Что такое коттеджный поселок с юридической точки зрения?
В российском законодательстве до сих пор отсутствует как определение коттеджного поселка, так и понятие коттеджа. Упоминания о них можно встретить только в некоторых методических рекомендациях и указаниях государственных органов.
Росреестр определяет коттедж как индивидуальный дом большой площади и повышенной комфортности, который построен с применением качественных материалов и имеет инженерное обеспечение (подключен к необходимым коммуникациям)?Приложение №2 к Приказу Росреестра от 04.08.2021 N П/0336. В то же время Росстат описывает коттедж как одноквартирный двухэтажный индивидуальный жилой дом с небольшим земельным участком, где на первом этаже расположены общая комната, кухня и хозяйственные помещения, а на втором — спальни?п. 23 Приказа Росстата от 25.01.2023 N 20.
Определение коттеджа можно найти и в региональных документах. Например, правительство Москвы в своем акте о строительных нормах указало, что коттедж — это одноквартирный дом, который относится к I категории комфорта?п. 3.1. Московских городских строительных норм (МГСН) 3.01-01 «Жилые здания».
На основе этих документов можно сделать вывод, что коттеджный поселок — это жилой комплекс, который состоит из малоэтажных частных домов повышенного уровня комфорта, где под комфортом понимается:
- Этажность дома в 2 и более этажей;
- Благоустроенность (наличие необходимых инженерных коммуникаций);
- Наличие собственного земельного участка.
При этом коттеджные поселки не являются самостоятельными населенными пунктами, а представляют собой лишь пригородный или загородный жилой комплекс. И по аналогии с другими видами ЖК у коттеджных поселков есть общее имущество.
Кому принадлежит общее имущество коттеджного поселка?
Так как сегодня нет закона, определяющего правовой статус коттеджных поселков, вопрос о принадлежности их общего имущества остается открытым и зависит от ряда факторов.
В сети можно встретить информацию, что к общему имуществу в коттеджных поселках применяются нормы Жилищного кодекса о многоквартирных домах и оно по умолчанию принадлежит всем собственникам земельных участков на праве общедолевой собственности. Но такой подход в корне неверный, о чем свидетельствует одно из постановлений Конституционного суда России?Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П.
Споры вокруг совместного имущества связаны с тем, что нередко земли общего пользования (например, на которых расположены дороги и проезды) после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию остаются в собственности застройщика или назначенной им управляющей компании (УК). Тогда владельцы коттеджей сталкиваются с дополнительными сборами за их использование, вступительными взносами, высокими коммунальными платежами и трудностями в создании товарищества собственников недвижимости (ТСН). Готового решения данной проблемы пока нет и владельцам коттеджей остается только договариваться с фактическим собственником общих земель либо разбираться в ситуации через суд.
Иначе обстоят дела в коттеджных поселках, в которых дома строились по договорам долевого участия (ДДУ). Здесь уже закон четко предписывает, что к собственникам домов и земельных участков в малоэтажных комплексах переходят еще и доли в общем имуществе ЖК (по аналогии с МКД). Поэтому они самостоятельно могут решать, кто и как будет управлять общей территорией и имуществом?ч. 4.3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Фото: Загородное поместье
Что относится к общему имуществу коттеджного поселка?
К общему имуществу коттеджного поселка относятся объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, расположенные в границах территории малоэтажного жилого комплекса:
-
котельные, водонапорные башни, тепловые пункты и площадки для размещения мусорных контейнеров;
-
проезды, парковочные площадки, велосипедные дорожки, пешеходные переходы и тротуары;
-
элементы благоустройства, места отдыха, детские и спортивные площадки.
Кто управляет коттеджным поселком?
Обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственниках участков в коттеджных поселках. Часто они передают эту обязанность управляющей компании (УК). Однако жители коттеджных поселков, у которых есть доли в общем имуществе, могут взять управление в свои руки и организоваться в товарищество собственников недвижимости (ТСН).
Управляющая компания в коттеджном поселке
Принцип работы управляющей компании заключается в том, что она берет на себя ответственность за содержание общего имущества и самостоятельно решает практически все вопросы по благоустройству. Жители поселка не волнуются о том, кто устранит коммунальную аварию, отремонтирует дорогу или озеленит лужайку в зоне отдыха. Они лишь платят деньги по заключенным договорам и утвержденным тарифам.
Но нередко бывает, что управляющая компания хорошо исполняет свои обязанности лишь в первое время. После сдачи домов в эксплуатацию или окончания их гарантийного срока качество услуг УК может заметно ухудшиться, а расходы на содержание заметно повыситься. Если собственники коттеджей владеют долями в общем имуществе поселка, они могут сменить управляющую компанию на другую либо выбрать подходящую форму товарищества собственников недвижимости (ТСН).
Чем ТСН отличается от ТСЖ?
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это некоммерческая организация, представляющая собой добровольное объединение собственников недвижимости для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом?ст. 123.12 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ.
ТСН имеет несколько видов, которые различаются целями и порядком принятия решений:
-
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческое объединение собственников помещений в многоквартирном доме или нескольких домов, которое создается с целью управления общим имуществом?ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ;
-
Садовое некоммерческое (СНТ) и огородное некоммерческое товарищество (ОНТ) — создаются на землях с соответствующим видом разрешенного использования (садоводство либо огородничество).
ТСН в коттеджном поселке
Несомненным преимуществом ТСН перед управляющей компанией будут неограниченные возможности владельцев коттеджей по части самоуправления. Они могут быстро и без лишней бюрократии менять обслуживающие организации (например, охранное предприятие), а также вносить на содержание общей территории столько средств, сколько считают нужным. Если собственников устраивает существующая инфраструктура, членские взносы будут покрывать необходимый минимум для ее содержания. А если они хотят улучшений, то могут повысить размер взносов и реализовать все свои задумки.
Но такой подход имеет и обратную сторону. ТСН напрямую зависит от ответственности каждого жителя поселка и готовности исправно вносить деньги. Если кто-то не участвует в жизни товарищества или не делает взносы, то затраты на ремонт и благоустройство придется делить между ответственными членами товарищества либо дожидаться момента, пока неплательщики закроют долг.
Также работа товарищества во многом зависит от предприимчивости и ответственности его председателя. Не каждый в силах предложить идею, донести ее важность до каждого собственника участка и сделать так, чтобы все решения общего собрания претворились в жизнь.
Как создать и зарегистрировать ТСН?
Первым этапом к созданию товарищества собственников недвижимости станет разработка его основного документа — устава ТСН. Он должен содержать наименование товарищества, его адрес, предмет и цели деятельности. Кроме этого, устав должен включать состав и компетенцию органов товарищества, а также порядок принятия ими решений (единогласно или квалифицированным большинством голосов).
Далее следует организовать общее собрание собственников недвижимости, на котором будет принято решение о создании товарищества и утверждении его устава. Кворум для организации ТСЖ должен быть более 50% голосов собственников недвижимости, в то время как решение о создании СНТ и ОНТ должно быть принято единогласно всеми учредителями (количество учредителей товарищества должно быть не менее семи). Все эти решения оформляются общим протоколом в письменной форме и подписываются председателем собрания, его секретарем и учредителями товарищества.
После этого необходимо зарегистрировать ТСН в Федеральной налоговой службе. Для этого нужно подать заявление в местную инспекцию ФНС, приложив к нему протокол общего собрания, устав и документ об оплате госпошлины (4 000 рублей). Срок регистрации составит 3 рабочих дня со дня предоставления налоговой всех необходимых документов.
Какие взносы и платежи есть в коттеджных поселках?
Количество платежей и их размеры будут зависеть от уровня благоустройства поселка, собственника общего имущества и способа управления. Базово владельцы коттеджей оплачивают собственные коммунальные расходы (электричество, газ, водоснабжение, канализацию, вывоз ТКО) и содержание общей территории (охрана, озеленение, текущий ремонт дорог и коммунального хозяйства).
Управляющая компания, как правило, вносит все эти расходы в квитанции, которые каждый владелец коттеджа получает и оплачивает индивидуально. А если коттеджный поселок управляется ТСН, то собственники оплачивают два вида взносов?ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ:
-
Целевые — разовые платежи на нужды товарищества, например, на строительство дороги или детской площадки. Решение о необходимости и размере таких взносов принимается на общем собрании;
-
Членские — регулярные взносы, средства от которых идут на оплату текущих расходов (оплата охраны, зарплата дворника, текущий ремонт коммунального хозяйства и другое). Такие расходы закрепляются в уставе товарищества.
Какой способ управления коттеджным поселком выгоднее?
Однозначно сказать, что один способ управления выгоднее другого, нельзя. Это зависит от множества факторов и ситуации в конкретном коттеджном поселке.
Если каждый житель поселка понимает свою ответственность, исправно платит налоги и взносы на обслуживание, а среди собственников есть инициативный человек, готовый стать председателем, то ТСН может оказаться выгоднее и эффективнее, чем управляющая компания. Однако, если у жителей нет единства мнений и они не готовы к самоуправлению, разумнее доверить содержание общего имущества УК.
Но независимо от выбранного способа управления поселком, собственникам коттеджей все равно стоит контролировать расходы на содержание территории и не оставаться в стороне, если эти обязанности выполняются плохо или не исполняются вовсе.
Предложите владельцам коттеджного поселка современный подход в обслуживании, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры. И они выберут вас, поскольку ценят комфорт и безопасность. Рассказываем об управлении коттеджными посёлками.
Скрытые возможности для управляющих организаций: ищем точки роста
Коттедж и многоквартирный дом – в чём разница
Закон не определяет статус коттеджного посёлка и порядок управления им. В данной ситуации по аналогии применяется Жилищный кодекс, а пробелы восполняются СНИП 2.07.01-89, утв. приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, и судебной практикой.
Коттеджный посёлок не является самостоятельным населённым пунктом. Это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с генеральным планом застройки. Он состоит из индивидуальных земельных участков и жилых домов (коттеджей). Коттедж имеет не более трёх этажей и предназначен для проживания одной семьи.
Этим коттедж отличается от многоквартирного дома. МКД состоит из двух и более квартир, предназначенных для проживания более одной семьи, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников.
Способы управления коттеджным поселком
Собственники жилых домов в коттеджном посёлке могут выбрать любой из способов управления общим имуществом, названных вч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Это управляющая организация, жилищное объединение, непосредственное управление собственниками. Для этого потребуется провести общее собрание собственников, соблюдая правила статей 44–48 ЖК РФ и главы 9.1 ГК РФ.
Выбрать можно только один из способов управления. Недопустимо одновременное управление общим имуществом коттеджного посёлка со стороны УО и ТСЖ или двумя ТСЖ.
В коттеджном посёлке может быть создано ТСЖ по аналогии с созданием ТСЖ в одном или нескольких многоквартирных домах (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Но это не самый удачный и эффективный вариант, потому что в процессе управления загородным посёлком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами.
Наиболее эффективным способом управления считается УО, которая не первый год занимается обслуживанием жилых домов и способна сделать любой коттедж подходящим для комфортного проживания.
Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД
Риски УО в коттеджном посёлке: плата за содержание общего имущества
Как мы уже писали выше, самым эффективным способом управления для коттеджных посёлков считается УО. Управляющая организация в коттеджном посёлке будет осуществлять содержание и ремонт общего имущества, не отвечая за коммунальные ресурсы. Лицензия ей для этого не требуется.
Но нужно быть готовым к тому, что собственники коттеджей предъявят повышенные требования к обслуживанию общего имущества. А значит, размер платы за содержание должен включать в себя все предполагаемые затраты и вознаграждение УО.
За содержание общего имущества посёлка платят все собственники коттеджей. Это подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Проблемы с взысканием платы могут быть связаны с неопределённостью владельца коттеджа или состава общего имущества коттеджного посёлка (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ (если в посёлке выбран способ управления ТСЖ) не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону товарищества, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу № 33-24614. Чтобы прочитать определение, пройдите по ссылке и нажмите «Скачать файл»).
Состав общего имущества в коттеджном посёлке
Единого перечня общего имущества в коттеджном посёлке не существует. Чтобы определить его состав, изучите проектно-техническую документацию коттеджного посёлка. Это проекты и чертежи на жилые дома и иные капитальные объекты инфраструктуры посёлка, договор на строительство жилого дома (инвестиционный, участия в строительстве и т. д.), разрешение на ввод в эксплуатацию.
Если объекты обслуживают более одного жилого дома, входящих в коттеджный посёлок, они относятся к общему имуществу. Например, инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, иные хозяйственные постройки.
Такие выводы делают суды. В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2016 № Ф06-12259/2016 по делу № А65-9912/2015 указано, что канализационная насосная станция входит в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов, поскольку обслуживает более одного индивидуального жилого дома. Также насосная станция обслуживает исключительно сточные воды, поступающие из жилых домов коттеджного комплекса.
Общее имущество в коттеджном посёлке подлежит государственной регистрации. В результате у собственников коттеджей возникают долевые права на такое имущество (постановление Конституционного суда РФ от 10.11.2016 № 23-П).
На практике случается, что имущество общего пользования зарегистрировано за застройщиком или ТСЖ. Это следует выяснить до того, как приступить к управлению. Иначе могут возникнуть споры относительно предмета управления и законности взыскиваемой платы за содержание.
Такая ситуация не противоречит закону и в отсутствии иного распределения права собственности на общее имущество между собственниками коттеджей может существовать. Но не считается справедливой. Все коттеджи зависят от общей инфраструктуры, а значит собственники коттеджей могут потребовать признания права общей долевой собственности на общее имущество за собой (постановление Арбитражного суда ДВО от 17.06.2015 по делу № А73-6149/2014).
О площади общего имущества дома при расчёте платы за КР на СОИ
Плюсы и минусы управления коттеджным посёлком для УО
Если вы решили взять в управление коттеджный посёлок, подумайте, сможете ли вы предложить владельцам посёлка современное обслуживание недвижимости, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры.
Если вы ответили положительно на представленные выше вопросы, то взвесьте для себя все плюсы и минусы управления таким посёлком.
30.01.2018
Управление коттеджным поселком — конфликтная и туманная область. Однозначных рецептов нет, законодательство меняется. Многие проблемные проекты стали таковыми именно из-за дефектов управления. Одна крайность — «колхоз» (множество собственников в составе СНТ или ТСН, которые ни до чего не могут договориться), другая — «диктатура» (сети и дороги остались у застройщика, УК — тоже от него, права собственников урезаны по границам участка). А есть еще опыт старых садоводств со своими плюсами и минусами.
Журнал «Пригород» начинает открытую дискуссию, посвященную проблемам управления.
Мы попросили наших ньюсмейкеров ответить на несколько вопросов.
Какую форму управления дачным (садоводческим) поселком вы считаете оптимальной?
Зависит ли это от стадии проекта (на старте, на финише)? Может быть, от масштаба проекта (50 или 500 участков — это разные истории)? Должны ли владельцы участков становиться членами товарищества собственников недвижимости (ТСН)?
Кому должны принадлежать сети, дороги, общественные пространства? Где брать управляющую компанию — есть ли они на рынке? Какие вопросы в сфере управления вы считаете самыми важными и плохо урегулированными в законодательстве?+
Константин Лапшин,
руководитель отдела продаж
«1-й Академии недвижимости»:
– Управление в виде ДНП, СНТ или ТСН со своим уставом и с правлением, выбранным на общем собрании, — это дееспособная форма для небольших поселков, условно — до 30 дворов. Если даже кто-то не будет подчиняться решениям общих собраний (как правило, таких около 10%), это не повлияет на финансирование целевой программы.
А вот при большем количестве членов товарищества, при большей площади территории, более «длинных» и дорогих инженерных сетях возникает проблема с проведениями очных собраний. Сложно собрать кворум. Без этого невозможно утвердить целевую программу, а без нее нет юридической основы для сбора средств. В таких поселках на долгое время может наступить коллапс.
Также существует проблема неплательщиков. Это может приводить к отключениям поселка от энергоснабжения, прекращению обслуживания дорог (уборка снега и т.п.), что ухудшает качество жизни.
Более современной моделью нам представляется управление с помощью профессиональной управляющей компании (УК). Каждый житель заключает с УК прямой договор. И может спрашивать персонально с УК, не завися от того, уплатил его сосед за электроэнергию или нет. Если не хватает денег, УК вкладывает собственные, страхуя поселок от неприятных неожиданностей: прекращения подачи электроэнергии, необслуживаемых зимой дорог и т.п.
На начальной стадии развития проекта собственники участков несут заметные ежемесячные затраты на строительство домов и не готовы финансировать дорогие целевые программы развития территории. К тому же собственников еще мало. Так что в это время обычно с жителей собираются небольшие взносы — от 500 до 1000 рублей в месяц. Они идут на обслуживание дорог, бухгалтерии. А вот когда проект приближается к финалу и продано уже около 90% участков, как правило, построены инженерные сети, которые надо обслуживать, ставится охрана (это весьма затратная позиция), возникает необходимость поднимать ежемесячный взнос. Нужно работать с должниками, создавать систему сбора взносов, налаживать взаимодействие бухгалтерии, отдела обслуживания, юридического отдела. Это все увеличивает затраты и требует профессионального подхода.
Насчет того, надо ли включать собственников в СНТ или ТСН, у нас однозначного ответа нет. У нас есть два примера, когда владельцы участков стали членами ТСН. С одной стороны, они получили самостоятельность, с другой — ответственность. А вот к ответственности, как показывает практика, они не очень-то и готовы. От них требуются профессионализм и опыт управления поселком (которого у них нет); возможность много времени отдавать поселку (этого тоже нет); возможность «закрывать» долги неплательщиков (нет либо денег, либо желания). Такие проекты начинают деградировать.
Опираясь на наш богатый практический опыт, мы больше верим в работу с управляющей компанией. При этом УК должна быть от девелопера, заинтересованного в поддержании репутации проекта.
На начальной стадии продаж участки под дороги и земли общего пользования должны принадлежать девелоперу или изначальному собственнику. Это необходимо, чтобы сохранить контроль за развитием проекта. Если на начальной стадии участки под ЗОП передать в ДНП, СНТ, ТСН, то на собрании неквалифицированные, неопытные жители могут напринимать решений, которые приведут
к серьезным негативным последствиям: штрафам от госпожнадзора, от Комитета по природным ресурсам и т.п.
В дальнейшем территории под ЗОП могут быть переданы ТСН по трем схемам: по договорам аренды (не надо выкупать и платить много денег); по договорам купли-продажи (ТСН должно объявить целевую программу, провести ее через общее собрание, отсудиться с несогласными, собрать деньги и выкупить); ЗОП могут покупать только желающие жители на долевой основе, а остальные им платят арендную плату. Все три схемы работоспособны и проверены практикой.
Собственно, если девелопер заинтересован в успешной реализации проекта, ему надо позаботиться о создании собственной УК, которая обслуживала бы его проекты. Такие примеры на рынке есть.
А вот если девелоперская компания распродала участки и «самоустранилась», оставив жителей один на один с проблемами, тогда им надо регистрировать ТСН и начинать коллективно решать задачи. Но в большинстве случаев это «колхоз» со всеми вытекающими отсюда неприятностями.
Андрей Бочков,
генеральный директор «ПулЭкспресс»:
– В управлении коттеджными комплексами можно встретить самые разные варианты. Здесь много нюансов и нет универсальных рецептов.
В своих проектах мы всегда включаем владельцев участков в управляющие структуры. И сети передаем на баланс ДНП или СНТ. Это справедливо: затраты на коммуникации входят в цену земли, и если оставить сети на балансе застройщика, это будет постоянным источником конфликтов. Но собственники «включаются» не на стартовой стадии: в начале проекта все рычаги управления должны быть у застройщика. Полномочия и общее имущество должны передаваться ближе к финишу, когда участки распроданы, а инфраструктура построена.
И это не всегда просто. Например, в «Охтинском парке» много домовладений, и мы никак не можем созвать общее собрание: собственники — люди занятые, трудно набрать кворум.
Развитие поселка и комфортная жизнь в нем в значительной степени зависят от того, насколько квалифицированные люди попали в правление и насколько владельцы домовладений готовы к компромиссам, умеют ли они учитывать общие интересы. Конфликты есть везде, вопрос не в том, чтобы их не было — а в том, как они разрешаются.
Нормально организована работа в «Солнечном береге», в «Борисово» и «Борисово–2». А вот в «Зеркальном» не получилось: там меняли правление, но в итоге каждый сам за себя и обустраивается по собственному усмотрению. Есть очевидный показатель: состояние сетей через два-три года после сдачи. В «Солнечном береге» — всего пара случаев аварий на коммуникациях. Там обустройство либо выполняют специалисты УК, либо их организует собственник, но под наблюдением специалистов. В «Зеркальном» практически разрушена дренажная система: каждый сам делает канавы, въезд на участок и так далее.
Оптимальную для загородной жизни структуру я бы назвал «управляемая демократия».
Дмитрий Майоров,
генеральный директор «Русь: Новые Территории»:
– В отношении формы управления и прав собственности на имущество общего пользования мы придерживаемся диалектической точки зрения: на каждой стадии жизненного цикла она должна быть оптимальной. Первая стадия — строительство общей инфраструктуры (инженерных сетей, дорог, детских и спортивных площадок и т.д.), пусконаладка и подготовка ко вводу в эксплуатацию. На этой стадии, на наш взгляд, конечный продукт должен максимально соответствовать задумке (проекту) и реализовываться застройщиком на принципах единоначалия. Это защищает покупателей от хаотичных изменений в очередности строительства объектов и их несоответствия концепции поселка.
В этот же период формируются и внедряются разработанные застройщиком правила пользования общей инфраструктурой (правила проживания).
Вторая стадия — заселение поселка. В этот период у жителей появляется время для размышлений о будущей жизни здесь, проходят дискуссии о формах управления и накапливается практический опыт применения существующих правил. Появляются предложения по изменениям в количественные или качественные характеристики объектов инфраструктуры (увеличение мощностей, дополнительные площадки для отдыха, система сбора отходов и т.д.). Универсального рецепта нет — в силу многообразия конкретных жизненных ситуаций и личных предпочтений наиболее активной части жителей.
Третья стадия — переход реальных рычагов управления в руки жителей в соответствии с выбранной ими формой управления. Обычно на этом этапе создается ТСН (или не создается), оно включается в реальный процесс управления (или не включается), запускаются длительные процедуры передачи прав собственности на объекты инфраструктуры заинтересованным сторонам.
Что касается инфраструктурных объектов, вокруг которых всегда ломается так много копий, мы считаем, что сети нужно передавать специализированным организациям (электросетевым, газораспределительным компаниям, предприятиям водоснабжения и водоотведения), ибо владение ими ничего, кроме забот об их содержании, жителям не дает. Собственность на участок, занятый дорогами общего пользования, напротив, имеет смысл сохранить, обеспечив таким образом закрытость периметра и ограничив доступ на территорию посторонним лицам.
Сергей Балуев,
директор по продажам ГК «ФАКТ.»:
– Если в поселке более 100 домовладений и достойный набор коммуникаций (на уровне комфорт-класса) — должна быть профессиональная управляющая компания.
Как показала наша практика, для того, чтобы эффективно решать вопросы обслуживания и эксплуатации, управление должно быть обособленным. Собственники, конечно, могут входить в СНТ, ТСН, перевыбирать правление и т.д. Но на рынке есть проблемные проекты, где трудности возникли как раз из-за того, что собственники не могут договориться. Хотя есть и другие — где владельцы участков хорошо организовались. Проще договориться там, где до 50 домовладений.
Вопросы к тарифам на обслуживание всегда есть и будут. «Я это сделаю дешевле»,
«Я бы это сделал иначе» — такие реплики звучат на любом собрании. Недовольные всегда есть. Но если УК реально работает, то претензий будет минимум. Хотя профессиональных УК мало, этот рынок только еще развивается, он в стадии становления.
Если выбрана форма СНТ или ДНП, в них есть общие площади и сети — покупатель получает долю в землях общего пользования. (При покупке участка заключают два договора.) Если в поселке работает профессиональная УК, с распределением полномочий и ответственности, — возможны другие решения.
Эта ситуация пока законодательно не урегулирована. (В отличие от города и управления многоквартирными домами.) Новый закон о садоводствах вносит дополнительную смуту: пока в нем далеко не ясно, как и что должно быть.
Если речь про электричество, газ, — эти сети должны быть переданы на баланс монополистов. Дороги, дренажные системы — долевая собственность обитателей поселка.
Наши покупатели практически всегда интересуются тем, как управляются уже сданные поселки. И это важно для принятия решения. Если есть качественное управление — это серьезное конкурентное преимущество.
Артем Чесноков,
девелопер проекта «СувантоЯрви»:
– Диктатура или демократия — вопрос философский.
К сожалению, чаще всего люди, которые жаждут занять места в правлении, относятся к категории граждан, которым нужна власть ради власти. И, как правило, считают, что именно они-то и знают, как собирать и как тратить деньги. На самом же деле ни один собственник, который имеет работу (неважно, свой бизнес или по найму) и семью, никогда туда не стремится. В беседе со мной покупатель так и заявил: «Зачем мне это надо? Что я там, в этом ДПК, буду делать? У меня нет времени на все это. В конце концов, каждый должен заниматься своим делом. Я собственник дома, я хочу приезжать и пользоваться коммуникациями и инфраструктурой. И не хочу ломать голову, кто, как и когда будет косить траву на обочинах и чистить дороги, с кем согласовать вывоз мусора. Приобретая участок, я намеренно шел на то, что за меня все это будут делать, и спрашивал, сколько это стоит».
У тех, кто решил не вступать в ДПК, могут возникать сомнения в обоснованности тарифов.
В договоре с собственником мы указываем, что тариф может быть только в рамках суммы, прописанной в смете, в приложении к договору. В договоре есть пункт: тарифы могут повышаться только один раз в год, на уровень инфляции. И перед повышением всем высылается дополнительное соглашение к договору.
Все остальные вопросы выясняем на общем собрании и решаем голосованием. Конечно, есть «активисты»: раскройте подробнее статьи расходов, покажите, за что именно и кому мы платим, давайте устроим тендер, да у меня есть компания, вывозящая мусор… С такими просто ведем разъяснительную работу. Некоторые пункты (стоимость банковского обслуживания, налоги, аренда, ФОТ и т.д.) раскрывай не раскрывай — все будет не так. Эту информацию лучше давать порционно.
А тарифы никто завышать не собирается, да и не вправе. Тариф по электроэнергии и по газу — в рамках нормативов. Вода — стоимость скважины и годовой сбор.
Однако есть два негативных фактора. Первый — постоянная инфляция и удорожание ресурсов и услуг. Второй — неплательщики и должники. Эти факторы могут приводить к росту затрат на эксплуатацию.
Управление коттеджным поселком — конфликтная и туманная область. Однозначных рецептов нет, законодательство меняется. Многие проблемные проекты стали таковыми именно из-за дефектов управления. Одна крайность — «колхоз» (множество собственников в составе СНТ или ТСН, которые ни до чего не могут договориться), другая — «диктатура» (сети и дороги остались у застройщика, УК — тоже от него, права собственников урезаны по границам участка). А есть еще опыт старых садоводств со своими плюсами и минусами.
Журнал «Пригород» начинает открытую дискуссию, посвященную проблемам управления.
Мы попросили наших ньюсмейкеров ответить на несколько вопросов.
Какую форму управления дачным (садоводческим) поселком вы считаете оптимальной?
Зависит ли это от стадии проекта (на старте, на финише)? Может быть, от масштаба проекта (50 или 500 участков — это разные истории)? Должны ли владельцы участков становиться членами товарищества собственников недвижимости (ТСН)?
Кому должны принадлежать сети, дороги, общественные пространства? Где брать управляющую компанию — есть ли они на рынке? Какие вопросы в сфере управления вы считаете самыми важными и плохо урегулированными в законодательстве?
Константин Лапшин,
руководитель отдела продаж
«1-й Академии недвижимости»:
– Управление в виде ДНП, СНТ или ТСН со своим уставом и с правлением, выбранным на общем собрании, — это дееспособная форма для небольших поселков, условно — до 30 дворов. Если даже кто-то не будет подчиняться решениям общих собраний (как правило, таких около 10%), это не повлияет на финансирование целевой программы.
А вот при большем количестве членов товарищества, при большей площади территории, более «длинных» и дорогих инженерных сетях возникает проблема с проведениями очных собраний. Сложно собрать кворум. Без этого невозможно утвердить целевую программу, а без нее нет юридической основы для сбора средств. В таких поселках на долгое время может наступить коллапс.
Также существует проблема неплательщиков. Это может приводить к отключениям поселка от энергоснабжения, прекращению обслуживания дорог (уборка снега и т.п.), что ухудшает качество жизни.
Более современной моделью нам представляется управление с помощью профессиональной управляющей компании (УК). Каждый житель заключает с УК прямой договор. И может спрашивать персонально с УК, не завися от того, уплатил его сосед за электроэнергию или нет. Если не хватает денег, УК вкладывает собственные, страхуя поселок от неприятных неожиданностей: прекращения подачи электроэнергии, необслуживаемых зимой дорог и т.п.
На начальной стадии развития проекта собственники участков несут заметные ежемесячные затраты на строительство домов и не готовы финансировать дорогие целевые программы развития территории. К тому же собственников еще мало. Так что в это время обычно с жителей собираются небольшие взносы — от 500 до 1000 рублей в месяц. Они идут на обслуживание дорог, бухгалтерии. А вот когда проект приближается к финалу и продано уже около 90% участков, как правило, построены инженерные сети, которые надо обслуживать, ставится охрана (это весьма затратная позиция), возникает необходимость поднимать ежемесячный взнос. Нужно работать с должниками, создавать систему сбора взносов, налаживать взаимодействие бухгалтерии, отдела обслуживания, юридического отдела. Это все увеличивает затраты и требует профессионального подхода.
Насчет того, надо ли включать собственников в СНТ или ТСН, у нас однозначного ответа нет. У нас есть два примера, когда владельцы участков стали членами ТСН. С одной стороны, они получили самостоятельность, с другой — ответственность. А вот к ответственности, как показывает практика, они не очень-то и готовы. От них требуются профессионализм и опыт управления поселком (которого у них нет); возможность много времени отдавать поселку (этого тоже нет); возможность «закрывать» долги неплательщиков (нет либо денег, либо желания). Такие проекты начинают деградировать.
Опираясь на наш богатый практический опыт, мы больше верим в работу с управляющей компанией. При этом УК должна быть от девелопера, заинтересованного в поддержании репутации проекта.
На начальной стадии продаж участки под дороги и земли общего пользования должны принадлежать девелоперу или изначальному собственнику. Это необходимо, чтобы сохранить контроль за развитием проекта. Если на начальной стадии участки под ЗОП передать в ДНП, СНТ, ТСН, то на собрании неквалифицированные, неопытные жители могут напринимать решений, которые приведут
к серьезным негативным последствиям: штрафам от госпожнадзора, от Комитета по природным ресурсам и т.п.
В дальнейшем территории под ЗОП могут быть переданы ТСН по трем схемам: по договорам аренды (не надо выкупать и платить много денег); по договорам купли-продажи (ТСН должно объявить целевую программу, провести ее через общее собрание, отсудиться с несогласными, собрать деньги и выкупить); ЗОП могут покупать только желающие жители на долевой основе, а остальные им платят арендную плату. Все три схемы работоспособны и проверены практикой.
Собственно, если девелопер заинтересован в успешной реализации проекта, ему надо позаботиться о создании собственной УК, которая обслуживала бы его проекты. Такие примеры на рынке есть.
А вот если девелоперская компания распродала участки и «самоустранилась», оставив жителей один на один с проблемами, тогда им надо регистрировать ТСН и начинать коллективно решать задачи. Но в большинстве случаев это «колхоз» со всеми вытекающими отсюда неприятностями.
Андрей Бочков,
генеральный директор «ПулЭкспресс»:
– В управлении коттеджными комплексами можно встретить самые разные варианты. Здесь много нюансов и нет универсальных рецептов.
В своих проектах мы всегда включаем владельцев участков в управляющие структуры. И сети передаем на баланс ДНП или СНТ. Это справедливо: затраты на коммуникации входят в цену земли, и если оставить сети на балансе застройщика, это будет постоянным источником конфликтов. Но собственники «включаются» не на стартовой стадии: в начале проекта все рычаги управления должны быть у застройщика. Полномочия и общее имущество должны передаваться ближе к финишу, когда участки распроданы, а инфраструктура построена.
И это не всегда просто. Например, в «Охтинском парке» много домовладений, и мы никак не можем созвать общее собрание: собственники — люди занятые, трудно набрать кворум.
Развитие поселка и комфортная жизнь в нем в значительной степени зависят от того, насколько квалифицированные люди попали в правление и насколько владельцы домовладений готовы к компромиссам, умеют ли они учитывать общие интересы. Конфликты есть везде, вопрос не в том, чтобы их не было — а в том, как они разрешаются.
Нормально организована работа в «Солнечном береге», в «Борисово» и «Борисово–2». А вот в «Зеркальном» не получилось: там меняли правление, но в итоге каждый сам за себя и обустраивается по собственному усмотрению. Есть очевидный показатель: состояние сетей через два-три года после сдачи. В «Солнечном береге» — всего пара случаев аварий на коммуникациях. Там обустройство либо выполняют специалисты УК, либо их организует собственник, но под наблюдением специалистов. В «Зеркальном» практически разрушена дренажная система: каждый сам делает канавы, въезд на участок и так далее.
Оптимальную для загородной жизни структуру я бы назвал «управляемая демократия».
Дмитрий Майоров,
генеральный директор «Русь: Новые Территории»:
– В отношении формы управления и прав собственности на имущество общего пользования мы придерживаемся диалектической точки зрения: на каждой стадии жизненного цикла она должна быть оптимальной. Первая стадия — строительство общей инфраструктуры (инженерных сетей, дорог, детских и спортивных площадок и т.д.), пусконаладка и подготовка ко вводу в эксплуатацию. На этой стадии, на наш взгляд, конечный продукт должен максимально соответствовать задумке (проекту) и реализовываться застройщиком на принципах единоначалия. Это защищает покупателей от хаотичных изменений в очередности строительства объектов и их несоответствия концепции поселка.
В этот же период формируются и внедряются разработанные застройщиком правила пользования общей инфраструктурой (правила проживания).
Вторая стадия — заселение поселка. В этот период у жителей появляется время для размышлений о будущей жизни здесь, проходят дискуссии о формах управления и накапливается практический опыт применения существующих правил. Появляются предложения по изменениям в количественные или качественные характеристики объектов инфраструктуры (увеличение мощностей, дополнительные площадки для отдыха, система сбора отходов и т.д.). Универсального рецепта нет — в силу многообразия конкретных жизненных ситуаций и личных предпочтений наиболее активной части жителей.
Третья стадия — переход реальных рычагов управления в руки жителей в соответствии с выбранной ими формой управления. Обычно на этом этапе создается ТСН (или не создается), оно включается в реальный процесс управления (или не включается), запускаются длительные процедуры передачи прав собственности на объекты инфраструктуры заинтересованным сторонам.
Что касается инфраструктурных объектов, вокруг которых всегда ломается так много копий, мы считаем, что сети нужно передавать специализированным организациям (электросетевым, газораспределительным компаниям, предприятиям водоснабжения и водоотведения), ибо владение ими ничего, кроме забот об их содержании, жителям не дает. Собственность на участок, занятый дорогами общего пользования, напротив, имеет смысл сохранить, обеспечив таким образом закрытость периметра и ограничив доступ на территорию посторонним лицам.
Сергей Балуев,
директор по продажам ГК «ФАКТ.»:
– Если в поселке более 100 домовладений и достойный набор коммуникаций (на уровне комфорт-класса) — должна быть профессиональная управляющая компания.
Как показала наша практика, для того, чтобы эффективно решать вопросы обслуживания и эксплуатации, управление должно быть обособленным. Собственники, конечно, могут входить в СНТ, ТСН, перевыбирать правление и т.д. Но на рынке есть проблемные проекты, где трудности возникли как раз из-за того, что собственники не могут договориться. Хотя есть и другие — где владельцы участков хорошо организовались. Проще договориться там, где до 50 домовладений.
Вопросы к тарифам на обслуживание всегда есть и будут. «Я это сделаю дешевле»,
«Я бы это сделал иначе» — такие реплики звучат на любом собрании. Недовольные всегда есть. Но если УК реально работает, то претензий будет минимум. Хотя профессиональных УК мало, этот рынок только еще развивается, он в стадии становления.
Если выбрана форма СНТ или ДНП, в них есть общие площади и сети — покупатель получает долю в землях общего пользования. (При покупке участка заключают два договора.) Если в поселке работает профессиональная УК, с распределением полномочий и ответственности, — возможны другие решения.
Эта ситуация пока законодательно не урегулирована. (В отличие от города и управления многоквартирными домами.) Новый закон о садоводствах вносит дополнительную смуту: пока в нем далеко не ясно, как и что должно быть.
Если речь про электричество, газ, — эти сети должны быть переданы на баланс монополистов. Дороги, дренажные системы — долевая собственность обитателей поселка.
Наши покупатели практически всегда интересуются тем, как управляются уже сданные поселки. И это важно для принятия решения. Если есть качественное управление — это серьезное конкурентное преимущество.
Артем Чесноков,
девелопер проекта «СувантоЯрви»:
– Диктатура или демократия — вопрос философский.
К сожалению, чаще всего люди, которые жаждут занять места в правлении, относятся к категории граждан, которым нужна власть ради власти. И, как правило, считают, что именно они-то и знают, как собирать и как тратить деньги. На самом же деле ни один собственник, который имеет работу (неважно, свой бизнес или по найму) и семью, никогда туда не стремится. В беседе со мной покупатель так и заявил: «Зачем мне это надо? Что я там, в этом ДПК, буду делать? У меня нет времени на все это. В конце концов, каждый должен заниматься своим делом. Я собственник дома, я хочу приезжать и пользоваться коммуникациями и инфраструктурой. И не хочу ломать голову, кто, как и когда будет косить траву на обочинах и чистить дороги, с кем согласовать вывоз мусора. Приобретая участок, я намеренно шел на то, что за меня все это будут делать, и спрашивал, сколько это стоит».
У тех, кто решил не вступать в ДПК, могут возникать сомнения в обоснованности тарифов.
В договоре с собственником мы указываем, что тариф может быть только в рамках суммы, прописанной в смете, в приложении к договору. В договоре есть пункт: тарифы могут повышаться только один раз в год, на уровень инфляции. И перед повышением всем высылается дополнительное соглашение к договору.
Все остальные вопросы выясняем на общем собрании и решаем голосованием. Конечно, есть «активисты»: раскройте подробнее статьи расходов, покажите, за что именно и кому мы платим, давайте устроим тендер, да у меня есть компания, вывозящая мусор… С такими просто ведем разъяснительную работу. Некоторые пункты (стоимость банковского обслуживания, налоги, аренда, ФОТ и т.д.) раскрывай не раскрывай — все будет не так. Эту информацию лучше давать порционно.
А тарифы никто завышать не собирается, да и не вправе. Тариф по электроэнергии и по газу — в рамках нормативов. Вода — стоимость скважины и годовой сбор.
Однако есть два негативных фактора. Первый — постоянная инфляция и удорожание ресурсов и услуг. Второй — неплательщики и должники. Эти факторы могут приводить к росту затрат на эксплуатацию.
Предложите владельцам коттеджного поселка современный подход в обслуживании, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры. И они выберут вас, поскольку ценят комфорт и безопасность. Рассказываем об управлении коттеджными посёлками.
Скрытые возможности для управляющих организаций: ищем точки роста
Коттедж и многоквартирный дом – в чём разница
Закон не определяет статус коттеджного посёлка и порядок управления им. В данной ситуации по аналогии применяется Жилищный кодекс, а пробелы восполняются СНИП 2.07.01-89, утв. приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 № 1034/пр, и судебной практикой.
Коттеджный посёлок не является самостоятельным населённым пунктом. Это пригородный или загородный жилой комплекс, созданный в соответствии с генеральным планом застройки. Он состоит из индивидуальных земельных участков и жилых домов (коттеджей). Коттедж имеет не более трёх этажей и предназначен для проживания одной семьи.
Этим коттедж отличается от многоквартирного дома. МКД состоит из двух и более квартир, предназначенных для проживания более одной семьи, имеющих самостоятельные выходы. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников.
Способы управления коттеджным поселком
Собственники жилых домов в коттеджном посёлке могут выбрать любой из способов управления общим имуществом, названных вч. 2 ст. 161 ЖК РФ. Это управляющая организация, жилищное объединение, непосредственное управление собственниками. Для этого потребуется провести общее собрание собственников, соблюдая правила статей 44–48 ЖК РФ и главы 9.1 ГК РФ.
Выбрать можно только один из способов управления. Недопустимо одновременное управление общим имуществом коттеджного посёлка со стороны УО и ТСЖ или двумя ТСЖ.
В коттеджном посёлке может быть создано ТСЖ по аналогии с созданием ТСЖ в одном или нескольких многоквартирных домах (п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ). Но это не самый удачный и эффективный вариант, потому что в процессе управления загородным посёлком активное участие принимают сами жители, не являющиеся профессионалами.
Наиболее эффективным способом управления считается УО, которая не первый год занимается обслуживанием жилых домов и способна сделать любой коттедж подходящим для комфортного проживания.
Суды о реализации выбранного собственниками способа управления МКД
Риски УО в коттеджном посёлке: плата за содержание общего имущества
Как мы уже писали выше, самым эффективным способом управления для коттеджных посёлков считается УО. Управляющая организация в коттеджном посёлке будет осуществлять содержание и ремонт общего имущества, не отвечая за коммунальные ресурсы. Лицензия ей для этого не требуется.
Но нужно быть готовым к тому, что собственники коттеджей предъявят повышенные требования к обслуживанию общего имущества. А значит, размер платы за содержание должен включать в себя все предполагаемые затраты и вознаграждение УО.
За содержание общего имущества посёлка платят все собственники коттеджей. Это подтверждается судебной практикой (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Проблемы с взысканием платы могут быть связаны с неопределённостью владельца коттеджа или состава общего имущества коттеджного посёлка (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 08.08.2017 № Ф03-2679/2017 по делу № А73-14373/2015).
Позиция неплательщиков, не вступивших в члены ТСЖ (если в посёлке выбран способ управления ТСЖ) не имеет перспектив. Суды однозначно встают на сторону товарищества, не углубляясь в тонкости жилищного регулирования (апелляционное определение Московского городского суда от 08.07.2016 по делу № 33-24614. Чтобы прочитать определение, пройдите по ссылке и нажмите «Скачать файл»).
Состав общего имущества в коттеджном посёлке
Единого перечня общего имущества в коттеджном посёлке не существует. Чтобы определить его состав, изучите проектно-техническую документацию коттеджного посёлка. Это проекты и чертежи на жилые дома и иные капитальные объекты инфраструктуры посёлка, договор на строительство жилого дома (инвестиционный, участия в строительстве и т. д.), разрешение на ввод в эксплуатацию.
Если объекты обслуживают более одного жилого дома, входящих в коттеджный посёлок, они относятся к общему имуществу. Например, инженерные сети и системы, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, иные хозяйственные постройки.
Такие выводы делают суды. В постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2016 № Ф06-12259/2016 по делу № А65-9912/2015 указано, что канализационная насосная станция входит в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов, поскольку обслуживает более одного индивидуального жилого дома. Также насосная станция обслуживает исключительно сточные воды, поступающие из жилых домов коттеджного комплекса.
Общее имущество в коттеджном посёлке подлежит государственной регистрации. В результате у собственников коттеджей возникают долевые права на такое имущество (постановление Конституционного суда РФ от 10.11.2016 № 23-П).
На практике случается, что имущество общего пользования зарегистрировано за застройщиком или ТСЖ. Это следует выяснить до того, как приступить к управлению. Иначе могут возникнуть споры относительно предмета управления и законности взыскиваемой платы за содержание.
Такая ситуация не противоречит закону и в отсутствии иного распределения права собственности на общее имущество между собственниками коттеджей может существовать. Но не считается справедливой. Все коттеджи зависят от общей инфраструктуры, а значит собственники коттеджей могут потребовать признания права общей долевой собственности на общее имущество за собой (постановление Арбитражного суда ДВО от 17.06.2015 по делу № А73-6149/2014).
О площади общего имущества дома при расчёте платы за КР на СОИ
Плюсы и минусы управления коттеджным посёлком для УО
Если вы решили взять в управление коттеджный посёлок, подумайте, сможете ли вы предложить владельцам посёлка современное обслуживание недвижимости, широкий спектр услуг, безопасность проживания и дальнейшее развитие коммунальной и досугово-развлекательной инфраструктуры.
Если вы ответили положительно на представленные выше вопросы, то взвесьте для себя все плюсы и минусы управления таким посёлком.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 82 037 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru