Как заработать на ипотеке схема пошаговая инструкция

Квартира, которая окупает ипотеку и приносит доход, — миф или реальность, подсчитал по текущим ценам и ставкам для «РБК Инвестиций» эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов

В 2023 году рынок аренды недвижимости для инвестора может стать более привлекательным, поскольку условия ипотечного кредитования ухудшаются, уверены эксперты «ЦИАН.Аналитики». Рыночные ставки по ипотеке уже растут и могут вырасти еще больше, если Банк России повысит ключевую ставку. Он дал к этому сигнал на последнем заседании совета директоров, такой же прогноз дают аналитики. Количество желающих брать на себя долговые обязательства может снизиться относительно количества съемщиков жилья. Перебалансировка спроса и предложения арендных квартир откроет хорошие возможности для инвесторов в недвижимость, особенно для тех, кто имеет возможность взять ипотеку по льготной ставке.

Как стать рантье и сколько можно заработать на недвижимости, взятой в ипотеку, «РБК Инвестициям» рассказал эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов. Кроме того, эксперт подсчитал, какими должны быть первоначальный взнос и ставка по ипотеке, арендная ставка, которая приносила бы доход, и траты на оснащение квартиры, а также составил таблицу для самостоятельных расчетов инвесторов.

1. Взнос по ипотеке
2. Ипотечная ставка
3. Арендная ставка
4. Расходы на содержание
5. Пример расчета доходности и таблица для собственных расчетов
6. Средняя доходность недвижимости в России и по городам

Каким должен быть первоначальный взнос по ипотеке для инвестиционной квартиры

Расчет выгодного первоначального взноса по ипотеке для инвестиционной квартиры зависит от соотношения ставок аренды, ипотечной ставки и скорости роста цены квартиры. На текущем рынке, когда ипотечная ставка без льгот на вторичное жилье составляет 9%, а ставка аренды около 4%, очевидно, что расходы будут выше доходности при любом взносе. Если же в уравнение добавить долгосрочный рост цены квартиры, который последние десять лет был 4–5% в год, то в сумме вы все же выйдете в плюс с такой инвестицией. И доходность будет на уровне вклада в банке — порядка 8% годовых на протяжении 20 лет (среднего срока ипотеки).

В целом считать надо так: если доход от аренды (годовые платежи, деленные на стоимость квартиры) плюс средний прирост ее стоимости оказываются выше, чем ипотечная ставка, то вам выгоднее брать максимально возможный кредит, то есть делать минимальный первоначальный взнос. Так вы получаете фору во времени и больше рублей на каждый лично вами вложенный рубль.

Например, если ипотеку взяли под 7% (на первичном рынке есть ставки еще ниже), сдали под 4% годовых (обычная ставка для Москвы) и ваша квартира при этом дорожает хотя бы средними по рынку темпами на 4,5% в год, то с минимальным взносом в 10% за 20 лет вы будете получать в среднем 9,9% годовых. Если взнос вырастет до 20%, то ваша доходность упадет до 9,6%, если вложите 50%, то получите 8,9% годовых при прочих равных.

Со ставкой 9%, которая выше суммы среднего роста стоимости жилья плюс дохода с аренды (4% + 4,5% = 8,5%), все наоборот, хотя разница тоже не критична. С минимальным взносом в 10% вы заработаете 7,9% годовых, с 20%-ным взносом — 8% годовых, с 50%-ным — 8,2%. То есть получается, что чуть выгоднее гасить ипотеку как можно быстрее либо изначально брать с меньшим кредитом относительно стоимости квартиры.

Ключевой момент и самый изменчивый в этих расчетах — это рост цен на жилье. Он непредсказуем, но последние десять лет в среднем составлял в Москве 4,5% в год с учетом хороших и плохих лет. Анализировать предыдущие 20 лет не показательно, так как они включают в себя нефтяной бум и модель получается слишком оптимистичной для инвестора. Если роста цены квартиры все 20 лет не будет, то она принесет убытки. Если рост будет, но слабым, то доходность получится ниже, чем на текущих депозитах. Например, при тех же стандартных параметрах и ставках, как сейчас, для Москвы при росте цен на жилье на 1% в год доходность будет за все 20 лет почти нулевая — сколько вложил, столько и вернул с учетом ренты и прироста; если 2%, то доходность — около 3% годовых; если 3% — то почти 5%, зависимость нелинейная.

Какой должна быть ставка по ипотеке для инвестиционной квартиры

Кредитная ставка желательно должна быть ниже, чем ставка аренды. Есть города, и даже крупные (типа Челябинска), где такой феномен наблюдается. Можно купить квартиру в ипотеку под 6% и сдать под 7% годовых. Но это исключение из правил. Вернее, это правило для проблемных городов, где низкий спрос и высокий отток населения. Обычно аренда приносит около 6% в лучшем случае, а ипотеку дают под 8% или выше.

Оптимально, если вы нашли объект, который объективно в хорошем месте и относительно недорогой, то есть вы понимаете, что он может расти в цене не хуже, чем рынок в вашем городе в целом. Если этот рост будет в диапазоне хотя бы 2–5% в год и вы будете получать с аренды хотя бы 5%, то у вас уже есть задел в 7–10%. Ипотечная ставка должна быть не выше, тогда инвестиция точно окупится.

Какой должна быть арендная ставка, чтобы инвестиционная квартира приносила доход

Сама по себе цена сдачи недвижимости в аренду значения не имеет. Важно, за сколько вы можете сдать относительно цены квартиры. Московские 4% и даже ниже — это худший вариант, а челябинские почти 7% — это очень интересный вариант. Хотя в первом случае вы сдадите быстро, а во втором это будет сделать труднее и дольше.

Гасить ипотеку арендными платежами у вас вряд ли получится. Не надейтесь, что арендаторы погасят вашу ипотеку. Из-за особенностей аннуитета ваш платеж в год всегда выше, чем ставка, по которой вы взяли кредит, так как в ипотечном платеже «сидят» проценты и тело займа. Но время будет работать на вас. И если удачно соотносятся ставки, то при сдаче под 5%, ипотеке 9% и росте цены квартиры на те же обычные 4,5% ваша рента станет больше ипотечных выплат на 15-м году кредита.

Рантье получает выгоду и благодаря инфляции — рост цен на жилье происходит именно из-за нее. Если инфляция ускорится, скажем, до 10%, то вы свои ипотечные платежи перекроете доходами с аренды уже через десять лет, несмотря на «драконовскую» ставку по займу.

Срок окупаемости нужно считать для разных периодов ипотеки, то есть строить модель с досрочным погашением, как если бы вы продавали квартиру через три — пять лет и потом сводили денежные потоки вместе. В целом на стабильном рынке, когда недвижимость плавно растет, а ваши ставки в вашу пользу, то есть ипотека дешевая, а аренда дорогая, вы будете в плюсе с первого дня покупки.

Какими могут быть траты на оснащение инвестиционной квартиры и как это скажется на ее доходности

В среднем по миру нормальная вилка для расходов на аренду — это 1–3% стоимости жилья в год. Если это перевести в деньги, то станет ясно, что в России примерно те же цифры. Например, для квартиры стоимостью ₽10 млн расход 2% — это ₽200 тыс. в год, что как раз соответствует ремонту раз в пять лет примерно на ₽700 тыс. (около ₽20 тыс. на метр) и ₽300 тыс. за коммуналку и налоги (₽5 тыс. в месяц, или ₽60 тыс. в год). Эти 2% следует вычитать из расчетной доходности, приведенной выше. То есть если расчетная доходность 7,9%, то за минусом расходов на оснащение и обслуживание квартиры доходность будет составлять 5,9% годовых.

Пример расчета доходности инвестиционной квартиры, купленной в ипотеку

• Ставка аренды (годовая) — 4%;
• рост цены на недвижимость, средний в год — 4,5%;
• ставка ипотеки — 9%;
• первоначальный взнос — 10%;
• срок кредита — 20 лет;
• стоимость квартиры — ₽10 млн.

При таких исходных данных цена квартиры за 20 лет с ₽10 млн вырастет до ₽23,079 млн, годовые арендные платежи за тот же период вырастут с ₽400 тыс. до ₽923 тыс., ипотечный платеж будет оставаться неизменным в размере ₽972 тыс. в год. Внутренняя доходность квартиры без учета расходов на ремонт и оснащение составит 7,9% годовых. Если регулярные траты на обслуживание квартиры порядка 2% от стоимости жилья в год, то доходность составит 5,9% годовых.

На какую доходность может рассчитывать инвестор в недвижимость в городах России

Доходность от долгосрочной сдачи квартир

Доходность от долгосрочной сдачи квартир в аренду с января по декабрь 2022 года снизилась с 5,4% до 5% годовых на первичном рынке и сохранилась на уровне 5,9% за тот же период на вторичном рынке, по данным «ЦИАН.Аналитики».

Максимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Челябинск: доходность первичного жилья — 6,6%, вторичного жилья — 7,5%;
• Ростов-на-Дону: доходность первичного жилья — 5,9%, вторичного жилья — 6,6%;
• Екатеринбург: доходность первичного жилья — 5,6%, вторичного жилья — 6,6%;
• Воронеж: доходность первичного жилья — 6%, вторичного жилья — 6,4%;
• Новосибирск: доходность первичного жилья — 5,3%, вторичного жилья — 6,3%.

Минимальная доходность инвестиций в недвижимость среди городов-миллионников (данные «ЦИАН.Аналитики» на декабрь 2022 года):

• Санкт-Петербург: доходность первичного жилья — 4,1%, вторичного жилья — 4,6%;
• Казань: доходность первичного жилья — 3,8%, вторичного жилья — 4,7%;
• Москва: доходность первичного жилья — 4,5%, вторичного жилья — 4,8%;
• Уфа: доходность первичного жилья — 4,4%, вторичного жилья — 5%;
• Нижний Новгород: доходность первичного жилья — 3,9%, вторичного жилья — 5,6%.

Доходность от посуточной сдачи квартир

Максимальную доходность при сдаче жилья посуточно среди локаций с наибольшим числом бронирований можно получить в экскурсионных городах. По данным «ЦИАН.Аналитики», максимальная средняя ставка посуточной аренды при заполняемости 50%, то есть две недели от всего месяца, в декабре 2022 года была в следующих городах России:

• Нижний Новгород — 11% годовых;
• Екатеринбург — 11%;
• Новосибирск — 10%.

В 2022 году из-за ограничений авиасообщения на юге России наблюдался нетипично высокий спрос на города-миллионники. В Сочи и Геленджике из-за дорогой недвижимости доходность составляет 6–7%, подсчитали эксперты «ЦИАН.Аналитики».

По данным Банка России, в 2022 году объем ипотечного кредитования превысил 696 млрд рублей. В это число входят не только те покупатели, которые решили свой жилищный вопрос. Многие таким образом инвестируют в свое будущее.

О том, выгодно ли приобретать жилье в ипотеку для инвестиций, Bankiros.ru рассказала эксперт по недвижимости и ипотечному кредитованию, основатель агентства недвижимости «Gubanova Estate» Анна Губанова.

Программы для инвестирования

Инвестиции делятся на два вида: активные (с целью увеличить вложенный капитал и перепродать) и пассивные (объект приобретается под аренду).

В 2020-2021 годах рост цены на квартиру за год составлял до 50%. Сейчас инвестиции носят долгосрочный характер – входить в инвестиционный проект нужно на 2-3 года, а продавать объект к моменту ввода дома в эксплуатацию.

Сейчас следует в инвестиции входить с минимальными вложениями собственных средств, а пользоваться дешевыми деньгами банка под выгодную ставку. Чем меньше вложили наличкой в объект, тем больше будет доходность по итогу.

До конца апреля 2023 года еще есть привлекательные ипотечные программы для приобретения недвижимости с целью инвестиций:

• Траншевая ипотека: минимальный взнос 15%, сумма первого транша – 15% от стоимости квартиры и финальный транш выдается к вводу дома в эксплуатацию. Траншевую можно совместить с «Семейной» и Льготной ипотеками. Платежи по ипотеке на этапе строительства минимальные, а переплата по процентам за этот период незначительная.
• Ипотека в рассрочку: ставка 1% на этапе строительства дома, минимальный первоначальный взнос – 15%, после сдачи дома ставка 5,35% по «Семейной» и 7.35% по госпрогамме, соответственно переплаты процентов на этапе строительства дома практически нет.
• Финальная программа – ставка 0.01% на 1 год или 2 года. На этапе строительства дома цена квартиры без удорожания стоимости. Таких предложений очень мало, но еще можно выбрать варианты.

Пример расчета доходности активной инвестиции

Вводные данные

Итоговая прибыль от перепродажи

Подбор объекта

Самое главное в инвестициях в недвижимость – выбрать нужный объект, у которого в перспективе есть триггеры роста цен. Для поиска лучше подключить специалистов, причем не просто риелторов, а тех, кто разбирается в тонкостях.

Триггеры роста

У каждого инвестиционного объекта есть свои триггеры роста. Допустим, открытие станции метро в перспективе рядом с будущим домом. Или строительство какого-то большого бизнес-центра, в котором будет сосредоточено много рабочих мест – соответственно, жилье будет пользоваться спросом для посуточной или долгосрочной аренды у работников этого центра.

Еще может влиять на рост цены строительство какого-то крупного медицинского учреждение, например, по лечению онкологии. Люди со всей страны будут приезжать на обследование и снимать в этом районе квартиры.

Почему нужны специалисты по подбору объектов? Клиент не знает, что будет в перспективе, а у агента по недвижимости есть градостроительный план, он владеет информацией и точно сможет подсказать, когда входить в проект.

Целевая аудитория

Кроме того, специалист по недвижимости знает, какие сейчас востребованы квартиры у покупателей. Ведь инвестиционная недвижимость подбирается не как жилая «душой и сердцем», а отталкиваясь от потенциальных покупателей или арендаторов.

Нужно рассчитать, кто будет покупать эту недвижимость или снимать. Допустим, жилой комплекс рассчитан на семьи с детьми. Определить можно по проекту от застройщика. В планах строительство:

• детских игровых площадок;
• детских учреждений на первых этажах;
• школ и детских садов.

Соответственно, в таком комплексе нужно покупать квартиры для перепродажи, как минимум евродвушки, потому что потенциальная аудитория покупателей – семьи с детьми.

Другой пример. У каждого застройщика есть прогнозы комплекса и проектная декларация. Например, в комплекс запланировано много студий. Значит, застройщик рассчитывает на аудиторию из студентов или одиноких людей.

Тип жилого комплекса

В текущем году рынок ориентирован на жилье комфорт-класса – большая часть старта продаж из этого сегмента. Поэтому когда будут вводиться дома в эксплуатацию, то предложений по перепродаже комфорт-класса будет много.

А вот бизнес-класса строится сейчас мало, поэтому создается дефицит таких предложений. И когда будет достроен такой проект, будет меньше конкуренции. А значит, можно его дороже реализовать.

Кратко

По словам спикера, если вы хотите инвестировать в недвижимость с помощью ипотеки, то действуйте так:

• выберите инвестиционно привлекательный объект;
• подберите ипотечную программу с господдержкой или от застройщика;
• выходите из инвестиционного проекта к моменту сдачи дома;
• выбрать банк для ипотеки можно тут.

Самые последние новости у нас в телеграм-канале.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Темпы выдачи жилищных кредитов 2017-2018 годах побили все мыслимые и немыслимые рекорды. Пока банки предлагают ипотеку по выгодным ставкам, граждане не только решают с помощью ипотеки квартирный вопрос, но и зарабатывают. Деньги в сфере недвижимости всегда водились. Благодаря развитию ипотеки не обязательно иметь на руках миллионы, чтобы извлекать доход из собственной недвижимости. Достаточно получить одобрение в банке и правильно распорядиться ипотечными средствами.

Содержание:

1. Инвестирование в новостройки
2. Вторичка без ремонта: дешево купить, дорого продать
3. Сдаем ипотечную квартиру в аренду
4. Апартаменты в ипотеку: гостиница и офис в одном флаконе

Инвестирование в новостройки

В интернете многочисленные инфобизнесмены рекламируют вебинары и курсы по перепродаже новостроек. Поскольку не за горами июль 2019 года, когда реализация квартир на стадии котлована станет историей, срок годности этого вида заработка стремительно истекает.

Как это работает:

1. Выбираем надежного застройщика.
2. Находим перспективную новостройку в районе с развитой инфраструктурой.
3. Получаем одобрение на ипотеку.
4. Покупаем квартиру по ДДУ на стадии котлована.
5. После сдачи дома в эксплуатацию продаем квартиру по цене на 15-40% дороже.
6. Досрочно закрываем кредит.

Данный вариант инвестирования имеет риски:

• застройщик обанкротился, вместо квартиры покупатель получает бетонную коробку без инженерных коммуникаций. Или того хуже — квартира существует только на бумаге. При содействии местных властей возможно добиться, чтобы достройкой объекта занималась другая компания. Но на это придется потратить немало времени и нервов;
• на этапе сдачи квартиры владелец может обнаружить серьезные дефекты: некачественная отделка, трещины в стенах, обнаженные стыки и швы. Устранение недоделок застройщиком может занять несколько месяцев и принести убытки владельцу;
• застройщик сдает квартиру большего метража, чем указано в ДДУ, и требует доплаты за квадратные метры сверх нормы. Причем стоимость метра может быть завышена. Собственники обычно соглашаются на такие дополнительные расходы, потому что разбирательство со строительной компанией может отнять много времени и средств.

Советы для тех, кто планирует заработать на перепродаже новостройки:

• жилье на стадии котлована стоит брать только у надежного застройщика, который крепко стоит на ногах. Вспомним банкротство группы компаний СУ-155, которая в свое время была крупнейшим застройщиком в России;
• при продаже квартиры по переуступке прав придется заплатить 13% налога на разницу между изначальной стоимостью объекта и суммой в договоре купли-продажи. Не хотите платить налог — ждите три года после оформления права собственности на объект, потом продавайте его;
• банки не несут ответственности за застройщика. Если строительная компания обанкротится, вам придется выплачивать долг кредитору без изменений. Для безопасности стоит приобрести расширенную страховку.

Вторичка без ремонта: дешево купить, дорого продать

«Бабушкины» квартиры в районах с развитой инфраструктурой — еще один способ получить доход на ипотечном жилье. Можно приобрести недвижимость с большим дисконтом, сделать в помещении косметический ремонт и перепродать жилплощадь. Также распространен заработок на сдаче в аренду — квартира со свежим ремонтом для квартирантов обходится на 10-20% дороже.

Как это работает:

1. Получаем одобрение на ипотеку в банке.
2. Находим подходящий объект, который устроит кредитора.
3. Оформляем куплю-продажу.
4. Вывозим мусор, делаем ремонт.
5. Продаем недвижимость с наценкой.
6. Закрываем кредит досрочно.

Риски, которые могут помешать вам заработать на вторичном жилье:

• вы выбрали квартиру в районе с низким спросом на недвижимость, и она долго не продается. Придется снизить цену или долго ждать своего покупателя;
• вы новичок в ремонте и не рассчитали затраты. Денег на запланированные работы не хватило, банк не готов выдать дополнительный кредит на ремонт. Остается сдавать жилплощадь внаем и доделывать ремонт по мере накопления средств;
• после сделки появились наследники, которые через суд отсудили у вас квартиру. В итоге остался долг перед банком.

Советы для тех, кто хочет получить доход от операций с ипотечной вторичкой:

• в ипотечном жилье нельзя делать перепланировку без согласия банка. Не ломайте несущие перегородки в старой квартире, если вы не получили разрешение из БТИ и письменное согласие банка;
• пока квартира выставляется на продажу, ее можно сдавать. Хотите максимальную прибыль — оборудуйте жилье всем необходимым и сдавайте его посуточно;
• если вы сами не занимаетесь ремонтом, предварительно найдите подрядчика. Он сможет рассчитать стоимость и объем работ заранее;
• чтобы не беспокоиться о внезапных наследниках, оплатите титульное страхование квартиры на 3 года после приобретения. Даже если у вас отсудят недвижимость, у вас не останется задолженности перед кредитором.

Сдаем ипотечную квартиру в аренду

Закон об ипотеке подтверждает, что собственник ипотечной недвижимости имеет право сдавать залоговое жилье в аренду. Многие берут ипотеку и планируют выплачивать кредит за счет жильцов. При грамотном подходе можно получить собственную недвижимость по цене первоначального взноса с помощью денег арендаторов. Есть одно но: сдавать залоговую квартиру нельзя, если запрет является частью кредитного соглашения.

Как это работает:

1. Получаем одобрение на ипотеку.
2. Выбираем квартиру в районе с развитой инфраструктурой.
3. Оформляем кредит.
4. Готовим жилье к сдаче в аренду: делаем ремонт при необходимости, закупаем мебель и технику.
5. Находим порядочных жильцов.
6. Грамотно оформляем договор найма.
7. Получаем ежемесячный доход.

Риски потенциального наймодателя:

• если в договоре ипотеки указано, что сдавать квартиру в аренду нельзя, банк может наложить на предприимчивого заемщика санкции. Банк даже может потребовать досрочного погашения кредита;
• если вы пускаете жильцов без договора найма и акта приема-передачи квартиры, они могут нанести недвижимости ущерб и скрыться безнаказанно. Например, квартиросъемщики въехали, а накануне очередного платежного периода исчезли, прихватив бытовую технику с кухни, стиральную машину и дорогую плазму из гостиной;
• если вы заключили договор найма на длительный срок, а потом решили продать квартиру, квартирант имеет право дожить до конца срока договора. В договоре стоит отдельно прописать условия одностороннего расторжения соглашения.

Чтобы доход от сдачи ипотечного жилья в аренду не был омрачен штрафами и внезапными расходами, пользуйтесь простыми рекомендациями:

• лучше всего получить официальное разрешение от банка на сдачу квартиры в аренду. Еще до подачи заявки поинтересуйтесь, возможно ли получить необходимое согласие в выбранном банке;
• для составления договора найма стоит пригласить риелтора. Специалист поможет избежать подводных камней при общении с жильцами.

Апартаменты в ипотеку: гостиница и офис в одном флаконе

Относительно новый для нашей страны вид недвижимости — апартаменты, которые относятся к нежилым объектам. Апартаменты можно сдавать в аренду как квартиру и в качестве офиса или мастерской. Стоимость арендной платы в коммерческом помещении будет выше, особенно если объект находится в выгодной локации.

Особенности апартаментов:

• нельзя оформить постоянную прописку. Исключение — в апарт-отеле можно оформить временную регистрацию;
• коммунальные услуги стоят в 2-2,5 раза дороже;
• управляющая компания может предлагать гостиничный сервис за дополнительную плату;
• нельзя применить налоговый вычет (а это до 260 000 рублей от стоимости жилья, плюс до 390 000 рублей от суммы ипотечных процентов).

Апартаменты чаще всего выбирают бизнесмены и амбициозные инвесторы, которых не интересует постоянная прописка. Условия получения ипотеки на данный вид недвижимости не отличаются от кредитования на покупку обычных квартир.