Порядок продажи квартиры с ипотекой сбербанка пошаговая инструкция

Почему продают квартиры в ипотеке?

С приобретением квартиры жизнь не заканчивается, а течет своим чередом. Кто-то разводится, кто-то теряет работу и больше не справляется с кредитной нагрузкой, у кого-то финансовое состояние наоборот улучшилось и появилось желание купить квартиру больше прежней. Ситуаций, при которых возникает желание продать квартиру в ипотеке множество. И в любом из случаев это желание может быть реализовано.

Как банки к этому относятся?

Если банку привести аргументированные доводы необходимости продажи имущества, он не откажет в осуществлении операции. Более того, банки часто становятся активными участниками сделки, сами находят покупателей, предлагают клиентам удобные и безопасные формы расчетов. Сегодня продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, не редкость, схема прозрачна и отработана, поэтому не пугает и покупателей.

Снятие обременения

При ипотечном кредитовании недвижимость, которая приобретается за кредитные средства, остается в собственности залогодателя, и оформляется в залог банку, выдавшему кредит. После погашения кредита залогодатель имеет право снять обременение с оформленной в залог недвижимости, а именно погасить  регистрационную запись об ипотеке в ЕГРП. После этого собственник квартиры может получить новое свидетельство или выписку из ЕГРП, в котором не будет отметки об обременении.

Сотрудники Сбербанка должны связаться с заемщиком в течение 3-х рабочих дней с момента полного погашения ипотечного кредита для согласования дальнейших действий по снятию обременения. Если этого не произошло, необходимо позвонить в банк по телефону +7 (495) 665-86-36 (добавочный номер 1) или обратиться в письменном виде, отправив электронное сообщение по адресу: [email protected].

Действия банка и клиента схематически представлены на рисунке.

Как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка?

Предлагаем детально разобраться, как продать квартиру в ипотеке от Сбербанка.

Нужно ли разрешение банка?

Согласно нормам ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель вправе продать квартиру, купленную в ипотеку, при условии получения согласия кредитной организации, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Собственнику квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо обратиться в отдел ипотеки Сбербанка, сообщить о готовящейся сделке и условиях ее проведения. Специалист проконсультирует о дальнейших действиях и рассчитает остаток по кредиту, который необходимо оплатить, чтобы банк счел договор полностью завершенным и в дальнейшем снял с недвижимости обременение.

Как получить разрешение?

Чтобы получить разрешение банка необходимо привести аргументированные доводы необходимости такой продажи, а также согласовать с банком цену продажи. Для банка главное – получить назад свои деньги, поэтому если его устраивают условия сделки, причин для отказа не должно быть.

Можно выделить следующие способы продажи ипотечного жилья:

• самостоятельная продажа
• продажа при помощи Сбербанка
• продажа через риэлтора

Продажа без участия банка

В этом случае банк необходимо предупредить о готовящемся досрочном погашении сделки. Просить разрешение на продажу квартиры в ипотеке не нужно.

После этого владельцу квартиры необходимо:

• найти покупателя, который согласится дать часть денег на погашение задолженности продавца перед банком для снятия с объекта недвижимости обременения
• с покупателем составить договор задатка или предварительный договор купли-продажи
• погасить задолженность перед банком
• собственникам совместно с банком снять обременение с квартиры
• оформить договор покупки-продажи квартиры
• зарегистрировать сделку

Продажа с участием Сбербанка

Согласно политике Сбербанка, квартиру в ипотеке можно продать только путем погашения оставшейся части кредита. Сделать это можно с участием самого банка.

Подписывается предварительный договор купли продажи. Средства по этому договору идут на погашение кредита. Остаток средств закладывается в банковскую ячейку. Как только кредит погашен, подписывается основной договор купли-продажи, где указывается, что определенная сумма внесена до его подписания.

Пока продавец оформляет справку о погашении кредита, договор хранится у покупателя. После снятия обременения происходит полный расчет и переоформление недвижимости на покупателя.

Продажа через риэлтора

Продажа квартиры через риэлтора в целом не отличается от продажи самостоятельно или через банк, поскольку Сбербанк приветствует продажу таких квартир только путем погашения долга. При обращении к риэлтору можно рассчитывать на профессиональный подход в составлении договоров, прохождение всей процедуры с меньшими затратами нервов и времени.

Продажа квартиры по “военной” ипотеке

В случае, если квартира приобреталась в рамках «военной ипотеки», продать ее также возможно. В этом случае чтобы снять обременение необходимо полностью погасить долг банку и вернуть выплаты, произведенные из госбюджета. Деньги, возвращенные военнослужащим государству, заново учитываются на счете участника НИС и могут использоваться для покупки жилья. Такая схема может повторяться до достижения военнослужащим 42-летнего возраста.

Процесс продажи квартиры можно условно поделить на 5 этапов:

• оповещение банка и Росвоенипотеки о намерении снятия обременения для последующей продажи жилья
• одновременная подача заявления на повторное получение свидетельства участника реестра НИС, чтобы иметь возможность еще раз купить квартиру по военной ипотеке
• выяснить у банка размер долга по кредиту для полного его погашения
• получение документального подтверждения о снятии обременения
• получение свидетельства о собственности в ЕГРП

Продажа квартиры, купленной на материнский капитал

Продать квартиру, купленную в ипотеку на материнский капитан, достаточно сложно. Причина объясняется тем, что квартира служит для банка залогом того, что заемщик выполнит свои обязательства. Если этого не происходит, квартира продается, а долг погашается деньгами, вырученными от продажи. Только вот продать квартиру, в которой собственник ребенок, можно только предоставив ему соответствующую долю. А сделать это на практике не так-то просто.

Продажа квартиры при разводе

Продажа квартиры при разводе существенно не отличается от перечисленных выше вариантов. Важно выполнить одно условие – предупредить банк о разводе, поскольку процесс расторжения брака относится к значимым изменениям в жизни заемщиков.

Как оплачивается налог при продаже?

При продаже квартиры, которая находится в собственности менее 3-х лет, продавец в соответствии с Налоговым кодексом РФ должен задекларировать налог и уплатить с него налог с продажи квартиры.

Риски для покупателя квартиры:

• продавец может отказаться от сделки купли-продажи после внесения покупателем задатка на погашение кредита в банке
• продавец может затягивать процесс снятия с недвижимости обременения
• отказ в регистрации сделки

Риски для продавца ипотечной квартиры:

• продавец рискует в том случае, если расчеты производятся через банк, который оказался неплатежеспособным

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Большинство ипотечных кредитов в России выданы именно Сбербанком, это самый популярный среди заемщиков банк. Поэтому и вопросы о том, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, звучат довольно часто. И это не такая простая процедура, как может показаться на первый взгляд.

15.11.22
9548

0

Рассмотрим пошагово, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка, когда это возможно, а когда нет. Варианты и инструкции, важные нюансы. Ситуации, когда совершить продажу не получится. Бробанк.ру собрал полную информацию.

Можно ли продать квартиру в ипотеке Сбербанка

Начнем с ответа на этот вопрос. У вас есть квартира, приобретенная за счет ипотечных средств, взятых вами в долг в Сбербанке. И вы намерены продать эту недвижимость и потратить вырученные деньги на другие цели, например, купить квартиру в другом городе, переехать в частный дом, приобрести более дорогое или дешевое жилье и пр. На деле цели не играют роли.

Если рассматривать, можно ли продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка, то это невозможно сделать с помощью классической сделки купли-продажи недвижимости. Все дело в том, что купленная вами в кредит квартира стала залогом по сделке, и обременение снимется только тогда, когда обязательство будет полностью закрыто, когда ипотека будет закрыта.

Вы можете попытаться провести такую сделку, даже найти покупателя и составить договор купли-продажи. Но эту сделку завернут в Росреестре и не выполнят переоформление собственности в связи с наложенным на объект обременением. Это строго соблюдается, а наличие обременения в силу ипотеки отображается в выписке ЕГРН, которую в том числе будет видеть и покупатель (то есть его в заблуждение тоже не ввести).

Стандартная продажа квартиры, находящейся в ипотеке Сбербанка, невозможна, так как квартира находится под обременением банка до момента полного закрытия ссуды. Для этого залог и оформляется, чтобы заемщик не смог ее реализовать, а у банка была дополнительная защита.

Как продать ипотечную квартиру Сбербанка

Но все же нельзя сказать, что такая сделка невозможна. Ее можно провести как самостоятельно, так и с привлечением банка. Как именно все будет происходить — зависит от обстоятельств. Мы рассмотрим все методы продажи, которые могут быть применены. Но помните, что если без согласия и сопровождения банка не обойтись, он может завернуть сделку, не разрешит ее провести.

Через досрочное погашение ипотеки

Это самый простой способ продажи квартиры в ипотеке Сбербанка. Обременение с заложенного объекта снимается только в случае полного закрытия долга. Оно может быть как досрочным, так и плановым по графику — это значения не имеет.

После досрочного закрытия ипотечного кредита обременение снимается, в итоге вы можете беспрепятственно реализовать объект кому угодно на любых условиях — это уже ваша квартира без ограничений.

В схеме только одна проблема — где найти деньги на то, чтобы закрыть ипотеку досрочно. Это крупный кредит, поэтому придется сразу выложить круглую сумму. Можно взять на эти цели потребительский кредит, продать машину, занять у родственников. А после продажи возместите эти “потери”.

Как продать квартиру в ипотеке у Сбербанка в этом случае:

1. Обратитесь в Сбербанк, чтобы узнать сумму, необходимую для досрочного погашения ипотечного кредита. Информацию можно получить в Сбербанк Онлайн.
2. Положите на открытый в Сбербанке счет эту сумму.
3. Изыщите средства в нужном объеме и подайте в Сбербанк Онлайн заявление на досрочное погашение ссуды. Выберете счет, с которого система спишет для этого деньги.
4. После подтверждения полного погашения долга по ипотеке Сбербанк сам в течение двух дней запустит процесс снятия обременения. Заемщику ничего делать не нужно.
5. Обременение снимается в течение 30 дней. После выполнения этого действия банк присылает уже бывшему заемщику информационное СМС-сообщение.
6. Теперь в выписке из ЕГРН, которая обязательно заказывается для регистрации сделки купли-продажи квартиры, не будет отметки об обременении в силу ипотеки. Гражданин стал полноценным собственником и может делать с недвижимостью что угодно.

Продать ипотечную квартиру по такой схеме можно вообще без проблем. Это самый лучший способ. Проблемой может стать только отсутствие личных средств на досрочное закрытие кредита.

Покупатель закрывает ипотеку досрочно

Если у заемщика нет денег на досрочное погашение ипотеки Сбера, можно попробовать возложить это на потенциального покупателя. Но тут есть проблема — еще нужно поискать человека, который согласится на такую сделку, которая несет некоторые риски.

Если вы планируете продать квартиру в ипотеке Сбербанка нестандартным способом, будьте готовы к тому, что недвижимость будет реализована только с дисконтом (со скидкой). Иначе проблемный объект просто никого не заинтересует.

Как продать квартиру, если она в ипотеке Сбербанка, в этом случае:

1. Находите покупателя, который будет готов дать деньги (частично или полностью) до момента заключения договора купли-продажи. Эти деньги пойдут на досрочное погашение ипотечного кредита.
2. Закрываете ссуду полностью досрочно, ждете снятие обременения с квартиры в течение 30 дней.
3. Завершаете сделку, заключая окончательный договор купли-продажи и перерегистрацией прав собственности.

Чаще всего такие сделки проводятся с привлечением агентств или юристов, которые специализируются на сделках с недвижимостью. Поэтому придется потратиться и на их услуги. Дело в том, что здесь нужно грамотно заключить нестандартный договор купли-продажи недвижимости, в рамках которого покупатель заранее рассчитывается с продавцом, а продавец в свою очередь обязуется закрыть ипотеку досрочно в определенный период времени и после передать права собственности.

При таких сделках покупатель обычно сначала передает продавцу сумму, необходимую для досрочного погашения ипотеки, а после его выполнения и снятия обременения переводит остаток.

Продажа с согласия банка

Еще один вариант продать квартиру с ипотекой от Сбербанка — получить его согласие на эту сделку. Например, у вас возникли финансовые сложности, и вы больше не можете вносить ежемесячные платежи, или купленная ранее квартира вас более не устраивает.

Тогда вы идете в Сбербанк и говорите о том, что хотите отказаться от ипотеки и продать квартиру, чтобы часть вырученных средств потратить на досрочное закрытие ссуды, а часть получить на руки (если эта часть останется).

В этом случае Сбер по ситуации будет принимать решение. Обычно если заемщик оказался в сложной финансовой ситуации, банк все же идет на встречу и дает “добро”. В иных случаях он может отказать, на что имеет полное право. Тогда заемщику придется пользоваться досрочным погашением (одним из двух методов, указанных выше).

Как будет происходить сделка в этом случае:

1. Банк сам инициирует продажу заложенного объекта по своим каналам с установлением дисконта, например, минус 20% от рыночной цены.
2. Часто на такие объекты, которые реализуются под контролем банка, заранее есть очередь. Это своего рода бизнес, когда предприниматели скупают ипотечные квартиры с дисконтом и после перепродают их по рыночной цене.
3. После нахождения покупателя вступает в игру юридический отдела Сбера, который составляет как нужно договор, ведет расчеты с покупателем. Заемщик фактически ничего не делает.
4. После улаживания сделки полученными от покупателя деньгами банк закрывает ипотеку досрочно, новый покупатель регистрирует на себя квартиру. Если от денег остается какой-то остаток, он перечисляются бывшему заемщику.

При этом если покупатель планирует приобретение ипотечной квартиры также ипотеку от Сбербанка, он может это сделать, если соответствует требованиям банка.

При выборе такой схемы с сопровождением банка (более простой для заемщика) можно найти покупателя и самому и привести его в Сбер.

Можно ли продать ипотечную квартиру и купить другую в ипотеку Сбербанка

Например, вы приобрели в ипотеку однокомнатную квартиру, но через 2-3 года семья стала больше (или финансовые возможности выше), и вы пришли к пониманию того, что вам нужна более просторная квартира или дом. При таком раскладе возникнет желание избавиться от первой ипотеки и оформить новую в том же Сбере, который, в принципе, устраивает вас по всем параметрам.

В этом случае продажа ипотечной квартиры также будет проходить по одной из схем, указанных выше. Идеальный вариант — занять деньги и закрыть ипотеку досрочно или найти покупателя, который согласится заранее передать деньги продавцу для досрочного гашения.

Или можете также обратиться в Сбербанк и рассказать о своем намерении. Если банк примет решение помочь, он сопроводит сделку (но квартира уйдет с дисконтом). И в этом случае оформление следом новой ипотеки будет важным фактором, шансы на получение помощи и разрешения от Сбера будут выше: он не лишается заемщика, будет получать с него прибыль дальше.

Как продать квартиру в ипотеке Сбербанка и купить другую в ипотеку у Сбербанка:

1. Если не получается снять обременение с первой квартиры, придется обращаться в банк, рассказывать о своих планах. Обязательно скажите, что намерены оформить ипотеку на другой объект — это повысит лояльность банка.
2. Скорее всего, для начала банк попросит подать заявку на ипотеку. Ему нужно снова изучить заемщика и его уровень платежеспособности, чтобы понять, можно ли с ним связываться в рамках другой сделки.
3. Если вынесено положительное решение, у заемщика есть 2 месяца, чтобы продать прежнюю ипотечную квартиру (столько действует решение банка). В течение двух месяцев нужно найти покупателя на квартиру. Можно и искать самому, и надеяться на инструменты Сбербанка.
4. Когда покупатель находится, Сбербанк сопровождает сделку купли-продажи и снимает обременение с объекта. Если от сделки остаются деньги, они передаются продавцу, можно направить их на первый взнос.
5. Параллельно поискам покупателя на первую квартиру заемщик начинает поиск той, на которую будет оформлена новая ипотека, собирает документы, проводит оценку.
6. После окончательной продажи первого объекта заключается новый ипотечный договор, обременение накладывается уже на новую квартиру.

Схема примерная. Она зависит от конкретной ситуации и от отношения банка к такой сделке и заемщику.

Так что, продать ипотечную квартиру Сбербанка вполне реально, но заемщику придется постараться, чтобы найти покупателя и быть готовым к тому, что придется применять дисконт — иначе потенциально проблемный юридический объект никого не заинтересует.

Частые вопросы

Продажа квартиры в ипотеке СберБанка

В жизни нередко встречаются ситуации, при которых многие ипотечные заемщики задаются вопросом: как продать квартиру, купленную в ипотеку СберБанка? Обусловлено это тем, что превалирующая часть оформляемых населением ипотечных кредитов в России последние несколько лет приходится именно на этот банк. В частности, такая потребность может быть вызвана необходимостью купить новое жилье большего метража, переездом в другой регион, существенным ухудшением финансового положения заемщика, в связи с которым необходимо закрыть кредит за счет продажи залогового объекта, и иными причинами. Разбираемся, реально ли продать квартиру в ипотеке СберБанка и какие нюансы при этом необходимо учесть.

Можно ли продавать квартиру в ипотеку

Согласно требованиям федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. №102-ФЗ заложенное имущество может быть продано лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку квартира, для покупки которой была оформлена ипотека, до момента полного погашения заемщиком долга находится в залоге у банка, свободно распоряжаться ей собственники не могут. Но это не означает, что такую недвижимость нельзя продать.

Как продать квартиру в ипотеке от СберБанка

Для того, чтобы продать квартиру с обременением ипотекой СберБанка, прежде всего, следует поставить кредитора в известность о своем намерении. Только после этого можно будет искать покупателя и выбирать вариант проведения такой сделки.

Разрешение банка, как получить

Ипотечную квартиру нельзя продать без согласия банка. Для его получения следует обратиться в Центр ипотечного кредитования СберБанка либо оставить заявку в мобильном приложении сервиса ДомКлик. Стоит учитывать, что если квартира находится на этапе строительства, потребуется также получить разрешение застройщика.

Варианты продажи квартиры

1. Погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи

Такое вариант реализуется следующим образом: получение согласия от банка – поиск покупателя – заключение предварительного договора купли-продажи – передача покупателем задатка через сервис безопасных расчетов или аккредитив – снятие обременения – заключение договора купли-продажи – регистрация перехода права собственности к покупателю в Росреестре.

2. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

В этом случае продавцу необходимо найти покупателя, который будет готов на переуступку долга по ипотеке. Далее банк проверит его платежеспособность и, если уровень долговой нагрузки будет соответствовать требованиям кредитной политики, заключит с покупателем договор цессии (если условия по ипотеке остаются прежними) либо новый ипотечный договор, в рамках которого может предложить более выгодные условия. После этого переход права собственности вместе с ипотечным договором покупателя также регистрируются в Росреестре.

3. Досрочное погашение ипотеки продавцом и последующая продажа квартиры

При таком сценарии собственник погашает ипотеку за счет собственных средств. Источником могут служить материнский (семейный) капитал или иная целевая жилищная субсидия, потребительский кредит, собственные накопления и т.д. После снятия банком обременения собственник получает право свободно распоряжаться жильем, а, следовательно, может продавать его без каких-либо препятствий.

4.Продажа ипотечной квартиры банком

Такой вариант реализуется, когда у заемщика образуется существенная просроченная задолженность по ипотечным платежам и он подтверждает банку, что у него нет возможности погасить кредит. В этом случае после решения суда недвижимость выставляется на торги на специализированных аукционах. Из вырученной суммы оплачиваются судебные расходы и услуги организатора торгов, погашение задолженности банку (в т.ч. в счет оплаты пеней и штрафов). Такой вариант является наименее предпочтительным для собственника, потому что в большинстве случаев недвижимость реализуется с существенным дисконтом от рыночной цены, и что собственник получит от продажи денежные средства сверх обязательных платежей становится маловероятным.

В связи с этим наиболее благоприятным вариантом будет самостоятельная продажа недвижимости. В случае, если продавать квартиру вынуждает ухудшение финансового положения, можно попробовать обратиться в банк с просьбой о реструктуризации ипотечного долга или же с заявлением о предоставлении ипотечных каникул. Но нужно быть готовым документально подтвердить факт снижения дохода для применения таких мер. И обращаться к ним, только если существует уверенность, что после их применения есть вероятность улучшения платежеспособности. В противном случае ситуация с просрочками может только усугубиться.

Рассмотрим виды сделок, которые можно проводить в Сбербанке:

1)     Ипотечные сделки (если у Покупателя одобрена ипотека в Сбербанке)

2)     Сделки с наличными деньгами (в данном случае возможно проведение сделки если речь идет об одном объекте недвижимости, т.к. альтернативные сделки с наличными деньгами Сбербанк пока не проводит)

В данной статье рассмотрим варианты проведения сделок во втором случае, когда есть Покупатель с «мешком» денег и Продавец. В первую очередь, всегда возникает вопрос каким образом будут происходить взаиморасчеты между участниками сделки. В данном случае Сбербанк предлагает три варианта взаиморасчетов:

1.      Расчеты через депозитарную ячейку банка (наличная форма расчетов)

2.      Безопасная система взаиморасчетов от ЦНС (Центр недвижимости от Сбербанка) (безналичная форма расчетов)

3.      Аккредитив (безналичная форма расчетов)

Расчеты через банковскую ячейку – механизм отработанный и всем понятный. Покупатель закладывает денежную сумму за покупаемую квартиру в арендуемую в банке ячейку под условия доступа, при которых Продавец сможет забрать деньги только после регистрации перехода права на продаваемую им квартиру (при этом между Продавцом и Покупателем подписывается договор аренды банковской ячейки). Более того нужно иметь ввиду, что в условия доступа можно теперь включить не только зарегистрированный Договор купли-продажи квартиры и выписку ЕГРН, а также прописать любые другие условия доступа, например, Выписку из домовой книги, где будет указано, что бывший собственник снялся с регистрационного учета по адресу продаваемой квартиры (раньше в сбербанке такой возможности не было, сейчас сотрудники банка оформляют такие условия, подписывая дополнительное соглашение к Договору аренды банковской ячейки).

Плюсы:

— после получения документов с регистрации можно в этот же день достать деньги из ячейки, не ждать «раскрытия» и перевода как в случае с ЦНС или Аккредитивом.

— если сделка проходит с «заниженной» стоимостью квартиры по договору купли-продажи, то взаиморасчеты через банковскую ячейку более предпочтительны.

Минусы:

— по договору аренды банковской ячейки нельзя заложить денежные средства на «третье» лицо, т.е. на человека не являющегося собственником квартиры. В этом случае нужно будет подготовить нотариальную доверенность, на данные полномочия.

— стоимость аренды банковской ячейки составляет 4 000 рублей

— проверка и пересчет денежных средств составляет 0,3% от суммы. Можно конечно разместить денежные средства в отделении Сбербанка, где будет проходить сделка, за 3 дня и заказать данную сумму к выдаче на день сделки, но на практике возникают некоторые сложности с выдачей, под разными предлогами, а-ля «проверка происхождения денег» и т.д., могут и перенести выдачу на другой день, на мой взгляд, лучше не рисковать.

Для развития деятельности банка в сфере недвижимости в 2015 году был создан ООО «Центр недвижимости от Сбербанка». Данный сервис был разработан в качестве аналога взаиморасчетов через банковскую ячейку, только в безналичной форме.  В данном случае Покупатель размещает денежные средства на Номинальный счет, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Нельзя совершить такую сделку, если:

Покупатель использует доверенность.

По договору более двух получателей денежных средств.

Объектом является земельный участок или дом с землей.

Участники не граждане России.

Недвижимость оформлена в собственность до 1998 года.

Плюсы:

-после регистрации перехода права не обязательно самому приезжать в банк для раскрытия Номинального счета, т.к. Сбербанк самостоятельно отправляет запрос в Росреестр, и ожидает подтверждения о регистрации объекта недвижимости на нового собственника. Но если время поджимает, то зарегистрированные документы можно подвести в банк самому или поручить это действие любому лицу, доверенность для этого не потребуется.

— Стоимость услуг ЦНС составляет 2000 рублей. В эту сумму включено открытие номинального счета в Сбербанке, контроль смены собственника в Росреестре, прием и передача денег на счет Продавца.

— Продавец может указать счет для перечисления денежных средств любого другого банка, не только Сбербанка, при этом комиссия за перевод не взымается.

-Продавец экономит на проверке и пересчете денежных средств

Минусы:

— В условия доступа для раскрытия Номинального счета нельзя прописать «Дополнительные условия»!!! Только Договор купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о зарегистрированном переходе права на Покупателя.

— После раскрытия Номинального счета, по регламенту Сбербанка денежные средства должны поступить на счет Продавца от 1 до 5 рабочих дней. Как правило, этот процесс проходит быстро 1-2 дня, но случаи задержек имеют место быть.

— Вызывает настороженность то, что владельцем номинального счета является некое ООО ЦНС, хоть и входящее в группу компаний Сбербанка

Аккредитив Сбербанка – проведение безналичных взаиморасчетов между участниками сделки. Эта схема взаиморасчетов аналогична безопасной системе взаиморасчетов через ЦНС. В день сделки открывается сберегательный банковский счет, на который размещаются денежные средства Покупателя, после регистрации перехода права собственности деньги поступают на счет Продавца. Но есть ряд важных отличий:

— по аналогии с ячейками, аккредитивную сделку можно проводить со всеми видами объектов недвижимости, нет ограничений, как в случае с системой безопасных взаиморасчетов ЦНС

— В договоре об открытии аккредитива можно прописать любые дополнительные условия доступа, не только ДКП

— у Продавца для перевода денежных средств должен быть открыт счет только в Сбербанке

—  Для раскрытия аккредитива потребуется личное присутствие Продавца в банке с документами, подтверждающими условия доступа (либо вариант нотариальной доверенности).

—  многие пишут, что процесс оформления аккредитива занимает большое количество времени по сравнению с ЦНС, на практике это не так, на мой взгляд, одинаково, все зависит от конкретного отделения Сбербанка и работающих в нем сотрудников, в общем тот самый «человеческий фактор».

— стоимость открытия аккредитива, также как и ЦНС составляет 2000 рублей, если речь идет о физических лицах.

Даная статья является ознакомительной и основывается на моем личном опыте, в ней не отражены многие нюансы о проведении сделок с юридическими лицами, нерезидентами, о переводе денежных средств из одного банка в другой для подготовки к сделке и т.д. Но, в целом, я надеюсь она поможет разобраться простым обывателям как действовать в том или ином случае.

Жилье в Северной столице с каждым годом дорожает и приобрести его за наличные средства под силу далеко не каждому. Ипотечное кредитование зачастую становится единственным выходом для многих петербуржцев. Десятки банков кредитуют как покупателей жилья на первичном рынке, так и на вторичном.

Хотите продать квартиру, но не доверяете банкам и ипотечным покупателям? Конечно, вы можете месяцами ожидать покупателя с «живыми» деньгами. Этот срок может затянуться, поскольку рынок вторичного жилья насыщен предложениями. Лучше не пугайтесь трудностей: оформить сделку не так сложно, как кажется на первый взгляд.

Как происходит купля продажа квартиры под ипотеку?

У вас, как у продавца, есть выбор: заниматься оформлением самостоятельно либо пригласить посредника, например, риелтора, который помимо поиска покупателя решит и все другие вопросы. У второго варианта есть свои преимущества и недостатки, о которых вы можете прочитать тут.

Мы же расскажем о порядке продажи квартиры в ипотеку, о рисках и процедуре, если вы решили действовать сами. 

Важно понимать, что на протяжении оформления купли-продажи вы будете взаимодействовать не только с покупателем, но и с банком, который выдает покупателю кредит. Наличие такого сопровождающего – серьезное преимущество для вас. С чем это связано?

• Банк проверит покупателя;
• Банк обеспечит юридическую чистоту сделки;
• Банк курирует процедуру купли-продажи, что обезопасит вас.

К тому же участие банка позволит довести сделку до конца и не запутаться в процедуре.

Риски продавца

---

Благодаря участию банка, риски продавца сведены к минимуму. Это связано с заинтересованностью банка в успешном завершении сделки: вы получите свои деньги, банк получит в залог квартиру и право требования платежей по ипотечному кредиту от покупателя.

Банк оценивает заемщика, его дееспособность и платежеспособность, а также проверяет документы, поскольку ему необходима уверенность, что тот будет исправно выполнять платежи по кредитному договору. Риск нарваться на мошенника крайне мал: банк скорее не одобрит кредит, чем свяжется с сомнительным лицом.

Как правило, договор купли-продажи тоже составляется банком, а значит в нем не будет сомнительных и подводных камней. Сам договор является типовым. Расчеты тоже производятся через банк.

В конечном счете все риски продавца при продаже квартиры в ипотеку сводятся к тому, что сделка может не состояться. Причина возможна в следующем: либо покупатель откажется в ходе переговоров, либо банк не одобрит вашу квартиру для сделки. От первого случая никто не застрахован, но вы можете взять у него аванс, который в случае беспричинного отказа останется у вас. Второй случай сложнее. Почему банк может отказать?

• Перепланировки не узаконены;
• Квартира имеет обременение, например, на нее наложен арест;
• Жилье признано аварийным и подлежащим сносу;
• Значительный износ жилья;
• Квартира находится в деревянном доме;
• Плохое состояние квартиры, есть риск утраты ее стоимости в течение срока ипотечного кредита. 

📚 Пошаговая инструкция продажи квартиры по ипотеке

Заключение предварительного договора

---

Итак, вы нашли покупателя, который говорит вам о намерении приобрести вашу квартиру, да еще и с использованием заемных средств. Прежде чем приступить к заключению предварительного договора вы должны убедиться, что лицо уже обратилось в банк и тот одобрил ему определенную сумму кредита.

Часто покупатели сами недостаточно осведомлены обо всех нюансах сделки. Подача заявления в банк на одобрение суммы кредита – это первое, что должен сделать покупатель.

Узнайте у него о максимальной сумме кредита, которую согласен выдать банк и соотнесите ее с ценой вашей квартиры. Обратите внимание на срок действия одобрения, обычно он составляет несколько месяцев. После его истечения покупателю придется снова обращаться в банк.

Для того, чтобы закрепить серьезность намерений обоих сторон вы можете заключить с покупателем предварительный договор. Купля-продажа квартиры в ипотеку в таком случае будет проходить еще более безопасно. В обязательном порядке в договоре нужно указать:

• Объект недвижимости, он должен быть прописан максимально полно;
• Цену объекта;
• Порядок расчетов;
• Срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор;
• Внесение аванса и его суммы (если таковой имеется).

Аванс часто используется для того, чтобы окупить риски в ситуации, когда покупатель в самый последний момент идет на попятную и отказывается приобретать квартиру. После получения денег вам, как продавцу, необходимо составить расписку об их получении. 

Необходимые документы

---

После предварительных договоренностей необходимо подготовить документы для дальнейшего оформления основного договора купли-продажи. Перечень документов напрямую зависит от выбранного покупателем банка. Не полагайтесь исключительно на покупателя: сами узнайте перечень документов на официальном сайте банка или в офисе.

Помимо вашего паспорта будут необходимы документы на квартиру. В большинстве случаев вам понадобится:

• выписка из ЕГРН;
• копии документов, на основании которых у вас возникло право собственности (например, договор купли-продажи или договор дарения);
• если вы в браке, то нотариально заверенное согласие супруги(а) на отчуждение;
• если не в браке, то нотариально удостоверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности в браке не состоял(а);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• кадастровый и/или технический паспорт помещения;
• справка формы №9 о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости. 

Полный перечень документов для продажи квартиры в ипотеку уточняйте в каждом конкретном случае. Все собранные документы необходимо будет передать покупателю для проверки банком и оценщиком.

Оценка квартиры

---

Оценка квартиры независимым оценщиком – обязательная процедура. С помощью заключения оценщика банк делает вывод о рыночной и ликвидационной стоимости вашей квартиры. Как правило, сами банки предлагают выбрать оценщика из списка тех, кому они доверяют. В противном случае вам придется согласовать свой выбор с банком.

Расходы по оплате работы оценщика лежат на покупателе. Независимое лицо проводит осмотр квартиры и изучает документы, относящиеся к недвижимости. Стоимость жилья, указанная в итоговом отчете, не должна быть выше цены договора купли-продажи недвижимости. Банк выдаст кредит только на сумму, которая равна ликвидационной стоимости жилья или менее ее. Следовательно, разницу между согласованной ценой договора и суммой в отчете покупателю придется компенсировать самостоятельно.

Страхование

---

Обязанность заемщика застраховать риск гибели или повреждения имущества прописана в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поэтому кредитор, то есть банк, будет требовать обязательного страхования квартиры для того, чтобы выдать ипотечный кредит. 

Страхование осуществляется за счет покупателя. Договор страхования подписывается покупателем до заключения кредитного договора. Рисков для вас, как для продавца, никаких. 

Заключение договора купли продажи

---

К моменту подписания основного договора покупатель уже имеет подписанный кредитный договор. Оформление договора купли-продажи квартиры между вами и покупателем с ипотекой происходит в офисе банка при сопровождении одного из сотрудников. Текст договора стандартный, однако не лишним будет прочитать его внимательно и уточнить все непонятные пункты. 

Договор представляет собой единый документ, подписанный двумя сторонами. В нем в обязательном порядке должны содержаться сведения о:

• покупателе и продавце;
• квартире;
• цене договора;
• порядке расчета между покупателем и продавцом. 

Договор считается заключенным только после государственной регистрации, поэтому его вместе с собранными документами необходимо передать в Росреестр (например, через МФЦ). 

Передача денег

---

Самый важный этап для продавца – получение денег за переданную квартиру. Денежные средства вы должны получить сразу после регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю.

Поскольку основная сумма предоставляется банком, то именно он и обязан передать вам деньги. Самые распространенные варианты:

•  На ваше имя открывается счет, куда банк переводит необходимую сумму после регистрации договора и ипотеки.
•  До регистрации договора первоначальный взнос с кредитными деньгами закладывается в банковскую ячейку. Забрать деньги вы сможете после предоставления зарегистрированного договора купли-продажи.

Налоги

---

По общему правилу продавец должен заплатить подоходный налог с продажи квартиры в ипотеку в размере 13%. Но если проданная квартира была приобретена вами до 01.01.2016 и находилась в собственности более трех лет, то вы освобождаетесь от налога. Если квартира была приобретена после 01.01.16, то освобождение от налога произойдет только после 5 лет владения ею. Срок существования права собственности можно подсчитать на основании данных из выписки ЕРГН.

Если же квартира находилась в вашей собственности три года или менее, то вы обязаны выплатить налог с продажной стоимости квартиры. Этого можно избежать, если продажная стоимость равна или меньше 1 млн рублей. Если стоимость больше, то вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом в размере 1 млн рублей и оплатить 13% налог с оставшейся суммы. Вычет предоставляется единоразово.