Покупка квартиры пошаговая инструкция для покупателя за наличный расчет

Как купить квартиру? На разных этапах покупки возникают десятки сомнений, но если подготовиться к ним заранее, процесс не будет нервным, а сопутствующие хлопоты быстро принесут нужный результат.

Содержание:

I. «Кажется, я хочу купить квартиру»

II. Поиск вариантов

III. Оптимальный выбор из найденного

IV. Принятие решения — выход на сделку

V. Сделка

VI. Оформление новой недвижимости, получение ключей

VII. После сделки

I. «Кажется, я хочу купить квартиру»

Покупке новой недвижимости и переезду обычно предшествуют серьезные сомнения: точно ли это нужно, как это сделать, покупать сейчас или подождать: вдруг цены упадут и где, в конце концов, взять деньги? Это довольно непростой психологический процесс, к которому надо подойти со всей ответственностью. Психолог Катерина Демина разделила его на несколько основных этапов (включая торг и принятие).

Еще один популярный страх — нарваться на обман. Циан.Журнал составил энциклопедию всех видов мошенничеств: предупрежден — значит вооружен. И еще 13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за жуликов.

Но помимо моральных аспектов есть и другие, включая финансовые. Перед тем как решиться на покупку квартиры, важно сделать вот что:

1. Определитесь, зачем вы покупаете недвижимость:

• для собственного проживания;
• для сдачи в аренду;
• для сохранения накоплений;
• для инвестиций.

2. Сориентируйтесь на рынке — составьте представление о ценах и оцените свои возможности (в этом вам пригодится сервис Циан.Оценка). А еще на этом этапе неплохо бы разобраться в том, как вообще устроен рынок недвижимости: вам поможет краткий словарь основных понятий.

3. Поймите, какая квартира вам нужна (например, вот личный опыт и аргументы, как выбрать квартиру под сдачу, а эта статья поможет понять, какая планировка подойдет именно вам):

• определите количество комнат и планировку;
• будете покупать квартиру с ремонтом или без;
• жилье какой площади вам необходимо;
• в каком районе должна быть расположена квартира;
• статус: жилье или апартаменты (разобраться поможет этот материал);
• новостройка или «вторичка» и как выбрать между ними, а если «вторичка», то какого года постройки должен быть дом.

4. Решите финансовый вопрос:

а) Если для покупки новой квартиры потребуется продажа старой квартиры (например, с помощью схемы трейд-ин), оцените, за сколько удастся ее продать (лучше взять за основу самый пессимистичный сценарий и сразу продумать размер скидки, на которую вы готовы пойти) и как эта сумма соотносится с той, которую придется потратить на приобретение.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

б) Если своих денег не хватает, решите, что вам ближе: рассрочка или ипотека? (Кстати, об азах жилищного кредитования читайте здесь и вот тут.) А может, вам готовы дать в долг родственники или вы намерены взять на часть суммы  потребительский кредит? 

в) Если потребуется ипотека, самое время поискать подходящую программу и выяснить заранее, дадут ли вам кредит (иногда случаются и отказы):

— Рассчитайте свои силы и возможности по выплате ипотечного кредита: для этого удобно воспользоваться ипотечным калькулятором от Циан.

— Здесь — всё о маткапитале;

— Хотите узнать о том, по какой ставке вам одобрят кредит ведущие банки? Ответьте на несколько простых вопросов с сервисом Циан.Ипотека.

— Тут собраны все льготные ипотечные программы с возможностью подобрать ту, которая подойдет вам лучше всего.

— Опасаетесь, что возьмете ипотечный кредит и ближайшие 20 лет будете есть только гречку? Тогда для вас — статья, посвященная распространенным мифам об ипотеке и их разоблачению.

II. Поиск вариантов

Вы разобрались с предварительными пунктами? Можно потихоньку переходить к поиску. Кстати, если для покупки новой квартиры придется продавать другую недвижимость, имеет смысл сразу выставить ее на продажу: этот процесс, как правило, небыстрый. Если вы оперативно найдете подходящий для себя вариант, не факт, что продавец понравившейся вам квартиры будет готов ждать, когда же у вас появятся деньги.

К этому этапу уже пора понять, что вы ищете: квартиру на вторичном рынке или новостройку от застройщика.

Не забывайте, что есть возможность воспользоваться услугой трейд-ин — услугой от застройщика, когда он предлагает обменять вашу квартиру на другую в новостройке и обещает взять на себя все хлопоты и затраты.

А еще надо решить, будете ли вы нанимать риелтора или попробуете справиться самостоятельно. Имейте в виду, что покупка недвижимости — высокорискованная сделка, которая требует тщательной проверки.

— Реальные истории, как риелторы помогли избежать проблем и сэкономили немаленькие суммы.

— Сколько и за что придется платить риелтору?

Но даже если вы наймете агента, удержаться от самостоятельных поисков будет очень трудно (да и не нужно). В этом случае поможет инструкция о том, как отличить фейковые объявления от настоящих.

III. Оптимальный выбор из найденного

Актуальной будет подборка советов о том, как понять по объявлению, что квартира вам подходит и есть смысл тратить на нее время.

1. А еще перед выездом на просмотр важно задать продавцу некоторые вопросы: это убережет от напрасной траты времени. Так, еще на этапе звонка по объявлению надо выяснить следующее:

• документы основания права собственности (если квартира была куплена сегодняшним продавцом менее года назад — это повод насторожиться: возможно, есть риск мошенничества; а еще существуют риски при покупке унаследованной квартиры);
• кто является собственником (если в их числе несовершеннолетние дети — есть ли разрешение опеки на сделку; если квартира продается по доверенности — это высокий риск);
• как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или прямой).

2. Также не помешает заранее узнать, кто продает квартиру и какие у него обстоятельства (в частности, не банкрот ли он).

3. Отдельный вопрос, состоит ли продавец жилья в браке и есть ли согласие его супруги на сделку? Читайте о том, как это выяснить.

Риелторы говорят, что объявление — лишь малая часть информации о квартире: надо ездить и смотреть — и чем больше, тем лучше. Во-первых, так потенциальный покупатель набирается опыта и получает персональную базу и опыт для сравнения. Во-вторых, всегда есть вероятность, что в объявлении квартира представлена гораздо хуже, чем в реальности (правда, чаще бывает и наоборот).

На просмотре

Во-первых, не забывайте о правильном поведении: явный восторг впоследствии помешает сбить цену. Есть и другие способы получить дисконт и купить понравившийся вариант с максимальной выгодой.

Во-вторых, не забудьте заранее распечатать чек-лист и проверить всё по пунктам. Пригодятся советы, на что стоит обратить внимание при покупке жилья, чтобы пейзажи за окном не изменились до неузнаваемости в ближайшие несколько лет.

Выбирая новостройку, можно и не выезжать на просмотр благодаря сервису 3D-туров от Циан.

При покупке уже готовой новостройки пригодится этот чек-лист. Притом что сейчас в России действует схема проектного финансирования (то есть покупатель передает деньги застройщику не напрямую, а через специальный эскроу-счет: деньги застройщик получит только после передачи ключей собственнику), риск попасть на долгострой все равно есть.

Небезынтересный момент — о корректном поведении риелтора, если вы покупаете квартиру с его помощью: имеет ли он право на вас давить, заставляя принять решение? Подробнее об этом читайте тут.

IV. Принятие решения — выход на сделку

Когда квартира наконец выбрана, самое время переходить к бюрократической части. На этом этапе обычно уже известно, какой вид сделки предстоит заключить. Напомним, существуют разные виды сделок.

Виды сделок

— Покупка новостройки напрямую у застройщика обычно проходит проще всего (за исключением риска ввязаться в долгострой).

— Покупка вторичного жилья по сценарию свободной продажи предполагает, что покупатель имеет наличные деньги (даже если для покупки он что-то продает, та сделка не привязывается к покупке), а продавец себе не покупает (опять же — одновременно с продажей). Проще говоря, прямая продажа/покупка — когда в сделке участвуют только две стороны: продавец и покупатель.

— Альтернативная сделка (цепочка сделок) предполагает, что для покупки квартиры что-то продается или что продавец полученные деньги тут же вкладывает в приобретение другой недвижимости. В таких сделках участвует сразу несколько сторон, и каждый участник при этом что-то покупает или продает. 

Обратите внимание: у каждой стороны (и у покупателя, и у продавца) при этом есть свои финансовые обязанности.

К документам!

Здесь находится чек-лист, по которому надо пройтись перед покупкой, чтобы не остаться без квартиры. Если вы приобретаете жилье без риелтора, воспользуйтесь этими советами — это уже углубленный курс.

Параллельно с проверкой документов можно обсудить оплату — тоже важнейший этап сделки с недвижимостью. На сегодняшний день основные способы — аккредитив и ипотека. Узнайте о способах расчетов из нашей статьи.

Если предстоит использовать материнский капитал, не забудьте о важных правилах, самым неочевидным (и самым главным) из которых является тот факт, что дети тоже становятся собственниками — да, их доля мала, но с ней придется считаться. Доля эта пропорциональна размеру маткапитала: например, если сумма составляет 483,8 тыс. рублей, при покупке квартиры площадью 50 кв. м и стоимостью 10 млн рублей, ребенок получит 3 кв. м (2,4 кв. м, но в этом случае закон округляет). Продавая квартиру, родитель обязан сделать ребенка собственником аналогичной доли в новом жилье.

Относиться беспечно к покупке квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, не стоит. Если нерадивый родитель умудрится обойти закон и обделить своего ребенка долей, есть риск, что по достижении 18 лет этот ребенок обратится в суд за восстановлением справедливости (и вам придется в этом суде участвовать). Все подводные камни сделок с участием несовершеннолетних вы найдете тут.

Подписание документов

Составление договоров и их подписание — отдельная история. Да, договоров обычно два:

1. Предварительный договор (в нем прописываются детали предстоящей сделки, начиная с места встречи и заканчивая договоренностями об оплате и порядке передачи квартиры).

Как правило, параллельно с подписанием предварительного договора вносится и аванс за квартиру (это финансовая гарантия, что покупатель настроен серьезно).

2. Основной договор купли-продажи недвижимости — он подписывается в день сделки и становится впоследствии правоустанавливающим документом. Этот договор нельзя терять: при дальнейшей продаже квартиры он потребуется как доказательство, что покупатель действительно приобрел это жилье.

Чтобы не забыть ничего важного, просмотрите, что обязательно должно быть в договоре купли-продажи (его еще называют ДКП).

Электронная сделка

Всё больше сделок проводится в режиме онлайн. Это дает возможность оформить сделку без лишних разъездов (кроме того, электронная сделка регистрируется быстрее). Тут вы узнаете, как устроена электронная регистрация прав собственности на недвижимость.

Разумеется, существуют и определенные риски. О том, как себя обезопасить, читайте здесь. О преимуществах онлайн-сделок рассказывает специалист.

Еще одна любопытная возможность — покупка квартиры в другой стране за криптовалюту.

V. Сделка

Итак, квартира выбрана, с ценой определились, предварительный ДКП составили, все документы проверили, кредит получили — самое время встретиться всем для оформления (чаще всего это происходит в банке). Да, в банк придется ехать, даже если сделка регистрируется у нотариуса.

Сперва все участники еще раз проверяют все документы, а затем проводят взаиморасчеты (закладывают деньги в ячейку или зачисляют на счет продавца).

А потом наступает черед подписания ДКП (если договор заключается у нотариуса, на этом этапе вся компания едет к нему в офис).

VI. Оформление новой недвижимости, получение ключей

После подписания документы отправляются на регистрацию перехода права собственности в Росреестр (это делает или сотрудник банка, или нотариус, или сами участники сделки в МФЦ). Обычно регистрация занимает пять–семь дней, электронная регистрация проходит быстрее.

Когда переход права зарегистрирован, можно сказать, что сделка состоялась: продавцу и покупателю остается встретиться в квартире и подписать акт приема-передачи. 

Далее покупатель (теперь уже собственник) получает от продавца все комплекты ключей и закрывает за ним дверь. Подробнее о порядке действий можно узнать здесь.

К неожиданностям. Иногда случается, что теперь уже бывший собственник отказывается съезжать, хотя в договоре (и в предварительном, и в основном) четко прописаны условия освобождения квартиры (и физического, и документального — предыдущие жильцы обязаны выписаться). В этом случае остается либо судиться, либо действовать нетрадиционными методами.

И еще одно. Уже после сделки и, казалось бы, благополучного переезда (тут описано, как правильно его организовать) некоторых настигает опустошение, что неудивительно: покупка квартиры — дело психологически сложное. В итоге вместо радости новоселы могут испытывать депрессию, и это естественно.

VII. После сделки

Дальше — сплошные приятные хлопоты. Ну почти: обязательное оформление на себя всяких лицевых счетов мы особо захватывающим мероприятием называть не будем, но сделать это все равно надо: придется познакомиться с управляющей компанией и зайти в МФЦ.

А вот ремонт — это уже интереснее. Разумеется, большинство покупателей еще на этапе просмотра понимают, придется ли им ввязываться в длительные отношения со строительной бригадой или достаточно будет просто перевезти мебель. Тем не менее иногда понять, что квартире все-таки нужен ремонт, удается только после непродолжительного постоянного проживания в ней.

А еще эксперты рынка рекомендуют подстраховаться от потери квартиры и оформить титульное страхование (это страховка от потери статуса собственника: то есть отсудить ваше право собственности не удастся никаким претендентам). Такая страховка доступна далеко не всем квартирам (не проходят по параметрам) и не всем покупателям (это дорогое удовольствие), но помнить о нем надо.

Наконец, при покупке квартиры есть шанс получить налоговый вычет, а тут — подробности о том, когда и сколько вам придется платить ФНС за квартиру.

А дальше вас ждет обустройство и знакомство с соседями (кстати, выясняется, что это важно).

Один из первых вопросов, который нужно решить перед покупкой квартиры: будет это жилье в новостройке или на вторичном рынке? По данным экспертов Банки.ру, в 2023 году вторичка пользуется спросом. Объясняется это ростом цен на жилье в новых домах, в то время как квартиры на вторичном рынке за год практически не подорожали. Рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру «с пробегом».

В этом тексте мы разберем, как купить жилье на вторичке без ипотеки. О том, как приобрести недвижимость в кредит в 2023 году, мы писали ранее.

Шаг 1. Выбираем жилье

Для начала нужно определиться с параметрами квартиры:

• максимальная стоимость;
• количество комнат и площадь;
• район города;
• этажность дома, материалы строительства;
• состояние квартиры (требует/не требует ремонта; наличие мебели и техники).

Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений и/или с обращения в агентство недвижимости. Если решите довериться риелторам, будьте готовы к дополнительным расходам.

За подбор подходящего варианта, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственниками, юридическое сопровождение сделки и т. п. агентства, как правило, берут фиксированную сумму и процент от стоимости объекта. В разных регионах ставки различаются. К примеру, в Екатеринбурге услуги агентства недвижимости могут стоить 40 тысяч рублей + 1% от стоимости квартиры, в Москве — 1,5–3% от стоимости объекта, но не менее 170–200 тысяч рублей.

Если подбирать жилье самостоятельно, на части услуг риелтора можно сэкономить.

Мы подробно рассказывали, как проверить квартиру на вторичке перед покупкой. У юридических компаний и агентств тоже есть такие услуги, их стоимость начинается от 5 тысяч рублей.

Все квартиры нужно придирчиво осмотреть, заглянуть в каждое помещение, рекомендуют эксперты.

«Квартира может иметь скрытый дефект, который не сразу бросается в глаза — протечка в ванной или потолке или повреждена электропроводка. Покупателю важно тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы найти любые недостатки», — говорит Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис».

Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: подробная инструкция

Шаг 2. Проверяем квартиру

Даже если вы заказали юридическую проверку жилья у специалистов, не будет лишним и самим убедиться, что все документы у продавца в порядке. Попросите паспорта всех собственников (если среди них несовершеннолетние — свидетельства о рождении), сравните данные с информацией из документов на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.).

Попросите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что на объекте нет обременений.

Также понадобится справка о проживающих по форме 12 (ее можно получить в паспортном столе, УК, ТСЖ или МФЦ) — для того, чтобы убедиться, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и нет «временно выбывших» жильцов (например, находящихся в армии или отбывающих наказание).

Попросите экспликацию и поэтажный план. Они покажут расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон, дверей. Благодаря этим документам можно проверить, проводилась ли перепланировка и была ли она оформлена, как полагается по закону.

Обязательно запросите согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена в браке. Если муж или жена не дадут согласия, в будущем они смогут оспорить сделку, так как имущество считается совместно нажитым.

Ситуации, в которых согласие не требуется:

• жилье куплено до брака;
• жилье получено в наследство одним из супругов;
• жилье приватизировано в браке, но один из супругов отказался от приватизации;
• между супругами заключен брачный договор, по которому жилье принадлежит только одному из них.

Если же супруги покупали квартиру вместе, а потом развелись, попросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор.

Если продавец находится в преклонном возрасте или у вас возникли сомнения по поводу его психического здоровья, необходимо попросить предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Иначе, если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, он сам, родственники или опекуны смогут попытаться ее оспорить.

Еще один важный момент — проверить, использовал ли продавец материнский капитал, когда сам покупал эту квартиру (выяснить это можно, попросив предоставить справку из Социального фонда). Если использовал, то детям должны быть выделены доли. В таком случае для продажи продавцу потребуется разрешение органов опеки.

Как погасить ипотеку материнским капиталом в 2023 году: пошаговая инструкция

Шаг 3. Торгуемся

Собственники, выставляя квартиру на продажу, как правило, закладывают в стоимость возможность торга. Проверенного способа, как точно получить скидку, к сожалению, нет. Если вы нашли несколько понравившихся вариантов и среди них есть более выгодный по цене, стоит сказать об этом продавцу.

Также можно назвать сумму, которую вы готовы потратить, и дать владельцу квартиры время подумать. Не молчите, если видите объективные причины для скидки: неисправность сантехники, неровный пол/стены и т. п.

Шаг 4. Заключаем предварительный договор

Когда вы определились с объектом покупки и договорились с продавцом о цене, время переходить к составлению предварительного договора купли-продажи. Это декларация о намерении заключить основной договор.

В предварительном договоре должны быть прописаны:

• подробное описание квартиры, адрес, кадастровый номер;
• срок заключения основного договора;
• цена объекта (это не обязательное, но рекомендуемое условие).

На этом же этапе продавец вносит задаток или аванс в счет стоимости объекта. Задаток подтверждает намерение сторон заключить сделку и входит в общую стоимость жилья. Если сделка будет отменена по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца — задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если по обоюдному согласию — задаток возвращается в однократном размере.

Понятия аванса в Гражданском кодексе нет, но его используют даже чаще, чем задаток. Аванс не обязывает стороны к сделке, а является предоплатой. Условия возврата или удержания прописываются в предварительном договоре.

Шаг 5. Подписываем основной договор и регистрируем сделку

Договор можно составить с помощью риелтора, юриста, нотариуса или самостоятельно (мы рассказывали, как это сделать). В договоре должны быть:

• данные продавца и покупателя;
• предмет договора (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
• наличие или отсутствие обременений;
• стоимость объекта недвижимости;
• срок и способ расчетов.

Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в случаях, если:

• продается доля в квартире;
• среди сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные (опекаемые);
• сделка проводится по доверенности;
• заключается договор пожизненной ренты.

Вместе с договором нужно составить и подписать акт приема-передачи, в нем фиксируется состояние объекта недвижимости.

И договор, и акт составляются и подписываются в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра). Далее договор нужно зарегистрировать в Росреестре, проще всего сделать это через МФЦ, процесс занимает до 10 рабочих дней.

Кроме договора и акта потребуется предъявить паспорта, правоустанавливающий документ продавца (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство и т. п.), выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных, разрешение органа опеки (при необходимости), квитанцию об оплате пошлины.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 тысячи рублей. От ее уплаты освобождаются льготные категории россиян, среди которых ветераны ВОВ, Герои Советского Союза, Герои РФ, малоимущие и др. Весь список указан в ст. 333.35 НК РФ.

Деньги при сделках с недвижимостью могут передаваться различными способами. Самые распространенные варианты:

• расчет наличными после оформления в МФЦ;
• банковская ячейка — деньги в нее кладутся наличными, продавец получает доступ после того, как сделка будет зарегистрирована Росреестром;
• аккредитив — по сути это онлайн-ячейка. Банк переведет продавцу деньги на указанные им реквизиты после того, как сделка будет зарегистрирована.

Как вернуть до 1,3 млн от стоимости квартиры

Шаг 6. Получаем налоговый вычет

Когда квартира куплена, новый собственник может претендовать на получение налогового вычета — 13% от 2 млн рублей (даже если квартира стоила дороже). Вычет положен тем, кто официально трудоустроен и платит налоги.

Налоговый вычет можно получить в следующем году за предыдущий единой суммой (но не больше, чем сумма уплаченного подоходного налога) или получать ежемесячно (в этом случае бухгалтерия не будет удерживать с сотрудника 13% НДФЛ, пока не будет выбрана сумма вычета).

Подробно о том, как получить налоговый вычет на квартиру, мы рассказывали в этом материале.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке квартиры у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи квартиры как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи квартиры или иной жилой недвижимости без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи квартиры на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа квартиры без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы квартиры потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже квартиры, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи квартиры вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи квартиры. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск квартиры и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению квартиры, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить квартиру на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики квартиры: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи квартиры. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости квартиры.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи квартиры является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты квартиры, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи квартиры, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости квартиры. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание квартиры, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с квартирой, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в квартире людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке квартиры с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога квартиры в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с квартирой: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на квартиру в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на квартиру физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на квартиру вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают квартиру, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если квартира в собственности продавца менее 5 лет (для квартир, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже квартиры (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи квартиры исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи квартиры, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже квартиры онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже квартиры, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Что нужно знать перед покупкой квартиры

При выборе нового жилья хочется купить классную квартиру в центре города с видом на парк и близкой остановкой транспорта. Но все упирается в бюджет. 

Чтобы найти выгодный для себя вариант, сравните цены на разных агрегаторах: «Циан», «Авито», «Домклик», «Юла», «Домофонд», «Яндекс Недвижимость», «Мир квартир». Составьте список из нескольких квартир на случай, если первая сделка не состоится и придется подбирать другие варианты.

Определитесь, какой тип жилья вас интересует: новостройка или вторичка. При покупке квартиры в строящемся доме вы сами выбираете вид из окон. А еще можете получить бонусы от продавца: скидку на машиноместо, кладовую или балкон в подарок. 

Чтобы оформить ипотеку, нужно предоставить следующие документы:

Банк вправе потребовать дополнительные сведения от заемщика.

Обязательно проверьте надежность застройщика. Для этого нужно:

3. Ознакомиться с документами застройщика на портале Единой информационной системы жилищного строительства.

Проверьте наличие разрешения на строительство, проектной документации, заключения о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, сведений об отчислении обязательных взносов в компенсационный фонд.

4. Запросить у застройщика устав и документы на землю.

Обычно эти сведения находятся на сайте компании. Участок должен быть в собственности или аренде и располагаться на земле, где можно строить многоквартирники. Чем дольше участок в собственности или аренде, тем лучше. Это снижает риск споров о праве собственности. 

Чтобы приобрести землю и получить документы, компании нужно много времени. Если сроки выглядят слишком короткими, это повод насторожиться.

На что обратить внимание при выборе объекта

Наличие посредника в сделке увеличивает итоговую цену квартиры: нужно заложить оплату услуг. Покупать через агентство или напрямую у хозяина — вопрос удобства. Посредники лучше знают, какие документы нужны для продажи, и готовят их заранее.

Чтобы проверить право собственности продавца, можно заказать справку об объекте недвижимости на сайте Росреестра. Если хотите удостовериться в добросовестности риелтора, на сайте Федеральной нотариальной палаты работает сервис проверки доверенностей. 

Правильно выбранный район сэкономит время и деньги на проезд до работы или учебы. Стоит выяснить, нет ли рядом вредных предприятий и оживленных шоссе. Если водите автомобиль, попробуйте приехать к дому в часы пик, чтобы поискать место для парковки. Также оцените, насколько близко расположены остановки общественного транспорта.

Инфраструктуру выбирайте по потребностям. Семьям с детьми актуальны сад и школа в пешей доступности, любителям спорта — стадион, парк или площадка для воркаута. Уделите внимание типу дома, этажности, планировке, соседям.

Планировка, транспортная доступность и состояние дома — основные факторы ценообразования. В элитных новостройках набирают популярность смарт-системы — когда свет, домофон, чайник и телевизор соединяются по Bluetooth.

Если планировка б/у квартиры выглядит устаревшей, узнайте про возможность ее перепланировки после покупки. Учитывайте, что согласование такой процедуры в регионах отличается. Также в ипотечных договорах может быть пункт об одобрении перепланировки банком.

Например, в Москве можно удаленно получить разрешение жилищной инспекции, а затем оформить акт о завершенных работах. Также можно бесплатно взять новый план из готового каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или администрацию, а проект заказывать в бюро.

Важно помнить, что некоторые изменения в квартире не требуют письменного разрешения.

Вы можете смело начинать ремонт, если не планируете менять:

Проект перепланировки может составить только компания, у которой есть допуск СРО — саморегулируемой организации или реестра профессионалов. 

Как заключить сделку 

Договор купли-продажи — это соглашение сторон о том, что одна из них передает квартиру, а другая платит за нее деньги. 

Документ нужен, чтобы зафиксировать условия сделки и зарегистрировать переход права собственности. Он всегда заключается письменно. Можно составить договор самостоятельно или обратиться к юристу.

Вот перечень нужных документов:

Когда договор вступит в силу, нужно зарегистрировать право на недвижимость в Росреестре. Если есть электронная подпись, можно подать документы онлайн. Если не доверяете электронным документам, нужно обратиться в МФЦ или к нотариусу для подачи заявления. 

Что нужно отправить в Росреестр для регистрации права собственности:

Список документов отличается в каждом конкретном случае — уточняйте в региональном управлении Росреестра.

Что нужно сделать после покупки

Когда сделка завершена, нужно подписать акт приема-передачи квартиры. В нем описывается состояние квартиры на текущий момент: показания счетчиков, состояние коммуникаций, наличие или отсутствие дефектов. Утвердив акт, продавец передает ключи покупателю.

Если купили квартиру у юрлица в новостройке, стороны подписывают акт приема-передачи ключей. 

Затем нужно обратиться в управляющую компанию, чтобы переоформить лицевой счет на нового владельца. Далее можно прописаться в квартире через МФЦ, отдел МВД по вопросам миграции или «Госуслуги».

---

Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!