Нормами ЖК РФ предусмотрено, что жители нескольких многоквартирных домов могут организовать одно товарищество собственников жилья. Но не всегда оно оправдывает ожидания, и жители одного из МКД принимают решение о выходе из него. Рассказываем на примере судебного дела, как правильно это сделать.
Собственники одного из домов многодомового ТСЖ могут решить выйти из товарищества
Одно из товариществ собственников жилья в Саратове объединило сразу несколько многоквартирных домов и управляло ими на основании решений общих собраний собственников в этих МКД.
Однако жители одного из этих домов провели ОСС, на котором решили выйти из ТСЖ и выбрали управляющую организацию, утвердив условия договора управления.
Это решение и выход из ТСЖ не устроили некоторых собственников помещений в доме. Они обратились в суд с иском к инициаторам ОСС о признании незаконным протокол общего собрания. Истцы утверждали, что на собрании не было кворума, и оно проведено с нарушением требований ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.
Суды были единодушны в своём мнении по поводу этого спора, признав протокол ОСС недействительным. Но если суд первой инстанции сосредоточил своё внимание на проверке порядка проведения собрания, то апелляционный суд проанализировал соблюдение собственниками процедуры выхода дома из многодомового ТСЖ. Поговорим об этом подробнее.
На каких основаниях, как и кем проводится ликвидация ТСЖ
Выход одного дома из многодомового ТСЖ проводится путём выделения МКД из товарищества
Собственники на общем собрании должны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: организовав ТСЖ/кооператив, заключив договор управления с УО или, если в доме меньше 30 квартир, выбрав непосредственный способ управления (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
Собственники имеют право организовать ТСЖ, в которое войдёт сразу несколько многоквартирных домов (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Если собственники в одном из МКД, входящем в многодомовое товарищество, решат выйти из него: организовать отдельное ТСЖ или подписать договор управления с УО – то они должны следовать требованиям ст. 140 ЖК РФ о реорганизации товарищества.
Нормы ст. 140 ЖК РФ предполагают два способа реорганизации ТСЖ, куда входят несколько многоквартирных домов: разделение и выделение (ч. ч. 3, 4 ст. 140 ЖК РФ). Избрание собственниками жилых помещений дома иного способа управления означает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения. К выбранной управляющей организации перейдёт часть прав и обязанностей ранее созданного ТСЖ.
В соответствии со ст. 57 ГК РФ, реорганизация юридического лица происходит по решению его учредителей. Если жители многоквартирного дома, входящего в многодомовое ТСЖ, решили выделиться из него, то, в соответствии с ч. 4. ст. 140 ЖК РФ, такое решение принимается на ОСС большинством голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в данном доме.
При этом собственникам отдельного дома на выделение не требуется согласия жителей других МКД, которые являются членами ТСЖ. Это вытекает из норм, закреплённых в ч. ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ: собственники могут в любое время изменить способ управления своим домом.
Зачем нужна ревизионная комиссия ТСЖ и чем она занимается
При реорганизации ТСЖ путём выделения дома оформляется передаточный акт
Порядок проведения реорганизации определяется положениями ч. 1 ст. 57, ч. 4 ст. 58, ст. 59 ГК РФ. Так, в соответствии с ч. 4 ст. 58 ГК РФ, при выделении из многодомового ТСЖ одного многоквартирного дома должен быть составлен передаточный акт, согласно которому от ТСЖ к другому юридическому лицу (новому ТСЖ/УО) или собственникам переходят права и обязанности реорганизованного ТСЖ по отношению к этому дому.
Требования к составу передаточного акта содержатся в ч. 1 ст. 59 ГК РФ. Он должен быть утверждён общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, который «уходит» из многодомового ТСЖ.
Без проведения ОСС о реорганизации ТСЖ собственники не могут утвердить новый способ управления домом
Вернёмся к делу № 33-55/2018, в котором собственники помещений в доме оспорили решение о выходе дома из ТСЖ и заключении договора с управляющей организацией. Суды признали протокол этого собрания недействительным, потому что инициаторы собрания не предусмотрели в повестке дня вопросы о реорганизации ТСЖ.
На голосование, помимо обязательных, инициаторы вынесли следующие вопросы:
- Отказаться от обслуживания, расторгнуть договор управления с ассоциацией ТСЖ многоквартирного дома.
- Выбрать для осуществления управления многоквартирным домом управляющую организацию.
- Утвердить договор управления многоквартирным домом и его существенные условия согласно приложению к договору.
- Обязать ассоциацию ТСЖ передать техническую и иную документацию, связанную с управлением домом, вновь выбранной управляющей организации.
- Утвердить тариф на содержание жилья.
Как указали суды, в повестке дня не были предусмотрены вопросы о реорганизации ТСЖ, в которое на момент проведения собрания входил многоквартирный дом. В результате сложилась ситуация, что и ТСЖ, и выбранная УО обладали полномочиями по управлению домом, сбору платы за жилищно-коммунальные услуги.
В повестку дня инициаторам ОСС необходимо было включить следующие вопросы:
- о реорганизации ТСЖ в форме выделения;
- об утверждении порядка реорганизации ТСЖ в форме выделения;
- об утверждении разделительного баланса и передаточного акта.
В таком случае собственники в многоквартирном доме смогли бы создать своё ТСЖ или избрать иной способ управления домом, заключив договор управления с УО.
Коротко о главном в ТСЖ: председатель правления и его рабочие риски
На заметку
Собственники помещений в многоквартирном доме, который входит в многодомовое ТСЖ, вправе в любой момент изменить способ управления. Для этого они должны инициировать реорганизацию товарищества собственников путём выделения из него их дома.
Для выделения из ТСЖ собственникам не нужно согласие жителей других домов, входящих в товарищество: такое решение принимается на ОСС в конкретном доме. Это трактуется как смена способа управления МКД.
В повестку дня ОСС нужно внести вопросы о реорганизации ТСЖ в форме выделения, утверждении порядка такой реорганизации. После этого собственники должны принять решение о создании своего ТСЖ или о заключении договора с управляющей организацией.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 82 037 подписчикам
Статьи по теме
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
Создание ТСЖ путем реорганизации жск
«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2008, N 2
В чем отличие ЖСК от ТСЖ? На что обратить внимание при проведении собрания членов ЖСК? Какие документы представляются при реорганизации ЖСК в ТСЖ? В чем особенности проведения реорганизации? На эти вопросы, продолжая начатый в прошлом номере журнала разговор о процедуре создания ТСЖ, отвечает специалист Нижегородской ассоциации ТСЖ.
Правовое регулирование в отношении жилищно-строительного кооператива и товарищества собственников жилья как форм управления многоквартирным домом во многом сходно. Так, структура органов управления, порядок распоряжения общим имуществом и ведения хозяйственной деятельности товарищества и кооператива аналогичны. Между тем необходимо отметить существенные различия в целях создания ЖСК и ТСЖ. В соответствии со ст. ст. 110 и 135 ЖК РФ ЖСК создается для удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме, а ТСЖ — для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, по мысли законодателя, ЖСК является формой управления многоквартирным домом, предшествующей ТСЖ. Свидетельство тому — п. 2 ст. 129 ЖК РФ, согласно которому на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (объекте деятельности ТСЖ). Кроме того, до недавнего времени ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» императивно обязывала ЖСК реорганизовываться в ТСЖ при выплате пая всеми членами кооператива до 1 января 2007 г., однако данное положение было отменено Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ <1>. Согласно ст. 122 ЖК РФ реорганизация стала не обязанностью, а правом ЖСК. В связи с внесением этих изменений процесс реорганизации ЖСК в ТСЖ, набравший к тому времени большие обороты, сильно замедлился.
<1> Вступил в силу 01.09.2006.
На сегодняшний день реорганизация ЖСК по-прежнему остается актуальной, поскольку большинство кооперативов, созданных еще в период действия Жилищного кодекса РСФСР, имеет устаревшие учредительные документы, которые не соответствуют действующему законодательству.
Реорганизация ЖСК в ТСЖ регулируется целым рядом нормативно-правовых актов, основными из которых являются ГК РФ, ЖК РФ, Закон о регистрации <2>. Стоит сразу отметить, что реорганизация ЖСК по своей сути является созданием ТСЖ, поэтому к данной процедуре применимы все правила, предусмотренные для последнего <3>, с небольшими дополнениями, характерными для особенного способа создания организации — реорганизации юридического лица.
<2> Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
<3> Подробнее о создании ТСЖ читайте в прошлом номере.
Данный процесс можно условно разделить на два этапа:
- первый — принятие решения о реорганизации ЖСК в ТСЖ на общем собрании членов ЖСК;
- второй — государственная регистрация реорганизации ЖСК.
Что касается первого этапа, то при проведении общего собрания членов ЖСК следует учитывать, что такое собрание будет правомочно для создания ТСЖ, только если на нем будут присутствовать члены кооператива, которые имеют более 50% от общего числа голосов (в соответствии со ст. 45 ЖК РФ). Другими словами, имеет смысл проводить подобное собрание только в тех кооперативных домах, где члены выплатили паевые взносы полностью и получили право собственности на жилые помещения.
В повестку общего собрания членов ЖСК должны войти следующие вопросы:
- выборы председателя и секретаря собрания;
- реорганизация ЖСК в ТСЖ;
- утверждение устава ТСЖ;
- выборы правления ТСЖ, председателя правления ТСЖ, ревизионной комиссии (ревизора);
- утверждение передаточного акта.
Таким образом, при создании ТСЖ путем реорганизации ЖСК в повестку собрания добавляются всего два новых пункта по сравнению с созданием ТСЖ с чистого листа, а именно принятие решения о реорганизации и утверждение передаточного акта. На втором из них следует остановиться подробнее.
В соответствии с п. 5 ст. 58, ст. 59 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (при изменении организационно-правовой формы) ко вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт должен быть предварительно составлен бухгалтером ЖСК на основе бухгалтерского баланса, действительного на момент проведения собрания. Непредставление в регистрирующий орган передаточного акта вместе с учредительными документами является основанием для отказа в государственной регистрации.
Примечание. Бухгалтер ЖСК должен составить передаточный акт на основе бухгалтерского баланса.
Кроме передаточного акта в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации в регистрирующий орган, которым на сегодняшний день является Федеральная налоговая служба, нужно представить:
а) подписанное заявителем <4> заявление о государственной регистрации вновь возникающего ТСЖ, создаваемого путем реорганизации, по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439. В заявлении подтверждается, что учредительные документы ТСЖ соответствуют установленным законодательством РФ требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах и заявлении о государственной регистрации, достоверны, что передаточный акт содержит положения о правопреемстве по всем обязательствам вновь возникшего юридического лица в отношении всех его кредиторов, что все кредиторы реорганизуемого лица уведомлены в письменной форме о реорганизации;
б) устав ТСЖ;
в) решение о реорганизации юридического лица — протокол общего собрания членов ЖСК;
г) документ об уплате государственной пошлины <5>;
д) документ, подтверждающий представление в территориальный орган ПФР сведений в соответствии с пп. 1 — 8 п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 11 Федерального закона от 01.04.1996 N 27-ФЗ «Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе обязательного пенсионного страхования». Эта справка выдается Пенсионным фондом по месту нахождения реорганизуемого ЖСК. Она подтверждает, что страхователем представлены сведения о работающих у него застрахованных лицах, о страховых взносах на обязательное пенсионное страхование, а также о страховом стаже для включения в индивидуальные лицевые счета застрахованных лиц.
<4> Подпись заявителя должна быть удостоверена у нотариуса (по Н.Новгороду данная услуга стоит в среднем 200 руб.).
<5> Государственная пошлина за создание ТСЖ в размере 2000 руб. должна быть уплачена в регистрирующий орган по месту нахождения реорганизуемого ЖСК.
Кроме того, ст. 60 ГК РФ и пп. «а» п. 1 ст. 14 Закона о регистрации требуют обязательного письменного уведомления о реорганизации всех кредиторов и контрагентов по договорам ЖСК. Данное уведомление должно содержать информацию о преобразовании ЖСК в ТСЖ, а также адрес создаваемого ТСЖ. К тому же уведомление о реорганизации подается в журнал (официальным изданием для подачи такого рода уведомлений на сегодняшний день является «Вестник государственной регистрации») <6>, а документы, подтверждающие этот факт, представляются в ИФНС.
<6> Это платная услуга.
Примечание. Сообщение о реорганизации следует опубликовать в журнале «Вестник государственной регистрации».
Срок государственной регистрации реорганизации ТСЖ — 5 рабочих дней, на шестой рабочий день заявителю выдается свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ.
В настоящее время половину расходов на преобразование ЖСК в ТСЖ берет на себя администрация г. Н.Новгорода согласно п. 2 Постановления главы администрации г. Н.Новгорода от 15.11.2007 N 5381 «О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья». В соответствии с тем же документом (п. 5) некоммерческому партнерству «Нижегородская ассоциация ТСЖ» рекомендовано оказывать содействие ЖСК в подготовке пакета документов по реорганизации в ТСЖ и регистрации.
М.А.Чистякова
Юрист
Нижегородской
ассоциации ТСЖ
Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 140 ЖК РФ
1. Реорганизация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
2. Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.
3. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме разделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о разделении товарищества может быть принято на общем собрании его членов большинством голосов членов товарищества от числа голосов членов товарищества, присутствующих на его общем собрании, при условии согласия на такое разделение общего собрания собственников помещений в каждом многоквартирном доме, решение о котором принято большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом многоквартирном доме в течение двух лет с момента проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, собственники помещений в котором инициировали такое разделение.
(часть 3 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
4. Реорганизация товарищества собственников жилья, созданного в двух и более многоквартирных домах, может быть осуществлена в форме выделения при условии соблюдения требования, установленного частью 1 статьи 136 настоящего Кодекса. Решение о выделении товарищества может быть принято на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, в котором будет создано товарищество собственников жилья в процессе выделения, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
(часть 4 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
Жилищно-строительный кооператив создаётся застройщиками для строительства многоквартирного дома. Продолжает ли действовать эта форма управления МКД, когда жильё построено или необходима реорганизация в ТСЖ, разберёмся сегодня.
Реорганизация ЖСК в ТСЖ
Ещё в 2004 году сомнений в реорганизации ЖСК не возникало. Ст.14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ прямо указывала на то, что это обязанность ЖСК. Построили, выполнили свою функцию – переходите в новую форму.
Через два года обязанность стала правом. И это положение сохраняется до сих пор: согласно ст.122 ЖК РФ общее собрание членов ЖСК решает, преобразовываться ЖСК в ТСЖ или нет.
В середине этого года предпринималась попытка снова обязать кооперативы преобразовываться в товарищества: предполагалось уточнить, что дом может находиться на управлении ЖСК только до того момента когда последний член кооператива не выплатит пай.
После этого принимается решение о реорганизации ЖСК в товарищество или новом способе управления МКД. Если общее собрание членов ЖСК такие решения не принимает, вмешивается орган местного самоуправления, — проводит открытый конкурс по отбору УО.
Проект Федерального закона появился на официальном портале для опубликования правовых актов 1 марта 2016 года. Но воз и ныне там, не наблюдается никаких подвижек, проект всё ещё находится на стадии публичного обсуждения.
Почему было бы неплохо, если бы поправку всё же приняли? Логично, что следующей формой управления МКД после того, как ЖСК выполнил свою основную функцию – построил дом – должно стать ТСЖ. Если кооператив имеет сплочённое собрание членов и устоявшуюся эффективную систему управления домом, то сохранить её можно только, преобразовавшись в товарищество.
ТСЖ и ЖСК
ТСЖ и ЖСК несмотря на некоторую схожесть всё же разные понятия.
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственниками помещений в МКД. Если «за» проголосовали более чем 50% голосов от общего числа голосов, такое решение считается принятым.
ЖСК создаётся на собрании учредителей, проголосовать «за» должны все участники собрания. В собрании могут принять участие все, кто хотят создать кооператив, в том числе и лица, достигшие 16 лет.
В ЖК РФ точно оговорена численность ТСЖ – число членов должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников в МКД. К количеству членов ЖСК закон относится не так строго, главное, чтобы их было не меньше 5, но не больше, чем количество жилых помещений в МКД.
Товарищества и кооперативы по-разному принимают решения: в ЖСК одному члену полагается один голос. В ТСЖ процент голосов определяется согласно доле в праве общей собственности.
По-разному распределяются доходы: в ЖСК – между членами кооператива, в ТСЖ – идут на общие расходы или другие цели товарищества. Отличается характер взносов: в ЖСК это паи (после полной уплаты пая возникает право собственности), в ТСЖ – членские взносы и они не связаны с правом на жильё.
Ещё одно важное отличие товарищества от кооператива: членом ТСЖ может быть только собственник помещений в МКД, членом ЖСК – все, кто хотят приобрести жилое помещение в собственность (это могут быть и несовершеннолетние граждане, достигшие 16 лет, и ЮЛ).
Если член товарищества продаёт квартиру, он автоматически перестаёт быть членом ТСЖ, а покупатель, напротив, им автоматически становится, так как у него появляется право собственности. Членом товарищества можно стать, только написав заявление о вступлении (для выхода из ЖСК, кстати, тоже придётся написать заявление), передача пая при продаже квартиры в законе не оговаривается. Более того, право собственности возникает у члена ЖСК только после полной выплаты пая, а не при покупке квартиры.
Порядок реорганизации ЖСК
Процесс преобразования кооператива в товарищества проводится с опорой не только на ст.122 гл.11 ЖК РФ, но и на:
- ст.57, 58, 59 ГК РФ;
- Федеральный закон от 08.08.2001 N129-ФЗ.
Вначале собирается общее собрание членов ЖСК и принимает решение о переустройстве в ТСЖ. Затем это решение проходит государственную регистрацию.
Рекомендуем в повестку дня при проведении общего собрания членов ЖСК включить вопросы:
- выбора председателя и секретаря собрания;
- реорганизации ЖСК в ТСЖ;
- утверждения устава товарищества;
- выбора правления (и его председателя) и ревизора ТСЖ;
- передаточного акта.
Для государственной регистрации реорганизации, согласно ст.14 N129-ФЗ, понадобятся:
- заявление о государственной регистрации ЮЛ, созданного при преобразовании (форма);
- устав ТСЖ;
- решение общего собрания членов кооператива о реорганизации;
- передаточный акт;
- документ о госпошлине (4000 рублей);
- справку из Пенсионного фонда России, что страхователь предоставил данные о работающих у него застрахованных лицах, о страховых взносах и о страховом стаже.
Регистрация реорганизации ЖСК займёт 5 рабочих дней, на шестой день выдаётся свидетельство об изменениях в ЕГРЮЛ.
Автор публикации
0
Комментарии: 0Публикации: 1296Регистрация: 17-07-2018
Из ЖСК в ТСЖ
Из ЖСК в ТСЖ
Жилищный кооператив можно преобразовать в товарищество собственников жилья. Для этого нужно в предусмотренном уставом ЖСК порядке принять на общем собрании членов кооператива соответствующее решение. Затем процедура создания ТСЖ происходит, как описано в главе «ТСЖ», то есть необходимо утвердить устав, избрать правление ТСЖ, составить передаточный акт, а затем зарегистрировать новое ТСЖ. Обратите внимание, что заявление на государственную регистрацию имеет другую форму, чем при создании ТСЖ «с нуля», а кроме того, необходимо составить передаточный акт.
Для регистрации нового ТСЖ нужно предоставить в местную налоговую службу:
1) заявление о государственной регистрации юридического лица, создаваемого путем реорганизации, по форме N Р12001;
2) устав нового товарищества собственников жилья;
3) решение общего собрания ЖСК о реорганизации жилищного кооператива в товарищество собственников жилья;
4) передаточный акт;
5) документ об уплате государственной пошлины (4000 р).
Точно так же и ТСЖ при соответствующем решении общего собрания (принятом более чем 66 % голосов членов ТСЖ) может быть преобразован в ЖК или ЖСК. После этого ЖСК регистрируют, как обычное юридическое лицо.
Это важно! Нередки случаи, когда ЖСК еще до заселения построенного дома образует ТСЖ для управления домом. ЖСК имеет на это право, потому что является собственником дома. Но лица, которые покупают квартиры в таком доме, не обязаны вступать в это ТСЖ.
Данный текст является ознакомительным фрагментом.