Переход из ук в тсн инструкция - Большая энциклопедия инструкций и руководств

Смена управляющей домом организации – событие нечастое и непростое. УО, принимающей МКД в управление, следует соблюсти все этапы этого процесса, чтобы в дальнейшем не столкнуться с оспариванием её права на управление домом. Рассказываем об основных шагах, которые должны предпринять собственники и новая компания при смене УО.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

Первый этап при смене управляющей организации – проведение общего собрания собственников. Инициатором может выступить либо кто-то из владельцев помещения в МКД, либо действующая УО, если расторжение договора управления происходит по обоюдному согласию (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Инициаторы собрания должны помнить, что нельзя просто отказаться от услуг старой УО, не избрав новую. Поэтому в случае смены управляющей организации перед проведением ОСС инициаторы должны определить, какую организацию они предложат в качестве новой для управления домом. Название УО и проект договора управления необходимо вынести на голосование собственников.

В повестку ОСС обязательно нужно включить вопросы об избрании председателя, секретаря и счётной комиссии, месте хранения протокола, а затем вынести на голосование вопросы о смене УО: о расторжении договора управления с действующей организацией, о выборе новой компании, об утверждении договора управления, перечня работ и услуг, размера платы за жилое помещение.

Провести собрание необходимо строго в соответствии с ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ: в таком случае меньше шансов на то, что кто-то оспорит решение собственников о смене управляющей организации.

Вопрос о расторжении договора управления и выборе новой УО решается простым большинством, то есть 50% + 1 голос от числа голосов, присутствующих на ОСС (ч. 4 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собственники, выступающие инициаторами ОСС, обязаны направить в УО оригиналы протокола и приложений к нему в течение десяти дней после проведения общего собрания, а УО – направить их в орган ГЖН в течение пяти дней с момента их получения, перед этим сняв необходимое количество копий (ч.ч. 1, 1.1 ст. 46 ЖК РФ).

Разбор ошибок при составлении договора управления МКД

Шаг 2. Подпишите договор управления в соответствии с требованиями ЖК РФ

Когда решение о выборе новой УО принято, то сторонам необходимо подписать утверждённый собственниками договор управления. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, сделать это должны собственники, обладающие более 50% голосов от всех голосов в доме.

Если этого не сделать, то при обращении несогласных со сменой УО в суд договор может быть признан незаключённым. Это подтверждает судебная практика. В деле № А56-107136/2017 суд признал правомерным включение дома в реестр лицензий УО-1 и отказ от этого в отношении УО-2, поскольку последняя не предоставила подписанный собственниками договор управления.

О наличии подписанного в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договора управления как доказательства реализации решения ОСС о выборе управляющей организации говорит и ВС РФ в деле № А17-1382/2018.

Обычно договор управления подписывается непосредственно на ОСС, на котором принято решение о выборе управляющей организации. Это упрощает процесс сбора подписей: в ином случае представителю УО, председателю Совета дома придётся дополнительно обходить квартиры.

Собственники также могут доверить право подписи уполномоченному лицу: обычно это председатель Совета МКД. Однако следует помнить, что в таком случае на имя председателя должны быть оформлены соответствующие доверенности (п. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).

Шаг 3. Уведомите бывшую УО о принятом на собрании решении

Когда собственники приняли на ОСС решение о выборе новой управляющей организации, подписали договор управления, УО должна начать процесс включения дома в свою лицензию и передачи дома ей в управление от предыдущей компании.

Необходимо проследить, чтобы инициаторы собрания или уполномоченное собранием лицо уведомили предыдущую УО о принятом на собрании решении. На это отводится пять рабочих дней с момента составления протокола ОСС (п. 18 ПП РФ № 416). К письму прилагаются копии протокола собрания и приложений к нему, подтверждающие легитимность данного решения.

Договор управления многоквартирным домом и способы его расторжения

Шаг 4. Подайте заявление в орган ГЖН на внесение изменений в реестр лицензий

Общее собрание собственников проведено, протокол составлен, договор управления подписан. Следующий, один из самых важных, этапов для УО – сообщить об этом в орган ГЖН и подать заявление на включение дома в лицензию.

Для этого новой управляющей организации необходимо разместить в ГИС ЖКХ сведения о том, что она управляет домом, а затем направить документы в орган ГЖН. Сделать это нужно в течение пяти рабочих дней с момента подписания договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ). Орган ГЖН, получив заявление на внесение изменений в реестр лицензий, обязательно проверит выполнение этого требования законодательства (пп. «д» п. 5 № 938/пр).

Согласно п. п. 2, 3 № 938/пр, новая УО должна подать в орган Госжилнадзора заявление, в котором обязательно указываются адрес дома и основания для включения МКД в лицензию, данные о себе (наименование, ИНН, номер лицензии).

В некоторых субъектах РФ, например, Москве, Московской области, Краснодарском крае госжилинспекции разработали свой шаблон такого заявления, который следует использовать УО при обращении в эту инспекцию.

К заявлению необходимо приложить копию протокола ОСС, на котором УО была выбрана для управления домом, и копию договора управления, подписанного собственниками в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ.

Орган ГЖН проверит достоверность представленных сведений и примет решение в течение 10 рабочих дней. При отсутствии нарушений и противоречий дом будет включён в лицензию УО в день принятия решения об этом (п.п. 4, 14 № 938/пр). Управление домом начнётся именно с даты внесения изменений в реестр лицензий (ч. 7 ст. 162, ч. 4 ст. 198 ЖК РФ).

Договор управления как доказательство реализации решения ОСС

Получив право на управление домом, новая управляющая организация должна истребовать у своих предшественников техническую документацию на дом и иные документы, которые необходимы для выполнения условий договора управления.

О смене УО предыдущая компания узнаёт из уведомления, направленного ей инициаторами ОСС или уполномоченным лицом не позднее пяти рабочих дней с момента принятия такого решения (п. 18 ПП РФ № 416).

После этого, согласно п. 19 ПП РФ № 416, ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, бывшей УО отводится не более трёх рабочих дней на то, чтобы передать новой организации:

техническую документацию;
иные связанные с управлением домом документы;
ключи от помещений, входящих в состав общего имущества с;
электронные коды доступа к общедомовому оборудованию;
иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им.

Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то, согласно п. 21 ПП РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой УО. Все передачи документов оформляются актами (п. 22 ПП РФ № 416).

Новой управляющей организации следует строго контролировать сроки получения техдокументации и иных документов на дом. Если предыдущая УО затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган ГЖН, прокуратуру или в суд.

Поделитесь положительным опытом смены УО

Организация, планируя получить в управление многоквартирный дом, который входит в лицензию другой УО, должна быть готова к долгой и кропотливой работе. Необходимо соблюсти все формальности, чётко следовать требованиям ЖК РФ, ПП РФ № 416, ПП РФ № 491, № 938/пр, не нарушать установленные сроки.

Это позволит не только ускорить и облегчить УО процесс перевода дома в её управление, но и защитить свои права на управление МКД в суде, если кто-то из собственников или предыдущая организация решат оспорить такие изменения.

На практике сменить управляющую организацию непросто. Но мы уверены, что примеры могут привести даже наши читатели. Поделитесь в комментариях примерами, когда собственники отказались от услуг другой УО и успешно подписали новый договор управления с вашей компанией.

Источник

Гр-н Романов ПА 09 июля 2020 г около 12 часов возле дома

Гр-н Романов П.А. «09» июля 2020 г. около 12 часов возле дома № 4 по ул. Центральной г. Энска забрал из тайника-закладки» сверток с наркотическим средством героин. Сразу после этого Романов П.А. был задержан сотрудниками УКОН УМВД России по Энской области в рамках проводимых ими оперативно-розыскных мероприятий. Результаты ОРД были переданы в Отдел дознания Отдела полиции № 3 УМВД России по г. Энску, и после проведения проверки сообщения о преступлении дознаватель Теплов А.В. возбудил в отношении гр-на Романова П.А. уголовное дело по ч.3 ст. 30 ч.1 ст. 228 УК РФ. Будучи допрошенным в качестве подозреваемого Романов П.А. показал, что действительно был в указанном месте, но сверток с наркотиком он из тайника не брал, успел сделать не более 5-6 шагов, как был задержан сотрудниками полиции, которые во время задержания его положили на землю лицом вниз, и он почувствовал, как кто-то расстегнул задний карман его шорт и что-то поместил в него; как он понял, это был сверток с наркотиком, который он должен был забрать из «закладки»; кто именно подбросил ему наркотик он не видел. Будучи допрошенным в качестве свидетеля, оперуполномоченный Моторов О.В. показал, что видел, как около 12 часов возле дома № 4 по ул. Центральной г. Энска Романов П.А. нагнулся, поднял с земли сверток с наркотиком и положил его в задний карман шорт, в которые он был одет; затем он был задержан; после чего в ходе досмотра в заднем кармане его шорт был обнаружен и изъят сверток с наркотическим средством героин. Будучи допрошенным в качестве свидетеля, оперуполномоченный Коробов А.В. показал, что видел, как около 12 часов Романов П.А. подошел к дому № 4 по ул. Центральной г. Энска; что именно там делал Романов П.А. — он не видел, поскольку обзор ему закрывал Моторов О.В.; затем по указанию Моторова О.В. он подбежал к Романову П.А. и уложил его на землю; ни он, ни Моторов О.В., ни другие сотрудники никакие свертки или другие предметы задержанному Романову П.А. в карманы одежды не помещали. Согласно заключению эксперта Волкова П.С., на поверхности свертка с наркотическим средством, изъятом в ходе личного досмотра Романова П.А., отпечатков пальцев рук, пригодных для идентификации личности, не обнаружено. Будучи в дальнейшем допрошенным в качестве эксперта, Волков П.С. показал, что причинами отсутствия на поверхности свертка отпечатков пальцев рук, пригодных для идентификации личности, могли быть: небольшая поверхность свертка, а также активное потоотделение на ладонях кистей рук, особенно в жаркую погоду. Дознаватель посчитал виновность Романова П.А. при подобных обстоятельствах доказанной и привлек его к уголовной ответственности по ч.3 ст. 30 ч.1 ст. 229 УК РФ. Оцените правомерность действий дознавателя

Вчера в 17:49, вопрос №3854500, Я,

Просто противится передаче детей в другую семью, мотивируя тем, что будет иногда навещать их в доме ребёнка, а когда выйдет мать, то восстановится в правах и заберёт их

Добрый день.

Хотим с супругой удочерить двух девочек, сестер, до 5 лет. В настоящий момент находятся в доме ребёнка. Родители лишены прав, мать в местах лишения свободы на два года, ещё 1,5 года сидеть. Из близких родственников только тётя, у которой двое детей и гражданский муж. Согласия на удочерение она не даёт, на себя оформлять опеку тоже не хочет. Просто противится передаче детей в другую семью, мотивируя тем, что будет иногда навещать их в доме ребёнка, а когда выйдет мать, то восстановится в правах и заберёт их. Органы опеки пытаются уговорить её подписать отказ, но тщетно. Есть ли правовые рычаги для таких родственников, учитывая право детей на нормальную семью и воспитание?

Вчера в 12:34, вопрос №3854117, Александр, г. Братск

На какие статьи закона можно сослаться при составлении претензии в адрес УК?

Здравствуйте. На какие статьи закона можно сослаться при составлении претензии в адрес УК? Интересует претензия в отношении плохого качества горячей воды. УК отписывается и говорит что у нас в доме водоснабжение по тупиковой системе, поэтому температура воды в кране зависит от водоразбора другими жильцами по стояку.

Вчера в 10:41, вопрос №3854065, Артемий, г. Екатеринбург

Когда шло завершение строительства дома, заключили отдельный договор на ремонт квартиры с теми же

Когда шло завершение строительства дома, заключили отдельный договор на ремонт квартиры с теми же подрядчиками, которые участвовали в строительстве дома (от застройщика на ремонт записаться не успели, поздно узнали об этом).

После акта приема-передачи квартиры площадь оказалась меньше на 1,56 кв.м, чем заключали договор на ремонт квартиры.

Выходит по выполнению работ они меньше выполнили работ, так как квадратура оказалась меньше и по оплате выходит, что мы меньше должны оплатить. Как юридически это преподнести и доказать, что в итоге ремонт по квартире и оплата должны быть меньше, чем ранее заключенный договор?

Вчера в 10:11, вопрос №3854034, Оля, г. Москва

Меня лишили права управления транспортными средствами предусмотренного

Меня лишили права управления транспортными средствами, предусмотренного ч. 1 ст. 28.8 КоАП РФ сроком на год и восемь месяцев. Спустя три недели после суда ко мне обратился сотрудник росгвардии и сказал, что у меня будет изъята лицензия на право хранения и ношения гладкоствольно оружия (охотничье ружье). Мне не пояснили, каким образом связно лишение права управления ТС и изъятием оружия. Насколько данные действия являются правомерными и каким законом и какой статьей это обосновано. На учете у психиатра не состою

21 сентября, 22:26, вопрос №3853492, Артем,

Источник

Опубликовано в журнале «Председатель ТСЖ» №5 2015

При использовании материала ссылка на источник обязательна

Владимир Канаев, председатель ЖСК «Рыбак Заполярья», юрист

Создание ТСЖ и, как следствие, уход от УК, ранее управлявшей домом, мне всегда напоминал бракоразводный процесс по эмоциональному накалу и количеству выливаемого в оба адреса негатива. Исключения редки и этому есть совершенно логичное объяснение. С одной стороны, в подавляющем большинстве случаев собственники жилья уходят от УК и создают ТСЖ только в тех случаях, когда они доведенные до отчаяния разорительной квартплатой и низкокачественными услугами. Реже – романтики и авантюристы, которые насмотревшись на состоявшиеся, крепкие товарищества, искренне полагают, что достаточно зарегистрировать ТСЖ и все земные блага прольются на дом обильным дождем. С другой стороны, для УК, как коммерческой организации, пусть трижды добросовестной, каждый дом это источник дохода и терять дом, значит терять часть прибыли. Какая уж тут любовь. Настоящие войны разворачиваются на этой почве: ломается общее имущество, домофоны, приборы учета, срываются и меняются по пять раз на дню замки. Редко обходится без рукоприкладства. В орбиту спора оказываются втянутыми значительные людские силы, казалось бы, вообще не имеющие самостоятельного интереса в управлении домом. Ну и «двойные» квитанции – как непременный атрибут спора хозяйствующих субъектов, где заложниками, как всегда, оказываются жильцы.
Слава Богу, пик этих войн прошел, у сторон наработался какой-никакой опыт более цивилизованного и безболезненного решения подобных коллизий. Контролирующие и надзорные органа натоптали под собой определенную позицию, а то ведь раньше выступали в виде зрителей, а то и откровенно лоббировали УК, надо полагать небескорыстно. Прокуратура, последние десятилетия занимающаяся исключительно правовыми подрядами, тоже насупила бровушки. А то ж на все случаи была одна мантра: «Прокуратура не подменяет собой иных органов. Если вы считаете свои права нарушенными, вы вправе обратиться в суд». Прямо бюро добрых советов, хоть с топором в голове приди. Или «Прокуратура не вмешивается в споры хозяйствующих субъектов». А хозяйствующий субъект – ТСЖ с полутысячей жильцов, которые не знают куда уже и обратиться, хотя в какую сторону ни плюнь – попадешь на погон. Органы местного самоуправления выработали регламенты передачи домов при смене формы управления. Сформировалась судебная практика. Однако, при всем кажущемся благолепии, представляется совершенно очевидным, что в случае возникновения конфликтной ситуации при передаче дома от УК к ТСЖ, последнее оказывается в менее выгодном положении и наименее защищенным. У управляющей компании опыт, штат, в т.ч. юристов, административный, материальный ресурс, а у ТСЖ голый энтузиазм, правда, зачастую настолько взрывоопасный, что впору крепости брать, а не дом.
Из собственного опыта
Анализируя все конфликты подобного рода, свидетелем или участником которых мне приходилось быть, я бы отметил две основные, на мой взгляд, ошибки собственников. Не будь этих ошибок, удалось бы избежать многих негативных последствий возникшей конфронтации.
Во-первых, никогда не следует придавать широкой огласке тот факт, что в доме планируется создание ТСЖ. Еще будет для этого время. У новорожденного ТСЖ есть неисчерпаемые возможности для самопиара, но сначала нужно как минимум зарегистрироваться и пережить послеродовую лихорадку, что уже удается не всем. Следует отдавать себе отчет, что УК вам в этом деле не только не помощник, но и первый враг и вредитель, причем деятельный. Для УК опасна даже не сама потеря отдельно взятого дома, а пример для других домов. Наивно полагать, что вас отпустят с миром, да еще дадут пирожков на дорожку. Обычно наоборот. Поэтому управляющая компания на вашем примере постарается сделать все, чтобы показать другим всю пагубность отказа от их услуг и предотвратить массовый исход. Узнав, что в доме планируется создание ТСЖ, управляющая компания, как правило, начинает активную пропагандистскую компанию, используя «агентов влияния», проживающих в доме, распространяя компромат на активистов создания товарищества, проводя пиар-акции вроде подготовки к каким-то серьезным работам по ремонту, благоустройству и пр. При этом, с учетом невысокой правовой грамотности, а зачастую и интеллекта отдельных собственников, методы не отличаются особой замысловатостью и представляют из себя банальную ложь. И чем более она нелепа, тем более вероятность того что она сработает. Наиболее уязвимыми оказываются бабушки. Если вежливый и представительный мужчина в галстуке, доверительно шепнет им, что ТСЖ это тоталитарная секта, а инициативная группа состоит сплошь из ведьм и упырей, они тотчас в это уверуют, а через день еще и разнесут по всем окрестностям. Чинопочитание в преклонном возрасте обостряется до патологии, а информационный вакуум, образовавшийся вокруг лавочки, способен втянуть в себя любой бред.
Во-вторых, следует заблаговременно взять под контроль доступ в помещения общего пользования и технические помещения с инженерным оборудованием и сетями. Попросту говоря, сменить замки на тепловых пунктах, электрощитовых, чердачных помещениях и подвалах. Известно множество случаев, когда сотрудники УК накануне регистрации ТСЖ выводили из строя или меняли коллективные приборы учета на «нерасчетные», с помощью электрошокеров попросту «выжигали» электронные платы вводных устройств домофонов, меняли дорогостоящие импортные запорные, регулировочные, измерительные приборы на дешевые аналоги, разбалансировали систему отопления. И не надо питать иллюзий, что в этом противостоянии вам как-то поможет полиция, прокуратура, ГЖИ или еще кто либо. На этом этапе борьбы вы будете один на один с УК, и рассчитывать можете только на свой потенциал. А упомянутая святая рать как всегда займет, в лучшем случае, созерцательную позицию. Тоже многократно проверено. Я уже не говорю про органы местного самоуправления, для которых ТСЖ давно стали костью в горле. Уже после, когда делом докажете свою состоятельность, напористость, целеустремленность, научитесь «показывать зубы» а не стелиться под власть предержащих, тогда вас начнут воспринимать всерьез. А слабых и подхалимов у нас бьют все, кому не лень.
Одновременно не могу не сказать о следующей ситуации. Часто приходится с сожалением наблюдать, как во вновь созданном ТСЖ, где председатель избран по принципу – «кому больше делать нечего», последний, в силу отсутствия, как четкого понимания своей роли, так и специальных знаний и квалификации, сводит свою деятельность к надуванию щек и покрикиванию на нерадивого дворника, собачников, расшалившихся детей. При этом он самоустраняется от решения первоочередных, приоритетных задач по ремонту и реконструкции инженерных сетей и оборудования, конструктивных элементов, урегулирования договорных правоотношений в первую очередь с РСО, претензионных вопросов, земельных проблем, ОДИ и др. Эти судьбоносные для дома вопросы председателем попросту либо не решаются, либо отдаются на откуп сторонним лицам, которые в силу своей коммерческой природы и при отсутствии квалифицированного контроля начинают планомерно «выдаивать» из дома деньги. Заканчивается это, как правило, разочарованием собственников в ТСЖ и возвратом под очередную УК. Страшно это еще и тем, что девальвируется сама идея ТСЖ и вина в этом самих собственников, оказавшихся неспособными найти себе хотя бы на первое время, хотя бы со стороны, грамотного, опытного, квалифицированного управленца. Разумеется за хорошую зарплату, поскольку работа неблагодарная, а должность в реалиях сегодняшнего дня, почти расстрельная.
О технической документации
В лучших традициях, начав с лирических страшилок, можно перейти к позитиву. Прежде всего, необходимо напомнить для чего в доме нужна техническая и иная документация: чтобы эффективно управлять домом, участвовать в различных муниципальных, региональных и федеральных программах софинансирования ремонтов, чтобы контролировать переходы права собственности на помещения и не допускать их отчуждения с долгами, чтобы владеть всей полнотой информации и грамотно аргументировать свою позицию в постоянных и неизбежных полемиках с многочисленными надзорными и контролирующими органами, которых развелось сегодня как тараканов за печкой, и еще для многого другого.
Необходимо иметь максимальный объем документации на дом, включая рабочий или на худой конец типовой проект с исполнительными схемами всех инженерных сетей и оборудования, паспорта и акты поверки на общедомовые приборы учета, документацию паспортного учета и свидетельство Роскомнадзора о регистрации ТСЖ как оператора персональных данных и еще много чего.
Как добыть техническую документацию
Наш отечественный законодатель, в безграничной мудрости своей, в момент очередного просветления, дал новорожденным ТСЖ замечательный козырь. Не разыграть его в отношениях с прежней УК, мне представляется крайне неразумным, ибо карту эту еще никто не перебил, а сформировавшаяся судебная практика по данной категории споров, сегодня на стороне ТСЖ. Речь идет о праве вновь избранной (назначенной) УК или ТСЖ истребовать у предыдущего управляющего субъекта техническую и иную документацию, и корреспондирующая данному праву обязанность последнего данную документацию передать, а в случае отсутствия таковой, за свой счет восстановить и опять же передать. Отсутствие таковой документации у эксплуатирующей МКД организации, порождает две проблемы. Первая – невозможность полноценной эксплуатации дома, проведения плановых, аварийных, регламентных, сезонных работ, текущего и капитального ремонта, ведения лицевых счетов, контроля за переходом права собственности на помещения с целью своевременного взыскания образовавшейся задолженности и пр. Наличие в доме объектов повышенной опасности, как то тепловые энергоустановки (теплообменники), лифты, мини-котельные и пр. ситуацию усугубляют. О второй проблеме я умолчу, дабы не дать возможности кровожадным и недобросовестным сотрудникам контролирующих и надзорных органов, коих сегодня на каждого председателя ТСЖ приходится как блох на дворового Шарика, третировать упомянутых председателей, и без того доведенных до отчаяния нескончаемыми и противоречивыми законотворческими и правоприменительными излияниями.
А теперь о том же, но на основании норм закона и сформировавшейся судебной практики по данной категории споров.
Эту часть статьи каждое вновь создаваемое или уже созданное ТСЖ может использовать как правовое основание искового заявления.
«В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. Поскольку Кодекс не устанавливает иное, имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно.
Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (п. 27 Правил содержания общего имущества в МКД, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 N 491).
Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Согласно п.у 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт МКД, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением МКД в соответствии с положениями раздела VIII ЖК РФ.
Подпункт 8 п. 1 ст. 8 ГК РФ в своей взаимосвязи с п. 10 ст. 162 ЖК РФ предусматривает, обязанность по передаче документации, в частности, при наличии такого юридического факта, как создание ТСЖ.
В соответствии со ст. 397 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства передать вещь, кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
Ст. 398 ГК РФ определено, что в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами и не следует из существа обязательства, выбор способа защиты нарушенного права осуществляется кредитором своей волей и в своем интересе (п. 2 ст. 1 ГК РФ).
В соответствии с п.п. 24,26,27 «ПРАВИЛ СОДЕРЖАНИЯ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ…», утвержденных ПП РФ № 491 техническая документация на МКД включает в себя:
а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
б) документы (акты) о приемке результатов работ;
в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:
а) копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
б) выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
в) заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);
г) документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
д) проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
е) иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.
27. Ответственные лица обязаны в установленном законодательством РФ порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.
В соответствии с п.1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г № 170 в состав технической документации длительного хранения входит:
-план участка в масштабе 1:1000 — 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
-проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
-акты приемки жилых домов от строительных организаций;
-акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
-схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;
-паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
-паспорта лифтового хозяйства;
-паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
-исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).
1.5.2. Техническая документация длительного хранения должна корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции и т.п.
1.5.3. В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят:
-сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
-акты технических осмотров;
-журналы заявок жителей;
-протоколы измерения сопротивления электросетей;
-протоколы измерения вентиляции.
1.6. Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.
Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление МКД, Истцу также необходимы учетно-регистрационные документы.
В соответствии с административным регламентом предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан по месту пребывания и месту жительства в пределах РФ (в ред. Приказа ФМС РФ от 23.12.2009 N 364)
…6. Должностными лицами, ответственными за регистрацию, осуществляющими первичный прием от граждан документов на регистрацию и снятие с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства, подготовку и передачу в орган регистрационного учета предусмотренных учетных документов, являются:
-должностные лица, осуществляющие в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, жилищного фонда субъектов Российской Федерации, муниципального жилищного фонда;
-собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица товарищества собственников жилья либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда;
-уполномоченные лица органов управления жилищными и жилищно-строительными кооперативами, ответственные за регистрацию в жилых помещениях, находящихся в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;
-уполномоченные должностные лица, ответственные за регистрацию в гостиницах, кемпингах, туристских базах, санаториях, домах отдыха, пансионатах, больницах, домах-интернатах для инвалидов, ветеранов, одиноких и престарелых, гостиницах-приютах и других учреждениях социального назначения.
В соответствии с Перечнем должностных лиц, ответственных за регистрацию, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713 в редакции постановления Правительства РФ от 28 марта 2008 г. N 220 к таковым в т.ч. относятся:
2. Собственники, самостоятельно осуществляющие управление своими помещениями, или уполномоченные лица ТСЖ либо управляющей организации, ответственные за регистрацию в жилых помещениях частного жилищного фонда.
В соответствии с пунктами 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденного Приказом Федеральной миграционной службы РФ № 298 от 20 сентября 2007 г., должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства.
Судебная практика
Из судебной практики можно сослаться в первую очередь на постановление Президиума ВАС от 30 марта 2010 г. № 17074/09. Мой низкий поклон ТСЖ «Дом на Поварской», которое, наконец, своими стараниями привело к общему знаменателю всю чехарду правоприменительной практики в данном вопросе. Сказывается, очевидно, соседство с Верхним Судом РФ.
Кроме этого ст. 7.23.2.КоАП РФ, (введена Федеральным законом от 05.05.2014 N 121-ФЗ) предусматривает серьезную ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на МКД и иных связанных с управлением таким МКД документов. Здесь вам в помощь постановление 17 ААП от 23 декабря 2014 года № 17АП -15831/2014-АК и др. Главное — не пропустите 2-х месячный срок, который начинает течь с даты общего собрания собственников о создании ТСЖ. Тысяч на 100 угреть нерадивую управляшку можно вполне. Неплохо бы еще в протоколе забить позицию «истребовать у предыдущей управляющей компании техническую и иную документацию». Тогда к вам на пьяной козе не подъехать.
Отсутствие технической документации может привести к ситуации, которая в свое время сложилась в ТСЖ «Робеспьера,4» в нашей славной колыбели революции, городе-герое Санкт-Петербурге, да простят меня глубокоуважаемые мной ленинградцы за подобный выверт. А ситуация эта отражена в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2010 г. по делу N А56-33201/2009 и находится в открытом доступе. Прочитаете, и сразу станет понятно, какой дамоклов меч нависает над каждым, кто таковой документацией не располагает. Судебный акт написан доходчивым языком и побуждает к действиям.

Всем удачи. Нарабатывайте практику.

Источник

Главная
Правовой журнал
Недвижимость
Собственность через суд
Как сменить управляющую компанию в новостройке?

Как сменить управляющую компанию в новостройке?

15 сентября 2023
12 минут
1906
74

Автор статьи

Твердышев Роман Николаевич

Руководитель корпоративного отдела
Стаж: 10 лет

Публикуем только проверенную информацию

Многоквартирный дом – большое и хлопотное хозяйство. И оно нуждается в управлении. Кто-то должен содержать общедомовое имущество в надлежащем состоянии, ремонтировать его, обеспечивать возможность оказания жильцам коммунальных услуг, следить за надлежащим качеством оказания этих услуг и многое другое.

Выбор способа управления должен быть выражен в решении общего собрания собственников помещений этого дома. Решение общего собрания собственников обязательно для всех жильцов, даже для тех, кто голосовал против.

Если квартир немного (не более 30), то они могут управлять общим имуществом непосредственно сами. Если больше, то непосредственное управление уже проблематично. Каждый, кто пытался созвать и провести собрание собственников помещений в хотя бы в двухподъездном многоэтажном доме с соблюдением всех требований закона, знает, насколько это трудновыполнимо. Поэтому закон предусматривает способы, предполагающие делегирование полномочий по управлению.
Управление специализированной организацией, действующей на основании лицензии – управляющей компании
Управление некоммерческой организацией, созданной самими собственниками – товариществом собственников жилья (недвижимости) или жилищным кооперативом

Два последних способа управления мы рассмотрим в рамках этой статьи.

Если собственники не реализуют свое право на выбор способа управления, то по умолчанию управление передается управляющей компании (УК). Отбор УК в этом случае производит орган местного самоуправления (в Москве – Управа района) на основании открытого конкурса. Порядок проведения конкурса установлен в Постановлении Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 “О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом”. По результатам конкурса его результаты доводятся до жильцов, и каждый обязан заключить договор с УК, выбранной по результатам проведенного конкурса. УК несет перед жильцами ответственность за надлежащее состояние общедомового имущества, инженерных коммуникаций, за качество поставляемых им коммунальных услуг, вывоз мусора. Иногда организация не справляется со своей работой, и жильцы хотят ее поменять. Если УК выполняет условия договора управления, то собственники вправе поменять ее по истечении срока договора. Исключение: при выборе УК по результатам конкурса, проводимого органом местного самоуправления, жильцы вправе отказаться от исполнения договора до его прекращения, если на общем собрании принято решение о выборе иного способа управления.

Если УК не выполняет условий договора управления многоквартирным домом, жильцы вправе, созвав общее собрание с соответствующей повесткой дня, в любое время в одностороннем порядке принять решение о выборе иной управляющей компании. Но для этого нужны доказательства ненадлежащего выполнения условий договора.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 15 июля 2010 г. № ВАС-1027/10 по делу № А11-10018/2008 отказано в удовлетворении иска о передаче документации вновь избранной УК, на основании того, что не представлено доказательства того, что ответчиком допущены нарушения условий договора управления, а, следовательно, у жильцов не было права отказываться от договора в одностороннем порядке, и решение собрания о смене УК незаконно.

Кроме принятия решения собранием собственников, необходимо соблюсти процедуру досрочного расторжения договора о одностороннем порядке, предусмотренную Гражданским кодексом, уведомив другую сторону о расторжении с указанием причин.

Если же собственники не хотят оплачивать услуги управляющей компании, они вправе передать управление товариществу собственников жилья (ТСЖ). ТСЖ представляет собой некоммерческую корпоративную организацию, созданную в форме товарищества собственников недвижимости. Оно объединяет жильцов для достижения ими общей цели – управления имуществом их дома. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений. ТСЖ – юридическое лицо, и считается созданным с момента регистрации в органах ФНС (в Москве – в Межрайонной ИФНС № 46). Для регистрации в уполномоченный орган представляется надлежащим образом заверенное заявление по форме Р11001 о регистрации юридического лица, Устав, квитанция об оплате госпошлины, протокол общего собрания собственников недвижимости, содержащий решение о создании ТСЖ, его наименовании и местонахождении, органах управления и об утверждении устава.

Вместе с созданием ТСЖ принимается решение о выборе из числа собственников органов его управления — Правления и председателя Правления. Председатель Правления – единоличный исполнительный орган ТСЖ, лицо, действующее от его имени без доверенности. Именно он будет заключать договора от имени организации и руководить ее текущей деятельностью. Одновременно с принятием решения о создании также принимается Устав организации – важный документ, в котором утверждается порядок принятия новых членов, порядок лишения членства, порядок принятия решения вопросов, входящих в компетенцию органов управления товариществом.

В случае передачи управления многоквартирным домом товариществу за состояние общедомового имущества, его своевременный ремонт, оказание жильцам коммунальных услуг отвечает уже оно.

Законодатель дал собственникам право выбора, и это накладывает ответственность. Они сами в ответе за соблюдение своих законных прав и интересов в сфере управления многоквартирными домами. От того, насколько они способны собраться и совместно решать вопросы, которые касаются каждого, договориться о выборе управляющей компании или иного способа управления, зависит, в конечном итоге, качество предоставляемых им услуг.

Услуги юристов по признанию права собственности на недвижимость

Мы предлагаем комплексные услуги юристов по признанию права собственности на недвижимость в суде. Мы защищаем право собственности доверителей как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Вы можете обратиться к нам на любой стадии процесса.

Сбор доказательств для суда
Подготовка и подача документов в суд
Защита доверителя в судебных заседаниях
Обжалование решения суда
Регистрация права собственности на недвижимость
Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

Требуется помощь юриста по недвижимости?

Вы можете заказать комплексные услуги опытных юристов по признанию права собственности на недвижимость в Юридической фирме «Двитекс». Мы поможем вам сэкономить до 60 тыс. рублей на судебной пошлине и оперативно защитим ваши права.

Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте

Заказать звонок

Публикуем только проверенную информацию

Комментарии (0)

Оставить комментарий

Вам ответит автор статьи

Задайте вопрос, а я постараюсь на него ответить

Банкротство гражданина
Бизнес
Долевое строительство
Защита прав потребителей
Налоги физических лиц
Наследство
Недвижимость
Спорт
Судебные споры
Юридические калькуляторы

1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).

1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.

1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.

1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.

1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:

Фамилия, Имя, Отчество;
Адрес электронной почты;
Номер телефона;
иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.

1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:

обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
в целях исследования рынка;
информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
статистических целях;
в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.

1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:

сбор;
запись;
систематизацию;
накопление;
хранение;
уточнение (обновление, изменение);
извлечение;
использование;
передачу (распространение, предоставление, доступ);
обезличивание;
блокирование;
удаление;
уничтожение.

2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:

законности и справедливости;
конфиденциальности;
своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.

2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:

Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
Настоящей Политикой конфиденциальности;
Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.

3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.

3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:

путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.

3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.

3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.

3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.

3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.

3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.

3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.

4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ

4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.

4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.

4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.

4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:

не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.

4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.

4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.

4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.

4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.

4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.

4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.

4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.

5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.

Источник

Рассказываем, какие действия нужно предпринять жителям многоэтажки, чтобы сменить недобросовестных управленцев в своем доме

$Фото: eleonimages\shutterstock$

Конфликты жильцов с управляющими компаниями (УК) многоквартирных домов случаются часто. Собственники квартир бывают недовольны качеством уборки, ремонтом и обслуживанием, высокими тарифами за управление и содержание дома. Часто это ограничивается жалобами, но при систематических нарушениях и некачественном обслуживании дома стоит задуматься о смене УК.

Избавиться от недобросовестных управленцев бывает непросто, особенно в новостройке, когда еще не все квартиры заселены, собственники не наладили коммуникации и в домах сложно собрать кворум для принятия решений на общем собрании. Вместе с юристами рассказываем, как сменить недобросовестную управляющую компанию в многоэтажке.

Конфликты жителей с УК

Конфликты жильцов с управляющими компаниями нередко приводят к их смене. В Москве из-за недобросовестной работы коммунальщиков с 1 апреля 2021 года, по данным Мосжилинспекции, граждане проголосовали за смену 125 УК в своих домах. Всего в столице лицензии на управление общим имуществом в многоквартирных домах имеют 955 компаний, непосредственно осуществляют эту деятельность 604 из них.

Конфликты случаются часто. Недавно в ЖК «Город набережных» в Химках жители стали заложниками управляющей компании, которая не выполняла свои обязательства по содержанию имущества и начисляла двойные платежи. Собственники квартир инициировали смену управляющей компании, обращались в суды и Генпрокуратуру, но так и не удалось ничего изменить.

Схожая ситуация произошла у жителей многоквартирного дома «Приоритет» на Нагорном бульваре. Здесь жильцы столкнулись не только с халатностью работников, но и с угрозами от неизвестных, которые требовали прекратить какие-либо разбирательства в отношении управляющей компании «ЭК «Городские усадьбы». Аналогичный конфликт произошел в ЖК «Красногорский», где, по словам жителей, неизвестная УК захватила власть в доме и незаконно выставляет счета на оплату.

Эксперты в статье

Артем Баранов, генеральный директор юридической компании «Достигация»
Ольга Балбек, заместитель по правовым вопросам компании «Миэль»
Антон Пономарев, заслуженный юрист России, частная практика
Андрей Лямзин, юрист адвокатского бюро «Сфера защиты»

Причины для смены УК

Управляющая компания — это юридическое лицо, созданное для управления и эксплуатации, технического и санитарного содержания многоквартирных домов. От нее ждут четких, конкретных и своевременных действий по исполнению работ по обслуживанию многоквартирного дома. Однако случается, что жильцы сталкиваются с ситуацией, когда УК плохо справляется со своими обязанностями. При таких обстоятельствах вполне логично возникает вопрос о смене управленцев.

Причиной для смены управляющий компании может стать невыполнение коммунальных услуг, предоставление некачественного сервиса и завышенные тарифы, рассказал генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов. Он уточнил, что речь может идти о том, что УК:

не выполняет правила аварийно-технического обслуживания;
не обеспечивает систематическую уборку подъездов, лестниц и придомовых участков;
не заменяет вовремя электрические лампочки и все важные коммуникации;
не чинит своевременно лифты, трубы и крыши;
некачественно проводит ремонт общественных зон;
не реагирует на жалобы собственников жилья;
завышает стоимость проведенных работ;
отказывается проводить перерасчеты с обслуживаемым населением на основании отсутствия якобы предоставленных ранее «услуг».

Законные основания для смены УК

Сменить управляющую компанию раньше срока договора только из-за недовольства ее работой не получится, так как для этого должны быть законные основания или решение общего собрания собственников. Чаще всего какого-либо одного основания недостаточно, необходима совокупность и длительность нарушения, уточнил гендиректор компании «Достигация».

Также стоит обратить внимание, на какой период заключен договор, так как иногда проще дождаться окончания срока его действия, чем расторгнуть. Необходимо учесть, что с управляющими компаниями, выбранными жителями на общем собрании собственников, договор, как правило, заключается на срок от года до пяти лет, а с УК, назначенными органом местного самоуправления на открытом конкурсе, — от года до трех лет, пояснил Баранов. Он заявил, что с временными УК договор заключается не более чем на три месяца.

Существует ряд законных оснований, при которых собственники квартир в многоквартирном доме могут в одностороннем порядке досрочно расторгнуть такой договор и сменить управляющую компанию:

Ст. 162 Жилищного кодекса России предусмотрена возможность расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если до истечения срока действия общим собранием жильцов принято решение о выборе новой УК или об изменении способа управления этим домом, рассказал юрист Антон Пономорев. По его словам, это правило действует, если управляющая организация выбрана на открытом конкурсе, проведенном местной администрацией.
Если же управляющую организацию выбирали сами жильцы, то они вправе отказаться от договора, руководствуясь решением общего собрания, уточнил юрист. По его словам, для этого нужно в течение пяти рабочих дней направить уведомление о решении расторгнуть договор с приложением копии такого решения в управляющую организацию и в орган государственного жилищного надзора (Госжилинспекцию). В данном случае должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора.
УК, у которой аннулирована лицензия ЖКХ, обязана передать все дела по управлению многоэтажкой в течение трех дней с момента заключения договоров с новой УК, которую владельцы квартир выбрали на общем собрании собственников.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

частные или коллективные претензии собственников;
документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
фотографии и видеосъемка;
результаты анализов независимых экспертиз;
копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Соберите доказательства некачественной работы УК

(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Выбор новой УК

После того как вы собрали доказательства некачественной работы управленцев, изучили договор и нашли законное основание для смены УК, необходимо выбрать, кто будет управлять вашим домом. «При подборе новой управляющей организации собственникам рекомендуется воспользоваться рейтингом управляющих компаний, который формируется на основании количества зафиксированных нарушений по управлению и эксплуатации жилищного фонда. Данный рейтинг, как правило, находится в свободном доступе на официальном сайте государственного органа жилищного надзора», — советует юрист Антон Пономарев.

Кроме того, можно изучить открытые сведения на сайтах УК и поинтересоваться у жителей соседних домов, устраивают ли их управленцы и какие есть проблемы, советует Пономарев. По его словам, посмотреть, какие именно компании управляют многоэтажками, можно на сайте ГИС ЖКХ и на сайте реформы ЖКХ. Можно выписать плюсы и минусы, предложив соседям выбрать из нескольких УК с наилучшими показателями, рекомендовал юрист.

Посмотрите, какие именно компании управляют многоэтажками

«Важно проверить наличие и срок действия лицензии у УК, количество домов в управлении и сколько домов отказались от ее услуг. И конечно, жильцам стоит лично пообщаться с работниками УК и узнать про их материально-техническую базу, запросить шаблон договора. При этом важно, чтобы процессы в компании были автоматизированы, так как это отразится на скорости приема заявок жильцов», — рассказала заместитель по правовым вопросам «Миэль» Ольга Балбек.

Собрание собственников

Следующим шагом по смене управляющей компании станет собрание собственников жилья. Но нередко часть жильцов занимает пассивную позицию — общие собрания не посещают или голоса отдают формально, в пользу большинства.

Единственное верное и логичное решение — активная позиция старшего по дому или по подъезду, который разъяснительной работой и агитацией должен ориентировать жильцов на принятие правильного решения — от него в дальнейшем будет зависеть качество управления домом и адекватная стоимость услуг, считает Пономарев.

«Инициативная группа жильцов должна подготовить повестку о созыве общего собрания участников МКД, в которой указывается основание для расторжения договора с действующей УК и ее смене. В повестку также стоит включить выбор способа управления многоэтажкой, утверждение новой управляющей компании, условия нового договора между управленцами и жильцами, сроки передачи технической документации, утверждение размера платежей за содержание и ремонт дома», — пояснил Баранов.

За десять дней до начала собрания надо оповестить жильцов (письменно или с применением электронных средств связи), при этом оповещение должно быть указано в реестре уведомлений, отметил гендиректор юрфирмы «Достигация».

Далее надо провести само собрание в очно-заочной форме, уточнил юрист. По его словам, результаты собрания должны быть зафиксированы в протоколе общего собрания.

Все владельцы квартир в многоэтажке, проголосовавшие как на очной части собрания собственников, так и на заочной, заполняют один и тот же бланк решения, пояснил Баранов. Он рассказал, что при получении бланка решения каждый собственник обязан расписаться в реестре выдачи бланков голосования.

После этого нужно составить протокол собрания. При этом важно помнить о кворуме. «Кворум — это минимальное количество голосов, при которых собрание можно считать правомочным. Согласно действующему жилищному кодексу, кворум считается достигнутым при числе голосов 50% плюс один голос», — уточнил Баранов.

Не забудьте составить протокол собрания

(Фото: Максим Коротченко/ТАСС)

Уведомление жильцов и старой УК

Следующим действием будет уведомление собственников о результатах собрания, продолжил юрист из компании «Сфера защиты» Андрей Лямзин. «Такое уведомление необходимо разместить не позднее чем через десять дней после проведения собрания собственников МКД. Место, где будет размещено это уведомление, также нужно выбрать на собрании. Копию протокола надо направить в действующую управляющую компанию также не позднее чем через десять дней. Договор управления считается прекращенным с момента, когда организация получит уведомление о расторжении договора, если иное не предусмотрено самим договором», — отметил юрист.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом уполномоченное собранием лицо в течение пяти рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения, пояснил Лямзин. По его словам, необходимо приложить именно оригинал протокола общего собрания.

Новая УК

Следующим шагом станет заключение договора с новой управляющей компанией. «Согласно действующему законодательству, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме обязаны расписаться в договоре управления с новой УК — иначе договор будет считаться недействительным. Лучше сразу подписать его на собрании, чтобы еще раз не собирать жильцов», — подчеркнул Лямзин. По его словам, платить новым управленцам жильцы многоэтажки должны после того, как они заключат договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг.

Если на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ, то, как правило, впоследствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию, пояснил Баранов. Он уточнил, что таким образом жильцы отказываются от услуг управляющих компаний, которые выбрал им застройщик или местное самоуправление.

Источник