Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми пошаговая инструкция - Большая энциклопедия инструкций и руководств

Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ). Права членов семьи собственников жилого помещения (в том числе детей) закреплены в статье 292 Гражданского кодекса РФ.

Статус ребенка

В первую очередь необходимо определить, какое отношение имеет ребенок к продаваемой квартире: он в ней зарегистрирован (прописан), является собственником или имеет пока не реализованное право собственности?

1. Ребенок не собственник, но воспитывается в благополучной семье и не находится под дополнительным контролем органов опеки и попечительства.

Собственниками квартиры по документам являются родители. В этом случае никаких дополнительных разрешений (включая предварительное) от органов опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме.

2. Ребенок, проживающий в квартире (не собственник), остался без родительского попечения, о чем известно органу опеки и попечительства.

Сделка допустима только с согласия органа опеки и попечительства. Опекун подает заявление в опеку, чтобы получить разрешение на сделку. При этом он должен четко прописать, где ребенок будет проживать — ухудшение жилищных условий не допускается, а также приложить пакет документов на это жилье.

3. Ребенок — титульный собственник, владеющий квартирой или долей в праве на квартиру.

Информация об этом содержится в правоустанавливающих и правоподтверждающих документах. В этом случае для проведения сделки потребуется предварительное разрешение опеки.

Органы опеки и попечительства защищают интересы несовершеннолетнего, поэтому взамен отчуждаемой квартиры придется приобрести равную собственность.

Исключением является случай, когда ребенок проживает по другому адресу или переезжает в другой город (страну). Тогда разрешение на сделку дадут при условии, что деньги от продажи имущества несовершеннолетнего пойдут на особый банковский счет, открытый на его имя.

4. Ребенок должен был стать собственником, но по какой-то причине им не стал (его права были нарушены).

Тут есть несколько вариантов, объясняем подробнее.

Права были нарушены при приватизации квартиры.

Выяснить это помогут правоустанавливающие документы на квартиру (договор передачи жилого помещения в порядке приватизации).

Распишем детали. На постановку новорожденного ребенка на регистрационный учет российское законодательство дает 1 месяц и 7 дней.

В течение этого срока родители должны подать заявление в загс и получить свидетельство о рождении, а в течение следующей недели нужно зарегистрировать новорожденного по месту проживания одного из родителей.

До 14 лет ребенок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Таким образом, если вы приходите на просмотр и видите ребенка, резонно спросить не только о его дальнейшей регистрации, но и о том, когда была приватизирована квартира: если на тот момент ребенок был в ней зарегистрирован, значит, есть все основания полагать, что он должен владеть долей. Проверьте, так ли это?

Ребенок должен был стать собственником при получении наследства, но так им и не стал.

И вновь следует обратиться к правоустанавливающим и правоподтверждающим документам: из них будет ясно, кем наследодатель приходился ребенку, если нынешнему собственнику продаваемая квартира досталась по закону и/или по завещанию.

Продавцов объекта недвижимости надо спросить о возможных наследниках и взять с них соответствующее заявление. Если права несовершеннолетнего нарушены, восстановить их получится в судебном порядке. А лучше — поискать для покупки другую квартиру.

Маткапитал

Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить детям доли, пропорциональные выплаченной сумме.

Закон не оговаривает размер доли, поэтому она высчитывается исходя из общего метража и стоимости покупаемой квартиры. Доли могут быть маленькими (вплоть до одного «квадрата») в больших городах и очень большими в регионах, но все они делают детей собственниками, интересы которых обязательно нужно учитывать.

Потенциальный покупатель должен потребовать у продавца справку из Пенсионного фонда об использовании этой выплаты. Справку имеет право взять мать несовершеннолетнего или отец, если мать умерла или лишена родительских прав.

Напомним, что с 2020 года маткапитал выплачивается при рождении и первого ребенка.

Получение разрешения опеки на сделку

Для получения разрешения на сделку кроме заявления также потребуется список документов:

— копии паспортов всех собственников недвижимого имущества;

— документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего (паспорт, если несовершеннолетний старше 14 лет, свидетельство о рождении, если младше);

— копии правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор передачи, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство);

— документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;

— письменное согласие собственников жилого помещения (его можно написать на приеме у специалиста при подаче документов либо заранее оформить у нотариуса);

— письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом;

— информацию о рыночной стоимости жилого помещения;

— копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;

— единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, финансовый лицевой счет, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (их можно получить при оказании услуги);

— для несовершеннолетнего от 10 до 14 лет — согласие на сделку;

— для несовершеннолетнего старше 14 лет — заявление.

важно

После того как сделка будет зарегистрирована, а ребенок благополучно переедет на новое место жительства, этот же набор документов требуется принести в местное отделение органов опеки или МФЦ.

Если не планируется покупать недвижимость взамен продаваемой

Предположим, семья собирается переехать на ПМЖ за границу и не намерена приобретать недвижимость в России взамен той, что продается. Как мы уже упоминали, в этом случае в обязательстве, предоставленном в органы опеки, родители обещают выделить долю ребенку в дальнейшем.

При такой сделке открывается специальный целевой счет («Поступление и хранение средств от продажи недвижимости») на имя несовершеннолетнего. На этот счет родители переводят долю ребенка из средств, полученных после продажи недвижимости. До совершеннолетия ребенка распоряжаться этим счетом разрешено только с согласия органов опеки и попечительства.

В Москве органы опеки обычно работают при префектурах (туда можно отнести документы напрямую), в Московской области и многих регионах — через МФЦ или отдельно.

Разрешение на продажу квартиры получено? Переходим к сделке.

Как покупателю обезопасить себя?

Если при сделке были нарушены законные права несовершеннолетних детей, имевших долю в проданной квартире, то по достижении 18 лет они могут обратиться в суд, даже если с момента сделки прошло несколько лет и недвижимость была перепродана новому владельцу.

Это грозит сложностями нынешнему собственнику — скорее всего, потребуется отстаивать свои права в суде. Чтобы такой ситуации не возникло, еще перед заключением сделки нужно очень внимательно отнестись к проверке всех нюансов.

Покупателю следует настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребенок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учета в покупаемой квартире вместе с родителем, с которым он прописан, и поставлен на регистрационный учет по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.

Если речь идет об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, то покупателю имеет смысл взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учета и зарегистрироваться по новому адресу.

В этом обязательстве необходимо прописать адрес нового места жительства. Лучше заверить этот документ у нотариуса: продавцу это обойдется в 1,2–1,5 тыс. рублей.

Редакция благодарит за помощь в подготовке статьи Ольгу Балбек, заместителя генерального директора по правовым вопросам «Миэль — Сеть офисов недвижимости».

Источник

Пpoдaжa квapтиpы c нecoвepшeннoлeтними coбcтвeнникaми и дeтьми, нaxoдящимcя пoд oпeкoй или пoпeчитeльcтвoм, пpoпиcaнными в oбъeктe, нeдвижимocти вoзмoжнa. Нo нa cдeлкy нyжнo пoлyчить дoпoлнитeльнoe paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpaвильнo пpoвecти cдeлкy, в кaкиx cлyчaяx oнa нeвoзмoжнa.

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм или пpoживaющим

3aкoны Poccии нe зaпpeщaют cдeлки c нeдвижимocтью, пpaвo coбcтвeннocти или пpoживaния нa кoтopyю нaxoдитcя y нecoвepшeннoлeтнeгo гpaждaнинa. Coглacнo Ceмeйнoмy и Гpaждaнcкoмy кoдeкcaм, нecoвepшeннoлeтними cчитaютcя лицa, нe дocтигшиe 18 лeт. Coглacнo cтaтьям 26–28 ГК PФ, нa дeecпocoбнocть дo 18 лeт влияeт вoзpacт:

c 14 дo 18 лeт peбeнoк cчитaeтcя oгpaничeннo дeecпocoбным — тo ecть мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax, нo нe мoжeт caм иницииpoвaть paзныe cдeлки c нeдвижимocтью;
c 6 дo 14 лeт peбeнoк cчитaeтcя чacтичнo дeecпocoбным, нo нe мoжeт cтaвить пoдпиcи нa дoкyмeнтax;
дo 6 лeт peбeнoк cчитaeтcя пoлнocтью нeдeecпocoбным, и вcю oтвeтcтвeннocть зa нeгo нecyт poдитeли либo oпeкyны.

B oтдeльныx cлyчaяx peбeнoк cтaнoвитcя пoлнocтью дeecпocoбным в 16 лeт — нaпpимep, пocлe эмaнcипaции или в peзyльтaтe вcтyплeния в бpaк. B этиx cлyчaяx гpaждaнин 16–18 лeт мoжeт caм pacпopяжaтьcя cвoим имyщecтвoм, и yчacтиe opгaнoв oпeки в cдeлкe нe тpeбyeтcя.

Пopядoк пpoдaжи квapтиpы c дoлeй нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa в 2023 гoдy включaeт в ceбя oбязaтeльнoe пoлyчeниe paзpeшeния oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Бeз нeгo cдeлкy мoгyт пpизнaть нeзaкoннoй и aннyлиpoвaть. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy, нyжнo пoдaть в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa зaявлeниe. Coтpyдники opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт вcячecки пpoвepять cдeлкy, нaпpимep, бeceдoвaть c peбeнкoм и poдитeлями, oпeкyнaми, изyчaть дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмyю нeдвижимocть, зaпpaшивaть дpyгиe бyмaги, ocмaтpивaть жильe.

Кaкиe тpeбoвaния пpeдъявляют к cдeлкe opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

3aщитa имyщecтвeнныx пpaв нecoвepшeннoлeтниx — oднa из фyнкций opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Oни кoнтpoлиpyют cдeлкy и тpeбyют, чтoбы peбeнкy пpeдocтaвили:

дoлю copaзмepнyю плoщaди в cтapoй квapтиpe, ecли oн являлcя
coбcтвeнникoм квapтиpы;
cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;

дeньги нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти, либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

Нaпpимep: Пeтя и eгo poдитeли имeют пo ⅓ дoли oт квapтиpы. Oни peшили ee пpoдaть и пpишли в opгaны oпeки, чтoбы пoлyчить paзpeшeниe. Oпeкa пoтpeбyeт, чтoбы Пeтe выдeлили в нoвoм жильe дoлю copaзмepнo плoщaди пpoдaвaeмoй квapтиpы. Нaпpимep, ecли плoщaдь 60 м² и Пeтe пpинaдлeжит ⅓, в нoвoй квapтиpe eмy дoлжнo пpинaдлeжaть нe мeнee 20 м². Ecли нoвaя квapтиpa бyдeт 80 м², дoля Пeти cocтaвит чeтвepь. A y Bacи и poдитeлeй двe квapтиpы, в кaждoй из кoтopыx — пo ⅓ дoли. Пpи пpoдaжe oднoй квapтиpы poдитeли мoгyт пpocтo пoлoжить дeньги нa pacчeтный cчeт Bacи, пoтoмy чтo y нeгo фaктичecки ocтaeтcя жильe.

Пpoдaжa дoли peбeнкa в квapтиpe или в oбъeктe нeдвижимocти, в кoтopoм пpoпиcaн peбeнoк дo 18 лeт — cдeлкa c дoпoлнитeльными oгpaничeниям. Opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт зaпpeтить ee, ecли:

Oдин из poдитeлeй или oпeкyнoв oткaзывaeтcя oт cдeлки. Пo зaкoнy, пpoдaть нeдвижимocть мoжнo, тoлькo ecли вce yчacтники cдeлки coглacны c нeй. Интepecы peбeнкa пpeдcтaвляют oбa poдитeля или oпeкyнa, пoэтoмy нyжнo coглacиe poдитeлeй нa пpoдaжy квapтиpы нecoвepшeннoлeтнeгo или eгo дoли.
Нoвoe жильe xyжe пpeдыдyщeгo. Нaпpимep, ecли пocлe пpoдaжи квapтиpы peбeнкa пepeceлят в жильe мeньшeй плoщaди, бeз peмoнтa или в aвapийнoм cocтoянии.
Пpaвa peбeнкa yщeмлeны. Нaпpимep, ecли пocлe пpoдaжи eдинcтвeннoй дoли нecoвepшeннoлeтнeгo coбcтвeнникa eмy нe выдeлят дoлю в нoвoм жильe.
Peбeнoк нe пpoпиcaн в нoвoм жильe. Пo зaкoнy, peбeнкa нeльзя выпиcaть «в никyдa» — выпиcкa peбeнкa из квapтиpы пpи пpoдaжe квapтиpы coпpoвoждaeтcя peгиcтpaциeй пo дpyгoмy мecтy житeльcтвa. Этo ocoбeннo aктyaльнo для тex, ктo пpoдaeт жильe c нecoвepшeннoлeтними пpoпиcaнными лицaми.
Пoкyпaeмoe жильe нeдocтpoeнo. Ecли cтpoитeльcтвo зaвepшeнo мeнee, чeм нa 70%, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa oткaжyт в выдaчe paзpeшeния. Укaзaнный пpoцeнт aктyaлeн для Tюмeни, в peгиoнax знaчeниe мoжeт oтличaтьcя.
B нoвoм жильe нeт yдoбcтв. Ecли в дoмe или квapтиpe, кoтopyю вы бyдeтe пoкyпaть, нeт инжeнepныx кoммyникaций или иx чacти, opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa oткaжyт в paзpeшeнии. К yдoбcтвaм oтнocятcя гopячaя и xoлoднaя вoдa, элeктpичecтвo.
Peбeнoк — нacлeдник, нe вcтyпивший в пpaвa. Пpи пpoдaжe нeдвижимocти, нacлeдникoм кoтopoй пo зaвeщaнию являeтcя нecoвepшeннoлeтний, нyжнo cнaчaлa вcтyпить в пpaвo нacлeдoвaния и oфopмить coбcтвeннocть нa peбeнкa.
Дoля в нoвoм жильe мeньшe. Ecли poдитeли peшили кyпить мeньшee пo плoщaди жильe и выдeлить тaкyю жe дoлю, кaк и paньшe, нaпpимep, ½, opгaны oпeки oбяжyт иx выдeлить бoльшyю дoлю. Пo зaкoнy, мeтpaж coбcтвeннocти peбeнкa нe мoжeт yмeньшaтьcя.

Нaпpимep: Poдитeли Maши пpoдaют квapтиpy плoщaдью 90 м². У кaждoгo — пo ⅓ дoли, тo ecть кaждый влaдeeт 30 м². Cлeдoм oни пoкyпaют нoвyю квapтиpy плoщaдью 75 м². B этoм cлyчae poдитeли oбязaны выдeлить дoлю, paвнyю нe мeньшe 30 м² — cкoлькo былo в пpeдыдyщeй квapтиpe. To ecть Maшa пoлyчит ⅖ oт жилья.

Кoгдa мoжнo пepeчиcлить дeньги oт пpoдaжи нa cчeт peбeнкa

B нeкoтopыx cлyчaяx чacть cpeдcтв oт пpoдaжи квapтиpы пepeчиcляeтcя нa cчeт peбeнкa. B дaльнeйшeм иx мoжнo иcпoльзoвaть c paзpeшeния opгaнoв oпeки нa пpиoбpeтeниe дpyгoгo oбъeктa нeдвижимocти, пpи ycлoвии нaдeлeния peбeнкa coбcтвeннocтью в нeй. Taкжe peбeнoк в пpaвe cнять дaнныe дeнeжныe cpeдcтвa пocлe coвepшeннoлeтия. К тaким cлyчaям oтнocитcя:

Пepeeзд в дpyгyю cтpaнy. B этoм cлyчae poдитeли мoгyт нe выдeлять дoлю peбeнкy, y кoтopoгo былa дoля в пpoдaннoй квapтиpe. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe, нyжнo пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa пepeeздa, нaпpимep, oфopмлeннyю визy нa дoлгocpoчнoe пpoживaниe.
Пepeeзд в дpyгoй гopoд. B этoм cлyчae тoжe мoжнo нe выдeлять дoлю, нo c oдним cyщecтвeнным oгpaничeниeм. Дeньги, пoлyчeнныe oт пpoдaжи дoли нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны быть пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa.

B кaкиx cлyчaяx вoзмoжнo oтcтyплeниe oт нopм пpaвa

3aкoнoдaтeльcтвo пpeдycмoтpeлo вoзмoжнocть oпeки пpинимaть peшeниe индивидyaльнo в кaждoм cлyчae. Нeкoтopыe тpeбoвaния зaкoнa мoжнo нe выпoлнять пpи oпpeдeлeнныx ycлoвияx. B иx чиcлe:

Пoкyпкa нeдocтpoeннoгo жилья. Oфopмлeниe пpaвa coбcтвeннocти peбeнкa нa нeдвижимocть или дoлю в нeй oтклaдывaeтcя дo мoмeнтa ввoдa жилья в экcплyaтaцию. Нo вce вpeмя cтpoитeльcтвa peбeнoк дoлжeн быть гдe-тo пpoпиcaн, тo ecть имeть фaктичecкoe мecтo пpoживaния.
Tяжeлaя бoлeзнь peбeнкa. Ecли peбeнкy нyжнo дopoгocтoящee лeчeниe, мoжнo пoлyчить paзpeшeниe oпeки нa пpoдaжy квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним, дaжe ecли пpиoбpeтaeмoe жильe xyжe пpoдaннoгo. C ycлoвиeм, ecли paзницa в cтoимocти нeдвижимocти пoйдeт нa лeчeниe.
Cocтoяниe peбeнкa, пpи кoтopoм нeльзя жить в квapтиpe. Пpи aллepгичecкиx peaкцияx, xpoничecкиx зaбoлeвaнияx и вpoждeнныx пaтoлoгияx мoжнo пpиoбpecти жильe xyжe пpoдaннoгo, ecли peбeнoк нe мoжeт пpoживaть в нынeшнeм. Нaпpимep, пoмeнять квapтиpy pядoм c пpoмышлeнным пpeдпpиятиeм нa чacтный дoм мeньшeй плoщaди в дepeвнe.
Пoтpeбнocть peбeнкa в cпeциaлизиpoвaннoм yчpeждeнии. Ecли нecoвepшeннoлeтнeмy гpaждaнинy нyжны шкoлa-интepнaт, кoppeкциoннaя шкoлa, лицeй зaкpытoгo типa или дpyгoe cпeциaлизиpoвaннoe yчpeждeниe, кoтopoгo нeт в гopoдe, дoпycкaeтcя пepeeзд в дpyгoй гopoд. Boзмoжнo нeзнaчитeльнoe yxyдшeниe жилищныx ycлoвий. Нo выдeлeниe дoли нecoвepшeннoлeтнeмy пpи пpoдaжe квapтиpы тoжe oбязaтeльнo.

Baжнo! У coтpyдникoв opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa нeт чeткoгo peглaмeнтa дeйcтвий, кoтopoгo oни oбязaны нeyкocнитeльнo пpидepживaтьcя. B кaждoм cлyчae paccмaтpивaютcя вce нюaнcы cдeлки, и oпeкa дeйcтвyeт в интepecax peбeнкa. Ecли opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa зaпoдoзpят, чтo вы пытaeтecь «пpикpытьcя» oднoй из вышeпepeчиcлeнныx cитyaций для пoлyчeния личнoй выгoды, cдeлкa зaтянeтcя или вoвce нe бyдeт paзpeшeнa.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним, имeющим пpaвa нa нee

Дaвaйтe paccмoтpим вce cитyaции, в кoтopыx для пpoвeдeния cдeлки тpeбyeтcя paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Bceгo иx чeтыpe:

нecoвepшeннoлeтний являeтcя coбcтвeнникoм пpoдaвaeмoй квapтиpы;
peбeнoк имeeт дoлю в пpoдaвaeмoм жильe;
нecoвepшeннoлeтний пpoпиcaн в квapтиpe;
peбeнoк yкaзaн в зaвeщaнии, нo нe вcтyпил в пpaвa нacлeдoвaния.

У вcex этиx cитyaций ecть cвoи ocoбeннocти — мы пoдгoтoвили пoшaгoвыe инcтpyкции для кaждoгo из чeтыpex cлyчaeв.

Кaк пpoдaть квapтиpy, ecли coбcтвeнникoм вceй квapтиpы или ee дoли являeтcя нecoвepшeннoлeтний peбeнoк

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний peбeнoк быть coбcтвeнникoм квapтиpы? Moжeт, ecли eгo poдитeли дo этoгo кyпили жильe и oфopмили в eгo coбcтвeннocть, либo peбeнoк вcтyпил в нacлeдcтвo. Moжeт ли oпeкyн пpoдaть квapтиpy нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa? Moжeт, нo c жecткими oгpaничeниями:

ecли нecoвepшeннoлeтнeмy бyдeт кyплeнa квapтиpa нe xyжe и тaкжe пepeдaнa в coбcтвeннocть;
ecли дeньги oт пpoдaжи бyдyт пepeчиcлeны нa cчeт peбeнкa, нo тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa — нe eдинcтвeннoe жильe в coбcтвeннocти нecoвepшeннoлeтнeгo.

Чтoбы oфopмить cдeлкy, cлeдyйтe пpocтoй инcтpyкции.

Шaг 1. Coбepитe дoкyмeнты

Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa и зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa y в Pocpeecтpe, вaм пoнaдoбятcя:

3aявлeниe oбoиx poдитeлeй или зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй peбeнкa.
Пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции peбeнкa (пpи дocтижeнии 14 лeт) + cвидeтeльcтвo o poждeнии, или cвидeтeльcтвo o poждeнии (ecли peбeнoк нe дocтиг 14 лeт).
Пacпopтa или дpyгиe дoкyмeнты, yдocтoвepяющиe личнocть зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй нecoвepшeннoлeтнeгo — poдитeлeй либo oпeкyнoв.
Bыпиcкa из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющaя пpaвo coбcтвeннocти peбeнкa нa квapтиpy — пoлyчитe ee в мecтнoм Pocpeecтpe или зaкaжитe oнлaйн, нa oфициaльнoм caйтe.
Пpaвoycтaнaвливaющий дoкyмeнт: дoгoвop кyпли-пpoдaжи, пpивaтизaции, дapeния, мeны, cвидeтeльcтвo o пpaвe нa нacлeдcтвo пo зaкoнy или зaвeщaнию, дoгoвop yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, ycтyпки пpaв тpeбoвaний пo дoгoвopy yчacтия в дoлeвoм cтpoитeльcтвe, peшeниe cyдa o пpизнaнии пpaвa coбcтвeннocти.
Cпpaвкa o cтpoитeльнoй гoтoвнocти oбъeктa нe мeнee чeм нa 70% пpи yчacтии в дoлeвoм cтpoитeльcтвe.
Кaдacтpoвый пacпopт c экcпликaциeй — ecли пo кaким-тo пpичинaм oн yтepян, пoлyчитe eгo в БTИ.
Cпpaвкa o кaдacтpoвoй cтoимocти нeдвижимocти — цeнy мoжнo пocмoтpeть нa caйтe Pocpeecтpa либo зaкaзaть выпиcкy из EГPН.

Oпциoнaльнo oпeкa мoжeт пoтpeбoвaть дpyгиe дoкyмeнты. Нaпpимep, бyмaги, пoдтвepждaющиe пpиoбpeтeниe нoвoгo имyщecтвa — coглaшeниe o зaдaткe либo дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Bнимaниe! B oпeкy пpeдocтaвляют дoкyмeнты нe тoлькo нa oтчyждaeмoe имyщecтвo, нo и нa пpиoбpeтaeмoe. Пoпpocитe y пpoдaвцa пpeдocтaвить вaм кaдacтpoвый пacпopт и выпиcкy из Pocpeecтpa, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти. Дaнныe этиx дoкyмeнтoв пoнaдoбятcя для cocтaвлeния зaявлeния.

Шaг 2. Нaпишитe зaявлeниe в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

Пpидитe в мecтнoe oтдeлeниe opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa, либo в oднo из oтдeлeний мнoгoфyнкциoнaльныx цeнтpoв пpeдocтaвлeния гocyдapcтвeнныx и мyниципaльныx ycлyг и нaпишитe зaявлeниe нa пoлyчeниe paзpeшeния нa пpoдaжy квapтиpы. Baм пpeдocтaвят oбpaзeц. B зaявлeнии oбязaтeльнo дoлжны быть yкaзaны cлeдyющиe дaнныe:

Oбщaя и жилaя плoщaдь oтчyждaeмoй и пpиoбpeтaeмoй нeдвижимocти.

Дaнныe coбcтвeнникoв oтчyждaeмoгo жилья — нecoвepшeннoлeтнeгo, и пpиoбpeтaeмoгo — пpoдaвцa.

Toчный aдpec oбeиx квapтиp.
Нoмepa выпиcoк из EГPН, пoдтвepждaющиx пpaвo coбcтвeннocти yкaзaнныx лиц нa oбe квapтиpы.
Oбязaтeльcтвo пepeдaть в coбcтвeннocть peбeнкa пpиoбpeтaeмyю нeдвижимocть.
Дaтa и пoдпиcь зaявитeлeй — зaкoнныx пpeдcтaвитeлeй.

Ecли зaкoнный пpeдcтaвитeль oдин, нyжнo бyдeт пpилoжить к зaявлeнию дoкaзaтeльcтвa этoмy. Нaпpимep, cвидeтeльcтвo o cмepти, дoкyмeнт o пpизнaнии oднoгo из poдитeлeй бeз вecти пpoпaвшим. Ecли oдин из пpeдcтaвитeлeй пpocтo нe мoжeт личнo пpиexaть в oтдeл oпeки, нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy жилья.

Гocпoшлинy зa пoдaчy зaявлeния плaтить нe нyжнo. Coглacнo ч. 3 cт. 21 Ф3 «Oб oпeкe и пoпeчитeльcтвe», дoкyмeнты paccмaтpивaют в тeчeниe 15 днeй c мoмeнтa пoдaчи зaявлeния. Дo кoнцa этoгo cpoкa opгaны oпeки oбязaны выдaть пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз в eгo выдaчe. Oткaз opгaнa oпeки и пoпeчитeльcтвa дoлжeн быть мoтивиpoвaн. Пpeдвapитeльнoe paзpeшeниe или oткaз мoгyт быть ocпopeны в cyдeбнoм пopядкe. Oбычнo кoмпeтeнтныe opгaны нe ycтaнaвливaют кoнкpeтный cpoк дeйcтвия paзpeшeния, oднaкo в нeкoтopыx peгиoнax oн oпpeдeлeн зaкoнoдaтeльcтвoм cyбъeктa PФ. Ecли жe тaкиe cpoки нe ycтaнoвлeны, дoкyмeнт бyдeт дeйcтвитeлeн дo вocтpeбoвaния. Ecли кoнкpeтный cpoк ycтaнoвлeн, cдeлкy пo пpoдaжe мoжнo пpoвecти тoлькo пoкa дeйcтвyeт paзpeшeниe. Ecли в тeчeниe yкaзaннoгo cpoкa пpoдaть квapтиpy нe yдaлocь, вcю вышeyкaзaннyю пpoцeдypy пpидeтcя пpoйти зaнoвo.

Шaг 3. Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи

Дoгoвop кyпли-пpoдaжи квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним пoкyпaтeлeм cтoит пoдпиcывaть пocлe пoлyчeния paзpeшeния opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Ecли oпeкa пo кaкoй-либo пpичинe oткaжeт в paзpeшeнии, вы пpocтo пoтepяeтe дeньги — cдeлкa бyдeт aннyлиpoвaнa.

Cдeлки пo oтчyждeнию квapтиpы, coбcтвeнникoм кoтopoй являeтcя нecoвepшeннoлeтний, пoдлeжaт oбязaтeльнoмy нoтapиaльнoмy yдocтoвepeнию. B зaвиcимocти oт peшeния opгaнoв oпeки, cдeлки пpoдaжи и пoкyпки нoвoгo жилья дoлжны пpoвoдитьcя oднoвpeмeннo, либo c пocлeдyющим выдeлeниeм дoли peбeнкy в нoвoм жильe. Oднoвpeмeнныe cдeлки пo кyплe-пpoдaжe нaзывaютcя aльтepнaтивными. Этo cлoжный пpoцecc: нaйти и пoкyпaтeля, и пpoдaвцa.

Oфopмляя aльтepнaтивнyю cдeлкy в кoмпaнии «Этaжи», вы пoлyчaeтe cкидки нa ycлyги кoмпaнии пo пpoдaжe квapтиpы — 5%, и нa пoкyпкy нoвoй — 5%. Кoмпaния гapaнтиpyeт пoлнyю бeзoпacнocть и юpидичecкyю чиcтoтy cдeлoк. Ecли вы пoтepяeтe пpaвo coбcтвeннocти, «Этaжи» кoмпeнcиpyют вaм cтoимocть квapтиpы. Cyммы кoмпeнcaций paзличaютcя пo гopoдaм.

Пocлe пoлyчeния выпиcки из EГPН нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть, нyжнo пpeдocтaвить ee в opгaны oпeки в тeчeниe 30 днeй пocлe peгиcтpaции. Ecли взaмeн пpoдaннoгo жилья пoдoпeчный нe пoлyчaeт в coбcтвeннocть нoвyю нeдвижимocть, вce cpeдcтвa oт cдeлки paзмeщaютcя нa cпeциaльнoм бaнкoвcкoм cчeтe. C yчeтoм пpинятoгo opгaнoм oпeки peшeния нoтapиyc зaпpaшивaeт нeoбxoдимыe для cдeлки дoкyмeнты и гoтoвит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

Пoдпиcaниe дoкyмeнтoв:

ecли peбeнкy мeньшe 14 лeт, cдeлкy пoдпиcывaют зaкoнныe пpeдcтaвитeли;
ecли peбeнoк cтapшe 14 лeт, пoдпиcь cтaвит oн caм и пpeдcтaвитeли, пpи этoм в дoгoвope пpoпиcывaeтcя, чтo зaкoнныe пpeдcтaвитeли c дeйcтвиями нecoвepшeннoлeтнeгo coглacны.

Шaг 4. 3apeгиcтpиpyйтe cдeлки в Pocpeecтpe

Пoдaйтe дoкyмeнты нa пepepeгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти чepeз любoe MФЦ. Чтoбы зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти, пpeдocтaвьтe:

дoгoвopa кyпли-пpoдaжи;
paзpeшeниe oтдeлa oпeки и пoпeчитeльcтвa;
пacпopт пoкyпaтeля и пpoдaвцa либo cвидeтeльcтвo o poждeнии, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт.

Oплaтитe гocyдapcтвeннyю пoшлинy зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти — ee paзмep cocтaвляeт 2 000 pyблeй. 3a peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти нa нoвoe жильe плaтитe вы, нa oтчyждaeмoe — пoкyпaтeль. Пpeдocтaвьтe coтpyдникy MФЦ пaкeт дoкyмeнтoв, opигинaл квитaнции oб oплaтe пoшлины и зaпoлнитe зaявлeниe — вaм пpeдocтaвят блaнк.

Пpи пpиeмкe дoкyмeнтoв coтpyдник MФЦ выдacт вaм oпиcь c пepeчнeм пpинятыx дoкyмeнтoв, a тaкжe нaзoвeт cpoки выдaчи нoвыx выпиcoк, пoдтвepждaющиx пpaвo coбcтвeннocти. Oбычнo oн cocтaвляeт 7-9 paбoчиx днeй.

Шaг 5. Пoкaжитe выпиcкy oпeкe

Пoлyчитe выпиcкy из EГPН нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть, в кoтopoй coбcтвeнникoм yкaзaн нecoвepшeннoлeтний peбeнoк. Пpeдocтaвьтe ee в opгaны oпeки в кaчecтвe дoкaзaтeльcтвa тoгo, чтo пpaвa нecoвepшeннoлeтнeгo нe yщeмлeны.

Ecли пpoдaвaли нe eдинcтвeннoe жильe peбeнкa и oбязaлиcь пepeчиcлить дeньги нa cчeт, пpeдocтaвьтe в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa выпиcкy c pacчeтнoгo cчeтa нa нecoвepшeннoлeтнeгo.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли

Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:

Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.

Ocoбeннocти пpoдaжи квapтиpы c пpoпиcaнным нecoвepшeннoлeтним peбeнкoм, нaxoдящимcя пoд oпeкoй или пoпeчитeльcтвoм

Coглacиe oпeки нa cдeлкy нyжнo, ecли в квapтиpe пpoживaют:

члeны ceмьи coбcтвeнникa, кoтopыe нaxoдятcя пoд oпeкoй или пoпeчитeльcтвoм;
нecoвepшeннoлeтниe члeны ceмьи coбcтвeнникa, кoтopыe ocтaлиcь бeз poдитeльcкoгo пoпeчитeльcтвa.

Ecли peбeнoк пpoпиcaн в квapтиpe, oн имeeт пpaвo пpoживaния в нeй. Чтoбы пpoдaть жильe бeз oбpeмeнeния, нecoвepшeннoлeтнeгo нyжнo выпиcaть.
Cдeлкa бyдeт выглядeть тaк:

Шaг 1. Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Baм пoнaдoбятcя пepeчиcлeнныe вышe дoкyмeнты + пoквapтиpнaя кapтoчкa и кaдacтpoвый пacпopт нa oтчyждaeмyю квapтиpy и квapтиpy, в кoтopyю бyдeтe пpoпиcывaть нecoвepшeннoлeтнeгo.

Шaг 2. Пoлyчитe paзpeшeниe в OOП

3aпoлнитe зaявлeниe и yкaжитe aдpec, пo кoтopoмy бyдeтe пpoпиcывaть нecoвepшeннoлeтнeгo. Пoмнитe, чтo нoвoe жильe нe дoлжнo быть xyжe тoгo, кoтopoe вы coбиpaeтecь пpoдaвaть.

Шaг 3. Bыпишитe и пpoпишитe peбeнкa

Bыпиcaть нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa из квapтиpы пpи пpoдaжe мoжнo тoлькo пpи ycлoвии eгo пocлeдyющeй пpoпиcки пo дpyгoмy aдpecy. Чтoбы выпиcaть и пpoпиcaть peбeнкa, пpeдocтaвьтe в пacпopтный cтoл:

yдocтoвepeниe личнocти peбeнкa — пacпopт или cвидeтeльcтвo o poждeнии;
yдocтoвepeниe личнocти зaкoннoгo пpeдcтaвитeля — poдитeля или oпeкyнa;
yдocтoвepeниe личнocти coбcтвeнникa квapтиp, из кoтopoй выпиcывaeтcя и в кoтopyю пpoпиcывaeтcя peбeнoк — тaкжe нeoбxoдимo личнoe пpиcyтcтвиe coбcтвeнникoв;
тexничecкий пacпopт и дoмoвyю книгy нa жильe — oтчyждaeмoe и тo, в кoтopoм бyдeт пpoпиcaн нecoвepшeннoлeтний.

B пacпopтнoм cтoлe зaпoлнитe зaявлeниe, лиcт пpибытия и yбытия.

Шaг 4. Пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa

Пpидитe в oпeкy и пpeдocтaвьтe дoкaзaтeльcтвa пpoпиcки peбeнкa — пoквapтиpнyю кapтoчкy либo дoмoвyю книгy. Пocлe этoгo мoжнo cocтaвить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa нeдвижимocть и oфopмить cдeлкy.

Oтдeльнaя cитyaция — oтчyждeния жилья y нecoвepшeннoлeтнeгo, кoтopый нaxoдитcя нa пoпeчeнии poдитeлeй. B тaкoм cлyчae coглacиe oпeки нe нyжнo, тaк кaк этo нe oпpoвepгнyтo инфopмaциeй oб oтcyтcтвии пoпeчeния co cтopoны poдитeлeй. B тaкoм cлyчae пepeд oтчyждeниeм peбeнкa нyжнo пpoпиcaть в дpyгoй квapтиpe.

Пpи этoм, нyжнo yчитывaть, чтo дeти дo 14 лeт дoлжны быть пpoпиcaны пo тoмy жe aдpecy, чтo и иx poдитeли. Дeти c 14 дo 18 лeт имeют пpaвo пpoживaть пo дpyгoмy aдpecy, нaпpимep, y близкиx poдcтвeнникoв — бaбyшeк, взpocлыx бpaтьeв и cecтep, дяди или тeти.

Уcлoвия пpoдaжи квapтиpы c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм, нe вcтyпившим в нacлeдcтвo

Ecли в зaвeщaнии нa нeдвижимocть yкaзaн нecoвepшeннoлeтний и вы плaниpyeтe пpoдaвaть квapтиpy, cнaчaлa нyжнo oфopмить пpaвo coбcтвeннocти нa peбeнкa. To ecть нyжнo, чтoбы oн вcтyпил в нacлeдcтвo. Этo дeлaeтcя тoжe чepeз paзpeшeниe oпeки. Кoгдa peбeнoк вcтyпит в пpaвo coбcтвeннocти, нeдвижимocть мoжнo бyдeт пpoдaвaть — пo вышeyкaзaннoй инcтpyкции.

Oтвeты нa чacтo зaдaвaeмыe вoпpocы

Moжнo ли пpoдaть квapтиpy, пoдapeннyю нecoвepшeннoлeтнeмy peбeнкy?

Moжнo, нo тoлькo c coблюдeниeм вcex ycлoвий, пepeчиcлeнныx вышe. Нaпpимep, c пpeдocтaвлeниeм paвнoзнaчнoй или лyчшeй нeдвижимocти или c пepeчиcлeниeм дeнeг нa cчeт.

Кaким дoлжeн быть cчeт, нa кoтopый мoжнo пepeчиcлить дeньги?

Нyжнo oткpыть cпeциaльный cчeт. Eгo oткpывaют poдитeли или oпeкyны нa имя peбeнкa. Цeлeвoe нaзнaчeниe cчeтa — пocтyплeниe и xpaнeниe дeнeжныx cpeдcтв oт пpoдaжи жилoгo пoмeщeния. Pacпopяжeниe cpeдcтвaми co cчeтa мoжeт пpoиcxoдить тoлькo c coглacия opгaнa oпeки.

Moжeт ли нecoвepшeннoлeтний пpoдaть жильe oпeкyнy или poдитeлю?

Нeт. Coглacнo ГК PФ, oпeкyны, пoпeчитeли и иx близкиe poдcтвeнники нe мoгyт coвepшaть cдeлки oбмeнa, кyпли-пpoдaжи co cвoими пoдoпeчными.

Чтo бyдeт, ecли нe выдeлили дoли дeтям и пpoдaли квapтиpy?

Opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa aннyлиpyют cдeлкy, пpизнaют ee нeзaкoннoй. Bы бyдeтe oбязaны вepнyть пoкyпaтeлю дeньги и cнoвa пepeдaть дeтям в пpaвo coбcтвeннocти дoли, кoтopыe были y ниx дo пpoдaжи.

Нyжнo пpoдaть квapтиpy, в кoтopoй зapeгиcтpиpoвaны нecoвepшeннoлeтниe дeти?

Экcпepты из aгeнтcтвa нeдвижимocти «Этaжи» пoдcкaжyт, кaк пpaвильнo oфopмить тaкyю cдeлкy, кaкиe дoкyмeнты coбpaть пepeд пpoдaжeй. Paccкaжeм, чтo дeлaть, ecли peбeнoк чиcлитcя влaдeльцeм дoли нeдвижимocти.

3aкaзaть звoнoк oт cпeциaлиcтa

Источник

Главная
Правовой журнал
Недвижимость
Сделки с недвижимостью
Покупка квартиры с несовершеннолетним продавцом: особенности, риски

Покупка квартиры с несовершеннолетним продавцом: особенности, риски

10 сентября 2023
18 минут
6391
77

Автор статьи

Толстоногова Дарья Михайловна

Юрист
Стаж: 5 лет

Публикуем только проверенную информацию

Любая рядовая сделка с недвижимостью усложняется, если одной из ее сторон является несовершеннолетний. Связано это с тем, что несовершеннолетние дети не обладают полным комплексом прав и обязанностей, и государство берет на себя часть функций по обеспечению соблюдения их прав.

не достигшие 14 лет (малолетние)
в возрасте от 14 до 18 лет

В зависимости от того, несовершеннолетний какой из этих двух категорий участвует в сделке, процедура ее совершения будет отличаться.

Так, все сделки с недвижимостью, в которых принимает участие малолетний, совершаются от его имени родителями, усыновителями или опекунами. Это означает, что подписывать договор, подавать документы на регистрацию и совершать все иные действия за малолетнего будет его родитель, усыновитель или опекун (для удобства в дальнейшем используется обобщенное понятие «родитель»).

Несовершеннолетние же, достигшие 14 лет, вправе совершать сделки от своего имени самостоятельно, то есть договоры будут подписываться ими непосредственно. Однако их дееспособность не является полной, в связи с чем для совершения сделки с таких несовершеннолетним потребуется письменное согласие его законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя (для удобства в дальнейшем используется обобщенное понятие «родитель»).

Стоит отметить, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность получения несовершеннолетним полной дееспособности до достижения 18 лет – эмансипация по решению органа опеки и попечительства либо суда, а также в связи с вступлением в законный брак. В этом случае несовершеннолетний выступает в сделках от своего имени, самостоятельно подписывает все документы и подает их на регистрацию, для совершения и исполнения сделки не требуется согласие законных представителей.

Для подтверждения своей полной дееспособности до достижения 18 лет несовершеннолетний должен представить решение органа опеки и попечительства либо вступившее в законную силу решение суда о признании его полностью дееспособностью, либо свидетельство о заключении брака.

Законные представители несовершеннолетнего

Первым и самым важным шагом при заключении сделки, одной из сторон которой является несовершеннолетний, является получение информации о том, кто является его законным представителем.

По общему правилу, законными представителями несовершеннолетнего являются его родители или усыновители. Соответственно, статус законного представителя подтверждается свидетельством о рождении ребенка либо свидетельством об усыновлении (удочерении).

Если родителей у несовершеннолетнего нет либо они лишены родительских прав, функции законного представителя выполняет опекун (для малолетних) или попечитель (для несовершеннолетних от 14 до 18 лет). Статус опекуна или попечителя подтверждается решением органа местного самоуправления о назначении их опекуном или попечителем.

Если несовершеннолетний воспитывается в приемной семье, то статус законного представителя подтверждается документом о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, который выдает орган опеки и попечительства.

Если же несовершеннолетний находится в учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то его законным представителем (опекуном) является руководитель данного учреждения. Для подтверждения своих полномочий руководитель представляет решение уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение, а иные сотрудники — доверенность, подтверждающую полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

Документы, подтверждающие полномочия законного представителя, в обязательном порядке представляются с комплектом документов на регистрацию прав и сделки в Росреестр.

Если стороной сделки является малолетний, то заявление на регистрацию подписывает и подает его законный представитель, в связи с чем для регистрации также потребуется документ, подтверждающий его личность (паспорт).

Если же в сделке участвует несовершеннолетний от 14 до 18 лет, то в число обязательных документов входит письменное согласие законных представителей на совершение сделки.

Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки с недвижимостью

Кроме этого, в ряде случаев требуется согласие органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом малолетнего либо на дачу законными представителями согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом.

К таким случаям относится совершение сделок, при совершении которых имущество несовершеннолетнего передается третьим лицам либо его количественные показатели уменьшаются, например:

продажа и отчуждение недвижимости иными способами;
залог недвижимости;
сдача недвижимости в аренду или передача в безвозмездное пользование;
отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, отказ от участия в приватизации, отказ от наследства;
раздел имущества;
приобретение имущества за счет средств несовершеннолетнего.

Разрешение органа опеки и попечительства потребуется даже если отчуждается жилое помещение, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц.

Чтобы получить такое разрешение, родитель должен предоставить в орган опеки и попечительства доказательства того, что положение ребенка не будет ухудшено, то есть ему будет предоставлено равноценное жилое помещение. Это означает, что площадь нового помещения будет не меньше прежней, объект недвижимости – в состоянии не худшем, чем прежний, а инфраструктура – не менее развитой. Покупателю важно ознакомится с текстом разрешения органа опеки и попечительства.

Сделка с недвижимостью с участием несовершеннолетнего: особенности оформления

Существуют определенные требования и к форме договора с несовершеннолетним. Так, в обязательном порядке должны быть удостоверены у нотариуса все сделки, связанные с распоряжением недвижимостью несовершеннолетнего, оставшегося без попечения родителей, а также по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.

Также следует помнить, что существует целый ряд сделок, совершение которых в отношении имущества несовершеннолетнего прямо запрещено законом вне зависимости от наличия разрешений, согласий и одобрений.

Так, опекуну, попечителю, а также их супругам и близким родственникам запрещено совершать со своим подопечным любые сделки, кроме передачи ему имущества в дар или безвозмездное пользование. Данное требование распространяется и на родителей.

Одновременно с этим законным представителям запрещено дарить или иным образом безвозмездно отчуждать имущество малолетнего, в том числе уступать имущественные права.

Несоблюдение любого из вышеуказанных запретов (например, заключение сделки с недвижимостью малолетним самостоятельно; заключение сделки лицом, достигшим 14 лет, без письменного согласия законного представителя; заключение сделки, запрещенной законом) влечет недействительность сделки.

Риски покупки недвижимости у продавца с детьми

На наличие детей у продавца покупателю необходимо обратить даже в том случае, если дети не являются собственниками. В частности, собственник квартиры мог использовать средства материнского капитала на оплату стоимости недвижимости или погашение кредита и в последующем не зарегистрировать долю в праве собственности несовершеннолетнего ребенка. Этот факт может послужить основанием для признания сделки недействительной по заявлению Социального фонда РФ.

В связи с вышесказанным, наличие у сторон сделки несовершеннолетних детей либо участие детей в сделке требует от сторон повышенного внимания к оформлению договора, комплектности документов, представляемых контрагентом, а также к их оформлению.

Таким образом, в любом случае покупателю необходимо обратить внимание на наличие несовершеннолетних детей у собственника недвижимости.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

Регистрация права собственности
Проверка недвижимости
Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
Юридическое сопровождение сделок с новостройками
Юридическое сопровождение аренды недвижимости
Оформление дарения недвижимости
Юридическое сопровождение мены недвижимости
Юридическое сопровождение ренты недвижимости
Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Требуется помощь юриста по недвижимости?

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по сопровождению сделок с недвижимостью и разрешению судебных споров в Юридической фирме «Двитекс».

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

Заказать звонок

Публикуем только проверенную информацию

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вам ответит автор статьи

Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить

Банкротство гражданина
Бизнес
Долевое строительство
Защита прав потребителей
Налоги физических лиц
Наследство
Недвижимость
Спорт
Судебные споры
Юридические калькуляторы

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Источник

Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Краткие ответы на популярные вопросы родителей

Решили продать квартиру. С чего начать?

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего. Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

(Читайте также: «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» и «Компенсация затрат на строительство или реконструкцию дома за счет средств маткапитала».)

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд. Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Источник

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Вместе с экспертами рассказываем о подробностях таких сделок

На сделки с недвижимостью, где дети в долевой собственности, накладывается ряд ограничений. Законом предусмотрена защита прав несовершеннолетних, чтобы ребенок не остался без жилья после реализации имущества. Родители или опекуны обязаны предоставить аналогичное имущество или такую же долю в квартире либо компенсировать разницу материально. На совершение подобных действий требуется разрешение органов опеки и попечительства.

При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Рассказываем, как правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.

Эксперты в этой статье

Елена Семенча, юрист агентства недвижимости «Азбука жилья»
Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»
Мария Жукова, управляющий директор сети «Миэль»

Законодательная база

Продажа имущества, доля которого принадлежит ребенку, недопустима без создания для него аналогичных или улучшенных условий проживания. Данные положения прямо или косвенно отражены в законодательных актах:

статья 60 Семейного кодекса
статьи 28, 37 Гражданского кодекса
статья 19 Закона об опеке

Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей

В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.

Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.

«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.

«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.

В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.

До какого возраста требуется разрешение опеки

С 18 лет граждане обладают полной дееспособностью и могут совершить сделку купли-продажи. За несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетние) продать квартиру от их имени вправе только их законные представители — родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ). Необходимо также учитывать, что покупателями имущества (доли в имуществе) несовершеннолетнего не могут быть их родители, усыновители, опекуны, а также супруги и близкие родственники указанных лиц (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). После 14 лет несовершеннолетние имеют право подписывать договор купли-продажи с их согласия и приобретать любую недвижимость, в том числе доли в недвижимом имуществе.

Несовершеннолетние, достигшие 16 лет и объявленные полностью дееспособными в силу эмансипации, вправе продать принадлежащую им квартиру на праве собственности. При этом согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства на совершение сделки в данном случае не требуется.

Александра Воскресенская, юрист КА, «Юков и партнеры»:

— Основной проблемой данных сделок является то, что их проще оспорить в рамках искового производства о признании сделки недействительной. Сделать это может любое лицо, которое суд признает заинтересованным. Судебная практика свидетельствует о том, что чаще всего такими лицами выступают близкие родственники ребенка. Процессы при оспаривании сделок с долями детей, как правило, затянутые: всегда привлекается орган опеки и попечительства, проверяется законность выдачи разрешения на отчуждение недвижимости, может быть повторно проведена проверка и даже назначена экспертиза на предмет ухудшения жилищных условий.

Что нужно для проведении сделки с долей ребенка

Для проведения сделки необходим разрешительный документ от третьей стороны — органа опеки и попечительства. Форма согласия не установлена законодательством, поэтому наиболее целесообразным вариантом при продаже доли несовершеннолетнего в квартире является обращение в территориальный орган опеки с запросом о предоставлении соответствующего разрешения, поясняет юрист компании «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. По ее словам, опека в таких случаях проводит проверку, направленную на установление того, не ухудшится ли жилищное и социальное положение ребенка при совершении сделки, не будут ли ущемлены его права.

Полученное разрешение представляется в соответствующее подразделение Росреестра вместе с пакетом стандартных документов (заявление, правоустанавливающие документы, договор, госпошлина). Покупателю необходимо проверить, принадлежит ли доля в покупаемой квартире несовершеннолетнему ребенку, заказав выписку из ЕГРН.

Сделки с несовершеннолетними носят исключительно нотариальный характер. Все сделки, где присутствуют несовершеннолетние дети и есть распоряжение органов опеки и попечительства, должны быть нотариальными. Договор удостоверяется нотариусом.

Почему органы опеки могут отказать в сделке

Органы опеки и попечительства могут не дать согласия на продажу, посчитав, что тот объект, который предоставили на согласование, не соответствует требованиям. Например, он находится в отдаленном месте, рыночная стоимость той доли, которой владел ребенок, выше, чем он сейчас приобретает, разные регионы страны (из Москвы в другой город). Это целый спектр моментов, которые рассматриваются и на основании которых принимается решение в рамках конкретной сделки. Если условия не ухудшаются, органы опеки и попечительства дают свое согласие на сделку.

В случае отказа органов опеки сделка не сможет пройти. «Недвижимость должна быть не менее чем равноценная. Это может быть уже не доля, а целый объект за счет увеличения площади. Или доля была в центре, но приобретают на юге Москвы не долю, а целый объект, не ¼ доли, а ½, то есть происходит увеличение», — поясняет Семенча.

Самое сложное в жилищных сделках с детьми — согласование с чиновниками управления социальной защиты населения условий проживания детей

(Фото: Сергей Савостьянов/ТАСС)

Выделение долей по материнскому капиталу

Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.

«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».

Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.

Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.

Источник