Покупка квартиры по переуступке в ипотеку пошаговая инструкция

Что значит переуступка

Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.

Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.

Кто покупает такую недвижимость?

• Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);

• Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.

Первичный покупатель квартиры в новостройке может принять решение продать эту недвижимость до момента сдачи объекта. И в этом случае проводится продажа по переуступке. То есть продавец фактически реализует не готовую квартиру, а права требования на нее.

По итогам сделки дольщиком становится новый покупатель, который станет собственником по завершению строительства. Если же возведение уже завершено, подписан акт передачи недвижимости, согласно статье 11 214-ФЗ, переуступка невозможна. В этом случае оформляется стандартный договор купли-продажи.

Важно! Купить по договору цессии (по переуступке) квартиру можно как за наличный расчет, так и с привлечением ипотеки. При приобретении жилья у юридического лица заемщик может рассчитывать на господдержку.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.

Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.

• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;

• Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;

• Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;

• Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.

Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.

Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.

Возможные риски:

• двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);

• появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;

• банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.

Важно! Прежде чем соглашаться на такую сделку, изучите соглашение, прочтите все его пункты. Некоторые застройщики запрещают продажу квартиры в рамках договора цессии, то есть переуступки прав.

Покупка жилья по переуступке в ипотеку

Рассмотрим два варианта — переуступка ипотеки на квартиру в новостройке, то есть замена заемщика, и оформление ипотечного кредита на покупку квартиры в рамках договора цессии.

Переуступка ипотеки

Начальный собственник недвижимости оформил ипотечный кредит и намерен переуступить не только свои права по договору ДДУ, но и ипотечный кредит. Но возможна ли такая сделка?

При наличии действующей ипотеки переуступить права по ДДУ невозможно, так как есть ограничения, продиктованные кредитным договором. Если же продавец хочет переуступить и ипотеку, то решение в этом вопросе принимает только банк.

Оформление ипотеки на квартиру

Покупка по переуступке в ипотеку возможна, многие банки РФ готовы проводить такую сделку. Оформление проводится по программе покупки новостроек. Но обратите внимание, что банки стандартно говорят о возможности оформления ипотеки только на квартиры, продаваемые аккредитованным застройщиком. То есть компания и объект должны быть проверены банком. Со списком партнеров можно ознакомиться на сайте кредитора.

Если жилье приобретается по переуступке у физического лица, заемщик может воспользоваться классическими ипотечными программами. Если же у юридического, тогда ему доступны программы с государственным субсидированием: ипотека с господдержкой, семейная. Условия по ним более выгодные.

Важно! При оформлении ипотеки по переуступке заемщик может использовать все положенные ему федеральные и региональные субсидии, в том числе материнский капитал.

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

Теперь рассмотрим, как происходит оформление такой покупки. Для начала нужно убедиться, что сделка вообще возможна. Для этого нужно прочесть действующий ДДУ продавца. Если там есть запрет на переуступку, сделка невозможна в любом случае. Кроме того, в договор может быть внесен пункт о том, что такая продажа должна согласовываться с застройщиком, необходимо получение разрешения от него.

Второй важный момент — если продажа по переуступке возможна, нужно узнать у застройщика, какие банки аккредитовали дом. К ним и можно обратиться для оформления ипотеки. Бывают обратные ситуации, когда, обращаясь в банк, вы получаете возможность ознакомиться с перечнем партнеров-застройщиков, у которых можно приобрести жилье.

Важно! Прежде чем обратиться в банк, изучите его требования к заемщику, пакет необходимых документов. Требуется первый взнос — минимум 15–20% от стоимости недвижимости.

Порядок оформления ипотеки при покупке по договору цессии выглядит следующим образом:

1. Убедиться, что покупка возможна и застройщик допускает проведение таких сделок. Выбрать банк из списка партнерских и уточнить в нем информацию о возможности заключить ипотечный договор по переуступке.

2. Обратиться в банковскую организацию, подать заявку на получение ипотечного кредита. После предварительного одобрения собрать пакет документов. В течение 1–3 рабочих дней принимается решение.

3. Если заявитель подходит в качестве заемщика, банк просит его собрать документы по приобретаемой недвижимости. Это пакет документации от застройщика и продавца.

4. После предоставления документов банк проводит юридическую проверку сделки. Если все в порядке, оглашается окончательное одобрение.

5. Заемщик вносит первый взнос, оформляет страховку и заключает кредитный договор.

Пока недвижимость строится, право собственности оформить невозможно. После сдачи объекта в эксплуатацию будет проведена процедура проверки квартиры. После этого нужно провести ее оценку, оформить право собственности и зарегистрировать залог. Заемщик становится полноценным собственником, но квартира будет находиться под обременением до момента полного погашения ипотечного кредита.

Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой.

Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA.

В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры?

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами.

Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже.

Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности:

• Срочная нужда в деньгах.
• Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг.

Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами:

• Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту.
• Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего.
• Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать.
• Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка».

Особенности сделки

В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов.

При уступке прав требований необходимо сообщить об этом застройщику. Возможны два варианта. Первый и самый простой: если в договоре долевого участия ничего не прописано, нужно просто отправить уведомление застройщику о том, что сменился дольщик.

Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему.

Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета.

Как приобрести: алгоритм действий

В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая:

1. Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки.
2. Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка.
3. Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки.
4. Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки.
5. В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию.
6. Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета.

В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное —  учесть все детали.

Купить и продать квартиру по переуступке: с какими ограничениями придется столкнуться

Как риэлторы обманывают клиента при покупке квартиры

Арендовать и откладывать – или взять ипотеку?

Как выбрать выгодную ипотеку при покупке квартиры на «вторичке»

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Переуступка квартиры в ипотеку

На рынке новой недвижимости часто встречается сделка купли-продажи по переуступке прав требования. То есть объект еще не сдан, а владелец продает не готовую квартиру, а права на нее после сдачи. И такие сделки также можно провести через ипотеку.

11.11.21
9120

0

Переуступка квартиры в ипотеку — далеко не редкая сделка, поэтому процесс такой сделки отлажен, многие банки готовы финансировать покупку. Бробанк.ру рассказывает о юридических нюансах и о том, как пошагово совершить покупку.

Что такое переуступка

Так как речь именно о возводимом объекте в рамках долевого участия, то переуступку регулирует ФЗ-214 О долевом участии в строительстве многоквартирных домов. Его Статья 11 говорит о том, что переуступка возникает в момент продажи объекта до сдачи дома застройщиков. Если он уже сдан, это будет стандартная ипотека.

На практике покупка квартиры по переуступке прав, многие компании построили на этом бизнес, плюс некоторые граждане также зарабатывают такой формой перепродажи недвижимости. Как это выглядит:

1. Застройщик начинает строительство многоквартирного дома и объявляет старт продаж будущих квартир. На начальном этапе стоимость самая низкая.
2. Компании, которых часто называют инвесторами, скупают квартиры в новостройках и ждут поднятие цен. А оно всегда случается по мере возведения многоквартирного дома.
3. Ближе к окончанию строительства инвесторы начинают продавать квартиры по переуступке прав требования. Их прибыль — разница от цен в момент покупки и продажи.

Так как объект еще не сдан, квартира не может быть оставлена в залог, поэтому сделка не будет классической ипотекой. Фактически при переуступке продаются только права на будущую квартиру, поэтому оформляется ипотека по переуступке. Сначала покупатель получает права на объект и закладывает банку их, а после сдачи дома залогом станет уже квартира.

В сделке участвует еще и застройщик. Некоторые строительные компании просят уведомлять их о переуступке прав требования или устанавливают комиссию за замену участника ДДУ. Этот момент отражается в договоре.

Как проходит покупка квартиры по договору переуступки

Если это сделка без привлечения заемных средств, она проводится как обычная купля-продажа, только предметом становится не квартира, а права на нее. Продавцом же может выступать как физическое лицо, так и юридическое или ПИФ.

Как проходит покупка квартиры по переуступке:

1. Начальный дольщик и покупатель составляют договор по переуступке прав требования — ДУПТ. К нему составляется передаточный акт.
2. Стороны собирают комплект документов и передают их в МФЦ для регистрации ДУПТ. В пакет входят паспорта, ДДУ, ДУПТ, согласие застройщика (если требуется по условиям договора), квитанция об оплате госпошлины.
3. Стороны производят расчет между собой, новый покупатель становится дольщиком и получает права требования на квартиру.

То есть фактически никаких сложностей нет, покупка квартиры по договору уступки лишена бюрократии. Если же в дело вступает банк с ипотекой, все несколько затянется. Так как он также будет принимает участие в сделке, требовать проведение своих процедур, будет оценивать риски, проводить юридические проверки. Но по факту это даже лучше для покупателя — он может не знать всех рисков и нюансов.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Начнем с того, что это не будет ипотека на новостройку. Новое жилье может продавать только аккредитованная банком строительная компания. То есть это приобретение готового или строящегося объекта, который не был ни в чьей собственности. Если же речь о переуступке, то собственник был, поэтому о программе для новостроек речи нет.

Тем не менее, если продавцом такого объекта выступает юридическое лицо, покупатель может воспользоваться ипотечной программой господдержки со сниженной ставкой (программа распространяется только на новостройки).

Что нужно для оформления:

• первоначальный взнос, который обычно составляет минимум 10-15%. Если банк позволяет потратить на ПВ материнский капитал, можно этим воспользоваться;
• пакет документов заемщика, в который входит справка о доходах. Заемщик должен быть достаточно платежеспособным для сделки;
• пакет документов от продавца, включая документальные доказательства того, что он полностью оплатил свои обязательства по ДДУ перед застройщиком;
• пакет документов на объект и застройщика. Сначала в качестве залога оформляются права требования на квартиру, после введения дома в эксплуатацию закладывается она сама;
• заемщик должен соответствовать требованиям банка.

Банк проводит проверку объекта и застройщика и может отказать, если его что-то не устроит.

Порядок оформления

Ипотеку по переуступке можете начать оформлять, когда объект уже найден, или если вы находитесь в поиске — это особого значения не имеет. Для примера рассмотрим ситуацию, когда заемщик еще не определился с предметом покупки:

1. Выбор банка и подача заявки на ипотеку по переуступке ДДУ. Обычно она оформляется по программе новостроек, но именно переуступку готовы финансировать не все банки. В Сбере и ВТБ такие предложения есть.
2. Сбор документов для рассмотрения заявки, в пакет входят справки. Банк решает, выдавать ссуду или нет. Если да, то на основании оценки уровня платежеспособности заемщика определяет возможную сумму выдачи.
3. Получив информацию о сумме, заемщик начинает поиск объекта и сбор документов на него. Обычно банки дают на это 90 дней. В пакет входят и документы по ДДУ, а также ДУПТ.
4. Банк проверяет юридическую сторону сделку и в течение нескольких дней выносит решение. При одобрении заключается кредитный договор, ДУПТ регистрируется в Росреестре.
5. Продавец получает деньги от банка, покупатель становится участником долевого строительства.

Каждый банк подходит индивидуально к выдаче ипотеки при переуступке прав. Поэтому смотрите требования и условия конкретного банка. Он может указывать критерии не только к объекту, но и к продавцу, и застройщику.

После того, как застройщик завершит строительство и введет дом в эксплуатацию заемщик должен будет за свой счет заказать оценку недвижимости в аккредитованной банком компании. После собрать документы для регистрации квартиры в качестве залога.

Кроме того, после получения квартиры в собственность возникает необходимость ее страхования. По закону при оформлении любой ипотеки заемщик должен застраховать закладываемое имущество. Страховка оформляется на 1 год и регулярно продлевается. Если не купить полис, санкции не заставят себя ждать: вплоть до расторжения кредитного договора.

Риски покупателя

Переуступка всегда несет собой риски. Например, никто не застрахован от сроков срыва сдачи здания. Кроме того, если начальный дольщик будет признан банкротом в течение 1 года после сделки, ее могут аннулировать. Начальный дольщик может не уведомить о смене участника ДДУ застройщика, не заплатить ему комиссию — эти проблемы также лягут на плечи нового собственника.

Но в целом, если это покупка квартиры по переуступке в ипотеку, то проверку юридических рисков берет на себя банк. Он знает все нюансы, все подводные камни. Если сделка будет рискованной, он уведомит об этом потенциального заемщика и предложит ему выбрать другой объект.

Если вы хотите купить квартиру по договору переуступки самостоятельно, обязательно оцените все риски. Идеальный вариант — нанять юриста в сфере недвижимости, который проведет необходимые проверки.

Частые вопросы

Переуступка — приобретение строящейся квартиры в новостройке, которая ранее уже была куплена первичным собственником в рамках договора долевого участия (ДДУ). Фактически происходит покупка не жилья, а прав требования на него, так как самого объекта не существует. И такую сделку можно провести с привлечением ипотеки.

Что значит переуступка

Застройщики начинают продавать будущие квартиры гораздо ранее планируемого срока завершения строительства, часто на стадии котлована. И чем раньше начнется старт продаж, тем ниже стоимость квадратного метра. Это привлекает граждан, которые приобретают права требования на будущий объект, заключая договор долевого участия.

И такой покупатель, подписавший ДДУ, может продать эти права. Оформляется договор переуступки (он же — договор цессии), и после сдачи дома новый покупатель станет собственником уже возведенной квартиры. Сделку можно провести как за наличные, так и с привлечением ипотеки.

Уступку прав требования по договору регулирует Статья 11 214-ФЗ О долевом участии. В ней же говорится, если объект сдан, акт приема-передачи подписан, заключать договор цессии нельзя. Сделка проходит уже по стандартному договору купли-продажи.
Фактически переуступка — это замена будущего собственника по ДДУ.

Кто продает квартиры по переуступке

Чаще всего продавцами выступают инвестиционные компании, которые с большой скидкой покупают партию будущих квартир на максимально ранней стадии возведения дома. Чем ближе срок завершения строительства, тем дороже становится объект. В итоге к концу сдачи новостройки инвестор начинает реализацию прав на квартиры.

Продавцом может быть и обычный человек, который ранее приобрел права требования на недвижимость и заключил с застройщиком ДДУ. Теперь он по личным причинам реализует эти права в рамках переуступки.

Плюсы покупки недвижимости по договору цессии

В последнее время таких сделок заключается все больше, так как клиент несет меньше рисков. Ранее покупка квартир по ДДУ и по договору переуступки была рискованной — застройщик мог обанкротиться, покупатель терял свои деньги.

Но с 2019 года девелоперы ведут возведение домов в рамках проектного финансирования. Покупатель, как и раньше, платит за будущий объект указанную в договоре сумму, но эти деньги идут не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет, с которого уйдут строительной компании только после сдачи объекта в эксплуатацию и приема квартиры.

Покупка недвижимости по переуступке подходит клиентам благодаря следующим преимуществам:

• Низкая стоимость по сравнению с той же квартирой, продаваемой после окончания строительства.
• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше привлекательных вариантов продает застройщик. А по переуступке можно купить квартиру, которая полностью устраивает.
• Стоимость жилья, продаваемого по договору цессии, ниже цены застройщика по аналогичному объекту.
• Сделку можно оформить в ипотеку, в том числе по госпрограмме, актуальной для новостроек.

По статистике договоров цессии становится все больше, особенно после того, как банки начали выдавать на такие цели ипотечный кредит. Люди хотят экономить, покупая новое жилье дешевле, но не желают ждать слишком долго возведения дома, приобретая квартиру на стадии котлована.

Минусы сделки

Самый главный риск — приобретение еще не построенной квартиры. Но в этом случае покупатель защищен законом и эскроу-счетом. Если застройщик нарушит сроки возведения, дольщик получит обратно заплаченные деньги. Но только ту сумму, которая изначально была положена первым покупателем на специальный счет.

Например, изначально собственник купил квартиру на стадии котлована за 5 млн рублей и положил эти денежные средства на специальный счет. После он продал недвижимость по переуступке через 1 год за 7 млн рублей и получил эти деньги от покупателя. Гражданин отдал 7 млн, а в ДДУ числится сумма в 5 млн. В судебных спорах будет фигурировать цифра в 5 млн.

Кроме того, важно тщательно проверять юридическую сторону сделки, чтобы исключить факт двойной продажи. При оформлении ипотеки по переуступке это делает банк.

Нужно ли согласие застройщика

Закон не указывает на какую-то позицию в этом вопросе. Застройщик сам решает, допускать такие сделки или нет. Большинство компаний не чинят препятствий, но некоторые вносят в ДДУ пункт о запрете на продажу объекта по переуступке.

Возможна ли такая сделка — это нужно уточнять у застройщика. Можно внимательно прочесть ДДУ в поисках соответствующего пункта, а можно просто обратиться в офис строительной компании и уточнить информацию.

Если продавцом выступает юридическое лицо, скорее всего, препятствий нет. Инвестор не станет скупать квартиры, которые нельзя продать по переуступке.

Как происходит покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Если продавцом выступает юридическое лицо, значит, можно брать ссуду по государственной программе. Это может быть ипотечный кредит на новостройки по госпрограмме, семейная ипотека для заемщиков, у которых с 1 января 2018 года родились дети, или которые воспитывают детей-инвалидов. Если продавец — физлицо, подойдет только классическая программа.

Так как речь о новостройке, то потенциальный заемщик может обратиться только в тот банк, который аккредитовал застройщик. Перечень таких финансовых учреждений уточняйте в офисе девелопера, также список есть на сайте объекта.

Заемщик должен соответствовать требованиям банка: работать, иметь подтвержденный доход, быть достаточно платежеспособным.

Сам же алгоритм оформления ипотеки по переуступке ничем не отличается от ипотечного кредита на новостройки:

1. Для начала узнайте у застройщика, возможна ли покупка квартиры по договору цессии. Если да, уточните список партнерских банков.
2. Подайте в финансовое учреждение заявку удобным способом. Большинство принимают обращения онлайн и оглашают предварительное решение за пару минут. Также можно написать заявление в офисе.
3. Если пришло одобрение, заемщик собирает пакет документов (о составе семьи, справки с работы) и передает их в банк для принятия им окончательного решения.
4. В течение 2-3 рабочих дней финансовое учреждение рассматривает заявку, может звонить заемщику, уточнять некоторые вопросы. Если принимается окончательное одобрение, банк рассказывает о конкретных условиях заключения договора.
5. Заемщик собирает документы по объекту по списку банка и передает их ему для юридической проверки. Если все в порядке, настает завершающая стадия сделки.
6. Происходит оформление договора цессии, кредитного договора.
7. Покупатель регистрирует сделку в Росреестре и становится новым предъявителем прав по ДДУ.

Останется только ждать завершение строительства дома, принимать квартиру и подписывать акт приема-передачи. После этого собственность подлежит обязательному страхованию (передается в залог банку) и оценке. Оценка проводится через аккредитованную банком компанию. Далее заемщик регистрирует все в Росреестре, получает выписку из ЕГРН с отметкой об обременении ипотекой.

Переуступка — довольно популярный вид сделки при покупке квартиры в новостройке.

Предлагаем разобраться, как её провести с наибольшей выгодой и минимальным риском для покупателя.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия

В чем суть переуступки?

Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).

Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.

Бонусы переуступки

Зачастую, это единственная возможность жить в приглянувшемся доме, если все квартиры распроданы или цена на них сильно возросла. Желая оставаться конкурентноспособным, дольщик (инвестор) предлагает квартиру заметно дешевле, чем застройщик продаёт оставшиеся варианты. Кроме того, новоселья не придется долго ждать – обычно переуступают права в практически построенных домах.

Хитрости торга или как получить максимальную выгоду

Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно. Соответственно в домах с большим количеством квартир, ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, можно смело торговаться с продавцами и существенно сэкономить на покупке.

Аналогичная ситуация и с компаниями-подрядчиками, которые получили жильё от застройщика в счёт оказанной услуги или поставок материалов. Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Где могут возникнуть «подводные камни»?

Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:

• продавец может переложить на покупателя «отступные» – расходы за переоформление документов по переуступке (порядка 30-50 тысяч рублей)
• если переуступается жилье, приобретенное в ипотеку, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения (1-2% от суммы не погашенного долга).
• нотариальные документы, необходимые для сделки, обойдутся примерно в 3 тысячи рублей.

Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя

После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:

Проанализировать и подготовить документы

1. Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
2. Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
3. Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.

Подписать договор

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
   Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Передача денежных средств продавцу

Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.

Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.

После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.

Итак, подведём итоги:

Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
1. Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
2. Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.

Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки