветительных приборов для нужд коммунального освещения на энергосберегающие;
2.4. Переоборудование тепловых пунктов и водомерных узлов;
3. Замена печного отопления на центральное с устройством котельных, теплопроводов и тепловых пунктов; крышных и иных автономных источников теплоснабжения
4. Оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных.
2.	Ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт	Ремонт и замена лифтового оборудования с его модернизацией, в т.ч.:
1. Ремонт или полная замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
2. Ремонт при необходимости шахт, замена приставных шахт;
3. Ремонт машинных помещений;
4. Ремонт, замена элементов автоматизации и диспетчеризация лифтового оборудования;
5. Оборудование устройств, необходимых для подключения к действующим системам автоматизация и диспетчеризация лифтового оборудования
3.	Ремонт крыш	1. Ремонт конструкций крыш:
1.1. Из деревянных конструкций:
1.1.1. Ремонт: с частичной заменой — стропильных ног, — мауэрлатов — обрешетки сплошной и разряженной из брусков
1.1.2. Антисептирование и антипирирование деревянных конструкций.
1.1.3. Утепление подкровельного (чердачного) перекрытия
1.1.4. Ремонт (замена слуховых окон)
1.2. Из железобетонных стропил и кровельных настилов:
1.2.1. Устранение неисправностей железобетонных стропил и кровельных настилов;
1.2.2. Утепление подкровельного (чердачного) перекрытия
1.2.3. Ремонт стяжки для кровельного покрытия;
2. Замена покрытий крыш
2.1. Полная замена металлического покрытия крыш с устройством примыканий;
2.2. Полная замена покрытия кровли из рулонных битумородных материалов (рубероид) на кровли из наплавляемых материалов с устройством примыканий
2.3. Полная замена покрытия кровли из штучных материалов (шифер, черепица и т.п.) с устройством примыканий
3. Ремонт или замена системы водоотвода (свесы, желоба, разжелобки, лотки) с заменой водосточных труб и изделий (наружных и внутренних);
4. Ремонт или замена надкровельных элементов
4.1. Ремонт лазов на кровлю
4.2. Ремонт продухов, ремонт или замена слуховых окон и других устройств для вентиляции чердачного пространства;
4.3. Смена колпаков на оголовках дымовентблоков и вентшахт;
4.4. Смена окрытий парапетов, брандмауэров, надстроек
4.5. Ремонт (штукатурка, покраска) и утепление дымовентиляционных блоков и лифтовых шахт
4.6. Восстановление или смена ограждения на чердачной кровле;
5. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые с утеплением подкровельного (чердачного) перекрытия
4.	Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах	1. Ремонт участков стен подвалов и пола
2. Утепление стен и надподвальных перекрытий подвальных помещений
3. Гидроизоляция стен и пола подвала
4. Ремонт технических помещений с установкой металлических дверей.
5. Ремонт продухов, подвальных окон, приямков и наружных дверей
6. Герметизация проходов вводов и выпусков инженерных сетей в наружных стенах (выполняется при ремонте сетей)
7. Ремонт отмостки
8. Ремонт или замена дренажной системы
5.	Утепление и ремонт фасадов	1. Ремонт фасадов, не требующих утепления
1.1. Ремонт штукатурки (фактурного слоя), включая архитектурный ордер;
1.2. Ремонт облицовочной плитки;
1.3. Окраска по штукатурке или по фактурному слою;
1.4. Ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий;
1.5. Ремонт и восстановление со стороны фасада герметизации стыков оконных и дверных проемов мест общего пользования;
1.6. Окраска со стороны фасада оконных переплетов;
1.7. Ремонт ограждающих стен;
1.8. Ремонт и замена окон и балконных дверей (в составе общего имущества);
1.9. Ремонт или замена входных наружных дверей.
2. Работы по ремонту фасадов, требующих утепления
2.1. Ремонт и утепление ограждающих стен с последующей отделкой поверхностей
2.2. Ремонт окон и балконных дверей (в составе общего имущества) или замена на окна и двери в энергосберегающем конструктивном исполнении (оконные блоки с тройным остеклением и др.) с последующим их утеплением (герметизацией)
2.3. Ремонт входных наружных дверей с последующим их утеплением или замена на металлические двери в энергосберегающем конструктивном исполнении
3. Общие для обеих групп зданий работы
3.1. Ремонт балконов с заменой при необходимости консолей, гидроизоляцией и герметизацией с последующей окраской
3.2. Усиление конструкций козырьков над входами и последними этажами с последующей отделкой поверхностей
3.3. Усиление конструкций карнизных блоков с последующей отделкой поверхностей
3.4. Смена оконных отливов
3.5. Смена водосточных труб
3.6. Ремонт и утепление цоколя
6.	Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа)	Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления: — тепловой энергии на нужды отопления и горячего водоснабжения; — потребления холодной воды, — электрической энергии, — газа — узлов управления ресурсами, с оборудованием устройств автоматизации и диспетчеризации для обеспечения дистанционного учета и управления;
7.	Ремонт фундаментов многоквартирных домов.	1. Работы по ремонту или замене фундаментов.
1.1. Заделка и расшивка стыков, швов, трещин элементов фундаментов. Устройство защитного слоя.
1.2. Устранение местных дефектов и деформаций путем усиления фундамента.

Примечания:

1. При капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, что определено Федеральным законом 185-ФЗ, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы.

2. К внутридомовым системам отопления в составе общего имущества отнесены: стояки, обогревающие элементы в местах общего пользования, в жилых помещениях — ответвления от стояков до первого отключающего устройства (при его отсутствии — до места сопряжения с отопительным прибором, обогревающим элементом), регулирующая и запорная арматура; коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии, а также другое оборудование, расположенное на этих сетях.

3. В случае, если при производстве работ по капитальному ремонту конструкций и инженерных систем в составе общего имущества МД, вследствие технологических и конструктивных особенностей ремонтируемых (заменяемых) конструкций и инженерных систем необходимо произвести демонтаж или разрушение частей имущества, не входящего в состав общего имущества МД, работы по восстановлению его осуществляются за счет средств капитального ремонта, что должно предусматриваться проектно-сметной документацией.

4. В случае, если в многоквартирном доме запроектирована система отопления со скрытой прокладкой трубопровода, не являющаяся ремонтнопригодной (приложение 2), при производстве работ по капитальному ремонту допускается устройство вновь системы отопления с открытой прокладкой трубопроводов и отопительных приборов, обогревающих элементов, в том числе в жилых помещениях.

3. Порядок включения в перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов работ по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, а также повышению энергетической эффективности многоквартирных домов

3.1. В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда при капитальном ремонте многоквартирных домов следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, а также осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления. Примерный перечень работ по модернизации строительных конструкций, инженерных систем и оборудования, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, приведен в приложении к вышеуказанным правилам.

В разделе 2 настоящих методических рекомендаций приведен развернутый перечень работ по модернизации строительных конструкций, инженерных систем и оборудования, которым следует руководствоваться при формировании состава работ по капитальному ремонту, финансируемых в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ.

3.2. Характеризуя в обобщенной форме жилищный фонд с точки зрения потребности в модернизации, следует выделить две укрупненные группы многоквартирных домов, требующих по сроку службы несущих конструкций проведения капитального ремонта:

— каменные здания, построенные до 1955 года, в том числе фонд исторических зон старых городов, имеющие конструкции, системы инженерного оборудования, объемно-планировочные характеристики, существенно различающиеся по своим инженерным и технологическим решениям, но, как правило, единые в достаточном уровне заложенных при строительстве прочностных и деформативных характеристиках основных несущих конструкций. Указанная группа зданий, не прошедших к настоящему времени реконструкцию и капитальный ремонт, характеризуется значительным физическим и моральным износом, т.е. требует проведения капитального ремонта с модернизацией.

— здания, построенные в 1955 — 1970 годах, — полносборные панельные и кирпичные многоквартирные дома серий массового строительства первого и второго поколения, которые характеризуются пониженным уровнем капитальности и изначально заложенными низкими потребительскими качествами, в т.ч. теплоизоляционными, неудовлетворительными с современных позиций. Указанная группа зданий, не прошедших за последние годы капитальный ремонт, характеризуются значительным физическим, а по зданиям первых массовых серий — и моральным износом, высокими расходами на содержание и ремонт, и требует проведения капитального ремонта с модернизацией или реконструкции с модернизацией.

3.3. Каменные дома послевоенной застройки (со значительным остаточным сроком эксплуатации), в которых проектом строительства не было предусмотрено оборудование внутридомовыми системами отопления, водоснабжения и канализования, подлежат модернизации с полным инженерным обустройством в соответствии с действующими нормативными документами в строительстве и составом работ по капитальному ремонту, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом N 185-ФЗ.

3.4. Комплекс мероприятий по повышению тепловой эффективности указанных многоквартирных домов массовых серий с приведением ее в соответствие с нормативными требованиями СНиП 23-02-03 «Тепловая защита зданий» включает утепление наружных стен, покрытий, перекрытий над подвалами, подкровельных перекрытий и надкровельные части вентканалов, замену или утепление окон и балконных дверей, входов в подъезды и организацию учета фактического теплопотребления путем установки приборов коммерческого учета и оборудования системами автоматического регулирования потребления тепла.

Выбор конкретного способа наружного утепления стен рекомендуется производить в соответствии с предложениями, содержащимися в альбоме «Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий», утвержденными приказом Госстроя России от 10 ноября 1998 года N 8 на основании технико-экономических расчетов проектировщиков по согласованию с собственниками либо уполномоченными лицами.

3.5. Работы и технологические процессы по модернизации конструкций, инженерных систем и других элементов в обобщенном виде ориентированы на достижение следующих целей:

— приведение в соответствие характеристик материалов, из которых были изготовлены ремонтируемые и заменяемые конструкции, элементы (части) инженерных систем, характеристики оборудования (лифтов, насосов и др.) и др. элементов общего имущества многоквартирных домов применительно к требованиям Федерального закона от 27 декабря 2002 года N 184-ФЗ «О техническом регулировании»;

— применение современных материалов, деталей, конструкций и оборудования, средств автоматизации и диспетчеризации для повышения эффективности эксплуатации и управления многоквартирными домами;

— приведение в соответствие теплотехнических характеристик ограждающих конструкций многоквартирных домов требованиям действующих нормативных документов по тепловой защите зданий.

3.6. Включение в перечень по капитальному ремонту работ и технологических процессов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов многоквартирных домов, а также повышением энергетической эффективности их эксплуатации, проводится с учетом их технического состояния и потребительских качеств, а ограничением перечня работ и технологических процессов на их включение являются предельные объемы финансирования на производство таких работ.

3.7. Включению в перечень работ и технологических процессов по капитальному ремонту многоквартирных домов, связанных с модернизацией конструкций, инженерных систем и других элементов жилых зданий, должна предшествовать оценка экономической целесообразности проведения работ по модернизации.

Такая оценка производится с учетом того, что сроки службы новых (заменяющих конструкций, инженерных систем и других элементов и их частей) не должны превышать остаточного срока службы многоквартирных домов.

Порядок оценки следующий:

3.7.1. На основе анализа соответствия технического состояния конструкций, инженерных систем и других элементов многоквартирного дома современным требованиям определяется потребность в проведении модернизации здания и составляется перечень требуемых работ;

3.7.2. Определяется остаточный срок службы многоквартирного дома;

3.7.3. Устанавливается экономическая целесообразность проведения работ по модернизации в необходимом объеме.

3.8. Остаточный срок службы многоквартирного дома, в основном, находится в прямой зависимости от капитальности здания, и, соответственно, от износа основных несущих конструктивных элементов. Таким образом, информация об остаточном сроке службы дома может быть получена на основании оценки физического износа несущих (несменяемых) конструкций и соответствующем ему техническом состоянии путем их технического обследования.

Обобщенная информация о связи величины физического износа несущих (несменяемых) конструкций с остаточным сроком их службы, а, следовательно, и остаточным сроком службы многоквартирных домов, полученная на основании научных исследований, представлена в таблице 3.1.

Наиболее точно ожидаемый остаточный срок службы эксплуатируемых зданий определяется в результате специального технического обследования и оценки технического состояния несущих конструкций в соответствии с СП 13-102-2003.

Таблица 3.1

Группа капитальности жилых зданий	Нормативный срок службы в годах	Примерный остаточный срок службы несущих стен и фундаментов в годах при износе на
40%	50%	60%
I	150	65 — 70	45 — 50	25 — 30
II	120	50 — 55	35 — 40	20 — 25
III	100	40 — 45	25 — 30	15 — 20

Таким образом, чем больше износ и меньше остаточный срок службы несущих конструкций здания (стены, каркас, фундаменты), тем более ограничиваются возможности его капитального ремонта с модернизацией.

Следовательно, к примеру, при износе стен и фундаментов на 60% их остаточные нормативные сроки службы будут совсем незначительными — от 15 до 30 лет, что делает заведомо нецелесообразной сколько-нибудь значительную модернизацию зданий третьей группы капитальности и достаточно ограниченную для других групп.

В указанном примере здание является неперспективным с точки зрения продолжительной эксплуатации с существующими несущими конструкциями и подлежит после соответствующих технико-экономических обоснований реконструкции или сносу. До принятия решений в здании должны производиться работы по поддерживающему текущему ремонту в объеме, обеспечивающем безопасные и соответствующие санитарным нормам условия проживания в них на оставшийся срок.

Указанные рекомендации должны учитываться уполномоченными органами государственного и муниципального управления при отборе многоквартирных домов для включения их в программы капитального ремонта, финансируемых в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ.

4. Состав затрат по капитальному ремонту многоквартирных домов

4.1. Затраты на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома группируются по элементам и статьям, формируются по месту возникновения, объектам учета, планирования и калькулирования себестоимости.

Под элементами затрат понимаются затраты, однородные по своему экономическому содержанию, а под статьями — затраты, включающие один или несколько элементов.

1. 4.2. По характеру участия в процессе производства затраты делятся на основные и накладные. Основные — непосредственно связаны с производством работ по капитальному ремонту: они могут быть прямыми и косвенными, а накладные связаны с обслуживанием отдельных подразделений (цехов, участков) или организации в целом и управлением ими. При исчислении себестоимости часть основных затрат можно прямо отнести на оказание конкретных услуг. К ним относятся затраты на оплату труда, стоимость материалов, топлива, электроэнергии, другие расходы, связанные с конкретным объектом калькулирования. Те же расходы, которые невозможно прямо включить в себестоимость определенного вида услуг (цеховые и общеэксплуатационные расходы), распределяются косвенным путем, то есть пропорционально тому или иному признаку.

2. 4.3. Классификация по элементам и по статьям затрат.

Затраты, образующие себестоимость работ по капитальному ремонту, группируются в соответствии с их экономическим содержанием по общепринятой в такого рода расчетах структурой, изложенной в Методике определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), утвержденной Постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 года N 15\1 и приведенной в таблице 4.1:

Таблица 4.1

N графы	Наименование статьи затрат	Обоснование
1	Оплата труда основных рабочих	в соответствии с действующей системой оплаты труда
2	Эксплуатация машин и механизмов	в соответствии с среднерыночной стоимостью
3	Стоимость материалов и других ресурсов, включая энергоресурсы на технологические нужды	в соответствии с среднерыночной стоимостью
4	ИТОГО: прямые затраты	Сумма гр. (1 + 2 + 3)
5	Накладные (Общеэксплуатационные) расходы	По установленному нормативу, или по расчету от оплаты труда основных рабочих (Для определения норм накладных расходов в локальных сметах используются методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве)
6	Сметная прибыль (внеэксплуатационные) расходы	По установленному нормативу, или по расчету от оплаты труда основных рабочих (Для определения норм сметной прибыли в локальных сметах используются методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве)
7	ИТОГО:	Сумма гр. (4 + 5 + 6)
8.	Временные здания и сооружения	По установленному нормативу, или по расчету от итога гр. 7
9.	ИТОГО	Сумма гр. 7 + 8
10.	Прочие затраты:	По установленному нормативу, или по расчету от итога гр. 9
Зимнее удорожание;
Авторский надзор;
Проектные работы;
Затраты на экспертизу;
Строительный контроль и т.п.;
11	ИТОГО:	Сумма гр. 9 + 10
12.	Непредвиденные расходы	2% от итога гр. 11
13.	ИТОГО:	Сумма гр. 11 + 12
14	Налог на добавленную стоимость (НДС)	Установленный норматив от гр. 13
15.	ВСЕГО по смете:	Сумма гр. 13 + 14

4.4. О некоторых особенностях определения отдельных видов затрат на капитальный ремонт.

4.4.1. Для определения стоимости капитального ремонта многоквартирных домов разрабатывается проектная документация в соответствии с Положением о составе разделов проектной документации.

Если по характеру ремонтных работ не требуется разработка чертежей, то в составе проектной документации приводятся два раздела: раздел первый — пояснительная записка с исходными данными для капитального ремонта и раздел второй — смета на капитальный ремонт.

4.4.2. В пояснительной записке к сметной документации содержится следующая информация:

— сведения о месте расположения объекта;

— перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации;

— обоснование особенностей определения сметной стоимости работ, в том числе полная информация о принятых в сметной документации коэффициентах, ссылки на нормативы, по которым приняты накладные расходы и сметная прибыль, другие сведения о порядке определения сметной стоимости капитального ремонта.

4.4.3. Сметная документация на капитальный ремонт составляется в ценах, сложившихся ко времени ее составления в соответствии с МДС81-35.2004 в части, не противоречащей Положению о составе разделов проектной документации и должна содержать: сводный сметный расчет, объектную и локальные сметы.

Если сметная документация на капитальный ремонт состоит только из одного локального сметного расчета, то сводный и объектный сметный расчет не составляется, а затраты по главам сводного сметного расчета учитываются в конце локальной сметы.

4.4.4. Локальные сметы составляются на основе объемов работ, определенных по чертежам, либо на основе описей работ (дефектных ведомостей), подписанных заказчиком и проектной организацией. Описи работ обязательно прикладываются к сметной документации как часть проектной документации на капитальный ремонт.

Согласно МДС 81-35.2004 пункта 4.7 раздела IV, в локальные сметы на ремонтные работы рекомендуется включать коэффициенты, применяемые к аналогичным работам в новом строительстве, учитывающие особенности технологии производства ремонтных работ.

Для учета влияния условий производства ремонтных работ применяются коэффициенты, указанные в таблице 3 Приложения N 1 МДС 81-35.2004, а именно:

а) в локальных сметах на ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт лифтовых шахт — по пункту 2;

б) в локальных сметах на ремонт крыш: сложных — по пункту 11.2, простых — коэффициенты не применяются;

в) в локальных сметах, на ремонт подвальных помещений, при наличии стесненных условий — по пункту 2, при их отсутствии коэффициенты не применяются;

г) в локальных сметах на ремонт фасадов — по пункту 11.1;

д) в локальных сметах на ремонт или замену лифтового оборудования — по пункту 2, таблицы 2 «Монтаж оборудования».

Разъяснения по применению приложения N 1 к МДС 81-35.2004 даны в письме Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 23 июня 2004 года N 3230/06.

4.4.5. Стоимость работ по ремонту и замене лифтового оборудования, определяется исходя из сметных нормативов, установленных Государственными элементными сметными нормами (далее — ГЭСН), утвержденными Госстроем России в составе сметно-нормативной базы 2001 года:

— ГЭСНм-2001 Сборник N 3 «Подъемно-транспортное оборудование»;

— ГЭСНп-2001 Сборник N 1 «Электротехнические установки»;

— ГЭСНмр-2001 Сборник N 41 «Капитальный ремонт и модернизация оборудования лифтов»;

— соответствующие общестроительные сборники ГЭСН для <*> работ по ремонту лифтовых шахт.

Для определения стоимости работ применяются утвержденные Государственные элементные сметные нормы, Федеральные единичные расценки по каждому виду операций, формирующие состав работ по ремонту и замене лифтового оборудования, а в случае если на территории субъекта Российской Федерации или муниципального образования установлены Территориальные единичные расценки на данные виды работ, применяются последние.

Стоимость оборудования, необходимого для проведения работ по ремонту или замене лифтового оборудования, а также ремонту лифтовых шахт, принимается на уровне цен отечественных изготовителей соответствующей продукции на момент принятия решения о необходимости проведения таких работ и не может превышать размера предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 кв. м общей площади помещений в многоквартирных домах, утвержденного органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации вправе установить максимальный предельный размер стоимости всех работ по ремонту и замене лифтового оборудования в зависимости от конструктивных и эксплуатационных особенностей многоквартирных домов, в которых установлено лифтовое оборудование.

В случае если товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным, или иным специализированным потребительским кооперативом или собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о проведении ремонта или замены лифтового оборудования, а также ремонта лифтовой шахты, сметная стоимость которых превышает установленный субъектом Российской Федерации предельный размер, то в соответствии с Федеральным законом N 185-ФЗ средства предоставляются при условии софинансирования собственниками помещений в многоквартирном доме или их объединениями разницы между установленной (или определяемой) предельной стоимостью и утвержденной сметой.

Применение нормативов накладных расходов в локальных сметах рекомендовано в соответствии с МДС81-33.2004 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 31 января 2005 года N ЮТ-260/06 «О порядке применения нормативов накладных расходов в строительстве».

Сметная прибыль образуется в соответствии с МДС 81-25.2001 и письма Федерального Агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 18 ноября 2004 года N АП-5536/06 «О порядке применения нормативов сметной прибыли в строительстве».

КонсультантПлюс: примечание.

Нумерация подпунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.

4.4.7. Наименование глав сводного сметного расчета должно соответствовать пункту 31 Положения о составе разделов проектной документации.

В сводный сметный расчет стоимости капитального ремонта рекомендуется также включать следующие виды затрат:

— затраты на строительство временных зданий и сооружений согласно ГСНр-81-05-01-2001;

— дополнительные затраты при производстве ремонтно-строительных работ в зимнее время согласно ГСНр 81-05-02-2001;

— строительный контроль (ранее — технический надзор);

— проектные работы;

— экспертиза;

— непредвиденные работы и затраты 2%.

За итогом сводного сметного расчета рекомендуется учитывать средства на покрытие затрат по уплате налога на добавленную стоимость (НДС).

4.4.8. Строительный контроль при осуществлении капитального ремонта многоквартирных домов проводится в соответствии с Положением о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 21 июня 2010 года N 468.

При этом размер затрат заказчика на осуществление строительного контроля определяется в соответствии с пунктом 15 вышеуказанного Положения и указывается в главе 10 сводного сметного расчета стоимости капитального ремонта МКД отдельной строкой «Строительный контроль».

Осуществление подрядчиком строительного контроля финансируется за счет накладных расходов подрядчика, предусмотренных в смете строительного подряда.

Приложение 1

ОПИСАНИЕ

ТИПОВЫХ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИХ ПРОЦЕССОВ ПРИМЕНИТЕЛЬНО К ПЕРЕЧНЮ

РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ,

ВКЛЮЧАЮЩИХ МЕРОПРИЯТИЯ ПО МОДЕРНИЗАЦИИ ОТДЕЛЬНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ

ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ РАЗЛИЧНЫХ

ПЕРИОДОВ ПОСТРОЙКИ

В настоящем приложении приведены примеры по технологии проведения ремонтных работ применительно к перечню работ раздела 2.3 Методических рекомендаций.

Раздел I. Ремонт внутридомовых инженерных систем.

1. Ремонт или замена инженерных систем.

1.1. Ремонт или замена системы холодного водоснабжения, в том числе:

1.1.1. Ремонт или замена водомерных узлов.

Обследование трубопровода на его пригодность для монтажа счетчика или устройства водомерного узла.

Оборудование манометрами, термометрами, дополнительными вентилями, задвижками, перепусками для регулирования давления и температуры, электроприводами для удаленного управления потоками и другими устройствами.

Защита приборов, осуществляющих коммерческий учет холодной воды, от разборки и несанкционированного изменения показаний счетчика путем пломбирования.

При модернизации рекомендуется устанавливать счетчики потребления холодной воды отечественного и зарубежного производства, соответствующие российским санитарно-биологическим и техническим требованиям.

1.1.2. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков.

Демонтаж системы холодного водопровода полностью. Замена сети холодного водопровода в соответствии со СНиП 2.04.01-85.

Ремонт и замена разводящих магистралей и стояков системы холодного водоснабжения из стальных водогазопроводных оцинкованных труб в соответствии с ГОСТом 3262-75.

При модернизации в составе капитального ремонта — замена стальных труб на трубы из полиэтилена высокой плотности, из полипропилена ПП-1, ПП-3, из поливинилхлорида (ПВХ) или из металлопластика, соответствующим требованиям СНиП 2.04.01-85 с целью повышения надежности системы холодного водоснабжения: прокладка труб единым отрезком (без соединений) от точки водоразбора (коллектора) до точки водопотребления (сантехприбора) из металлопластика.

Применение коллекторной системы прокладки трубопроводов. Тепловое изолирование трубопроводов и арматуры, находящихся в неотапливаемых помещениях.

Изолирование от конденсации влаги трубопроводов (кроме пожарных стояков), прокладываемых в каналах, шахтах, кабинах, тоннелях, а также в помещениях с повышенной влажностью.

При модернизации системы горячего и холодного водоснабжения — установка технических устройств (узлов управления горячей и холодной воды) для дистанционного удаленного управления потоками с помощью шаровых электроприводов при возникновении аварийной ситуации в системах водоснабжения.

1.1.3. Замена запорной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков в квартиру.

Монтаж запорной арматуры: задвижка или вентиль на каждом вводе в здание; вентиль у основания пожарных стояков на кольцевой разводящей сети для обеспечения возможности выключения на ремонт ее отдельных участков (не более чем полукольца); вентиль у основания стояков хозяйственно-питьевого водопровода в зданиях высотой более двух этажей; вентиль на ответвлениях к пяти и более водоразборным точкам; вентиль либо шаровой кран на ответвлениях в каждую квартиру; вентиль либо шаровой кран перед наружным поливочным краном.

Замена резьбовой сантехнической запорной арматуры на шаровую.

При применении веерной водоподачи (параллельное подключение нескольких пользователей к единому коллектору), каждый элемент веера, а также счетчики воды, насосы, водонапорные баки оснащаются запорной арматурой (шаровыми кранами) на входе и выходе.

1.1.4. Ремонт или замена в комплексе оборудования повысительных насосных установок.

Тип насосной установки и режим ее работы определяются на основании технико-экономического сравнения разработанных вариантов:

— непрерывно или периодически действующих насосов при отсутствии регулирующих емкостей;

— насосов производительностью, равной или превышающей максимальный часовой расход воды, работающих в повторно-кратковременном режиме совместно с гидропневматическими или водонапорными баками;

— непрерывно или периодически действующих насосов производительностью менее максимального часового расхода воды, работающих совместно с регулирующей емкостью.

Насосные установки, подающие воду на хозяйственно-питьевые, противопожарные и циркуляционные нужды, располагаются в помещениях тепловых пунктов, бойлерных и котельных.

Расположение гидропневматических баков допускается в технических этажах.

Присоединение насосов к сети после водомерного узла.

Размещение насосных установок в сухом и теплом изолированном помещении высотой не менее 2,2 м, устройство фундаментов под насосные агрегаты, возвышающиеся над уровнем пола не менее чем на 20 см, с устройством надежной звукоизоляции, состоящей из амортизаторов под агрегатами, эластичных подкладок и эластичных патрубков длиной не менее 1 м (виброустановок) на всасывающем и напорном трубопроводах.

Устройство обводной линии с задвижкой и обратным клапаном в обход насосов, установка на напорной линии каждого насоса манометра, обратного клапана и задвижки или вентиля, а на всасывающей линии — задвижки.

1.1.5. Ремонт или замена оборудования, трубопроводов и оснащения пожарного водопровода.

Устройство внутреннего противопожарного водопровода в соответствии с табл. 1 СНиПа 2.04.01-85.

Расположение пожарных кранов на сетях противопожарного водопровода, преимущественно у выходов, на площадках отапливаемых лестничных клеток, в вестибюлях, коридорах, проходах и других наиболее доступных местах, не мешающих эвакуации людей.

Оборудование жилых домов высотой 10 и более этажей автоматическими системами противопожарной защиты, которые устанавливаются, как правило, на каждую секцию здания.

Закольцевание сети противопожарного водопровода, обеспечивающей две линии подачи воды для более высокой надежности водообеспечения

1.2. Ремонт или замена системы горячего водоснабжения, в том числе:

1.2.1. Ремонт или замена ТРЖ, теплообменников, бойлеров, насосных установок и другого оборудования (в составе общего имущества) в комплексе для приготовления и подачи горячей воды в распределительную сеть. Замена оборудования системы горячего водоснабжения при проведении капитального ремонта на аналогичное. При модернизации в составе капитального ремонта изношенное (устаревшее) оборудование заменяется на более современное, высокопроизводительное.

1.2.2. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков.

Демонтаж системы горячего водопровода полностью и устройство аналогичного в соответствии со СНиП 2.04.01-85.

При модернизации системы горячего водопровода в составе капитального ремонта замена стальных труб на трубы из современных материалов: полипропилен ПП-3, металлопластик.

Устройство на вводе в систему горячего водоснабжения водомерных узлов на подающей и циркуляционной трубах, но без обводной линии.

Установка при модернизации счетчиков потребления горячей воды различного типа: крыльчатые, турбинные, тахометрические, электромагнитные, универсальные (ГОСТ 2874-82).

При давлении на вводах ГВС в дома более 0,45 МПа — установка регуляторов давления.

Установка фильтров тонкой и грубой очистки воды.

При модернизации системы горячего и холодного водоснабжения установка технических устройств (узлов управления горячей и холодной воды) для дистанционного удаленного управления потоками с помощью шаровых электроприводов при возникновении аварийной ситуации в системах водоснабжения.

1.2.3. Замена запорной арматуры, в том числе на ответвлениях от стояков в квартиру.

Замена поврежденных вентилей старого типа на новые.

Применение параллельных задвижек на горячем водоснабжении диаметром до 50 мм включительно, запорной арматуры: бронзовой, латунной или из термостойких пластмасс.

Установка запорной арматуры и приборов учета тепловой энергии и теплоносителя (термометры и манометры) на вводе трубопроводов системы ГВС в здание до и после задвижек (с выводом показаний на диспетчерский пульт). Применение дистанционного управления и контроля температуры и давления в системе ГВС из диспетчерского пункта с регистрацией температуры и давления теплоносителя по показаниям термометров и манометров соответствующего проекту класса точности.

1.3. Ремонт или замена системы водоотведения (канализования), в том числе:

1.3.1. Ремонт или замена выпусков, сборных трубопроводов, стояков и вытяжек.

Демонтаж системы канализации полностью и ее устройство вновь, включая выпуски из зданий.

При модернизации, с учетом требований прочности, коррозионной стойкости, экономии расходуемых материалов, рекомендуется использование труб из полипропилена (ПП-1), поливинилхлорида (ПВХ), чугунных, асбестоцементных, бетонных, железобетонных.

При наличии наружной системы дождевой канализации — устройство выпусков в наружную сеть без устройства перепуска и гидрозатвора.

Устройство гидравлических затворов на выпусках под всеми санитарными приборами и другими приемниками сточных вод.

Устройство вытяжных труб для вентиляции сетей внутренней канализации, являющихся продолжением канализационных стояков.

1.4. Ремонт или замена системы отопления, в том числе:

1.4.1. Ремонт или замена разводящих магистралей и стояков.

При модернизации замена труб системы отопления жилых зданий на металлопластиковые полипропиленовые, из хлорированного ПВХ, сшитого полиэтилена.

Модернизация узлов ввода систем отопления с установкой регуляторов перепада давления и смесительного узла.

При модернизации системы отопления установка технических устройств (узлов управления горячей и холодной воды) для дистанционного удаленного управления потоками с помощью шаровых электроприводов при возникновении аварийной ситуации в системах теплоснабжения.

1.4.2. Замена запорной и регулировочной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков к отопительным приборам в жилых помещениях.

Установка шаровых кранов: кран шаровой стальной присоединение (приварное), балансировочный шаровой кран стальной присоединение (приварное).

Установка на каждом стояке автоматических регуляторов перепада давления (автоматических балансировочных клапанов) с целью обеспечения оптимального гидравлического баланса в системе для подачи в каждый радиатор расчетного количества теплоносителя.

Замена трехходовых кранов на трехходовые клапаны в системе отопления с трехходовыми кранами. Оснащение узла ввода приборами учета и регулирования потребления тепловой энергии.

1.4.3. Перегруппировка или замена отопительных приборов.

При капитальном ремонте замена чугунных секционных радиаторов отопления на алюминиевые секционные, панельные стальные или конвекционные, соответствующие нормам ГОСТ 86909Ч и СНиП 2.04.05-91 в местах общего пользования.

Замена отопительных приборов (радиаторов), расположенных в жилых помещениях, не имеющих отключающих устройств.

1.4.4. Установка, ремонт или замена в комплексе оборудования индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) и, при наличии, повысительных насосных установок.

Установка ИТП в многоквартирных домах, где они отсутствуют.

Модернизация ИТП — замена насосов и теплообменников и установка систем автоматического регулирования давления и температуры в трубопроводах.

1.5. Ремонт или замена системы газоснабжения, в том числе:

1.5.1. Ремонт или замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков.

Демонтаж системы газоснабжения полностью. Прокладка газовых разводящих магистралей по фасадам зданий под или над окнами первого этажа на высоте ~ 1,80 м от отмостки или на высоте низа балконных плит второго этажа на высоте ~ 3,60 м от отмостки.

Подводка к газовым стоякам непосредственно в кухне, если газовая магистраль опоясывает дом.

В случае прохождения газовой магистрали по одному фасаду, к которому примыкают большинство кухонь, устройство подводки к стоякам кухонь, расположенных на противоположном фасаде проводится по лестничной клетке и подсобным помещениям квартир, за исключением санузлов.

Установка отключающих кранов на стояках снаружи здания.

Прочистка вентиляционных каналов кухонь и газопроводов при установке газовых колонок.

При модернизации системы газоснабжения замена стальных газовых труб внутридомовых разводящих магистралей и стояков на трубы из современных материалов (из высококачественного полиэтилена низкого давления высокой плотности (ПЭ-80 и ПЭ-100) (соответствуют ГОСТ Р 50838-95), трубы водогазопроводные и водогазопроводные оцинкованные в соответствии с ГОСТ 3262, а также полиэтиленовые трубы ПНД высокой густоты (ПЭ80 и ПЭ100).

1.5.2. Замена запорной и регулировочной арматуры, в том числе на ответвлении от стояков к бытовым газовым приборам в жилых помещениях.

Монтаж задвижек, снабженных электрическим или гидравлическим приводом для дистанционного или автоматического управления.

При проведении модернизации — монтаж современных устройств из бронзы, латуни, стойкой к выщелачиванию, или серого чугуна.

Замена изношенной запорной и регулировочной арматуры на аналогичную.

1.6. Ремонт или замена системы электроснабжения, в том числе:

1.6.1. Ремонт или замена ГРЩ, распределительных и групповых щитов.

Замена при ремонте ГРЩ, распределительных и групповых щитов, отслуживших свой срок узлов и деталей на аналогичные. Электрические цепи ГРЩ, распределительных пунктов, групповых щитков допускается выполнять проводами с алюминиевыми или алюмомедными жилами.

При модернизации и замене ГРЩ, распределительных и групповых щитов должно быть предусмотрено подключение измерительных приборов и аппаратуры защиты и управления системой электроснабжения дома, соответствующих ГОСТу Р50345-99 и изготавливаемых по ТУ 2000 АГИЕ. 641.235.003.

1.6.2. Ремонт или замена внутридомовых разводящих магистралей и стояков коммунального и квартирного освещения.

Смена всей электропроводки с резиновой изоляцией на провода и кабели с медными жилами, рассчитанными на повышенное напряжение.

Демонтаж и прокладка всех питающих линий по техподполью в пластмассовых трубах, установка на лестничных клетках совмещенных этажных щитков с УЗО на вводах в квартиры.

1.6.3. Замена ответвлений от этажных щитков или коробок квартирных счетчиков, установочных и осветительных приборов коммунального освещения.

При модернизации — установка электронных или многотарифных счетчиков, которые могут использоваться в автоматизированных системах контроля и учета электроэнергии (АСКУЭ) для снятия показаний, а также в качестве датчика приращения энергии.

Установка на лестничных клетках энергосберегающих и антивандальных светильников.

1.6.4. Замена электрических сетей для питания электрооборудования лифтов и электрооборудования для обеспечения работы инженерных систем.

Применение проводов и кабелей с медными жилами на участках цепей управления от этажных рядов зажимов и рядов зажимов на кабине лифта до аппаратов, устанавливаемых в шахте и на кабине, а также на участках цепей управления, обеспечивающих безопасность пользования лифтом или подверженных частым ударам и вибрации.

2. Модернизация инженерных систем при их замене, в том числе:

2.1. Обязательное применение модернизированных отопительных приборов и трубопроводов из пластика, металлопластика и др.

2.2. Работы по переводу существующей сети электроснабжения на повышенное напряжение, замена осветительных приборов для нужд коммунального освещения на энергосберегающие. Работы по переоборудованию тепловых пунктов и водомерных узлов описаны ранее.

КонсультантПлюс: примечание.

Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.

4. Замена печного отопления центральным, в том числе с устройством теплопроводов и тепловых пунктов, крышных и блочно-модульных котельных за исключением поквартирной установки газовых котлов.

Присоединение к существующей внешней тепловой сети и устройство теплового пункта при расстоянии до точки подпитки до 150 м.

Устройство крышных и блочно-модульных котельных.

Устройство крышных и блочно-модульных котельных, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, оснащенных микропроцессорной автоматикой, которая экономичную работу всей системы отопления и горячего водоснабжения в целом по запрограммированному алгоритму, учитывающему разные температурные графики, автоматическое снижение температуры в помещениях в разное время суток, регулирование режима работы котла.

Карт. 1. Крышная котельная

Крышная котельная располагается на покрытии здания непосредственно или на специально устроенном основании над покрытием с защитой от несанкционированного доступа внутрь (карт. 1).

5. Оборудование системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения с присоединением к существующим магистральным сетям при расстоянии от ввода до точки подключения к магистралям до 150 м, устройством газоходов, водоподкачек, бойлерных.

Указанные работы выполняются в соответствии с проектом.

Раздел II. Ремонт и замена лифтового оборудования.

Состав работ определяется проектом. Основные требования к проведению работ по капитальному ремонту и модернизации лифтов многоквартирных домов содержатся в разделе 2.2 настоящих методических рекомендаций.

Раздел III. Ремонт крыш.

1. Ремонт конструкций крыш.

1.1. Из деревянных конструкций.

1.1.1. Ремонт с частичной заменой стропильных ног, мауэрлатов, обрешетки сплошной и разряженной из брусков.

Замена загнившего подстропильного бруса на брус такой же длины и сечения, обработанный антисептиком. Усиление стропил досками-накладками, которые должны быть прикреплены болтами.

Устранение провисания крыши.

Замена крыши отдельными местами.

Смена деревянных конструкций крыши.

Смена сгнивших подкладок или мауэрлатов.

Замена отдельных элементов стропил или их усиление.

Удаление и замена пораженного гниением участка вставкой такой же длины, удлинение накладок и скрепление их с затяжкой.

Устройство систем антиобледенения (подогрева крыш) при наличии соответствующего технико-экономического обоснования.

Укладка деревянных конструкций крыши вблизи дымовых труб с соблюдением требований противопожарной безопасности.

1.1.2. Антисептирование и антипирирование деревянных конструкций.

Производство антисептической и огнезащитной обработки деревянных конструкций и строительных деталей: очистка древесины, подготовка, обработка антисепиками — водными растворами, маслянистыми антисептиками и в горячих ваннах.

1.1.3. Утепление подкровельного (чердачного) перекрытия.

Смазка перекрытия глиноопилочной массой толщиной слоя 20 — 25 мм с заглаживанием поверхности.

Замена глины и опилок керамзитобетоном.

Засыпка перекрытия шлаком по ходовым доскам без нарушения слоя смазки.

КонсультантПлюс: примечание.

Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.

1.1.3. Утепление подкровельного (чердачного) перекрытия. Смазка перекрытия глиноопилочной массой толщиной слоя 20 — 25 мм заглаживанием поверхности. Замена глины и опилок керамзитобетоном. Засыпка перекрытия шлаком по ходовым доскам без нарушения слоя смазки.

1.1.4. Ремонт (замена) слуховых окон. Исполнение слуховых окон прямоугольной, треугольной или полукруглой формы.

Рис. 3. Ориентированно-стружечная Рис. 4. Фанера влагостойкая (ФСФ)

плита (ОСП) для сплошной обрешетки для сплошной обрешетки

и каркасного строительства

Установка слуховых окон в деревянный каркас, выступающий над склоном кровли, который крепится к стропильной системе крыши на стойках (две короткие по бокам и по середине — длинная).

Обшивка стенок слухового окна кровельными листами по деревянной обрешетке из брусков 50 x 50 мм, укрепленных на стропилах с шагом 250 мм с обшивкой каркаса сплошным настилом из досок толщиной 19 — 22 мм.

При модернизации крыш для сплошной обрешетки использовать современные материалы, например, ориентированно-стружечную плиту (ОСП) или фанеру влагостойкую (ФСФ) (рис. 3, 4).

1.2. Ремонт конструкций крыш из железобетонных стропил и кровельных настилов.

1.2.1. Устранение неисправностей железобетонных стропил и кровельных настилов. Исправление дефектных мест мягких кровельных настилов с помощью мастики при армировании ткаными и неткаными материалами.

1.2.2. Утепление подкровельного (чердачного) перекрытия.

Защита утеплителя от увлажнения водяными парами внутреннего воздуха с «теплой» стороны паронепроницаемым материалом (рис. 5).

Рис. 5. Утепление чердачного перекрытия

1.2.3. Ремонт стяжки для кровельного покрытия. Производство ремонта стяжки вместе с ремонтом мягкой кровли:

удаление частично или полностью существующих гидроизоляционных материалов и металлической защиты с поверхности кровли, ремонт стяжки в местах, где это необходимо, нанесение битумного грунта на ремонтируемую поверхность кровли, наплавление нижнего слоя мягкого гидроизоляционного кровельного материала.

2. Замена покрытий крыш.

2.1. Полная замена металлического покрытия крыш с устройством примыканий. Замена покрытия крыш материалами: стальной лист с полимерным покрытием (металлочерепица) (рис. 6).

Рис. 6. Лист стальной с полимерным покрытием

Устройство фальцевых кровель материалами: сталью с оцинкованной или с покрытием (полиэстер, пластизол, пурал):

1 — Лист стальной;

2 — Цинковое покрытие;

3 — Покрытие антикоррозийное;

4 — Грунтовка;

5 — Полимерное покрытие (полиэстер, пластизоль и др.);

6 — Защитный лак.

Рис. 7. Фальцевая кровля Рис. 8. Гибкая битумная черепица

Устройство фальцевых кровель производится по сплошному основанию или по обрешетке (рис. 7).

2.2. Полная замена покрытия кровли из рулонных битумородных материалов (рубероид) на кровли из наплавляемых материалов с устройством примыканий.

При капитальном ремонте с модернизацией кровли из рулонных битумородных материалов (рубероид) — замена старого кровельного покрытия на покрытие из наплавляемых кровельных материалов.

Наплавление битумных и битумополимерных материалов: горячим (огневым), инкфракрасным или холодным (безогневым) способами.

2.3. Полная замена покрытия кровли из штучных материалов (шифер, черепица и т.п.) с устройством примыканий.

Применение современных материалов: мягкая битумная черепица, гибкая черепица с медной фольгой, битумная плитка, сланец, мягкий волнистый лист, битумные листы и т. д (рис. .

3. Ремонт или замена системы водоотвода (свесы, желоба, разжелобки, лотки) с заменой водосточных труб и изделий (наружных и внутренних).

Замена системы водоотвода осуществляется по нормативным документам нового строительства.

Замена водосточных труб и изделий на современные системы водоотвода: водостоки из оцинкованной стали с двухсторонним полимерным покрытием, водостоки прямоугольной формы (рис. 9).

Рис. 9. Примеры современных водостоков

4. Ремонт или замена надкровельных элементов.

4.1. Ремонт лазов на кровлю.

Замена дефектных элементов лазов на аналогичные, работы по обеспечению закрывания дверей лазов.

4.2. Ремонт продухов, ремонт или замена слуховых окон и других устройств для вентиляции чердачного пространства.

Ремонт слуховых окон см. п. 1.1.4.

Прочистка продухов, установка решеток для защиты от грызунов.

Обеспечение вентиляции крыш в соответствии с рекомендациями ГУП Академия Коммунального Хозяйства им. К.Д. Памфилова, ГУП Института «МосжилНИИпроект» за счет естественного проветривания чердачных помещений через вентиляционные отверстия под свесом кровли и в коньках крыши.

4.3. Смена колпаков на оголовках дымовентблоков и вентшахт.

Замена колпаков на оголовках дымовентблоков и вентшахт выполняется по нормативным документам нового строительства.

4.4. Смена окрытий парапетов, брандмауэров, надстроек.

Смена окрытий парапетов, брандмауэров, надстроек должна осуществляться по нормативным документам нового строительства.

4.5. Ремонт (штукатурка, покраска) и утепление дымовентиляционных блоков и лифтовых шахт.

Прочистка, оштукатуривание, окраска блоков.

При использовании железобетонных конструкций, покрытий и перекрытий, совмещающих функции несущих элементов и воздуховодов, они ремонтируются одновременно.

Утепление дымовентиляционных блоков с использованием современных теплоизоляционных материалов, например, продуктов из штапельного стекловолокна.

4.6. Восстановление или смена ограждения на чердачной кровле. Замена дефектных частей ограждений на чердачной кровле на аналогичные.

Смена ограждений на чердачной кровле осуществляется по нормативным документам нового строительства.

5. Переустройство невентилируемых совмещенных крыш на вентилируемые с утеплением подкровельного (чердачного) перекрытия.

Обеспечение вентиляции совмещенной крыши через воздушные прослойки, щели или каналы, предусмотрен в толще покрытия.

Устройство воздушной прослойки с выводом приточных отверстий в карнизной части крыши.

Утепление подкровельного перекрытия слоем теплоизолирующего материала, например, штапельного стекловолокна или фибролита.

Замена плоской крыши на стропильную с соответствующим утеплением.

Раздел IV. Ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

1. Ремонт участков стен подвалов и пола.

Усиление и замена отдельных участков стен, заделка выбоин в полу, восстановление горизонтальной и вертикальной гидроизоляции, с обустройством горизонтальных поясов жесткости.

2. Утепление стен подвальных помещений и надподвальных перекрытий.

Утепление стен подвальных помещений и надподвальных перекрытий с помощью уменьшения влажности ограждающих конструкций подвалов и перекрытий дома или устройства дополнительного слоя утеплителя.

Уменьшение влажности ограждающих конструкций подвалов и перекрытий с помощью водоотводной канавки, кольцевого дренажа, вентилируемых воздушных каналов, воздушной прослойки, вентиляционных отверстий или осушительных каналов.

Рис. 10. Утепление стен подвала пенополистиролом с наружной

(а) и внутренней (б) стороны

Утепление стен подвала следующими материалами: несгораемая каменная вата, экструдированный пенополистирол и др. современными материалами (рис. 10).

1 — Стена;

2 — Фундамент;

3 — Перекрытие;

4 — Гидроизоляция;

5 — Слой пенополистирола.

Рис. 11. Гидроизоляция пола подвала. Защитная стяжка

по слою бетона на полу подвала

3. Гидроизоляция стен и пола подвала.

Очистка, выравнивание, сушка и огрунтовка под окрасочную и обмазочную изоляцию.

Герметизация швов.

Гидроизоляция пола подвала после гидроизоляции стен подвала.

Армирование бетонного покрытия подвала проволочной сеткой (рис. 11).

4. Ремонт технических помещений с установкой металлических дверей.

Устранение неисправностей инженерного оборудования, повреждений или разрушений теплоизоляции трубопроводов; ликвидация затопления технических помещений, высокой влажности воздуха и отсыревания ограждающих конструкций, разрушения отдельных участков полов.

Устройство вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или др.

Установка металлических дверей.

Замена земляных полов на полы с твердым покрытием.

5. Ремонт продухов, подвальных окон, приямков и наружных дверей.

6. Герметизация проходов вводов и выпусков инженерных сетей в наружных стенах (выполняется при ремонте сетей).

7. Ремонт отмостки.

Ликвидация просадки, заделка щелей и трещин.

Замена песчано-дерновых отмосток бетонными и асфальтовыми отмостками. Обеспечение поперечного уклона не менее 0,03.

8. Ремонт или замена дренажной системы.

Прочистка, замена дефектных участков на аналогичные.

Устройство пристенного и горизонтального пластового дренажа с использованием геокомпозитов в сочетании с трубчатым дренажом, в том числе горизонтальных дренажей, находящихся в пределах прилегающего к многоквартирному дому земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.

Раздел V. Утепление и ремонт фасадов.

5.1. Ремонт фасадов, не требующих утепления.

5.1.1. Ремонт штукатурки (фактурного слоя), включая архитектурный ордер.

Ремонт штукатурки (фактурного слоя) стен с использованием кремнийорганических (силиконовых) жидкостей ГКЖ-94, ГКЖ-94М, ГКЖ-10, ГКЖ-11, ГКЖ-74, АМСР-3, ФЭС-50, ФЭС-80, КЭ-30-04.

Применение гидрофобизаторов препятствует прониканию влаги в защищаемую конструкцию и не мешает материалу кладки «дышать» (рис. 12).

При производстве работ по выравниванию стен, выполненных из ячеисто-бетонных блоков, необходимо учитывать требования ТР 123-01 «Технические рекомендации по отделке наружных стен, выполненных из пенобетонных блоков (ячеистых бетонов)».

5.1.2. Ремонт облицовочной плитки.

Восстановление покрытия на отслоившихся участках фасада при соответствии рисунка ковра паспорту или проекту.

Рис. 12. Технологическая схема 7 гидрофобизации кирпичной

стены

Крепление облицовки по проекту согласно требованиям СНиП 3.04.01-87.

5.1.3. Окраска по штукатурке или по фактурному слою.

Очистка поверхности, расшивка трещин, подмазка, шлифовка, шпаклевка, грунтовка, кровельные работы, ремонт и смена покрытий карнизов, фасадных поясков, а также устройство водостоков, ремонт балконов, эркеров, лоджий с установкой сливов, восстановлением их гидроизоляции, ремонт цоколя, устройство или ремонт отмостки, входной группы.

Окраска фасадов с соблюдением технологических режимов и последовательности нанесения слоев с обеспечением однотонности окраски, отсутствия полос, пятен, потеков, морщин, просвечивания нижележащих слоев краски, ровности линий и закраски в сопряжениях поверхностей, окрашиваемых в разные цвета.

Подготовка оснований и окраска фасадов должны производиться комплексными системами лакокрасочных материалов, включающими материалы для подготовки поверхностей (пропитки, шпатлевки, грунтовки) и финишные окрасочные материалы, долговечность которых должна быть не менее 10 лет (ТР 174-05 «Технические рекомендации по определению долговечности отделочных и облицовочных материалов»).

Ремонт волосяных трещин производится эластичными пастообразными шпатлевками для фасадных работ.

Выравнивание неровностей и исправление дефектов бетонных поверхностей в виде пор, раковин, каверн и др. раствором на основе специализированной полимерной сухой смеси.

Окраска поверхностей системами ЛКМ кистями или валиками. При пользовании краскораспылителями — защита столярных изделий, остекления, облицовки и пр., не подлежащих окраске поверхностей.

Окраска фасадов согласно проектным решениям и рекомендациям Паспорта «Колористическое решение, материалы и технология проведения работ».

Окраска цоколей должна производиться специальными водостойкими лакокрасочными материалами.

5.1.4. Ремонт и восстановление герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий.

Герметизация стыков в соответствии с проектом и ВСН 40-96 «Инструкция по герметизации стыков при ремонте полносборных зданий» и ТР 116-01 «Технические рекомендации по технологии применения комплексной системы материалов, обеспечивающих качественное уплотнение и герметизацию стыков наружных стеновых панелей».

5.1.5. Ремонт и восстановление со стороны фасада герметизации стыков оконных и дверных проемов мест общего пользования.

Герметизация стыков оконных и дверных проемов должна производиться в соответствии с требованиями ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия».

5.1.6. Окраска со стороны фасада оконных переплетов.

Заделка трещин и выравнивание поверхности перед окраской с использованием шпаклевки ПФ-002, КФ-003, ХВ-004 или ХВ-005.

Окраска оконных переплетов со стороны фасада с использованием органосиликатных красок (ОСМ-3, -4, -5); кремнийорганических эмалей (КО-168, КО-174, КО-112); перхлорвиниловых эмалей (ХВ-1100, ХВ-785, ХВ-124); алкидных красок на глифталевой (ГФ) и пентафталевой (ПФ) олифах (эмали ГФ-1426, ГФ-14, ПФ-14, ПФ-115, ПФ-167).

5.1.7. Ремонт ограждающих стен.

Проводится с целью устранения возникающих в процессе эксплуатации дефектов, влияющих на долговечность, безопасность и надежность конструктивных элементов.

5.1.8. Ремонт и замена окон и балконных дверей (в составе общего имущества).

Проводится с целью снижения теплопотерь в многоквартирных домах и противопожарной безопасности в местах общего пользования (лестничные клетки, противопожарные эвакуационные выходы).

5.1.9. Ремонт или замена входных наружных дверей.

Проводится с целью снижения теплопотерь и повышения энергетической эффективности.

5.2. Работы по ремонту фасадов, требующих утепления.

5.2.1. Ремонт и утепление ограждающих стен с последующей отделкой поверхностей.

Выполнение работ с применением новых эффективных энергосберегающих технологий по устройству наружной теплоизоляции зданий с тонким штукатурным слоем (ТШС) или с навесными фасадными системами с воздушным зазором (НФС) в соответствии с ТР 149/2-05 «Технические рекомендации по технологии применения комплекса отделочных материалов при капитальном ремонте, санации и реконструкции фасадов зданий» и ТР 161-05 «Технические рекомендации по проектированию, монтажу и эксплуатации навесных фасадных систем».

Рис. 13. Профнастил для НВФ

Облицовка фасада с применением следующих материалов: например, панели «композит» для фасадной системы; керамогранит, фасадные металлические кассеты (МП 1000, МП 1005, МП 2000, МП 2005); фиброцементные листы с воздушным зазором; навесные фасады, выпускаемые в виде отдельных готовых к применению панелей; сайдинг — металлическое покрытие для НВФ; профнастил для настила и стеновых ограждений — СН; профнастил для стеновых ограждений — рис. 13; фасады реечные — рис. 14, стеклянные — рис. 15; система с воздушным зазором — рис. 16.

5.2.2. Ремонт окон и балконных дверей (в составе общего имущества) или замена на окна и двери в энергосберегающем конструктивном исполнении (оконные блоки с тройным остеклением и др.) с последующим их утеплением (герметизацией).

Частичное снятие старого слоя краски и покрытие поверхности окна влагозащитным и укрепляющим грунтом.

Замена окон на оконные блоки с тройным остеклением (энергосберегающее конструктивное исполнение) с последующим их утеплением (герметизацией). Технология производства работ по замене окон осуществляется по нормативным документам нового строительства.

Рис. 14. Реечные технологии для НВФ

Утепление (герметизация) окон описано ранее.

5.2.3. Ремонт входных наружных дверей с последующим их утеплением или замена на металлические двери в энергосберегающем конструктивном исполнении.

Покраска дверей производится за два раза.

Рис. 15, 16. Модели технологии системы НВФ. Защитная стяжка

по слою бетона на полу подвала

Замена дверей на металлические дверные блоки в энергосберегающем конструктивном исполнении с последующим их утеплением (герметизацией).

Технология производства работ по замене дверей осуществляется в соответствии с нормативными документами нового строительства.

5.3. Общие для обеих групп зданий работы.

5.3.1. Ремонт балконов с заменой при необходимости консолей, гидроизоляцией и герметизацией с последующей окраской. Ликвидация повреждений, появившихся под действием мороза, коррозии и ржавления арматуры, обеспечение удаления воды с бетонного покрытия балкона. Демонтаж балконов при повреждениях, угрожающих безопасности граждан-пользователей.

Гидроизоляция балконов с использованием наплавляемых кровельных материалов (гидростеклоизол, берпласт, техноэласт, филизол).

Укладка пароизоляции из полиэтиленовой пленки или битумных и битумно-полимерных кровельных материалов сплошным слоем с заведением выше уровня теплоизоляционного слоя.

Теплоизоляция из минплит методом приклеивания на битумный клей или механически с помощью телескопических дюбелей.

5.3.2. Усиление конструкций козырьков над входами и последними этажами с последующей отделкой поверхностей.

5.3.3. Усиление конструкций карнизных блоков с последующей отделкой поверхностей.

5.3.4. Смена оконных отливов.

5.3.5. Смена водосточных труб.

5.3.6. Ремонт и утепление цоколя.

Утепление цоколя жесткой изоляционной плитой, а также экструдированным пенополистиролом путем прикрепления непосредственно к поверхности цоколя с помощью механических фиксаторов с расположением теплоизоляционного материала с наружной стороны.

Оштукатуривание надземной части цоколя. Удаление грунта, прилегающего к цоколю. Защита штукатурки, находящейся ниже уровня влаги битумной мастикой.

Раздел VI. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа).

Схема обеспечения дистанционного управления инженерными системами АСУ указана в рис. 17.

Рис. 17. Диспетчеризация на уровне учреждения эксплуатации

городского хозяйства

6.1. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления тепловой энергии.

Установка коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления на границе с централизованной системой теплоснабжения многоквартирного дома.

6.2. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления горячей и холодной воды.

Установка коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления на границе с централизованной системой водоснабжения многоквартирного дома.

6.3. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления электрической энергии.

Установка коллективных (общедомовых) приборов учета и узлов управления на границе с централизованной системой электроснабжения многоквартирного дома.

6.4. Установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления газа при технологической необходимости.

К применению в Российской Федерации допускаются приборы учета, отнесенные к средствам измерений в порядке, установленном Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии (далее — Росстандарт), внесенные в Государственный реестр утвержденных типов средств измерений, прошедшие поверку в соответствии с Федеральным законом от 26 июня 2008 года N 102-ФЗ «Об обеспечении единства измерений», а также обеспечивающие соблюдение установленных законодательством об обеспечении единства измерений обязательных требований, включая обязательные метрологические требования к измерениям, обязательные метрологические и технические требования к средствам измерений, и установленных законодательством о техническом регулировании обязательных требований.

Раздел VII. Ремонт фундаментов многоквартирных домов

7.1. Ремонт фундаментов многоквартирных домов:

7.1.1. Извлечение сгнивших деревянных стульев путем вывешивания соответствующего участка здания домкратами и установки здания на временные опоры. При этом стулья окапывают, вырубают до здоровой древесины и заводят ранее подготовленный элемент, верхняя часть которого имеет шип для насадки нижнего венца (или обвязки), нижняя соединяется металлическими хомутами со здоровой частью. Затем выполняется обратная засыпка грунтом и производится утрамбовка.

Рис. 18. Шип для насадки Рис. 19. Деревянный стул

нижнего венца или обвязки: после ремонта.

1 — стул; 2 — шип.

7.1.2. Устройство бетонного оголовка. На первоначальном этапе выполняются аналогичные рассмотренным в подпункте 7.1.1 работы, но вместо установки нового деревянного элемента производится устройство железобетонного монолитного столба.

7.1.3. Заделка и расшивка стыков, швов и трещин элементов фундаментов (бетонных и железобетонных), устройство защитного слоя.

7.1.4. Устранение местных дефектов и деформаций путем усиления фундамента. Ремонт железобетонных свай и балок цокольного перекрытия.

7.2. При проведении капитального ремонта фундаментов многоквартирных домов необходимо учитывать примерные (средние) сроки службы фундаментов и межремонтный период, рекомендованный ВСН 58-88(р). Фактическое техническое состояние фундаментов многоквартирных домов характеризуется их физическим износом и соответствующей степенью утраты первоначальных эксплуатационных свойств.

Физический износ фундаментов определяется путем их обследования визуальным и инструментальными методами контроля и испытания в соответствии с требованиями ВСН 57-88(р), которые устанавливают виды, объем, порядок организации и выполнения работ по техническому обследованию жилых зданий высотой до 25 этажей включительно, независимо от их ведомственной принадлежности, а количественная оценка физического износа определяется на основании требований ВСН 53-86(р).

КонсультантПлюс: примечание.

Нумерация пунктов дана в соответствии с официальным текстом документа.

7.2. При определении необходимости проведения капитального ремонта фундаментов необходимо также учитывать:

7.2.1. Остаточный срок службы многоквартирного дома, который находится в прямой зависимости от капитальности здания, и соответственно от износа основных несущих конструктивных элементов, к которым относятся и фундаменты. Таким образом, получение информации об остаточном сроке службы дома на основании оценки физического износа несущих (несменяемых) конструкций, в том числе и фундаментов, является основополагающим для принятия решения о необходимости (целесообразности) проведения ремонта фундаментов;

7.2.2. Обобщенную информацию о связи величины физического износа несущих конструкций (в том числе и фундаментов) с остаточным сроком службы многоквартирных домов, полученную на основании научных исследований, представлена в таблице 3.1 приложения 1 настоящих методических рекомендаций, где наиболее точно ожидаемый остаточный срок службы эксплуатируемых зданий рекомендовано определять в результате технического обследования и оценки технического состояния несущих конструкций (фундаментов) в соответствии с Правилами обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений (СП 13-102-2003). Чем больше износ и меньше остаточный срок службы фундамента здания, тем более ограничена возможность его капитального ремонта.

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

Многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме — части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности собственников помещений в данном доме.

Квартира — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Безопасность проживания — показатель качества результата и процесса содержания общего имущества, характеризующий степень опасности (риска) недопустимых изменений (в техническом, противопожарном, санитарно-эпидемиологическом состоянии, защищенности от несанкционированного доступа в жилое помещение) для жизни, здоровья, имущества граждан.

Надлежащее содержание — содержание конструкций, помещений, оборудования или общего имущества в целом, осуществляемое в соответствии с предусмотренными в нормах и (или) проекте эксплуатационными показателями.

Функциональный (моральный) износ здания — постепенное (во времени) отклонение основных эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований эксплуатации зданий и сооружений.

Физический износ здания — ухудшение технических и связанных с ними эксплуатационных показателей здания, вызванное объективными причинами.

Диагностика — установление и изучение признаков, характеризующих состояние строительных конструкций зданий, инженерного оборудования и сооружений, для определения возможных отклонений и предотвращения нарушений нормального режима их эксплуатации.

Техническое обследование общего имущества — комплекс организационных и технических мероприятий по определению и объективной оценке фактического технического состояния элементов и дома в целом, характеризующего уровень их эксплуатационного состояния, возможность их дальнейшего использования либо необходимость ремонта того или иного вида.

Дефект — отдельное несоответствие конструкций какому-либо параметру, установленному проектом или нормативным документом (СНиП, ГОСТ, ТУ, СН и т.д.).

Повреждение — неисправность, полученная конструкцией, элементами систем инженерного оборудования при изготовлении, транспортировании, монтаже или эксплуатации.

Критерии оценки технического состояния — установленное проектом или нормативным документом количественное или качественное значение параметра, характеризующего прочность, деформативность и другие нормируемые характеристики строительной конструкции.

Категория технического состояния — степень эксплуатационной пригодности строительной конструкции или здания и сооружения в целом, установленная в зависимости от доли снижения несущей способности и эксплуатационных характеристик конструкций.

Оценка технического состояния — установление степени повреждения и категории технического состояния строительных конструкций или зданий и сооружений в целом на основе сопоставления фактических значений количественно оцениваемых признаков со значениями этих же признаков, установленными проектом или нормативным документом.

Нормативный уровень технического состояния — категория технического состояния, при котором количественное и качественное значение параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений соответствуют требованиям нормативных документов (СНиП, ТСН, ГОСТ, ТУ и т.д.).

Исправное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Работоспособное состояние — категория технического состояния, при которой некоторые из численно оцениваемых контролируемых параметров не отвечают требованиям проекта, норм и стандартов, но имеющиеся нарушения требований, например, по деформативности, а в железобетоне и по трещиностойкости, в данных конкретных условиях эксплуатации не приводят к нарушению работоспособности, и несущая способность конструкций, с учетом влияния имеющихся дефектов и повреждений, обеспечивается.

Недопустимое состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Аварийное состояние — категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Несущие конструкции — строительные конструкции, воспринимающие эксплуатационные нагрузки и воздействия и обеспечивающие пространственную устойчивость здания.

Восстановление конструкций, инженерных систем — комплекс мероприятий, обеспечивающих повышение эксплуатационных качеств данных конструкций, инженерных систем, пришедших в ограниченно работоспособное состояние, до уровня их первоначального состояния.

Ремонтопригодность — свойство конструктивных элементов инженерных систем многоквартирного дома, заключающееся в приспособленности его к предупреждению и обнаружению причин возникновения неисправностей и устранению их последствий путем проведения ремонтов в период эксплуатации.

Текущий ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания нормального уровня эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт здания — комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и функционального (морального) износа, не предусматривающих изменения основных технико-экономических показателей здания или сооружения, включающих, в случае необходимости, замену отдельных или всех конструктивных элементов (за исключением несменяемых) и систем инженерного оборудования с их модернизацией. Капитальный ремонт не продлевает срок службы зданий, так как он определяется по наиболее долговечным элементам, не заменяемым при ремонте.

Модернизация здания — комплекс мероприятий, предусматривающий обновление функционально устаревшего планировочного решения существующего здания, используемых материалов и его инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к условиям проживания и эксплуатационным параметрам жилых домов. Сущность модернизации жилищного фонда заключается в улучшении его потребительских качеств путем повышения уровня благоустройства, а также в приведении зданий в соответствие с функциональными требованиями путем применения современных строительных конструкций, материалов.

Реконструкция здания — комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и функционального износа, достижения новых целей эксплуатации здания, а также предусматривающий изменение и обновление объемно-планировочного и архитектурного решений существующего здания и его морально устаревшего инженерного оборудования в соответствии с требованиями, предъявляемыми действующими нормами к эстетике и условиям проживания.

Срок службы лифта назначенный (нормативный) — срок службы, установленный в нормативной, конструкторской и эксплуатационной документации, стандартах, правилах безопасности, по достижении которого эксплуатация лифта без проведения работ по определению возможности продления срока безопасной эксплуатации не допускается.

Срок службы лифта остаточный — срок службы до перехода лифта в предельное состояние, установленный экспертной организацией на основании результатов контроля технического состояния лифта и расчета остаточного ресурса лифтового оборудования (изделий).

Шахта лифта — пространство, в котором перемещаются кабина, противовес и (или) уравновешивающее устройство кабины.

Вводное устройство лифта — электротехническое устройство, основное назначение которого состоит в подаче и снятии напряжения с питающих линий на вводе в лифт.

Техническое обслуживание лифта — комплекс операций (работ), выполняемых по поддержанию исправности и работоспособности лифта.

Ремонт лифта — комплекс операций по восстановлению исправности или работоспособности лифта и восстановлению ресурса его составных частей (изделий).

Модернизация лифта при эксплуатации — комплекс работ по улучшению технико-эксплуатационных характеристик лифта, находящегося в эксплуатации, путем замены отдельных составных частей на современные.

Заключение экспертизы — документ, содержащий обоснованные выводы о соответствии или несоответствии объекта экспертизы (лифта) требованиям промышленной безопасности.

Специализированная по лифтам организация — организация, располагающая техническими средствами и квалифицированными специалистами для осуществления соответствующего вида деятельности по лифтам.

Экспертная организация — организация, имеющая лицензию Ростехнадзора России на проведение экспертизы промышленной безопасности в соответствии с действующим законодательством.

— Фундамент здания — это несущая конструкция, часть здания, которая воспринимает все нагрузки от вышележащих конструкций и передает их на основание здания.

Узел управления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа — командный узел, осуществляющий общее управление системами потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа, а также осуществляющий контроль за их работоспособностью.

Источник

ВОПРОСЫ И ОТВЕТЫ НА НАИБОЛЕЕ ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ

1 Базовые вопросы

1.1 Что такое новая система капитального ремонта многоквартирных домов?

С 2014 года собственники квартир при помощи взносов на капитальный ремонт сами формируют фонд, за
счет которого в последствии будет ремонтироваться их дом. В соответствии с Гражданским кодексом
РФ и
Жилищным кодексом РФ бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома (в т.ч. его
капитальный ремонт) несут собственники помещений в доме. Также может быть предусмотрена
государственная и муниципальная поддержки на капитальный ремонт на условиях, которые
предусмотрены
соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, муниципальными
правовыми актами.

Новая система капитального ремонта обеспечит безопасность и комфортность проживания граждан,
позволит
поддержать достойный уровень эксплуатационных характеристик многоквартирных домов, а главное —
гарантировано получить капитальный ремонт дома, не позже сроков установленных региональной
программой.

Скрыть
1.2 Что такое фонд капитального ремонта?

Фонд капитального ремонта – это своего рода «копилка». Он формируется из ежемесячных взносов
собственников помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченных собственниками помещений в
связи с
ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт, процентов, начисленных
за
пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете. В него, по решению общего
собрания также могут поступать доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования
общего
имущества. Например, деньги, вырученные от размещения в подъездах рекламной информации.

Скрыть
1.3 Кто должен платить за капитальный ремонт?

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт лежит на всех собственниках помещений в
многоквартирном доме.

Платят:

— собственники жилых и нежилых помещений.

Не платят:

— собственники домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащим сносу, а также в
случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного
самоуправления
решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором
расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом
многоквартирном
доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации,
субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Собственники помещений в
многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт
начиная с
месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии такого земельного
участка;

— наниматели жилья.

Скрыть
1.4 Субсидии для граждан на капитальный ремонт

Действующее законодательство предусматривает меры социальной поддержки малоимущих и отдельных
категорий граждан путем предоставления субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и
коммунальных услуг.

Поддержка малоимущих граждан при оплате взноса за капитальный ремонт (предоставление субсидий)
осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 14 декабря
2005
года № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».
Предоставление субсидии осуществляется по месту постоянного проживания.

Предоставление мер социальной поддержки для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, в том
числе
уплаты взносов на капитальный ремонт, отдельным категориям граждан, осуществляется в
соответствии с
Законом Российской Федерации от 15 мая 1991 года N 1244-1 «О социальной защите граждан,
подвергшихся
воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»; Федеральным законом от 12
января
1995 года N 5-ФЗ «О ветеранах», Федеральным закона от 10 января 2002 года N 2-ФЗ «О социальных
гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на
Семипалатинском полигоне». Предоставление мер социальной поддержки предоставляется в виде
компенсации 50% взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Меры
социальной поддержки для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг, в том числе уплаты
взносов на
капитальный ремонт, также могут устанавливаться законами субъектов Российской Федерации и
муниципальными правовыми актами.

Скрыть
1.5 Когда наступает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт?

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в
многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не
установлен
законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была
официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую
включен
этот многоквартирный дом.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном
доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и
включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по
истечении
срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не
позднее
чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу
капитального ремонта. Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта
должно
быть принято и реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем
за
три месяца до возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.

Скрыть
1.6 Что такое региональная программа капитального ремонта?

Региональной программой капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах
определяются
предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным
оператором
капитального ремонта многоквартирных домов.

Региональная программа капитального ремонта включает в себя:

1) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта РФ (в том числе
многоквартирных домов, все помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением
многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В
региональную
программу капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ
основных
конструктивных элементов которых превышает 70%, и (или) многоквартирные дома, в которых
совокупная
стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых
инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один
квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным
правовым
актом субъекта Российской Федерации, а также дома, в которых имеется менее чем три квартиры. В
региональную программу капитального ремонта не включаются многоквартирные дома, в отношении
которых
на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта приняты решения
о
сносе или реконструкции;;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;

3) плановый период проведения капитального ремонта;

4) иные сведения, подлежащие включению в региональную программу в соответствии с нормативным
правовым актом субъекта РФ.

Скрыть
1.7 Какие виды работ могут выполняться в доме за счет накопленных средств?

Жилищным кодексом определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества,
оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта,
формируется
исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъекта РФ, и
включает
в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт
лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего
имущества в МКД, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен
другими видами услуг и работ.

В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный
ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда
капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания
собственников может использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному
ремонту общего имущества в МКД.

Скрыть
1.8 Какие предусмотрены способы накопления средств на капитальный ремонт?

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов
формирования
фонда капитального ремонта:

1) формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

2) формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

При выборе первого способа накопления собственники самостоятельно занимаются организацией
капитального ремонта, выбирают исполнителя работ по капитальному ремонту и заключают с ним
договор.
Капитальный ремонт при таком способе накопления проводится либо в сроки, установленные
региональной
программой, либо если это необходимо – досрочно, при достаточности средств на счете. Владельцем
специального счета может быть УК, ТСЖ, ЖК или региональный оператор. Специальный счет может быть
открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых
составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк РФ ежеквартально размещает
информацию о кредитных организациях, которые соответствуют указанным требованиям, на своем
официальном сайте в сети «Интернет»(http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp).

При формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, так называемый
«общий
котел», региональный оператор берет на себя в полном объеме организацию проведения капитального
ремонта в сроки, установленные региональной программой: привлекает подрядные организации,
контролирует качество и сроки работ, принимает выполненные работы, несет ответственность за
неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств подрядными организациями. Средства,
полученные
от собственников в одних домах, региональный оператор может использовать на возвратной основе
для
финансирования капитального ремонта в других домах при условии, что и те и другие формируют
фонды
капитального ремонта на счете одного регионального оператора.

Скрыть
1.9 Каков срок принятия решений о выборе способа накоплений на капремонт?

Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и
реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного
органом
государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев
после
официального опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен
многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его
фонда
капитального ремонта.

Собственники помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения
региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального
ремонта при ее актуализации, должны принять решение об определении способа формирования фонда
капитального ремонта и реализовать его не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности
по
уплате взносов на капитальный ремонт.

Не позднее чем за месяц до окончания установленного срока для выбора способа формирования фонда
капитального ремонта (если жильцы МКД к этому времени не выбрали его самостоятельно) орган
местного
самоуправления созывает общее собрание собственников помещений для принятия такого решения.

Если собственники самостоятельно не выберут способ накопления и (или) не смогут реализовать свое
право в установленный срок, то орган местного самоуправления принимает решение о формировании
фонда
капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Скрыть
1.10 Можно ли изменить способ накопления средств на капитальный ремонт?

Способ накопления может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания
собственников.

В случае, если на проведение капитального ремонта предоставлен и не возвращен кредит, заем или
имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате
оказанных
услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, изменение способа накопления в
отношении
этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности.

В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального
оператора, для изменения способа решением общего собрания должны быть определены:

— размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;

— владелец специального счета;

— кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и
формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года
после
направления региональному оператору решения общего собрания собственников, если меньший срок не
установлен законом субъекта Российской Федерации. В течение пяти дней после вступления в силу
указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на
специальный счет.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и
формировании
фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц
после
направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников. В течение пяти
дней
после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства
фонда
капитального ремонта на счет регионального оператора.

Скрыть

2 Региональная программа капремонта

2.1 Порядок подготовки и утверждения региональной программы
- 2.1.1 Будет ли считаться официально опубликованной информацией публикация утвержденной
  региональной
  программы капитального ремонта на официальном сайте региональной власти, а не в печатном СМИ?
  
  Согласно части 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ, обязанность по уплате взносов на капитальный
  ремонт
  возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных
  месяцев,
  если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца,
  следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная
  программа
  капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
  
  Статья 12 Федерального закона от 09.02.2009 № 8-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о
  деятельности государственных органов и органов местного самоуправления» устанавливает, что
  официальное опубликование законов и иных нормативных правовых актов, муниципальных правовых
  актов
  осуществляется в соответствии с установленным законодательством Российской Федерации,
  законодательством субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами порядком их
  официального опубликования.
  
  Законодательством субъекта РФ может быть определено, что официальное опубликование законов и
  иных
  нормативных актов субъекта РФ осуществляется на официальном сайте органа государственной власти
  субъекта.
  
  Официальным сайтом государственного органа является сайт в информационно-телекоммуникационной
  сети
  «Интернет», содержащий информацию о деятельности государственного органа, электронный адрес
  которого
  включает доменное имя, права на которое принадлежат государственному органу.
  
  Аналогичные условия должны быть соблюдены для публикации в сети «Интернет» информации о
  деятельности
  органов местного самоуправления.
- 2.1.2 Возможно ли исключить из программы дома, собственники помещений в которых на общем
  собрании
  приняли решение об исключении их дома из региональной программы капремонта?
  
  Собственники помещений в МКД не правомочны принимать решение об исключении МКД из региональной
  программы капитального ремонта.
  
  Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается
  высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1
  статьи
  168 ЖК РФ). В региональную программу включаются все многоквартирные дома, расположенные на
  территории субъекта Российской Федерации за исключением домов, признанных в установленном
  Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу.
  
  Взносы на капитальный ремонт в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ включены в состав платыа
  за
  жилое помещение и коммунальные услуги, которые необходимо уплачивать полностью и ежемесячно.
  
  Однако законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в
  отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах.
  По
  достижении минимального размера фонда капитального ремонта общее собрание помещений в МКД вправе
  принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов (часть 8 статьи 170 ЖК РФ).
  Когда за
  счет средств фонда будут оплачены работы по капитальному ремонту, и его размер станет меньше
  установленного, оплату взносов будет необходимо возобновить, пока размер фонда не достигнет
  минимального значения.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, если до
  наступления установленного региональной программой срока были выполнены отдельные работы по
  капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была
  осуществлена
  без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное
  выполнение этих работ не требуется, стоимость этих работ, засчитывается в счет исполнения на
  будущий
  период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт (часть 5 статья 181 ЖК РФ). Размер
  предельной стоимости этих услуг и (или) работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190
  ЖК
  РФ, засчитывается в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет
  исполнения
  на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений
  в
  МКД, формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора.
  
  В случае отказа собственниками оплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества МКД
  органы
  самоуправления и (или) уполномоченный орган власти в праве потребовать уплаты взносов в судебном
  порядке.
  
  Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то претензионную
  работу
  ведет региональный оператор. Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то
  претензионную работу ведет лицо, определенное собственниками помещений в МКД.
  
  При этом, согласно части 7 статьи 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт дома, собственники
  помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в
  срок,
  предусмотренный региональной программой, и при этом в соответствии с порядком установления
  необходимости проведения капитального ремонта требуется выполнение какого-либо вида работ,
  предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта,
  орган
  местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете
  регионального оператора.
  
  Важно отметить, что согласно части 4 статьи 168 ЖК РФ внесение в региональную программу
  капитального
  ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего
  имущества в МКД на более поздний период, сокращение перечня планируемых видов услуг и (или)
  работ по
  капитальному ремонту общего имущества в МКД, осуществляется при наличии соответствующего решения
  общего собрания собственников помещений в МКД, за исключением случая, если:
  
  1) сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего
  имущества
  в МКД обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен
  капитальный ремонт;
  
  2) запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД был
  проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта
  общего имущества в МКД определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких
  работ
  в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;
  
  3) изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям,
  предусмотренным
  частью 7 статьи 189 ЖК РФ. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в
  порядке
  установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
- 2.1.3 Кто утверждает региональные программы капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирных домах и для чего они нужны?
  
  Региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждают
  высшие исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации в целях
  планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных
  домах,
  планирования предоставления государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение
  капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет средств бюджета субъекта
  Российской Федерации, местных бюджетов, контроля своевременности проведения капитального ремонта
  общего имущества в многоквартирных домах собственниками помещений в таких домах, региональным
  оператором.(часть 1 статьи 168 ЖК РФ).
- 2.1.4 Какой объем многоквартирных домов должен быть включен на первый год реализации
  региональной
  программы капитального ремонта, принимая во внимание отсутствие еще достаточного количества средств
  за
  счет обязательных взносов на капитальный ремонт?
  
  При формировании программы капитального ремонта следует исходить не только из потребности в
  проведении ремонта, но и из финансовых возможностей. В первый год реализации региональной
  программы
  следует включить столько многоквартирных домов, в скольких будет возможно провести капитальный
  ремонт.
- 2.1.5 Кто должен разместить регпрограмму в ГИС ЖКХ?
  
  Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 1 статьи 168 ЖК РФ).
  
  В соответствии с частью 8 статьи 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта и краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта подлежат размещению в ГИС ЖКХ органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, утвердившими программу или соответствующий краткосрочный план, в порядке и в сроки, которые определены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
- 2.1.6 Должна ли региональная программа содержать сроки окончания по конкретным видам работ и/или услуг в рамках капитального ремонта в МКД?
  
  Собственникам помещений в многоквартирных домах, в которых начинаются работы в рамках капитального ремонта, интересны не только сроки начала, но и сроки окончания таких работ, т.к. это может быть связано с определенными неудобствами.
  
  Региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта МКД.
  
  В соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта содержит плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД.
  
  В ч. 6 ст. 168 ЖК РФ указано, что порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ.
  
  В целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, органы местного самоуправления согласно ч. 7 ст. 168 ЖК РФ обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации).
Скрыть
2.2 Дома, включаемые в региональные программы, очередность их включения
- 2.2.1 Возможно ли включение домов блокированной застройки в региональную программу капитального
  ремонта общего имущества многоквартирных домов?
  
  В соответствии со статьей 168 Жилищного кодекса Российской Федерации в региональную программу
  капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах включаются все многоквартирные
  дома,
  расположенные на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов,
  признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими
  сносу.
  
  В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс)
  квартирой
  признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность
  прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких
  комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
  гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
  
  Если в доме имеются помещения, соответствующие вышеприведенной норме Жилищного кодекса (при этом
  необходимо учесть сведения, содержащиеся в свидетельстве о регистрации прав собственности,
  выписка
  из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним
  (ЕГРП)), то такой дом следует считать многоквартирным.
- 2.2.2 Каковы критерии отбора первоочередности включения многоквартирных домов в региональные
  программы капитального ремонта?
  
  Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется
  в
  региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом
  субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям.
  
  В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться
  проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, в которых требовалось
  проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что
  такой
  капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы
  капитального ремонта.
- 2.2.3 Подлежат ли включению в региональную программу капитального ремонта многоквартирные
  дома,
  все помещения в которых принадлежат одному собственнику?
  
  Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ внесены изменения в пункт 1 части 2 статьи 168 ЖК РФ,
  согласно которым многоквартирные дома, все помещения в которых принадлежат одному собственнику,
  включаются в региональную программу капитального ремонта.
- 2.2.4 Должны ли многоквартирные дома, в которых в течение срока реализации региональной
  программы
  будет проведен капитальный ремонт, повторно включаться в региональную программу?
  
  Региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяются предельные сроки
  проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального
  ремонта МКД. Региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД утверждается
  высшим
  исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в целях планирования
  и
  организации проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, планирования предоставления
  государственной поддержки, муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего
  имущества в МКД за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов,
  контроля
  своевременности проведения капитального ремонта общего имущества в МКД собственниками помещений
  в
  таких домах, региональным оператором (часть 1 статьи 168 ЖК РФ).
  
  В части 2 статьи 168 ЖК РФ указано, что региональная программа капитального ремонта общего
  имущества
  в МКД формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во
  всех
  МКД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех
  МКД,
  расположенных на территории субъекта Российской Федерации (в том числе многоквартирных домов,
  все
  помещения в которых принадлежат одному собственнику), за исключением МКД, признанных в
  установленном
  Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или
  реконструкции.
  
  Таким образом, многоквартирный дом, однажды включенный в региональную программу капитального
  ремонта,
  «остается» в региональной программе до тех пор, пока не будет отремонтирован полностью. При этом
  в
  разные сроки могут проводиться различные виды капитального ремонта в отношении конструктивных
  элементов и/или инженерных систем, входящих в состав общего имущества в МКД (с учетом
  межремонтных
  сроков эксплуатации).
- 2.2.5 Каким образом должна проводиться оценка технического состояния многоквартирных домов для
  определения очередности их включения в региональную программу?
  
  В соответствии со статьей 12 ЖК РФ (пункт 10.1) к полномочиям органов государственной власти
  Российской Федерации отнесено методическое обеспечение установления необходимости проведения
  капитального ремонта общего имущества в МКД.
  
  Методические рекомендации установления необходимости проведения капитального ремонта общего
  имущества
  в многоквартирном доме утверждены приказом Минстроя России от 04.08.2014 № 427/пр.
  
  Закон не устанавливает какой-либо жесткой процедуры оценки. Полагаем, что такая оценка может
  осуществляться как путём обследования дома, так и на основании имеющихся документов о дате ввода
  дома в эксплуатацию, о проводившихся ранее капитальных ремонтах элементов конструкций и
  инженерных
  систем.
  
  В соответсвии с частью 3 стати 168 ЖК РФ очередность проведения капитального ремонта общего
  имущества
  в многоквартирных домах определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из
  критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть
  дифференцированы
  по муниципальным образованиям.
  
  Порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов в целях обеспечение
  своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, расположенных на
  территории
  субъекта Российской Федерации, устанавливается органом государственной власти субъекта
  Российской
  Федерации (пункт 2 части 1 статьи 176 ЖК РФ).
- 2.2.6 В региональную программу капитального ремонта не включены двухквартирные таунхаусы. Правильно ли это?
  
  Согласно п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ в региональную программу капитального ремонта подлежат включению только многоквартирные дома.
  
  В статье 16 Жилищного кодекса даны определения видам жилых помещений, имеющих отношения к понятию «многоквартирный дом». В качестве главного квалифицирующего признака квартиры в части 3 данной статьи указана возможность прямого доступа из квартиры в помещения общего пользования. Если из жилых помещений в доме нет прямого доступа в помещения общего пользования в таком доме, то такие жилые помещения не являются квартирами, а дом не является многоквартирным.
- 2.2.7 Включаются ли в первоочередном порядке в региональную программу МКД, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора,?
  
  Согласно ч. 2 ст. 168 ЖК РФ региональная программа капитального ремонта формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех МКД, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, и включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации. Исключение составляют МКД, признанные в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В соответствии с нормативным правовым актом субъекта РФ в региональную программу могут не включаться МКД, физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает семьдесят процентов, и (или) МКД, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта РФ, дома, в которых имеется менее чем три квартиры, а также дома, в отношении которых на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции.
  
  Таким образом, многоквартирные дома включаются в региональную программу капитального ремонта независимо от способа формирования фонда капитального ремонта.
  
  Если говорить о сроках проведения капитального ремонта, то следует отметить следующее.
  
  Очередность проведения капитального ремонта общего имущества в МКД определяется в региональной программе капитального ремонта исходя из критериев, которые установлены законом субъекта Российской Федерации и могут быть дифференцированы по муниципальным образованиям (ч. 3 ст. 168 ЖК РФ). В первоочередном порядке региональной программой капитального ремонта должно предусматриваться проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, в которых требовалось проведение капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения при условии, что такой капитальный ремонт не проведен на дату утверждения или актуализации региональной программы капитального ремонта.
- 2.2.8 Изменятся ли сроки проведения капитального ремонта на более поздние в случае, если собственники помещений в МКД сменили способ формирования фонда капитального ремонта в пользу специального счета?
  
  Региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяется плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом определение планового периода проведения капитального ремонта в МКД согласно положениям ЖК РФ не зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.
  
  Согласно части 4 статьи 168 ЖК РФ внесение в региональную программу капитального ремонта изменений, предусматривающих перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, если:
  
  1) сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;
  
  2) запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;
  
  3) изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 189 ЖК РФ. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
  
  В соответствии с частью 7 статьи 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.
- 2.2.9 Кто должен следить за тем, чтобы в МКД, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, был проведен в сроки, установленные региональной программой?
  
  Органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своих полномочий организуют обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников финансирования (ч. 6.1, ст. 2 ЖК РФ).
  
  В соответствии с ч. 1 ст. 168 ЖК РФ региональной программой капитального ремонта общего имущества в МКД определяются предельные сроки проведения собственниками помещений в таких домах и (или) региональным оператором капитального ремонта многоквартирных домов.
  
  Обязанность проследить за тем, чтобы капитальный ремонт в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, был проведен в сроки, установленные региональной программой, возложена на орган местного самоуправления.
  
  Так, согласно ч. 7 ст. 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета.
  
  При этом важно отметить следующее. Срок проведения капитального ремонта в рассматриваемом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 4 ст. 168 ЖК РФ). Т.е. для принятия решения, указанного выше, орган местного самоуправления должен убедиться в том, что в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД на момент принятия решения требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой капитального ремонта.
- 2.2.10 МКД исключен из региональной программы, т.к. признан аварийным. Должны ли собственникам вернуть деньги, которые они перечисляли ранее в виде взносов на капитальный ремонт?
  
  Региональная программа капитального ремонта включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением МКД, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. В ч. 2 ст. 174 ЖК РФ указано, что в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого МКД в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 ЖК РФ по решению собственников помещений в МКД.
  
  Согласно ст. 184 ЖК РФ в случае признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого МКД на основании решения собственников помещений в этом МКД о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
- 2.2.11 В региональную программу капитального ремонта не включаются МКД, подлежащие реконструкции. А что считается реконструкцией МКД?
  
  Под реконструкцией объекта капитального строительства (каковым и является многоквартирный дом) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п.14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ).
Скрыть
2.3 Актуализация региональной программы, краткосрочные планы реализации программы
- 2.3.1 Что такое актуализация региональной программы капитального ремонта общего имущества
  многоквартирных домов?
  
  В соответствии с частью 7 статьи 168 ЖК РФ, краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации
  региональной программы капитального ремонта утверждаются в целях реализации региональной
  программы
  капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту
  общего имущества в многоквартирных домах, и, что важно, определения видов и объема
  государственной
  поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта. Краткосрочным планом учитываются
  решения,
  принятые собственниками по вышеуказанным вопросам. Краткосрочные планы реализации региональной
  программы капитального ремонта утверждаются в порядке, установленном нормативным правовым актом
  субъекта Российской Федерации. При этом согласно части 7.1 статьи 168 ЖК РФ органы местного
  самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы
  капитального
  ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской
  Федерации.
  
  Региональные программы капитального ремонта актуализируются в целях приведения долгосрочных
  планов в
  соответствие с действительностью, в том числе региональные программы капитального ремонта
  актуализируются при составлении краткосрочных планов.
  
  Согласно части 6 статьи 168 ЖК РФ порядок подготовки и утверждения региональных программ
  капитального
  ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления
  сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской
  Федерации в соответствии с ЖК РФ.
- 2.3.2 Органы государственной власти субъекта Российской Федерации обязаны утверждать
  краткосрочные
  планы реализации программы или краткосрочные программы утверждаются только ОМС?
  
  Такая обязанность прямо предусмотрена частью 7 статьи 168 ЖК РФ, в соответствии с которой в целях
  реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения
  капитального
  ремонта общего имущества в многоквартирных домах, уточнения планируемых видов услуг и (или)
  работ по
  капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, определения видов и объема
  государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной
  власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать
  краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта
  в
  порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
  
  При этом согласно части 7.1 статьи 168 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны утверждать
  краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это
  предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
- 2.3.3 Требуется ли согласие собственников помещений в МКД для корректировки региональной программы капитального ремонта в части изменения сведений о сроках капитального ремонта конкретного МКД?
  
  В соответствии с частью 4 статьи 168 ЖК РФ перенос установленного срока капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более поздний период осуществляется при наличии соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случая, если:
  
  1) сокращение перечня планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обусловлено отсутствием конструктивных элементов, в отношении которых должен быть проведен капитальный ремонт;
  
  2) запланированный вид услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме был проведен ранее и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определено, что повторные оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ в срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуются;
  
  3) изменение способа формирования фонда капитального ремонта произошло по основаниям, предусмотренным частью 7 статьи 189 ЖК РФ. Срок проведения капитального ремонта в этом случае определяется в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
  
  Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования (ч. 4.1 ст. 170 ЖК РФ).
  
  Собственники помещений в многоквартирном доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора в случае невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. Использование средств, сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
- 2.3.4 Кто несет ответственность в случае, если капитальный ремонт не проведен в сроки, установленные региональной программой?
  
  Региональная программа капитального ремонта включает в себя плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 1 ст. 168 ЖК РФ).
  
  В зависимости от способа формирования фонда капитального ремонта проведение ремонта обеспечивается региональным оператором или самими собственниками помещений в МКД.
  
  Не менее чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в МКД в соответствии с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта (ч. 3 ст. 189 ЖК РФ).
  
  Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.
  
  Ответственность регионального оператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в МКД формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, закреплена ч. 6 ст. 182 ЖК РФ.
  
  Кроме того, ст. 188 ЖК РФ закреплено, что убытки, причиненные собственникам помещений в МКД в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения региональным оператором своих обязательств в соответствии с ЖК РФ и принятыми в соответствии с ним законами субъектов Российской Федерации, подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД.
  
  В случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого МКД региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).
Скрыть

3 Взносы на капремонт

3.1 Обязанность, порядок и сроки оплаты взносов на капремонт
- 3.1.1 Возвращаются ли средства, оплаченные в качестве взносов на капремонт, при продаже
  квартиры?
  
  Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) на праве общей долевой собственности
  принадлежит
  общее имущество в многоквартирном доме (статья 36 Жилищного кодекса РФ, статья 290 Гражданского
  кодекса РФ). Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (статья 210
  Гражданского кодекса РФ).
  
  Согласно части 3 статьи 158 ЖК РФ обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт
  многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента
  возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на
  помещение в МКД к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате
  расходов на капитальный ремонт МКД, в том числе не исполненная предыдущим собственником
  обязанность
  по уплате взносов на капитальный ремонт.
  
  Согласно частям 3 и 4 статьи 36.1 Жилищного кодекса РФ право собственника помещения в
  многоквартирном
  доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права
  собственности
  на такое помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля
  нового
  собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете,
  равна
  доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения.
  
  Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе требовать выделения своей доли денежных
  средств, находящихся на специальном счете. При приобретении в собственность помещения в
  многоквартирном доме к приобретателю такого помещения переходит доля в праве на денежные
  средства,
  находящиеся на специальном счете (части 5 и 6 статьи 36.1 Жилищного кодекса РФ).
  
  Следует отметить, что в отношении помещения в другом многоквартирном доме, которое, возможно, Вы
  будете приобретать, нынешний собственник такого помещения также уплачивает взносы на капитальный
  ремонт. Таким образом, в программе капитального ремонта участвуют все собственники помещений во
  всех
  многоквартирных домах РФ (за исключением случаев, определенных статьей 168 Жилищного кодекса
  РФ).
- 3.1.2 Можно ли собирать взносы на капремонт на счете председателя домового комитета?
  
  Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) вправе выбрать один из следующих способов
  формирования фонда капитального ремонта:
  
  1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;
  
  2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях
  формирования
  фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в
  отношении
  регионального оператора.
  
  Перечисление взносов на капитальный ремонт на любом другом счете жилищным законодательством не
  предусмотрено.
  
  На регионального оператора как владельца специального счета обязанность по выставлению платежных
  документов на оплату взносов на капитальный ремонт не возложена.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственниками помещений
  должно
  быть определено лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов, в
  том
  числе с использованием системы, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об
  определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с
  представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.
  
  Собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие
  взносы
  на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной
  трехсотой
  ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в
  срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного
  срока
  оплаты по день фактической выплаты включительно (часть 14.1 статьи 155 ЖК РФ).
- 3.1.3 Можно ли управляющей организации за счет дополнительных взносов на капитальный ремонт
  отремонтировать кровлю ранее установленного региональной программой капитального ремонта срока, если
  фонд капремонта формируется в «котле»?
  
  В соответствии с частью 2 статьи 189 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое
  время вправе принять решение о проведении капитального ремонта МКД по предложению лица,
  осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по
  содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по
  собственной инициативе.
  
  Согласно части 1.1 статьи 158 ЖК РФ в случае принятия собственниками помещений в многоквартирном
  доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о
  проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности
  использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по
  капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в
  многоквартирном
  доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять
  на
  общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты
  указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом уплата таких платежей не может
  начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока выполнения указанных услуг и
  (или)
  работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных за счет дополнительных
  взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания собственников
  помещений в
  многоквартирном доме.
  
  Дополнительно сообщаем, что в соотвествии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса РФ
  предусмотрена
  возможность зачета стоимости ранее выполненных работ в счет исполнения на будущий период
  обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. В случае, если до наступления
  установленного
  региональной программой срока проведения капитального ремонта в многоквартирном доме были
  выполнены
  отдельные работы по капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих
  работ
  была осуществлена без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при
  этом
  повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой капитального
  ремонта,
  не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной
  стоимости этих работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в
  счет
  исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками
  помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах
  регионального оператора.
- 3.1.4 Учитываются ли ранее собранные средства за проведенные согласно Федеральному закону
  №185-ФЗ
  работы по капремонту в счет платежей по обязательному взносу на капитальный ремонт или необходимо
  платить как все и в том же размере?
  
  Если МКД включён в утверждённую субъектом РФ региональную программу капитального ремонта общего
  имущества МКД, то в соответствии с частью 3 статьи 189 ЖК РФ все собственники помещений в МКД,
  вне
  зависимости от ранее проведённых капитальных ремонтов, уплачивают взносы, начиная со срока,
  установленного ЖК РФ – не более 8 месяцев после опубликования указанной региональной программы
  (если
  субъект РФ не установил меньший предельный срок).
  
  Следует отметить, что согласно части 8 статьи 170 ЖК РФ в случае формирваония фонда капитального
  реомнта на специальном счете законом субъекта Российской Федерации может быть установлен
  минимальный
  размер фондов капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального
  ремонта
  собственники помещений в МКД на общем собрании таких собственников вправе принять решение о
  приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением
  собственников,
  которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
- 3.1.5 Могут ли средства, собранные на капитальный ремонт, использоваться на текущий
  ремонт?
  
  Средства на капитальный ремонт не могут быть использованы на текущий ремонт, а могут быть
  использованы, согласно статье 174 ЖК РФ, только для оплаты услуг и (или) работ по капитальному
  ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации (в случае, если подготовка
  проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной
  деятельности), оплаты услуг по строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и
  использованных в целях оплаты указанных работ, услуг, а также для уплаты процентов за
  пользование
  такими кредитами, займами.
  
  В соответствии со статьей 154 Жилищного кодекса РФ плата за содержание жилого помещения, включает
  в
  себя плату за услуги, работы по управлению МКД, за содержание и текущий ремонт общего имущества
  в
  МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при
  содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях
  содержания общего имущества в МКД.
- 3.1.6 Возможно ли отказаться от сбора в фонд капитального ремонта жителям многоквартирного
  дома с
  непосредственным управлением.
  
  Независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом, собственники обязаны
  уплачивать
  ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в установленном
  размере, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в
  многоквартирном доме, в большем размере (часть 1 статьи 169 ЖК РФ). Взносы на капитальный ремонт
  не
  уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном
  Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным
  органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для
  государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот
  многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за
  исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту
  Российской Федерации или муниципальному образованию (часть 2 статьи 169 ЖК РФ).
  
  Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает по истечении восьми календарных
  месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с
  месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная
  программа капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом (часть 3 статьи 169 ЖК
  РФ).
- 3.1.7 Платят ли взносы на капремонт собственники помещений в малоквартирных домах?
  
  Согласно статье 169 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс РФ)
  собственники
  помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать взносы на капитальный ремонт общего
  имущества.
  Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в
  многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не
  установлен
  законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была
  официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую
  включен
  многоквартирный дом. Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников
  помещений в
  многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы
  капитального
  ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации,
  возникает по
  истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но
  не
  позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную
  программу капитального ремонта.
  
  В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 168 Жилищного кодека РФ, субъект Российской Федерации
  вправе на основании своего нормативного правового акта не включать в региональную программу
  капитального ремонта многоквартирные дома, в которых имеется менее чем три квартиры.
  
  Дополнительно сообщаем, что жилищное законодательство Российской Федерации не предусматривает
  порядка
  признания жилого дома малоквартирным.
- 3.1.8 Зачем перечислять деньги на капитальный ремонт в течение долгих лет, если за домом надо
  сдедить регулярно и исправлять его техническое состояние?
  
  Законодательством Российской Федерации установлена обязанность собственников помещений в
  многоквартирном доме нести бремя содержания общего имущества в МКД и ответственность за его
  надлежащее содержание.
  
  Собственникам помещений в многоквартирном доме (МКД) на праве общей долевой собственности
  принадлежит
  общее имущество в многоквартирном доме (ст. 36 ЖК рФ, ст. 290 ГК РФ). Собственник несет бремя
  содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ),
  
  В п. 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением
  Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, указано, что собственники помещений
  несут
  ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством
  Российской Федерации.
  
  Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД в соответствии с
  частью 2 статьи 154 ЖК РФ включает в себя:
  
  1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению
  МКД,
  за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду,
  горячую
  воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в
  многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в
  МКД;
  
  2) взнос на капитальный ремонт;
  
  3) плату за коммунальные услуги.
  
  Таким образом, оплата собственником помещения в МКД жилищных услуг, в том числе взносов на
  капитальный ремонт, позволяет такому собственнику исполнить обязанность по надлежащему
  содержанию
  общего имущества в МКД.
  
  Виды работ и услуг, выполняемых и оказываемых при содержании общего имущества в МКД и при
  проведении
  капитального ремонта, не дублируют друг друга.
  
  Согласно части 2 статьи 179 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме в любое время
  вправе
  принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
  
  В случае формирования фонда капритального ремонта на специальном счете собственники помещений в
  многоквартирном доме вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой
  капитального
  ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете
  достаточно
  для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собстенниками
  помещений в многоквартирном доме также может быть принято решение о проведении капитального
  ремонта
  в боле ранние сроки, чем в региональной программе, для этого собстенниками необходимо принять
  решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
  При
  этом уплата таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного
  срока выполнения указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование
  средств,
  сформированных за счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением
  общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
  
  При формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора в случае, если до
  наступления установленного региональной программой срока были выполнены отдельные работы по
  капитальному ремонту, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была
  осуществлена
  без использования бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное
  выполнение этих работ не требуется, стоимость этих работ, засчитывается в счет исполнения на
  будущий
  период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт. Принимаемая к зачету стоимость
  работ не
  может быть выше, чем размер предельной стоимости этих работ, определенный нормативным правовым
  актом
  субъекта РФ (часть 5 статьи 181 ЖК РФ).
- 3.1.9 Вправе ли общее собрание собственников помещений в МКД принять свой тариф, в размере
  менее
  минимального размера взноса на капитальный ремонт, утвержденного органом власти? В какой момент
  может
  появиться возможность уменьшения тарифа?
  
  Согласно пункту 1 статьи 169 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны
  уплачивать
  ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением
  случаев, предусмотренных ЖК РФ, в размере, установленном нормативным правовым актом субъекта РФ,
  или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в
  многоквартирном
  доме, в большем размере.
  
  Принятие общим собранием собственников помещений в МКД решения об утверждении взноса на
  капитальный
  ремонта в размере меньшем, чем установленный органом власти, жилищным законодательством не
  предусмотрено.
  
  В то же время, частью 8 статьи 170 ЖК РФ предусмотрено, что законом субъекта РФ может быть
  установлен
  минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники
  помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах. Собственники помещений в
  многоквартирном доме вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома
  в
  размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении
  минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме на
  общем собрании таких собственников вправе принять решение о приостановлении обязанности по
  уплате
  взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по
  уплате
  этих взносов.
- 3.1.10 С какого момента возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего
  имущества в многоквартирных домах?
  
  В соответствии с частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ, обязанность по уплате взносов на
  капитальный ремонт возникает у собственников по истечении восьми календарных месяцев, если более
  ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за
  месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального
  ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
- 3.1.11 Нужно ли платить на капитального ремонта, если дом признан аварийным?
  
  Региональная программа капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в
  соответствии с
  п. 1 ч. 2 ст. 168 ЖК РФ включает в себя перечень всех многоквартирных домов, расположенных на
  территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в
  установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу или
  реконструкции.
  
  В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную
  программу
  капитального ремонта могут не включаться многоквартирные дома, физический износ основных
  конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) которых превышает 70 %, и (или)
  многоквартирные
  дома, в которых совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных
  элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в
  многоквартирных
  домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость,
  определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
  
  Региональную программу капитального ремонта формирует субъект РФ на основании данных
  муниципалитета.
  Если дом признан аварийным в установленном порядке (порядок установлен постановлением
  Правительства
  РФ от 28.01.2006 № 47), то он не должен был попасть в региональную программу капитального
  ремонта.
  Для исключения такого дома из региональной программы целесообразно обратиться в орган местного
  самоуправления и орган государственной власти субъекта РФ, утвердивший программу.
  
  В соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в региональную
  программу
  капитального ремонта не включаются МКД, в отношении которых на дату утверждения или актуализации
  региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом
  субъекта Российской Федерации, приняты решения о сносе или реконструкции.
  
  Частью 1 ст. 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации закреплено право
  лиц, в отношении которых применен нормативный акт, а также лиц, которые являются субъектами
  отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим
  актом
  нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы, обратиться с административным
  исковым
  заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части.
  Общественные объединения и иные негосударственные некоммерческие организации на основании
  результатов общественного контроля также вправе оспаривать в установленном федеральным законом
  порядке (в том числе в судебном и (или) административном порядке) нормативные правовые акты,
  решения
  и действия (бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления,
  государственных и муниципальных организаций, иных органов и организаций, осуществляющих в
  соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия (п. 3 ч. 3 Федерального
  закона
  от 21.07.2014 № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации»).
  
  Важно отметить, что в соответствии со ст. 184 ЖК РФ, в случае признания многоквартирного дома
  аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства
  фонда
  капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии
  с
  частями 10 и 11 статьи 32 ЖК РФ на основании решения собственников помещений в этом
  многоквартирном
  доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта
  РФ.
- 3.1.12 Что необходимо учитывать при установлении минимального размера взноса на капитальный
  ремонт?
  
  Приказом Минстроя России от 07.02.2014 № 41/пр утверждены
  
  методические рекомендации по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера
  взноса
  на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах.
  
  В соответствии с положениями пунктов 1.1.1 – 1.1.4 указанных рекомендаций установление субъектом
  Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД
  рекомендуется осуществлять на основе следующих принципов:
  
  — определение минимального размера взноса на основе оценки общей потребности в средствах на
  финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных
  домах,
  входящих в установленный перечень услуг и работ по капитальному ремонту и необходимых для
  восстановления соответствующих требованиям безопасности проектных значений параметров и других
  характеристик строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения
  многоквартирных
  домов с учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирных
  домов;
  
  — доступность минимального размера взноса для граждан — собственников помещений в многоквартирных
  домах с учетом совокупных расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
  
  — достаточность финансовых средств, формируемых исходя из устанавливаемого минимального размера
  взноса, определяется с учетом планируемых мер финансовой поддержки за счет средств федерального
  бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местных бюджетов в соответствии со статьей 191
  ЖК РФ
  для обеспечения выполнения региональной программы капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирных домах, разрабатываемой и утверждаемой в соответствии со статьей 168 ЖК РФ;
  
  — изменение минимального размера взноса в течение срока реализации региональной программы
  капитального ремонта должно приводить к сокращению потребности в предоставлении финансовой
  бюджетной
  поддержки.
- 3.1.13 С какого момента производится начисление взносов на капремонт: с момента возникновения
  обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт или принятия решения о способе формирования
  фонда
  КР?
  
  Согласно части 3 статьи 169 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у
  собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных месяцев, если
  более
  ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за
  месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального
  ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.
  
  Таким образом, начисления будут осуществляться с момента наступления обязанности по уплате
  взносов на
  капитальный ремонт согласно части 3 статьи 169 ЖК РФ.
  
  При этом в случае, если региональный оператор (лицо, уполномоченно на представление платежных
  документов) не представил платежные документы в установленный срок, проценты за несвоевременную
  оплату взносов на капитальный ремонт с собственников помещений в многоквартирном доме взиматься
  не
  должны.
- 3.1.14 Взнос на капитальный ремонт можно выплачивать частями?
  
  Жилищный кодекс РФ не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. Вместе с тем, важно отметить следующее.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ).
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 171 ЖК РФ).
  
  В соответствии с ч. 1 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления МКД либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК.
  
  При этом ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ предусмотрено начисление пеней за несвоевременную и/или неполную уплату взносов на капитальный ремонт. Собственники помещений в МКД, несвоевременно и/или не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего для после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты.
  
  Таким образом, собственники помещений в МКД оплатившие взносы на капитальный ремонт частями должны соблюдать установленные сроки уплаты. В противном случае по факту несвоевременной и/или неполной уплаты взносов на капитальный ремонт будут начислены пени.
- 3.1.15 Могут ли средства от сдачи в аренду общего имущества в МКД использоваться на проведение капитального ремонта в МКД?
  
  Общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами. Такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
  
  Проведение капитального ремонта общего имущества в МКД осуществляется за счет средств взносов собственников помещений в МКД и других не запрещенных законом источников.
  
  В ч. 4 ст. 169 ЖК РФ указано, что доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в МКД могут направляться по решениям собственников помещений в МКД, принятым в соответствии с ЖК РФ, на формирование фонда капитального ремонта. При этом указанные средства не просто используются для проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, а направляются в счет исполнения обязанности собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт.
  
  Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества также могут использоваться на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД.
  
  Органом государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливается минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД (п. 1 ч. 1 ст. 167 ЖК РФ).
  
  В случае, если ежемесячный платеж, получаемый от аренды объектов общего имущества в МКД, равен или больше суммы взносов на капитальный ремонт, получаемой со всех собственников помещений в МКД ежемесячно, то можно говорить о том, что обязанность собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт исполняется только путем перечисления в фонд капитального ремонта доходов от аренды (вероятно, на период аренды объектов общего имущества).
  
  В случае, если ежемесячный платеж, получаемый от аренды объектов общего имущества в МКД, меньше суммы взносов на капитальный ремонт, получаемой со всех собственников помещений в МКД ежемесячно, то следует говорить о частичном исполнении обязанности собственников помещений в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт за счет аренды. Расчетным путем необходимо вычислить, какую сумму должны доплачивать собственники помещений в МКД для того, чтобы взнос на капитальный ремонт уплачивался в объеме, определенном решением общего собрания собственников помещений в МКД или органом государственной власти субъекта РФ.
- 3.1.16 Собственник продал квартиру и требует выплаты взносов на капитальный ремонт, внесенных им за весь период проживания в МКД, т.к. капитальный ремонт проведен не был. Прав ли он? Фонд капитального ремонта формируется на специальном счете.
  
  В ст. 36.1 ЖК РФ прямо указано, что при переходе права собственности на помещение в МКД доля нового собственника такого помещения в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника такого помещения. Собственник помещения в МКД не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете.
  
  Право собственника помещения в многоквартирном доме на долю денежных средств, находящихся на специальном счете, следует судьбе права собственности на такое помещение.
  
  Таким образом, собственник помещения в МКД не вправе требовать выплаты ранее уплаченных им взносов на капитальный ремонт.
- 3.1.17 Какое количество голосов собственников помещений в МКД необходимо для принятия решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем размер минимального взноса?
  
  Принятие решения о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт в соответствии с п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.
  
  Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ указанное решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
  
  Важно учитывать, что решения и протокол общего собрания собственников помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей.
- 3.1.18 Кто должен платить взносы на капитальный ремонт, если в квартире никто не прописан, и не проживает?
  
  Взнос на капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в МКД включен в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).
  
  Тот факт, что в жилом помещении в МКД никто не прописан и не проживает не освобождает собственника помещения в МКД от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе, от уплаты взноса на капитальный ремонт.
  
  Случай, когда в жилом помещении никто не проживает, следует рассматривать как неиспользование собственником помещения. Согласно ч. 11 ст. 155 ЖК РФ неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При временном отсутствии граждан перерасчет платежей за период временного отсутствия граждан осуществляется только за отдельные виды коммунальных услуг, в порядке и в случаях, которые утверждаются Правительством Российской Федерации.
  
  Взнос на капитальный ремонт не является коммунальной услугой, а это означает, что перерасчет по взносам на капитальный ремонт в связи с отсутствием проживающих в жилом помещении законодательством не предусмотрен.
- 3.1.19 Должны ли собственники продолжить платить взносы на капитальный ремонт после того, как капитальный ремонт в их МКД уже проведен?
  
  Региональная программа капитального ремонта общего имущества в МКД в соответствии с ч. 2 ст. 168 ЖК РФ формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.
  
  В разные сроки могут проводиться различные виды работ и /или услуг в рамках капитального ремонта в отношении конструктивных элементов и/или инженерных объектов, входящих в состав общего имущества в МКД (с учетом межремонтных сроков эксплуатации).
  
  Таким образом, даже после проведения определенного вида работ в рамках капитального ремонта в МКД, остаются другие виды работ и/или услуг, которые буду выполняться в последующие периоды. В этой связи собственники помещений в МКД продолжают уплачивать взносы на капитальный ремонт общего имущества в МКД.
  
  Вместе с тем, работы и услуги в рамках капитального ремонта в отношении МКД могут быть выполнены и оказаны и в полном объеме (т.е. дом может быть отремонтирован полностью сразу), однако это не освободит собственников помещений в МКД от уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД. К примеру, согласно ч. 7 ст. 182 ЖК РФ возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом МКД.
  
  Также важно отметить следующее. Законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах (ч. 8 ст. 170 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД вправе установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный размер фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов.
- 3.1.20 Предусмотрена административная ответственность за нарушение порядка расчета суммы взносов на капитальный ремонт (в сторону увеличения)?
  
  Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:
  
     — плату за содержание жилого помещения;
  
     — взнос на капитальный ремонт;
  
     — плату за коммунальные услуги.
  
  В соответствии с ч. 6 ст. 157 ЖК РФ за нарушение порядка расчета платы за коммунальные услуги в случае, если такое нарушение повлекло увеличение размера платы, взимается штраф.
  
  Учитывая, что взнос на капитальный ремонт не включается в плату за коммунальные услуги, административный штраф за ошибки в начислении суммы такого взноса (даже в сторону увеличения) не взимается.
  
  При этом важно отметить следующее. Контроль за формированием фондов капитального ремонта осуществляется в рамках государственного жилищного надзора. В соответствии с ч. 1 ст. 20 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора осуществляет деятельность, направленную на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством требований, в том числе, к формированию фондов капитального ремонта.
Скрыть
3.2 Оплата взносов на КР за помещения гос жил фонда
- 3.2.1 Каков порядок и сроки оплаты взносов на капремонт общего имущества в многоквартирном доме
  за
  квартиры, находящиеся в собственности города?
  
  Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника
  жилищного
  фонда. Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору
  найма
  жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, взнос на капитальный
  ремонт
  не входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (часть 1 статьи 154 ЖК РФ).
  Данные положения ЖК РФ не зависят от способа формирования фонда капитального ремонта.
  
  В случае, если фонд капитального ремонта МКД формируется на специальном счете, лицо, определённое
  собственниками при формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, выставляет
  муниципалитету (как и другим собственникам) счёт на оплату взносов на капитальный ремонт, исходя
  из
  величины взноса на капитальный ремонт и площади помещения, находящегося в собственности, который
  оплачивается муниципалитетом в соответствии с законодательством.
  
  Взносы на капитальный ремонт уплачиваются на специальный счет в сроки, установленные для внесения
  платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое
  помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за
  истекшим
  месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением
  общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного
  специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей
  граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе.
- 3.2.2 Правомерны ли действия местных властей в отношении включения платы за капремонт в тариф
  за
  наем
  
  Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма
  жилого
  помещения государственного или муниципального жилищного фонда, взнос на капитальный ремонт не
  входит
  в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества
  в
  многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда (часть 1 статьи 154 ЖК
  РФ).
  
  При этом, размер платы за наем, платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей
  жилых
  помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или
  муниципального жилищного фонда устанавливаются органами местного самоуправления (часть 3 статьи
  156
  ЖК РФ).
- 3.2.3 Каков порядок выставления региональным оператором платежных документов на оплату взноса
  на
  капитальный ремонт по помещениях, находящихся в собственности Российской Федерации?
  
  В соответствии со статьями 294 и 296 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество на праве
  оперативного управления может быть закреплено за казенным предприятием и учреждением, а за
  государственным или муниципальным унитарным предприятием может быть закреплено на праве
  хозяйственного ведения. Казённое предприятие и учреждение, государственное или муниципальное
  унитарное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления или
  хозяйственного управления владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах,
  установленных законодательством. В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса право
  хозяйственного ведения, право оперативного управления на недвижимое имущество подлежит
  государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и
  сделок с
  ним. Наличие государственной регистрации права хозяйственного ведения или оперативного
  управления на
  недвижимое имущество является правовым основанием для выставления платежных документов
  непосредственно лицу, за которым закреплен объект недвижимости на праве хозяйственного ведения
  или
  оперативного управления.
  
  Таким образом, в случае нахождения таких помещений в федеральной собственности, и собственности
  субъектов Российской Федерации, обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возлагается
  на
  юридическое лицо, которому на праве оперативного управления или хозяйственного ведения
  принадлежит
  указанное жилое помещение.
- 3.2.4 Каков порядок перечисления муниципалитетами средств на капитальный ремонт общего
  имущества
  за муниципальные квартиры, сдаваемые в наем по договорам соц. найма.
  
  Порядок уплаты взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в МКД (в рассматриваемом
  случае
  – органами местного самоуправления) зависит от реализуемого в многоквартирном доме (МКД) способа
  формирования фонда капитального ремонта.
  
  В ч. 1 ст. 171 ЖК РФ указано, что в случае формирования фонда капитального ремонта на счете
  регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на
  капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным
  оператором.
  
  При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете муниципалитет оплачивает взносы
  на
  капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных лицом, выбранным
  собственниками
  для оказания данных услуг. Согласно ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ решение о выборе лица, уполномоченного
  на
  оказание услуг по предоставлению платежных документовна уплату взносов на капитальный ремонт на
  специальный счет, об определении порядка предоставления платежных документов и о размере
  расходов,
  связанных с предоставлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг
  принимается собственниками помещений в МКД на общем собрании. При этом выбор указанного
  уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.
Скрыть
3.3 Платежные документы на оплату взносов на капремонт
- 3.3.1 Возможно ли законодательное закрепление обязанности сбора взносов на капремонт
  управляющими
  компаниями с одновременным введением обязательства по расщеплению поступающих платежей?
  
  Приказом Минстроя России от 29.12.2014 № 924/пр утверждена примерная форма платежного документа,
  в
  которой отдельной строкой выделяется плата за капитальный ремонт.
  
  Порядок перечисления взносов на капитальный ремонт зависит от реализуемого в многоквартирном доме
  способа формирования фонда капитального ремонта.
  
  Так, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете согласно части 3.1
  статьи
  175 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в МКД о формировании фонда
  капитального
  ремонта на специальном счете должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на
  оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на
  уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении порядка представления
  платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об
  определении условий оплаты этих услуг. Таким лицом может быть и управляющая организация (части 2
  и
  3.1 статьи 175 ЖК РФ).
  
  Важно отметить, что в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете взносы
  на
  капитальный ремонт перечисляются не какому-либо лицу на его счет, а на специальный счет,
  владельцем
  которого могут быть лица, указанные в частях 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники
  помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов,
  представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое
  помещение
  и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации (часть 1
  статьи 171 ЖК РФ).
- 3.3.2 Правомерно ли выставление требований об оплате взноса на капремонт и одновременно услуг
  по
  «содержанию и ремонту»?
  
  В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входят как плата за содержание жилого
  помещения, так и взнос на капитальный ремонт (часть 2 статьи 154 ЖК РФ). Введение обязанности
  уплаты
  взноса на капитальный ремонт не отменяет необходимость оплачивать услуги и работы, оказываемые и
  выполняемые в рамках платы за содержание жилого помещения.
  
  Согласно пункту 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение включает в себя плату за
  услуги,
  работы по управлению многоквартирным домом (МКД), за содержание и текущий ремонт общего
  имущества в
  МКД, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при
  содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях
  содержания общего имущества в МКД.
  
  В свою очередь, средства фонда капитального ремонта, сформированного за счет взносов на
  капитальный
  ремонт, могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего
  имущества
  в многоквартирном доме, разработки проектной документации, оплаты услуг по строительному
  контролю,
  погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных услуг, работ, а
  также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на
  получение
  гарантий и поручительств по таким кредитам, займам (часть 1 статьи 174 ЖК РФ). Минимальный
  размер
  взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.
- 3.3.3 Имеет ли право региональный оператор отказаться от выставления платежных документов для
  оплаты взносов на капремонт, если собственники формируют фонд капремонта на специальном счете,
  открытом
  на его имя, и решением общего собрания возложили на регоператора выставление платежных документов
  для
  оплаты взносов на капремонт?
  
  Жилищным кодексом на владельца специального счета, в том числе регионального оператора не
  возлагается
  обязанность по выставлению платежных документов на оплату взносов на капитальный ремонт.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете лицо, уполномоченное на
  оказание услуг по предоставлению платежных документов по уплате взносов на капитальный ремонт,
  определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД (часть 3.1 статьи 175 ЖК
  РФ).
  При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним.
- 3.3.4 Кто будет выставлять счета на оплату взноса на капитальный ремонт? Откуда придет
  квитанция?
  
  Согласно статье 171 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ), в случае формирования фонда
  капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном
  доме
  (МКД) уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных
  региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и
  коммунальные
  услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете лицо, уполномоченное на
  оказание услуг по предоставлению платежных документов по уплате взносов на капитальный ремонт,
  определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД (часть 3.1 статьи 175 ЖК
  РФ).
  При этом выбор уполномоченного лица осуществляется по согласованию с ним. Таже собстсвенниками
  помещений в МКД на общем собрании должены быть определены порядок представления платежных
  документов, размер расходов, связанных с представлением платежных документов, и определены
  условия
  оплаты этих услуг.
- 3.3.5 Как должны предоставляться платежные документы на оплату взноса на капитальный ремонт в
  случае, если помещение в МКД принадлежит нескольким собственникам (в долях)?
  
  Для ответа на поставленный вопрос важно закрепить следующее:
  
  — для собственника помещения в МКД взнос на капитальный ремонт включен в состав платы за жилое
  помещение и коммунальные услуги (часть 2 статьи 154 ЖК РФ);
  
  — порядок предоставления платежного документа для уплаты взноса на капитальный ремонт зависит от
  реализуемого в МКД способа формирования фонда капитального ремонта.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники
  помещений в МКД уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов,
  представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое
  помещение
  и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации (часть 1
  статьи 171 ЖК РФ).
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете взносы на капитальный
  ремонт
  уплачиваются на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях,
  которые
  установлены частью 2 статьи 155 ЖК РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего
  собрания собственников помещений в МКД.
  
  Каждый сособственник помещения (квартиры) самостоятельно несёт ответственность по оплате взносов
  на
  капитальный ремонт, при этом по согласованию между всеми сособственниками (их представителями) и
  лицом, принимающим взносы на капитальный ремонт, платёжный документ может выставляться одному из
  них, а может предоставляться каждому сособственнику отдельно.
- 3.3.6 Могут ли расчетные центры осуществлять сбор платежей на капитальный ремонт общего
  имущества
  многоквартирного дома?
  
  Согласно части 3 статьи 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) вправе
  выбрать
  один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
  
  1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет (далее — формирование фонда
  капитального ремонта на специальном счете);
  
  2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях
  формирования
  фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в
  отношении
  регионального оператора (далее — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального
  оператора).
  
  Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных
  средств
  (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк
  Российской
  Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют
  требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети Интернет (часть 2
  статьи 176 ЖК РФ).
  
  Региональный оператор открывает счета в российских кредитных организациях, которые соответствуют
  требованиям, установленным частью 2 статьи 176 ЖК РФ, и отобраны им по результатам конкурса.
  Порядок
  проведения и условия такого конкурса определяются Правительством Российской Федерации.
  Региональный
  оператор вправе открывать счета, за исключением специальных счетов, в территориальных органах
  Федерального казначейства или финансовых органах субъектов Российской Федерации, если это
  предусмотрено законами субъектов Российской Федерации (части 3 и 4 статьи 180 ЖК РФ).
  
  В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт включены в
  состав
  платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Запретов на привлечение расчетно-кассовых
  центров (и
  иных организаций, оказывающих услуги по расчетам) к приему платы за жилое помещение и
  коммунальные
  услуги, а значит и взносов на капитальный ремонт, жилищное законодательство не содержит.
  
  Согласно части 2 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обязан представлять своими силами или
  силами
  третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего
  имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за
  капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос.
  
  В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации
  
  от 3 июня 2009 № 103 «О деятельности по приему платежей и физических лиц, осуществляемой
  платежными
  агентами» расчетно-кассовые центры, являясь платежными агентами, осуществляют деятельность по
  приему
  платежей физических лиц.
Скрыть
3.4 Субсидии на оплату взносов на капремонт
- 3.4.1 Предусмотрены ли льготы на оплаты взноса на капитальный ремонт общего имущества в
  многоквартирном доме для малообеспеченных слоев населения?
  
  Если расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг превышают максимально допустимую норму расходов
  граждан на такую оплату в совокупном доходе семьи, граждани имеете право на получение целевой
  субсидии от государства.
  
  Субсидия на оплату жилого помещения и коммунальных услуг – это компенсация, которая
  предоставляется
  гражданам в качестве помощи для оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Предоставление
  субсидии осуществляется по месту постоянного проживания гражданина.
  
  Субсидии предоставляются гражданам в соответствии с Правилами предоставлений субсидий на оплату
  жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской
  Федерации от 14 декабря 2005 года № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и
  коммунальных услуг» (далее Правила).
  
  Cогласно пункту 5 Правил субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по
  оплате жилого помещения и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами
  соглашений по ее погашению. Для получения дополнительных разъяснений о порядке предоставления
  субсидии рекомендуем обращаться в орган социальной защиты по месту жительства.
- 3.4.2 Каким образом определяется размер меры социальной поддержки отдельным категориям граждан
  по
  оплате взноса на капитальный ремонт, в рамках ФЗ «О социальной защите граждан, подвергшихся
  воздействию
  радиации вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»?
  
  В пунктом 17 статьи 2 Федеральным законом от 10.01.2002 № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам,
  подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»
  Гражданам, получившим суммарную (накопленную) эффективную дозу облучения, превышающую 25 сЗв
  (бэр),
  гарантируются компенсация в размере 50% взноса на капитальный ремонт общего имущества в
  многоквартирном доме, но не более 50 процентов указанного взноса, рассчитанного исходя из
  минимального размера взноса на капитальный ремонт на один квадратный метр общей площади жилого
  помещения в месяц, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, и
  занимаемой общей площади приватизированных жилых помещений (в пределах норм, предусмотренных
  законодательством Российской Федерации), в том числе проживающим совместно с ними членам их
  семей.
Скрыть
3.5 Господдержка
- 3.5.1 Каким образом соотносятся Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ и региональная
  программа
  капитального ремонта?
  
  Федеральным законом от 28.12.2013 № 417-ФЗ внесены изменения в части системы финансирования и
  порядка
  проведения капитального ремонта общего имущества в МКД не только в Жилищный кодекс РФ, но и
  другие
  законодательные акты.
  
  Так, Федеральный закон от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию
  жилищно-коммунального хозяйства» дополнен статьей 20.1 «Особенности расходования средств Фонда,
  предоставленных после 1 января 2014 года на проведение капитального ремонта многоквартирных
  домов».
  
  Таким образом, процедура финансирования проведения капитального ремонта с использованием средств
  Фонда полностью интегрирована в систему финансирования капитального ремонта, предусмотренную
  положениями Жилищного кодекса РФ.
  
  Получателями средств Фонда, направляемых после 1 января 2014 года на проведение капитального
  ремонта
  МКД, являются субъекты Российской Федерации.
  
  Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда, и средства,
  предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения
  капитального ремонта МКД, распределяются субъектом Российской Федерации между муниципальными
  образованиями, претендующими в соответствии с заявкой субъекта Российской Федерации на
  предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда.
  
  Поддержка Фонда может быть оказана независимо от способа формирования фонда капитального ремонта,
  выбранного собственниками помещений в МКД.
  
  Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда, и средства,
  предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения
  капитального ремонта МКД, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта
  на
  счете регионального оператора, перечисляются субъектом Российской Федерации на отдельный
  банковский
  счет регионального оператора либо счет, открытый региональным оператором в территориальных
  органах
  Федерального казначейства или финансовых органах субъектов Российской Федерации, если это
  предусмотрено законами субъектов Российской Федерации.
  
  В свою очередь, средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда,
  и
  средства, предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование
  проведения капитального ремонта МКД, собственники помещений в которых формируют фонд
  капитального
  ремонта на специальных счетах, предназначенных для перечисления средств на проведение
  капитального
  ремонта общего имущества в МКД, перечисляются субъектом Российской Федерации в бюджеты указанных
  муниципальных образований. Важно отметить, что муниципальные образования не являются конечными
  получателями средств Фонда, и финансовая поддержка собственников помещений в МКД в целях
  проведения
  капитального ремонта доходит непосредственно до лица, которому поручено проведение капитального
  ремонта (ТСЖ, ЖСК, управляющая организация, региональный оператор).
- 3.5.2 Может ли орган местного самоуправления быть получателем денежных средств, необходимых
  для
  проведения капитального ремонта многоквартирных домов, включённых в программу капитального
  ремонта?
  
  Согласно пункту 3 статьи 170 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать
  один
  из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:
  
  1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда
  капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
  
  2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях
  формирования
  фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в
  отношении
  регионального оператора.
  
  Владельцем специального счета, на котором аккумулируются взносы собственников помещений в МКД на
  капитальный ремонт, в силу частей 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ могут быть:
  
  — ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное в одном многоквартирном доме или нескольких
  многоквартирных домах;
  
  — осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;
  
  — управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;
  
  — региональный оператор.
  
  Таким образом, законодательством не предусмотрено перечисление собственниками помещений в МКД
  взносов
  на капитальный ремонт на счет, открытый на имя органа местного самоуправления.
  
  Вместе с тем, в рамках Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ предусмотрено предоставление
  Фондом
  целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации или в установленном указанным
  Федеральным
  законом случае местным бюджетам на безвозвратной и безвозмездной основе на проведение
  капитального
  ремонта многоквартирных домов.
  
  Средства бюджета субъекта Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда, и средства,
  предусмотренные в бюджете субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения
  капитального ремонта МКД, распределяются субъектом Российской Федерации между муниципальными
  образованиями, претендующими в соответствии с заявкой субъекта Российской Федерации на
  предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда и выполнившими предусмотренные статьей
  14
  Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ условия предоставления финансовой поддержки за счет
  средств Фонда (часть 4 статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).
  
  Важно отметить, что орган местного самоуправления не является конечным получателем указанных выше
  средств.
  
  В течение четырнадцати дней со дня получения средств бюджета субъекта Российской Федерации,
  полученных за счет средств Фонда, и средств, предусмотренных в бюджете субъекта Российской
  Федерации
  на долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД, орган местного самоуправления
  принимает решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете средств
  на
  долевое финансирование проведения капитального ремонта МКД между многоквартирными домами,
  собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на специальных счетах и
  которые
  включены в краткосрочный план реализации региональной программы капитального ремонта МКД (часть
  5
  статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ).
  
  Перечисление указанных выше средств осуществляется на отдельные банковские счета, открытые ТСЖ,
  ЖСК,
  УО, региональным оператором (которым поручено проведение капитального ремонта в МКД) специально
  для
  этих целей, после предоставления в орган местного самоуправления документов, перечисленных в
  части 7
  статьи 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ.
- 3.5.3 Предусмотрена ли законодательством государственная поддержка для проведения капитального
  ремонта общего имущества собственников помещений в МКД?
  
  В соответствии со статьей 191 ЖК РФ Финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту
  общего
  имущества в многоквартирных домах, в том числе в многоквартирных домах, не подлежащих включению
  в
  региональную программу капитального ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта
  Российской Федерации, указанным в пункте 1 части 2 статьи 168 настоящего Кодекса, может
  осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой товариществам
  собственников
  жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативам, созданным в соответствии с Жилищным кодексом
  Российской Федерации, управляющим организациям, региональным операторам за счет средств
  федерального
  бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета в порядке и на
  условиях,
  которые предусмотрены соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской
  Федерации,
  муниципальными правовыми актами.
  
  Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта предоставляются
  независимо от применяемого собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования
  фонда капитального ремонта.
- 3.5.4 С 1 января 2014 года применяются новые правила проведения капитального ремонта МКД.
  Когда
  планируется внесение изменений в «Методические рекомендаций по формированию состава работ по
  капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных
  Федеральным
  законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ»?
  
  Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных
  домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года №
  185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» не применяются при
  подготовке заявки на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в рамках
  финансирования региональных программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов
  и
  краткосрочных планов их реализации».
- 3.5.5 Кому должны быть перечислены средства господдержки согласно Федеральному закону № 185-ФЗ
  в
  случае если владельцем специального счета является региональный оператор, а организация проведения
  капитального ремонта этого дома по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном
  доме поручена управляющей организации?
  
  Согласно ч. 5 ст. 20.1 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ средства бюджета субъекта
  Российской Федерации, полученные за счет средств Фонда, и средства, предусмотренные в бюджете
  субъекта Российской Федерации на долевое финансирование проведения капитального ремонта
  многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на
  специальных счетах, предназначенных для перечисления средств на проведение капитального ремонта
  общего имущества в МКД (далее также — специальные счета), перечисляются субъектом Российской
  Федерации в бюджеты указанных муниципальных образований.
  
  В свою очередь, орган местного самоуправления принимает решение о распределении денежных средств,
  указанных выше, между многоквартирными домами, собственники помещений в которых формируют фонд
  капитального ремонта на специальных счетах и которые включены в краткосрочный план реализации
  региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.
  
  Средства государственной и муниципальной поддержки, предусмотренные на проведение капитального
  ремонта многоквартирного дома, фонд капитального ремонта которого формируется на специальном
  счете,
  перечисляются на отдельный счёт, открытый лицом, осуществляющим по поручению собственников
  организацию проведения капитального ремонта (ч. 7 статьи 20.1 Федерального закона № 185-ФЗ).
  
  В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме, фонд капитального ремонта которого
  формируется на специальном счете, поручили организацию проведения капитального ремонта этого
  дома
  управляющей организации, то управляющая организация открывает отдельный банковский счет для
  перечисления органом местного самоуправления средств, предусмотренных на проведение капитального
  ремонта.
- 3.5.6 Получение господдержки от Фонда содействия реформированию ЖКХ на проведение капитального ремонта освобождает собственников помещений в МКД от уплаты взносов на капитальный ремонт на какое-то время?
  
  Взнос на капитальный ремонт включен в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ). Законодательством не предусмотрено освобождение собственников помещений в МКД от уплаты взносов на капитальный ремонт в случае предоставления государственной и/или муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
Скрыть
3.6 Меры, принимаемые к должникам и неплательщикам взносов на капремонт
- 3.6.1 Если собственники не выполняют своих обязательств по внесению взносов, кто вправе
  предъявить
  иск о взыскании?
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора работу с
  задолженностью по взносам на капитальный ремонт проводит региональный оператор.
  
  Порядок действий в случае образования задолженности у собственников помещений в МКД, формирующих
  фонд
  капитального ремонта на специальном счете, по взносам на капитальный ремонт определен ч.ч. 8 –
  10
  ст. 173 ЖК РФ. Если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет
  менее
  чем 50 % от размера представленных к оплате счетов, владелец специального счета созывает общее
  собрание собственников помещений в МКД в целях принятия решения о порядке погашения
  задолженности.
  
  Срок погашения задолженности составляет не более чем 5 (пять) месяцев с момента поступления
  владельцу
  специального счета уведомления от органа государственного жилищного надзора о наличии
  задолженности
  по взносам на капитальный ремонт.
  
  В случае, если в указанный срок задолженность не будет погашена, орган местного самоуправления
  принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального
  оператора.
  
  По практике сбора платежей за коммунальные услуги, предоставляемые на общедомовые нужды,
  аналогичные
  сбору средств на капитальный ремонт, суды принимают иски от соседей, т.е. других собственников
  общего имущества в данном МКД, т.к. неплательщики нанесли ущерб им
- 3.6.2 Кто должен заниматься расчетом и взиманием пени за несвоевременную оплату взносов на
  капитальный ремонт?
  
  Согласно части 14.1 статьи 155 ЖК РФ собственники помещений в МКД, несвоевременно и (или) не
  полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта
  пени
  в размере, установленном в порядке, предусмотренном частью 14 статьи 155 ЖК РФ- пени в размере
  одной
  трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент
  оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после
  наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.
  
  В случае, если собственники формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора,
  то
  пени за несвоевременную оплату взносов начисляются региональным оператором, если иное не
  установлено
  нормативным правовым актом субъекта РФ.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете рассчитывает пени и
  выставляет
  квитанции на их оплату лицо, определенное общим собранием собственников помещений в МКД.
- 3.6.3 Какие меры будут приниматься к собственникам, уклоняющимся от уплаты ежемесячного взноса
  на
  капитальный ремонт?
  
  Собственник помещения в МКД несет бремя содержания общего имущества собственников помещений в МКД
  (ст. 39 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ).
  
  Взносы на капитальный ремонт в соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ включены в состав платы
  за
  жилое помещение и коммунальные услуги. Согласно части 14.1 статьи 155 ЖК РФ собственники
  помещений в
  МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны
  уплатить в
  фонд капитального ремонта пени в размере, установленном в порядке, предусмотренном частью 14
  статьи
  155 ЖК РФ- пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской
  Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки
  начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической
  выплаты
  включительно.
- 3.6.4 Если собственник квартиры игнорирует квитанции и отказывается вносить деньги на спец.
  счет
  для капитального ремонта многоквартирного дома, кто и как его сможет обязать?
  
  Взыскание задолженности по взносам на капитальный ремонт может осуществляться и в претензионном,
  и в
  судебном порядке, как и в отношении любой другой задолженности.
  
  Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то претензионную
  работу
  ведет региональный оператор.
  
  Если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете, то претензионную работу ведет
  лицо,
  которое выбрали собственники. Необходимо учитывать, что при достижении задолженности по взносам
  на
  капитальный ремонт определенного уровня, органом местного самоуправления может быть принято
  решение
  о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора (часть 10 статьи 173
  ЖК
  РФ).
  
  В случае, если размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт составляет менее чем
  50 %
  от размера представленных к оплате счетов, орган местного самоуправления вправе принять решение
  о
  формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора. Частями 8 – 10 статьи
  173
  ЖК РФ определен порядок принятия такого решения и действия органа государственного жилищного
  надзора, владельца специального счета и органа местного самоуправления.
  
  Кроме того, согласно части 7 статьи 189 ЖК РФ в случае, если капитальный ремонт дома,
  собственники
  помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в
  срок,
  предусмотренный региональной программой, и при этом в соответствии с порядком установления
  необходимости проведения капитального ремонта требуется выполнение какого-либо вида работ,
  предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта,
  орган
  местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете
  регионального оператора.
- 3.6.5 За долги по взносам на капитальный ремонт могут быть отключены коммунальные услуги?
  
  Возможность ограничения или приостановления коммунальной услуги предусмотрена п. 117 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 (далее Правила № 354).
  
  Ограничение или приостановление коммунальной услуги возможно в случае неполной ее оплаты потребителем.
  
  При этом под неполной оплатой понимается наличие у потребителя задолженности по оплате 1 коммунальной услуги в размере, превышающем сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу (п. 118 Правил № 354).
  
  Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД включает в себя:
  
     — плату за содержание жилого помещения;
  
     — взнос на капитальный ремонт;
  
     — плату за коммунальные услуги.
  
  Учитывая, что взнос на капитальный ремонт не включается в плату за коммунальные услуги, наличие задолженности по взносам на капитальный ремонт не является основанием для ограничения или приостановления предоставления какой-либо коммунальной услуги.
- 3.6.6 Может ли задолженность по взносам на капитальный ремонт быть распределена между всеми собственниками помещений в МКД?
  
  Несмотря на то, что ремонтируется за счет взносов на капитальный ремонт общее имущество собственников помещений в МКД, сами взносы уплачиваются собственниками помещений в МКД в индивидуальном порядке.
  
  Уплата взносов на капитальный ремонт, как и уплата остальной платы за жилое помещение и коммунальные услуги, является персональной обязанностью каждого из собственников помещений в МКД.
  
  Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
  
  Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в МКД, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме каждого из собственников (части 1, 2 ст. 39 ЖК РФ).
  
  Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт входит в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в МКД.
  
  Начисление пеней за несвоевременную и/или неполную оплату взносов на капитальный ремонт также осуществляется не в отношении всего МКД, а в отношении собственника помещения в МКД, допустившего нарушения в уплате взносов на капитальный ремонт. Собственники помещений в МКД, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная со следующего дня после дня наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты (ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ).
  
  Таким образом, уплата взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД, как и уплата пеней за несвоевременную и/или неполную оплату взносов на капитальный ремонт, есть исполнение обязанности каждого собственника помещения в МКД по содержанию принадлежащего ему имущества.
- 3.6.7 В течение какого срока не начисляются пени за неуплату взносов на капитальный ремонт?
  
  В соответствии с ч. 14.1 ст. 155 ЖК РФ пени по взносам на капитальный ремонт начисляются за каждый день просрочки начиная со следующего после наступления установленного срока оплаты по день фактической оплаты. Таким образом, законодательством не предусмотрен некий период, когда собственник помещения в МКД может не уплачивать взнос на капитальный ремонт по истечении установленного срока без начисления пеней.
Скрыть
3.7 Зачет средств за уже выполненные работы по капремонту
- 3.7.1 Каков порядок зачета стоимости ранее проведенных работ по капитальному ремонту общего
  имущества многоквартирного дома в г. Тамбове?
  
  В соответствии с частью 4 статьи 181 ЖК РФ порядок зачёта устанавливается законом субъекта
  Российской
  Федерации.
  
  Таким образом, порядок зачета стоимости ранее проведенных отдельных услуг и (или) работ по
  капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома определен статьей 29 Закона
  Тамбовской
  области от 23.07.2013 № 309-З «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирных домах, расположенных на территории Тамбовской области».
  
  В указанной статье определено, что зачет средств осуществляется региональным оператором после
  окончания оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества
  многоквартирного дома и внесения полной оплаты таких услуг и (или) работ подрядной организации в
  порядке, установленном органом исполнительной власти Тамбовской области, осуществляющим
  реализацию
  единой государственной политики в сфере энергетики и жилищно-коммунального хозяйства Тамбовской
  области.
  
  Подтверждением оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества
  многоквартирного дома и внесения полной оплаты таких услуг и (или) работ является акт приемки,
  согласованный с собственниками помещений в многоквартирном доме, и документы, подтверждающие
  оплату
  подрядной организации. Указанные документы представляются региональному оператору лицом,
  осуществляющим управление таким многоквартирным домом, или лицом, уполномоченным на совершение
  таких
  действий решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
  
  Региональный оператор осуществляет проверку представленных документов в течение одного месяца с
  даты
  их поступления и принимает решение об осуществлении зачета или мотивированное решение об отказе
  в
  осуществлении зачета, о котором уведомляет собственников помещений в многоквартирном доме в
  течение
  десяти дней с даты принятия соответствующего решения.
- 3.7.2 С которого момента возможно осуществить зачет средств, потраченных на выполнение
  отдельных
  работ по капитальному ремонту в рамках реализации региональной программы капитального ремонта, в
  счет
  будущего исполнения обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт?
  
  В соответствии с частью 2 статьи 189 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный
  кодекс)
  собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении
  капитального ремонта, в том числе и раньше срока, установленного в программе. При этом в случае
  формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственниками могет быть принято
  решение о выполнении предусмотренных программой работ по капитальному ремонту за счет средств
  фонда
  капитального ремонта ранее срока, предусмотренного программой, при условии, что на дату принятия
  данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта
  или
  выбраны иные способы его финансирования. Средства фонда капитального ремонта, формируемого на
  специальном счете, всегда доступны для собственников, у них нет необходимости привлекать
  дополнительные средства. В случае, если собственники, формирующие фонд капитального ремонта на
  счете
  регионального оператора, хотят провести работы по капитальному ремонту раньше сроков,
  установленных
  региональной программой, они могут выполнить такие работы только за счет дополнительных средств,
  без
  использования средств фонда капитального ремонта. Для таких собственников предусмотрена
  процедура
  зачета средств в соответствии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса. Так в случае, если до
  наступления установленного программой срока проведения капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирном доме (МКД) были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего
  имущества
  в данном доме, предусмотренные программой, оплата этих работ была осуществлена без использования
  бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом в порядке установления
  необходимости
  проведения капитального ремонта общего имущества в доме повторное выполнение этих работ в срок,
  установленный программой, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не
  свыше
  чем размер предельной стоимости этих работ, засчитываются в порядке, установленном законом
  субъекта
  Российской Федерации, в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на
  капитальный ремонт собственниками помещений в домах, формирующих фонды капитального ремонта на
  счете, счетах регионального оператора.
  
  Также следует отметить, что при определении в программе перечня и сроков проведения работ по
  капитальному ремонту должно учитываться техническое состояние дома, в том числе и ранее
  выполненные
  работы по капитальному ремонту (до утверждения программы).
  
  С учетом изложенного, зачет средств, в отношении работ по капитальному ремонту, указанный в
  статье
  181 Жилищного кодекса, возможен в случае проведения таких работ после утверждения программы, в
  которую включен дом.
Скрыть
3.8 Взносы на капремонт для собственников нежилых помещений
- 3.8.1 Должны ли начисляться взносы на капитальный ремонт за подземные парковки и за
  встроенно-пристроенные помещения и за какую площадь?
  
  Поставленный вопрос не имеет однозначного ответа и должен рассматриваться в индицидуальном
  порядке на
  основании имеющейся документации.
  
  При решении вопроса об отнесении (не отнесении) отдельных элементов и/или помещений в
  многоквартирном
  доме к общему имуществу собственников помещений в таком доме необходимо руководствоваться
  документами, содержащими технические характеристики дома, в том числе проектной документации на
  строительство многоквартирного дома, его техническим паспортом, а также кадастровым паспортом
  земельного участка под ним, наличием конструктивной и функциональной связи
  встроенно-пристроенного
  помещения и многоквартирного дома.
  
  Если говорить о подземном паркинге, то важно понимать правовой статус такого объекта: что указано
  в
  документе, подтверждающем право собственности (наиболее распространенным является случай, когда
  паркинг рассматривается как нежилое помещение в составе многоквартирного дома). В соответствии с
  ч.
  2 ст. 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт входит в состав платы за жилое помещение. При этом
  не
  важно, о каком помещении идет речь: жилом или нежилом. Итак, в рассмотренном случае собственник
  паркинга и/или собственники машино-мест в паркинге являются плательщиками взносов на капитальный
  ремонт как собственники нежилого помещения и/или доли в праве на нежилое помещение в составе
  многоквартирного дома.
  
  В отношении встроено-пристроенного помещения важно отметить следующее. Обязанность собственника
  встроено-пристроенного помещения в составе многоквартирного дома вносить плату за жилое
  помещение, а
  значит и уплачивать взносы на капитальный ремонт (часть 2 статьи 154 ЖК РФ), также во многом
  зависит
  от сведений, содержащихся в технической и иной документации на такое помещение. Следуя его
  названию
  – «встроено-пристроенное» — логично предположить, что при эксплуатации такого помещения
  используются
  те же инженерные системы, несущие конструкции и другое оборудование, что и при эксплуатации
  жилых
  помещений. Таким образом, встроено-пристроенное помещение не может являться отдельным
  конструктивно
  обособленным объектом капитального строительства.
- 3.8.2 Производить оплату за капитальный ремонт необходимо только с общей площади жилого
  помещения?
  А если я являюсь собственником нежилого помещения?
  
  Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) несут бремя расходов на содержание общего
  имущества в таком доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя
  которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности
  на
  общее имущество в таком доме указанного собственника (части 1 и 2 статьи 39 ЖК РФ).
  
  В силу части 2 статьи 154 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт для собственника помещения в МКД
  входят
  в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
  
  Таким образом, собственники нежилых помещений в МКД обязаны уплачивать взносы на капитальный
  ремонт
  наравне с собственникам жилых помещений в МКД.
  
  В части площади помещения, учитываемой при определении размера платы за капитальный ремонт,
  необходимо учитывать, что минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливается исходя
  из
  занимаемой общей площади помещения в МКД, принадлежащего собственнику такого помещения (часть
  8.1
  статьи 156 ЖК РФ), Назначение помещения (жилое или нежилое) не влияет на расчет взноса на
  капитальный ремонт.
- 3.8.3 Собственник нежилого помещения в МКД вправе обязать арендатора выплачивать взносы на капитальный ремонт в отношении этого помещения?
  
  В соответствии с частью 2 статьи 154 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт закреплена за собственником помещения, в том числе собственника нежилого помещения.
  
  Таким образом собственник нежилого помещения в МКД не вправе обязать арендатора такого нежилого помещения выплачивать взносы на капитальный ремонт.
  
  Стороны могут договориться о некой форме взаимозачетов (арендатор уплачивает взнос на капитальный ремонт, за что собственник предлагает, к примеру, снижение арендной платы), однако такая форма выплаты взноса на капитальный ремонт вряд ли в интересах собственника помещения. Ведь в случае, если арендатор не будет исполнять обязанность по уплате взноса на капитальный ремонт, взыскание задолженности, включая пени, будет осуществляться с собственника помещения в МКД.
Скрыть
3.9 Взносы на капремонт в новостройках
- 3.9.1 С какого момента возникает обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт общего
  имущества в многоквартирных домах-новостройках?
  
  В соответствии с ч. 5.1 статьи 170 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у
  собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения
  региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального
  ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока, установленного органом
  государственной
  власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения
  данного
  многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Решение об определении
  способа
  формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками
  помещений в
  данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности по уплате
  взносов на капитальный ремонт.
  
  Следует отметить, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к
  новому
  собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный
  ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на
  капитальный ремонт (часть 3 статьи 158 ЖК РФ). Таким образом, требования по оплате взноса за
  весь
  период его уплаты предъявляются к лицу, имеющему право собственности в текущий момент.
- 3.9.2 Если дом введен в эксплуатацию после утверждения региональной программы, и не попал в
  нее,
  возникает ли у собственников обязанность по выбору способа формирования фонда на капитальный ремонт
  и
  обязанность по оплате взносов?
  
  Обязанность по уплате в зносов на капитальный ремонт у собственников помещений в МКД, введенном в
  эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в
  региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока,
  установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в
  течение пяти лет с даты включения данного МКД в региональную программу капитального ремонта.
  Решение
  об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано
  собственниками помещений в данном МКД не позднее чем за три месяца до возникновения обязанности
  по
  уплате взносов на капитальный ремонт (часть 5.1 статьи 170 ЖК РФ).
  
  Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и
  реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного
  органом
  государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев
  после
  официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в
  установленном законом субъекта Российской Федерации порядке и в которую включен многоквартирный
  дом,
  в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального
  ремонта.
- 3.9.3 Должны ли собственники жилых помещений в построенном в 2013 году многоквартирном доме
  формировать фонд капитального ремонта или могут в протоколе общего собрания собственников закрепить,
  что
  решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта на ближайшие 3 года не
  принимается.
  
  В соответствии с частью 5.1 статьи 170 ЖК РФ обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
  у
  собственников помещений в МКД, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы
  капитального ремонта и включенном в региональную программу капитального ремонта при ее
  актуализации,
  возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти субъекта Российской
  Федерации, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в
  региональную программу капитального ремонта.
  
  Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и
  реализовано собственниками помещений в данном многоквартирном доме не позднее чем за три месяца
  до
  возникновения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт.
  
  Следует отметить, что законом субъекта РФ может быть установлен минимальный размер фондов
  капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники помещений в которых
  формируют
  указанные фонды на специальных счетах. По достижении минимального размера фонда капитального
  ремонта
  собственники на общем собрании вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате
  взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по
  уплате
  этих взносов (часть 8 статьи 170 ЖК РФ).
Скрыть

4 Региональный оператор

4.1 Правовое положение регоператора
- 4.1.1 Возможно ли иметь представителя регионального оператора в муниципалитетах?
  
  Возможно, в рамках трудового законодательства Российской Федерации. При этом сотрудник будет
  числиться в штате регионального оператора, но иметь фактическое рабочее место в муниципалитете.
  Однако региональный оператор не может создавать свои филиалы или представительства (часть 4
  статьи
  178 ЖК РФ).
- 4.1.2 Из каких средств может быть профинансировано содержание регионального оператора, если
  взносы
  на капитальный ремонт МКД не могут быть израсходованы на содержание регионального оператора?
  
  Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах,
  должны быть направлены только на финансирование работ (услуг) по капитальному ремонту,
  определенные
  законом субъекта Российской Федерации. Использование указанных средств на иные цели, в том числе
  на
  оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается (часть 3
  статьи 179 ЖК РФ).
  
  В соответствии со статьей 178 ЖК РФ региональный оператор создается субъектом Российской
  Федерации, и
  им может быть создано несколько региональных операторов, каждый из которых осуществляет
  деятельность
  на части территории такого субъекта Российской Федерации.
  
  Имущество регионального оператора согласно части 1 статьи 179 ЖК РФ формируется за счет:
  
  1) взносов учредителя;
  
  2) платежей собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального
  ремонта
  на счете, счетах регионального оператора;
  
  3) других не запрещенных законом источников.
  
  Финансирование деятельности регионального оператора определяется законом субъекта Российской
  Федерации на основании норм Жилищного кодекса Российской Федерации.
- 4.1.3 Может ли региональный оператор создавать филиалы в муниципальных образованиях в том
  регионе,
  на территории которого осуществляет свою деятельность?
  
  Согласно части 4 статьи 178 Жилищного Кодекса РФ регоператор не вправе создавать филиалы и
  открывать
  представительства, а также создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в
  уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе иных коммерческих и некоммерческих
  организаций,
  за исключением случаев, предусмотренных частью 4.2 статьи 178, согласно которой региональные
  операторы в целях представления и защиты своих общих интересов, координации своей деятельности,
  объединения усилий для повышения эффективности своей деятельности и иных связанных с
  деятельностью в
  качестве региональных операторов целях, не противоречащих федеральным законам и имеющих
  некоммерческий характер, вправе создавать ассоциации и союзы региональных операторов, являться
  членами таких ассоциаций, союзов. Региональный оператор вправе быть членом саморегулируемой
  организации, если такое членство обусловлено необходимостью осуществления региональным
  оператором
  отдельных видов деятельности в целях выполнения им возложенных на него функций.
- 4.1.4 Каково распределение полномочий между попечительским советом и правлением регионального
  оператора?
  
  Учредительные документы регионального оператора, порядок его деятельности в соответствии с
  пунктом 3
  части 1 статьи 167 ЖК РФ, а также иными положениями ЖК РФ, регламентирующими деятельность
  регионального оператора и устанавливающими полномочия субъектов Российской Федерации в этой
  части,
  определяется субъектом Российской Федерации.
  
  При этом, согласно пункту 5.5 Методических рекомендаций по созданию региональных операторов и
  обеспечению их деятельности, утвержденных приказом Минстроя от 10.02.2014 № 43/пр, к компетенции
  попечительского совета рекомендуется отнести:
  
  — рассмотрение информации по вопросам осуществления деятельности регионального оператора,
  исполнения
  решений, принятых органами управления регионального оператора, а также выработку рекомендаций
  для
  органов управления регионального оператора по итогам рассмотрения вопросов на заседаниях
  попечительского совета;
  
  — рассмотрение результатов мониторинга исполнения региональной программы капитального ремонта,
  реализуемой региональным оператором;
  
  — принятие решений об одобрении или об отказе в одобрении сделок, в совершении которых имеется
  заинтересованность;
  
  — утверждение аудиторской организации, отобранной на конкурсной основе, для проведения ежегодного
  обязательного аудита ведения бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности
  регионального оператора, а также рассмотрение и принятие решений по результатам ревизий и иных
  проверок деятельности регионального оператора;
  
  — рассмотрение не реже одного раза в полгода информации правления о результатах деятельности
  регионального оператора и выработку своих рекомендаций по итогам рассмотрения такой
  информации;
  
  — осуществление иных надзорных полномочий, предусмотренных уставом регионального оператора.
  
  Правление в соответствии с пунктом 5.6 указанных Методических рекомендаций действует на основании
  устава регионального оператора, а также утверждаемого попечительским советом внутреннего
  документа
  регионального оператора (положения, регламента или иного документа), в котором устанавливаются
  сроки
  и порядок созыва и проведения его заседаний.
- 4.1.5 Кто осуществляет контроль за деятельностью регионального оператора?
  
  Вопросам контроля за деятельностью регионального оператора посвящена ст. 186 ЖК РФ.
  
  Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
  
  Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной сфере, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации:
  
  1) осуществляет контроль за использованием региональным оператором средств, полученных в качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также средств, полученных от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора;
  
  2) направляет региональному оператору представления и (или) предписания об устранении выявленных нарушений требований законодательства Российской Федерации.
  
  Органы государственного финансового контроля субъектов Российской Федерации и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата Российской Федерации, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов в порядке, установленном бюджетным законодательством Российской Федерации.
  
  Кроме того, согласно ч. 1 ст. 187 ЖК РФ годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией (аудитором), отбираемой субъектом Российской Федерации на конкурсной основе. Годовой отчет регионального оператора и аудиторское заключение размещаются на сайте в сети «Интернет» с учетом требований законодательства Российской Федерации о государственной тайне, коммерческой тайне в порядке и в сроки, которые установлены нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
  
  Также контроль осуществляется со стороны органов государственного жилищного надзора. Согласно части 2 статьи 172 ЖК РФ региональный оператор обязан представлять в орган государственного жилищного надзора в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации, предусмотренные законом субъекта Российской Федерации сведения о многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в таких многоквартирных домах.
- 4.1.6 Вправе ли региональный оператор вносить изменения в региональную программу капитального ремонта?
  
  Порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта, требования к таким программам, порядок предоставления органами местного самоуправления сведений, необходимых для подготовки таких программ, устанавливаются законом субъекта Российской Федерации в соответствии с Жилищным кодексом РФ (ч 6 ст. 168 ЖК РФ).
  
  Решения о внесении изменений в региональную программу капитального ремонта принимаются в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ч. 4.1 ст. 168 ЖК РФ).
  
  Согласно ч. 2 ст. 180 ЖК РФ порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД, устанавливается законом субъекта Российской Федерации.
  
  Таким образом, законодательством не предусмотрено право регионального оператора вносить изменения в региональную программу капитального ремонта. Однако законом субъекта РФ может быть предусмотрено право регионального оператора направлять в органы власти предложения о необходимости корректировки региональной программы капитального ремонта в той или иной ее части.
- 4.1.7 Должен ли региональный оператор получить согласие властей субъекта РФ для начала работ по проведению капитального ремонта в МКД?
  
  Высшим исполнительным органом власти субъекта Российской Федерации утверждается региональная программа капитального ремонта, включающая в себя, в том числе, плановый период проведения капитального ремонта в МКД (ч. 1 ст. 168 ЖК РФ).
  
  В соответствии с ч. 7 ст. 168 ЖК РФ в целях реализации региональной программы капитального ремонта, конкретизации сроков проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту, определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта органы государственной власти субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные (сроком до трех лет) планы реализации региональной программы капитального ремонта в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Органы местного самоуправления обязаны утверждать краткосрочные планы реализации региональной программы капитального ремонта в случае, если это предусмотрено нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.
  
  Таким образом, сроки выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД изначально определяются органами власти в рамках краткосрочных планов реализации региональной программы, в рамках региональной программы капитального ремонта, в связи с чем отдельное «согласование» законодательством не предусмотрено. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта (ч.1 ст. 182 ЖК РФ).
Скрыть
4.2 Функции и обязанности регоператора
- 4.2.1 Как регоператор реализует региональную программу капитального ремонта при недостаточности
  средств на капремонт, кто должен покрыть недостающую сумму?
  
  Порядок выполнения региональным оператором своих функций, в том числе порядок осуществляемого им
  финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, устанавливается
  законом субъекта Российской Федерации (часть 2 статьи 180 ЖК РФ).
  
  Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального
  ремонта
  общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд
  капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены
  региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего
  имущества
  в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта,
  за
  счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных
  домах,
  формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет
  субсидий,
  полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.
  
  В соответствии с частью 4 статьи 179 ЖК РФ средства, полученные региональным оператором от
  собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на
  счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для
  финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах,
  собственники
  помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же
  регионального оператора. При этом законом субъекта Российской Федерации может быть установлено,
  что
  такое использование средств допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома
  расположены на территории определенного муниципального образования или территориях нескольких
  муниципальных образований.
  
  Также в целях реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирных домах региональный оператор может привлечь кредиты и займы.
- 4.2.2 Может ли региональный оператор выступать в качестве уполномоченного органа,
  осуществляющего
  проведение мониторинга технического состояния многоквартирных домов, и если можно — то каким актом
  это
  оформляется?
  
  Согласно пунктам 2 и 3 части 1 статьи 167 ЖК РФ органы государственной власти субъекта РФ
  принимают
  нормативные правовые акты, в соответствии с которыми устанавливается порядок проведения
  мониторинга
  технического состояния многоквартирных домов, а также создается региональный оператор и
  устанавливается порядок его деятельности.
  
  Таким образом, вопрос возложения органами государственной власти функций по проведению
  мониторинга
  технического состояния многоквартирных домов на региональных операторов относится к компетенции
  субъектов РФ.
- 4.2.3 Должен ли региональный оператор вмешаться в ситуацию, если подрядчики затягивают сроки, и не сдают работы вовремя?
  
  Региональный оператор не просто собирает взносы на капитальный ремонт. В силу ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.
  
  В обязанности регионального оператора в соответствии с ч. 2 ст. 182 ЖК РФ входит привлечение для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядных организаций, заключение с ними от своего имени соответствующих договоров. В ч. 1 ст. 740 Гражданского кодекса РФ указано, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
  
  Региональный оператор обязан контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации согласно п. 4 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ.
  
  Согласно ч. 6 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.
- 4.2.4 Обязан ли региональный оператор передать документы, связанные с капитальным ремонтом конкретного многоквартирного дома, ТСЖ, ЖК, управляющей организации?
  
  Да, обязан. Обеспечение подготовки задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД и при необходимости подготовки проектной документации на проведение капитального ремонта, утверждение проектной документации – все это обязанности регионального оператора в отношении проведения капремонта в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капремонта на счете, счетах регионального оператора (п. 2 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
  
  В обязанности регионального оператора также входит заключение договоров с подрядными организациями от своего имени, осуществление приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ (пункты 3, 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
  
  Таким образом, документация, связанная с проведением капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, по итогам капитального ремонта находится у регионального оператора.
  
  Вместе с тем, рассматриваемая документация должна находиться и в организации, осуществляющей управление МКД. В зависимости от способа управления МКД это может быть ТСЖ, ЖК или управляющая организация.
  
  В соответствии с ч. 8 ст. 189 ЖК РФ в течение 10 дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим МКД, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в МКД и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта, за исключением финансовых документов. К числу документов, передаваемых лицу, осуществляющему управление МКД, относятся, в том числе, копии:
  
  — проектной документации;
  
  — сметной документации;
  
  — договоров об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
  
  — актов приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ.
- 4.2.5 Обязан ли региональный оператор раскрывать суммы договоров, заключаемых с подрядными организациями?
  
  В п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ указано, что для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту региональный оператор обязан привлечь подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры.
  
  В ч. 1.1 ст. 180 ЖК РФ указано, что закупки региональным оператором товаров, работ, услуг в целях выполнения функций регионального оператора осуществляются в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Информация о закупках региональным оператором товаров, работ, услуг размещается в единой информационной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
  
  Таким образом, сведения о сумме договора, заключаемого между региональным оператором и подрядной организацией, размещаются в открытом доступе, в единой информационной системе в сфере закупок товаров, работ услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.
  
  Вместе с тем, в соответствии с ч. 3 ст. 189 ЖК РФ не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта региональный оператор (в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
  
  Согласно ч. 5 ст. 189 ЖК РФ смета расходов на капитальный ремонт утверждается решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
  
  Что касается передачи таких документов региональным оператором, то важно отметить следующее. В соответствии с ч. 8 ст. 189 ЖК РФ в течение 10 дней с даты подписания акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД региональный оператор обязан передать лицу, осуществляющему управление этим МКД, копии документов о проведенном капитальном ремонте общего имущества в МКД и иные документы, связанные с проведением капитального ремонта. Однако законодатель указывает, что исключение составляют финансовые документы.
- 4.2.6 Несет ли ответственность региональный оператор в случае, если работы в рамках капитального ремонта выполнены некачественно или с нарушениями?
  
  Согласно ч. 1 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД.
  
  Одной из функций регионального оператора в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 180 ЖК РФ является осуществление функций технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора. Региональный оператор привлекает для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключает с ними от своего имени соответствующие договоры. В п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ прямо указано, что договоры подряда должны предусматривать в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.
  
  Кроме того, согласно п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ региональный оператор обязан нести ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений.
  
  Ответственность регионального оператор за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в МКД формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора предусмотрена также ч. 6 ст. 182 ЖК РФ.
- 4.2.7 Как осуществляется финансирование капитального ремонта в случае, если собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, но не провели капитальный ремонт вовремя?
  
  В случае, если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта требуется оказание какого-либо вида услуг и (или) выполнение какого-либо вида работ, предусмотренных для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу специального счета. (ч. 7 ст. 189 ЖК РФ).
  
  Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в течение одного месяца с момента получения такого решения органа местного самоуправления. Если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном счете, на счет регионального оператора в срок, установленный настоящей частью, региональный оператор, любой собственник помещения в многоквартирном доме, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального оператора.
  
  В данном случае региональный оператор обеспечивает финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
- 4.2.8 Вправе ли субъект РФ устанавливать требования к подрядным организациям, с которыми региональный оператор может заключать договоры?
  
  Региональный оператор в отношении МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, обязан привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры (п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
  
  В ч. 5 ст. 182 ЖК РФ прямо указано, что привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Такой порядок утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
Скрыть
4.3 Формирование фонда капремонта на счете регоператора
- 4.3.1 В случае аккумулирования взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора
  последний обязан открыть специальный банковский счет, предусмотренный Федеральным законом №103-ФЗ,
  для
  получения денежных средств, принятых платежным агентом в качестве уплаты взносов в адрес
  регионального
  оператора. Означает ли это, что региональный оператор должен открыть специальный банковский счет
  поставщика для получения денежных средств (взносов на капитальный ремонт), собранных платежным
  агентом?
  Если нет, то какой счет должен открыть региональный оператор в соответствии с законом 103-ФЗ?
  
  В случае аккумулирования взносов на капитальный ремонт на счете регионального оператора последний
  получает денежные средства плательщиков в рамках выполнения им функций, установленных
  законодательством Российской Федерации (обеспечивает проведение капитального ремонта общего
  имущества в многоквартирном доме). При этом взносы поступают в пользу регионального оператора,
  средства взносов являются имуществом регионального оператора (часть 1 статьи 179 ЖК РФ).
  
  Таким образом, региональный оператор в данном случае выступает поставщиком услуг по капитальному
  ремонту и, следовательно, обязан открыть специальный банковский счет поставщика, предусмотренный
  Федеральным законом от 03.06.2009 № 103-ФЗ, для получения денежных средств, принятых платежным
  агентом в качестве уплаты взносов в адрес регионального оператора.
  
  Согласно части 19 статьи 4 Федерального закона от 03.06.2009 № 103-ФЗ по специальному банковскому
  счету поставщика могут осуществляться операции:
  
  1) зачисление денежных средств, списанных со специального банковского счета платежного
  агента;
  
  2) списание денежных средств на банковские счета
- 4.3.2 Каков порядок досрочного проведения капитального ремонта при формировании фонда
  капремонта на
  счете регоператора? Обязан ли региональный оператор выполнять функции технического заказчика на
  основании закона, или требуется в данном случае дополнительное соглашение?
  
  Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального
  ремонта
  общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд
  капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены
  региональной программой капитального ремонта.
  
  Собственники, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, могут
  принять
  решение о проведении отдельных работ по капитальному ремонту раньше сроков, установленных
  региональной программой, за счет дополнительных взносов (часть 1.1 статьи 158 ЖК РФ). Необходимо
  учитывать, что данным решением общего собрания собственников помещений в МКД определяется не
  только
  сумма дополнительных взносов, но и порядок их уплаты и порядок использования этих средств. Так
  как
  дополнительные средства собираются собственниками не на счете регионального оператора, за
  региональным оператором не закреплена обязанность по обеспечению проведения таких работ по
  капитальному ремонту.
  
  Необходимо отметить, что Жилищным кодексом предусмотрена возможность зачета стоимости ранее
  выполненных работ в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на
  капитальный
  ремонт.
  
  Таким образом, в случае, если до наступления установленного региональной программой срока
  проведения
  капитального ремонта в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному
  ремонту,
  предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования
  бюджетных средств и средств регионального оператора и при этом повторное выполнение этих работ в
  срок, установленный региональной программой капитального ремонта, не требуется, средства в
  размере,
  равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ,
  определенный в
  соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ, засчитываются в счет исполнения на будущий период
  обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных
  домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (часть 5
  статьи 181 ЖК РФ).
- 4.3.3 Обязательно ли заключение договора с региональным оператором в случае формирования фонда
  капремонта на его счете? Возникает ли обязанность по уплате взносов на капремонт в отсуствие такого
  договора?
  
  Права и обязанности собственников и регионального оператора согласно последним изменениям в ЖК
  РФ,
  следуют из закона, а не из договора. Так, статьей 181 ЖК РФ установлено, что собственники
  помещений
  в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете
  регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, за которых в
  установленных ЖК РФ случаях такое решение принято органом местного самоуправления, начиная с
  даты,
  определяемой в соответствии с частью 3 статьи 169 и частью 5.1 статьи 170 ЖК РФ, имеют права и
  исполняют следующие обязанности:
  
  1) ежемесячно вносят в установленные сроки и в полном объеме на счет регионального оператора
  взносы
  на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными
  собственниками
  обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
  
  2) принимают решения, участвуют в принятии решений, которые предусмотрены ЖК РФ, в связи с
  организацией проведения капитального ремонта общего имущества в таком многоквартирном доме;
  
  3) участвуют в осуществлении приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному
  ремонту в таком многоквартирном доме;
  
  4) запрашивают и получают предусмотренные ЖК РФ сведения (информацию) от заинтересованных
  лиц;
  
  5) реализуют иные права и исполняют иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными
  правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской
  Федерации.
  
  Частью 3 статьи 169 ЖК РФ установлено, что обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт
  возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении восьми календарных
  месяцев,
  если более ранний срок не установлен законом субъекта РФ, начиная с месяца, следующего за
  месяцем, в
  котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капремонта, в которую
  включен этот многоквартирный дом. Для собственников помещений в многоквартирном доме, введенном
  в
  эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в
  региональную программу при ее актуализации обязанность по уплате взносов на капремонт солгасно
  части
  5.1 статьи 170 ЖК РФ возникает по истечении срока, установленного органом государственной власти
  субъекта РФ, но не позднее чем в течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома
  в
  региональную программу капитального ремонта.
- 4.3.4 Региональным оператором в газете опубликован проект договора на формирование фонда
  капремонта общего имущества МКД. Является ли в таком случае проект договора публичной офертой?
  
  Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ в Жилищный кодекс РФ внесены изменения.
  
  Так, согласно действующей редакции части 1 статьи 181 ЖК РФ заключение договора между
  региональным
  оператором и собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД), принявшими решение о
  формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственниками
  помещений в МКД, не принявшими решение о способе формирования фонда капитального ремонта, в
  случае,
  предусмотренном частью 7 статьи 170 ЖК РФ, не предусмотрено.
- 4.3.5 Может ли стороной договора об организации и проведении капитального ремонта,
  заключаемого в
  соответствии со статьей 181 Жилищного кодекса, вместо собственников выступить управляющая
  организация в
  случае, если с ней собственниками помещений в МКД заключен договор на управление МКД?
  
  В соответствии с изменениями, внесенными в ЖК РФ Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ, с 30
  июня 2015 года заключение договоров между собственниками помещений в МКД и региональным
  оператором
  по вопросам начисления и уплаты взносов на капитальный ремонт МКД при формировании фонда
  капитального ремонта в МКД на счете(счетах) регионального оператора жилищным законодательством
  не
  предусмотрено.
- 4.3.6 Как производится финансирование капитального ремонта при способе формирования фонда
  капремонта в «котле» и недостаточности средств фонда капитального ремонта? Можно ли после проведения
  капремонта сменить способ формирования фонда капремонта на спецсчет?
  
  Согласно части 1 статьи 182 ЖК РФ региональный оператор обеспечивает проведение капитального
  ремонта
  общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд
  капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены
  региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего
  имущества
  в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта,
  за
  счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных
  домах,
  формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет
  субсидий,
  полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета.
  
  Изменить способ формирования фонда капитального ремонта Вы сможете только после погашения
  задолженности перед региональным оператором за выполненные работы по капитальному ремонту, так
  как
  частью 2 статьи 173 ЖК РФ установлено, что в случае, если на проведение капитального ремонта
  общего
  имущества в многоквартирном доме предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая
  погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или)
  выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, изменение
  способа
  формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при
  условии полного погашения такой задолженности.
  
  В соответствии с частью 5 статьи 173 ЖК РФ решение о прекращении формирования фонда капитального
  ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на
  специальном
  счете вступает в силу через два года после направления региональному оператору соответствующего
  решения общего собрания собственников, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ, но
  не
  ранее наступления условия, указанного в части 2 данной статьи.
- 4.3.7 Должен ли региональный оператор расторгать договор подряда, если жителей не устраивает качество работы подрядчика?
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора в обязанности регоператора входит заключение от своего имени договоров с подрядными организациями на оказание услуг и/или выполнение работ в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД (п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Важно отметить, что договоры должны предусматривать, в том числе, установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами.
  
  Что касается роли собственников помещений в МКД на данном этапе, то согласно п.5 ч.2 ст. 182 ЖК РФ в состав приемочной комиссии кроме представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, входит представитель собственников помещений в МКД.
  
  Отношения между региональным оператором и подрядной организацией строятся на основе договора строительного подряда. В ст. 753 Гражданского кодекса РФ закреплено, сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной.
  
  Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
  
  В случаях, когда это предусмотрено законом или договором строительного подряда либо вытекает из характера работ, выполняемых по договору, приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этих случаях приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.
  
  Также необходимо учитывать, что согласно ч. 5 ст. 182 ЖК РФ привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
  
  Таким образом, сам факт того, что собственников помещений в МКД по каким-то причинам не устраивает качество работы подрядчика, не является достаточным основанием для расторжения договора подряда между региональным оператором и подрядной организацией. Необходимо учитывать совокупность факторов: положения порядка привлечения подрядных организаций, устанавливаемого Правительством РФ, и условия заключенного договора подряда.
  
  Порядок привлечения подрядных организаций утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах».
  
  Пунктом 225 порядка установлено, что расторжение договора об оказании услуг допускается:
  
  а) по соглашению сторон;
  
  б) по инициативе заказчика, в том числе в виде одностороннего расторжения договора об оказании услуг, или подрядной организации (основания такого расторжения устанавливаются в договоре об оказании услуг);
  
  в) по решению суда по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
  
  Заказчик вправе расторгнуть договор об оказании услуг в одностороннем порядке с взысканием причиненных убытков в следующих случаях (п. 226 порядка):
  
  а) систематическое (2 раза и более) нарушение подрядной организацией сроков выполнения работ;
  
  б) задержка подрядной организацией начала выполнения работ более чем на 5 календарных дней по причинам, не зависящим от заказчика или собственников помещений в многоквартирном доме;
  
  в) неоднократное (2 раза и более в течение одного календарного месяца) несоблюдение (отступление от требований, предусмотренных договором об оказании услуг, проектной документацией, стандартами, нормами и правилами, а также иными действующими нормативными правовыми актами) подрядной организацией требований к качеству работ и (или) технологии проведения работ;
  
  г) неоднократное (2 раза и более в течение одного календарного месяца) использование некачественных материалов, изделий и конструкций, выявленных заказчиком в соответствии с условиями договора об оказании услуг;
  
  д) аннулирование, отзыв, прекращение действия свидетельства саморегулируемой организации о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, или приостановка его действия на срок более 2 недель, издание актов государственных органов в рамках законодательства Российской Федерации, лишающих права подрядной организации на производство работ;
  
  е) нарушение подрядной организацией сроков выполнения работ продолжительностью более 15 календарных дней по любому из многоквартирных домов;
  
  ж) нарушение срока замены банковской гарантии, установленного договором об оказании услуг, при отзыве лицензии, банкротстве или ликвидации банка-гаранта более чем на 2 рабочих дня;
  
  з) выявление заказчиком после заключения договора об оказании услуг факта недействительности представленной подрядной организацией банковской гарантии (представление поддельных документов, получение от банка-гаранта опровержения выдачи банковской гарантии подрядной организации в письменной форме).
- 4.3.8 Какие сведения региональный оператор должен предоставлять собственникам помещений в МКД?
  
  Региональный оператор ведет учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (система учета фондов капитального ремонта). Согласно ч. 3 ст. 183 ЖК РФ региональный оператор по запросу предоставляет сведения системы учета фондов капитального ремонта собственникам помещений в МКД.
  
  Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в МКД. Ведение такого учета может осуществляться в электронной форме.
  
  Система учета фондов капитального ремонта включает в себя, в частности, сведения о:
  
  1) размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в МКД, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных пеней;
  
  2) размере средств, направленных региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
  
  3) размере задолженности за оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД;
  
  4) кредитах, займах, привлеченных региональным оператором в целях финансирования услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в том числе с указанием процентной ставки, под которую они привлекались, а также погашении таких кредитов, займов.
  
  Также отчет регионального оператора, содержащий сведения системы учета фондов капитального ремонта, размещается ежеквартально на сайте регионального оператора по форме и в сроки, которые установлены федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ч. 3.1 ст. 183 ЖК РФ).
Скрыть
4.4 Регоператор – владелец спецсчета
- 4.4.1 Может ли региональный оператор отказать в открытии специального счета из-за
  несвоевременного
  поступления протоколов собственников о выборе регоператора владельцем спецсчета?
  
  Частью 5 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) установлено,
  что в
  целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете,
  открытом на
  имя регионального оператора, собственники помещений в многоквартирном доме (далее собственники)
  должны направить в адрес регионального оператора копию протокола общего собрания собственников,
  которым оформлено это решение.
  
  Пунктом 2 части 1 статьи 180 Жилищного кодекса установлено, что региональный оператор не вправе
  отказать собственникам в открытии на свое имя специального счета, если собственники на своем
  общем
  собрании выбрали регионального оператора в качестве владельца специального счета.
  
  Следует отметить, что субъект Российской Федерации вправе принимать нормативные правовые акты,
  устанавливающие порядок взаимодействия собственников и регионального оператора при выполнении
  ими
  требований Жилищного кодекса к выбору способа формирования фонда капитального ремонта, в том
  числе,
  процедуры и сроки обмена документами.
  
  При наличии спорных вопросов, возникающих при взаимодействии собственников с региональным
  оператором,
  собственники могут обратиться в орган государственного жилищного надзора.
- 4.4.2 Каким образом региональный оператор будет выбирать банк для открытия специального счета?
  Необходимо ли проведение конкурса и каковы критерии выбора банка?
  
  Согласно ЖК РФ в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ
  формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой
  будет
  открыт специальный счет, определяется решением общего собрания собственников (пункт 5 часть 4
  статья
  170 ЖК РФ). Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина
  собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.
  Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о таких кредитных
  организациях на своем официальном сайте в сети «Интернет» (часть 2 статья 176 ЖК РФ).
  
  Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками
  кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов
  на
  территории соответствующего субъекта РФ. Если собственники не выбрали кредитную организацию, в
  которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует
  установленным
  требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение
  регионального
  оператора (пункт 5 часть 4 статья 170 ЖК РФ). В этом случае региональный оператор отбирает
  кредитную
  организацию по результатам конкурса. Порядок проведения и условия такого конкурса определяются
  Правительством Российской Федерации (часть 3 статья 180 ЖК РФ).
- 4.4.3 Обязан ли региональный оператор проводить конкурс для выбора кредитной организации
  (банка),
  в которой будет открыт специальный счет для накопления средств собственников, выбравших
  регионального
  оператора владельцем специального счета?
  
  Кредитная организация, в которой открывается специальный счет для формирования фонда капитального
  ремонта, (в том числе в случае, если владельцем такого счета выбран региональный оператор),
  выбирается собственниками помещений в многоквартирном доме (пункт 5 части 4 статьи 170 ЖК
  РФ).
  
  Если такое решение не принято собственниками помещений в МКД на общем собрании или выбранная ими
  российская кредитная организация не соответствует требованиям, установленным частью 2 статьи 176
  ЖК
  РФ в части величины собственных средств не менее двадцати миллиардов рублей, то, согласно пункту
  5
  части 4 статьи 170 ЖК РФ, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт
  специальный
  счет, считается переданным на усмотрение регионального оператора.
  
  В этом случае региональный оператор должен провести конкурс по выбору кредитной организации, в
  которой будет открыт специальный счет для формирования фонда капитального ремонта общего
  имущества в
  многоквартирном доме.
  
  Согласно части 3 статьи 180 ЖК РФ региональный оператор открывает счета в российских кредитных
  организациях, величина собственных средств которых составляет не мене чем двадцать миллиардов
  рублей, и которые отобраны им по результатам конкурса. Порядок проведения и условия такого
  конкурса
  определяются Правительством Российской Федерации.
- 4.4.4 Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, владельцем
  которого выбран региональный оператор, может ли последний использовать на возвратной основе средства
  полученные от собственников помещений в одних многоквартирных домах для финансирования капитального
  ремонта общего имущества в других многоквартирных домах?
  
  Нет, не может. В части 4 статьи 179 ЖК РФ указано, что средства, полученные региональным
  оператором
  от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта
  на
  счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на возвратной основе для
  финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах,
  собственники
  помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах этого же
  регионального оператора.
  
  Использование для указанных целей средств со специальных счетов, владельцем которых является
  региональный оператор, законодательством не предусмотрено.
Скрыть
4.5 Финансовая устойчивость деятельности регоператора
- 4.5.1 Каковы основные требования к финансовой устойчивости деятельности регионального
  оператора?
  
  В соответствии со статьей 185 ЖК РФ требования к обеспечению финансовой устойчивости деятельности
  регионального оператора устанавливаются ЖК РФ и законом субъекта Российской Федерации.
  
  Согласно ЖК РФ объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на
  финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за
  счет
  средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в многоквартирных
  домах, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется
  нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на
  капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или)
  прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом размер
  указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом остатка средств,
  не
  использованных региональным оператором в предыдущем периоде.
- 4.5.2 Как определяется сумма денежных средств, ежегодно выделяемых региональным оператором на реализацию региональной программы капитального ремонта?
  
  В ч. 2 ст. 185 ЖК РФ прямо указано, что объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта (объем средств, предоставляемых за счет средств фондов капитального ремонта, сформированных собственниками помещений в МКД, общее имущество в которых подлежит капитальному ремонту в будущем периоде), определяется нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в зависимости от объема взносов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году. При этом размер указанной доли устанавливается законом субъекта Российской Федерации с учетом остатка средств, не использованных региональным оператором в предыдущем периоде.
Скрыть

5 Фонды капремонта многоквартирных домов

5.1 Выбор способа формирования ФКР, оформление решения собственников
- 5.1.1 Каким образом собственниками оформляется выбор способа формирования фонда капитального
  ремонта? Какие требования необходимо учесть? Какие вопросы должны быть включены в повестку общего
  собрания собственников?
  
  Для выбора способа формирования фонда капитального ремонта необходимо проведение соответствующего
  общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В повестку общего собрания
  собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа формирования фонда
  капитального ремонта, в соответствии с требованиями статьи 170 Жилищного кодекса Российской
  Федерации, помимо общих, должны быть включены следующие вопросы:
  
  1) Выбор одного из способов формирования фонда капитального ремонта:
  
  — формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;
  
  — формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
  
  Вопросы, включаемые в повестку собрания с указанием, что они рассматриваются только в случае
  выбора
  способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете:
  
  2) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный
  размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта
  Российской
  Федерации;
  
  3) владелец специального счета;
  
  4) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Специальный счет может быть
  открыт
  в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет
  не
  менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально
  размещает
  информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей
  частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет». Если владельцем специального счета
  определен
  региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная
  организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на
  территории
  соответствующего субъекта Российской Федерации;
  
  5) выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том
  числе с
  использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, определение
  порядка представления платежных документов и размера расходов, связанных с представлением
  платежных
  документов, определение условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного лица
  осуществляется по согласованию с ним.
  
  Решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и
  реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение срока, установленного
  органом
  государственной власти субъекта Российской Федерации, но не более чем в течение шести месяцев
  после
  официального опубликования региональной программы капитального ремонта, которая утверждена в
  установленном законом субъекта Российской Федерации порядке и в которую включен многоквартирный
  дом.
- 5.1.2 Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта?
  
  Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД),
  пени,
  уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по
  уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами,
  находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта (ч. 1 ст. 170 Жилищного
  кодекса РФ).
  
  Формирование фондов капитального ремонта осуществляется двумя способами:
  
  1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда
  капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете;
  
  2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях
  формирования
  фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в МКД в
  отношении
  регионального оператора.
  
  Другими словами, в первом случае фонд капитального ремонта формируется в отношении отдельно
  взятого
  многоквартирного дома, а во втором – «в общем котле».
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора региональный
  оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в МКД в объеме и в сроки,
  которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование
  капитального
  ремонта общего имущества в МКД, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального
  ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других
  многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального
  оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или)
  местного
  бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ).
- 5.1.3 Возможно ли установление минимального размера фонда капитального ремонта, по достижению
  которого собственники помещений могут прекратить уплачивать взнос на капитальный ремонт?
  
  Согласно пункту 8 статьи 170 Жилищного кодекса Российской Федерации законом субъекта Российской
  Федерации может быть установлен минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении
  многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют указанные фонды на специальных
  счетах. В этом случае по достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники
  помещений в многоквартирном доме на общем собрании вправе принять решение о приостановлении
  обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют
  задолженность по уплате этих взносов.
- 5.1.4 Статьей 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения
  о
  выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными
  средствами, находящимися на специальном счете. В данном случае имеется в виду определение владельца
  специального счета или это разные решения общего собрания собственников?
  
  В части 1 статьи 176 ЖК РФ указано, что специальный счет открывается на имя лица, указанного в
  частях
  2 и 3 статьи 175 ЖК РФ, при предъявлении оформленного протоколом решения общего собрания
  собственников помещений в МКД, и других документов, предусмотренных банковскими правилами.
  
  Согласно частям 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть:
  
  1) товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом и созданное
  собственниками помещений в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах.
  
  2) осуществляющий управление многоквартирным домом жилищный кооператив;
  
  3) управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора
  управления.
  
  4) региональный оператор.
  
  Таким образом, лицом, уполномоченным общим собранием собственников помещений в МКД на открытие
  специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном
  счете,
  является владелец специального счета.
  
  Решение об определении владельца специального счета принимается большинством не менее двух третей
  голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).
- 5.1.5 Каковы преимущества формирования фонда капитального ремонта на счете регионального
  оператора?
  
  Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирном
  доме (МКД), собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете
  регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой
  капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в МКД, в том числе
  в
  случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет
  платежей собственников помещений в других МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете,
  счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской
  Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств (часть 1 статьи
  182
  ЖК РФ).
  
  Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному
  ремонту общего имущества в МКД в силу части 2 статьи 182 ЖК РФ обязан:
  
  1) в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 ЖК РФ, подготовить и направить собственникам
  помещений в МКД предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме
  услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта
  общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального
  ремонта;
  
  2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному
  ремонту и
  при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта,
  утвердить
  проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям
  технических
  регламентов, стандартов и других нормативных документов;
  
  3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные
  организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том
  числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы
  продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки
  оказанных
  услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению
  выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;
  
  4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными
  организациями и
  соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
  
  5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить
  создание
  соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов
  Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и
  (или)
  краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД, и представителей
  собственников помещений в МКД;
  
  6) в случаях, предусмотренных ЖК РФ, перечислять денежные средства в размере фонда капитального
  ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в МКД денежные средства,
  соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;
  
  7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в МКД;
  
  вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный
  ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в МКД, а также с соблюдением
  иных требований, установленных ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и
  нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;
  
  9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты
  взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД по адресу нахождения помещения в МКД, за
  капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;
  
  10) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников
  помещений в МКД и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований ЖК РФ,
  нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального
  ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной
  власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и
  нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
  
  11) нести ответственность перед собственниками помещений в МКД за качество оказанных услуг и
  (или)
  выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки
  оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее
  устранение
  выявленных нарушений;
  
  12) исполнять иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами
  Российской
  Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
  
  Согласно пункту 6 статьи 178 ЖК РФ, за неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным
  оператором обязательств субъект РФ несет субсидиарную ответственность перед собственниками.
  
  В соответствии с пунктом 4 статьи 179 ЖК РФ, средства, полученные от собственников в одних домах,
  региональный оператор может использовать на возвратной основе для финансирования капитального
  ремонта в других домах при условии, что и те и другие формируют фонды капитального ремонта на
  счете
  одного регионального оператора. Это поможет ускорить темпы проведения капитального ремонта.
- 5.1.6 Как произвести расчет минимального размера фонда капитального ремонта?
  
  Минимальный размер фондов капитального ремонта в отношении многоквартирных домов, собственники
  помещений в которых формируют указанные фонды на специальных счетах, может быть установлен
  законом
  субъекта РФ. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе установить размер фонда
  капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем установленный минимальный
  размер
  фонда капитального ремонта. По достижении минимального размера фонда капитального ремонта
  собственники вправе принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на
  капитальный
  ремонт, за исключением собственников, которые имеют задолженность по уплате этих взносов (часть
  8
  статьи 170 ЖК РФ).
  
  Минимальный размер фонда капитального ремонта устанавливается в соответствии с разделом 7
  Методических рекомендаций по установлению субъектом РФ минимального размера взноса на
  капитальный
  ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от
  07.02.2014
  № 41/пр.
  
  Минимальный размер фонда капитального ремонта многоквартирного дома рекомендуется определять как
  долю
  от оценочной стоимости капитального ремонта такого дома, включающего все услуги и работы,
  входящие в
  установленный субъектом РФ перечень минимально необходимых услуг и работ по капитальному ремонту
  с
  учетом уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного
  дома.
  
  Субъекту РФ рекомендуется устанавливать минимальный размер фонда капитального ремонта
  многоквартирного дома в размере не более 30 процентов оценочной стоимости капитального ремонта
  многоквартирного дома.
  
  Минимальный размер фонда капитального ремонта рекомендуется устанавливать в рублях на 1
  квадратный
  метр общей площади помещений в многоквартирном доме.
- 5.1.7 Кто может быть владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта?
  
  Владельцем специального счета согласно частям 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ могут быть:
  
  — ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное в одном многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах;
  
  — осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;
  
  — управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;
  
  — региональный оператор.
  
  Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет» (часть 2 статьи 176 ЖК РФ).
  
  Собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, занимаются организационными вопросами проведения капитального ремонта собственными силами.
- 5.1.8 Какие требования предъявляются к протоколу общего собрания собственников помещений в МКД
  по
  вопросу открытия специального счета для формирования фонда капитального ремонта?
  
  Согласно пункту 1 статьи 176 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) специальный счет
  открывается на имя лица, указанного в части 2 и 3 статьи 175 Жилищного кодекса Российской
  Федерации
  (региональный оператор, ТСЖ, ЖК, управляющая организация) при предъявлении оформленного
  протоколом
  решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД), принятого в
  соответствии с пунктом 1.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ, и других документов, предусмотренных
  банковскими
  правилами.
  
  Решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с с
  требованиями, установленными приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении
  примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по
  порядку
  организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
  
  Согласно пункту 4 статьи 170, части 3.1 статьи 175 ЖК РФ в случае, если собственники помещений в
  МКД
  в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на
  специальном
  счете, решением общего собрания собственников помещений в МКД должны быть определены:
  
  — размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный
  размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта
  Российской
  Федерации;
  
  — владелец специального счета;
  
  — кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет.
  
  Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками
  помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по
  открытию
  и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации;
  
  — лицо, уполномоченное на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с
  использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет;
  
  — порядок представления платежных документов и порядок определения размера расходов, связанных с
  представлением платежных документов, определение условий оплаты этих услуг.
- 5.1.9 Какая площадь помещения (общая или жилая) учитывается при подсчете голосов на общем
  собрании
  собственников помещений в МКД по вопросу выбора способа формирования фонда капитального ремонта?
  
  Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем
  собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей
  собственности
  на общее имущество в данном доме (часть 3 статьи 48 ЖК РФ).
  
  Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения
  в
  этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК
  РФ).
  
  При этом не важно, по какому вопросу голосуют собственники помещений в МКД на своем общем
  собрании.
- 5.1.10 Чем отличается специальный счет от счета регионального оператора?
  
  Жилищный кодекс РФ предлагает собственникам помещений на выбор два способа формирования фонда
  капитального ремонта: на специальном счете или на счете регионального оператора.
  
  В случае формирования фонда капремонта на спецсчете собственники помещений в многоквартирном доме
  сами занимаются организацией капремонта: определяют размер ежемесячного взноса (не должен быть
  менее
  установленного нормативным правовым актом субъекта РФ минимального взноса), перечень услуг и
  работ
  по капремонту, сроки его проведения, владельца специального счета (ТСЖ, жилищный кооператив,
  управляющая организация, регоператор) и кредитную организацию, в которой он будет открыт (статьи
  175–177 ЖК РФ).
  
  Важно отметить, что в случае, если собственниками помещений в МКД принято решение об определении
  размера ежемесячного взноса на капремонт в размере минимального размера взноса на капитальный
  ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, перечень услуг
  и/или работ по капремонту общего имущества в МКД и сроки проведения капитального ремонта общего
  имущества в таком доме определяются в соответствии с региональной программой капремонта (ч. 4.1.
  ст.
  170 ЖК РФ). Собственники помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального
  ремонта
  общего имущества в МКД в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой
  капремонта,
  при условии, что на дату принятия данного решения средств на спецсчете достаточно для
  финансирования
  капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора проведение
  капитального ремонта в полном объеме и в установленные сроки обеспечивает региональный оператор,
  который привлекает подрядные организации, контролирует качество и сроки оказания услуг,
  осуществляет
  приемку выполненных работ, несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение
  обязательств по договору о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения
  капитального ремонта, а также за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения
  обязательств
  по проведению капитального ремонта привлеченными им подрядными организациями (статья 182 ЖК
  РФ).
  
  За неисполнение или ненадлежащее исполнение региональным оператором обязательств субъект РФ несет
  субсидиарную ответственность перед собственниками.
  
  Средства, полученные от собственников, формирующих фонд капремонта на счете регионального
  оператора,
  в одних домах, регоператор может использовать на возвратной основе для финансирования капремонта
  в
  других домах. При этом законом субъекта РФ может быть установлено, что такое использование
  средств
  допускается только при условии, если указанные многоквартирные дома расположены на территории
  определенного муниципального образования или территориях нескольких муниципальных образований
  (часть
  4 статьи 179 ЖК РФ).
- 5.1.11 Как определиться с выбором способа формирования фонда капитального ремонта?
  
  В соответствии с ч. 3 ст. 189 ЖК РФ не менее чем за шесть месяцев (если иной срок не установлен
  нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации) до наступления года, в течение
  которого
  должен быть проведен капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (МКД) в
  соответствии
  с региональной программой капитального ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание
  услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный
  оператор (в случае, если собственники помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на
  счете
  регионального оператора) представляет таким собственникам предложения о:
  
  — сроке начала капитального ремонта;
  
  — необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости;
  
  — порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в МКД и другие
  предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта.
  
  В свою очередь, согласно ч. 4 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в МКД не позднее чем через три
  месяца с момента получения указанных выше предложений (если более продолжительный срок не
  установлен
  нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны рассмотреть такие предложения
  и
  принять на общем собрании решение в соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ.
  
  Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора и в установленный
  срок
  собственники не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирном
  доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в
  соответствии с региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального
  оператора
  (часть 6 статьи 189 ЖК РФ).
  
  В случае, если фонд капитального ремонта формируется на спецсчете и в срок, установленный
  регионального программой капитального ремонта не проведен капитальный ремонт МКД, при этом в
  соответствии с порядком установления необходимости проведения капремонта общего имущества в МКД
  требуется оказание какого-либо вида услуг и/или выполнение работ, предусмотренных для этого МКД
  региональной программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о
  формировании фонда капремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение
  владельцу
  специального счета (часть 7 статьи 189 ЖК РФ).
- 5.1.12 Может один из собственников помещений в МКД быть владельцем специального
  счета при непосредственном способе управления МКД?
  
  Нет, не может.
  
  Владельцем специального счета в соответствии с ч. 2 ст. 175 ЖК РФ может быть:
  
  1) товарищество собственников жилья, осуществляющее
  управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД,
  в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ;
  
  2) осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;
  
  3) управляющая организация, осуществляющая управление МКД
  на основании договора управления.
  
  Собственники помещений в МКД вправе принять решение о выборе регионального оператора
  в качестве владельца специального счета (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ.
  
  Данный перечень лиц, которые могут быть определены решением общего собрания
  собственников помещений в МКД владельцем специального счета является
  исчерпывающим.
Скрыть
5.2 Использование денежных средств, накопленных до утверждения РПКР
- 5.2.1 Каким образом использовать ранее собранные управляющей организацией средства на
  капитальный
  ремонт?
  
  Денежные средства на капитальный ремонт, собранные собственниками помещений в МКД до вступления в
  силу Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс
  Российской
  Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу
  отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», являются их собственностью.
  
  Вероятно, средства взимались управляющей организацией (УО), на основании решения общего собрания
  собственников помещений в многоквартирном доме, в рамках договора, заключенного собственниками
  помещений в МКД с управляющей организацией.
  
  Согласно части 2 статьи 442 Гражданского кодекса Российской Федерации, если после заключения
  договора
  принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали
  при
  заключении договора, условия договора сохраняют силу, кроме случае, когда в законе установлено,
  что
  его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Таким
  образом,
  договорные отношения по проведению капитального ремонта, возникшие до принятия Федерального
  закона
  от 25 декабря 2012 года № 271-ФЗ, сохраняются.
  
  На основании изложенного, распоряжение накопленными на капитальный ремонт денежными средствами
  должно
  осуществляться на основании в соответствии с заключенным договором. При этом общим собранием
  собственников помещений в МКД с учетом реализуемого способа формирования фонда капитального
  ремонта
  могут быть приняты решения: о возврате средств или их части собственникам, о направлении средств
  на
  оплату иных работ и услуг, чем работ и услуг, предусмотренных региональной программой
  капитального
  ремонта, о переводе накоплений на специальный счет и др.
- 5.2.2 Предусмотрен ли механизм по обязательному перечислению денежных средств, ранее
  накопленных
  собственниками помещений в МКД, на специальные счета после утверждения региональной программы, в
  которую
  указанные дома включены?
  
  Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в МКД по
  истечении восьми календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта
  Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально
  опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот
  многоквартирный дом (часть 3 статьи 169 ЖК РФ).
  
  Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном
  доме,
  введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и
  включенном
  в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации, возникает по истечении срока,
  установленного органом государственной власти субъекта Российской Федерации, но не позднее чем в
  течение пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу
  капитального ремонта.
  
  Вместе с тем, собственники помещений в МКД могли и раньше накапливать средства на проведение
  капитального ремонта, приняв соответствующее решение общего собрания собственников помещений в
  МКД.
  
  Жилищное законодательство не предусмотривает обязательное перечисление ранее накопленных (до
  принятия
  и опубликования региональной программы капитального ремонта) собственниками помещений в
  многоквартирных домах средств на капитальный ремонт общего имущества в МКД.
  
  При этом накопленные ранее средства по решению собстенников могут быть зачислены на специальный
  счет.
Скрыть
5.3 Особенности формирования фонда капремонта на спецсчете
- 5.3.1 Вправе ли правление ТСЖ аккумулировать взносы на капитальный ремонт не на спецсчете в
  сбербанке, как решило общее собрание собственников и членов ТСЖ, а на уже имеющемся расчетном счете
  ТСЖ,
  который открыт в другом банке?
  
  Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ взносы на капитальный ремонт уплачиваются
  собственниками помещений в многоквартирном доме либо на счет регионального оператора, в случае
  формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, либо на специальный
  счет,
  в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете. При этом специальный счет
  может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала)
  которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской
  Федерации
  ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям,
  установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет» (часть 2 статьи 176
  Жилищного кодекса РФ).
  
  Накопление денежных средств, вносимых собственниками помещений в МКД в уплату взносов на
  капитальный
  ремонт, на счетах, не перечисленных выше, законодательством не предусмотрено.
  
  Важно отметить, что принятие решения о способе формирования фонда капитального ремонта частью 2
  статьи 44 Жилищного кодекса РФ отнесено к исключительной компетенции общего собрания
  собственников
  помещений в многоквартирном доме, но не общего собрания членов ТСЖ.
- 5.3.2 Имеет ли ТСЖ право направлять временно свободные остатки со специального счета на
  депозитный
  счет?
  
  По специальному счету могут совершаться только операции, предусмотренные частью 1 статьи 177 ЖК
  РФ.
  Перечисление временно свободных денежных средств со специального счет на депозитный счет в
  перечень
  разрешенных операций не входит. Операции по специальному счету, не предусмотренные частью 1
  статьи
  177 Жилищного кодекса РФ, не допускаются.
  
  Однако, договором банковского счета может быть предусмотрено начисление банком процентов за
  пользование денежными средствами на специальном счете клиента.
- 5.3.3 Можно ли использовать проценты, начисленные на остаток средств на специальном счете фонда
  капремонта, на текущие хозяйственные нужды ТСЖ?
  
  Проценты, начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете,
  являются средствами фонда капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК РФ). Средства фонда
  капитального ремонта могут использоваться только для оплаты услуг и работ по капитальному
  ремонту и
  другие цели, определенные статьей 174 ЖК РФ и непосредственно связанные с проведением
  капитального
  ремонта.
  
  Таким образом, ЖК РФ не предусмотрена возможность использования процентов, начисленных за
  пользование
  денежными средствами, находящимися на специальном счете, на текущие хозяйственные нужды ТСЖ.
  
  Следует отметить, что в общем собрании собственников помещений в МКД принимают участие (и,
  соответственно, голосуют) не только собственники жилых помещений в МКД, но и собственники
  нежилых
  помещений в таком доме
- 5.3.4 Как перейти с формирования фонда капитального на специальном счете, владельцем которого
  является ТСЖ, на специальный счет, владельцем которого будет региональный оператор?
  
  В начале ответа на поставленный вопрос важно отметить, что формирование фонда капитального
  ремонта на
  специальном счете, владельцем которого является региональный оператор, и формирование фонда
  капитального ремонта на счете регионального оператора — не одно и то же.
  
  В отношении смены владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта,
  следует отметить следующее.
  
  Согласно части 3 статьи 176 ЖК РФ в случае принятия общим собранием собственников помещений в
  многоквартирном доме (МКД) решения о замене владельца специального счета договор специального
  счета
  сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому
  владельцу
  специального счета. Такой переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому
  владельцу этого счета не является основанием для прекращения или изменения существовавших до
  такого
  перехода прав займодавца, кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат
  займа,
  кредита, полученных на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
  
  Часть 3 ст. 176 ЖК РФ предусматривает также возможность расторжения договора специального счета
  при
  наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в МКД об
  изменении
  способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или
  кредитной
  организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной
  организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД.
  
  Частью 5 статьи 176 ЖК РФ установлено, что владелец специального счета обязан подать заявление в
  банк
  о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение
  десяти
  дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников. В случае, если
  владельцем специального счета не расторгнут договор специального счета либо не подано заявление
  о
  перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, на другой специальный счет в
  соответствии с решением общего собрания собственников в указанный срок, любой собственник вправе
  обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете, с
  перечислением
  их на другой специальный счет.
  
  На основании направленной в адрес регионального оператора копии протокола общего собрания
  собственников, которым оформлено решение о формировании фонда капитального ремонта на
  специальном
  счете, открытом на имя регионального оператора, региональный оператор открывает специальный
  счёт,
  после чего перечисление взносов на капитальный ремонт может осуществляться на этот специальный
  счёт.
- 5.3.5 Какова процедура расторжения договора специального счета при смене владельца
  специального
  счета?
  
  В случае замены владельца специального счета договор специального счета сохраняется в силе, при
  этом
  права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета.
  Такой
  переход прав и обязанностей по договору специального счета к новому владельцу этого счета не
  является основанием для прекращения или изменения существовавших до такого перехода прав
  займодавца,
  кредитора в отношении средств на этом счете, обеспечивающих возврат займа, кредита, полученных
  на
  проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 176 ЖК
  РФ).
  
  Вместе с тем, договор специального счета может быть расторгнут по заявлению владельца
  специального
  счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в
  многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене
  владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной
  задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального
  ремонта
  общего имущества в многоквартирном доме.
  
  В части 5 статьи 176 ЖК РФ указано, что владелец специального счета обязан подать заявление в
  банк о
  расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств в течение десяти
  дней после получения соответствующего решения общего собрания собственников помещений в
  многоквартирном доме. В случае, если владельцем специального счета не расторгнут договор
  специального счета либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на
  специальном счете, на счет регионального оператора или другой специальный счет в соответствии с
  решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в установленный срок,
  любой
  собственник помещения в многоквартирном доме, а в случае, предусмотренном пунктом 1 части 4
  статьи
  176 ЖК РФ, также региональный оператор вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств,
  находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой
  специальный счет или на счет регионального оператора.
- 5.3.6 Будут ли оказаны государством субсидии при капитальном ремонте в случае, если денежных
  средств на счете фонда капитального ремонта дома будет недостаточно при условии формирования фонда
  капитального ремонта на специальном счете?
  
  При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, независимо от того, кто
  является
  владельцем специального счета, собственники самостоятельно обеспечивают проведение капитального
  ремонта.
  
  В соответствии с ЖК РФ меры поддержки капитального ремонта предоставляются независимо от
  применяемого
  собственниками помещений в многоквартирном доме способа формирования фонда капитального ремонта.
  Порядок и условия предоставления поддержки на проведение капитального ремонта определяются
  нормативными правовыми актами субъектов РФ.
  
  В случае, если средств фонда капитального ремонта и средств поддержки недостаточно для проведения
  работ по капитальному ремонту, собственники могут принять решение об установлении взноса на
  капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер (часть 3 статьи 166 ЖК РФ), или
  уплате
  дополнительного взноса (часть 1.1 статьи 158 ЖК РФ, только в случае формирования фонда
  капитального
  ремонта на счете регионального оператора) для проведения отдельных работ по капитальному
  ремонту.
  Определение порядка уплаты дополнительных взносов и порядка использования средств,
  сформированных за
  счет дополнительных взносов, относится к компетенции общего собрания собственников.
  
  Собственниками также может быть рассмотрен вопрос привлечения кредита или займа.
  
  Необходимо отметить, что частью 7 статьи 189 ЖК РФ установлено, что в случае, если капитальный
  ремонт
  в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на
  специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального
  ремонта,
  и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта
  общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ,
  предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта,
  орган
  местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете
  регионального оператора.
- 5.3.7 Cколько спецсчетов должно быть открыто ТСЖ, если ТСЖ объединяет несколько
  многоквартирных
  домов? Можно ли открыть один спецсчет?
  
  Согласно части 4 статьи 175 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе
  осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном счете. На
  специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников
  помещений
  только в одном многоквартирном доме.
  
  Необходимо отметить, что в отношении ТСЖ пунктом 1 части 2 статьи 175 ЖК РФ установлены
  ограничения,
  согласно которым владельцем специального счета может быть ТСЖ, осуществляющее управление
  многоквартирным домом и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме или
  нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в
  соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую
  границу
  и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы
  инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в
  данных домах.
  
  Количество квартир (жилых и/или нежилых) помещений в многоквартирных домах не является решающим
  фактором в рассматриваемой ситуации.
- 5.3.8 При формировании фонда капитального ремонта на специальном счёте, владельцем которого
  является ТСЖ, возможно ли проведение капитального ремонта частями, по мере накопления средств?
  Например
  произвести капитальный ремонт крыши потом, через какое-то время капитальный ремонт фасада и т.
  д.
  
  Из совокупности положений частей 4.1 и 4.2 статьи 170 ЖК РФ следует, что общее собрание
  собственников
  помещений в МКД вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД
  раньше срока, установленного региональной программой капитального ремонта при условии если на
  дату
  принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального
  ремонта или выбраны иные способы его финансирования.
  
  Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда
  капитального ремонта на специальном счете может быть определен размер ежемесячного взноса на
  капитальный ремонт в размере большем, чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт,
  установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. В этом случае перечень
  услуг
  и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый
  решением
  общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и
  (или)
  работами, не предусмотренными региональной программой капитального ремонта, а сроки проведения
  капитального ремонта могут быть установлены более ранние, чем это предусмотрено региональной
  программой капитального ремонта.
  
  Собственники в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего
  имущества
  в МКД по предложению лица, осуществляющего управление таким домом или оказание услуг и (или)
  выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД либо по собственной инициативе
  (часть 2 статьи 189 ЖК РФ).
  
  Решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего
  имущества в этом многоквартирном доме должны быть определены или утверждены:
  
  1) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
  
  2) смета расходов на капитальный ремонт;
  
  3) сроки проведения капитального ремонта;
  
  4) источники финансирования капитального ремонта;
  
  5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке
  оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать
  соответствующие акты.
  
  При этом частью 7 статьи 189 ЖК РФ определено, что в случае, если капитальный ремонт общего
  имущества
  в МКД, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на специальном
  счете, не
  проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального ремонта, орган местного
  самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете
  регионального
  оператора.
- 5.3.9 В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете каким образом
  выставляются платежные документы? Кто будет осуществлять контроль наличия задолженности по уплате
  взносов и осуществлять претензионную работу.
  
  В соответствии с частью 2 статьи 171 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее –Жилищного
  кодекса, ЖК РФ), взносы на капитальный ремонт уплачиваются на основании платежного документа,
  предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 Жилищного
  кодекса
  РФ, если иные порядок и условия не определены решением общего собрания собственников помещений в
  многоквартирном доме.
  
  В свою очередь, частью 2 статьи 155 Жилищного кодекса РФ закреплено, что плата за жилое помещение
  и
  коммунальные услуги вносится на основании платежных документов (в том числе платежных документов
  в
  электронной форме, размещенных в ГИС ЖКХ), представленных не позднее первого числа месяца,
  следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления
  многоквартирным
  домом либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК, ЖСК.
  
  В соответствии с внесенной в ЖК РФ новой частью 3.1 статьи 175 решение общего собрания
  собственников
  помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете
  должно содержать также решение о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению
  платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, об определении
  порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением
  платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг. При этом выбор уполномоченного
  лица
  осуществляется по согласованию с ним.
  
  Собственники могут принять решение как об оплате взносов по единому платежному документу за все
  жилищно-коммунальные услуги, в котором отдельной строкой выделяется взнос за капитальный ремонт,
  так
  и по отдельному платежному документу. Необходимо отметить, что даже при оплате по единой
  квитанции
  взносы на капитальный ремонт все равно уплачиваются на специальный счет.
  
  Примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и
  предоставление коммунальных услуг с указанием в числе услуг взноса на капитальный ремонт
  утверждена
  приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 29 декабря 2014 г. №
  924/пр.
  
  Лицо, осуществляющее контроль по формированию задолженности, определяется решением общего
  собрания
  собственников.
- 5.3.10 Есть ли какой-нибудь минимум, который должен быть накоплен на специальном счете ЖСК?
  
  Минимальный фонд капитального ремонта может быть установлен субъектом РФ (часть 8 статьи 170 ЖК
  РФ).
  
  По достижении минимального размера фонда капитального ремонта собственники помещений в
  многоквартирном доме на общем собрании таких собственников вправе принять решение о
  приостановлении
  обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением собственников, которые имеют
  задолженность по уплате этих взносов. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе
  установить размер фонда капитального ремонта в отношении своего дома в размере большем, чем
  установленный минимальный размер фонда капитального ремонта.
- 5.3.11 Кто будет осуществлять контроль по формированию задолженности на специальном счете, если
  счет будет оформлен на физическое лицо? Если УК, которая управляет домом, добавит строку
  «капитальный
  ремонт» в общую квитанцию по выплатам, каким образом будут деньги переходить на счет? Какие банки
  отвечают требованию для открытия специального счета в нашем регионе?
  
  Жилищным кодексом РФ (части 2 и 3 статьи 175 ЖК РФ) определено, что владельцем специального счета
  могут быть:
  
  — ТСЖ, осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или
  нескольких
  МКД;
  
  — осуществляющий управление МКД жилищный кооператив;
  
  — управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора управления;
  
  — региональный оператор.
  
  Физическое лицо не может быть владельцем специального счета. Если на общем собрании собственники
  приняли решение о выборе физического лица в качестве владельца специального счета, то такое
  решение
  будет признано нелегитимным.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете лицо, уполномоченное на
  оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на
  уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет, порядок представления платежных
  документов
  и размер расходов, связанных с представлением платежных документов, условия оплаты этих услуг
  определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД. При этом выбор
  уполномоченного
  лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним.
  
  Это может быть, как единый платежный документ за все жилищно-коммунальные услуги, в котором
  отдельной
  строкой выделяется взнос за капитальный ремонт, так и отдельный платежный документ.
  
  Лицо, осуществляющее контроль за задолженностью, также определяется решением общего собрания
  собственников помещений в МКД.
  
  Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных
  средств
  (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк
  Российской
  Федерации ежеквартально размещает информацию о таких кредитных организациях на своем официальном
  сайте в сети «Интернет» (часть 2 статья 176 ЖК РФ) (http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp).
  
  Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками
  помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по
  открытию
  и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.
- 5.3.12 Могут ли собственники дома накапливать средства на специальном счете управляющей
  организации, осуществляющей управление таким домом?
  
  Право выбора способа формирования фонда капитального ремонта есть у всех собственников помещений
  в
  многоквартирном доме, независимо от выбранного ими способа управления. В случае управления
  многоквартирным домом управляющей организацией собственники помещений в МКД могут накапливать
  взносы
  на капитальный ремонт как на специальном счете, так и на счете регионального оператора.
  
  Согласно пункту 3 части 2 статьи 175 Жилищного кодекса РФ управляющая организация, осуществляющая
  управление МКД на основании договора управления, может быть определена владельцем специального
  счета.
  
  Решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта и об определении владельца
  специального счета в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ принимается большинством не менее
  двух
  третей голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД.
  
  Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных
  средств
  (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк
  Российской
  Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют
  требованиям, установленным настоящей частью, на своем официальном сайте в сети «Интернет» (часть
  2
  статьи 176 ЖК РФ).
- 5.3.13 Может ли специальный счет, на который ТСЖ будет перечислять взносы на капремонт МКД,
  быть
  депозитным?
  
  В соответствии с пунктом 2.8 главы 2 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И «Об открытии и
  закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам), депозитных счетов» специальный счет
  является отдельным видом банковского счета и открывается в случаях и в порядке, установленных
  законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций
  соответствующего вида.
  
  Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен только для
  формирования фонда капитального ремонта в МКД, собственники помещений в котором на своем общем
  собрании выбрали соответствующий способ формирования фонда капитального ремонта.
  
  Счета по вкладам (депозитам) открываются соответственно физическим и юридическим лицам для учета
  денежных средств, размещаемых в банках с целью получения доходов в виде процентов, начисляемых
  на
  сумму размещенных денежных средств (часть 2.10 главы 2 Инструкции Банка России от 30.05.2014 №
  153-И).
  
  Таким образом, специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, не
  является
  депозитом, а относится к отдельной категории банковских счетов.
  
  Вместе с тем, в соответствии с частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ по специальному счету
  может
  совершаться начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного
  вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.
- 5.3.14 Может ли ТСЖ являться владельцем специального счета по сбору средств на капитальный
  ремонт,
  если в доме создано ТСЖ, но непосредственное управление и обслуживание МКД осуществляет управляющая
  организация, с которой заключен договор на управление, обслуживание, содержание и текущий
  ремонт?
  
  В соответствии с частью 2.2 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом (МКД)
  товариществом
  собственников жилья такое товарищество может оказывать услуги и (или) выполнять работы по
  содержанию
  и ремонту общего имущества в МКД своими силами или привлекать на основании договоров лиц,
  осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления МКД с
  управляющей организацией ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией
  обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ,
  обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением
  коммунальных
  услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно
  соответствовать
  требованиям, установленным Правительством РФ.
  
  Таким образом, заключение ТСЖ договора с управляющей организацией на выполнение указанных работ и
  услуг не означает смену способа управления МКД на управление управляющей организацией и не может
  послужить основанием, препятствующим такому товариществу выступать владельцем специального
  счета.
  
  ТСЖ, осуществляющее управление одним многоквартирным домом, может открыть специальный счет, если
  собственниками принято такое решение.
  
  Частью 2 статьи 175 ЖК РФ определено, что владельцем специального счета может быть ТСЖ,
  осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном многоквартирном доме
  или
  нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в
  соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую
  границу
  и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы
  инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в
  данных домах.
- 5.3.15 Взносы на капитальный ремонт отражаются в отчетах УО, ТСЖ, ЖК в рамках
  раскрытия информации?
  
  В соответствии с ч. 2 ст. 175 ЖК РФ управляющая организация (УО), ТСЖ и жилищные
  кооперативы (ЖК), осуществляющие управление МКД, могут быть владельцами специальных
  счетов, на которых формируются фонды капитального ремонта.
  
  Согласно ч. 10 ст. 161 ЖК РФ управляющая организация должна обеспечить свободный
  доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности,
  об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего
  имущества в МКД, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости,
  о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, в
  соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством
  Российской Федерации (постановление Правительства Российской Федерации от 23.09.2010
  № 731). Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению МКД и
  предоставления для ознакомления документов, предусмотренных ЖК РФ, товариществом
  собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным
  потребительским кооперативом, осуществляющими управление МКД (без заключения
  договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия
  информации.
  
  В соответствии с пп. «ж» п. 3 Стандарта раскрытия информации УО, ТСЖ, ЖК обязаны
  раскрывать информацию о капитальном ремонте общего имущества в МКД. Эти сведения
  раскрываются управляющей организацией по решению общего собрания собственников
  помещений в МКД на основании договора управления в случаях, когда управляющей
  организации поручена организация проведения капитального ремонта этого дома, а также
  товариществом и кооперативом, за исключением случаев формирования собственниками
  помещений в МКД фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.
  
  Владелец специального счета предоставляет по требованию любого собственника помещения
  в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников
  всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о
  всех операциях по данному специальному счету (ч. 7 ст. 177 ЖК РФ).
- 5.3.16 Вправе ли государственная жилищная инспекция проверять как формируется
  фонд капитального ремонта на специальном счете?
  
  Да, вправе.
  
  Согласно ст. 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается, в том числе,
  деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской
  Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами
  государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими
  лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии
  с жилищным законодательством требований к формированию фондов капитального
  ремонта.
  
  Жилищная инспекция (орган государственного жилищного надзора) наделена достаточно
  широкими полномочиями в части контроля за формированием фонда капитального ремонта
  как на счете регионального оператора, так и на специальном счете.
  
  Владелец специального счета в соответствии со ст. 172 ЖК РФ обязан:
  
  — представить в орган государственного жилищного надзора
  уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем МКД способе
  формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего
  собрания собственников помещений в МКД, справки банка об открытии специального
  счета, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации;
  
  — представлять в орган государственного жилищного надзора
  в порядке и в сроки, которые установлены законом субъекта Российской Федерации,
  сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в
  МКД, о размере остатка средств на специальном счете.
  
  Орган государственного жилищного надзора ведет реестр уведомлений об открытии
  специальных счетов, реестр специальных счетов, информирует орган местного
  самоуправления и регионального оператора о МКД, собственники помещений в которых не
  выбрали способ формирования фондов капитального ремонта и (или) не реализовали
  его.
  
  Согласно ч. 8 ст. 173 ЖК РФ в случае, если размер фактических поступлений взносов на
  капитальный ремонт составляет менее чем 50% от размера представленных к оплате
  счетов, орган государственного жилищного надзора в письменной форме или с
  использованием ГИС ЖКХ уведомляет владельца специального счета о необходимости
  информирования собственников помещений в МКД о наличии задолженности, о
  необходимости погашения такой задолженности в срок не более чем пять месяцев с
  момента поступления владельцу специального счета соответствующего уведомления органа
  государственного жилищного надзора и о последствиях, предусмотренных ЖК РФ в связи с
  непогашением задолженности в установленный срок.
  
  Если в течение 5 месяцев с даты получения уведомления задолженность не была погашена
  и в орган государственного жилищного надзора не представлены документы,
  подтверждающие погашение такой задолженности, орган государственного жилищного
  надзора уведомляет об этом орган местного самоуправления, который в течение месяца
  принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального
  оператора и направляет такое решение владельцу специального счета (ч. 10 ст. 173 ЖК
  РФ).
- 5.3.17 Должен ли председатель ТСЖ иметь доверенность, чтобы перечислять средства
  со специального счета, владельцем которого является ТСЖ?
  
  В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ товарищество собственников жилья,
  осуществляющее управление МКД и созданное собственниками помещений в одном МКД или
  нескольких МКД, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, может быть определено
  владельцем специального счета.
  
  В ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств
  могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц,
  оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту общего
  имущества в МКД, при предоставлении следующих документов:
  
  1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД,
  содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по
  капитальному ремонту общего имущества в МКД;
  
  2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по
  капитальному ремонту общего имущества в МКД;
  
  3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ
  по договору об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту
  общего имущества в МКД (акт приемки не предоставляется в случае осуществления
  операции по выплате аванса).
  
  Итак, помимо перечисленных выше документов требуется указание владельца специального
  счета. Кто обладает полномочиями, позволяющими составить такое указание, в случае,
  если владельцем специального счета является ТСЖ? Ответ, по сути, содержится в самом
  вопросе. Владельцем специального счета может быть определено именно ТСЖ, а не
  председатель ТСЖ и/или правление ТСЖ.
  
  Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель правления товарищества собственников жилья
  действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и
  совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества
  не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием
  членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов
  товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в
  обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в МКД, положение об
  оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества,
  предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов
  товарищества.
  
  Таким образом, отдельная доверенность председателя ТСЖ для совершения операций по
  специальному счету, владельцем которого является ТСЖ, жилищным законодательством не
  предусмотрена.
- 5.3.18 Средства со специального счета могут быть использованы на погашение долга
  перед ресурсоснабжающей организацией?
  
  Владельцем специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта, в
  соответствии с ч. 2 ст. 175 ЖК РФ может быть ТСЖ, ЖК, осуществляющие управление МКД,
  или управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора
  управления.
  
  Перечисленные организации, в силу взятых на себя обязательств, как правило,
  осуществляют расчеты с ресурсоснабжающими организациями (РСО) за поставленные
  коммунальные ресурсы, и зачастую являются должниками РСО. Как правило, такая
  задолженность объясняется задолженностью собственников помещений в МКД перед УО,
  ТСЖ, ЖК. Возникает вопрос, могут ли УО, ТСЖ, ЖК, являющиеся владельцами специального
  счета, воспользоваться средствами фонда капитального ремонта МКД для погашения
  задолженности перед РСО?
  
  Согласно ч. 1 ст. 170 ЖК РФ взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками
  помещений в МКД, пени, уплаченные собственниками таких помещений в связи с
  ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капремонт, проценты,
  начисленные за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете,
  счете, счетах регионального оператора, доходы, полученные от размещения средств
  фонда капитального ремонта, кредитные и (или) иные заемные средства, привлеченные
  собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта
  общего имущества в многоквартирном доме, образуют фонд капитального ремонта.
  
  Средства фонда капремонта имеют целевое назначение, и расходуются исключительно на
  цели капитального ремонта. Так, в соответствии со статьей 174 ЖК РФ средства фонда
  капремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному
  ремонту общего имущества в МКД, разработки проектной документации, оплаты услуг по
  строительному контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в
  целях оплаты указанных услуг, работ, а также для уплаты процентов за пользование
  такими кредитами, займами, оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по
  таким кредитам, займам. При этом за счет средств фонда капремонта в пределах суммы,
  сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт могут
  осуществляться финансирование работ, предусмотренных ч. 1 ст. 166 ЖК РФ, и работ,
  предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов,
  полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за
  пользование этими кредитами, займами.
  
  Таким образом расходование средств фонда капитального ремонта, в том числе
  находящихся на специальном счете, на погашение задолженности перед ресурсоснабжающей
  организацией, не допускается.
- 5.3.19 Возможны ли наличные расчеты с использованием денежных средств,
  размещенных на специальном счете?
  
  Перечень операций, разрешенных для совершения по специальному счету, на котором
  формируется фонд капитального ремонта, установлен ч. 1 ст. 177 ЖК РФ:
  
  1) списание денежных средств, связанное с расчетами за оказанные услуги и/или
  выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в МКД и расчетами за
  иные услуги и/или работы, указанные в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ;
  
  2) списание денежных средств в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату
  услуг и/или работ, указанных в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ, уплату процентов за пользование
  такими кредитами, займами, оплату расходов на получение гарантий и поручительств по
  таким кредитам, займам;
  
  3) в случае смены специального счета перечисление денежных средств, находящихся на
  данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный
  специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета, на
  основании решения собственников помещений в МКД;
  
  4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта перечисление
  денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств,
  поступивших от регионального оператора, на основании решения собственников помещений
  в МКД;
  
  5) зачисление взносов на капитальный ремонт, пеней за ненадлежащее исполнение
  обязанности по уплате таких взносов;
  
  6) начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного
  вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета;
  
  7) перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, в случаях,
  предусмотренных ч. 2 ст. 174 ЖК РФ;
  
  7.1) размещение денежных средств (части денежных средств) на специальном депозите и
  их зачисление со специального счета на специальный депозит, возврат денежных средств
  (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном
  депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный
  счет;
  
  иные операции по списанию и зачислению средств, связанные с формированием и
  использованием средств фонда капитального ремонта в соответствии с ЖК РФ.
  
  Итак, положения ЖК РФ не устанавливают форму расчетов (наличные или безналичные)
  между сторонами, разрешая списание денежных средств, связанное с расчетами за
  оказанные услуги и/или выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в
  МКД.
  
  Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных
  средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес
  лиц, оказывающих услуги и/или выполняющих работы по капитальному ремонту общего
  имущества в МКД, при предоставлении следующих документов:
  
  1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого
  собрания об оказании услуг и/или о выполнении работ по капитальному ремонту общего
  имущества в МКД;
  
  2) договор об оказании услуг и/или о выполнении работ по капитальному ремонту общего
  имущества в МКД;
  
  3) акт приемки оказанных услуг и/или выполненных работ по договору об оказании услуги
  и/или выполнении работ по капительному ремонту общего имущества в МКД (акт приемки
  не предоставляется в случае выплаты аванса).
  
  В соответствии с ч. 2 ст. 861 Гражданского кодекса РФ расчеты между юридическими
  лицами, а также расчеты с участием граждан, связанные с осуществлением ими
  предпринимательской деятельности, производятся в безналичном порядке. Расчеты между
  этими лицами могут производиться также наличными деньгами, если иное не установлено
  законом.
  
  Наличные расчеты в валюте Российской Федерации между участниками наличных расчетов
  (индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами) в рамках одного договора,
  заключенного между указанными лицами, могут производиться в размере, не превышающем
  100 тысяч рублей (Указание Банка России от 07.10.2013 № 3073-У «Об осуществлении
  наличных расчетов»).
  
  На основании изложенного, расчет наличными с использованием денежных средств,
  размещенных на специальном счете, с предоставлением документов, указанных в ч. 4 ст.
  177 ЖК РФ, законодательством не запрещено. При этом с учетом п. 6 Указания Банка
  России от 07.10.2013 № 3073-У сумма наличных расчетов с подрядной организацией не
  может превышать 100 000 рублей.
- 5.3.20 Вправе ли подрядная организация самостоятельно получить деньги со
  специального счета за выполненные работы в случае, если владелец такого счета
  задерживает выплаты?
  
  В ч. 4 ст. 177 ЖК РФ указано, что операции по перечислению денежных средств со
  специального счета могут осуществляться банком только по указанию владельца
  специального счета, а также при предоставлении следующих документов:
  
  1) протокол общего собрания собственников помещений в МКД, содержащий решение такого
  собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего
  имущества в МКД;
  
  2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту
  общего имущества в МКД;
  
  3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору об оказании
  услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД (акт
  приемки не предоставляется в случае выплаты аванса).
  
  В силу ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счета может быть ТСЖ, ЖК,
  осуществляющие управлении МКД, управляющая организация, осуществляющая управление
  МКД на основании договора управления, или региональный оператор (в зависимости от
  решения общего собрания собственников помещений в МКД).
  
  На основании изложенного, подрядная организация как лицо, не являющееся владельцем
  специального счета, не может самостоятельно обратиться в банк для получения денежных
  средств со специального счета.
- 5.3.21 Владельцем скольких специальных счетов может быть одна управляющая
  организация?
  
  Управляющая организация, осуществляющая управление МКД на основании договора
  управления, может быть определена владельцем специального счета, на котором
  формируется фонда капитального ремонта МКД (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).
  
  Положениями ЖК РФ не установлены ограничения в отношении количества договоров
  управления МКД, заключаемых одной управляющей организацией, а также ограничений в
  отношении количества специальных счетов, которые могут быть открыты одной
  управляющей организацией в отношении нескольких многоквартирных домов. При этом
  важно отметить, что в силу ч. 4 ст. 175 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе
  осуществлять формирование фонда капитального ремонта только на одном специальном
  счете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капитального
  ремонта собственников помещений только в одном МКД.
- 5.3.22 В течение какого срока нужно сменить владельца специального счета, если
  УО, которая была им раньше, больше не управляет МКД?
  
  В силу ч. 2 ст. 175 ЖК РФ владельцем специального счет может быть определена
  управляющая организация (УО), осуществляющая управление МКД на основании договора
  управления.
  
  В ч. 8 ст. 175 ЖК РФ указано, что в случае, если управляющей организацией, являющейся
  владельцами специального счета, прекращено управление МКД на основании решения
  общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение
  деятельности по управлению МКД предусмотрено законодательством или решением суда,
  собственники помещений в МКД обязаны на общем собрании принять решение о выборе
  владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда
  капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее
  чем в течение 2 (двух) месяцев с даты прекращения управления МКД управляющей
  организацией. В рассматриваемом случае дата прекращения деятельности по управлению
  МКД определяется в соответствии с требованиями ст. 162 ЖК РФ.
- 5.3.23 Может ли управляющая организация оставаться владельцем специального счета
  после аннулирования лицензии на управление МКД?
  
  В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ управляющая организация, осуществляющая
  управление МКД на основании договора управления, может быть определена владельцем
  специального счета.
  
  Согласно ч. 4 ст. 192 ЖК РФ лицензия на управление МКД предоставляется без
  ограничения срока ее действия, однако может быть аннулирована в случаях,
  определенных положениями ст. 199 ЖК РФ.
  
  Лицензия УО на управление МКД может быть аннулирована в случаях, определенных
  положениями ЖК РФ. При этом в соответствии с ч. 8 ст. 175 ЖК РФ в случае, если
  управляющей организацией, являющейся владельцем специального счета, прекращено
  управление МКД, собственники помещений в МКД на своем общем собрании обязаны принять
  решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования
  фонда капитального ремонта.
  
  Порядок прекращения деятельности по управлению МКД в связи с прекращением действия
  лицензии или ее аннулированием устанавливается Правительством Российской Федерации
  (ч. 2 ст. 200 ЖК РФ), но лицензиат в случае прекращения или аннулирования лицензии
  обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению МКД, оказанию услуг
  и/или выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в соответствии
  с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:
  
  1. возникновения в соответствии с ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким
  домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в
  МКД или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления
  открытого конкурса;
  
  2. возникновения обязательств по договору управления МКД, заключенному управляющей
  организацией с ТСЖ, ЖК, ЖСК;
  
  3. возникновения обязательств по договорам, указанным в ч.ч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ;
  
  4. государственной регистрации ТСЖ, ЖК, ЖСК.
  
  Порядок перехода прав и обязанностей в отношении специального счета описан частями 8
  – 12 ст. 175 ЖК РФ.
  
  В случае, если управляющей организацией, являющейся владельцем специального счета,
  прекращено управление МКД, собственники помещений в МКД на своем общем собрании
  обязаны принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении
  способа формирования фонда капитального ремонта. Если собственники помещений в МКД
  окажутся недостаточно инициативными в вопросе выбора нового владельца специального
  счета или изменения способа его формирования, орган местного самоуправления примет
  решение об определении регионального оператора владельцем специального счета.
  
  До момента определения нового владельца специального счета по основаниям и в порядке,
  которые установлены частями 8 и 9 ст. 175 ЖК РФ, УО, являющаяся владельцем
  специального счета, обеспечивает надлежащее исполнение обязательств в соответствии с
  установленными требованиями.
  
  Прежний владелец специального счета, которым в рассматриваемом случае является УО,
  лицензия которой аннулирована, обязан передать, а владелец специального счета,
  определенный в соответствии с частями 8 и 9 ст. 175 ЖК РФ и ч. 10 ст. 173 ЖК РФ,
  принять документы, связанный с открытием и ведением специального счета, в т.ч.:
  
  договоры с российской кредитной организацией, в которой открыт специальный счет;
  
  документы, представляемые в органы государственного жилищного надзора;
  
  иные документы, связанные с осуществлением деятельности владельца специального
  счета;
  
  договоры займа и/или кредитные договоры, по которым погашение соответствующих займов
  и/или кредитов осуществляется за счет средств, поступающих на специальный счет (при
  их наличии).
Скрыть
5.4 Выбор кредитной организации для открытия спецсчета
- 5.4.1 Возможно ли осуществлять оплату комиссионного вознаграждения банку за счет средств,
  находящихся на специальном счете?
  
  В соответствии с пунктами 2.1 и 2.8 главы 2 инструкции Банка России от 14 сентября 2006 года
  № 28-И
  «Об открытии и закрытии банковских счетов, счетов по вкладам (депозитам)» специальный счет
  является
  отдельным видом банковского счета и открывается в случаях и в порядке, установленных
  законодательством Российской Федерации для осуществления предусмотренных им операций
  соответствующего вида.
  
  Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен
  исключительно
  для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и
  использованием фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в
  многоквартирном
  доме. В соответствии с частью 1 статьи 177 Жилищного кодекса Российской Федерации по
  специальному
  счету могут совершаться в том числе операции по начислению процентов за пользование денежными
  средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора
  спецсчета.
  
  Частью 1 статьи 174 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что за счет средств
  фонда
  капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на
  капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации,
  может
  осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 Жилищного
  кодекса и
  работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, а также погашения кредитов,
  займов,
  полученных и использованных для оплаты данных работ, и уплаты процентов за пользование этими
  кредитами, займами.
  
  Таки образом, уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств
  фонда
  капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на
  капитальный ремонт.
  
  Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты
  комиссионных
  вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из
  размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными
  средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с
  другого
  счета клиента.
  
  Решением субъекта Российской Федерации на регионального оператора – владельца специального счета
  —
  может быть возложена обязанность по внесению расходов на уплату комиссионных вознаграждений
  банку за
  открытие и обслуживание специального счета, что предполагает включение средств на эти цели в
  смету
  на содержание регионального оператора.
- 5.4.2 Как выбрать кредитную организацию при открытии спецсчета?
  
  Специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом РФ и особенностями,
  установленными Жилищным кодексом РФ (часть 1 статьи 175 ЖК РФ). Центральный банк РФ
  ежеквартально
  размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным
  ЖК
  РФ, на своем официальном сайте в сети «Интернет» (часть 2 статьи 176 ЖК РФ).
  
  Таким образом, специальный счет может быть открыт только в банке.
  
  Открытие счета, за исключением специальных счетов, в территориальных органах Федерального
  казначейства или финансовых органах субъектов Российской Федерации, — право регионального
  оператора,
  если это предусмотрено законами субъектов Российской Федерации (часть 4 статьи 180 Жилишного
  кодекса
  РФ).
- 5.4.3 Где можно найти список банков, уполномоченных открывать и вести специальные счета для
  капремонта МКД?
  
  Согласно пункту 2 статьи 176 Жилищного Кодекса Российской Федерации, специальный счет может быть
  открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых
  составляет не менее чем двадцать миллирадов рублей. Список банков, уполномоченных открывать и
  вести
  счета для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в МКД, публикуется на сайте
  Центрального банка Российской Федерации в подразделе «Информация по кредитным организациям»: http://www.cbr.ru/credit/listfz.asp
- 5.4.4 Из каких средств производится оплата комиссии банку, в котором открыт специальный
  счет?
  
  Взносы на капитальный ремонт, уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени,
  уплаченные собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по
  уплате взносов на капитальный ремонт, проценты, начисленные за пользование денежными средствами,
  находящимися на специальном счете, образуют фонд капитального ремонта (часть 1 статьи 170 ЖК
  РФ).
  При этом пунктом 6 части 1 статьи 177 ЖК РФ допускается начисление процентов за пользование
  денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения со специального счета в
  соответствии с
  условиями договора специального счета.
  
  Вопрос уплаты комиссии регулируется договором между банком и клиентом — владельцем специального
  счёта. В случае, если у клиента отсутствуют источники оплаты услуг банка, банк имеет право
  отказать
  ему в заключении договора.
  
  В случае, если собственники помещений в МКД не приняли решение необходимым большинством
  (большинством
  не менее двух третей голосов от общего количества собственников помещений в МКД, часть 1 статьи
  46
  ЖК РФ), целесообразно рассмотреть вопрос о включении комиссионного вознаграждения банка в состав
  платы за содержание жилого помещения. Порядок принятия такого решения зависит от способа
  управления
  многоквартирным домом, при этом необходимым большинством для принятия такого решения являтеся
  большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в этом собрании собственников
  помещений в МКД.
- 5.4.5 Кто должен следить за тем, чтобы выбранная собственниками кредитная организация
  соответствовала требованиям по величине собственных средств (капитала), установленным частью 2
  статьи
  176 ЖК РФ?
  
  В соответствии с ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ контроль за соответствием российской кредитной организации
  требованиям к величине собственных средств обязан осуществлять владелец специального счета. В
  случае, если российская кредитная организация, в которой открыт специальный счет, перестает
  соответствовать требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ, владелец специального счета обязан
  уведомить в
  течение пятнадцати дней с момента размещения информации Центральным банком Российской Федерации
  на
  своем официальном сайте в сети «Интернет» в письменной форме собственников помещений в
  многоквартирном доме о необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной
  организации
  для открытия специального счета, а также вправе инициировать проведение общего собрания
  собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения о выборе иной российской
  кредитной организации по основанию, предусмотренному настоящей частью. При этом собственники
  помещений в многоквартирном доме обязаны принять такое решение в течение двух месяцев с момента
  их
  уведомления. Владелец специального счета, за исключением случаев, если он является инициатором
  проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в обязательном
  порядке
  уведомляется о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на
  котором
  планируется рассмотреть вопрос о выборе иной российской кредитной организации для открытия
  специального счета, и вправе участвовать в таком собрании. Копия протокола общего собрания
  собственников помещений в многоквартирном доме, созванного в связи с необходимостью принятия
  решения
  о выборе иной российской кредитной организации по основанию, предусмотренному настоящей частью,
  в
  течение трех календарных дней со дня проведения общего собрания, но не позднее двух месяцев со
  дня
  уведомления собственников помещений в многоквартирном доме о необходимости принятия решения о
  выборе
  иной российской кредитной организации по основанию прекращения соответствия требованиям части 2
  статьи 176 ЖК РФ, направляется владельцу специального счета лицом, инициировавшим проведение
  такого
  общего собрания. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение
  о
  выборе иной российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения
  копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, созванного в
  связи с
  необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по выше
  указанному
  основанию, владелец специального счета самостоятельно определяет российскую кредитную
  организацию и
  в течение пятнадцати дней открывает специальный счет с уведомлением собственников помещений в
  многоквартирном доме, органов государственного жилищного надзора об открытии нового специального
  счета.
- 5.4.6 За счет каких средств оплачиваются услуги банка по открытию и содержанию специального
  счета
  на капитальный ремонт? Согласно перечню операция по специальному счету банк не вправе списывать
  плату за
  свои услуги со счета, верно ли это?
  
  Услуги банка за открытие и обслуживание специального счета на капитальный ремонт оплачиваются
  собственниками общего имущества в МКД, формирующими фонд капитального ремонта на специальном
  счете.
  
  Средства фонда капитального ремонта согласно статье 174 Жилищного кодекса РФ могут использоваться
  только для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном
  доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации
  необходима
  в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности), оплаты услуг по
  строительному
  контролю, погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных
  услуг,
  работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами, оплаты расходов на
  получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам. При этом, за счет средств фонда
  капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на
  капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации,
  могут
  осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 Жилищного
  кодекса
  РФ, и работ, предусмотренных законом субъекта Российской Федерации, погашение кредитов, займов,
  полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими
  кредитами, займами.
  
  Согласно пункту 6 части 1 статьи 177 Жилищного кодекса РФ, на специальный счет может
  производиться
  начисление процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения
  в
  соответствии с условиями договора специального счета. Решение об оплате комиссий банку за
  открытие и
  обслуживание специального счета принимается общим собранием собственников помещений в МКД.
  Комиссия
  должна производиться из средств фонда капитального ремонта, превышающих сумму минимальных
  взносов на
  капитальный ремонт, в случае, если такое решение принято собственниками.
  
  Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты
  комиссионных
  вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из
  размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными
  средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с
  другого
  счета клиента.
- 5.4.7 Какова стоимость ведения специального счета в кредитном учреждении?
  
  Стоимость ведения специального счета, в том числе тарифы по его обслуживанию, определяются
  договором
  специального счета, заключенным между владельцем специального счета и кредитной
  организацией.
  
  Согласно пункту 6 части 1 статьи 177 ЖК РФ, на специальный счет может производиться начисление
  процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в
  соответствии
  с условиями договора специального счета. Решение об оплате комиссий банку за открытие и
  обслуживание
  специального счета принимается общим собранием собственников помещений в МКД. Комиссия должна
  производиться из средств фонда капитального ремонта, превышающих сумму минимальных взносов на
  капитальный ремонт, в случае, если такое решение принято собственниками.
  
  Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты
  комиссионных
  вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из
  размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными
  средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с
  другого
  счета клиента.
- 5.4.8 Если собственники помещений в многоквартирном доме выбирают в качестве владельца
  специального счета регионального оператора, то кто будет выбирать банк в котором будет открыт данный
  счет? Мы сможем иметь влияние на выбор банка (процент ставки и т.д.) или все решит за нас
  региональный
  оператор?
  
  Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда
  капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт
  специальный
  счет, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном
  доме.
  
  Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками
  помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по
  открытию
  и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если
  собственники
  не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная
  организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной
  организации
  считается переданным на усмотрение регионального оператора (пункт 5 части 4 статьи 170 ЖК
  РФ).
  
  Частью 2 статьи 176 установлено, что специальный счет может быть открыт в российских кредитных
  организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать
  миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о
  кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным настоящей частью, на
  своем
  официальном сайте в сети «Интернет».
- 5.4.9 Может ли владелец специального счета самостоятельно, без решения общего
  собрания собственников, сменить банк, в котором был открыт специальный счет. Это
  законно?
  
  Да, это может быть реализовано на законных основаниях. Случай, когда владелец
  специального счета вправе самостоятельно определять кредитную организацию, в которой
  такой счет будет открыт, предусмотрен ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ.
  
  Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта может быть открыт в
  российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых
  составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской
  Федерации (ЦБ РФ) ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях,
  которые соответствуют установленным требованиям, на своем официальном сайте в сети
  «Интернет» (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).
  
  В случае, если российская кредитная организация, в которой открыт специальный счет,
  перестает соответствовать требованиям ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, владелец специального
  счета обязан уведомить в письменной форме собственников помещений в МКД о
  необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации для
  открытия специального счета, а также вправе инициировать проведение общего собрания
  собственников помещений в МКД. При этом собственники помещений в МКД обязаны принять
  такое решение в течение 2 месяцев с момента их уведомления.
  
  Копия протокола общего собрания собственников помещений в МКД, созванного в связи с
  необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по
  основанию, предусмотренному ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ, направляется владельцу
  специального счета лицом, инициировавшим проведение такого общего собрания.
  
  В случае, если собственники помещений в МКД не приняли решение о выборе иной
  российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения
  копии протокола общего собрания собственников помещений в МКД, созванного в связи с
  необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по
  указанному выше основанию, владелец специального счета самостоятельно определяет
  российскую кредитную организацию и в течение 15 дней открывает специальный счет с
  уведомлением собственников помещений в МКД, органов государственного жилищного
  надзора об открытии нового специального счета.
  
  Во всех остальных случаях смена банка, в котором будет открыт специальный счет, не
  может осуществляться владельцем специального счета по его инициативе и
  усмотрению.
- 5.4.10 Что будет с деньгами, находящимися на специальном счете, в случае
  банкротства банка, в котором он открыт?
  
  Удовлетворение требований кредиторов при банкротстве кредитной организации
  осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года
  № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
  
  Также следует отметить следующее.
  
  Специальный счет для формирования фонда капитального ремонта может быть открыт в
  российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых
  составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей. Центральный банк Российской
  Федерации (ЦБ РФ) ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях,
  которые соответствуют установленным требованиям, на своем официальном сайте в сети
  «Интернет» (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ).
  
  На основании изложенного, есть все основания полагать, что ЦБ РФ заблаговременно
  исключает неблагонадежные кредитные организации из регулярно обновляемого
  перечня.
  
  В соответствии с ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ контроль за соответствием российской кредитной
  организации требованиям к величине собственных средств обязан осуществлять владелец
  специального счета.
  
  В случае, если российская кредитная организация, в которой открыт специальный счет,
  перестает соответствовать требованиям ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, владелец специального
  счета в течение 15 дней с момента размещения информации ЦБ РФ на своем официальном
  сайте обязан уведомить в письменной форме собственников помещений в МКД о
  необходимости принятия решения о выборе иной российской кредитной организации для
  открытия специального счета, а также вправе инициировать проведение общего собрания
  собственников помещений в МКД для принятия решения о выборе иной российской
  кредитной организации по основанию, предусмотренному ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ.
  
  При этом собственники помещений в МКД обязаны принять такое решение в течение 2
  месяцев с момента их уведомления.
  
  Владелец специального счета, за исключением случаев, если он является инициатором
  проведения общего собрания собственников помещений в МКД, в обязательном порядке
  уведомляется о проведении общего собрания собственников помещений в МКД, на котором
  планируется рассмотреть вопрос о выборе иной российской кредитной организации для
  открытия специального счета, и вправе участвовать в таком собрании.
  
  Копия протокола общего собрания собственников помещений в МКД, созванного в связи с
  необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по
  основанию, предусмотренному ч. 2.1 ст. 176 ЖК РФ, направляется владельцу
  специального счета лицом, инициировавшим проведение такого общего собрания.
  
  В случае, если собственники помещений в МКД не приняли решение о выборе иной
  российской кредитной организации в установленный срок, а также в случае неполучения
  копии протокола общего собрания собственников помещений в МКД, созванного в связи с
  необходимостью принятия решения о выборе иной российской кредитной организации по
  указанному выше основанию, владелец специального счета самостоятельно определяет
  российскую кредитную организацию и в течение 15 дней открывает специальный счет с
  уведомлением собственников помещений в МКД, органов государственного жилищного
  надзора об открытии нового специального счета.
Скрыть
5.5 Изменение способа формирования фонда капремонта
- 5.5.1 Возможен ли перевод средств фонда капитального ремонта дома со специального счета на счет
  регионального оператора через несколько лет? И будет ли являться препятствием для перевода средств,
  наличие задолженности некоторых собственников по платежам в фонд за предыдущий период?
  
  В соответствии с частью 1 статьи 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может
  быть
  изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников.
  
  В случае, если на проведение капитального ремонта предоставлены и не возвращены кредит, заем или
  имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате
  оказанных
  услуг и (или) выполненных работ, принятие общим собранием собственников помещений в
  многоквартирном
  доме решения об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого
  многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности (часть 2
  статьи
  173 ЖК РФ).
  
  Что касается задолженности отдельных собственником помещений в многоквартирном доме по взносам на
  капитальный ремонт, то необходимо учитывать следующее.
  
  При условии отсутствия задолженности, о которой шла речь выше, наличие задолженности некоторых
  собственников по платежам в фонд капитального ремонта не является препятствием для изменения
  способа
  формирования фонда капитального ремонта.
  
  Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании
  фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц
  после
  направления владельцу специального счета соответствующего решения общего собрания собственников
  (ч.
  6 ст. 173 ЖК РФ).
  
  Вместе с тем, частями 8 — 10 статьи 173 ЖК РФ определены действия заинтересованных лиц в случае
  образования задолженности по взносам на капитальный ремонт, вплоть до принятия органом местного
  самоуправления решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального
  оператора.
- 5.5.2 Какие сроки и процедуры по смене способа накопления предусматривает
  законодательство?
  
  Собственники могут провести капитальный ремонт самостоятельно и при способе формирования фонда
  капитального ремонта на счете регионального оператора. В соответствии с частью 1.1 статьи 158
  Жилищного кодекса РФ, в случае принятия собственниками, которые формируют фонд капитального
  ремонта
  на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта и при этом
  невозможности
  использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по
  капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников, в определенные принятым
  решением сроки, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) вправе
  принять
  решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. В
  этом случае в соответствии с частью 4 статьи 181 Жилищного кодекса РФ производится зачет
  стоимости
  выполненных работ (услуг) в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации.
  
  Изменение способа формирования фонда капитального ремонта регламентировано статьей 173 ЖК РФ,
  согласно которой способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время
  на
  основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
  
  В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального
  оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта собственники помещений
  в
  многоквартирном доме должны определить (часть 4 статьи 170 и часть 3.1 статьи 175 ЖК РФ):
  
  — размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный
  размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта
  Российской
  Федерации;
  
  — владельца специального счета;
  
  — кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет;
  
  — лицо, уполномоченное на оказание услуг по предоставлению платежных документов, в т.ч. с
  использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет;
  
  — порядок предоставления платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на
  специальный
  счет;
  
  — размер расходов, связанных с предоставлением платежных документов, условия оплаты этих
  услуг.
  
  В соответствии с частью 4 статьи 173 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в
  многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти
  рабочих дней после принятия такого решения направляется региональному оператору.
  
  Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и
  формировании фонда капитального ремонта на специальном счете согласно части 5 статьи 173 ЖК РФ
  вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания
  собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта
  Российской Федерации. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения
  региональный
  оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.
  
  В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме
  предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда
  капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по
  капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, принятие решения об изменении
  способа
  формирования фонда капитального ремонта в отношении этого многоквартирного дома допускается при
  условии полного погашения такой задолженности (часть 2 статьи 173 ЖК РФ).
- 5.5.3 Перечисляются ли проценты, начисляемые на остаток средств на счете регионального
  оператора,
  на другой счет при изменении способа формирования фонда капитального ремонта?
  
  Согласно статье 170 ЖК РФ фонд капитального ремонта образуют: взносы на капитальный ремонт,
  уплаченные собственниками помещений в многоквартирном доме, пени, уплаченные собственниками
  таких
  помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов, проценты,
  начисленные за пользование денежными средствами, находящимся на специальном счете. Ввиду выше
  изложенного, проценты, начисляемые на остаток средств на счете регионального оператора, не
  являются
  средствами фонда капитального ремонта. Данными средствами распоряжается региональный оператор.
  На
  основании вышеизложенного при изменении способа формирования фонда капитального ремонта подлежат
  перечислению на другой счет только неизрасходованные средства фонда капитального ремонта.
- 5.5.4 Возможно ли изменить способ формирования фонда капитального ремонта?
  
  Да, возможно. В соответствии с частью 1 статьи 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального
  ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников
  помещений в многоквартирном доме (МКД). В случае, если на проведение капитального ремонта общего
  имущества в МКД предоставлены и не возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за
  счет
  фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по
  капитальному ремонту общего имущества в МКД, принятие собственниками помещений в МКД решения об
  изменении способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого МКД допускается при
  условии полного погашения такой задолженности.
  
  Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и
  формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года
  после
  направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников
  помещений
  в МКД, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, но не ранее
  погашения
  задолженности, подлежащей погашению за счет средств фонда капитального ремонта, погашения
  кредита
  или заема (если таковые имеются). В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения
  региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (часть
  5
  статьи 173 ЖК РФ).
  
  Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании
  фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц
  после
  направления владельцу специального счета соответствующего решения общего собрания собственников
  помещений в МКД, но не ранее погашения задолженности, подлежащей погашению за счет средств фонда
  капитального ремонта, погашения кредита или заема (если таковые имеются). В течение пяти дней
  после
  вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда
  капитального ремонта на счет регионального оператора (часть 6 статьи 173 ЖК РФ).
- 5.5.5 При смене способа формирования фонда капремонта, накопленные собственниками денежные
  средства переводятся на новый счет (счет регионального оператора или специальный счет)?
  
  Да, переводятся. Согласно положениям статьи 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального
  ремонта
  может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в
  МКД.
  
  В случае, если на проведение капитального ремонта общего имущества в МКД предоставлены и не
  возвращены кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта
  задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего
  имущества в МКД, изменение способа формирования фонда капитального ремонта в отношении этого МКД
  допускается при условии полного погашения такой задолженности.
  
  Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и
  формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через два года
  после
  направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в
  многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, если меньший
  срок
  не установлен законом субъекта Российской Федерации. В течение пяти дней после вступления в силу
  указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на
  специальный счет (часть 5 статьи 173 ЖК РФ).
  
  Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании
  фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц
  после
  направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в МКД.
  В
  течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета
  перечисляет
  средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (часть 6 статьи 173 ЖК
  РФ).
- 5.5.6 Как изменить способ формирования фонда капремонта?
  
  Порядок изменения способа формирования фонда капитального ремонта определен статьей 173 ЖК РФ.
  Частью
  5 указанной статьи установлено, что решение о прекращении формирования фонда капитального
  ремонта на
  счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете
  вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания
  собственников, если меньший срок не установлен законом субъекта Российской Федерации.
  
  В случае, если на проведение капитального ремонта предоставлены и не возвращены кредит, заем или
  имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате
  оказанных
  услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, принятие общим собранием собственников
  помещений в МКД решения об изменениие способа формирования фонда капитального ремонта в
  отношении
  этого многоквартирного дома допускается при условии полного погашения такой задолженности (часть
  2
  статьи 173 ЖК РФ).
  
  Из совокупности положений части 4 статьи 170 и части 3.1 статьи 175 ЖК РФ следует, что решением
  общего собрания собственников помещений в МКД о формировании фонда капитального ремонта на
  специальном счете должны быть определены:
  
  — размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный
  размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта
  Российской
  Федерации;
  
  — владелец специального счета;
  
  — кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет;
  
  — лицо, уполномоченное на оказание услуг по предоставлению платежных документов, в т.ч. с
  использованием ГИС ЖКХ, на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет;
  
  — порядок предоставления платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на
  специальный
  счет;
  
  — размер расходов, связанных с предоставлением платежных документов, условия оплаты этих
  услуг.
Скрыть
5.6 Целевое расходование средств фонда капремонта
- 5.6.1 Если наш дом признан аварийным, вернет ли региональный оператор жильцам деньги,
  накопленные
  на капитальный ремонт?
  
  В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции
  региональный
  оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции
  этого
  многоквартирного дома в соответствии с Жилищным Кодексом на основании решения собственников
  помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном
  нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации (статья 184 ЖК РФ).
- 5.6.2 Если фонд капремонта формируется на спецсчете, владельцем которого является регоператор,
  может ли регоператор использовать средства фонда капитального ремонта для ремонта других
  многоквартирных
  домов?
  
  Возможность или невозможность использовать средства капитального ремонта для «чужих»
  многоквартирных
  домов зависит от способа формирования фонда капитального ремонта.
  
  В случае, если фонд капитального ремонта формируется на специальном счете (даже если его
  владельцем
  определен региональный оператор), использование средств, находящихся на таком счете, возможно
  только
  в отношении многоквартирного дома, собственники помещений в котором перечисляют взносы на данный
  специальный счет.
  
  По специальному счету могут совершаться только операции, предусмотренные частью 1 статьи 177 ЖК
  РФ.
  Денежные средства на специальном счете принадлежат собственникам помещений в многоквартирном
  доме.
  Операции по перечислению или списанию со специального счета денежных средств могут
  осуществляться
  банком по указанию регионального оператора только на основании решения общего собрания
  собственников
  и при предоставлении необходимых документов.
- 5.6.3 Как будет обеспечиваться целевое расходование средств фонда капитального ремонта?
  
  Согласно статье 170 ЖК РФ собственники помещений в МКД вправе выбрать один из следующих способов
  формирования фонда капитального ремонта:
  
  1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет;
  
  2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора.
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники помещений в
  МКД
  обладают всей полнотой власти в отношении денежных средств, находящихся на таком счете. Общее
  собрание собственников помещений в МКД определяет: выбор кредитной организации, в которой будет
  открыт специальный счет, владельца специального счета, сроки проведения капитального ремонта и
  работы и/или услуги, которые планируется выполнить и/или оказать в рамках капитального
  ремонта.
  
  На денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по
  обязательствам владельца этого счета. В случае признания владельца специального счета банкротом
  денежные средства, находящиеся на специальном счете, не включаются в конкурсную массу (части 6 и
  7
  статьи 175 ЖК РФ).
  
  Перечень операций по специальному счету строго регламентирован статьей 177 ЖК РФ.
  
  Если говорить о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, то
  важно
  отметить следующее. Пунктом 3 статьи 179 ЖК предусмотрено, что средства, полученные региональным
  оператором от собственников помещений в МКД, формирующих фонды капитального ремонта на счете,
  счетах
  регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный
  ремонт общего имущества в этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе
  на
  оплату административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.
  
  В соответствии со статьей 172 ЖК РФ в целях контроля за формированием фонда капитального
  ремонта:
  
  1) владелец специального счета предоставляет в органы государственного жилищного надзора
  уведомления
  о выбранном собственниками помещений в МКД способе формирования фонда капитального ремонта;
  сведения
  о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в МКД и о размере
  остатка
  средств на специальном счете;
  
  2) региональный оператор предоставляет в органы государственного жилищного надзора сведения о
  МКД,
  собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах
  регионального
  оператора; сведения о поступлении взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в
  таких
  МКД.
- 5.6.4 Правда ли, что проконтролировать расходование средств на проведение капитального ремонта
  из
  «общего котла», которым будет распоряжаться региональный оператор, сложнее, чем расходование средств
  со
  специального счета, владельцем которого будет ТСЖ либо ЖК?
  
  Строгий контроль за целевым использованием средств фонда капитального ремонта осуществляется
  независимо от выбранного собственниками способа формирования такого фонда.
  
  При выборе способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники
  вправе
  осуществлять формирование фонда только на одном специальном счете. На этом счете могут
  аккумулироваться средства собственников только в одном многоквартирном доме (часть 4 статьи 175
  ЖК
  РФ).
  
  Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец такого счета предоставляют по требованию
  любого
  собственника информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в
  доме, об
  остатке средств на счете и о всех операциях по данному счету (часть 7 статьи 177 ЖК РФ).
  
  Перечень операций, которые могут совершаться по специальному счету, строго регламентирован.. Не
  входящие в этот перечень операции не допускаются. Банк, со своей стороны, обязан обеспечивать
  соответствие осуществляемых операций по специальному счету требованиям ЖК РФ.
  
  В случае выбора собственниками способа формирования фонда капитального ремонта на счете
  регионального
  оператора, в соответствии с часть 2 статьи 182 ЖК РФ последний ведет учет средств, поступивших
  на
  счет, отдельно в отношении средств каждого собственника. Региональный оператор также по запросу
  предоставляет сведения собственникам, содержащие информацию о размере начисленных и уплаченных
  взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в доме.
  
  ЖК РФ предусмотрено, что средства, полученные региональным оператором от собственников помещений,
  могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в
  этих домах. Использование указанных средств на иные цели, в том числе на оплату
  административно-хозяйственных расходов регионального оператора, не допускается.
  
  Региональный оператор несет ответственность перед собственниками, формирующими фонд капитального
  ремонта на его счете, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору о
  формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта.
  
  ЖК РФ установлена обязанность по осуществлению контроля за соответствием деятельности
  регионального
  оператора уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (статья 186 ЖК РФ).
  
  Функции по осуществлению контроля за использованием региональным оператором средств, полученных в
  качестве государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта, а также
  средств,
  полученных от собственников помещений, установлены ЖК РФ и возложены на Федеральный орган
  исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю и надзору в финансово-бюджетной
  сфере.
  
  На органы государственного финансового контроля субъектов РФ и органы муниципального финансового
  контроля муниципальных образований, Счетную палату Российской Федерации, контрольно-счетные и
  финансовые органы субъектов Российской Федерации и муниципальных образований в соответствии с ЖК
  РФ
  также возложены функции по осуществлению финансового контроля за использованием региональным
  оператором средств соответствующих бюджетов.
  
  Помимо этого, годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность регионального оператора подлежит
  обязательному аудиту, проводимому аудиторской организацией, отбираемой субъектом Российской
  Федерации на конкурсной основе.
  
  Таким образом, ЖК РФ предусмотрен достаточно жесткий контроль за деятельностью регионального
  оператора, в том числе и со стороны самих собственников.
Скрыть

6 Организация и проведение капремонта

6.1 Перечень работ по капремонту
- 6.1.1 В каком объеме региональный оператор обязан производить капремонт помещений общего
  пользования в общежитиях, в которых имеются приватизированные помещения, а также в домах с
  коммунальными
  квартирами?
  
  В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса квартирой признается структурно обособленное
  помещение
  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего
  пользования в
  таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного
  использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их
  проживанием в таком обособленном помещении.
  
  Если в доме имеются помещения, соответствующие вышеприведенной норме Жилищного кодекса (при этом
  необходимо учесть сведения, содержащиеся в свидетельстве о регистрации прав собственности,
  выписке
  из Единого государственного реестра прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним),
  то
  такой дом следует считать многоквартирным.
  
  При наличии двух и более собственников помещений (квартир) в таком доме возникает общее имущество
  этих собственников.
  
  В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса к общему имуществу в многоквартирном доме
  (МКД)
  среди прочего относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
  находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного
  помещения.
  
  Согласно части 1 статьи 41 Жилищного кодекса собственникам комнат в коммунальной квартире
  принадлежат
  на праве общей долевой собственности помещения, обслуживающие более одной комнаты в данной
  квартире
  (к таким помещениям относятся, в частности, кухни, ванные комнаты, санузлы, внутриквартирные
  коридоры, входные тамбуры, кладовые и иные подобные им помещения), которые являются общим
  имуществом
  в коммунальной квартире, но не общим имуществом в многоквартирном доме (далее общее имущество в
  коммунальной квартире).
  
  Частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ установлен перечень услуг и (или) работ по капитальному
  ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых
  финансируются
  за счет средств фонда капитального ремонта, сформированных исходя из минимального размера взноса
  на
  капитальный ремонт, который включает, в том числе, ремонт внутридомовых инженерных систем
  электро-,
  тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения (далее внутридомовые инженерные системы).
  
  В соответствии с частью 2 статьи 166 Жилищного кодекса РФ нормативным правовым актом субъекта
  Российской Федерации перечень работ и (или) услуг по капитальному ремонту общего имущества в
  многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, сформированных
  исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, может быть дополнен другими видами
  услуг и (или) работ.
  
  К таким работам, например, могут быть отнесены работы по ремонту санитарно-технического,
  электрического и механического оборудования, не относящегося к внутридомовым инженерным
  системам, но
  относящегося к общему имуществу многоквартирного дома.
  
  Таким образом, в многоквартирных домах, содержащих в числе прочих и коммунальные квартиры, а
  также в
  многоквартирных домах, являющихся объектами гостиничного типа, региональный оператор обязан
  провести
  капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, а также в случае, если это определено
  нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, ремонт санитарно-технического,
  электрического и механического оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном
  доме,
  и не обязан проводить капитальный ремонт общего имущества собственников помещений в коммунальной
  квартире.
- 6.1.2 Как определяются виды работ по капитальному ремонту, финансируемые за счет взносов
  собственников?
  
  Статьей 166 ЖК РФ определен перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества в
  МКД,
  оказание и выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта,
  формируется
  исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъекта РФ, и
  включает
  в себя:
  
  1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения,
  водоотведения;
  
  2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт
  лифтовых шахт;
  
  3) ремонт крыши;
  
  4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в МКД;
  
  5) ремонт фасада;
  
  6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
  
  Нормативным правовым актом субъекта РФ перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего
  имущества в МКД, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, может быть дополнен
  услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на
  вентилируемую
  крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов учета
  потребления
  ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования
  потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии,
  газа) и
  другими видами услуг и работ.
  
  В случае принятия собственниками помещений в МКД решения об установлении взноса на капитальный
  ремонт
  в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального
  ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников
  может
  использоваться на финансирование любых иных услуг и работ по капитальному ремонту общего
  имущества в
  МКД.
- 6.1.3 Входят ли в перечень работ по капитальному ремонту работы по благоустройству придомовой
  территории (например: укладка асфальта на земельном участке, на котором расположен дом)?
  
  Согласно части 1 статьи 166 ЖК РФ перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту, оказание
  и
  (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, включает в
  себя:
  
  1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения,
  водоотведения;
  
  2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт
  лифтовых шахт;
  
  3) ремонт крыши;
  
  4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  
  5) ремонт фасада;
  
  6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
  
  Нормативным правовым актом субъекта РФ такой перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту
  может быть дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству
  невентилируемой
  крыши на вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых)
  приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов
  управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды,
  электрической энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.
  
  В случае принятия собственниками решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере,
  превышающем минимальный взнос, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного
  превышения, может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному
  ремонту
  общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 166 ЖК РФ).
- 6.1.4 Если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение об открытии спецсчета
  и о
  размере взноса на капремонт, большем чем минимальный, то на какие виды дополнительных работ по
  капитальному ремонту можно израсходовать средства? Возможно ли выполнить работы по благоустройству
  дворовой территории? (земельный участок является общим имуществом многоквартирного дома).
  
  В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса
  на
  капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер, часть фонда капитального ремонта,
  сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в
  многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по
  капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (часть 3 статьи 166 ЖК РФ).
  
  Таким образом, указанные выше денежные средства могут быть использованы на благоустройство
  придомовой
  территории, включенной в состав общего имущества собственников помещений в МКД в установленном
  порядке.
- 6.1.5 Какие работы могут выполняться за счет средств, выделяемых субъектом РФ на
  проведение капитального ремонта?
  
  Действующая система капитального ремонта общего имущества в МКД предусматривает
  различные схемы финансирования его проведения. Неизменным остается одно: основной
  источник финансирования – это взносы собственников помещений в МКД. Органы
  государственной власти субъекта РФ устанавливают минимальный размер взноса на
  капитальный ремонт общего имущества в МКД. Перечень услуг и (или) работ по
  капитальному ремонту общего имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых
  финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из
  минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным
  правовым актом субъекта Российской Федерации, согласно ч. 1 ст. 166 ЖК РФ включает в
  себя:
  
  1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-,
  тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  
  2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного
  непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  
  3) ремонт крыши;
  
  4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему
  имуществу в многоквартирном доме;
  
  5) ремонт фасада;
  
  6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
  
  При этом в ч. 2 ст. 166 ЖК РФ указано, что нормативным правовым актом субъекта
  Российской Федерации указанный выше перечень услуг и (или) работ по капитальному
  ремонту общего имущества в МКД может быть дополнен услугами и (или) работами по:
  
  — утеплению фасада;
  
  — переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую
  крышу;
  
  — устройству выходов на кровлю;
  
  — установке коллективных (общедомовых) приборов учета
  потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов
  управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и
  холодной воды, электрической энергии, газа);
  
  — другими видами услуг и (или) работ.
  
  Если говорить о финансовом участии органов власти в проведении капитального ремонта
  общего имущества в МКД, то следует отметить следующее.
  
  Финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, в
  том числе в МКД, не подлежащих включению в региональную программу капитального
  ремонта в соответствии с нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, в
  соответствии с ч. 1 ст. 191 ЖК РФ может осуществляться с применением мер финансовой
  поддержки, предоставляемой ТСЖ, ЖК, ЖСК, управляющим организациям, региональным
  операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской
  Федерации, местного бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены
  соответственно федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации,
  муниципальными правовыми актами.
  
  Меры государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта
  предоставляются независимо от применяемого собственниками помещений в МКД способа
  формирования фонда капитального ремонта (ч. 2 ст. 191 ЖК РФ).
- 6.1.6 Могут ли за счет средств фонда капитального ремонта осуществляться работы
  по ремонту ИТП, установленного в МКД? Или оснащение МКД ИТП как новым оборудованием?
  
  Во многих многоквартирных домах современной постройки предусмотрены индивидуальные
  тепловые пункты (ИТП), пришедшие на смену центральным тепловым пунктам (ЦТП),
  обслуживающим сразу несколько объектов.
  
  Однако не все ИТП, в силу разных причин, в установленном порядке включены в состав
  общего имущества собственников помещений в МКД.
  
  В этой связи возникает вопрос: должны ли собственники помещений в МКД за свой счет
  осуществлять капитальный ремонт оборудования ИТП, если такое оборудование работает
  только на данный МКД, однако оно не включено в состав общего имущества собственников
  помещений в МКД?
  
  С одной стороны, в силу ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя
  содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или
  договором. Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,
  находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более
  одного помещения, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ принадлежит собственникам помещений в
  МКД на праве общей долевой собственности. В соответствии с ч. 1 ст. 166 ЖК РФ ремонт
  внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения,
  водоотведения включен в перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего
  имущества в МКД, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств
  фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера
  взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта
  Российской Федерации.
  
  Таким образом, в случае, если ИТП включен в состав общего имущества собственников
  помещений в МКД, средства фонда капитального ремонта могут расходоваться на
  капитальный ремонт такого ИТП.
  
  Однако в случае, если ИТП все-таки не включен в состав общего имущества собственников
  помещений в МКД (например, ИТП находится на балансе ресурсоснабжающей организации и
  обслуживается силами такой организации), работы и /или услуги по капитальному
  ремонту ИТП не могут финансироваться за счет средств фонда капитального ремонта.
  
  Если говорить об установке ИТП как нового оборудования в рамках капитального ремонта,
  то важно отметить следующее. Согласно приказу Госкомархитектуры от 23 ноября 1988
  года № 312 «Об утверждении ведомственных строительных норм Госкомархитектуры
  «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического
  обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного
  назначения» при проведении капитального ремонта может осуществляться экономически
  целесообразная модернизация здания.
  
  В соответствии с пунктом 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, под капитальным
  ремонтом объектов капитального строительства понимается, замена и (или)
  восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или
  элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена
  и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей
  инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их
  элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на
  аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или)
  восстановление указанных элементов.
  
  Таким образом, в рамках работ по «ремонту внутридомовых инженерных систем электро-,
  тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения», предусмотренных п. 1 ст. 166 ЖК РФ,
  может осуществляться лишь замена и (или) восстановление указанных систем или их
  элементов, в том числе ремонт ИТП, но не модернизация, добавление новых элементов в
  систему – установка ИТП.
  
  По смыслу ч. 2 ст. 166 ЖК РФ субъект Российской Федерации вправе включить в перечень
  услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, финансируемых за
  счет средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из
  минимального размера взноса на капитальный ремонт, работ, не подпадающих под
  определение капитального ремонта, данное в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса
  РФ, но тесно связанных с проведением капитального ремонта
  
  Таким образом, установка ИТП возможна при проведении капитального ремонта, в случае
  включения такого вида работ, как установка ИТП, в утвержденный субъектом Российской
  Федерации перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества в МКД,
  выполнение которых финансируется за счет средств фонда капитального ремонта,
  сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.
  
  Кроме того, общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение об
  уплате ежемесячных взносов на капитальный ремонт в размере большем, чем
  установленный минимальный размер взноса на капитальный ремонт ( ч. 2 ст. 44 ЖК
  РФ).
  
  Средства, накопленные за счет указанной выше «надбавки», установленной общим
  собранием собственников помещений в МКД, могут быть использованы на те виды работ в
  рамках капитального ремонта общего имущества в МКД, которые не перечислены в ч. 1
  ст. 166 ЖК РФ и не предусмотрены законом субъекта Российской Федерации.
Скрыть
6.2 Решение о проведении капитального ремонта
- 6.2.1 Если собственники не принимают решения о проведении работ по капитальному ремонту общего
  имущества дома, как обеспечивается выполнение региональной программы капитального ремонта?
  
  Согласно части 6 статьи 189 ЖК РФ в случае, если в 3-х месячный срок с момента получения
  предложений
  от регионального оператора о сроке, перечне работ по капитальному ремонту, их стоимости и
  источников финансирования, собственники помещений в МКД, формирующие фонд капитального ремонта
  на
  счете регионального оператора, не приняли решение о проведении капитального ремонта, решение о
  проведении капитального ремонта принимает орган местного самоуправления.
  
  В случае, если капитальный ремонт общего имущества в МКД, собственники помещений в котором
  формируют
  фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной
  программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления необходимости
  проведения капитального ремонта общего имущества в МКД требуется выполнение какого-либо вида
  работ,
  предусмотренного для этого дома региональной программой капитального ремонта, орган местного
  самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете
  регионального
  оператора и направляет такое решение владельцу специального счетат (часть 7 статьи 189 ЖК
  РФ).
  
  Владелец специального счета обязан перечислить средства, находящиеся на специальном счете, на
  счет
  регионального оператора в течение 1 месяца с момента получения такого решения органом местного
  самоуправления.
  
  В случае, если владелец специального счета не перечислил средства, находящиеся на специальном
  счете,
  на счет регионального оператора в течении 1 месяца, региональный оператор, любой собственник
  помещения в МКД, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании
  средств, находящихся на специальном счете, с перечислением их на счет регионального
  оператора.
- 6.2.2 Возможно ли проведение капитального ремонта общего имущества в случае, если собственники
  помещений в многоквартирном доме не приняли соответствующее решение?
  
  В соответствии с частью 1 статьи 189 Жилищного кодекса (ЖК РФ) проведение капитального ремонта
  общего
  имущества в многоквартирном доме (МКД) осуществляется на основании решения общего собрания
  собственников помещений в МКД.
  
  Не менее чем за 6 месяцев (если иной срок не установлен нормативным правовым актом субъекта
  Российской Федерации) до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный
  ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с региональной программой
  капитального
  ремонта, лицо, осуществляющее управление МКД или оказание услуг и (или) выполнение работ по
  содержанию и ремонту общего имущества в МКД, либо региональный оператор (в случае, если
  собственники
  помещений в МКД формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора)
  представляет
  таким собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об
  объеме
  услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта
  общего имущества в МКД и другие предложения, связанные с проведением такого капитального
  ремонта.
  
  Собственники помещений в МКД согласно части 5 статьи 189 ЖК РФ не позднее чем через 3 месяца с
  момента получения указанных предложений (если более продолжительный срок не установлен
  нормативным
  правовым актом субъекта Российской Федерации), обязаны определить или утвердить:
  
  1) перечень услуг и/или работ по капитальному ремонту;
  
  2) смету расходов на капитальный ремонт;
  
  3) сроки проведения капитального ремонта;
  
  4) источники финансирования капитального ремонта;
  
  5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено
  участвовать в приемке оказанных услуги и/или выполненных работ по капитальному ремонту, в том
  числе
  подписывать соответствующие акты.
  
  Вместе с тем, в случае, если в указанный 3-х месячный срок собственники помещений в
  многоквартирном
  доме, формирующие фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, не приняли решение
  о
  проведении капитального ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме, орган местного
  самоуправления принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с
  региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.
  
  Если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором
  формируют фонд капитального ремонта на специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный
  региональной программой капитального ремонта, и при этом в соответствии с порядком установления
  необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме требуется
  выполнение какого-либо вида работ, предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной
  программой капитального ремонта, орган местного самоуправления принимает решение о формировании
  фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и направляет такое решение владельцу
  специального счета (часть 7 статьи 189 ЖК РФ).
- 6.2.3 Кто осуществляет организацию и проведение капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирном доме?
  
  Собственники помещений в многоквартирном доме, накапливающие средства на капитальный ремонт на
  специальных счетах, самостоятельно решают все вопросы, связанные с проведением капитального
  ремонта,
  в том числе какую подрядную организацию и в каком порядке привлечь, как контролировать качество
  проводимого ремонта, как осуществлять приемку работ и другие вопросы.
  
  Для собственников помещений, уплачивающих взносы на капитальный ремонт на счет регионального
  оператора, всю работу по организации и проведению капитального ремонта осуществляет региональный
  оператор (часть 1 статьи 182 ЖК РФ).
  
  Следует учитывать, что по обязательствам регионального оператора перед собственниками помещений,
  которые уплачивают ему взносы, дополнительную ответственность несет непосредственно субъект
  Российской Федерации.
- 6.2.4 Кто принимает решение о проведении капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирном
  доме?
  
  В соответствии с частью 2 статьи 189 ЖК РФ решение о проведении капитального ремонта общего
  имущества
  в многоквартирном доме принимается на общем собрании собственников помещений в таком доме по
  предложению товарищества собственников жилья, жилищно-строительного кооператива, управляющей
  организации, регионального оператора или по инициативе самих собственников.
  
  В случае, если решение о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД не принято в
  сроки,
  определенные региональной программой капитального ремонта, такое решение принимается органом
  местного самоуправления (части 6 и 7 статьи 189 ЖК РФ).
- 6.2.5 Как организовать проведение капитальный ремонт при наличии судебного решения об обязании
  управляющей компании провести такой капитальный ремонт?
  
  При наличии вступившего в законную силу судебного решения об обязании какого-либо лица провести
  капитальный ремонт дома собственники помещений в данном доме вправе действовать в порядке,
  предусмотренном Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном
  производстве».
  
  Вместе с тем, в соответствии с частями 1, 2 и 3 статьи 189 Жилищного кодекса собственники в любое
  время на общем собрании вправе принять решение о проведении капитального ремонта. При этом после
  проведения капитального ремонта собственники вправе обратиться в суд о взыскании с лица, которое
  было обязано провести капитальный ремонт, суммы убытков, то есть стоимости оплаченных
  собственниками
  работ (услуг) по капитальному ремонту.
  
  Следует отметить, что в соответствии с частью 4 статьи 179 Жилищного кодекса средства, полученные
  региональным оператором от собственников помещений в одних многоквартирных домах, формирующих
  фонды
  капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут быть использованы на
  возвратной
  основе для финансирования капитального ремонта общего имущества в других многоквартирных домах,
  собственники помещений в которых также формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах
  этого
  же регионального оператора.
  
  Одновременно собственники имеют право зачесть сумму, потраченную на капитальный ремонт, в счет
  предстоящих взносов на капитальный ремонт в порядке, установленном законом субъекта Российской
  Федерации в соответствии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса РФ, при условии, что фонд
  капитального ремонта многоквартирного дома формируется на счете регионального оператора.
  
  Кроме того, частью 1.1 статьи 158 Жилищного кодекса РФ предусмотрено право собственников
  помещений в
  МКД установить дополнительные взносы на капитальный ремонт. В случае принятия собственниками
  помещений в МКД, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора,
  решения о проведении капитального ремонта и при этом невозможности использования средств фонда
  капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту,
  предусмотренных
  принятым решением собственников помещений в МКД, в определенные принятым решением сроки
  собственники
  помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме
  решение о
  дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты. При этом
  уплата
  таких платежей не может начинаться ранее чем за три календарных месяца до конечного срока
  выполнения
  указанных услуг и (или) работ, предусмотренных договором. Использование средств, сформированных
  за
  счет дополнительных взносов, осуществляется в порядке, установленном решением общего собрания
  собственников помещений в МКД.
- 6.2.6 К чьим полномочиям относится проведение мониторинга технического состояния
  многоквартирных
  домов и каким документом это регламентируется?
  
  Порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов в регионе
  определяется
  субъектом Российской Федерации и устанавливается нормативным правовым актом субъекта Российской
  Федерации на основании статьи 167 ЖК РФ.
- 6.2.7 Нужно ли для проведения капитального ремонта в МКД получать разрешение на
  строительство?
  
  Разрешение на строительство согласно ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ
  представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации
  требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки
  территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции
  линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство,
  реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев,
  предусмотренных указанным кодексом.
  
  В соответствии с п. 4.1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения
  на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального
  строительства. При этом под объектом капитального строительства понимается здание,
  строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением
  временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1
  Градостроительного кодекса РФ).
  
  Таким образом, для капитального ремонта многоквартирного дома (и/или его отдельных
  элементов) не требуется получение разрешения на строительство.
- 6.2.8 Зачем нужен технический заказчик при проведении капитального ремонта общего
  имущества в МКД?
  
  Технический заказчик — физическое лицо, действующее на профессиональной основе, или
  юридическое лицо, которые уполномочены застройщиком и от имени застройщика:
  
  — заключают договоры о выполнении инженерных изысканий, о
  подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном
  ремонте объектов капитального строительства;
  
  — подготавливают задания на выполнение указанных видов
  работ;
  
  — предоставляют лицам, выполняющим инженерные изыскания и
  (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство,
  реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и
  документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
  
  — утверждают проектную документацию;
  
  — подписывают документы, необходимые для получения
  разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
  
  — осуществляют иные функции (ст. 1 Градостроительного
  кодекса РФ).
  
  Также к функциям технического заказчика могут быть отнесены:
  
  — подготовка земельного участка для строительства и
  объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта (ст. 52
  ГрК РФ);
  
  — передача лицу, осуществляющему строительство,
  материалов инженерных изысканий, проектной документации, разрешения на строительство
  (ст. 52 ГрК РФ);
  
  — обеспечение консервации объекта капитального
  строительства при необходимости прекращения работ или их приостановления более чем
  на шесть месяцев (ст. 52 ГрК РФ);
  
  — направление в уполномоченные на осуществление
  государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти,
  орган исполнительной власти субъекта РФ извещения о начале работ по строительству,
  реконструкции объекта капитального строительства, если в соответствии с
  Градостроительным кодексом РФ при осуществлении таких работ предусмотрен
  государственный строительный надзор (ст. 52 ГрК РФ).
  
  Таким образом, у технического заказчика достаточно функций, которые могут оказаться
  не под силу непрофессионалам (например, собственникам помещений в МКД, ранее не
  занимавшихся строительством).
  
  Функции технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД,
  собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете,
  счетах регионального оператора, осуществляет региональный оператор (п. 3 ч. 1 ст.
  180 ЖК РФ).
  
  При этом согласно ч. 4 ст. 182 ЖК РФ законом субъекта Российской Федерации могут быть
  предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика услуг и (или) работ
  по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых
  формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут
  осуществляться органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации —
  городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — органом
  государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом
  соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия
  осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных
  образований) и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями (в субъектах
  Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге,
  Севастополе — государственными бюджетными и казенными учреждениями, если законом
  соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия
  осуществляются муниципальными бюджетными и казенными учреждениями) на основании
  соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.
  
  При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете определять
  необходимость заключения договора с техническим заказчиком и лицо, которое выступит
  в этой роли, должно общее собрание собственников помещений в МКД.
- 6.2.9 Кто и как должен утвердить смету на капитальный ремонт в МКД при
  формировании фонда КР на специальном счете?
  
  Частью 5 ст. 189 ЖК РФ закреплено, что решением общего собрания собственников
  помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД должна
  быть в том числе утверждена:
  
  смета расходов на капитальный ремонт.
  
  Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются
  протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом
  исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации
  государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере
  жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников
  помещений в МКД являются официальными документами как документы, удостоверяющие
  факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников
  помещений в МКД обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения
  объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей (ч. 1
  ст. 46 ЖК РФ).
  
  Таким образом, в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете
  смета расходов на капитальный ремонт утверждается общим собранием собственников
  помещений в МКД.
Скрыть
6.3 Финансирование расходов на проведение капремонта
- 6.3.1 В каком случае может возникнуть невозможность использования средств фонда капитального
  ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту (ч. 1.1 ст. 158 ЖК РФ),
  предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме?
  
  В соответствии с частью 1.1 статьи 158 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД вправе
  принять решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его
  уплаты.
  
  Законодатель указывает, что такое решение принимается в случае формирования фонда капитального
  ремонта на счете регионального оператора при невозможности использования средств фонда
  капитального
  ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым
  решением собственников помещений в МКД, в сроки, определенные решением такого собрания.
  
  Наиболее простым применением данной нормы закона является случай, когда речь идет об услугах и
  (или)
  работах по капитальному ремонту, не предусмотренных частью 1 статьи 166 ЖК РФ, при условии, что
  такие работы также не предусмотрены нормативным правовым актом субъекта РФ.
  
  Частью 1 статьи 166 ЖК РФ определен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту,
  оказание и
  (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который
  сформирован исходя из минимального размера взноса, установленного нормативным правовым актом
  субъекта РФ.
  
  Согласно части 2 статьи 166 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта РФ данный перечень может
  быть
  дополнен услугами и (или) работами по утеплению фасада, переустройству невентилируемой крыши на
  вентилируемую крышу, устройству выходов на кровлю, установке коллективных (общедомовых) приборов
  учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов
  управления и
  регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды,
  электрической
  энергии, газа) и другими видами услуг и (или) работ.
  
  Денежные средства, собранные собственниками помещений в МКД в соответствии с частью 1.1 статьи
  158 ЖК
  РФ, также могут быть использованы в случае принятия собственниками помещений в МКД решения о
  проведении капитального ремонта до срока, установленного региональной программой. В таком случае
  средства в размере, равном стоимости этих услуг и (или) работ, но не свыше чем размер предельной
  стоимости этих услуг и (или) работ, определенный в соответствии с частью 4 статьи 190 ЖК РФ,
  засчитываются в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, в счет исполнения
  на
  будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в
  МКД,
  формирующими фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора (часть 5 статьи
  181
  ЖК РФ).
- 6.3.2 За чей счет осуществляется подготовка документов к капитальному ремонту, в частности,
  изготовление новых технических паспортов, проведение энергоаудита, если фонд капитального ремонта
  формируется на счете регионального оператора?
  
  Согласно положению о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации (далее
  Положение),
  утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года № 1301
  (в
  редакции, действующей до 19 мая 2009 года), технический паспорт строения должен был составляться
  при
  приемке жилых строений в эксплуатацию.
  
  Технический учет жилищного фонда возлагался на специализированные государственные и муниципальные
  организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро
  (далее именуются БТИ).
  
  Технические паспорта, иные документы, составленные БТИ до введения в действие Положения,
  считаются
  действительными и хранятся в архивах БТИ.
  
  С 19 мая 2009 года в целях государственного учета жилищного фонда БТИ осуществляют техническую
  инвентаризацию жилищного фонда в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере
  государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального
  строительства.
  
  Согласно Положению об организации в Российской Федерации государственного технического учета и
  технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденному постановлением
  Правительства Российской Федерации от 4 декабря 2000 года № 921, в результате осуществления
  первичного государственного технического учета многоквартирных домов, введенных в эксплуатацию
  после
  1 марта 2008 года, организацией (органом) по государственному техническому учету и (или)
  технической
  инвентаризации выдаются кадастровые паспорта соответствующих объектов капитального
  строительства.
  
  Кроме того, согласно ранее действовавшим Территориальным строительным нормам от 25 октября 2004
  года
  ТСН 12-310-2000 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на
  территории Московской области» заказчик (застройщик) был обязан при сдаче объекта в эксплуатацию
  представить комиссии в числе прочих документов технический паспорт БТИ.
  
  Таким образом, в законодательстве до 1 января 2013 года было установлено обязательное требование
  о
  проведении технического учета объектов жилищного фонда, в ходе которого формировался технический
  паспорт и (или) кадастровый паспорт.
  
  Согласно части 8 статьи 47 Федерального закона от 24 июля 2007 года
  
  № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с 1 января 2013 года на всей территории России
  осуществляется государственный кадастровый учет зданий, и положения нормативных правовых актов в
  сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов
  капитального строительства с указанной даты не применяются.
  
  В отношении многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с начала 2013 года, осуществляется
  подготовка технического плана (а не технического паспорта), поскольку согласно постановлению
  Правительства Российской Федерации от 1 марта 2013 года № 175 «Об установлении документа,
  необходимого для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» к документам, необходимым
  для
  принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, относится технический план
  здания, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Федерального закона от 24 июля
  2007
  года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Технический план содержит в себе
  сведения,
  необходимые для постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
  
  Сведения о здании, за исключением сведений о местоположении его на земельном участке, указываются
  в
  техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ (в случае введения в
  эксплуатацию многоквартирного дома заказчиком является его застройщик), разрешения на ввод таких
  объектов недвижимости в эксплуатацию, проектной документации здания или изготовленного до 1
  января
  2013 года технического паспорта здания.
  
  Кроме того, в законодательстве отсутствует требование об обязательности наличия для
  многоквартирного
  дома технического паспорта или кадастрового паспорта как такового для проведения капитального
  ремонта.
  
  При этом Фонд обращает внимание на то, что если для проектирования капитального ремонта требуется
  проведение технического обследования жилых зданий, то согласно ВСН 57-88(р) «Положение по
  техническому обследованию жилых зданий», утвержденным приказом Госкомархитектуры при Госстрое
  СССР
  от 6 июля 1988 года № 191, такое обследование выполняется за счет средств, предназначенных на
  капитальный ремонт (реконструкцию) жилых зданий, и производится специализированными
  изыскательскими
  и проектно-изыскательскими организациями.
  
  Такое техническое обследование многоквартирных домов допустимо финансировать за счет средств
  фонда
  капитального ремонта многоквартирных домов, поскольку эти работы могут включаться в состав работ
  по
  подготовке проектной документации на проведение капитального ремонта при соблюдении некоторых
  условий. Так, в соответствии с частью 2 статьи 166 ЖК РФ нормативным правовым актом субъекта
  Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в
  многоквартирном доме, финансируемых за счет средств фонда капитального ремонта, размер которых
  сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, может быть
  дополнен.
  
  Если указанным актом субъекта Российской Федерации перечень услуг и(или) работ по капитальному
  ремонту не расширен, то исходя из анализа статей 166 и 174 ЖК РФ на цели технического
  обследования
  многоквартирного дома могут быть затрачены лишь те средства фонда капитального ремонта, которые
  сформированы из части взносов на капитальный ремонт, превышающей установленный нормативным
  правовым
  актом субъекта Российской Федерации минимальный размер.
  
  Аналогичный подход к проведению энергоаудита — если нормативным правовым актом субъекта
  Российской
  Федерации перечень услуг и(или) работ по капитальному ремонту не дополнен данным видом работ, то
  на
  цели энергоаудита многоквартирного дома могут быть затрачены лишь те средства фонда капитального
  ремонта, которые сформированы из части взносов на капитальный ремонт, превышающей установленный
  нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации минимальный размер.
  
  Учитывая, что при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора
  собственники уплачивают взносы в фонд капитального ремонта в размере минимального взноса, то в
  случае, если перечень услуг и(или) работ по капитальному ремонту не дополнен работами по
  проведению
  технического обследования и энергоаудита, использовать на проведение таких работ средства фонда
  капитального ремонта нельзя. Собственники могут принять решение о проведении данных работ,
  определив
  дополнительные источники их финансирования. Кроме того, такие работы могут быть проведены по
  решению
  и за счет иного лица (например, органа государственной власти, местного самоуправления),
  заинтересованного в наличии вышеуказанных документов.
- 6.3.3 Каким образом планируется проведение технической инвентаризации МКД в регионах, за чей
  счет
  этот процесс будет проходить, если законодательством это не установлено?
  
  Органы государственной власти субъекта Российской Федерации принимают нормативные правовые акты,
  которые направлены на обеспечение своевременного проведения капитального ремонта общего
  имущества в
  многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации.
  
  В частности, в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 167 ЖК РФ субъектом РФ устанавливается
  порядок
  проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов.
- 6.3.4 Если собственники МКД формируют фонд капитального ремонта на специальном счете,
  владельцем
  которого является региональный оператор, как они могут провести капитальный ремонт (например, лифт),
  если достаточные средства не накоплены, в региональной программе данный вид работ стоит на поздних
  сроках и перечисляют минимальный взнос, установленный регионом?
  
  При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, независимо от того, кто
  является
  владельцем специального счета собственники самостоятельно обеспечивают проведение капитального
  ремонта.
  
  В соответствии с частью 1 статьи 191 ЖК РФ финансирование работ по капитальному ремонту может
  осуществляться с применением мер финансовой поддержки, предоставляемой ТСЖ, жилищным,
  жилищно-строительным кооперативам, созданным в соответствии с ЖК РФ, управляющим организациям,
  региональным операторам за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ,
  местного
  бюджета в порядке и на условиях, которые предусмотрены соответственно федеральными законами,
  законами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами.
  
  В случае, если средств фонда капитального ремонта и средств государственной, муниципальной
  поддержки
  недостаточно для проведения работ по капитальному ремонту, собственники могут принять решение об
  установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный минимальный
  размер.
  
  Собственниками также может быть рассмотрен вопрос привлечения кредита или займа. Согласно части 2
  статьи 44 ЖК РФ рассмотрение указанного вопроса отнесено к компетенции обшего собрания
  собственников
  помещений в МКД.
  
  Необходимо отметить, что частью 7 статьи 189 ЖК РФ установлено, что в случае, если капитальный
  ремонт
  в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на
  специальном счете, не проведен в срок, предусмотренный региональной программой капитального
  ремонта,
  и при этом в соответствии с порядком установления необходимости проведения капитального ремонта
  общего имущества в многоквартирном доме требуется выполнение какого-либо вида работ,
  предусмотренного для этого многоквартирного дома региональной программой капитального ремонта,
  орган
  местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счете
  регионального оператора.
Скрыть
6.4 Выбор подрядной организации
- 6.4.1 Вправе ли региональный оператор выступать техническим заказчиком и осуществлять
  строительный
  контроль по тем видам работ, которые не оказывают влияние на безопасность объектов капитального
  строительства, не имея выданного саморегулируемой организацией свидетельства? Обязан ли региональный
  оператор иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам, которые
  оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, при осуществлении контроля за
  выполнением работ, требующих наличия выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске
  к
  работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства?
  
  В соответствии с частью 2 статьи 53 Градостроительного кодекса строительный контроль проводится
  лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства, реконструкции,
  капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком
  или
  техническим заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим
  лицом.
  
  Согласно пункту 3 части 1 статьи 180 Жилищного кодекса одной из функций регоператора является
  функция
  технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах,
  собственники помещений в которых формируют фонды капремонта на счете, счетах регоператора.
  
  Частью 2 статьи 52 Градостроительного кодекса предусмотрено, что виды работ по строительству,
  реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают
  влияние
  на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными
  предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией
  свидетельства о допуске к таким видам работ.
  
  В соответствии с приказом Минрегиона России от 30 декабря 2009 года № 624 «Об утверждении Перечня
  видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству,
  реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают
  влияние
  на безопасность объектов капитального строительства» для осуществления строительного контроля
  требуется наличие свидетельства о допуске на виды работ, которые влияют на безопасность объекта
  капитального строительства.
  
  В соответствии с частью 3 статьи 182 Жилищного кодекса для выполнения работ, требующих наличия
  выданного саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают
  влияние
  на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор обязан привлечь к
  выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, имеющих
  соответствующее
  свидетельство о допуске к таким работам.
  
  Если при проведении строительного контроля в соответствии с приказом № 624 такое свидетельство не
  требуется, то технический заказчик (регоператор) вправе самостоятельно осуществлять строительный
  контроль.
- 6.4.2 Является ли экономия за счет упрощенной системы налогообложения доходом подрядчика –
  победителя торгов по отбору подрядных организаций для выполнения работ по капитальному ремонту, если
  конкурсная документация содержит смету с учетом НДС?
  
  Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит положений, устанавливающих обязанность по
  изменению (снижению) цены договора с подрядчиком, в зависимости от особенностей применения
  системы
  налогообложения у победителя конкурса.
  
  Договор заключается по цене, предложенной участником конкурса, с которым заключается договор, вне
  зависимости от применения системы налогообложения у данного участника.
  
  Таким образом, применение подрядной организацией упрощенной системы налогообложения не является
  основанием для снижения в договоре стоимости работ, предложенной победителем конкурса, а сумма
  налога на добавленную стоимость является прибылью победителя конкурса, не являющегося
  плательщиком
  такого налога.
- 6.4.3 Как выплачивается аванс подрядной организации в случае формирования фонда капитального
  ремонта на специальном счете?
  
  Пунктом 3 части 4 статьи 177 ЖК РФ установлено, что владелец специального счета может уплачивать
  в
  качестве аванса не более чем тридцать процентов от стоимости услуг и (или) работ по капитальному
  ремонту по договору.
  
  В случае выбора способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете собственники
  помещений в многоквартирном доме сами принимают решение об организации капитального ремонта в
  соответствии со сроками, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.
  Техническим заказчиком в этом случае выступают сами собственники или уполномоченное
  собственниками
  лицо, которое привлекает подрядные организации и заключает с ними договоры. Пунктом 2 части 5
  статьи
  189 ЖК РФ предусмотрено утверждение сметы расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома
  общим
  собранием собственников помещений в МКД.
  
  Собственникам необходимо учитывать при выборе подрядной организации, что капитальный ремонт не
  заканчивается после выполнения одного вида работ, а осуществляется систематически для
  поддержания
  эксплуатационных характеристик дома. Уплачиваемые собственниками взносы формируют фонд
  капитального
  ремонта, назначение которого — обеспечить финансирование необходимых видов работ в рамках
  капитального ремонта МКД в течение всего срока эксплуатации дома.
- 6.4.4 Должны ли собственники помещений в многоквартирном доме проводить конкурс для
  привлечения
  подрядной организации для выполнения работ по капитальному ремонту в рамках реализации региональной
  программы в случае формирования фонда на специальном счете?
  
  Положениями ЖК РФ не установлены требования для собственников помещений в МКД, формирующих фонд
  капитального ремонта на специальном счете, по конкурсному отбору подрядной организации для
  выполнения работ по капитальному ремонту МКД.
  
  При этом в случае, если для выполнения работ по капитальному ремонту МКД предоставляются средства
  государственной поддержки, то субъектом РФ может устанавливаться порядок привлечения
  товариществом
  собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным
  потребительским кооперативом либо выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме
  управляющей организацией подрядных организаций (например, часть 8 статьи 20 185-ФЗ «О Фонде
  содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»).
Скрыть
6.5 Контроль качества выполненных работ, приемка
- 6.5.1 Каким документом устанавливаются полномочия лица, которое от имени всех собственников
  помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капремонту,
  в
  том числе подписывать соответствующие акты (решением собрания, доверенностями от всех или
  большинства
  собственников или иным)?
  
  Из содержания части 5 статьи 189 ЖК РФ следует, что лицо, которое от имени всех собственников
  помещений в многоквартирном доме (МКД) уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и
  (или)
  выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты,
  определяется решением общего собрания собственников помещений в МКД.
  
  В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД
  оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом
  исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики
  и
  нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
- 6.5.2 Необходимо ли проведение экспертизы проектной документации на переустройство
  невентилируемой
  крыши на вентилируемую при выполнении капитального ремонта общего имущества многоквартирного
  дома?
  
  В соответствии с частью 3 статьи 49 Градостроительного кодекса экспертиза проектной документации
  не
  проводится в отношении разделов проектной документации, подготовленных для проведения
  капитального
  ремонта объектов капитального строительства.
  
  Вместе с тем считаем необходимым отметить, что согласно письму Минрегиона России от 25 июня 2009
  года
  № 19669-ИП/08 «О проведении государственной экспертизы проектной документации отдельных объектов
  капитального строительства» вне зависимости от терминов и определений, применяемых лицом,
  осуществляющим строительство, в случае проведения работ по строительству, реконструкции, а также
  капитальному ремонту, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие
  характеристики
  надежности и безопасности таких объектов, проектная документация подлежит государственной
  экспертизе.
  
  Данная позиция изложена и в статье 10.4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О
  введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой в
  целях реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта
  многоквартирных
  домов, финансируемых за счет средств Фонда, Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О
  Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» могут устанавливаться
  особенности
  отнесения видов работ к работам по капитальному ремонту многоквартирных домов. При этом если при
  выполнении работ, относящихся в соответствии с указанным Федеральным законом к работам по
  капитальному ремонту многоквартирных домов, предусматривается изменение параметров
  многоквартирных
  домов, их частей (высоты, площади, объема), а также замена и (или) восстановление несущих
  строительных конструкций многоквартирных домов, за исключением замены отдельных элементов таких
  конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или)
  восстановления указанных элементов, проектная документация, подготовленная для проведения таких
  работ, подлежит государственной экспертизе в порядке, установленном Градостроительным
  кодексом.
  
  С учетом изложенного, а также в целях повышения качества и безопасности проводимых работ считаем
  необходимым проведение государственной экспертизы проектной документации в отношении работ по
  капитальному ремонту, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и
  безопасности многоквартирного дома.
- 6.5.3 Какие последствия могут быть за выполнение в рамках капитального ремонта
  МКД отдельных видов работ, требующих наличие допуска, без такого допуска?
  
  В ч. 3 ст. 182 ЖК РФ указано, что для выполнения работ, требующих наличия выданного
  саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к работам, которые оказывают
  влияние на безопасность объектов капитального строительства, региональный оператор
  обязан привлечь к выполнению таких работ индивидуального предпринимателя или
  юридическое лицо, имеющих соответствующее свидетельство о допуске к таким
  работам.
  
  Выполнение работ по капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые
  оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, без
  свидетельства о допуске к указанным видам работ, если такое свидетельство является
  обязательным, согласно ч. 1 ст. 9.5.1 КоАП РФ влечет наложение административного
  штрафа в размере от 40 000 (сорока тысяч) до 50 000 (пятидесяти тысяч) рублей.
  
  Несоблюдение юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при выполнении
  работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального
  строительства, минимально необходимых требований к выдаче свидетельства о допуске к
  работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального
  строительства, в соответствии с ч. 2 ст. 9.5.1 КоАП РФ влечет наложение
  административного штрафа в размере от 30 000 (тридцати тысяч) до 40 000 (сорока
  тысяч) рублей.
- 6.5.4 Кому поручить приемку работ, выполненных в рамках капитального ремонта
  общего имущества в МКД?
  
  В соответствии с п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в МКД на общем
  собрании выбирают лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД
  уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по
  капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Важно, что это
  не право, а обязанность собственников помещений в МКД. Решение принимается на общем
  собрании собственников помещений в МКД.
  
  Очевидно, что эту задачу целесообразно поручать профессионалам. Например,
  специализированной фирме, занимающейся строительными или ремонтными работами либо
  специализирующейся на проведении строительной экспертизы.
- 6.5.5 В каких случаях акты выполненных в рамках капитального ремонта работ могут
  быть подписаны управляющей организацией?
  
  Порядок подписания актов выполненных в рамках капитального ремонта общего имущества в
  МКД работ и/или оказанных услуг зависит от способа формирования фонда капитального
  ремонта (т.е. порядка финансирования этих работ и услуг и порядка заключения
  договоров с подрядными организациями).
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора
  региональный оператора обязан осуществлять приемку оказанных услуг и (или)
  выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с
  участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской
  Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и
  (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД,
  и представителей собственников помещений в МКД (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
  
  Таким образом, при формировании фонда капитального ремонта МКД на счете регионального
  оператора для приемки выполненных работ и/или оказанных услуг создается комиссия, в
  состав которой входят, в том числе, лица, осуществляющие управление данным МКД. При
  управлении МКД управляющей организацией (УО) в состав комиссия должны быть включены
  представители УО.
  
  В случае формирования фонда на специальном счете вопросы организации и проведения
  капитального ремонта общего имущества в МКД относятся к компетенции собственников
  помещений в МКД. При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете
  управляющая организация может быть стороной акта выполненных работ и/или оказанных
  услуг. Причем она может быть как заказчиком, так и исполнителем работ и услуг.
  «Статус» управляющей организации в рассматриваемом случае зависит от решения общего
  собрания собственников помещений в МКД.
  
  Также необходимо учитывать следующее. В соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ обще
  собрание собственников помещений в МКД независимо от способа формирования фонда
  капитального ремонта должно определить или утвердить лицо, которое от имени всех
  собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и
  (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать
  соответствующие акты.
  
  По решению общего собрания собственников помещений в МКД таким лицом может быть
  определена и управляющая организация.
- 6.5.6 Должен ли подписывать акты выполненных работ представитель собственников
  помещений в МКД в случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального
  оператора?
  
  В соответствии с ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания собственников помещений
  в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта общего имущества в этом МКД
  должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД
  уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по
  капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
  
  При этом такое участие собственников помещений в МКД в приемке выполненных работ по
  капитальному ремонту осуществляется независимо от способа формирования фонда
  капитального ремонта.
  
  Стоит отметить, что в случае формирования фонда капитального ремонта на счете
  регионального оператора в его обязанности, помимо прочего, входит:
  
  — привлечение для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту
  подрядных организаций, заключение с ними от своего имени соответствующих договоров,
  предусматривающих в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и
  (или) выполненные работы продолжительностью не менее 5 лет с момента подписания
  соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также
  обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный
  срок, за свой счет и своими силами (п. 3 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ);
  
  — осуществление приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе
  обеспечение создания приемочной комиссии с участием представителей органов
  исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию
  региональных программ капитального ремонта и (или)Необходимо ли проведение
  экспертизы проектной документации на переустройство
  
  невентилируемой
  
  крыши на вентилируемую при выполнении капитального ремонта общего имущества
  многоквартирного
  
  дома? краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД,
  и представителей собственников помещений в МКД (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
- 6.5.7 Вправе ли председатель ТСЖ подписывать акты выполненных работ в случае,
  если ТСЖ является владельцем специального счета?
  
  Товарищество собственников жилья, осуществляющее управление МКД и созданное
  собственниками помещений в одном МКД или нескольких МКД, в соответствии с п. 1 ч. 2
  ст. 136 ЖК РФ, может быть определено владельцем специального счета, на котором будет
  формироваться фонд капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Однако владелец
  специального счета не наделен ЖК РФ полномочиями подписывать акты приемки
  выполненных работ и/или оказанных услуг в рамках капитального ремонта общего
  имущества в МКД.
  
  Владелец специального счета в соответствии с положениями ЖК РФ не является
  единственно возможным техническим заказчиком проведения капитального ремонта общего
  имущества в МКД (или выполнения отдельных работ и/или оказания услуг в рамках
  капитального ремонта МКД), т.е. главным организатором его проведения.
  
  Акт выполненных работ / оказанных услуг является официальным документом, который
  подписывается сторонами по договору.
  
  Таким образом, если ТСЖ является лицом, уполномоченным общим собранием собственников
  помещений в МКД на организацию и проведение капитального ремонта и является стороной
  по договору с подрядной организацией, то ТСЖ подписывает акт приемки выполненных
  работ /оказанных услуг. В свою очередь, согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ председатель
  правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает
  платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством,
  уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или
  общим собранием членов товарищества. В таком случае председатель ТСЖ вправе
  подписывать акты выполненных работ.
  
  Вместе с тем, владелец специального счета (в рассматриваемом случае – ТСЖ) может не
  являться техническим заказчиком капитального ремонта и стороной по договору с
  подрядной организацией. В таком случае ТСЖ не является стороной по договору подряда
  и, соответственно, не вправе подписывать акт приемки выполненных работ и/или
  оказанных услуг.
  
  Важно отметить, что в ч. 5 ст. 189 ЖК РФ указано, что решением общего собрания
  собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта должно быть
  определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено
  участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному
  ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
  
  Лицом, уполномоченным собственниками помещений в МКД, может быть ТСЖ.
- 6.5.8 Может ли председатель совета МКД осуществлять приемку работ в рамках
  капитального ремонта МКД?
  
  Порядок подписания актов выполненных в рамках капитального ремонта общего имущества в
  МКД работ и/или оказанных услуг зависит от способа формирования фонда капитального
  ремонта (т.е. порядка финансирования этих работ и услуг и порядка заключения
  договоров с подрядными организациями).
  
  В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора
  региональный оператор обязан осуществлять приемку оказанных услуг и (или)
  выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с
  участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской
  Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и
  (или) краткосрочных планов их реализации, лиц, осуществляющих управление данным МКД,
  и представителей собственников помещений в МКД (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ).
  
  В случае формирования фонда на специальном счете вопросы организации и проведения
  капитального ремонта общего имущества в МКД собственники помещений в МКД решают
  самостоятельно. Собственники помещений в МКД своим решением определяют порядок
  проведения капитального ремонта общего имущества в МКД, порядок выполнения работ,
  оказания услуг, порядок их приемки.
  
  Кроме того, решением общего собрания собственников помещений в МКД независимо от
  способа формирования фонда капитального ремонта согласно ч. 5 ст. 189 ЖК РФ должно
  быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД
  уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по
  капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
  
  Положениями ЖК РФ не установлены ограничения в части лиц, которые могут быть
  уполномочены собственниками на подписание актов выполненных работ, а это значит, что
  таким лицом может быть председатель совета МКД.
- 6.5.9 Какая ответственность предусмотрена за применение строительных материалов,
  не соответствующих установленным требованиям, при проведении капитального ремонта в
  МКД?
  
  Применение таких строительных материалов является, по сути, угрозой безопасности
  проживания в МКД.
  
  Если говорить о применении материалов, не соответствующих установленным требованиям,
  как об административном правонарушении, то административная ответственность
  предусмотрена ст. 9.4 КоАП РФ «Нарушение обязательных требований в области
  строительства и применения строительных материалов (изделий)».
  
  Нарушение требований технических регламентов, проектной документации, обязательных
  требований документов в области стандартизации или требований специальных
  технических условий либо нарушение обязательных требований к зданиям и сооружениям
  при проектировании, строительстве, реконструкции или капитальном ремонте объектов
  капитального строительства, в том числе при применении строительных материалов
  (изделий),- влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан
  в размере от 1000 (одной тысячи) до 2000 (двух тысяч) рублей; на должностных лиц —
  от 20000 (двадцати тысяч) до 30000 (тридцати тысяч) рублей; на юридических лиц — от
  100000 (ста тысяч) до 300000 (трехсот тысяч) рублей.
  
  Перечисленные выше действия, которые повлекли отступление от проектных значений
  параметров зданий и сооружений, затрагивают конструктивные и другие характеристики
  надежности и безопасности объектов капитального строительства и (или) их частей или
  безопасность строительных конструкций, участков сетей инженерно-технического
  обеспечения, либо которые повлекли причинение вреда жизни или здоровью граждан,
  имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному
  имуществу, окружающей среде, жизни или здоровью животных и растений, либо которые
  создали угрозу причинения вреда жизни или здоровью граждан, окружающей среде, жизни
  или здоровью животных и растений, -влекут наложение административного штрафа на
  граждан в размере от 2000 (двух тысяч) до 4000 (четырех тысяч) рублей; на
  должностных лиц — от 30000 (тридцати тысяч) до 35000 (тридцати пяти) тысяч рублей;
  на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического
  лица, — от 35000 (тридцати пяти тысяч) до 40000 (сорока тысяч) рублей либо
  административное приостановление деятельности на срок до 60 (шестидесяти) суток; на
  юридических лиц — от 300000 (трехсот тысяч) до 600000 (шестисот тысяч) рублей либо
  административное приостановление деятельности на срок до 60 (шестидесяти) суток.
- 6.5.10 Можно ли оштрафовать подрядную организацию за несоблюдение сроков
  выполнения работ в рамках капитального ремонта МКД?
  
  Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена
  административная ответственность за нарушение установленного порядка строительства,
  реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в
  эксплуатацию (статья 9.5 КоАП РФ).
  
  Однако указанной статьей не предусмотрена ответственность подрядной организации за
  несоблюдение сроков выполнения работ и/или оказания услуг в рамках капитального
  ремонта общего имущества в МКД.
  
  Вместе с тем, рассматриваемые отношения с подрядной организацией формируются на
  основании договора строительного подряда.
  
  По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок
  построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные
  работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения
  работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
  
  Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному
  ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (ч. 2 ст. 740
  Гражданского кодекса РФ).
  
  Штрафные санкции, которые могут применяться к подрядной организации за срыв сроков по
  договору, должны быть установлены условиями самого договора.
  
  Также целесообразно осуществлять окончательные расчеты с подрядной организацией
  только по факту подписания акта приемки выполненных работ и/или оказанных услуг.
  
  В частях 1, 2 ст. 746 Гражданского кодекса РФ указано, что оплата выполненных
  подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки
  и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При
  отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится
  в соответствии со ст. 711 Гражданского кодекса РФ. Договором строительного подряда
  может быть предусмотрена оплата работ единовременно и в полном объеме после приемки
  объекта заказчиком.
  
  Согласно ст. 711 Гражданского кодекса РФ, если договором подряда не предусмотрена
  предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан
  уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы
  при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с
  согласия заказчика досрочно. Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо
  задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда.
  
  Необходимо отметить, что привлечение региональным оператором подрядных организаций
  для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества
  в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном Правительством
  Российской Федерации. Так, в соответствии с п. 231 Положения о привлечении
  специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность,
  направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в
  многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения
  работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного
  постановлением Правительства РФ от 01.07.2016 № 615 (далее – Положение), в договоре
  об оказании услуг предусматривается ответственность подрядчика и заказчика за
  неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору об оказании
  услуг.
  
  Договор об оказании услуг должен предусматривать условие, в соответствии с которым в
  случае расторжения договора об оказании услуг заказчиком в одностороннем порядке по
  основаниям, указанным в пункте 226 Положения, подрядная организация уплачивает
  заказчику штраф в размере 10 процентов стоимости договора об оказании услуг в
  порядке, установленном договором об оказании услуг. Указанный штраф уплачивается
  помимо средств, которые подрядная организация обязана будет возместить заказчику в
  качестве причиненных убытков (вреда) (п. 228 Положения).
  
  Договор об оказании услуг должен предусматривать условие, в соответствии с которым в
  случае просрочки исполнения подрядчиком обязательства, предусмотренного договором об
  оказании услуг, заказчик вправе потребовать уплату неустойки (штрафа, пеней).
  Неустойка (штраф, пени) начисляется за каждый день просрочки исполнения
  обязательства, предусмотренного договором об оказании услуг, начиная со дня,
  следующего после дня истечения установленного договором об оказании услуг срока
  исполнения обязательства, включая срок исполнения его этапа. Размер такой неустойки
  (штрафа, пеней) устанавливается договором об оказании услуг в размере не менее одной
  сто тридцатой действующей на день уплаты неустойки (штрафа, пеней) ставки
  рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от стоимости этапа работ,
  сроки по которому нарушены. Подрядчик освобождается от уплаты неустойки (штрафа,
  пеней), если докажет, что просрочка исполнения обязательства произошла вследствие
  непреодолимой силы или по вине заказчика (п.232 Положения).
Скрыть

7 Финансовая поддержка капитального ремонта в 2017 году

7.1 Ответственные министерства и ведомства в субъектах РФ по вопросам, касающимся
реализации постановления Правительства РФ № 18 «Об утверждении правил предоставления
финансовой поддержки за счет средств Фонда на проведение капитального ремонта многоквартирных домов»
7.2 На какие цели предоставляется финансовая поддержка за счет средств Фонда?

В соответствии с пунктом 2 Правил предоставления финансовой поддержки за счет
средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-
коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов,
утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.01.2017 № 18, поддержка
предоставляется на:

а) возмещение части расходов на уплату процентов за пользование займом или
кредитом, полученным в валюте Российской Федерации и использованным в целях оплаты
услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
за исключением неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора займа или
кредитного договора;

б) возмещение части расходов на оплату услуг и (или) работ по энергосбережению и
повышению энергетической эффективности выполненных в ходе оказания и (или)
выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирном доме.

Скрыть
7.3 Какие установлены требования к многоквартирному дому, претендующему на финансовую поддержку?

Требования к многоквартирным домам, претендующим на финансовую поддержку
установлены пунктом 12 Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств
государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-
коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов,
утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.01.2017 № 18. Для получения
финансовой поддержки многоквартирный дом должен отвечать следующим требованиям:

а) не признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в установленном
Правительством Российской Федерации порядке;

б) с года ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должно пройти более 5 лет, но
менее 60 лет;

в) оснащен коллективными (общедомовыми) приборами учета потребления
коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг
(тепловой энергии, электрической энергии), и расчет за коммунальные услуги должен
осуществляться на основании таких приборов учета непрерывно в течение года,
предшествующего дате утверждения (актуализации) региональной программы или иной
программы и (или) утверждения краткосрочного плана, которым предусматривается
проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

г) отсутствие финансирования капитального ремонта общего имущества в
многоквартирном доме за счет средств регионального оператора, сформированных за счет
взносов на капитальный ремонт собственников помещений другого многоквартирного
дома.

Скрыть
7.4 Какие виды работ по капитальному ремонту могут проводиться для получения финансовой поддержки?

Финансовая поддержка предоставляется при выполнении работ и услуг по
капитальному ремонту, установленных частями 1 и 2 статьи 166 Жилищного кодекса
Российской Федерации, а именно:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-,
водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для
эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

3) ремонт крыши;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в
многоквартирном доме;

5) ремонт фасада;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома;

7) утепление фасада;

переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство
выходов на кровлю;

9) установка узлов управления и регулирования потребления коммунальных
ресурсов;

10) другие виды услуг и работ по капитальному ремонту, финансируемых за счет
средств фонда капитального ремонта, размер которых сформирован исходя из
минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным
правовым актом субъекта Российской Федерации.

Скрыть
7.5 Какие энергоэффективные мероприятия могут проводиться при капитальном ремонте для получения финансовой поддержки?

Финансовая поддержка на возмещение части расходов на оплату услуг и (или) работ
по энергосбережению предоставляется при условии выполнения в ходе капитального
ремонта энергоэффективных мероприятий, включенных в перечень мероприятий по
энергосбережению и повышению энергетической эффективности, утвержденный Фондом
по согласованию с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации (пункт 4 Правил предоставления финансовой поддержки за счет
средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-
коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов).

Перечень мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической
эффективности размещен на сайте Фонда в разделе «Как получить
финансирование/Финансовая поддержка капитального ремонта в 2017 году».

Скрыть

7.6 В каком размере предоставляется финансовая поддержка?

Размер финансовой поддержки определяется отдельно для каждого многоквартирного
дома, не может превышать 50 процентов общей стоимости капремонта многоквартирного
дома, но не более 5 миллионов рублей (пункт 5 Правил предоставления финансовой
поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального
ремонта многоквартирных домов).

Что касается финансовой поддержки на возмещение части расходов на оплату услуг и
(или) работ по энергосбережению, то ее размер может составлять от двукратного до
четырехкратного размера годовой экономии расходов на оплату коммунальных ресурсов в
зависимости от достигнутого показателя экономии расходов на оплату коммунальных
ресурсов (пункт 6 Правил).

Так, например, при достижении показателя экономии в 10 процентов, размер
финансовой поддержки составит двукратную величину годовой экономии расходов на
оплату коммунальных ресурсов, а при достижении показателя экономии от 30 процентов и
более – четырехкратную величину годовой экономии.

Примеры расчёта финансовой поддержки на возмещение части расходов на
оплату услуг и (или) работ по энергосбережению:

Пример 1:

Мероприятия, реализованные при капитальном ремонте:

— замена окон в местах общего пользования;

— ремонт трубопроводов внутридомовой системы отопления

Стоимость капитального ремонта:	270 тыс.руб.
Целевой показатель экономии затрат:	29 %
Размер годовой экономии:	372 тыс.руб.
Сумма поддержки Фонда на возмещение расходов:	135 тыс.руб.

Пример 2:

Мероприятия, реализованные при капитальном ремонте:

-утепление наружных стен;

— ремонт и утепление крыши;

— замена окон в местах общего пользования;

— ремонт трубопроводов внутридомовой системы отопления и ГВС;

— установка АУУ СО (автоматизированный узел управления системой отопления);

— установка регуляторов температуры горячей воды на вводе в дом;

— замена осветительных приборов в местах общего пользования на энергоэффективные;

— ремонт лифтового оборудования

Стоимость капитального ремонта:	5200 тыс. руб.
Целевой показатель экономии затрат:	39 %
Размер годовой экономии:	654 тыс. руб.
Сумма поддержки Фонда на возмещение расходов:	2617 тыс. руб.

При этом финансовая поддержка на возмещение части расходов на оплату услуг и
(или) работ по энергосбережению предоставляется при условии, если в результате
выполнения этих работ расходы на оплату коммунальных ресурсов уменьшились не менее
чем на 10 процентов (пункт 4 Правил).

Финансовая поддержка на возмещение части расходов на уплату процентов по
кредиту (займу) предоставляется в размере прогнозных расходов на уплату процентов за
срок действия кредитного договора, но не более чем за 5 лет, из расчета 100 процентов
ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату
принятия решения Фондом о предоставлении финансовой поддержки (пункт 10 Правил).

Пример расчёта финансовой поддержки на возмещение части расходов на уплату
процентов по кредиту (займу):

Сумма кредита (займа):	1 000 000 руб.
Срок кредита (займа):	5 лет
Процентная ставка:	17 % годовых
Ключевая ставка ЦБ РФ:	10 %
Общая сумма процентов:	491 154,5 руб.
Сумма поддержки Фонда на возмещение % ставки:	274 822,7 руб.

Скрыть

7.7 Экономия каких коммунальных ресурсов принимается в расчет при
определении размера финансовой поддержки на возмещение части расходов на
оплату услуг и (или) работ по энергосбережению?

В соответствии с пунктом 7 Правил предоставления финансовой поддержки за счет
средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-
коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов,
коммунальными ресурсами, утвержденных постановлением Правительства РФ от
17.01.2017 № 18, расходы на оплату которых учитываются для целей определения размера
финансовой поддержки на возмещение части расходов на оплату услуг и (или) работ по
энергосбережению, являются:

а) тепловая энергия на отопление и горячее водоснабжение (объем потребления
определяется по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета);

б) электрическая энергия (объем потребления определяется как разность между
объемом потребления по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета и
суммой объемов потребления по показаниям индивидуальных или общих (квартирных)
приборов учета в доме).

Скрыть
7.8 Допускается ли одновременно претендовать на предоставление финансовой
поддержки на возмещение части расходов на уплату процентов за пользование
займом (кредитом) и на оплату работ (услуг) по энергосбережению?

Да. При этом для получения финансовой поддержки на возмещение части расходов на
уплату процентов за пользование кредитом и на оплату работ по энергосбережению
установлены разные требования.

Скрыть
7.9 Как можно использовать средства финансовой поддержки?

В соответствии со статьей 174 Жилищного кодекса средства государственной
поддержки, в том числе финансовая поддержка за счет средств Фонда, образуют фонд
капитального ремонта многоквартирного дома и могут использоваться на:

а) оплату услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в
многоквартирном доме, разработки проектной документации;

б) оплату услуг по строительному контролю;

в) погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты
указанных услуг, работ;

г) уплату процентов за пользование такими кредитами, займами;

д) оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам,
займам.

Скрыть
7.10 Обязательно ли выполнять энергоэффективные мероприятия для получения
финансовой поддержки только на возмещение части расходов на уплату процентов за
пользование займом (кредитом)?

Нет. Чтобы получить финансовую поддержку на возмещение части расходов на уплату
процентов за пользование займом необходимо подтвердить выполнение работ по
капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и привлечение кредита
(займа) на такой капитальный ремонт (пункт 25 Правил предоставления финансовой
поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального
ремонта многоквартирных домов).

На банковские счета ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющей компании средства
финансовой поддержки на возмещение части расходов на уплату процентов за
пользование займом перечисляются после подтверждения оплаты процентов по таким
займам (кредитам).

Скрыть
7.11 В какие сроки нужно провести ремонт, чтобы получить финансовую поддержку?

До 1 ноября 2017 года согласно подпункту «в» пункта 11 Правил предоставления
финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации — Фонда содействия
реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального
ремонта многоквартирных домов).

Независимо от цели финансовой поддержки, работы и (или) услуги по капитальному
ремонту общего имущества в многоквартирном доме, должны быть завершены в срок не
позднее чем 1 ноября 2017 года. Фонд рекомендует планировать капитальный ремонт
таким образом, чтобы завершить его проведение заблаговременно до истечения
предельного срока.

Скрыть
7.12 Установлены ли лимиты предоставления финансовой поддержки для регионов?

Нет. Отдельно для субъектов Российской Федерации лимитов не установлено. Есть
общий лимит для всех субъектов Российской Федерации. Актуальные сведения о размере
общего лимита размещаются Фондом на своем сайте fondgkh.ru в разделе: «Как получить
финансирование/лимиты предоставления финансовой поддержки».

Скрыть
7.13 Могут ли дома, формирующие фонд капитального ремонта на
счете регионального оператора, претендовать на получение государственной поддержки в 2017 году?

Финансовая поддержка предоставляется вне зависимости от способа формирования фонда капремонта.

Претендовать на получение финансовой поддержки могут собственники помещений в многоквартирных домах,
формирующие фонды капитального ремонта как на специальных счетах, так и на счете регионального оператора.

При этом собственники помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете
регионального оператора, могут претендовать на получение финансовой поддержки при условии, что на проведение
ремонта не будут использованы средства регионального оператора, сформированные за счет взносов на капитальный
ремонт собственников помещений другого многоквартирного дома, а также при отсутствии задолженности собственников
помещений в данном многоквартирном доме перед региональным оператором в связи с использованием таких
средств регионального оператора в прошлом.

Скрыть
7.14 Пошаговая инструкция по получению финансовой поддержки на возмещение части расходов по уплате процентов по кредиту на капитальный ремонт МКД.
- 7.14.1 Подача обращения собственников помещений в МКД на получение государственной поддержки и выполнение ремонтных работ (Шаги 1-4)
  - Шаг 1. Обратиться в орган местного самоуправления (или региональное министерство или департамент
    ЖКХ) за информацией об условиях участия МКД в программе государственной поддержки на возмещение
    расходов по уплате процентов по кредиту на капитальный ремонт, проводимый в 2017 году
    
    Ответственная сторона: собственники помещений в МКД или лица, осуществляющие управление МКД
    
    Собственникам помещений в МКД или лицам, осуществляющим управление МКД (ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющей организации), необходимо выяснить следующее:
    
    соответствует ли МКД установленным требованиям для предоставления государственной поддержки;
    
    форму и сроки подачи обращения на получение финансовой поддержки в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или в
    уполномоченный орган местного самоуправления (далее уполномоченный орган), а также перечень необходимых документов.
  - Шаг 2. Принять на общем собрании собственников помещений в МКД решения для участия в программе государственной поддержки
    
    Ответственная сторона: Собственники помещений в МКД или лица, осуществляющие управление МКД
    
    Необходимо наличие решения общего собрания собственников помещений
    в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД, содержащее:
    
    информацию об участии в программе финансовой поддержки;
    
    перечень работ по капитальному ремонту;
    
    планируемую стоимость работ по капитальному ремонту;
    
    планируемые сроки начала и окончания работ (не позднее 01.11.2017 г.);
    
    размер средств ТСЖ, ЖК, ЖСК или собственников помещений в МКД на капитальный ремонт;
    
    информацию о лице, уполномоченном собственниками помещений в МКД участвовать в приемке выполненныхработ и услуг;
    
    информацию о привлечении ТСЖ, ЖСК, ЖК или управляющей организацией кредита на капитальный ремонт и размер таких средств;
    
    порядок использования средств полученной финансовой поддержки, с указанием цели, на которую берется поддержка
    
    (средства финансовой поддержки могут расходоваться только на цели капитального ремонта, указанные в статье 174
    Жилищного кодекса:
    -для оплаты работ по капитальному ремонту;
    -разработки проектной документации;
    -оплаты услуг по строительному контролю;
    -погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами;
    -оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.)
    
    информацию о лице, уполномоченном собственниками помещений в МКД на подготовку и подачу обращения в уполномоченный орган на получение поддержки.
  - Шаг 3. Получить от банка-кредитора письмо о намерении выдать кредит
    
    Ответственная сторона: Лицо, уполномоченное на получение кредита
    
    Лицу, уполномоченному собственниками помещений в МКД на получение кредита, необходимо
    обратиться в банк, чтобы получить письмо о намерении выдать кредит (в рублях)
    ТСЖ, ЖК, ЖСК или управляющей организации для проведения капитального ремонта МКД, включающее информацию о:
    
    цели кредита;
    
    сроке кредита;
    
    размере кредита;
    
    размере годовой процентной ставки;
    
    дате окончания погашения кредита;
    
    объем расходов на уплату процентов по кредиту за весь срок действия кредитного договора, но не более чем за 5 лет.
  - Шаг 4. Собрать необходимый пакет документов и подать обращение в уполномоченный орган
    на получение средств государственной поддержки на возмещение части расходов на уплату процентов по кредиту
    
    Ответственная сторона: Лицо, уполномоченное
    собственниками помещений в МКД на подготовку и подачу обращения на получение поддержки
    
    После принятия соответствующих решений собственниками помещений в МКД лицу,
    уполномоченному на подачу обращения на получение финансовой поддержки, необходимо
    подготовить пакет документов и подать обращение на получение средств финансовой поддержки в уполномоченный орган.
    
    Примерный пакет документов включает:
    
    цели кредита;
    
    обращение на получение средств финансовой поддержки;
    
    протокол общего собрания собственников (шаг 2);
    
    письмо банка-кредитора о намерении выдать кредит (шаг 3);
    
    С полным списком документов, необходимых для подачи заявки на получение финансовой поддержки, можно ознакомиться в уполномоченном органе.
- 7.14.2 Отчет о выполнении работ по капитальному ремонту МКД и получение средств финансовой поддержки (Шаги 5-6)
  - Шаг 5. Провести капитальный ремонт в срок до 1 ноября 2017 и направить отчет в уполномоченный орган
    
    Ответственная сторона: Собственники помещений в МКД или лица, осуществляющие управление МКД
    
    Собственники помещений в МКД или лица, осуществляющие управление МКД, организуют выполнение работ по капитальному
    ремонту согласно принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решению о проведении
    капитального ремонта и обеспечивают завершение и приемку работ не позднее 1 ноября 2017 года.
    
    На этапе предоставления отчетности по выполнению условий финансовой поддержки необходимо представить
    в уполномоченный орган документы (примерный перечень), подтверждающие:
    
    1) выполнение работ и (или) услуг по капитальному ремонту МКД:
    
    договор с подрядчиками на проведение работ по капитальному ремонту, в соответствии с перечнем работ,
    принятым на ОСС. Сроки окончания работ по договору не позднее 1 ноября 2017 года.
    
    форма КС-2 «Акт о приемке выполненных работ»; форма КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат».
    
    2) привлечение кредита для проведения капитального ремонта МКД:
    
    кредитный договор;
    
    справка из банка о сумме процентов по кредиту за весь срок кредита (не более 5 лет).
    
    Срок предоставления документов в уполномоченный орган необходимо уточнять в уполномоченном органе.
  - Шаг 6. Получить средства государственной поддержки на возмещение части расходов на уплату процентов по кредиту
    
    Ответственная сторона: ОМСУ и ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющая организация
    
    Перечисление средств государственной поддержки на возмещение части расходов на уплату процентов по кредиту осуществляется
    ОМСУ в несколько этапов (например, ежеквартально). Поэтому, по завершении очередного временного периода,
    необходимо предоставить в ОМСУ документ, подтверждающий оплату процентов по кредиту за этот период.
    
    Для оформления первой выплаты средств государственной поддержки ОМСУ направляет в ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющую
    организацию уведомление о предоставлении финансовой поддержки и ее размере (по факту утверждения суммы в Фонде
    ЖКХ и перечисления средств на счет органа местного самоуправления).
    
    В течение 30 рабочих дней после получения уведомления ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющая организация должны направить в ОМСУ:
    
    реквизиты банковского счета ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющей организации для перечисления
    средств финансовой поддержки (в соответствии с решением общего собрания собственников);
    
    решение общего собрания собственников о проведении капитального
    ремонта общего имущества в многоквартирных домах и порядке использования средств государственной поддержки;
    
    справку из банка о сумме начисленных и выплаченных процентов за соответствующий период.
    
    После получения документов ОМСУ в течение 5 рабочих дней перечисляет средства государственной поддержки на указанные счета.
    
    Для оформления последующих периодических выплат средств государственной поддержке ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющая организация
    должны направлять в ОМСУ справку из банка о сумме оплаченных процентов по кредиту за установленный период.
Скрыть
7.15 Пошаговая инструкция по возмещению части расходов на оплату работ и (или услуг) по энергосбережению, проводимых в рамках капитального ремонта МКД
- 7.15.1 Подача обращения собственников помещений в МКД на получение государственной поддержки (Шаги 1-4)
  - Шаг 1. Обратиться в орган местного самоуправления (или министерство или департамент ЖКХ)
    за информацией об условиях участия МКД в программе государственной поддержки на возмещение части
    расходов на оплату работ по энергосбережению, проводимых в рамках капитального ремонта МКД в 2017 году
    
    Ответственная сторона: Собственники помещений в МКД или лица, осуществляющие управление МКД
    
    Собственникам помещений в МКД или лицам, осуществляющим управление МКД (ТСЖ/ЖСК/ЖК или
    управляющей организации) в первую очередь необходимо выяснить следующее:
    
    соответствует ли МКД установленным требованиям для предоставления государственной поддержки;
    
    о форме и сроках подачи обращения на получение
    финансовой поддержки в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта
    Российской Федерации или в уполномоченный орган местного самоуправления (далее
    уполномоченный орган), а также о перечне необходимых документов.
  - Шаг 2. Рассчитать целевой показатель экономии расходов на оплату коммунальных ресурсов
    
    Ответственная сторона: Лица, осуществляющие управление МКД
    
    Лицам, осуществляющим управление МКД, необходимо провести предварительные расчеты целевого показателя
    экономии расходов на коммунальные ресурсы, которые планируется достичь в результате проведения энергоэффективных мероприятий.
    
    Расчеты можно произвести используя специальное приложение «Помощник ЭКР». Для оценки прогноза
    энергоэффективности капитального ремонта в Помощник ЭКР необходимо внести данные об МКД:
    
    объемно-планировочные;
    
    характеристики инженерных систем;
    
    данные тепло- и электропотребления.
    
    После ввода данных Помощник ЭКР:
    
    предложит выбрать применимые на конкретном доме энергоэффективные мероприятия;
    
    позволит спрогнозировать эффект от их применения;
    
    позволит рассчитать размер финансовой поддержки.
    
    Для помощи в расчетах подготовлено руководство пользователя, с которым можно
    ознакомиться на сайте http://fondgkh.ru в разделе «Как получить финансирование/Помощник ЭКР».
  - Шаг 3. На общем собрании собственников МКД принять решения, необходимые для участия в программе государственной поддержки
    
    Ответственная сторона: Собственники помещений в МКД
    
    Необходимо наличие решения общего собрания собственников
    помещений в МКД о проведении капитального ремонта общего имущества в МКД, содержащее:
    
    информацию об участии в программе финансовой поддержки;
    
    перечень работ по капитальному ремонту и мероприятий по энергосбережению
    и повышению энергетической эффективности (согласно перечню, утвержденному Фондом ЖКХ и размещенному на сайте
    http://fondgkh.ru в разделе «как получить финансирование/Финансовая поддержка капитального ремонта в 2017 году»);
    
    планируемую стоимость работ по капитальному ремонту и мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности;
    
    значения целевых показателей экономии, которые планируется достичь после выполнения работ по капремонту;
    
    планируемые сроки начала и окончания работ (не позднее 01.11.2017 г.);
    
    источники финансирования капремонта, размер средств ТСЖ, ЖК, ЖСК или собственников помещений в МКД;
    
    информацию о лице, уполномоченном собственниками помещений в МКД участвовать в приемке оказанных работ и услуг;
    
    порядок использования средств полученной финансовой поддержки
    (средства финансовой поддержки могут расходоваться только на цели капитального ремонта, указанные в статье 174 Жилищного кодекса:
    -для оплаты работ по капитальному ремонту;
    -разработки проектной документации;
    -оплаты услуг по строительному контролю;
    -погашения кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты указанных
    работ, а также для уплаты процентов за пользование такими кредитами, займами;
    -оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам, займам.);
    
    информацию о лице, уполномоченном собственниками помещений в
    МКД на подготовку и подачу обращения в уполномоченный орган на получение поддержки.
  - Шаг 4. Собрать необходимый пакет документов и подать обращение на получение средств государственной
    поддержки на возмещение части расходов на проведение энергоэффективных мероприятий в рамках капитального ремонта МКД
    
    Ответственная сторона: Лицо, уполномоченное на подачу обращения на получение финансовой поддержки
    
    После принятия соответствующих решений собственниками помещений в МКД лицу, уполномоченному
    на подачу обращения на получение финансовой поддержки, необходимо подготовить пакет документов
    и подать обращение на получение средств финансовой поддержки в уполномоченный орган.
    
    Примерный пакет документов включает:
    
    обращение на получение средств финансовой поддержки,
    
    протокол общего собрания собственников (шаг 3),
    
    документы с расчетами, содержащие значение целевого показателя экономии расходов на коммунальные ресурсы (шаг 2).
    
    С полным списком документов, необходимых для подачи заявки на получение финансовой поддержки, можно ознакомиться в уполномоченном органе.
- 7.15.2 Отчет о выполнении работ по капитальному ремонту МКД и получение 50 % средств финансовой поддержки (Шаги 5-6)
  - Шаг 5. Провести капитальный ремонт в срок до 1 ноября 2017 и направить отчет в ОМСУ
    
    Ответственная сторона: Собственники МКД или лица, осуществляющие управление МКД
    
    Собственники помещений в МКД или лица, осуществляющие управление МКД, организуют выполнение работ по капитальному ремонту
    согласно принятому на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решению о проведении капитального ремонта
    и обеспечивают завершение и приемку работ не позднее 1 ноября 2017 года.
    
    На этапе предоставления отчетности по выполнению условий финансовой поддержки необходимо
    представить в уполномоченный орган документы (примерный перечень), подтверждающие выполнение работ и (или) услуг по капитальному ремонту МКД:
    
    договор с подрядчиками на проведение работ по капитальному ремонту, в соответствии с перечнем
    работ, принятым на ОСС. Сроки окончания работ по договору — не позднее 1 ноября 2017 года.
    
    форма КС-2 «Акт о приемке выполненных работ»; форма КС-3 «Справка о стоимости выполненных работ и затрат».
  - Шаг 6. Получить 50 % средств государственной поддержки на возмещение части
    расходов на оплату энергоэффективных мероприятий в рамках капитального ремонта МКД
    
    Ответственная сторона: ОМСУ и ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющая организация
    
    ОМСУ направляет в ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющую организацию уведомление о предоставлении финансовой поддержки и
    ее размере (по факту утверждения суммы в Фонде ЖКХ и перечисления средств на счет органа местного самоуправления).
    
    В течение 30 рабочих дней после получения уведомления ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющая организация должны направить в ОМСУ:
    
    реквизиты банковского счета ТСЖ/ЖКС/ЖК или управляющей организации для перечисления
    средств финансовой поддержки (в соответствии с решением общего собрания собственников);
    
    решение общего собрания собственников о капитальном ремонте и порядке использования средств государственной поддержки.
    
    После получения документов, ОМСУ в течение 5 рабочих дней перечисляет средства государственной поддержки на указанные счета.
- 7.15.3 Отчет о достижении планового значения целевого показателя экономии расходов на коммунальные ресурсы и получение оставшейся части
  средств государственной поддержки на возмещение части расходов на оплату энергоэффективных мероприятий в рамках капитального ремонта МКД (шаги 7-8)
  - Шаг 7. Подтвердить достижение планового значения целевого показателя экономии расходов на коммунальные ресурсы
    
    Ответственная сторона: Собственники помещений в МКД или лица, осуществляющие управление МКД
    
    Необходимо рассчитать полученную экономию расходов на оплату коммунальных ресурсов (тепловую и электрическую энергию).
    
    На этапе предоставления отчетности по выполнению условий финансовой поддержки необходимо представить в уполномоченный орган
    документы (примерный перечень), подтверждающие сведения о потреблении коммунальных ресурсов после проведения капремонта:
    
    тепловой энергии на отопление и горячее водоснабжение (объем потребления определяется по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета);
    
    электрической энергии (объем потребления определяется как разность между объемом потребления по показаниям коллективного
    (общедомового) прибора учета и суммой объемов потребления по показаниям индивидуальных или общих (квартирных) приборов учета в доме).
    
    С полным списком документов можно ознакомиться в уполномоченном органе.
    
    Срок предоставления документов в уполномоченный орган необходимо уточнять в уполномоченном органе.
  - Шаг 8. Получить оставшуюся часть средств государственной поддержки на возмещение части расходов на оплату энергоэффективных мероприятий в рамках капитального ремонта МКД
    
    Ответственная сторона: ОМСУ и ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющая организация
    
    ОМСУ направляет в ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющую организацию уведомление о предоставлении финансовой поддержки и ее размере.
    
    В течение 30 рабочих дней после получения уведомления ТСЖ/ЖСК/ЖК или управляющая организация должны направить в ОМСУ:
    
    реквизиты банковского счета ТСЖ/ЖКС/ЖК или управляющей организации для перечисления
    средств финансовой поддержки (в соответствии с решением общего собрания собственников);
    
    решение общего собрания собственников о капитальном ремонте
    и порядке использования средств государственной поддержки.
    
    После получения документов, ОМСУ в течение 5 рабочих дней перечисляет средства государственной поддержки на указанные счета.
Скрыть
7.16 Необходимо ли применять постановление Правительства Российской Федерации от 1.07.2016 № 615 о привлечении региональным оператором
подрядных организаций при выполнении им энергоэффективных мероприятий при капитальном ремонте для целей получения финансовой поддержки?

Согласно части 5 статьи 182 Жилищного кодекса Российской Федерации привлечение региональным оператором подрядных организаций для оказания
услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном
Правительством Российской Федерации. Такой порядок утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июля 2016 года № 615.

Соответственно, применение региональным операторам указанного порядка является обязательным,
в том числе в случае привлечения им подрядных организаций, выполняющих энергоэффективные мероприятия.

Скрыть
7.17 В случае формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счете регионального оператора,
который в свою очередь является заказчиком работ, будут ли средства финансовой поддержки перечисляться региональному оператору?

Получателями средств финансовой поддержки в соответствии с Правилами предоставления финансовой поддержки за счет
средств государственной корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение
капитального ремонта многоквартирных домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 17 января
2017 года № 18, являются товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный кооператив, управляющая
организация. Региональный оператор получателем средств финансовой поддержки не является.

Скрыть
7.18 Необходимо ли применять постановление Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 № 615 о привлечении
региональным оператором подрядных организаций в случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете
для целей получения финансовой поддержки?

Постановление Правительства Российской Федерации от 01 июля 2016 года №615 «О порядке привлечения подрядных организаций для
оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления
закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей
деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах»
обязательно для применения региональным оператором при привлечении им подрядных организаций для проведения капитального
ремонта многоквартирных домов, собственники помещений в которых формируют фонд капитального ремонта на счете
регионального оператора.

На собственников помещений в многоквартирном доме, формирующих фонд капитального ремонта на специальном счете,
в том числе в случае если владельцем специального счета является региональный оператор, положения
данного постановления не распространяются.

Скрыть
7.19 Кто будет возвращать средства, если значения целевых показателей экономии расходов на коммунальные ресурсы не достигнуты?

Возврат средств осуществляется субъектом Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 48 и 50 Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной
корпорации — Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта
многоквартирных домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 января 2017 года № 18,
средства финансовой поддержки подлежат возврату в Фонд на основании решения правления Фонда в случае недостижения
значения целевого показателя экономии расходов на коммунальные ресурсы, указанного в региональной программе или
иной программе и (или) краткосрочном плане при подаче заявки.

Возврат средств Фонда осуществляется в размере разницы между фактически предоставленным размером финансовой
поддержки по заявке и общей суммой финансовой поддержки, которая должна быть предоставлена Фондом исходя
из достигнутых значений целевых показателей экономии расходов на коммунальные ресурсы.

Скрыть
7.20 Как определить, какие энергоэффективные мероприятия подойдут для конкретного дома и какой будет эффект от их применения?

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации №18 отношении многоквартирных домов, претендующих
на возмещение части расходов на оплату работ по энергосбережению, выполненных в ходе проведения капитального
ремонта, необходимо подтвердить достижение экономии расходов на оплату коммунальных ресурсов (тепловой и
электрической энергии) не менее чем на 10%.

Для достижения экономии расходов на оплату коммунальных ресурсов в ходе капремонта необходимо выполнение
энергоэффективных мероприятий. Перечень таких мероприятий по энергосбережению и повышению энергоэффективности,
выполняемых в ходе капремонта, был утвержден Фондом, и согласован с Минстроем России.

Необходимо отметить, что этот перечень энергоэффективных мероприятий применим не только для целей получения
финансовой поддержки за счет средств Фонда, но и при капремонте дома, собственники помещений в котором хотят
повысить качество своего жилья и снизить расходы на коммунальные услуги.

Кроме мероприятий перечень также содержит применяемые технологии и материалы, а также эффект от их применения.
Перечень размещен на сайте «Реформа ЖКХ» в разделе «Капитальный ремонт/Все о капремонте/Методические
материалы/Новые правила предоставления финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации
— Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных
домов», а также на сайте Фонда в разделе «Как получить финансирование/ Финансовая поддержка капитального ремонта в 2017 году».

Кроме перечня энергоэффективных мероприятий в помощь собственникам разработано специальное приложение –
«Помощник ЭКР». «Помощник ЭКР» используется для расчета прогноза экономического эффекта от проведения
энергоэффективного капремонта в доме. После ввода сведений о многоквартирном доме, в котором планируется
проведение энергоэффективного капитального ремонта, «Помощник ЭКР» подскажет, какие мероприятия по
энергосбережению из указанного выше перечня применимы и дают максимальный экономический эффект в
конкретном доме. Для оценки планового значения экономии на оплату коммунальных услуг в «Помощник ЭКР»
необходимо внести данные о многоквартирном доме:

— объемно-планировочные;

— характеристики инженерных систем;

— данные тепло- и электропотребления.

После ввода данных «Помощник ЭКР»:

— предложит выбрать применимые на конкретном доме энергоэффективные мероприятия;

— позволит спрогнозировать эффект от их применения;

— позволит рассчитать размер финансовой поддержки.

«Помощник ЭКР» размещен на сайте Фонда в разделе «Как получить финансирование/ Финансовая поддержка
капитального ремонта в 2017 году».

Скрыть

Источник

УТВЕРЖДЕНЫ
Приказом
Госгражданстроя
от 18 апреля 1985 г. N 109

ВЕДОМСТВЕННЫЕ СТРОИТЕЛЬНЫЕ НОРМЫ

ИНСТРУКЦИЯ ПО РАЗРАБОТКЕ ПРОЕКТОВ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОЕКТОВ ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ

ВСН 41-85 (Р)

Срок введения в действие — 1 января 1986 г.

Настоящая Инструкция распространяется на разработку проектов организации капитального ремонта жилых зданий (именуемых далее «проектами организации капитального ремонта») и проектов производства ремонтно-строительных работ по капитальному ремонту жилых зданий (именуемых далее «проектами производства работ»).

Инструкция устанавливает требования к составу, содержанию, порядку разработки, согласования и утверждения проектов организации капитального ремонта и проектов производства работ.

Требования Инструкции являются обязательными для всех организаций и предприятий независимо от их ведомственной подчиненности, осуществляющих проектирование и производство капитального ремонта государственного и общественного жилищного фонда, а также фонда жилищно-строительных кооперативов.

1. Общие положения

1.1. Проекты организации капитального ремонта должны разрабатываться с целью повышения эффективности и качества ремонта за счет рациональной организации ремонтно-строительных работ, обеспечения своевременного их выполнения с наименьшими затратами трудовых и других видов ресурсов, а также сдачи в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом объектов в установленные сроки.

1.2. Проекты организации капитального ремонта должны служить основой для решения вопросов организационно-технической подготовки и осуществления ремонта, распределения затрат на ремонт и ремонтно-строительные работы (товарной строительной продукции) по календарным периодам (кварталам, месяцам) с учетом требований по продолжительности ремонта и обеспечения задела и должны учитываться при обосновании сметной стоимости ремонта.

1.3. Проекты производства работ должны разрабатываться с целью обеспечения оптимальной организации ремонтно-строительного производства за счет использования наиболее эффективных методов выполнения ремонтно-строительных работ, способствующих снижению их стоимости и трудоемкости, сокращению продолжительности ремонтов и сроков производства отдельных видов работ, повышению степени использования строительных машин и оборудования, улучшению качества работ, а также обеспечению безопасных условий труда и сохранению окружающей природной среды.

1.4. Осуществление капитального ремонта без утвержденных проекта организации капитального ремонта и проекта производства работ запрещается.

1.5. Для капитального ремонта зданий с особо сложными конструктивными решениями и условиями производства работ, выполняемых с применением специальных вспомогательных приспособлений и устройств, проектные организации, осуществляющие проектирование объекта, должны разрабатывать рабочие чертежи этих приспособлений, устройств и установок. К ним, в частности, относятся:

устройства для закрепления грунтов способами цементации, глинизации, силикатизации и термического закрепления;

конструкции лесов, возводимых для разборки сводов, труб и т.п.;

шпунтовые ограждения котлованов и траншей, отрываемых вблизи фундаментов существующих зданий;

конструкции перегрузочных площадок, устраиваемых на ремонтируемом здании;

устройства для осушения стен методом зарядной компенсации;

устройства для вывешивания конструкции при перекладке несущих стен и выполнении монтажных проемов — для защиты примыкающих зданий;

приспособления, обеспечивающие устойчивость свободно стоящих стен;

оснастка и специальные устройства для прокладки подземных трубопроводов методом продавливания грунта.

1.6. В состав проектно-сметной документации на капитальный ремонт должны включаться чертежи сложных нетиповых временных сооружений и сетей (водоснабжения, теплоснабжения, канализации, энергоснабжения, временных опор контактной и осветительной сети и т.п.).

Разработка рабочих чертежей других нетиповых временных зданий, сооружений, производственной оснастки должна производится разработчиком проекта производства работ.

1.7. Разработка в составе проектов производства работ индивидуальных технологических карт, чертежей установок, инвентаря и приспособлений не допускается, если по ним имеется типовая документация, сведения о которой включены в официальные источники информации.

1.8. Выбор вариантов проектов организации капитального ремонта и проектов производства работ, а также отдельных решений в их составе при необходимости должен производиться на основе расчетов сравнительной эффективности.

1.9. Оформление проектных материалов по организации капитального ремонта и производству работ должно соответствовать требованиям системы проектной документации для строительства (СПДС).

2. Проект организации капитального ремонта

2.1. Проект организации капитального ремонта должен составлять неотъемлемую часть утвержденной проектно-сметной документации на капитальный ремонт, и его следует разрабатывать параллельно с другими разделами проектно-сметной документации в целях взаимоувязки объемно-планировочных, конструктивных и технологических решений с условиями и методами осуществления ремонта объектов.

2.2. Проект организации капитального ремонта должен разрабатываться проектной организацией, выполняющей строительное проектирование ремонта. При разработке отдельных разделов проектно-сметной документации субподрядными проектными организациями эти организации при необходимости должны разрабатывать соответствующие решения для включения их в проект организации капитального ремонта.

Проект организации капитального ремонта или отдельные его решения могут разрабатываться специализированными проектными или проектно-технологическими организациями («Оргтехстрой», «Оргтехремстрой» и др.) за счет средств на проектно-изыскательские работы, передаваемых этим организациям.

2.3. Проекты организации капитального ремонта должны разрабатываться с учетом:

применения прогрессивных форм и методом организации, планирования и управления капитальным ремонтом;

первоочередного выполнения работ подготовительного периода;

ограничения объема строительства временных зданий и сооружений за счет использования для нужд ремонта существующих строений (в том числе подлежащих сносу), а также применения инвентарных зданий, сооружений и механизированных установок;

создания необходимых условий для сохранения и переработки изделий, оборудования и материалов, подлежащих по проекту повторному использованию;

обеспечения безопасных условий труда, соблюдения правил производственной санитарии и пожарной безопасности, а также обеспечения безопасности граждан в зоне, прилегающей к объекту ремонта и строительной площадке;

осуществления мероприятий по охране окружающей природной среды.

При разработке проектов организации капитального ремонта должны учитываться также местные природно-климатические и другие (особые) условия, стесненность строительных площадок и другие особенности объектов ремонта.

2.4. Проект организации капитального ремонта должен быть согласован заказчиком проекта с генеральной подрядной организацией с участием субподрядных организаций и при необходимости со специальными органами надзора.

2.5. Исходными материалами для разработки проекта организации капитального ремонта должны служить:

материалы инженерных изысканий для объекта капитального ремонта (технического обследования);

материалы схем (проектов) районной планировки, генеральных планов городов и населенных пунктов;

основные решения по применению строительных материалов и конструкций, средств механизации ремонтно-строительных работ, согласованные с генеральной подрядной организацией, а также данные об использовании источников и порядке обеспечения ремонта энергетическими ресурсами, водой, временными инженерными сетями и коммуникациями, а также местными строительными материалами;

разбивка ремонтируемого объекта на очереди (комплексы);

сведения об условиях обеспечения объекта ремонта рабочими кадрами и о возможности использования на период ремонта существующих помещений и строений;

данные о наличии производственно-технической базы подрядных организаций, возможностях и условиях ее использования;

сведения о наличии у подрядных организаций инвентарных передвижных или сборно-разборных производственно-бытовых помещений;

данные о плановой и фактической среднегодовой (среднемесячной) выработке строительных машин, средств транспорта, рабочих подрядных организаций на аналогичных объектах;

данные о возможности и сроках освобождения жилых зданий от проживающих и арендаторов (при ремонте с отселением жильцов).

Указанные исходные материалы должны предоставляться заказчиком и генеральным подрядчиком проектной организации, разрабатывающей проект организации капитального ремонта, в сроки, обеспечивающие его своевременную разработку.

2.6. Состав и содержание проектов организации капитального ремонта должны определяться с учетом его сложности в зависимости от объемно-планировочных и конструктивных решений, степени их унификации, необходимости применения специальных вспомогательных сооружений, приспособлений и установок, разнообразия строительных процессов и необходимости выполнения специальных видов работ, а также условий поставки на объект материалов и изделий.

Степень сложности капитального ремонта должна устанавливаться до разработки проекта его организации инстанцией, утверждающей задание на проектирование.

2.7. Проект организации капитального ремонта должен разрабатываться на объем ремонта, предусмотренный проектом. При осуществлении капитального ремонта отдельными очередями проект организации капитального ремонта на первую и последующие очереди должен разрабатываться с учетом полного объема ремонта.

2.8. В состав проекта организации капитального ремонта должны включаться:

а) календарный план капитального ремонта (рекомендуемое прил. 1, форма 1), в котором должны быть определены сроки выполнения ремонта, приведено распределение затрат на ремонт и объемов ремонтно-строительных работ по срокам (включая работы подготовительного периода), а при разбивке ремонта на очереди (комплексы) — сроки выполнения этих очередей или комплексов;

б) строительный генеральный план с расположением существующих и сносимых строений, эксплуатируемых зданий, сооружений и инженерных сетей, не подлежащих ремонту, разбираемых и перекладываемых инженерных коммуникаций; постоянных и временных проездов для транспортирования материалов, конструкций и изделий; путей перемещения кранов большой грузоподъемности; инженерных сетей; источников обеспечения стройплощадки электроэнергией, водой, теплом и мест подключения временных инженерных сетей к действующим сетям; мест примыкания новых сетей к существующим; складских площадок, основных монтажных кранов и других строительных машин и зон их действия; механизированных установок; временного ограждения; безопасных проходов строителей и лиц, проживающих или работающих в смежных зданиях или в здании, ремонтируемом без отселения жильцов и арендаторов.

В необходимых случаях на строительном генеральном плане должны быть показаны габариты арочных проездов на путях транспортирования грузов, высота зданий, смежных с объектом ремонта, расположение оттяжек осветительной и контактной сетей, осветительных колонн, специальных опор, воздушных линий связи, электропередачи, антенных сооружений, рекламных устройств, зеленых насаждений, а также подлежащих переносу (в связи с ремонтом) киосков, ларьков, телефонных будок и пр. При недостаточной приобъектной территории для размещения складских площадок должны предусматриваться резервные (промежуточные) складские площадки вне приобъектной территории.

Если организационными и техническими решениями охватывается территория за пределами приобъектной площадки, то кроме строительного генерального плана в состав проекта должен включаться также ситуационный план с расположением подъездных путей, промежуточных складских площадок, временных линий электропередачи с указанием схем отвода движения транспорта и переноса технических средств регулирования уличного движения и т.д.;

в) ведомость объемов основных ремонтно-строительных, монтажных и специальных работ (рекомендуемое прил. 1, форма 2), определенных проектно-сметной документацией, с выделением объемов работ подготовительного периода и при необходимости — по очередям (комплексам);

г) ведомость потребности в основных строительных конструкциях, деталях, материалах и оборудовании (рекомендуемое прил. 1, форма 3), составляемую на объект в целом, включая работы подготовительного периода, и при необходимости — на отдельные очереди (комплексы), исходя из объемов работ и действующих норм расхода строительных материалов;

д) график потребности в основных строительных машинах и транспортных средствах по объекту ремонта в целом, составленный на основе физических объемов работ, объема грузоперевозок и норм выработки строительных машин и средств транспорта;

е) график потребности в рабочих кадрах по категориям, составленный в соответствии с объемами ремонтно-строительных работ по основным организациям, участвующим в капитальном ремонте, и плановых норм выработки на одного рабочего этих организаций;

ж) пояснительная записка, содержащая:

обоснование методов производства и возможного совмещения ремонтно-строительных, монтажных и специальных работ, в том числе выполняемых в зимних условиях;

решения по выполнению технически сложных процессов по замене и усилению конструкций ремонтируемых зданий;

мероприятия по обеспечению устойчивости стен и пространственной жесткости зданий при сплошной замене перекрытий;

мероприятия по охране труда;

мероприятия по обеспечению безопасности жильцов и арендаторов в ремонтируемых без отселения зданиях и зданиях, расположенных на строительной площадке либо примыкающих к ней, а также безопасного движения пешеходов и транспорта на прилегающих магистралях;

условия сохранения окружающей природной среды;

обоснование потребности в строительных машинах, транспортных средствах, энергоустановках, складах и складских площадках, энергетических ресурсах, временных зданиях и сооружениях, бытовых помещениях;

рекомендации по выбору временных, в том числе мобильных (инвентарных) зданий и сооружений с указанием принятых типовых проектов;

перечень вспомогательных сооружений, приспособлений, устройств и установок, а также сложных временных сооружении и устройств, рабочие чертежи которых должны разрабатываться проектными организациями в составе рабочих чертежей на капитальный ремонт объекта;

обоснование потребности в рабочих кадрах;

перечень и объемы выполняемых в стесненных условиях работ, работ по перегрузке материалов и конструкций, на которые распространяются удорожающие факторы;

мероприятия, обеспечивающие высокопроизводительный труд строителей без нарушения нормальных условий проживания жильцов в ремонтируемых зданиях (при проведении капитального ремонта без отселения жильцов);

обоснование принятой продолжительности капитального ремонта.

В проекте организации капитального ремонта необходимо приводить следующие технико-экономические показатели:

полную сметную стоимость капитального ремонта, в том числе ремонтно-строительных работ, тыс. руб.;

нормативную продолжительность капитального ремонта, мес. или рабочих дней;

максимальную численность работающих, чел.;

затраты труда на выполнение ремонтно-строительных работ, чел.-дн.

2.9. В состав проектно-сметной документации на капитальный ремонт технически несложных объектов (капитальный ремонт отдельных элементов зданий без охвата ремонтными работами здания в целом, капитальный ремонт без замены конструкций с преобладанием санитарно-технических, отделочных работ и т.п.) вместо проекта организации капитального ремонта следует включить раздел «Основные положения по организации капитального ремонта», содержащий строительный генеральный план объекта (приобъектной строительной площадки) с решением в нем основных вопросов организации и механизации ремонтно-строительных работ и пояснительную записку, содержащую указания по методам выполнения этих работ, особенностям их выполнения в зимнее время, а также требования по технике безопасности.

2.10. При капитальном ремонте жилых зданий без отселения жильцов необходимо устанавливать очередность и порядок совмещенного выполнения ремонтно-строительных работ с указанием помещений, в которых на время производства работ отключаются питающие сети, запрещается проход проживающих и (или) арендаторов.

2.11. При производстве капитального ремонта объектов в суровых природных условиях в проектах или в основных положениях по организации капитального ремонта дополнительно к требованиям, изложенным в п. 2.3, должна учитываться возможность воздействия на подготовку, организацию и осуществление капитального ремонта физических, географических и экономических факторов, указанных в СН 47-74 для Северной строительно-климатической зоны, для горных и высокогорных районов, а также для пустынных и полупустынных районов и районов с жарким климатом.

2.12. Если к началу капитального ремонта решения проекта его организации устарели, а также в случае применения более совершенных строительных машин, оборудования и прогрессивной технологии ремонтно-строительных работ в установленном порядке должны производиться его переработка или корректировка в составе утвержденной проектно-сметной документации.

3. Проект производства ремонтно-строительных работ

3.1. Проект производства работ должен разрабатываться на основании задания, выдаваемого (утверждаемого) заказчиком этого проекта и включающего исходные данные об объеме и сроках разработки проекта.

При определении состава и содержания проектов производства работ следует учитывать особенности их выполнения в зависимости от вида капитального ремонта, необходимости выполнения специальных работ по усилению, креплению и замене конструкций, разнообразия и условий выполнения строительных процессов.

3.2. Проект производства работ должна разрабатывать генеральная подрядная организация. При необходимости более детальной проектной разработки вопросов производства специальных работ, выполняемых силами специализированных субподрядных организаций, эти организации должны в развитие соответствующих разделов проекта производства работ генеральной подрядной организации разрабатывать проекты производства специальных видов работ.

Для сложных объектов по заказу подрядных организаций проекты производства работ могут разрабатываться специализированными проектными или проектно-технологическими организациями («Оргтехстрой», «Оргтехремстрой» и др.).

Разработка проектов производства работ должна осуществляться за счет накладных расходов подрядной организации.

3.3. Проекты производства работ должны разрабатываться с учетом прогрессивных методов и способов организации ремонтно-строительного производства, в том числе предусматривать:

применение индустриальных конструкций, деталей и узлов заводского изготовления, строительных полуфабрикатов;

всемерное сокращение ручного труда путем механизации ремонтно-строительных работ;

применение эффективных технологических процессов, обеспечивающих сокращение трудозатрат и требуемый уровень качества работ;

максимальное применение инвентарной технологической и организационной оснастки, рационального инструмента;

применение сетевых моделей, диспетчеризации, электронно-вычислительной техники для управления ремонтно-строительным производством;

применение комплектных поставок материалов и изделий на секцию, этаж, квартиру и т.п.;

применение передовых бригадных форм организации труда;

повсеместное распространение бригадного подряда на основе хозяйственного расчета;

особенности различных видов ремонта, природно-климатические, а также другие особые условия;

выполнение до начала капитального ремонта полного комплекса мероприятий по подготовке производства;

организацию на объектах ремонта строительного потока с совмещением во времени смежных технологических процессов и равномерным использованием производственных ресурсов и производственных мощностей подрядных подразделений;

эффективное использование наиболее производительных машин (в две или три смены), а также применение средств малой механизации;

соблюдение правил охраны труда, а также взрывной и пожарной безопасности;

выполнение мероприятий по охране окружающей природной среды.

3.4. Исходными материалами для разработки проекта производства работ должны служить:

проект организации капитального ремонта (основные положения по организации капитального ремонта);

материалы, указанные в п. 2.5 настоящей Инструкции, при необходимости с их уточнением;

утвержденная проектно-сметная документация;

плановые сроки начала и окончания капитального ремонта;

объем работ по генеральному подряду и собственными силами;

объем товарной строительной продукции;

сведения о возможности привлечения средств механизации со стороны (в порядке аренды, услуг или субподряда);

сведения о численном и профессионально-квалификационном составе имеющихся в ремонтно-строительной организации бригад и звеньев, их технической оснащенности и возможности их использования;

сведения о наличии в ремонтно-строительной организации технологической и организационной оснастки.

3.5. В состав проекта производства работ должны включаться:

а) календарный план производства работ по объекту (рекомендуемое прил. 2, форма 1) или сетевой график, в которых устанавливаются последовательность и сроки выполнения работ с максимально возможным совмещением по времени ремонтно-строительных, монтажных и специальных работ, определяется потребность в трудовых ресурсах, а также выделяются этапы и комплексы работ, поручаемые бригадам (с выделением работающих по методу бригадного подряда), определяется количественный, профессиональный и квалификационный состав бригад;

б) строительный генеральный план с расположением объектов ремонта, зданий, сооружений, участков территории, граничащих со строительной площадкой, приобъектных постоянных и временных транспортных путей, пешеходных дорог и переходов, сетей водоснабжения, канализации, электроснабжения, теплоснабжения (при необходимости), подъемно-транспортных средств, механизированных установок, складов, временных зданий, сооружений и устройств, используемых для нужд ремонта, а также помещений для бытового обслуживания строителей, опасных зон и зон запрета работы грузоподъемных кранов, безопасных путей прохода по строительной площадке и прилегающей к ней территории. При необходимости строительный генеральный план должен разрабатываться для разных стадий капитального ремонта (демонтажных и монтажных работ, монтажа инженерных сетей, отделочных работ и т.д.).

На просадочных грунтах водоразборные пункты, временные сооружения и механизированные установки с использованием мокрых процессов должны размещаться на строительной площадке с низовой по рельефу местности стороны от ремонтируемых или существующих зданий и сооружений. Площадка вокруг водоразборных пунктов, сооружений и установок должна быть спланирована, укатана и покрыта водонепроницаемой одеждой с организованным отводом воды;

в) график поступления на объект строительных конструкций, деталей, материалов и оборудования (рекомендуемое прил. 2, форма 2), а при комплектационных формах материально-технического обеспечения — документация по технологической комплектации.

Графики поступления на объект строительных конструкций, деталей, материалов и оборудования должны содержать данные о поступлении этих материально-технических ресурсов как по объекту в целом, так и по каждой подрядной бригаде;

г) график потребности в рабочих кадрах по объекту (рекомендуемое прил. 2, форма 3);

д) график потребности в основных строительных машинах по объекту (рекомендуемое прил. 2, форма 4).

Графики потребности в основных строительных машинах по объекту следует разрабатывать с учетом своевременного выполнения каждой комплексной и специализированной бригадой поручаемых ей работ;

е) технологические карты (технологические схемы) на выполнение отдельных видов работ с описанием последовательности и методов производства работ с указанием трудозатрат и потребности в материалах, оснастке, приспособлениях и средствах защиты.

В состав технологических карт (схем) должны включаться схемы операционного контроля качества ремонтно-строительных работ;

ж) решения по технике безопасности, требующие проектной разработки;

з) мероприятия по выполнению работ методом бригадного подряда, составленные на основе данных, имеющихся в рабочих чертежах, согласованные с субподрядными организациями и включающие графики работы хозрасчетных бригад генеральных подрядных и субподрядных организаций, калькуляции затрат труда, заработной платы, материальных и других ресурсов, составы технологических комплектов технических средств оснащения бригад;

и) решения по устройству временных сетей (водопровода, энергоснабжения и др.) и освещения строительной площадки и рабочих мест с разработкой при необходимости рабочих чертежей подводки сетей к объекту от источников питания;

к) пояснительная записка, содержащая:

обоснование решений по производству ремонтно-строительных работ, в том числе выполняемых в зимнее время;

потребность в энергетических ресурсах;

перечень временных зданий и сооружений с расчетом потребности и обоснованием условий привязки их к участкам строительной площадки;

рекомендации по организации инженерной комплектации;

обоснование решений по применяемым формам организации труда;

мероприятия, направленные на обеспечение сохранности и исключение хищения материалов, деталей, конструкций и оборудования;

мероприятия по повторному использованию материалов и изделий от разборки конструкций и демонтажа инженерного оборудования;

мероприятия по контролю качества ремонтно-строительных работ;

перечень актов на скрытые работы;

мероприятия по охране окружающей природной среды;

технико-экономические показатели;

объем ремонтно-строительных работ (товарной строительной продукции) в тыс. руб. с распределением по исполнителям, а также по кварталам и месяцам;

продолжительность ремонта в рабочих днях;

показатели по труду общие, с распределением по исполнителям, а также по кварталам и месяцам (трудоемкость работ в чел.-дн., выработка в руб.-коп. на одного среднесписочного рабочего), удельные показатели трудоемкости работ;

уровень механизации основных работ.

3.6. Проект производства работ по капитальному ремонту технически несложных объектов (согласно п. 2.9) должен состоять из календарного плана (согласно п. 3.5а), строительного генерального плана, мероприятий по технике безопасности, графика поступления на объект строительных конструкций, деталей, материалов и оборудования (рекомендуемое прил. 2, форма 2), перечня производственной оснастки, инвентаря и приспособлений, краткой пояснительной записки с необходимыми обоснованиями и технико-экономическими показателями.

3.7. Проект производства работ утверждается главным инженером генеральной подрядной организации, а разделы проекта по монтажным и специальным работам — главными инженерами соответствующих субподрядных организаций по согласованию с генеральным подрядчиком.

Проект производства работ по капитальному ремонту жилого здания, ремонтируемого без отселения жильцов, должен быть согласован с руководителем эксплуатирующей организации.

Утвержденный проект производства работ должен быть передан производственному участку за два месяца до начала работ.

4. Дополнительные требования к разработке проектов организации капитального ремонта и проектов производства работ при осуществлении капитального ремонта групповым методом

4.1. При осуществлении капитального ремонта групповым методом, когда ремонтными работами охватываются здания в границах целых кварталов или их частей и организуется единая строительная площадка для группы зданий, ремонтируемых одновременно, в проекте производства работ должен разрабатываться общий строительный генеральный план, включающий:

рациональную схему организации подъездных путей;

размещение складских площадей, временных зданий и сооружений, предназначенных для обслуживания всей группы объектов.

Должны разрабатываться также общие мероприятия по технике безопасности, обусловленные одновременной работой грузоподъемных кранов, выполнением работ по сносу зданий и их частей, разборкой конструкций на большом фронте работ, а также сводный укрупненный график производства работ в квартале (микрорайоне).

Должен разрабатываться сводный укрупненный календарный план с указанием последовательности включения в поток отдельных объектов и сроков сдачи в эксплуатацию объектов или их очередей (комплексов).

4.2. Для отдельных объектов в составе осуществляемого группового ремонта должны разрабатывался проекты производства работ в соответствии с указаниями разд. 3 данной Инструкции.

Приложение 1
Рекомендуемое

ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ДОКУМЕНТОВ В СОСТАВЕ ПРОЕКТА ОРГАНИЗАЦИИ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Форма 1

КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

N строки	Наименование очередей (комплексов) или видов работ	Сметная стоимость, тыс. руб.	Распределение затрат и объемов работ по срокам ремонта
всего	в том числе объем ремонтно-строительных работ
1	2 и т.д.
А	Б	1	2	3	4 и т.д.
1
2
3

Примечания: 1. Распределение затрат и объемов ремонтно-строительных работ дается в виде дроби: в числителе — затраты в тыс. руб., в знаменателе — объемы работ с указанием соответствующих единиц измерения. 2. Сроки ремонта следует исчислять в кварталах (месяцах).

Форма 2

ВЕДОМОСТЬ ОБЪЕМОВ ОСНОВНЫХ РЕМОНТНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ, МОНТАЖНЫХ И СПЕЦИАЛЬНЫХ РАБОТ

N строки	Наименование видов работ (по очередям или комплексам)	Единица измерения	Объем работ
всего	в том числе по работам
подготовительного периода	очереди (комплекса)
1	2 и т.д.
А	Б	В	1	2	3	4 и т.д.
1
2
3

Примечание. Перечень работ устанавливается в зависимости от вида и особенностей капитального ремонта.

Форма 3

ВЕДОМОСТЬ ПОТРЕБНОСТИ В ОСНОВНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЯХ, ДЕТАЛЯХ, МАТЕРИАЛАХ И ОБОРУДОВАНИИ

N строки	Наименование (с указанием кода, марки или других обозначений)	Единица измерения	Всего	В том числе по работам
подготовительного периода	очереди (комплекса)
1	2 и т.д.
А	Б	В	1	2	3	4 и т.д.
1
2
3

Приложение 2
Рекомендуемое

ОСНОВНЫЕ ФОРМЫ ДОКУМЕНТОВ В СОСТАВЕ ПРОЕКТА ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ

Форма 1

КАЛЕНДАРНЫЙ ПЛАН ПРОИЗВОДСТВА РАБОТ ПО ОБЪЕКТУ

Наименование работ	Объем работ	Затраты труда, чел.-дн.	Состав исполнителей	Сменность работ	Строительные машины	График работ (дни, надели, месяцы)
единица измерения	количество	стоимость тыс. руб.	на единицу измерения	всего	бригады, звенья, профессии	количество, чел.	количество смен	наименование	количество, маш.см
1	2 и т.д.
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13

Форма 2

ГРАФИК ПОСТУПЛЕНИЯ НА ОБЪЕКТ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНСТРУКЦИЙ, ДЕТАЛЕЙ, МАТЕРИАЛОВ И ОБОРУДОВАНИЯ

Наименование строительных конструкций, деталей, материалов и оборудования	Единица измерения	Количество	График поступления по дням, неделям, месяцам
1 2 3 и т.д.
1	2	3	4

Примечание: В гр. 1 материалы и изделия должны группироваться по видам работ: общестроительные (без отделочных), внутренняя отделка, ремонт фасада, санитарно-технические, электромонтажные и т.д.

Форма 3

ГРАФИК ПОТРЕБНОСТИ В РАБОЧИХ КАДРАХ ПО ОБЪЕКТУ

Наименование профессий рабочих (отдельно для генподрядной и субподрядных организаций)	Количество, чел.	Среднесуточное количество рабочих по месяцам, неделям, дням
1 2 3 и т.д.
1	2	3

Форма 4

ГРАФИК ПОТРЕБНОСТИ В ОСНОВНЫХ СТРОИТЕЛЬНЫХ МАШИНАХ ПО ОБЪЕКТУ

Наименование, тип, марка	Единица измерения	Количество, чел.	Среднесуточное количество машин по дням, неделям, месяцам
1 2 3 и т.д.
1	2	3	4

Источник