Как выделить долю в натуре в нежилом помещении пошаговая инструкция - Большая энциклопедия инструкций и руководств

Главная
Правовые ресурсы
Подборки материалов
Выдел доли в натуре в нежилом помещении

Выдел доли в натуре в нежилом помещении

Подборка наиболее важных документов по запросу Выдел доли в натуре в нежилом помещении (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нежилые помещения:
Аварийное здание
Акт возврата нежилого помещения
Акт возврата помещения
Акт о затоплении нежилого помещения
Акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
Показать все

Еще

Нежилые помещения:
Аварийное здание
Акт возврата нежилого помещения
Акт возврата помещения
Акт о затоплении нежилого помещения
Акт приема-передачи нежилого помещения по договору купли-продажи
Показать все

Общая собственность:
Аренда общей долевой собственности
Военная ипотека при разводе
Выдел доли в натуре
Выдел доли в натуре в квартире
Выделение долей по материнскому капиталу
Показать все

Судебная практика

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Залог доли в праве общей собственности на недвижимое имущество
(КонсультантПлюс, 2023)Ипотека осуществляется без выделения из земельного участка доли в натуре, если собственник закладывает нежилое помещение в здании вместе с принадлежащей ему долей в праве собственности на земельный участок под ним

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 22.12.2020 по делу N 88-28100/2020
Категория спора: Защита прав на жилое помещение.
Требования правообладателя жилого помещения: 1) Об определении порядка пользования жилым помещением.
Требования: 2) О выделе доли в праве собственности на жилое помещение.
Обстоятельства: Достигнуть согласия относительно выдела доли по предложенному лицом варианту участникам долевой собственности не удалось.
Решение: 1) Удовлетворено; 2) Отказано.Суд апелляционной инстанции указал, что в представленном ФИО1 в качестве доказательства наличия технической возможности выдела его доли в натуре заключении ООО «Проектно-строительная компания «Возрождение» N 27 от 18 марта 2019 года, которым разработан вариант перепланировки цокольного этажа здания с дальнейшем выделением нежилых помещений, не рассмотрены в комплексе интересы остальных сособственников и варианты выдела долей в натуре остальных сособственников нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Готовое решение: Как разделить нежилое помещение в натуре
(КонсультантПлюс, 2023)1. Как выделить в натуре долю при разделе нежилого помещения между сособственниками

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Статья: Владельцы машино-мест получат право на общее имущество в многоквартирном доме
(Мартасов Д.)
(«Административное право», 2021, N 2)Решение суда: Суд отклонил требования истца, ссылаясь на то, что не все долевые собственники нежилого помещения паркинга произвели выдел в натуре принадлежащих им машино-мест. Доказательств иного истцом не представлено <16>.

Нормативные акты

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ
(ред. от 24.07.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.08.2023)3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Источник

< path d = «M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z» / > < path d = «M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z» / > < path d = «M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z» / >

Бесплатная консультация юриста

Анонимно

Информация о вас не будет разглашена

Быстро

Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист

Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности

Продажа коммерческого объекта двум и более покупателям дает возможность оформить общую долевую собственность. Сразу после совершения сделки новые владельцы могут приступить к обустройству нежилого помещения под свои нужды: торговую точку, парикмахерскую, автосалон, лабораторию, игровой зал и др.

Однако общая долевая собственность – это не личное, а совместное распоряжение объектом недвижимости. Условно, если один из дольщиков захочет открыть ресторан, второй наметит площадь для магазина, а третий – лаундж кафе, между собственниками могут возникнуть споры. Совладельцы нежилого помещения могут установить режим совместного использования объекта, но гораздо выгоднее выделить свои доли в натуре. Такой подход позволит обустроить свою площадь и превратить ее в коммерческую точку.

Попробуем разобраться, как выделить доли в натуре нежилого помещения и какие понадобятся документы? Вы также сможете ознакомиться с образцами договоров.

Читайте также “Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности“.

✅ Условия выдела доли в натуре

Спешить с выделом доли в натуральном размере не стоит. Сперва нужно убедиться, что процедура отвечает требованиям законодательства – в частности, нормам СанПиНа.

Требования к выделу доли в натуре:

Новообразованная площадь (из доли) не должна ущемлять интересы остальных совладельцев.
Отдельное нежилое помещение имеет вход, обособленный от остальных частей здания.
Соблюдение минимального показателя размера доли.
Сохранение архитектурного облика здания, функционирование его частей без ущерба для строения.
Согласие от других совладельцев или решение суда о возможности выдела доли в натуральном эквиваленте.

Учитывая, что нежилые помещения обычно используются для коммерческих целей, важно заказать кадастровые услуги в БТИ. Отделяющийся собственник должен получить техплан с подробным анализом переустройства здания. Иначе ни один суд не удовлетворит исковое заявление.

✅ Как выделить долю в натуре в нежилом помещении?

Современные реалии позволяют воспользоваться одним из трёх способов выдела доли в натуре:

совладельцы заключают соглашение – договорной режим;
выдел в судебном порядке – если совладельцы не согласны;
продажа своей доли третьим лицам или другим сособственникам (см. похожую статью “Продажа доли в приватизированной квартире“).

Выбор в пользу того или иного способа – на усмотрение долевых собственников. Ниже мы расскажем, из чего они состоят и что нужно для успешного завершения процедуры?

🔻 По соглашению

Предпочтительный и финансово выгодный вариант – постараться договориться с остальными совладельцами и выделить натуральные доли в рамках соглашения.

🚩 Порядок действий, алгоритм

Предприниматели или обычные граждане могут прийти к согласию и решить вопрос мирным путем. Для этого нужно составить соглашение, посетить нотариуса и сообщить об изменениях в орган Росреестра.

Алгоритм действий:

Общее собрание сособственников нежилого помещения.
Выработка единой позиции, разработка и составление соглашения.
Приглашение кадастрового инженера.
Заказ техплана, внесение изменений в общую долевую собственность.
Утверждение соглашения в нотариальной конторе, оплата госпошлины.
Переустройство нежилого помещения (выдел доли в натуре) или получение компенсации.
Завершение процесса – регистрация изменений в ЕГРН.

Нагляднее всего рассмотреть выдел в натуре на примере из жизни.

Пример:

Двое предпринимателей участвовали в аукционе по реализации нежилого помещения под бизнес. Выиграв торги, они оформили объект в общую долевую собственность в равных долях. Открыли совместный бизнес – японский ресторан. Спустя некоторое время один из бизнесменов внезапно умер, не оставив завещания. Имущество покойного перешло к его супруге, дочери и пожилой матери. Женщины, помимо прочего, унаследовали долю нежилого помещения. Однако не собирались заниматься развитием японского ресторана, и вообще не планировали вести бизнес. Совладелец второй доли предложил выкуп их части по рыночной цене, поскольку имел преимущественное право покупки (п. 1 ст. 250 ГК РФ). Поразмыслив, наследники согласились уступить долю – они заказали кадастровые работы, оценили долю в денежном эквиваленте и подписали соглашение с владельцем второй доли. Ситуацию разрешили мирным путем: выдел доли в натуре был успешно заменен выкупом, второй бизнесмен стал единоличным собственником помещения под ресторан – бизнес не пострадал.

*/ — С 1 сентября 2018 года в России можно создавать наследственные фонды. Они представляют собой способ управления бизнесом, деньгами и прочими активами умершего с целью извлечения дохода и сохранения капитала. Наследники могут иметь доли в таком фонде — а значит претендуют на доходы от его работы. Фондом всегда управляют знающие люди, которых назначает наследодатель. В данном примере управленцем мог стать владелец второй доли. Семье не пришлось бы продавать ему долю умершего — ресторан работал бы в прежнем режиме. Расходов на экспертизы и разные соглашения можно было избежать.

Читайте, как можно стать собственником нежилого помещения в статье “Приватизация нежилого помещения в жилом доме“.

🚩 Соглашение о выделе доли в натуре (образец)

Желающие заключить соглашение о выделе доли в натуральном размере должны обсудить все детали и зафиксировать их документально (ст. 420 ГК РФ).

Содержание соглашения о выделе доли в натуре:

где подписывается, дата составления;
ФИО всех совладельцев, независимо от размера их долей;
точный адрес нежилого помещения;
число комнат, этажей, складов, подсобных и хозяйственных помещений;
общая площадь нежилого здания (м²);
каков размер долей совладельцев, в процентном соотношении;
готовая схема (план) выделяемой доли из общей долевой собственности – проще говоря, какое помещение планируется выделить;
основания для приобретения нежилого помещения (например, договор купли-продажи, договор о приватизации, свидетельство о наследовании);
важные условия (например, об использовании сервитута или залога в обеспечение кредита);
личные подписи совладельцев.

🚩 Сколько стоит?

Соглашение о выделе долей заверяется у нотариуса. Прейскурант цен можно узнать в конторе, однако существуют тарифы, закрепленные на законодательном уровне (ст. 333.24 НК РФ).

Расходы следующие:

техплан нежилого помещения и акт о возможности выдела доли в натуре – от 10 000 до 40 000 рублей, в зависимости от площади;
оценка доли – оплата 0,5% от стоимости (не менее 300 рублей, но не свыше 20 000 рублей);
перерегистрация долей в МФЦ и Росреестре – физические лица (предприниматели) оплачивают 2 000 рублей; юридические лица – 22 000 рублей.

Надо сказать, что затраты по соглашению гораздо меньше, нежели от обращения в суд.

🔻 Продажа доли нежилого помещения

Обладатель доли может не выделять ее в натуре, а продать текущим совладельцам или третьим лицам. Важно соблюдать требование ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли остальными сособственниками.

За полтора месяца до продажи своей доли нежилого помещения, владелец обязан выслать уведомление другим совладельцам. Уведомление должно содержать условия продажи, цену и прочие нюансы. Если сособственники согласятся на выкуп квадратных метров, сделка состоится. Если последует отказ, собственник сможет предложить свою долю третьим лицам (см. “Преимущественное право покупки доли“).

🚩 Пошаговая инструкция

Разберем порядок действий по продаже доли:

Шаг №1 Обращение к оценщикам объектов недвижимости – с целью установить стоимость доли.
Шаг №2 Предложить долю текущим совладельцам, а в случае их отказа найти потенциального покупателя.
Шаг №3 Заключить предварительный договор купли-продажи.
Шаг №4 Подписать акт приема-передачи доли.
Шаг №5 Оформить соглашение о внесении задатка (покупателем).
Шаг №6 Заключить полноценный договор купли-продажи, завершить передачу и прием денежных средств.
Шаг №7 Зарегистрировать договор купли-продажи у нотариуса.
Шаг №8 Переоформить долю на покупателя в органе Росреестра.

Продажа доли нежилого помещения требует навыков ведения переговоров и заключения сделок. Если вы сомневаетесь в правильности своих действий, обратитесь за бесплатной консультацией к юристам нашего портала. Вместе с нашей помощью вы сможете рассчитывать на безопасную и прозрачную сделку.

🚩 Договор купли-продажи доли (образец)

Основные сведения договора купли-продажи объекта недвижимости:

дата заключения и место (населенный пункт);
ФИО, данные паспортов, контакты и другая информация об участниках;
сведения о предмете сделки – имеется в виду нежилое помещение: местоположение, какова его площадь, этажность, целевое назначение, кадастровые сведения и иная информация;
цена продаваемой доли – нужно указать полную стоимость и цену за м²;
вариант расчета с покупателем (аванс, задаток, рассрочка);
права и обязанности сторон договора;
ответственность за неисполнение условий соглашения;
список копий прилагаемых документов;
личные подписи сторон.

🔻 Через суд

Наличие спора между совладельцами предполагает третий вариант – подачу искового заявления в суд общей юрисдикции. Возникает вопрос, в какой именно суд направлять иск:

если цена иска менее 50 тысяч рублей – мировой судебный участок;
если стоимость доли превышает 50 тысяч рублей – в городской или районный суд.

Необходимо учитывать и территориальную подсудность – иск о выделе доли в натуре нежилого помещения подается по месту нахождения объекта недвижимости. Особенно, если ответчиков по иску несколько.

🚩 Как действовать?

Итак, из каких этапов состоит решение спора через суд:

Этап №1

Первой стадией является досудебное разрешение конфликта. Совладелец предлагает остальным дольщикам решить вопрос мирным путем, заключить соглашение. Если они отказываются или такой вариант невозможен, следует подготовка к судебному процессу.

Этап №2

Составление иска о выделе доли в натуре и/или выплате компенсации за отчуждаемую долю. Вместе с иском нужно собрать пакет документов, в числе которых кадастровые и правоустанавливающие. Затем, по новым правилам – истец обязан самостоятельно уведомить ответчика (-ов) о передаче дела в суд. Исковое заявление и документы оформляются под опись в конверт – а затем ценное письмо направляется в адрес совладельцев (с уведомлением о вручении).

Далее, можно передавать иск и документы в судебную канцелярию – мирового или районного суда. Если участок оборудован кассой, госпошлину можно оплатить прямо на месте, а если кассы нет – оплата производится в банке или через терминал.

Этап №3

Рассмотрение обращения и вынесение вердикта – определения суда о принятии или отклонении искового заявления. Если иск принят к производству, суд высылает уведомления остальным участникам. Назначаются предварительные слушания, стороны приглашаются на заседание, туда же могут вызвать и свидетелей. Суд заслушивает обе стороны, изучает документы, сверяет доказательства. Затем следует предложение заключить мировое соглашение, а в случае отказа сторон – основное заседание, где и выносится итоговое решение суда. Впрочем, суд может назначить строительно-экспертную комиссию для выяснения всех деталей выдела доли в натуре.

Этап №4

Ознакомившись с решением суда, истец и ответчик имеют право его обжаловать. Срок на обжалование составляет 30 дней, однако заявить о подаче апелляции нужно не позднее 10-дневного срока. Если возражений и апелляций не последует, суд издает судебное решение. Исполнительный лист можно получить в канцелярии суда, а затем передать вместе с документами для регистрации.

Этап №5

Завершающим этапом становится регистрация изменений в Росреестре. Выделенная в натуре доля становится обособленным помещением с отдельным входом, если такое возможно. Если нет – остальные совладельцы нежилого помещения выплачивают компенсацию выделившемуся собственнику.

Обратите внимание, что с 2016 года выдаются не свидетельства о праве собственности, а выписки из ЕГРН о регистрации прав. Прежние цветные свидетельства заменять не нужно – они продолжают действовать при совершении разного рода сделок.

🚩 Иск о выделе доли в натуре нежилого помещения (образец)

Владелец доли нежилого помещения должен указать в иске следующую информацию:

адресата – городской или районный суд;
ФИО истца, его место жительства, телефон, e-mail;
ФИО ответчика, адрес проживания, контакты;
цена иска – стоимость выделяемой в натуре доли;
название заявления;
суть обращения – причины, которые побудили обратиться в суд, почему истец хочет выделиться из общей долевой собственности;
сведения о досудебной процедуре;
информация о праве собственности, объекте недвижимости (кадастровые и технические характеристики);
информация о свидетелях;
требование к суду – выделить долю в натуре или назначить компенсацию;
документы (приложения);
дата и личная подпись.

Вместе с иском подаются копии документов личного, кадастрового и правоустанавливающего характера. Речь идет о паспорте, документах на владение долей, техпаспорте БТИ и утверждающих документах на долю. Не стоит забывать и о квитанции об оплате госпошлины – она прикладывается в оригинальном виде.

🚩 Сроки

Период рассмотрения иска и приложенных документов – 5 дней с момента их подачи в секретариат суда. Уже спустя 30 дней суд назначит первые слушания, которые проходят при участии обеих сторон.

Окончательное решение о выделе доли в натуре выносится не раньше, чем через 2 месяца, но зачастую сроки увеличиваются. Как мы выяснили выше, суд прибегает к назначению экспертизы технического характера. Обычно в таких случаях дело укладывается в 3-4 месячный срок.

Получение правоутверждающих документов в Росреестре происходит значительно быстрее. Выдача выписки из ЕГРН обычно не превышает 10 рабочих дней, в исключительных случаях процесс затянется на месяц.

🚩 Госпошлина, расходы

Единый взнос за подачу иска о выделе натуральной доли – госпошлина. Ее расчет зависит от цены иска, т.е. от стоимости выделяемой части из общей долевой собственности на нежилое здание. Минимальный порог – 400 рублей, а максимальный – 60 000 рублей.

Фиксация изменений в Росреестре обойдется в отдельную госпошлину: физическим лицам и предпринимателям – 2 000 рублей; юридическим – 22 000 рублей. Переоформление документов на оставшуюся часть долевой собственности дешевле – 350 рублей с совладельца.

✅ Судебная практика

Основные споры по поводу выдела доли в натуре нежилого помещения – споры между предпринимателями. Зачастую их взгляды на ведение бизнеса расходятся, и они вынуждены решать споры в судебном порядке. Подавляющее число дел оканчивается назначением компенсации.

Случаи отказа в выделе натуральной доли и ее замена денежной компенсаций:

если нельзя выделить долю в виде автономной нежилой площади;
если размер доли настолько мал, что она не может быть обособлена (п. 4 ст. 252 ГК РФ);
если совладелец доли не желает использовать долю совместно с другими предпринимателями.

Пример:

Фадеев и Куницын имели в долевой собственности тату-салон. Первое время общий бизнес шел удачно, но затем партнеры стали впадать в ссоры. После одной из таких ссор Фадеев твердо решил избавиться от своей доли в общей собственности. Он направил заказное письмо с уведомлением Куницына о продаже своей доле. Обратного ответа не последовало, хотя Фадеев получил извещение о том, что его партнер расписался в доставке письма. Решив, что Куницын не хочет выкупать его долю, Фадеев нашёл стороннего покупателя и продал долю ему. Однако спустя полгода Куницын подал иск о переводе на себя права покупателя доли Фадеева. Основанием был заявлен п. 3 ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки. Суд потребовал разъяснений от Фадеева, поскольку налицо все факты нарушения интересов его бизнес-партнера. Фадеев, в свою очередь, предоставил копию уведомления об отправке заказного письма, а также информацию об отсутствии обратного ответа от Куницына в течение 30-дневного срока. На основе доказательств, суд установил, что Фадеев действовал в рамках законодательства, никак не нарушил преимущественное право покупки, а значит реализовал свою долю законным путем.

Ошибочно думать, что алгоритм решения подходит для всех ситуаций. Даже если они идентичны, обязательно найдутся мелкие нюансы — которые перевернут порядок действий или потребуют дополнительных шагов. Основная сложность — прийти к согласию с совладельцами. Логично, что каждый будет пытаться тянуть одеяло на себя и мешать остальным. Отсюда проблемы с выделом доли или разделом коммерческого помещения в общей долевой собственности. Случается, что совладельцы принимают неверные решения, от чего страдает весь дальнейший процесс.

Чтобы не переплачивать за экспертизу, договора, оценку и прочие действия, лучше обратиться за помощью к юристам. Если у вас сложная ситуация, в одиночку её не решить. Зато юрист подскажет верный алгоритм действий, скорректирует соглашение, договор купли-продажи или поможет подготовиться к судебному процессу. Юридические знания никогда не бывают лишними. А в случае с нежилыми объектами и бизнесом — жизненно необходимы!

Смотрите видео о разделе коммерческого помещения между совладельцами:

Источник

Бесплатная консультация юриста

Консультаций проведено

Сегодня 193

За все время 183307

Прием вопросов круглосуточно

15 246 просмотров

Выдел доли в натуре нежилого помещения из общей долевой собственности

В случаях, когда недвижимость приобретена несколькими совладельцами или получена в качестве наследства двумя или более наследниками, всем владельцам полагается собственная доля в таком помещении. Такая же ситуация возникает при продаже собственником коммерческого здания по частям. Владельцы таких частей имеют право самостоятельно либо совместно обратиться с требованием о выделении в натуре своей доли. Закон устанавливает конкретную обязательную процедуру для выделения своей части собственности.

Основные понятия

Для разделения нежилой недвижимости на части предусмотрен законодательный раздел одного объекта на несколько отдельных помещений.

Каждое из них должно получить собственный кадастровый номер, а так же отдельную правоустанавливающую документацию:

сертификат на собственность;
технический паспорт;
кадастровый паспорт.

Законодательство РФ не устанавливает границ по количеству отдельных частей в нежилой недвижимости. Это значит, что в будущем хозяин такого помещения может распоряжаться им так, как считает нужным.

При этом режим эксплуатации помещений в нежилой недвижимости должен быть установлен посредством заключения всеми совладельцами специального договора «о совместном использовании».

Такое соглашение должно содержать в себе обязательные пункты:

Указание на то, что эксплуатация помещения не должна ограничивать права других участников владеть и пользоваться своей долей.
Перечень территорий, находящихся в общем пользовании (склады, подсобки, коридоры, лестницы, туалетные комнаты).

Ущемление одними владельцами права других на пользование общей территорией является незаконным.

Взаимоотношения, а также правовой статус совладельцев имущества, независимо от его формы (жилая или нежилая площадь), регулирует 16 глава гражданского законодательства России.

Так в 247 норме ГК РФ прописаны принципы регулирования и установления правомерной эксплуатации недвижимого долевого имущества. В частности, данная норма говорит о том, что собственник имеет право потребовать передачи ему части недвижимости пропорционально доли, имеющейся у него по праву собственности.

Как выделить долю в натуре в нежилом помещении

Прежде чем начинать процедуру по выделению натуральной доли в нежилом помещении или здании, собственнику необходимо соблюсти обязательные условия:

по результатам выделения не должны пострадать другие участники;
учитываются архитектурные особенности строения (возможность отделения площади от остальных помещений);
учитывается размер доли в квадратных метрах (необходимо для установления возможности выделения);
в результате процедуры остальная часть здания должна функционировать в обычном режиме;
необходимо добиться разрешения от остальных сособственников на выделение, и получить согласие в виде письменного документа.

Мнение эксперта

Станислав Евсеев

Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право.

Задать вопрос эксперту

Способы раздела имущества и выделения из него долей регламентированы 252 нормой ГК РФ.

В соответствии с этой статьей выделение может происходить:

Посредством заключения добровольного соглашения – возможно при отсутствии противоречий, претензий и конфликтов между владельцами долей.
Путем привлечения судебных органов – в случаях, когда между совладельцами имеются разногласия и споры, касающиеся разделения помещения на части, любой из них может обратиться в суд.

Добровольное мировое соглашение

В тех случаях, когда отсутствует протест со стороны других совладельцев коммерческой недвижимости, участниками долевой собственности может быть заключено соглашение, позволяющее выделить конкретные имущественные доли.

Документ составляется письменно. Для составления и подписания обоюдного согласия необходимо воспользоваться услугами нотариальной конторы, так как документ должен быть удостоверен.

Приступая к составлению соглашения, нужно указать следующие моменты:

информация о сторонах (указание данные всех совладельцев);
дата подписания и место;
местоположение здания (точный адрес);
его составляющие части (количество помещений);
функциональные помещения (склады, подсобки);
площадь всего строения (определяется в квадратных метрах), этажность;
доли (размер в м²) каждого совладельца;
план (схема) строения (с указанием выделяемого помещения);
правоустанавливающая документация (договор покупки, наследственное свидетельство, приватизационные документы);
документ на недвижимую собственность;
указание (если они есть) и условия использования сервитутов – возможность использования чужой территории (например проходить к своему помещению через соседское);
подписи всех сособственников.

По окончании оформления каждый владелец получает свой оригинал документа. Сособственник, желающий выделить свою долю, должен обратиться со своим оригиналом соглашения в госслужбу кадастровой регистрации (Росреестр).

Сертификат собственности на выделенное помещение можно получить после выплаты государственной пошлины (для граждан – 2000 рублей; для юр. лиц – 22000) через 10 дней.

Судебный порядок

Если совладельцам не удалось прийти к консенсусу в вопросе натурального выделения долей, единственной возможностью осуществить разделение является обращение в органы судопроизводства.

Дела о выделении части в долевом недвижимом имуществе могут рассматривать суды двух инстанций:

Мировой суд – для обращения сумма искового требования должна быть менее или равна 50 тыс. рублей.
Общей юрисдикции (районный суд) – дела с требованиями, превышающими 50 тысяч рублей.

Судебное рассмотрение таких дел подразделяется на несколько стадий:

Подготовка заявления.

Сведения, указываемые при подаче иска:

информация о сторонах процесса;
наименование и адрес судебной инстанции;
указание разновидности заявления (о выделении доли);
описание сути рассматриваемого дела (причины, по которым стало невозможным совместное эксплуатирование);
указание сведений о соглашении (были ли предложения о заключении);
план строения и предполагаемый способ разделения помещений (отдельный вход, возведение стен);
данные о свидетелях (если они есть);
прошение к суду;
опись прикрепленных документов;
дата и подпись.

Чтобы доказать факт попытки заключения добровольного соглашения, истцу необходимо отправить на имя других владельцев заказные письма с уведомлениями о вручении.

Кроме того, вместе с заявлением следует представить суду следующую документацию, необходимую для рассмотрения:

бумаги, указывающие на право собственности;
документы на долю;
копия техпаспорта из БТИ;
чек о выплате госпошлины (исчисляется исходя из стоимости требований).

Рассмотрение имущественных требований. Исходя из положений ГПК РФ, заявление должно быть рассмотрено в течение двух месяцев. Исключение составляют только сложные ситуации, в которых требуется привлечение сторонних экспертов, свидетелей, проведение иных процессуальных действий в рамках судебного разбирательства.
Вынесение судебного акта. При отсутствии обжалования вступает в силу через десять дней.
Получение копии решения. С этим документом уже нужно обращать в органы регистрации права на собственность.

Далее следует стандартная процедура оформления права на имущество в Росреестре.

Сроки

Исковое заявление, направленное в соответствующую судебную инстанцию должно быть принято судьей к рассмотрению (либо оставлено без него) в срок, не превышающий 5 дней.

А решение обычно выносится не позднее чем через 2 месяца после подачи иска. Однако, в исключительных случаях, когда суд не может принять решение в указанные сроки из-за сложности дела, разбирательство может затянуться не только на несколько месяцев, но и на несколько лет.

Именно поэтому участие в судебных заседаниях, а так же в подготовке к ним квалифицированных юристов и является необходимостью.

Госпошлина

При обращении с иском в суд необходимо оплатить обязательный налоговый сбор — госпошлину. Если истец физическое лицо, то придется предоставить квитанцию на 300 рублей, если же юридическое — 2000 рублей.

Узнать реквизиты для оплаты пошлины можно в канцелярии суда или же на его официальном сайте. Там же можно оформить и саму квитанцию.

Причины отказа в выделении

Разделение строения, здания или помещения на отдельные части в некоторых случаях считается невозможным.

№ п/п	Причины для отказа
1	Архитектурные свойства строения (выделение может повредить конструкцию здания, например, нужно снести несущие стены)
2	Доля владения незначительна (нецелесообразно выделять слишком маленькое помещение)
3	Отсутствие у собственника выделяемой части интереса в совместной эксплуатации имущества

В ситуациях, когда по какой – либо из вышеперечисленных причин разделение не возможно либо нецелесообразно, сособственники могут выплатить владельцу выделяемой части имущества компенсацию, соразмерную доле. Если собственник отказывается от возмещения, компенсацию выплачивают по решению судебных органов, после чего хозяин доли утрачивает права на нее.

Судебная практика

Споры, касающиеся выдела доли в нежилом помещении достаточно сложны. Именно поэтому судам необходимо представлять как можно больше доказательств необходимости раздела совместной недвижимости. Наиболее часто встречаются ситуации, когда один из совладельцев не желает выделения доли. В этом случае суд обычно не встает на сторону истца.

Пример. В долевой собственности граждан О. и Л. находится частная стоматологическая клиника. При этом О. принадлежит 4/7 доли в помещении, а Л. 3/7. Гражданка О. обратилась в суд с иском к Л. о выделе 3/7 части в долевой собственности и реальном разделе нежилого помещения.

Рассмотрев спор, суд вынес решение в требовании О. отказать, ссылаясь на то, что ответчик выделения части не требовал, а принудительное выделение доли одного из участников общей долевой собственности законом не предусмотрено.

В соответствии с 2 частью 252 статьи ГК, разделение имущества на части, возможно, только по требованию владельца. Соответственно у истца нет оснований для требования выделить долю ответчика.

Воспользовавшись услугами специалистов нашего сайта, вы сможете бесплатно узнать о том, как лучше всего поступить в вашем конкретном случае. Стоит помнить, что только опытный юрист сможет составить юридически грамотное и верное исковое заявление о выделении доли. Кроме этого он также сможет собрать все необходимые документы, представить ваши интересы в суде и добиться исполнения судебного решения.

В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Оцените статью

Загрузка…

Источник

Содержание

Что такое раздел и выдел помещений в 2022 году
Особенности раздела и выдела помещений
Нормативные акты для раздела и выдела нежилых помещений
Как оформить раздел и выдел в 2022 году
Как избежать отказа Росреестра
Список полезных документов
Стоимость услуг по разделу и выделу помещений
Выводы
Список использованной литературы

Согласно решению правообладателя, а также при наличии технической возможности, можно провести раздел, либо выдел помещения, благодаря данной процедуре произойдёт образование нового объекта недвижимости. Для абсолютно каждого вновь образуемого помещения нужно подтвердить признаки изолированности или обособленности, только в данном случае их поставят на кадастровый учёт.

Указанные признаки, вместе с характеристиками помещений, должны быть указаны в технических планах. Из данной статьи вы узнаете о том, как правильно проводить раздел, либо же выдел помещения, когда это разрешается и запрещается, какая документация необходима для согласования, а также внесения информации в ЕГРН.

Что такое раздел и выдел помещений в 2022 году

Этапы раздела объекта недвижимости, либо же выдела отдельного помещения предусматривает проведение определённых строительных работ, определение технических характеристик, а также оформление документации для проведения кадастрового учёта. Работы выделу, либо же разделу помещений могут попадать под понятие перепланировки, либо же реконструкции. Согласовывать данную работу необходимо при помощи разных процедур.

В поэтажном плане после раздела можно увидеть местоположение вновь образованных объектов. Поэтажный план будет включён в содержание технического плана.

Важно! Данная информация является обобщённой, каждый случай является уникальным и индивидуальным. По одному из наших номеров телефона вы сможете получить бесплатную консультацию от инженеров, вам просто нужно позвонить по номеру телефона 8 800 300-60-51.

раздел заключается в образовании нескольких новых помещений, при этом исходный объект полностью утрачивает свое существование;
при выделе доли в натуре происходит образование одного или нескольких помещений, при этом первоначальный объект не утрачивает существование, а меняет свои характеристики;
каждое вновь образуемое помещение должно отвечать признакам изолированности и обособленности – при их отсутствии последует приостановки и отказ в Росреестре.

Необходимо помнить о том, что выдел проводят только во время выделения доли в натуре, то есть данный вариант будет возможен только для объектов, обладающих долевой собственностью.

Для раздела помещений из многоквартирных домов также нужно заказывать проектную документацию. Выполнить данные работы может только организация, которая состоит в СРО проектировщиков. Во время проектирования и проведения работ нужно обеспечить полную безопасность конструкции, устойчивость, а также полную надёжность дома. Для того, чтобы подтвердить безопасность после проектирования, необходимо получить техническое заключение о том, в каком состоянии находятся несущие конструкции. Раздел объекта недвижимости в МКД при отрицательном техническом заключении будет просто невозможным.

№ п/п	Документы, которые используются при согласовании раздела или выдела помещений	Описание
1	Правоустанавливающий документ	Провести раздел может только собственник. Правоустанавливающим документом может быть выписка ЕГРН, свидетельство о праве
2	Согласие собственников	На проведение раздела требуется согласие всех собственников помещения. Согласие нужно оформить в письменном виде, представить на согласование.
3	Проект перепланировки или реконструкции	Проект содержит описание всех работ при перепланировке или реконструкции, требования к их безопасности. Проект может изготовить организация, состоящая в СРО проектировщиков.
4	Техническое заключение	Техническое заключение описывает состояние несущих конструкций для перепланировки при разделе. По итогам обследований в техзаключении делается вывод о допустимости работ, оформляются расчеты по нагрузкам, усилениям конструкций.
5	Акт приемочной комиссии	Акт оформляется в Мосжилинспекции после завершения работ. Специалисты проверят, что перепланировочные решения соответствуют проекту, техническому заключению.
6	Технический план	Основной документ, на основании которого новые объекты после раздела ставят на кадастровый учет с внесением сведений в ЕГРН. После перепланировки в техническом плане указываются новые характеристики помещения. Технический план изготавливает кадастровый инженер после обследования здания.

Особенности раздела и выдела помещений

Во время раздела изначальный объект просто перестаёт существовать, во время кадастрового учета информация о нём будет исключена из ЕГРН, кадастровый номер будет полностью аннулирован. Во время выдела нужно будет зафиксировать не только параметры, которыми обладает новое помещение, но и все изменённые характеристики, принадлежащие исходному объекту. Основанием для кадастрового учёта, в любом случае, будет являться именно технический план. С 2022 года для учёта вновь образованных помещений во время раздела и выдела используется правило Федерального закона номер 218-ФЗ. Необходимо выделить основные положения, которые нужно учитывать всем собственникам объектов:

Раздел и выдел могут сопровождаться изменением формы собственности и регистрации прав – например, при выделе право собственности на новое помещение будет зарегистрировано на владельце доли;
Соблюдение признаков изолированности или обособленности происходит путем выполнения строительных работ – для жилых помещений в МКД их нужно согласовать в муниципальных органах;
Для фиксации итогов строительных работ составляется акт приемки работ и технический план на каждое помещение – этот документ является основанием для кадастрового учета и/или регистрации прав;
Если на исходный объект имеется технический паспорт БТИ, все равно потребуется оформление техплана – в настоящее время технический паспорт утратил юридическую силу.

В 2022 году кадастровый учёт можно проводить одновременно с регистрацией прав, благодаря этому продолжительность процедуры будет меньше.

Важно! Информация, которая представлена в данной статье, является обобщённой, каждый случай является индивидуальным и уникальным. По одному из номеров телефона вы можете получить бесплатную консультацию, которую дадут наши инженеры, для этого вам просто нужно позвонить по номеру 8 800 300-60-51.

Во время оформления аренды можно провести временный раздел объекта недвижимости, здания, либо же помещения на несколько частей, при этом можно не устанавливать перегородки, а также стены. В данном случае вновь образуемые части здания, либо же помещения не будут признаны самостоятельным объектом недвижимости, так как они не будут обладать признаками изолированности, а также обособленности. Кадастровая часть объекта недвижимости по договору аренды будет носить временный характер, для этого также необходимо оформить технический план для нежилого помещения. Для того, чтобы провести быстрое обследование всех помещений во время раздела и выдела, а также составления технического плана, вы можете обратиться в компанию «Кадастровое бюро – Недвижимость» за помощью её специалистов.

Раздел помещения будет предусматривать образование двух, а также более новых объектов. При этом исходное помещение просто не будет больше существовать.

Нормативные акты для раздела и выдела нежилых помещений

Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты будет осуществляться с соблюдением следующих нормативных актов:

Градостроительный кодекс РФ (скачать);
Жилищный кодекс РФ (скачать);
Федеральный закон № 384-ФЗ о безопасности зданий (скачать);
Федеральный закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости (скачать)
Постановление Правительства № 87 о разделах проектной документации (скачать);
Приказ МЭР № 953 о порядке изготовления технического плана (скачать).

При проведении проектирования обязательно нужно учитывать нормы СП, ГОСТ, СНиП, а также других руководящих документов. Перечень данной документации будет зависеть от того, какой у объекта вид, от особенностей раздела помещения.

Образование несколько помещений осуществляется благодаря их выделу из общего объёма. Абсолютно на каждое новое помещение необходимо оформлять технический план.

Как оформить раздел и выдел в 2022 году

Для того чтобы провести работы по разделу, а также выделу, нужно решение собственника объекта. Естественно, при наличии сразу нескольких правообладателей, нужно будет разрешение каждого собственника объекта. Оформление документов во время раздела и выдела помещений будет проходить по следующим правилам:

после завершения строительных работ оформляет акт – в нем подтверждается соблюдение требований проекта и/или разрешения на строительство при реконструкции;
для временного выдела части помещения или здания достаточно оформление договора аренды – в этом случае будет проведен временный кадастровый учет, а право собственности останется неизменным;
на основании указанных документов собственник обращается к кадастровым инженерам – будет проведено обследование каждого объекта с составлением техплана.

Кадастровые работы, которые будут выполнены инженером, зафиксируют характеристики всех объектов, например их границы и местоположение, площадь, а также другие характеристики. Вся указанная информация формируется как в графической, так и в текстовой части плана, после этого она будет использована специалистами из Росреестра для того, чтобы обновить информацию в ЕГРН, а также зарегистрировать права.

Какие услуги вам нужны для раздела и выдела помещений?

Характеристики абсолютно каждого жилого, а также нежилого помещения, которые были образованы при разделе, должны быть согласованы при помощи решения собственников, граждан, либо юридических лиц. Данное соглашение собственником может не изменяться по собственному усмотрению. Регистрация права собственности также проводится по условиям договора, а также соглашению.

Для того чтобы согласовать раздел нежилого помещения, которое располагается в многоквартирном здании, также нужно пройти согласование в муниципальных органах. Для того, чтобы провести перепланировочные работы, нужно составить проектную документацию, а также техническое заключение, информация должна учитываться кадастровыми инженерами во время обследования объекта. Если вам требуется консультация по предстоящему разделу, либо выделу помещения, вы можете обратиться к специалистам из компании «Кадастровое бюро – Недвижимость». Эти специалисты помогут предусмотреть все нюансы, а также риски, которые могут появляться во время последующего кадастрового учёта и регистрации прав на недвижимость.

Как избежать отказа Росреестра

В соответствии с законодательством, во время постановки на учёт и регистрации прав, собственнику нужно подтвердить, что вновь образованное помещение является полностью изолированным, а также обособленным. Данные признаки будут подтверждены инженером во время проведения кадастровых работ, и они будут заключаться в следующем:

помещение признается изолированным, если оно отграничено от остального объема здания и имеет отдельный вход;
обособленность заключается не только в отграничении помещения от остального объема здания, но и наличии выхода к местам общего пользования здания, либо прямо на улицу.

Ограничение помещений, которые подлежат разделу, проходит благодаря обустройству новых строительных элементов, но с использованием несущих стен, а также конструкции данного здания. Все эти элементы будут отражаться в графической, а также текстовой части технического плана. Для того чтобы подтвердить, что данная недвижимость подлежит разделу, собственнику нужно оформить проект строительных работ.

Стоимость, а также сроки кадастровых работ, которые будут выполняться инженером, будут зависеть от сложности ситуации, особенностей данного объекта, а также квалификации специалиста. Если вы обратитесь за помощью в компанию «Кадастровое бюро – Недвижимость», вы сможете в кратчайшие сроки получить всю документацию для проведения срочного раздела, а также выдела помещений. Специалисты из данной компании смогут предусмотреть абсолютно все нюансы оформления технической документации для того, чтобы собственнику не выдали отказ в проведении учёта, а также регистрации прав. Консультация специалистов из нашей компании для граждан, а также юридических лиц поможет определить сроки, а также стоимость работ, которые будут проведены.

Из одного помещения можно создать два, либо же более новых. После этого они могут быть поставлены на кадастровый учёт.

Список полезных документов

№ п/п	Ссылки	Описание
1	Скачать	Образец технического заключения
2	Скачать	Образец выписки ЕГРН
3	Скачать	Образец технического плана
4	Скачать	Образец проекта перепланировки
5	Скачать	Образец заявления о согласовании перепланировки
6	Скачать	Заявление о проведении кадастрового учета
7	Скачать	Инструкция для заявителя при подаче документов в МФЦ
8	Скачать	Образец технического задания о перепланировке

Стоимость услуг по разделу и выделу помещений

Кадастровый учёт после проведения раздела, согласования в МЖИ, либо же Госстройнадзоре, осуществляется абсолютно бесплатно. Однако, из расходов заказчика можно выделить оплату за проектирование реконструкции или перепланировки, изготовление технического плана, за регистрацию прав на вновь образованное помещение. Пошлина за регистрацию в Росреестре будет составлять 2. 000 руб. для физических лиц, а также 22. 000 руб. для организации. Более подробно о наших расценках, а также услугах вы можете узнать в таблице ниже.

№ п/п	Услуга, документ	Стоимость
1	Проектирование перепланировки или реконструкции для раздела, выдела	от 12000 руб. (зависит от площади и особенностей объекта, вида работ)
2	Сопровождение согласований перепланировки или реконструкции	от 10000 руб.
3	Изготовление технического плана	от 8000 руб.
4	Сопровождение процедуры кадастрового учета в Росреестре или МФЦ	от 12000 руб.
5	Оформление технического заключения	от 15000 руб.

Выводы

Разделом помещений называют процедуру, благодаря которой создаётся несколько новых объектов недвижимости из одного объекта, который уже существовал. Для того, чтобы провести раздел, нужна реконструкция, либо перепланировка.
Выделом называют образование нового помещения, когда исходный объект будет существовать с уже изменёнными характеристиками.
Во время проведения перепланировки, либо же реконструкции для раздела и выдела помещений, необходимо оформлять проект. Также он должен быть согласован в МЖИ или Госстройнадзоре.
Во время проведения перепланировки, либо же реконструкции для раздела и выдела помещений, необходимо оформлять проект. Также он должен быть согласован в МЖИ или Госстройнадзоре.
Новые образованные помещения будут поставлены на кадастровый учёт в Росреестре и на основании технического плана. Собственнику выдадут выписки ЕГРН на каждое новое помещение.

Разделение, также выдел объектов недвижимости с подготовкой всей документации можно заказать в компании «Кадастровое бюро – Недвижимость». Более подробно об условиях сотрудничества вы можете узнать по телефонам, которые указаны на сайте 8 800 300-60-51.

Список использованной литературы

Градостроительный кодекс РФ (скачать);
Жилищный кодекс РФ (скачать);
Федеральный закон № 384-ФЗ о безопасности зданий (скачать);
Федеральный закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости (скачать)
Постановление Правительства № 87 о разделах проектной документации (скачать);
Приказ МЭР № 953 о порядке изготовления технического плана (скачать).

Источник

Порядок раздела нежилого помещения в натуре имеет свои особенности в зависимости от того, находится нежилое помещение в собственности одного лица или в общей собственности. Во втором случае сособственники могут разделить его между собой, выделив из нежилого помещения в натуре доли всех или некоторых из них.

Но в любом случае сначала убедитесь, что раздел помещения возможен и не нарушает установленных запретов. Так, образуемые в результате раздела новые помещения должны быть обособленными от других. Иногда это потребует проведения дополнительных работ (например, реконструкции).

Вновь образованные помещения нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на них.

Как выделить в натуре долю при разделе нежилого помещения между сособственниками

В первую очередь убедитесь, что в вашем случае соблюдаются условия, при которых сособственники могут разделить нежилое помещение между собой и выделить свои доли в натуре. Если это возможно, определить способ и условия раздела нежилого помещения и выдела доли в натуре из него вы можете в соглашении, заключаемом сособственниками, а при недостижении такого соглашения — в судебном порядке (п. п. 1, 3 ст. 252, п. 3 ст. 254 ГК РФ).

Заключить соглашение при разделе нежилого помещения в долевой собственности вы можете в порядке, предусмотренном для любых объектов недвижимости. При этом учитывайте, на какие части можно разделить нежилое помещение.

При разделе нежилого помещения между сособственниками (как по соглашению между ними, так и в судебном порядке) может сложиться ситуация, когда часть нежилого помещения, выделяемая участнику долевой собственности, несоразмерна его доле. Устранить такую несоразмерность можно выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации (п. 4 ст. 252 ГК РФ).

Условие о компенсации стороны могут согласовать в соглашении о разделе нежилого помещения. А если соглашения достигнуть не получится, сторона, имеющая права на компенсацию, может, в частности, предъявить самостоятельное требование к сособственникам о ее выплате. Такая позиция встречается в судебной практике (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2019 N Ф07-6377/2019).

В остальном действуйте в том же порядке, что и при разделе нежилого помещения, находящегося в собственности одного лица.

При каких условиях можно разделить нежилое помещение между сособственниками и выделить долю в натуре

Разделить нежилое помещение между сособственниками и выделить долю из него можно, если помещение находится как в общей долевой, так и в общей совместной собственности. Однако в случае с общей совместной собственностью предварительно необходимо определить доли каждого из участников в праве на общее имущество (ст. 252, п. п. 1, 3 ст. 254 ГК РФ).

Кроме того, должны соблюдаться и иные условия, в частности:

• не должны нарушаться законодательные запреты. Например, вы не можете выделить долю в помещении, которое относится к общему имуществу в многоквартирном доме (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Полагаем, что этот запрет может распространяться и на места общего пользования в нежилом здании. Это возможно, поскольку к отношениям по поводу общего имущества в нежилом здании могут быть применены нормы, регулирующие сходные правоотношения по аналогии закона (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25);

• выдел доли в натуре не должен приводить к несоразмерному ущербу имуществу, находящемуся в общей собственности, например, к невозможности использовать его по целевому назначению, существенному ухудшению его технического состояния или неудобству в использовании (п. 35 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).

Что можно сделать, если раздел нежилого помещения в натуре между сособственниками невозможен

Выдел доли в натуре из нежилого помещения может не допускать закон или он может быть невозможен без несоразмерного ущерба имуществу. Тогда выделяющийся собственник может потребовать от других участников долевой собственности выплатить ему стоимость его доли. С ее получением он утрачивает долю в праве на нежилое помещение (п. п. 3, 5 ст. 252 ГК РФ).

Но исходя из ваших целей вы можете выбрать и другой вариант — установить порядок пользования нежилым помещением, находящимся в долевой собственности. Это можно сделать как соглашением между всеми сособственниками, так и в судебном порядке, если достичь соглашения не удалось (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Как разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица

Разделить нежилое помещение, находящееся в собственности одного лица, можно в следующем порядке:

1) определите части, на которые можно разделить нежилое помещение;

2) получите согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения (если это необходимо);

3) обратитесь к кадастровому инженеру. Он проводит кадастровые работы, в результате которых готовит документы, содержащие сведения, необходимые для кадастрового учета. В частности, составляет технический план на вновь образуемые в результате раздела помещения (ч. 4 ст. 1, ст. 37 Закона о кадастровой деятельности);

4) получите адрес на вновь образуемые нежилые помещения;

5) зарегистрируйте право собственности на вновь образованные помещения.

На какие части можно разделить нежилое помещение

Раздел нежилого помещения не должен нарушать установленные законом запреты, а объекты — новые нежилые помещения, образованные в результате раздела, должны соответствовать требованиям к ним.

В частности, они должны быть обособленными от других помещений в здании или сооружении. Иначе их не получится поставить на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости (п. п. 34, 35 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости, Письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 N ОГ-Д23-3939).

Чтобы соблюсти такие требования, иногда требуется провести дополнительные работы (например, возвести или демонтировать стены, оборудовать отдельный вход, установить недостающее инженерное оборудование). В этом случае учитывайте требования к порядку их проведения.

Например, если требуется перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме, согласуйте ее. А если речь идет о реконструкции здания, соблюдайте порядок, в котором она проводится.

Когда требуется получать согласие третьих лиц на раздел нежилого помещения

Получить такое согласие необходимо, если это предусматривает федеральный закон. Иначе поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на образующиеся в результате раздела нежилые помещения не получится (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, п. 10 ч. 8 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости).

Например, если исходное нежилое помещение является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя, поскольку это приведет к созданию новых объектов недвижимости и замене предмета ипотеки (ч. 4 ст. 53 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 4 ст. 334, п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ).

Если нежилое помещение относится к общему имуществу супругов (и они не производят его раздел между собой), то потребуется получить нотариально удостоверенное согласие второго супруга на раздел. Объясняется это тем, что право собственности на нежилые помещения, его возникновение и прекращение подлежит государственной регистрации.

А сделки по распоряжению общим имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, заключаемые одним из супругов, требуют нотариально удостоверенного согласия второго супруга (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 3 ст. 35 СК РФ).

Как получить адрес для вновь образуемых нежилых помещений

Для этого действуйте в общем порядке, в котором присваивается адрес любому объекту недвижимости. При этом подавать нужно одно заявление на все образуемые в результате раздела нежилые помещения (п. 30 Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов).

Учтите: адрес, присвоенный образуемым нежилым помещениям, вы можете использовать только со дня постановки на кадастровый учет таких помещений (п. 11(1) Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов). А если эти помещения не будут поставлены на кадастровый учет, решение о присвоении им адреса утратит силу через год со дня его присвоения (п. 25(1) Правил присвоения, изменения и аннулирования адресов).

Как зарегистрировать право собственности на вновь образуемые помещения

Государственная регистрация прав осуществляется одновременно с кадастровым учетом в отношении всех вновь образованных нежилых помещений. Одновременно с этим по общему правилу также снимается с кадастрового учета и регистрируется прекращение права на исходное нежилое помещение (ч. 1, 3 ст. 41 Закона о госрегистрации недвижимости). Обратиться за совершением соответствующих действий вы можете в общем порядке.

Источник