Кузнецова руководство по практике

Павел КУЗНЕЦОВ

ТСЖ
ТСЖ 

Практическое руководство 
по управлению 
многоквартирным домом

Москва
2016

УДК 332.87
ББК 65.441(2Рос)
 
К89

ISBN 978-5-9614-5913-5
© Кузнецов П., текст, фотографии, 2016
© ООО «Альпина Паблишер», 2016

УДК 332.87
ББК 65.441(2Рос)

Кузнецов П.

ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным 
домом / Павел Кузнецов. — М.: Альпина Паб-
лишер, 2016. — 299 с.

ISBN 978-5-9614-5913-5

Управляющие компании в России часто пользуются тем, что 
собственники квартир не знают собственных прав и возможностей: 
им выставляют счета за неоказанные услуги, ради экономии 
управляющие организации выбирают недобросовестных 
подрядчиков или попросту не платят поставщикам ресурсов за 
воду, свет и тепло. В итоге страдают все жители дома. Из этой 
книги вы узнаете, как взять управление домом в свои руки. 
Опираясь на законодательство и личный опыт, автор объясняет, 
как создать товарищество собственников жилья и эффективно 
управлять многоквартирным домом. Книга будет полезна и для 
собственников жилья, которые хотят создать товарищество, и для 
председателей уже действующих ТСЖ.

К89

Все права защищены. Никакая часть этой книги не 
может быть воспроизведена в какой бы то ни было 
форме и какими бы то ни было средствами, включая 
размещение в сети Интернет и в корпоративных 
сетях, а также запись в память ЭВМ для частного 
или публичного использования, без письменного разрешения 
владельца авторских прав. По вопросу организации 
доступа к электронной библиотеке издательства 
обращайтесь по адресу mylib@alpina.ru.

Редактор В. Потапов

Содержание

Предисловие Леонида Волкова  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9

Предисловие Сергея Филимонова . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13

От автора  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15

Введение  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

Глава 1
Зачем нужно ТСЖ и чем оно лучше 
других форм управления домом. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Глава 2
Ситуация с ТСЖ в Российской Федерации. . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

Глава 3
Создание ТСЖ: с чего начать  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

1. ПЕРВИЧНОЕ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Правила созыва общего собрания 
и уведомления собственников  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Сообщение о проведении общего собрания 
и решении общего собрания  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34

Как правильно определить повестку 
и составить протокол общего собрания  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Куда передают результаты общего собрания, 
как информировать о них собственников . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42

Формирование органов управления ТСЖ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 45

Роль председателя ТСЖ. 
Кто может быть председателем  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

Регистрация ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50

2. ВТОРОЕ ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

Утверждение сметы доходов и расходов, 
правила ее составления и ведения. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Определение размера платы 
за содержание жилого помещения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

Определение состава ревизионной комиссии  . . . . . . . . . . . . . . . . 59

Использование общего имущества МКД третьими лицами. . . . . . . 60

Утверждение штатного расписания ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 60

Понятие общедомовых потерь 
коммунальных ресурсов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Глава 4
Капитальный ремонт: 
как эффективно собирать деньги и их тратить  . . . . . . . . . . . . . . 64

Что такое капитальный ремонт и кто обязан его оплачивать  . . . . . 64

Взносы на капитальный ремонт  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

Способы аккумулирования взносов на капитальный ремонт: 
общий счет регионального оператора  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72

Как перейти с общего счета на специальный . . . . . . . . . . . . . . . . . 74

Кто обязан выставлять квитанции 
на уплату взносов на капитальный ремонт . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 78

Кого и в какие сроки нужно уведомлять об изменении 
способа формирования фонда капитального ремонта. 
Как отчитываться за спецсчет и за взносы 
на капитальный ремонт. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Специальный счет: преимущества и владельцы. . . . . . . . . . . . . . . 80

В каком банке открывать специальный счет ТСЖ . . . . . . . . . . . . . . 81

Как использовать средства, 
накопленные на капитальный ремонт . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

Почему существующие сборы на капитальный ремонт
должны быть отменены. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 85

Глава 5
Передача и прием технической 
документации на дом и ключей от запорных устройств   . . . . . . 87

Куда обратиться и с чего начать прием документации . . . . . . . . . . 87

Что входит в перечень обязательной технической документации. . 91

Куда сообщать о получении документации. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

Что делать при отказе УК передать документацию или ее часть  . . 98

Содержание    5

Глава 6
Управление общедомовым имуществом. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

1. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРОВ 
С КОНТРАГЕНТАМИ И СОТРУДНИКАМИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Чем управляет ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Вывоз мусора и ТБО. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104

Дворник и уборщица или клининговая компания  . . . . . . . . . . . . . 107

Бухгалтер или расчетный аутсорсинговый центр  . . . . . . . . . . . . . 111

Управляющий ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113

Выбор банка для банковского обслуживания  . . . . . . . . . . . . . . . . 115

Сдача общедомового имущества в аренду. . . . . . . . . . . . . . . . . . 117

2. УПРАВЛЕНИЕ ИНЖЕНЕРНЫМИ КОММУНИКАЦИЯМИ В ТСЖ  . . 121

Лифты: как выбрать лифтообслуживающую организацию  . . . . . . 121

Обслуживание лифтов: 
дефектоскопия и страхование  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126

Обслуживание газового оборудования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 128

Обслуживание пожарной сигнализации  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132

Тепловой пункт, общедомовые 
приборы учета и электрика: аутсорсинг  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

Глава 7
Заключение договоров с ресурсоснабжающими 
организациями (РСО) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Взаимодействие ТСЖ и РСО. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 140

Обязанности ТСЖ по заключению договора 
ресурсоснабжения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 141

Определение балансовой  и эксплуатационной 
границы ответственности между ТСЖ и РСО  . . . . . . . . . . . . . . . . 147

Как противостоять попыткам РСО 
навязать на баланс ТСЖ внешние инженерные сети  . . . . . . . . . . 151

Прямые платежи потребителей на счет РСО: 
плюсы и минусы  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155

Как ТСЖ может отказаться от роли 
исполнителя коммунальных услуг: модель  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 157

Куда жаловаться на действия РСО  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Глава 8
Работа ТСЖ с жителями . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164

Заполнение заявления о вступлении в ТСЖ 
и согласие на обработку персональных данных  . . . . . . . . . . . . . . 164

Отношения с собственниками помещений, 
не вступившими в ТСЖ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 165

Договорные обязательства с собственниками, 
не являющимися членами ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 166

Работа по запросам жителей. Решение спорных вопросов  . . . . . 169

Связи с общественностью в деятельности ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . 171

Интернет в деятельности ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172

Глава 9
Работа с должниками . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

Типы неплательщиков в ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 175

Обращение в суд с исковым заявлением 
по истребованию задолженности  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176

Истребование долга по судебному приказу  . . . . . . . . . . . . . . . . . 179

Ограничение использования собственником 
коммунальных услуг  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 181

Передача долга коллекторскому агентству  . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183

Психологические приемы работы с должниками  . . . . . . . . . . . . . 184

Глава 10
Регистрационный учет в ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

Обязанности граждан по регистрационному учету . . . . . . . . . . . . 187

Обязанности ТСЖ по регистрационному учету . . . . . . . . . . . . . . . 190

Глава 11
Годовое общее собрание и порядок отчетности ТСЖ . . . . . . . . 195

Когда и в какие сроки проводится третье общее собрание  . . . . . 195

Работа с ревизионной комиссией 
перед плановым общим собранием  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

Повестка планового годового собрания  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 198

Официальное раскрытие информации по Стандарту 731 . . . . . . . 199

Сайт «Реформа ЖКХ»  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

Содержание    7

Сайты жилищных инспекций субъектов РФ  . . . . . . . . . . . . . . . . . 206

«ГИС ЖКХ» и ЭЦП . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 207

Глава 12
Налоговые вопросы и программное 
обеспечение учетной политики ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

Выбор налогового режима  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214

Какие доходы образуют налоговую базу ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . 216

Уплата налогов и социальных взносов за работников ТСЖ. . . . . . 218

Выбор программного обеспечения для бухгалтера ТСЖ. . . . . . . . 219

Глава 13
Проверка деятельности ТСЖ: кого бояться, а кого нет. . . . . . . 222

О проверках деятельности ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

Действия надзорных органов по окончании проверки  . . . . . . . . . 227

Работа в Едином реестре проверок 
при ожидании плановых проверок  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228

Проверки трудовой инспекцией и налоговые проверки  . . . . . . . . 229

Что проверяет жилищная инспекция в ТСЖ 
и за что она штрафует  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232

Что проверяет Роспотребнадзор в ТСЖ и за что он штрафует . . . 235

Что проверяет Ростехнадзор в ТСЖ и за что он штрафует . . . . . . 236

Федеральная миграционная служба и ТСЖ  . . . . . . . . . . . . . . . . . 237

Региональные управления МЧС России и пожарный надзор  . . . . 238

Прокуратура и ТСЖ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239

Риски уголовной ответственности в связи с управлением ТСЖ  . . 240

Глава 14
Направления эффективного менедж мента 
многоквартирными домами. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

Межевание территории: плюсы и минусы. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 243

Ограждение территории: порядок и способы финансирования  . . 246

Обслуживание домофонного оборудования: 
отказ от услуг домофонных компаний. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249

Установка камер видеонаблюдения 
по периметру земельного участка  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Меры против курения на территории МКД . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251

Решение проблем с парковкой автотранспорта  . . . . . . . . . . . . . . 252

Установка датчиков движения и энергосберегающих ламп  . . . . . 256

Организация и проведение массовых субботников  . . . . . . . . . . . 256

Дополнительные работы по улучшению 
качества жизни в многоквартирном доме. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257

Заключение  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

Благодарности. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261

Список сокращений  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 263

Перечень нормативных актов  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 265

Приложения  . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 271

Предисловие 
Леонида Волкова

В 2009 году я стал депутатом Екатеринбургской городской думы, 
выиграв выборы в одномандатном округе. 90% вопросов, 
которые задавали мне избиратели на встречах во время предвыборной 
кампании, касались сферы ЖКХ. «А вы нам почините 
отопление? А перерасчета добьетесь? А можно сделать так, 
чтобы управляющая компания перед нами отчитывалась?» — 
спрашивали бабушки и молодые мамы, отставные военные 
и предприниматели. 
И я каждый раз терпеливо объяснял: «Порядок в сфере ЖКХ 
начинается с самоорганизации жильцов. По одиночке вы бес-
правны, а, создав ТСЖ, сможете добиваться справедливости 
и осуществлять свои права собственников жилья. Да, на это 
придется тратить какое-то время, но иначе вас и дальше будут 
обманывать, предоставляя услуги ненадлежащего качества». 
Став депутатом, я открыл общественную приемную в ок руге. 
Поток избирателей с жалобами не уменьшался, и вопросы были 
все те же: ЖКХ, ЖКХ, ЖКХ... Вместе с помощниками мы напи-
сали небольшую книжку-методичку с примерами документов 
и расчетами по созданию ТСЖ, продолжая убеждать жителей 
округа: быть собственником — это почетная обязанность, управ-
ление имуществом требует времени, участия в процедурах. 
Только вместе жильцы могут повысить свое качество жизни. 
Мы помогли создать ТСЖ в полутора десятках домов, и я считаю 
это своим главным достижением как депутата. Нашу брошюру 
скачали из Интернета несколько тысяч человек, и даже через 
несколько лет мы получали письма с просьбой поделиться ма-
териалами о создании ТСЖ. 

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Почему много лет спустя после начала реформы ЖКХ эта тема 
продолжает оставаться такой важной? Ответа два: деньги и ини-
циатива. Постоянно растущие коммунальные платежи в масшта-
бах крупного города представляют собой многомиллиардный 
рынок, лакомый кусок для игроков — добросовестных и недо-
бросовестных. Увы, практика показывает, что коммунальные 
платежи крадут легко и зачастую весьма нагло. Управля ющая 
компания может просто месяцами не перечислять платежи по-
ставщикам коммунальных ресурсов, а у тех руки выкручены: 
не оставишь же людей без света и тепла, особенно зимой… 
Мало на каком другом рынке подвизается столько мошенников, 
жуликов; встречается столько случаев рейдерства и откровенно-
го криминала. Угрозы, подделка документов, двойные квитан-
ции — все это случается постоянно при попытке собственников 
квартир провести общее собрание, сменить управляющую ком-
панию, организовать ТСЖ или просто разобраться, какие день-
ги, кому и за что они платят. Столкновения между активистами 
домового самоуправления и коррупционерами из управляющих 
компаний нередко заканчиваются проколотыми шинами авто-
мобилей или сломанными руками, а бывает и чем похуже. 
Большие деньги любят тишину: так с ними удобнее про-
ворачивать разные неприглядные операции. Недобросовест-
ные управляющие компании очень заинтересованы в деньгах 
и очень не заинтересованы в инициативе снизу. Если жильцы 
хотят взять власть в свои руки, разобраться в структуре пла-
тежей, осветить фонариком темные уголки коммунального 
хозяйства — воровать становится гораздо труднее. Поэтому 
мошенники заинтересованы в том, чтобы инициативу победить. 
Победить страхом. Поэтому среди многих собственников жилья 
бытует мнение, что создание ТСЖ, переход к самостоятельному 
управлению своим имуществом — дело рискованное, трудное, 
затратное, проблемное. На самом деле это навязанный стерео-
тип и обычный страх перед неизвестностью. Люди годами терпят 

Предисловие Леонида Волкова     11

воровство и некачественные коммунальные услуги, потому что 
не решаются сделать первый шаг. 
Чтобы победить страх, нужно видеть всю картину. Когда 
выстроена четкая последовательность шагов, понятны риски 
и препятствия, легче оценить свои силы и тронуться в путь. Осо-
бенно, если ясно понимаешь зачем. Ведь собственники жилья 
зачастую просто не знают, что они могли бы:



получать на счет дома деньги за размещение на крыше 
и чердаке коммуникационного оборудования провайдеров 
и антенн сотовой связи; 



сдавать в аренду пустующие подвальные нежилые по-
мещения;



управлять размещением наружной рекламы на их обще-
домовой собственности — наружных стенах дома; 



самостоятельно определять порядок проведения текущего 
и капитального ремонта, выбирать подрядчиков и мате-
риалы; 



провести межевание придомовой территории, установить 
шлагбаум или как-то иначе определить порядок исполь-
зования своей земли.

И так далее и так далее. 
Надо только начать разбираться, и окажется, что есть много 
способов сделать управление многоквартирным домом эффек-
тивным: собирать больше денег (и не «дяде», а на общий счет), 
разумно вкладывать их в развитие инфраструктуры дома, в по-
вышение качества жилья и жизни, а следовательно, в повыше-
ние стоимости своего недвижимого имущества. И первый шаг 
на этом пути — осознать себя полноправным собственником 
и начать процесс создания ТСЖ.
Вот почему мне так радостно было увидеть книгу Павла Куз-
нецова. Он пошел куда дальше, чем мы с помощниками в наших 
скромных попытках пятилетней давности, написав обстоятель-
ную работу о теории и практике создания ТСЖ — объемное 

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

справочное руководство, пошаговое и понятное, с актуальными 
формами документов, с подробным объяснением всех нюансов 
и подводных камней. Это нужно сотням тысяч людей, задумы-
вающихся о том, чтобы взять управление многоквартирными 
домами в свои руки, сделать его прозрачным и эффективным. 
С создания ТСЖ, с наведения порядка на лестничной клетке, 
в своем подъезде, в своем доме и дворе начинается гражданское 
правосознание и гражданское общество. Рад, что книга Павла 
Кузнецова будет способствовать этому.

Леонид Волков,
менеджер проектов Фонда борьбы с коррупцией, 
депутат Екатеринбургской городской думы в 2009–2013 гг.

Предисловие 
Сергея Филимонова

Бытует мнение, что управлять многоквартирным домом может 
и домохозяйка. Так обычно рассуждают «диванные» эксперты, 
которые приобретают профессиональные знания путем про-
смотра телевизионных передач. В действительности все обстоит 
иначе.
Начнем с того, что лица, осуществляющие управление многоквартирным 
домом (МКД), должны исполнять требования 
более 450 нормативных правовых актов. При этом финансовое 
обеспечение исполнения этих требований возложено на собственников 
помещений в МКД, которые физически не могут 
оплатить их исполнение. Поэтому деятельность по управлению 
МКД — это искусство не войти в конфликт с собственниками, 
органами публичной власти, контрольными и надзорными органами 
и при этом не стать банкротом.
Деятельность товарищества собственников жилья (ТСЖ) 
по объемам обязательств и ответственности ничем не отличается 
от деятельности управляющей организации. Если ТСЖ 
управляет многоквартирным домом самостоятельно, оно несет 
ответственность за предоставление всего набора жилищных 
и коммунальных услуг. Если товарищество заключает договор 
управления с управляющей организацией, тогда ТСЖ осуществляет 
контроль за исполнением договора.
В любом случае реальность такова, что большинство председателей 
правления ТСЖ не имеют опыта и знаний, необходимых 
для управления многоквартирным домом, и это впоследствии 
приводит такие товарищества к краху. В ряде регионов страны 
органы публичной власти помогают готовить председателей 

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

правления ТСЖ, но такое обучение носит формальный характер 
и порой сводится к чтению вслух требований жилищного законодательства. 
Как реально управлять домом, как рассчитать 
экономику управления, как вступать в договорные отношения 
с третьими лицами, как сформировать заказ на жилищно-коммунальные 
услуги и как принять исполнение такого заказа — эти 
и многие другие вопросы пока остаются за рамками обучения. 
Добавим, что на книжном рынке до сих пор нет изданий нужного 
уровня, из которых можно почерпнуть жизненно необходимые 
знания. Каждый председатель правления ищет ответы 
на ключевые вопросы самостоятельно — и не всегда удачно.
Чем интересна эта книга? Автор и его единомышленники самостоятельно 
прошли путь от создания ТСЖ до профессионального 
управления многоквартирным домом и написали книгу, 
которую можно считать путеводителем в лабиринте жилищного 
законодательства. Практические советы, которые вы найдете 
на этих страницах, позволят всем энтузиастам ТСЖ избежать 
тупиковых ситуаций и конфликтов интересов. 

Сергей Филимонов,
президент НП «Национальная ассоциация организаций 
жилищно-коммунального комплекса», соавтор трех комментариев 
к Жилищному кодексу РФ, член рабочей группы по написанию 
Жилищного кодекса РФ, член Совета по вопросам жилищного 
строительства и содействия развитию жилищно-коммунального 
комплекса при Совете Федерации РФ

От автора

Так получилось, что наш дом внезапно остался без управляющей 
организации. Обычный многоквартирный дом, не слишком 
давно построенный. За четыре года, пока хозяйничала управ-
ляющая организация, все пришло в полный упадок: бордюры 
были разбиты снегоуборочной техникой, асфальт перекопан 
экскаваторами, пандусы потрескались, цоколь облупился, часть 
плафонов и окон была разбита... И так далее. 
Позже выяснилось, что и внутренние инженерные системы 
также находились в плачевном состоянии: пожарная сигнали-
зация не работала, не были проведены поверки общедомовых 
счетчиков, срок годности трансформаторов истек, а ключ от 
контроллера учета тепла вообще был потерян. И все это в до-
ме, находящемся на гарантии у застройщика! Нужно было 
иметь недюжинный талант, чтобы довести новое имущество 
до плачевного состояния, и наша управляющая компания им 
определенно обладала. 
Однако после того, как ее у нас не стало (а не стало потому, 
что жилищная инспекция внезапно признала протокол, на ос-
нове которого ранее осуществлялось управление, недействи-
тельным), положение еще больше ухудшилось: перед домом 
выросла гора мусора, лифт был отключен, а подъезд, и прежде 
не отличавшийся чистотой, окончательно зарос грязью. 
Что делать в подобной ситуации: идти еще в одну такую же 
управляющую организацию или попытаться создать товарище-
ство собственников жилья и управлять домом самостоятельно? 
После двух месяцев анархии и споров победила идея ТСЖ. 
И мы с нуля начали то, чем раньше не занимались. Мы никогда 
не управляли домами. Пришлось учиться на ходу. 

  ТСЖ: Практическое руководство по управлению многоквартирным домом

Не все было гладко и идеально. Конечно, мы делали ошибки, 
какие-то решения принимали скоропалительно. И уже на этапе 
создания товарищества столкнулись с главной проблемой — де-
фицитом толковой литературы. Большая часть книг из серии 
«как создать ТСЖ» представляла (и до сих пор представляет) 
простую перепечатку норм Жилищного кодекса РФ с коммента-
риями. Сразу выяснилось, что этой информации недостаточно, 
особенно непрофессионалу в сфере ЖКХ. 
Поэтому и возникло желание написать книгу, которая бы 
обобщила и систематизировала опыт создания ТСЖ и эффектив-
ного управления общедомовым имуществом. Это руководство 
могло бы обучить заинтересованного читателя, указать ему 
на типичные ошибки, которых можно избежать. 
 Хочу подчеркнуть, что делюсь собственным опытом в сфере 
ТСЖ-менеджмента, опытом, который дополняет и развивает 
нормы жилищного законодательства и помогает в принятии 
решений. И вместе с тем замысел книги — написать универсаль-
ное справочное пособие, рассчитанное на жителей, желающих 
создать ТСЖ; на председателей и управляющих, которые найдут 
здесь ответы на ключевые вопросы, связанные с практикой то-
вариществ собственников жилья. 
Если эта книга поможет вам в решении проблем с управле-
нием общедомовым имуществом, я буду считать свою задачу 
выполненной.