Как продать дом самому без риэлтора пошаговая инструкция

Для быстрой продажи загородного дома по рыночной цене нужно, чтобы все документы были полностью готовы, долги уплачены, а все лишнее с участка убрано

Продажа загородного дома — процесс сложный и трудоемкий. От правильности действий продавца во многом зависит, придется ли ждать сделки месяцами или же собственность быстро найдет покупателя. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно подготовиться к продаже загородного дома.

Как подготовиться к быстрой продаже

Шаг 1 — подготовить пакет документов. Не нужно рассчитывать, что «само найдется», наоборот — в этом деле важна каждая бумажка. Отсутствие какого-либо документа может затормозить и даже сорвать сделку.

«Главное — это документы, которые подтверждают ваше право собственности на продаваемый объект. До 2016 года выдавалось Свидетельство о государственной регистрации права. Можно получить выписку из ЕГРН, там содержится вся информация о продаваемом объекте», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Важный момент — если продавец женат/замужем, а продаваемый объект приобретался в браке, необходимо нотариально удостоверенное согласие на сделку от второго супруга. Также нужны справки о том, что продавец не имеет долгов по коммунальным услугам и по взносам перед управляющей компанией поселка или перед правлением СНТ.

Шаг 2 — если участок не размежеван, следует провести межевание. Для этого надо обратиться к специализированному кадастровому инженеру. Ведь главная цель продавца — представить покупателю чистый объект без проблем и дополнительных затрат.

Шаг 3 — надо навести порядок на участке и в доме, выкинуть старые и ненужные вещи, скосить траву, разобрать завалы на участке. Покупатель должен увидеть максимально готовый к сделке объект.

«Если мы говорим о доме не под снос, в жилом состоянии, то цель подготовительных мероприятий та же — чистота, порядок, доступность для осмотра. Можно провести мелкий ремонт, обязательно разобрать все вещи и убрать лишнее. Перед просмотрами желательно убирать личные вещи, чтобы у покупателя не складывалось впечатление, что он вторгся в чужую собственность», — говорит Юлия Дымова.

Шаг 4 — определить рыночную цену. Даже в одном поселке могут быть совершенно разные цены предложения. Поэтому необходимо посмотреть цены на интернет-площадках, опросить продавцов, проживающих рядом, важно учитывать нюансы каждого продаваемого объекта. Например, дом площадью 250 кв. м из кирпича на участке 25 соток у леса будет стоить существенно дороже, чем каркасный дом площадью 70 кв. м у дороги и на участке в восемь соток.

Шаг 5 — сделать фотографии дома. Они должны быть информативными и достоверными. В кадре не должно быть лишних людей и личных вещей. Лишними в кадре будут мусор или грязная посуда. У потенциального покупателя также не должно возникать ощущения, что снимки сделаны специально в потемках, чтобы скрыть какие-то изъяны.

Шаг 6 — выложить объявление о продаже на популярных интернет-площадках. Если цена лота адекватная, то начнутся звонки от потенциальных покупателей. Эксперты предупреждают, что надо быть готовым к тому, что далеко не все звонки будут по делу. Важно уметь отфильтровывать ненужные звонки, не раздражаться при общении с потенциальными покупателями и готовиться отвечать на самые разные вопросы.

Шаг 7 — получить аванс после того, как покупатель и продавец договорились о купле-продаже. В авансовом соглашении обычно указывают стороны сделки, полную стоимость объекта, размер аванса и другие параметры.

Шаг 8 — подписание сторонами договора купли-продажи, регистрация сделки и получение денег.

Как оформить сделку

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Как вести расчеты

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Циан.Журнал уже публиковал подробнейшую инструкцию для покупателей, которые собираются приобрести загородный дом. Теперь — очередь продавцов.

Содержание:

I. Подготовка сделки от и до

• Документы
• Продажа дома в ипотеке
• Подготовка дома и участка
• Подача объявления
• Как определить стоимость дома?
• Просмотры

• Подписание авансового соглашения и предварительного договора
• Сбор документов и важные моменты
• Подготовка к ипотечной сделке

II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей

• Сумма сделки

• Риск возникновения залога

• Порядок освобождения дома

• Договоренности на случай непредвиденных ситуаций

III. Опасные моменты

IV. Как платить налоги

• Когда налог уплачивать не надо
• Когда требуется уплатить налог
• Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости

I. Подготовка сделки от и до

1. Документы

Убедитесь, что у вас все в порядке с документами. Вот список обязательных.

— Правоподтверждающие документы (они удостоверяют, что именно вы являетесь собственником недвижимости).

Документ обычно выглядит как цветной (розовый, желтый или зеленый) лист гербовой бумаги, озаглавленный «Свидетельство о государственной регистрации права» (такие выдавались до 2016 года).

Другой вариант — выписка из ЕГРН. По сути это таблица с данными о вашем объекте (с указанием кадастрового номера, площади, этажности и прочего). Выписку из ЕГРН можно заказать в МФЦ или на сайте Росреестра, пройдя по этой ссылке. Для физлиц услуга стоит от 300 рублей.

Если предыдущий переход права (последняя сделка по объекту) состоялся до 2016 года, а свидетельство о госрегистрации вы потеряли, не расстраивайтесь: выписка из ЕГРН его вполне заменит.

— Правоустанавливающие документы (они показывают, на каком основании вы владеете объектом: покупка, наследство, дарение и пр.):

• договор купли-продажи;
• договор дарения, дарственная;
• завещание и/или свидетельство о принятии наследства;
• соглашение об обмене;
• договор долевого участия.

— Справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ. Первый раз справка понадобится лично вам, чтобы удостовериться в отсутствии долгов, а если они все же найдутся, — чтобы оплатить их в спокойном режиме.

Второй раз справка понадобится уже покупателю — так он будет точно знать, что не приобретает дом вместе с долгами, за которые в некоторых случаях могут отключить коммунальные услуги. 

Если между этими этапами пройдет несколько месяцев, не исключено, что придется получать справку повторно. Ее выдает МФЦ — механизм подробно описан здесь.

— Согласие супруга на сделку. Если загородная недвижимость приобретена в браке, необходимо заручиться согласием второй половины (даже если он/она не является собственником объекта). Сделать это лучше заранее, чтобы не возникло сюрпризов при выходе на сделку.

Согласие оформляется у нотариуса, для этого будут нужны справка из ЕГРН и паспорта супругов (если от одного из них выступает представитель, потребуется доверенность).

На этом же этапе надо выяснить, возможна ли сделка, если дом куплен в ипотеку.

2. Продажа дома в ипотеке

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда вы собираетесь продать дом, за который еще не выплатили ипотечный кредит. При оформлении ипотеки недвижимость (дом или участок) оказывается в залоге у банка. Оформляется закладная: если заемщик перестанет выплачивать кредит, она позволит банку обратиться в суд с требованием забрать недвижимость.

Не исключено, что банк выступит против, и тогда продать дом не получится — выяснить это следует сразу, как только вы задумались о продаже. Для этого уточните, какой отдел кредитной организации занимается этим вопросом, чтобы приехать на встречу с его специалистом.

Если банк согласится на смену должника по кредиту, особых проблем нет. В назначенный банком день вы вместе с покупателем придете в отделение и подпишете дополнительное соглашение, в котором передадите будущему собственнику свои обязанности по дальнейшим выплатам. Все это делается одновременно с подписанием договора купли-продажи недвижимости.

В соглашении важно прописать, что бремя выплат ложится на покупателя только после перехода права собственности. В противном случае он рискует взвалить на себя обязанность платить чужой кредит, но собственником так и не стать.

Если же банк сразу не согласился (это вероятнее всего), придется продумать дополнительные планы. В этом случае у продавца и покупателя есть четыре сценария развития событий.

А. Взять новый кредит 

Допустим, вашему покупателю не хватает денег на покупку дома, и он тоже намерен брать кредит. Для этого он обращается в банк (в ваш или другой). Банк, в свою очередь, проверяет, готов ли он принять покупателя как нового заемщика, ведь у него своя кредитная история, иной доход и другие жизненные обстоятельства.

Если покупателю одобряют ипотеку, банк выдает ему кредит, которым гасится ипотека продавца, после чего недвижимость переоформляется на покупателя.

Б. Погасить кредит деньгами покупателя 

Ваш покупатель сразу имеет достаточную сумму, чтобы погасить ваш кредит. Необходимо известить банк о полном досрочном погашении. После этого покупатель и продавец вместе приходят в банк, вносят недостающую сумму и снимают обременение, возвращая закладную нынешнему собственнику.

Несмотря на то, что в этом случае тоже составляется соглашение о покупке, для покупателя такая схема рискованна. Ведь деньги он уже отдаст, но ему придется ждать снятия обременения, прежде чем сделка будет продолжена. Только после этого он полноценно вступит во владение объектом. 

В. Рефинансировать кредит продавца в другом банке 

Однако надо учесть, что иногда эта процедура не оправдывает затрат на нее — переоформление потребует вложений (за выдачу кредита, перерегистрацию сделки, страховку и пр. набегает до 100 тыс. рублей).

Г. Нереальный вариант, на который многие почему-то рассчитывают

Новый покупатель ежемесячно дает вам — продавцу — определенную сумму на погашение кредита, и вы добросовестно вносите эти платежи. При этом покупатель пользуется вашим домом на правах нового собственника.

Ситуация утопична с юридической точки зрения. В случае ссоры или любой другой неожиданности, когда ваш покупатель прекратит выплаты, вопрос придется распутывать в суде, что будет очень непросто. Любые расписки не имеют законной силы: у покупателя, выплачивающего за вас кредит, все равно нет шансов вступить в право собственности до того момента, пока банк не вернет закладную.

Как только кредит продавца выплачен и банк возвращает закладную, обременение снимается и сделку можно регистрировать. Идти в обход банковского решения крайне неразумно: обязательство ипотечного заемщика согласовывать отчуждение недвижимости с банком закреплено в статье 37 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Хотите быстро продать дом? Разместите объявление на Циан! 

3. Подготовка дома и участка

Проводить полноценный ремонт дома или привлекать ландшафтного дизайнера, который подготовит участок к наплыву потенциальных покупателей, смысла нет. Но если вы хотите продать свой дом выгодно, некоторая подготовка не помешает.

— Обновите краску на табличке с номером участка, на калитке и на воротах.

— Удалите с участка высохшие кусты и прочие печальные свидетельства неудавшейся карьеры агронома. Хорошо бы скосить траву (впрочем, иногда заросли полевых трав не мешают и выглядят уместно).

— Уберите разбросанные игрушки, садовый инвентарь и позабытые стройматериалы.

— Смажьте петли дверей, если они скрипят.

— Проведите мелкий ремонт: вставьте давно выбитое слуховое окошко, прибейте плинтус, почините выключатели, подкрасьте облупившиеся косяки и оконные рамы.

— Всё лишнее и сугубо хозяйское — с глаз долой. Задача — привести дом в максимально нейтральный вид. Чем больше свободных поверхностей, тем приятнее и просторнее выглядит дом.

— Вместе с тем будет разумным вложиться в незатейливые новые шторы, скатерть и дополнительный светильник — траты небольшие, но дом будет визуально привлекательнее.

— Определитесь с серьезными недостатками: насколько сложна проблема и готовы ли вы ее решать. Например, если септик работает с перебоями или печь топится только по-черному, еще на берегу, до показа и сделки выберите, что с ними делать. Иногда надо вызвать специалиста — вы заплатите за его работу, зато не придется делать гораздо более ощутимую скидку при продаже.

Скрывать существенные недостатки мы не рекомендуем: помимо того, что это непорядочно, не исключено, что покупатель выявит их при просмотре и откажется от сделки только на основании того, что его обманули.

4. Подача объявления

О том, как правильно подать объявление в базу Циан, читайте тут.

Тут мы напомним несколько секретов, как лучше написать объявление: чем продуманнее текст, тем больше шансов привлечь внимание именно своего покупателя.

Фотографии — обязательная часть объявления

Не зацикливайтесь на высокохудожественной съемке: фотографии должны отображать реальное положение дел. Снимайте так, чтобы никогда не посещавший ваших угодий человек легко представил, где, что и как расположено.

Огромным плюсом станет добавление плана дома. Воспользуйтесь онлайн-планировщиком или нарисуйте план от руки, сфотографируйте чертеж и приложите к объявлению вместе с другими изображениями.

Нелишним будет сделать пару фотографий ближайших окрестностей — леса, водоема, поля. Но не стоит перегружать объявление целой фотосессией — достаточно двух-трех фото тех объектов, которые действительно находятся рядом.

Даже если вы еще живете в продаваемом доме, к фотосессии стоит подготовиться: наведите порядок, спрячьте личные вещи, поставьте на стол букет.

Комнаты лучше снимать из угла и горизонтально — так фото будут более информативны. Старайтесь, чтобы в кадр попадало по два угла. Попробуйте использовать яркий предмет (например, вазу с цветами) как ориентир.

Если у дома есть какие-то особенности, отразите их на фото.

Нет необходимости запасаться профессиональной камерой — хватит и смартфона. При этом качество фотографий все же должно давать представление об объекте: снимайте в светлое время суток, включайте свет в помещениях. Фотографии не должны быть смазанными или слишком маленькими по размеру (в смысле пикселей), но и слишком тяжелые кадры загружать не стоит — покупателям будет лень ждать, пока фото откроется. Вполне подходящий размер фото — 1200×850 px.

Удобной для покупателей является возможность совершить видеоэкскурсию. В этом нет ничего трудного: подготовьте дом и снимите о нем видеоролик, прогулявшись по участку и комнатам. Потом ролик надо загрузить на YouTube и при подаче объявления указать ссылку на него.

Текст объявления

Приведите основную информацию о доме и участке (лучше это делать в разных абзацах — так удобнее читать): статус земли, площадь участка, площадь дома, количество этажей и комнат, тип отопления, вид строительного материала (стен, крыши), проведенные коммуникации (в том числе наличие и тип санузла), значимые особенности дома, участка и сделки (например, если она альтернативная), число собственников.

Не расписывайте слишком подробно — перечислять сорта всех кустов смородины необязательно, это перегружает объявление и отвлекает от сути.

Придумайте запоминающийся заголовок, который характеризует ваш дом и окрестности: допустим, «шале в Рузской Швейцарии» или «дом на опушке леса» — только не переборщите со сравнениями.

Разместить бесплатное объявление в базе Циан 

5. Как определить стоимость дома

Эксперты утверждают, что для формирования правильной цены на земельный участок необходимо учесть 25 переменных. К дому вопросов еще больше. Назначить правильную цену помогут профессиональные риелторы.

Если же вы решили обойтись без них, придется разбираться самостоятельно.

— Изучите все окрестные предложения (обращайте внимание на год постройки, тип стен, этажность и район).

— Полистайте аналитику от ведущих агентств и на основе этих изысканий сделайте вывод о стоимости собственного объекта.

— Как ни странно, если звонков нет, понижение цены не единственный вариант, попробуйте повысить ее. Специалисты знают массу примеров, когда дом не продавался за 2 млн, но становился популярным, стоило продавцу поднять цену до 3 млн рублей.

— Не забудьте отметить в объявлении возможность торга (заложите ее в стоимость, указанную в объявлении).

Помните, что оценка дома для продажи и оценка этого же дома для оформления покупателем ипотеки — два разных процесса и, скорее всего, результата.

Об оценке для банка мы расскажем ниже, а вот полезная ссылка о том, как в принципе оценивается жилье.

6. Просмотры

Если вы решили обойтись без риелтора и будете проводить просмотры самостоятельно, возьмите на вооружение несколько советов.

а) Постарайтесь еще на этапе телефонного разговора выяснить детали о потенциальном покупателе: зачем он покупает дом, есть ли у него дети, не рассматривает ли он ваш дом как удачную инвестицию? В зависимости от ответа вы расставите правильные акценты в ходе просмотра.

б) Заранее продумайте маршрут экскурсии: куда вы пойдете от калитки — сразу в дом или сначала по участку, что будете показывать в доме, о чем расскажете гостям? Но не настаивайте на разработанном вами плане — это будет выглядеть подозрительно, будто вы отвлекаете внимание от недостатков, да и покупатель будет разочарован, что вы мешаете ему посмотреть что-то принципиальное для него.

в) Узнайте, какие варианты покупатель уже смотрел и что ему в них понравилось или не понравилось. Действуйте в зависимости от полученного ответа: кто знает, вдруг покупателю крайне важна компания для ребенка, а на вашей улице живут как раз несколько сверстников?

г) Не устанем повторять: не скрывайте недостатки — все равно выплывут, но уже с испорченной репутацией. К тому же, если вы заговорите о недостатках самостоятельно, у вас будет время заранее продумать контраргументы: да, солнце действительно светит с пяти утра прямо в спальню, но эта проблема решается блэкаут-шторами, зато днем в спальне очень уютно и радостно.

д) Подготовьтесь к визиту покупателей заранее:

• купите несколько пар бахил, чтобы не заставлять снимать обувь и не мыть полы после каждого просмотра;
• запаситесь угощением к чаю-кофе;
• продумайте, куда запрете негодующую собаку;
• ведите календарь просмотров: назначать визиты на одно и то же время не стоит, но в некоторых случаях потенциальным покупателям полезно знать, что у них есть конкуренты;
• не раздражайтесь на слишком откровенные вопросы о доме или попытки поймать вас на слове и вывести на чистую воду. Вероятно, вопросов будет очень много, а покупатель будет подозрителен, ведь он отдает немаленькую сумму!

е) Будьте аккуратны и внимательны: обман и воровство, увы, никто не отменял. Уберите подальше ценные вещи, не оставляйте визитеров без присмотра и не позволяйте им расходиться по разным комнатам.

7. Подписание авансового соглашения и предварительного договора

Как только продавец и покупатель ударили по рукам, надо обсудить, каким будет размер аванса, где и как он будет передан. Если в сделке участвуют риелторы, то чаще всего встреча для подписания авансового соглашения и предварительного договора назначается в офисе. Если риелторов в сделке нет, то подписание проводится в любом другом месте. Авансовое соглашение и предварительный договор обсуждаются и согласовываются заранее.

Соглашение может быть подписано и представителями покупателя и/или продавца (например, риелтором); они же вправе передать/принять сам аванс. Предварительный договор подписывают только сами участники сделки (либо их представители по доверенности).

В авансовом (и/или предварительном) соглашении обычно указываются стороны, предмет договора, стоимость объекта, размер аванса, обязанности сторон (например такие, как обязанность продавца собрать документы или  сроков и порядка оплаты со стороны покупателя), условия сделки (крайний срок выхода на сделку и способ уведомления), кто оплачивает сбор документов (и каких конкретно) и прочие услуги (регистрацию перехода права собственности, проверку денег, аккредитив или банковскую ячейку).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: зачем и когда он нужен

В том же авансовом соглашении и/или предварительном договоре прописывается, что будет с авансом, если стороны не выйдут на сделку; если возникнет форс-мажор, сделка не состоится и ни одна сторона при этом не будет виновата; каким образом возмещаются убытки, если сделка сорвется. Договор и соглашение составляются в двух экземплярах.  

8. Сбор документов и важные моменты

Далее начинается сбор документов. Список документов на загородную недвижимость разнообразен, и единого норматива нет. Если сделка ипотечная, то пакет обычно больше. Самый простой вариант — земельный участок в деревне без коммуникаций.

Чем сложнее сделка и чем больше сопутствующих обстоятельств, тем больше документов придется подготовить.

Кроме того, объекты загородного рынка могут состоять из нескольких частей: тут и земельный участок (а иногда и несколько в одном — документы должны быть оформлены на все), и дом, и прочие постройки. Принципиален статус земли, факт межевания (или его отсутствия), наличие права собственности… В итоге составить универсальную инструкцию практически нереально. 

Несколько тонкостей

— При продаже жилого дома (не строения, а именно дома — подробнее о статусах земли и разрешенных видах их использования и строительства на них читайте здесь), в котором допускается регистрация жильцов, необходимо подготовить выписку из домовой книги.

Некоторые считают, что эту опцию давно отменили, но выписка все же потребуется. Обычно она хранится у собственника. Если домовой книги у продавца нет, он может оформить ее самостоятельно: купить в книжном магазине, посетить отделение местной администрации (например, МВД) и сделать соответствующую запись-штамп, который потом предоставить в МФЦ.

— Понадобятся справки об отсутствии задолженности по всем коммуникациям и от управляющей компании (или, например, от председателя СНТ — зависит от формы объединения).

— При ипотечной сделке надо проверить правильность межевания участка и нанесение границ дома на земельный участок. Подробнее об этой и других проблемах, связанных с оформлением границ участка, рассказывается тут.

— При ипотеке потребуется проведение оценки участка (об этом ниже).

— Если в сделке участвуют несовершеннолетние собственники, понадобится согласие опеки — читайте подробнее.

— Согласие супруга или супруги на продажу должно быть заверено нотариально.

Другие документы, которые понадобятся для сделки, перечислены здесь. 

9. Подготовка к ипотечной сделке

Если сделка ипотечная, то сперва необходимо отнести в банк (или отправить все онлайн) пакет документов и оформить кредит.

Для получения ипотеки понадобится проведение оценки объекта. В пакет документов входят технические данные из БТИ (поэтажный план, экспликация) и выписка из ЕГРН. Покупатель должен пригласить эксперта из оценочной компании, которая аккредитована банком, предоставляющим ипотеку.

Составление оценочного альбома стоит 4–10 тыс. рублей и дороже. Это зависит от характеристик объекта: если он большой и дорогой или слишком индивидуальный, когда сложно найти и сопоставить с аналогичными объектами, оценка будет стоить больше.

Все траты обычно ложатся на плечи покупателя, но продавец должен будет встретить оценщика, который приедет и сделает фотосессию продаваемого объекта.

Бывает, покупатели хотят взять кредит на большую сумму, чем требуется для покупки дома (предположим, им нужны деньги на ремонт), и они просят продавца и оценщика оценить дом дороже. Это не всегда выгодно для продавца, поскольку впоследствии, возможно, придется выплачивать налоги. К тому же нужно будет написать обратную расписку, ведь на деле продавец не получит той суммы, которую пропишет оценщик. Так что эта схема рискованна.

Случается и наоборот: продавцы пытаются занизить стоимость дома, чтобы выплачивать меньший налог после продажи. Это тоже не самый разумный шаг (подробнее о налогах читайте в разделе IV этой статьи).

Если банк одобряет объект, то он выдает кредит. Дальше покупатель и продавец смело отправляются на подписание договора купли-продажи.

Если банк не одобряет объект, то сделка разваливается. Конечно, никто не мешает попытать счастья с 

другим банком и пройти заново не только процедуру одобрения объекта (например, сбор просроченных к тому времени справок или оценку, хотя некоторые банки принимают и ту, что была проведена ранее для другого кредитора, но и процедуру одобрения заемщика. Но, как показывает практика, чаще всего сделка все равно не получается. 

Банк откажет в кредите, если сочтет оценку завышенной. Кроме того, кредиторы оценивают объекты с точки зрения ликвидности: если выплаты прекратятся, банку придется самостоятельно реализовывать дом, вернувшийся ему по закладной.

II. Подписание ДКП, вступление в права и передача ключей

Циан.Журнал уже публиковал подробные инструкции о правильном составлении договора. При всем обилии существующих шаблонов договоров юристы рекомендуют составлять индивидуальные документы.

В любом договоре купли-продажи есть определенные положения, которые имеют критическое значение именно для продавца. Вот самые принципиальные моменты.

Сумма сделки

Если мы говорим о законной и безопасной сделке, то в договоре прописывается именно та сумма, которую покупатель должен выплатить продавцу. Многие указывают гораздо меньшую сумму, чтобы впоследствии выплачивать меньший НДФЛ — это чревато последствиями: если покупатель не выплатит сумму полностью, в суде вам этот факт доказать не удастся.

Обязательно пропишите, при каких обстоятельствах покупатель будет передавать деньги: где и когда это произойдет, какая форма передачи денег будет использована (подробнее об этом написано здесь, наиболее популярные способы — аккредитив или банковская ячейка).

Если покупатель использует рассрочку, распишите, какие суммы по каким датам он должен вносить. Добавьте сюда же способ расчета и порядок снятия обременения.

Укажите, если сделка проходит с использованием ипотечного кредита (кто выдает кредит, кто его получает, на каких условиях, какая дата заключения кредитного договора и его номер).

Риск возникновения залога

По закону если покупаемый дом не оплачен, он остается в залоге у продавца. Учитывая, что обычно деньги передаются продавцу уже после подписания ДКП, необходимо уточнить, что после оплаты дом в залоге не остается. Если проигнорировать этот момент, возникнет риск наложения на объект обременения залогом (ипотекой) — придется потратить силы и время на его снятие.

Порядок освобождения дома

Продавцу следует прописать в договоре:

• когда и как он освободит дом:
• выпишет всех прописанных в нем людей;
• какие вещи (технику, мебель, инвентарь) оставит, какие заберет с собой;
• когда именно съедет и передаст дом по передаточному акту новому собственнику — это называется физическим освобождением объекта.

Договоренности на случай непредвиденных ситуаций

Предположим, сделка срывается по вине покупателя или третьих лиц. Есть ли какие-то компенсации, остается ли залог, аванс и задаток продавцу? Что произойдет, если сделка сорвется по вине продавца? 

Недостатки дома следует прописать в договоре, чтобы после не возникло острых ситуаций, — тогда у покупателя не будет шанса потребовать через суд признать сделку недействительной из-за якобы скрытых продавцом дефектов. К ним стоит отнести поплывший фундамент, невозможность построить дом на купленном участке (например, из-за вида разрешенного использования участка), пробитую рухнувшим дубом крышу бани и тому подобное.

В назначенный день все участники сделки встречаются с полным пакетом документов, договором и деньгами. Обычно сначала проверяется наличие денег у покупателя (происходит закладка в ячейку, подписание аккредитива или выбирается иной способ оплаты), потом подписывается договор.

В ходе этой встречи продавцу имеет смысл написать расписку о том, что деньги получены, но отдавать эту расписку сразу не надо! Просто это способ с пользой скоротать время, ожидая банковских служащих и доступ к деньгам. А вот после того как деньги и права собственности будут переданы, самое время передать расписку. В ней указывается ФИО продавца и отметка, что он получил определенную сумму за продажу определенного объекта, в конце отмечается, что претензий нет. 

После этого проводится регистрация перехода права, для чего участники сделки едут в МФЦ (именно в то отделение, к которому относится покупаемый объект) самостоятельно или делегируют право подать документы по доверенности специально нанятым оформителям (либо нотариусу).

Передача объекта проводится с подписанием акта приема-передачи. В процессе дом еще раз досконально проверяется, начиная с работы коммуникаций и заканчивая отсутствием долгов по ЖКУ (если регистрация заняла много времени, то с момента подачи документов до момента приемки дома долги могли накопиться).

В акте для продавца самой важной является фраза, что объект принят и покупатель не имеет претензий. Желательно добавить, что все задолженности оплачены (это выгодно обеим сторонам).

После того как право перешло новому владельцу, продавцу нужно будет разбираться с налогами. Об этом — в самом конце нашей статьи.

III. Опасные моменты

Риск столкнуться с мошенничеством (да и просто с законными сложностями) существует не только у покупателей, но и у продавцов. Мы уже разбирали эту тему ранее.

Основные рекомендации, как не попасть в неприятную ситуацию: 

1. Проверяйте риелторов своих покупателей (для этого достаточно обратиться в названное ими агентство).

2. Как правильно продать объект, если он был приобретен в браке, вы узнаете здесь.

3. Не отдавайте на руки потенциальным покупателям оригиналы документов.

4. Не продавайте дом по договору дарения, рассчитывая потом не платить налоги: учитывая, что по закону он подразумевает безвозмездную сделку, ваш «покупатель» получит повод вовсе не платить вам — объяснять, зачем вы даром отдали дом незнакомому человеку, придется в суде (и не факт, что успешно).

5. Не допускайте помарок и следите, чтобы договор не подменили (воспользовавшись помарками как поводом).

6. Если продаете дом покупателю с доверенностью (то есть он приобретает ваш объект для третьих лиц), проверьте выписанный ему документ в реестре.

7. Будьте осторожны при оформлении сделки с рассрочкой платежа: велик риск, что после перехода права собственности выплаты прекратятся. Дальше — только суд.

8. При передаче данных в Росреестр еще раз внимательно проверьте правильность данных: если есть ошибки, деньги вам не отдадут до исправления всех неточностей.

IV. Как платить налоги

После того как сделка заключена и продавец получил деньги, наступают так называемые налоговые последствия: государство расценивает сделку как получение прибыли и требует выплаты НДФЛ.

1. Когда налог уплачивать не надо

В определенных ситуациях платить налог не требуется.

Первый вариант — продажа объекта после определенного срока владения

Сейчас Налоговый кодекс устанавливает два срока минимального владения для безналоговой продажи — три и пять лет.

Во всех остальных случаях надо дождаться пятилетнего срока владения.

Второй вариант — продажа недвижимости по цене, не превышающей стоимости приобретения

В этом случае налог взимается лишь с разницы между той ценой, по которой продавец когда-то купил недвижимость, и той, по которой продал. Таким образом, если продавец продал квартиру за ту же или меньшую сумму, то дохода не возникает — оплачивать ничего не нужно.  

Но этот вариант осложнен одним условием: документы, подтверждающие расходы на приобретение, должны быть на руках у продавца. Если их нет, эта методика (она называется «доход минус расход») при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ неприменима.

Третий вариант — сумма продажи менее 1 млн рублей

Налоговое законодательство позволяет налогоплательщику раз в год воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн рублей и «уменьшить» доход, полученный при продаже. Этот вариант подойдет не всем — цены на недвижимость обычно выше. 

2. Когда требуется уплатить налог

Если ваша сделка не подходит под перечисленные в предыдущем разделе критерии, то налог уплатить все же придется. Как это делается?

Необходимо определить налоговую базу и заполнить декларацию по НДФЛ.

Проверяем, есть ли документы, подтверждающие расход на приобретение. В декларации отражаем доход, полученный от сделки, и документально подтвержденные расходы. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.

Если документов, подтверждающих расход, нет, то можно воспользоваться налоговым вычетом в 1 млн рублей. Тогда в декларации отражаем доход, полученный от сделки, и вычет. Разница между этими показателями и будет базой для уплаты 13% НДФЛ.

Налоги на продажу жилой недвижимости: кто должен их платить и как их уменьшить

Часто бывает, что в одном и том же календарном году (с 1 января по 31 декабря) продается один объект недвижимости, а следом покупается другой. В этом случае допустимо применить два вычета. Проще говоря, при продаже вы получаете имущественный вычет на 1 млн рублей, а при покупке — имущественный вычет на 2 млн рублей. Так как обе сделки прошли в одном году, они учитываются в одной декларации 3-НДФЛ.

До 30 апреля следующего за сделкой года необходимо передать в налоговую инспекцию по месту жительства заполненную декларацию 3-НДФЛ и пакет сопутствующих документов (если есть подтверждающие расход).

До 15 июля того же года, когда была подана декларация, нужно оплатить сумму налога, отраженную в этой декларации.

3. Дом/участок проданы дешевле кадастровой стоимости

Есть специальное правило определения дохода от продажи недвижимости, приобретенной после 2016 года, для расчета налога. Если сумма дохода от продажи меньше, чем кадастровая стоимость квартиры, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи равен кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Помните, что понижающий коэффициент может быть уменьшен региональным законом — проверьте этот момент.

При определении налогооблагаемого дохода учитывается кадастровая стоимость недвижимости, внесенная в ЕГРН, — ее применяют с 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на проданный объект. А если объект недвижимости образован в течение года, учитывается его кадастровая стоимость на дату его постановки на кадастровый учет. Если кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, правило не применяется.

Таким образом, необходимо заранее выяснить, зафиксирована ли в ЕГРН кадастровая стоимость. Если да, то надо проверить, больше или меньше стоимость продажи, чем кадастровая стоимость, помноженная на коэффициент 0,7.

Расчет дохода от продажи в этом случае отражается в расчете к приложению 1 к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган.

Готовы к продаже? А мы готовы помочь! Разместите объявление на Циан. Это бесплатно! 

Редакция благодарит за помощь в подготовке материала Александра Земченкова, ведущего юриста практики «Налоговые споры» юридической компании «Лемчик, Крупский и Партнеры»; руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергея Вишнякова; эксперта «Миэль» Татьяну Ананьеву.

В нашей стране рынок недвижимости набирает обороты с каждым днем. При продаже и покупке дома у собственников и покупателей часто возникает вопрос “А можно ли оформить куплю-продажу дома без риэлтора?”. С учетом современных средств связи, наличия общедоступных баз объявлений о продаже недвижимости в интернете задача по поиску покупателей и продавцов недвижимости стала значительно легче. Однако для того чтобы избежать неквалифицированных действий, необходимо четко и пошагово соблюдать процедуру оформления купли-продажи дома как продавцам, так и покупателям. От соблюдения правильного порядка оформления сделки зависит ее успешное завершение.

С приведенной ниже инструкцией, вы сможете оформить и успешно завершить сделку купли-продажи дома без привлечения риэлтора. Настоящая инструкция разъясняет процесс купли-продажи дома на вторичном рынке поэтапно.

Пошаговая инструкция “Купля-продажа дома без риэлтора (вторичный рынок)”

Шаг 1. (для продавцов) Размещение объявления, подготовка документов для продажи и показы дома потенциальным покупателям

Разместив объявление о продаже дома, позаботьтесь о необходимых документах для ее продажи.

В первую очередь для продажи дома вам потребуется:

Иные документы лучше подготовить непосредственно перед оформлением сделки купли-продажи дома. 

Шаг 1. (для покупателей) Поиск дома и проверка его юридической чистоты

Перед покупкой любого объекта недвижимости рекомендуем провести проверку его юридической «чистоты». Данная проверка является важным этапом сделки по приобретению дома, поэтому мы посвятили этому вопросу отдельную статью «Как проверить дом на вторичном рынке перед покупкой?».

Шаг 2. Выбираем: аванс или задаток. Оформляем предварительные договоренности

Когда покупатель и продавец сошлись по основным условиям сделки, необходимо оформить предварительные договорённости, а потом переходить к дальнейшим действиям по сделке. Для этого стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Суть данного договора заключается в том, что стороны закрепляют обязательства по заключению договора купли-продажи дома в определенный срок, при этом в данном договоре должны быть зафиксированы существенные условия будущего договора купли-продажи: предмет договора (индивидуальные характеристики дома: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этажность, площадь) и цена. Срок тоже обязательное условие предварительного договора. Если он не согласован сторонами, то по закону равен году с момента заключения договора. Если покупатель и продавец не заключат договор купли-продажи в оговорённый срок и ни одна из сторон не предложит заключить этот договор, направив предложение заключить договор, то обязательства по предварительному договору прекращаются. В предварительном договоре в качестве обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора покупатель и продавец могут предусмотреть внесение покупателем задатка. 

При этом важно знать основные правила о задатке:

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс — это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости дома по договору купли-продажи. Если же договор купли-продажи не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Поэтому если вы решили закрепить договорённости задатком, то необходимо прямо указать это в соглашении сторон. 

Обращаем ваше внимание, так как задаток носит обеспечительную функцию, то есть обеспечивает исполнение обязательств по договору, то без какого-либо договора (в частности предварительного договора купли-продажи) задаток внесён не может быть, деньги, внесённые просто по расписке, в которой не содержится обеспечиваемого обязательства, необходимо считать авансом. 

Закрепление предварительных договоренностей договором может предшествовать проверка юридической чистоты объекта покупателем или следовать уже после проверки, если между проверкой и заключением договора купли-продажи будут проводиться дополнительные мероприятия по подготовке к сделке.

Шаг 3. Подготовка проекта договора купли-продажи дома. Согласование условий сделки и выбор способа оплаты стоимости дома.

До “выхода на сделку” от продавца, как правило, потребуется подготовить также следующие документы:

До сделки стороны должны согласовать условия договора, внести правки и подготовить документы для подписания. 

Одним из самых важных вопросов при оформлении купли-продажи дома является выбор способа оплаты. О способах оплаты по сделкам с недвижимостью читайте отдельную статью. В настоящей пошаговой инструкции мы разберём порядок действий при рекомендованных нами способах оплаты дома, а также разберём порядок действий при заключении договора купли-продажи дома с использованием кредитных средств (в ипотеку). 

Шаг 4. Подписание договора купли-продажи дома, оплата ее стоимости (в зависимости от выбранного способа оплаты)

Для начала отметим, что по общему правилу достаточно простой письменной формы договора купли-продажи с последующей регистрацией в Росреестре. Однако в некоторых случаях закон устанавливает обязательную нотариальную форму. Об этих случаях читайте в статье “Сделки, подлежащие нотариальному удостоверению”. Также стороны вправе выбрать данную форму сделки добровольно (о том, зачем нужно добровольное нотариальное удостоверение сделки также читайте в статье по ссылке выше). 

Если сделка подлежит нотариальному удостоверению по закону или по желанию сторон, то проект договора купли-продажи необходимо согласовать с нотариусом, а также представить ему документы по списку выше, паспорта сторон сделки, иные запрошенные нотариусом документы. После проверки документов нотариус назначает дату сделки, договор купли-продажи подписывается у нотариуса, который своей подписью и печатью удостоверяет подписи сторон. Далее нотариус направляет документы на регистрацию права собственности (в настоящее время эта услуга входит в нотариальный тариф, но стороны должны предварительно оплатить госпошлину за регистрацию в Росреестре) либо стороны сами подают документы в Росреестр. После процедуры заключения сделки купли-продажи у нотариуса стороны выполняют следующие действия по оплате стоимости дома. 

Если сделка не удостоверяется нотариально, то, как правило, действия по оплате и подписание договора происходят одновременно.

Аккредитив

При оформлении договора купли-продажи с оплатой посредством аккредитива стороны, как правило, подписывает договор купли-продажи в банке, в котором оформляется аккредитив. Для оформления аккредитива потребуется открытие счёта в банке покупателем и подписание заявления на открытие аккредитива. В данном заявлении указываются основные формальности: сумма аккредитива, срок аккредитива (указывается с учетом регистрации перехода права собственности), договор, во исполнение которого открывается аккредитив, описание дома, данные покупателя и продавца, вид аккредитива (аккредитив бывает в частности безотзывный или отзывный, покрытый или непокрытый, подробнее о различиях видов аккредитива читайте в статье по ссылке выше; как правило, по сделкам с недвижимостью используется безотзывный покрытый аккредитив), а также основание для получения денежных средств продавцом (зарегистрированный договор купли-продажи подтверждающий переход права собственности), банковские реквизиты продавца. Далее покупатель вносит денежные средств на счет в банке, по заявлению на открытие аккредитива деньги перечисляются в банк, в котором открыт счет продавца (если аккредитив покрытый), либо остается на корреспондентском счете банка, открывшего аккредитив (банк-эмитент), перечисляются в банк продавца (исполняющий банк, банк-исполнитель) только после получения документов об исполнении условий аккредитива (непокрытый аккредитив). Процедура упрощается и сокращаются сроки перечисления денег, если счет покупателя и продавца открыты в одном банке. О завершении взаиморасчетов по сделке (получении денег продавцом по аккредитиву) читайте в пункте 8 настоящей пошаговой инструкции.

Банковская ячейка

При оплате через банковскую ячейку сделка с домами, как правило, тоже заключается в банке, в котором арендуется ячейка: стороны подписывают договор купли-продажи, проверяют документы друг друга, обмениваются документами. Для аренды банковской ячейки с банком заключается договор аренды, в котором прописываются условия доступа к ячейке. В качестве таких условий, как правило, указывается предоставление зарегистрированного договора купли-продажи, подтверждающего переход права собственности к покупателю. Однако могут указываться и дополнительные условия (например, предоставление выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с учета проживающих в жилом доме людей, если на момент сделки они не были “выписаны”). Кроме того, продавцу желательно заказать в банке такую услугу как “проверка и пересчет денежных средств”, банковский сотрудник на аппарате проверяет купюры на подлинность, а также подсчитывает суммы, затем денежные средства упаковываются в герметичный пакет с подписью и печатью банка. Далее продавец, покупатель и сотрудник банка проходят в хранилище и совместно закладывают деньги в индивидуальную банковскую ячейку, закрывают ее. Ключи от банковской ячейки передаются покупателю. В дальнейшем покупатель передаёт продавцу ключи в обмен на расписку продавца о получении денег. На практике продавец и покупатель пишут расписку сразу на сделке (продавец пишет расписку о получении денег, покупатель ставит на ней свою подпись, чтобы потом отличить данную расписку от других и избежать подмены подписи на расписке), расписка остается у продавца, у покупателя остаются ключи, после регистрации перехода права собственности стороны обмениваются (об этом далее подробнее в пункте 8).

Ипотека

При покупке дома с использованием кредитных средств, как правило, расчеты осуществляются через банк, предоставляющий кредит. Здесь возможно несколько вариантов:

1. покупатель самостоятельно перечисляет сумму первоначального взноса (собственные средства) продавцу, а далее банк перечисляет кредитные деньги после получения подтверждения оплаты собственных средств.

2. покупатель вносит собственные средства на счет банка, банк также на этот счет зачисляет денежные средства, далее аккумулированные денежные средства перечисляются на счет продавца.

При использовании кредитных средств покупатель подписывает кредитный договор с банком, договор об ипотеке и выполняет иные формальности банка для получения кредитных средств. Деньги, как правило, перечисляются продавцу после регистрации перехода права собственности к покупателю и регистрации залога дома в пользу банка.

Последнее уточнение по данному шагу сделки с домами: за банковские услуги необходимо заплатить комиссию банку. Распределение комиссии между сторонами — вопрос договорной, каждый раз решается индивидуально (оплачивает одна из сторон или пополам), в целом вопрос с дополнительными расходами нужно обговорить заранее с покупателем и распределить их бремя, учесть их в стоимости недвижимости (к таким расходам относятся комиссии банка, нотариальные расходы при необходимости, расходы на получение документов, услуги юриста при привлечении специалиста для оформления сделки, госпошлина за регистрацию).

Шаг 5. Регистрация перехода права собственности на дом в Росреестре

Для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи потребуется:

Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр вернет заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения, поэтому рекомендуем квитанцию прикладывать.

Размер госпошлины за регистрацию перехода права собственности
За регистрацию права собственности на дом физические лица уплачивают госпошлину в размере 2 000 рублей, юридические лица — 22 000 рублей.
За регистрацию ипотеки на основании договора об ипотеки взимается госпошлина:
— для физических лиц — 1 000 рублей;
— для организаций — 4 000 рублей.
 За регистрацию ипотеки в силу закона пошлина не взимается.

При регистрации ипотеки потребуется также согласовать с банком подачу сотрудником банка заявления о регистрации ипотеки (либо одновременно общим комплектом документов, либо в банк предоставляется расписка с № регистрационного дела для подачи банком дополнительных документов к данному делу).

Заявление и документы можно представить одним из следующих способов:

При подаче документов на государственную регистрацию права собственности на дом вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Не менее важным вопросом является вопрос о сроках регистрации перехода права собственности, особенно он важен при альтернативных сделках.

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).

Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Шаг 6. Завершение взаиморасчетов  (в зависимости от выбранного способа оплаты), передача ключей и документов

После получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности в Росреестре, стороны завершают взаиморасчеты в зависимости от выбранного способа оплаты.

Аккредитив

Документы-основания перечисления денежных средств предоставляются продавцом в банк-исполнитель, который после проверки в течение нескольких дней документов перечисляет денежные средства с корреспондентского банка на счет продавца.

Банковская ячейка

Продавец передает покупателю расписку о получении денежных средств, а покупатель передает продавцу ключи от банковской ячейки. Предпочтительнее совершать данный обмен непосредственно в банке, получив доступ к банковской ячейке.

Ипотека

Документы предоставляются банку, предоставляющему кредит, для перечисления денежных средств. Сроки перечисления денежных средств указываются в кредитном договоре, договоре купли-продажи.

До или после завершения взаиморасчетов стороны, как правило, еще раз осматривают дом, снимают показания счетчиков (рассчитывают задолженность продавца при необходимости), продавец передает покупателю ключи, стороны подписывают передаточный акт.

Шаг 7. (для продавцов) Декларирование доходов, применение вычетов, расчет и уплата налога

Если дом в собственности продавца менее 5 лет (для домов, приобретенных на основании договора дарения, по наследству или в порядке приватизации, а также при продаже единственного жилья — менее 3 лет), то продавец должен задекларировать доход, полученный при продаже дома (подача декларации обязательна, даже если доход при применении различных вычетов составляет 0 рублей). 

Ранее доход от продажи дома исчислялся только исходя из цены, указанной в договоре купли-продаже (и как следствие, в договоре купли-продажи цена занижалась), теперь сумма дохода может быть определена от кадастровой стоимости дома с коэффициентом (какая сумма окажется больше, от той и исчисляется налог). 

Подробнее о порядке расчета налога с продажи дома, возможных законных способах снижения суммы налога читайте в отдельной статье. Также в данной статье размещен онлайн-калькулятор, с помощью которого вы можете рассчитать сумму налога при продаже дома онлайн. 

Срок для подачи декларации — до 30 апреля года, следующего за годом продажи дома, а срок уплаты — до 15 июля этого же года. Если 30 апреля или 15 июля приходятся на выходной или нерабочий праздничный день, то окончание срока переносится на ближайший рабочий день. 

За неподачу декларации и неуплату налога предусмотрены значительные штрафы (5 % за каждый полный и неполный месяц просрочки, максимальный размер штрафа — 30 % от суммы налога). При этом налоговики все равно узнают о продаже дома, им сообщит об этом Росреестр в порядке межведомственного взаимодействия.

Пpoдaжa нeдвижимocти — oтвeтcтвeннoe и xлoпoтнoe мepoпpиятиe, ycпex кoтopoгo зaвиcит oт пpaвильнoй пoдгoтoвки. B cтaтьe paccкaжeм кaк мoжнo yдaчнo пpoдaть зaгopoдный дoм, чтoбы cэкoнoмить вpeмя и пoлyчить мaкcимaльнyю cyммy.

Кaк лyчшe пpoдaть дoм: caмoмy или чepeз aгeнтcтвo

Caмocтoятeльнo:

✅ cэкoнoмитe нa кoмиccии pиэлтopa, paзмep кoтopoй зaвиcит oт cтoимocти нeдвижимocти.

Чepeз pиэлтopcкoe aгeнтcтвo:

✅ cэкoнoмитe вpeмя нa peклaмe: кoмпaния иcпoльзyeт cвoи кaнaлы для peклaмы вaшeгo пpeдлoжeния;

✅ пpoдaдитe нeдвижимocть быcтpo, пoтoмy чтo pиэлтopcкaя кoмпaния пpeдocтaвляeт coбcтвeннyю нapaбoтaннyю бaзy пoтeнциaльныx клиeнтoв, бaзy пapтнepoв и paбoтaeт c пoкyпaтeлями, кoтopыe cтpeмятcя кyпить жильe в ипoтeкy;

✅ пpи нeoбxoдимocти, cмoжeтe oбмeнять дoм нa пoдxoдящyю нeдвижимocть чepeз цeпoчкy пocлeдoвaтeльныx cдeлoк, вce пpoблeмы c opгaнизaциeй и юpидичecким oфopмлeниeм дoкyмeнтoв peшит кoмпaния;

✅ пoлyчитe гapaнтии бeзoпacнoй cдeлки: pиэлтopcкиe кoмпaнии coтpyдничaют c юpиcтaми и пpoвoдят пpeдпpoдaжнyю пpoвepкy дoкyмeнтoв;

✅ пoлyчитe coвeты и кoнcyльтaции cпeциaлиcтoв, кaк быcтpo пpoдaть дoм;

✅ c пoмoщью coтpyдникoв кoмпaнии быcтpo peшитe вoпpocы c тexничecкoй дoкyмeнтaциeй, в тoм чиcлe в cлyчae пepeплaниpoвки пoмeщeний.

Coвeты pиэлтopa o тoм, кaк пpoдaть дoм быcтpo и выгoднo

Уcтaнoвитe пpaвильнyю цeнy. Быcтpo peaлизoвывaютcя oбъeкты в cpeднeм и низкoм цeнoвoм диaпaзoнe. Пoэтoмy, ecли вы xoтитe cpoчнo пpoдaть дoм, нe зaвышaйтe eгo cтoимocть. Чтoбы пpaвильнo ycтaнoвить цeнy,  пpoaнaлизиpyйтe aнaлoгичныe пpeдлoжeния нa pынкe или вocпoльзyйтecь ycлyгaми пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa.

Baжнo! B бoльшинcтвe cлyчaeв пoтeнциaльныe пoкyпaтeли пocтapaютcя cнизить нaчaльнyю цeнy, aкцeнтиpoвaв внимaниe нa нeдocтaткax дoмa или yчacткa. Co cвoeй cтopoны, вы мoжeтe нeмнoгo yвeличить pынoчнyю cтoимocть нa paзмep пpeдпoлaгaeмoй cкидки и oтмeтить в oбъявлeнии вoзмoжнocть тopгa. Taкиe пpeдлoжeния пoлyчaют бoльшe oткликoв, пoэтoмy мoжнo быcтpo и выгoднo пpoдaть дoм.

Пpoвeдитe пpeдпpoдaжнyю пoдгoтoвкy нeдвижимocти. Пo peзyльтaтaм иccлeдoвaний мapкeтoлoгoв, пoкyпaтeли пpинимaют peшeниe в пepвыe 30 ceкyнд пpocмoтpa. Чтoбы пepвoe впeчaтлeниe былo пpиятным, пpoвeдитe кocмeтичecкий peмoнт жилыx пoмeщeний, фacaдa и вывeзитe нeнyжнyю мeбeль. Убepитe пpидoмoвyю тeppитopию: oчиcтитe yчacтoк oт copныx pacтeний, oтpeмoнтиpyйтe зaбop и дeкopaтивныe oгpaждeния. Oбpaтитe внимaниe нa cocтoяниe вopoт и кaлитoк: oни дoлжны виceть пpoчнo, oткpывaтьcя бeз cкpипa.

Уcтpaнитe пoлoмки и иcтoчники нeпpиятныx зaпaxoв. Bыпoлнитe нeoбxoдимый peмoнт кoммyникaций, cиcтeм вeнтиляции, кpoвли, oпopныx cиcтeм. 3дaниe дoлжнo выглядeть жилым и yxoжeнным.

3aбepитe личныe вeщи. Чтoбы пoтeнциaльныe пoкyпaтeли вocпpинимaли вaш дoм кaк cвoe бyдyщee жильe, пpoвeдитe дeпepcoнaлизaцию кoмнaт: yбepитe фoтoгpaфии, дeтcкиe pиcyнки, cyвeниpы, пpeдмeты peлигиoзнoгo xapaктepa. Увeдитe дoмaшниx живoтныx, cпpячьтe иx лoтки и миcки.

Пpeдocтaвьтe пoлнyю инфopмaцию. Пpoдyмaйтe oбъявлeниe: пoдpoбнo oпишитe вce xapaктepиcтики oбъeктa, aкцeнтиpyйтe внимaниe нa дocтoинcтвax. Дoпoлнитe oбъявлeниe paзнoплaнoвыми и кaчecтвeнными фoтo oбъeктa. Bo вpeмя пpocмoтpa бyдьтe гoтoвы oтвeтить нa дoпoлнитeльныe вoпpocы, paccкaзaть o вoзмoжнocтяx пepeплaниpoвки, pacшиpeния жилoй плoщaди зa cчeт нeжилыx пoмeщeний и пpиcтpoeк.

Увeличьтe кoличecтвo пoтeнциaльныx клиeнтoв зa cчeт peклaмы. Иcпoльзyйтe вce дocтyпныe кaнaлы чтoбы paзмecтить cвoe пpeдлoжeниe: coтpyдничaйтe c pиэлтopcкими aгeнтcтвaми, пoдaйтe oбъявлeниe в гaзeты, cпeциaлизиpoвaнныe интepнeт пopтaлы, paccкaжитe o нaмepeнии пpoдaть дoм poдcтвeнникaм и знaкoмым.   

Пpoвeдитe мaкcимaльнoe кoличecтвo пoкaзoв. Нe пpoпycкaйтe звoнки, пepeзвaнивaйтe, пpoвeдитe пoкaз вceм жeлaющим, cтapaйтecь пpeдлoжить yдoбнoe для ниx вpeмя.

Пocлe пpeзeнтaции ocтaвьтe пoкyпaтeлeй нa eдинe. Дaйтe вpeмя пoдyмaть, пocoвeщaтьcя, caмocтoятeльнo изyчить дoм. Бeз нaдзopa пoкyпaтeли бyдyт чyвcтвoвaть ceбя кoмфopтнee, пoлyчaт пpиятнoe впeчaтлeниe o дoмe и xoзяинe.

Cкoлькo вpeмeни зaнимaeт пpoдaжa дoмa

Пo cтaтиcтикe, чтoбы нaйти peaльнoгo пoкyпaтeля нeдвижимocти нeoбxoдимo пpoвecти 5-20 пoкaзoв и бoльшe. Cкopocть пpoдaжи зaвиcит oт pынoчнoй и зaявлeннoй cтoимocти oбъeктa, peгиoнa, cитyaции нa pынкe нeдвижимocти, и дaжe вpeмeни гoдa. Нaпpимep, бoльшe cдeлoк coвepшaeтcя c мapтa пo aпpeль и c oктябpя пo нoябpь. B cpeднeм peaлизoвaть зaгopoдный дoм мoжнo зa 3-6 мecяцeв.

Coвeт: ecли пepиoд пoиcкa пoкyпaтeлeй зaтянyлcя или дeньги нyжны cpoчнo, пoпpoбyйтe cнизить цeнy.

Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть чacтный дoм бeз пocpeдникoв

Шaг 1. Пpoвeдитe oцeнкy нeдвижимocти

Чтoбы caмocтoятeльнo ycтaнoвить цeнy oбъeктa, cpaвнитe eгo c aнaлoгичными пpeдлoжeниями нa pынкe. Cдeлaть этo мoжнo чepeз интepнeт. Cтoимocть зaгopoднoй нeдвижимocти oпpeдeляют pяд фaктopoв:

📝 pacпoлoжeниe — paccтoяниe дo paйoннoгo цeнтpa или ближaйшeгo гopoдa;

📝 ocoбeннocти мecтнocти — близocть к мecтaм oтдыxa, вoдoeмaм, лecy, экoлoгичecкaя cитyaция в peгиoнe;

📝 xapaктepиcтики здaния — гoд пocтpoйки, плoщaдь, иcпoльзoвaнныe cтpoймaтepиaлы, кaчecтвo кoммyникaций и внyтpeннeй oтдeлки;

📝 xapaктepиcтики yчacткa — плoщaдь, блaгoycтpoeннocть, нaличиe xoзяйcтвeнныx пocтpoeк, гapaжa, acфaльтиpoвaннoй пoдъeзднoй дopoжки, плoдoвыx дepeвьeв.

Чтoбы ycтaнoвить тoчнyю cтoимocть дoмa и зeмeльнoгo yчacткa, мoжнo зaкaзaть ycлyги пpoфeccиoнaльнoгo oцeнщикa. B peзyльтaтe eгo paбoты вы пoлyчитe oфициaльнoe зaключeниe oб oцeнкe нeдвижимocти, c yкaзaниeм pacчeтнoй цeны нa ocнoвe xapaктepиcтик oбъeктa и cитyaции нa pынкe. Cpeдняя цeнa ycлyги cocтaвляeт oкoлo 6 000 pyблeй.

Шaг 2. Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты

Чтoбы быcтpee пpoдaть дoм c зeмeльным yчacткoм, зapaнee пoдгoтoвьтe пaкeт нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Этo пoмoжeт coкpaтить вpeмя oфopмлeния cдeлки.

Ocнoвныe дoкyмeнты, кoтopыe нeoбxoдимы для пpoдaжи дoмa:

Осуществить выгодную сделку по продаже недвижимости без помощи риэлтерских агентств – это весьма ответственный и непростой шаг. Кому-то удается самому продать квартиру уже через 2-3 месяца, а кто-то может зависнуть на вторичном рынке на целый год. Поэтому мы решили составить подробную инструкцию для всех, кто решил пройти этот путь самостоятельно.

Продать квартиру самому или через агентство?

Для начала нужно объективно оценить все возможные способы продажи жилья:

• Первый – это заказ частного риелтора.

Главный плюс такого специалиста в том, что он продаст квартиру намного быстрее вас: поможет со сбором документов, сам найдет хороших покупателей, организует просмотры.

Цена услуг: от 2 до 5% от стоимости квартиры.

• Второй – обращение в риэлтерскую фирму.

Такая компания сделает для вас еще больше, так как вся организация сделки ляжет на их плечи – от оценки квартиры до ее передачи новому владельцу. Еще одно весомое преимущество – заниматься продажей будет не только риелтор, а целый штат юристов, оценщиков, аналитиков, маркетологов, сотрудников отдела кредитования.

Цена услуг: в среднем от 1 до 5%. Все зависит от популярности компании и конкретного региона.

• Третий – продать квартиру самому, без посредников.

Вы можете остановиться на этом варианте, если не хотите платить риелторам. Но тогда успех сделки будет зависеть только от вас и не исключено, что она может затянуться на несколько месяцев.

Цена: Вам в любом случае придется потратить деньги на нотариуса, юриста, а также на объявления и саморекламу.

Сделаем вывод:

• Обращаться в агентство или заказать частного риелтора лучше, если:

— У вас сложная сделка – неликвидная квартира, проблемы с поиском покупателя, объект находится в ипотеке/залоге/долевой собственности.

— Вы продаете несколько квартир одновременно.

— У вас нет времени ждать, так как деньги нужны быстро.

• Оформлять сделку самому можно, если:

— Вы не хотите платить посредникам и планируете сэкономить от 4 до 10% бюджета.

— Вы готовы все контролировать, тратить свое время на сбор документов и прочие организационные моменты.

Инструкция по самостоятельной продаже квартиры

Если вы все-таки твердо решили продавать квартиру самостоятельно, то наша пошаговая инструкция поможет вам не допустить типичных ошибок.

Шаг №1 – Оценка

Перед тем как выставлять недвижимость на продажу, вы должны узнать ее рыночную стоимость, а также проверить ликвидность объекта.

• Ликвидность – это характеристика квартиры, которая позволяет правильно оценить, насколько быстро ее можно продать по цене, близкой к рыночной.

Проанализировать ее нужно, ориентируясь на основные факторы, влияющие на рыночную стоимость:

1. доступность объекта для массового потребителя;
2. минимальный износ квартиры – новые продаются лучше, чем старые;
3. расположение на средних этажах;
4. хороший вид из окна;
5. удобная планировка, высокие потолки;
6. наличие парковочных мест, детской площадки, обустроенного двора;
7. близость к центру;
8. шаговая доступность общественного транспорта;
9. отсутствие больших пробок;
10. развитая инфраструктура: магазины, детские сады, школы, прочие важные объекты;
11. выгодная репутация района;
12. наличие зеленых зон, отсутствие промышленных.

Если возле большей части перечисленных пунктов вы можете поставить «+», то объект точно является ликвидным и вам будет несложно продать квартиру самому.

• Рыночная стоимость – это цена, за которую объект можно продать в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции.

То есть эти данные помогут вам выставить объективный ценник и не уйти в минус. Если вы будете завышать его слишком сильно, то это отпугнет потенциальных покупателей. Если чересчур занизите, то вызовете подозрение и лишите себя прибыли.

Как тогда действовать?

1) Вариант первый – посчитать все самому.

Для этого нужно проанализировать похожие предложения на популярных досках объявлений и сформировать среднее арифметическое. За основу требуется брать площадь жилья, количество комнат, этажность, район, ремонт, общее состояние дома, конкурентное окружение и юридические аспекты продажи.

На заметку: Некоторые сервисы, например, Авито или ЦИАН сразу указывают, сколько стоит 1 квадратный метр жилья в конкретном районе.

Обратите внимание, что при отсутствии объявлений с похожей площадью вы можете посчитать среднюю стоимость квадратного метра по нескольким квартирам (например, однокомнатным и двухкомнатным) и умножить ее на площадь своей.

2) Вариант второй – запросить отчет у специалистов.

Хотите получить его бесплатно – тогда воспользуйтесь калькуляторами расчета рыночной стоимости. Например, на сайте Домклик нужно ввести адрес квартиры, указать количество комнат, примерную площадь, а алгоритм сам учтет все важные данные и сформирует результат.

Если вам нужно получить максимально честную цену – тогда закажите услуги опытного оценщика. Он рассчитает не только среднюю стоимость, но и учтет ваши затраты на ремонт, налоги, уровень инфляции и амортизации.

Полезные советы по оценке жилья:

• Заведите отдельную таблицу с основными параметрами похожих квартир, а потом анализируйте их для получения точного результата.
• Не забывайте о том, что при выставлении цены нужно учитывать все плюсы/минусы недвижимости и предупреждать об этом покупателя.
• Если после публикации объявления вас сразу забросают звонками – повышайте цену. Скорее всего, вы продешевили. Если откликов нет совсем – попробуйте снизить стоимость.

Шаг 2 – Подготовка квартиры к продаже

Перед тем как продавать квартиру самостоятельно и без риелтора, вы должны позаботиться о том, чтобы она приняла товарный вид.

Что для этого нужно?

• Начните с подъезда.

Да, вы не ослышались. Многие покупатели обращают внимание на то, как обстоят дела с чистотой во дворе, подъезде, на лестничной клетке, насколько исправен лифт и т. д. Поэтому, если с каким-то из этих пунктов в вашем доме дела обстоят не очень, то это нужно постараться исправить.

• Вывезите все личные вещи и избавьтесь от ненужной мебели.

Лучше всего продаются квартиры, в которых нет ничего лишнего. Никакого хлама, вещей хозяина, мусора и старой мебели.

• Наведите идеальный порядок.

Перед тем как продать квартиру нужно самому убраться в ней или воспользоваться услугами клининговой службы. Все должно блестеть – и полы, и окна, и мебель.

• Сделайте универсальный косметический ремонт

Если какое-то оборудование, электрику, сантехнику нужно починить или заменить – позаботьтесь об этом заранее, чтобы в будущем покупатель не смог зацепиться за видимые дефекты, как за возможность сбавить цену.

Если никаких недостатков нет и все работает хорошо, то на косметический ремонт у вас должно уйти не больше 50 тысяч рублей. А в том случае, если квартира выглядит совсем непрезентабельно, то лучше избавиться от старой отделки, заштукатурить стены, сделать стяжку пола, поменять сантехнику и выставлять ее в черновом формате. Все равно потом новый владелец захочет обустраивать жилье по-своему.

На заметку: Глобальный и дорогой ремонт не гарантирует вам того, что вы сможете самостоятельно продать квартиру в несколько раз дороже. К тому же сильное повышение цены, скорее всего, увеличит поиск покупателей, если недвижимость не относится к элитному классу.

Шаг №3 – Размещение объявления

• Как сфотографировать квартиру?

Правильный показ товара заведомо увеличивает его спрос. То же самое происходит и с недвижимостью. Ведь чаще всего люди кликают именно на объявления с качественным и подробным фотообзором, а не на те, где запечатлена только одна комната или ее часть.

Поэтому запоминаем:

1. Чем больше фотографий, тем лучше. Покажите панорамный вид каждой комнаты, туалета, ванной, прихожей, балкона, коридора. То есть у потенциального покупателя должен возникнуть эффект экскурсии, будто он уже побывал у вас в гостях и видел все своими глазами.
2. Не фотографируйте отдельные предметы и детали – это только отталкивает.
3. Позаботьтесь о четкости и равномерном свете.
4. Приложите фото вида из окна, двора, парковки, подъезда. Это будет только плюсом.
5. Если квартира пустая, то оставьте в кадре один стол или стул, чтобы можно было примерно прикинуть размер комнат.
6. Добавьте схематичный план жилья.
7. Проверьте серию снимков, а потом выберете лучшие.
8. Не используйте ретушь – все должно быть натурально.

• Как составить текст?

Если вы хотите продать квартиру самостоятельно, то объявление должно быть кратким и лаконичным. В нем необходимо отразить самую важную информацию о предмете продажи. Не нужно пытаться оперировать непонятными для многих терминами риэлтерских фирм. Наоборот, старайтесь писать просто и правдиво, избегая оценочных суждений и пространных фраз.

Основу вашего текста может составлять описание:

• ремонта (в каком состоянии полы, окна, сантехника, потолки и пр.);
• дома (технология строительства, этажность, тепло-/звукоизоляция и пр.);
• вида из окна;
• особенностей инфраструктуры и транспортной доступности (важные объекты можно показать на карте);
• графика показов;
• готовности к сделке (все документы готовы, ипотека одобрена);
• коммунальных вопросов;
• ситуации с парковкой.

Также покупатели могут интересоваться тем, что вы оставите в квартире после продажи, делали ли вы перепланировку, как долго недвижимость находится в собственности, является ли она юридически свободной и как быстро можно будет вселиться.

Пример хорошего объявления:

• На какие площадки лучше выставить объявление?

Если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно, то размещать объявление нужно на нескольких популярных сервисах. Это Авито, ЦИАН, Domofond и Яндекс. Недвижимость. Обратите внимание, что при достижении лимита, установленного правилами площадок, с вас потребуют внести плату за повторные публикации.

Шаг №4 – Организация просмотров

Показы – это один из самых важных этапов сделки, потому что от их результата зависит, насколько быстро и выгодно вы продадите недвижимость.

Готовиться к ним нужно заранее – делать уборку перед просмотрами, заранее продумывать ответы на вопросы, готовить копии документов, квитанции об оплате. Поэтому по ходу можно придерживаться следующих правил:

• Научитесь рекламировать свою квартиру – рассказывайте о ее достоинствах в зависимости от целей покупки. Вы должны понять желания покупателей и убедить их в том, что это жилье непременно им подойдет.
• Создайте эффект безличности – в идеале у покупателя должно сложиться впечатление, что в этом месте никто не жил, поэтому ему будет легче представить себя в роли хозяина.
• Подстраивайте разговор под каждого покупателя индивидуально, если хотите продать квартиру самостоятельно. Пришла молодая семья – делайте акцент на безопасности и доступности объектов социальной структуры, пришли пожилые люди – расскажите о близости поликлиник, магазинов, а также о хороших соседях и т. д.
• Адекватно реагируйте на критику. Помните, то, что для вас кажется достоинством, может стать недостатком для других. Поэтому предлагайте реальные способы решения конкретных проблем.
• Заранее согласуйте график встреч. Время лучше указать в объявлении.
• Будьте оригинальными и постарайтесь сделать так, чтобы этот показ запомнился покупателям и заставил их к вам вернуться. Например, можно подготовить яркую брошюру с фотографиями квартиры, ее подробным планом и особенностями сделки.

Шаг №5 – Подготовка документов

Когда покупатель найден и все основные моменты оговорены, можно приступать к одному из самых ответственных этапов нашей пошаговой инструкции «Как продавать квартиру самому» – сбору документов. На это у вас может уйти около 2 недель, поэтому какие-то бумаги вы можете оформить заранее.

1) Подтвердите отсутствие долгов за коммунальные услуги и капитальный ремонт

Вы должны убедиться в том, что новому собственнику не нужно будет оплачивать ваши задолженности по ЖКХ. Поэтому в качестве подтверждения, закажите справку об их отсутствии в управляющей компании, ТСЖ или через МФЦ.

2) Выпишитесь из квартиры

Для этого нужно посетить паспортный стол или в МФЦ. Через 5-14 дней все будет готово, поэтому вы сможете предоставить будущему владельцу выписку из домовой книги или ЕЖД.

Плюс к этому вы можете выписаться:

• автоматически, если сразу пропишитесь по новому месту жительства;
• в никуда, но не более, чем на 90 дней (иначе получите штраф).

На заметку: Если в квартире есть несовершеннолетние дети, то вы имеете право выписать их только с разрешения органов опеки и попечительства. То же самое нужно будет проделать тем, кто купил жилье в счет материнского капитала.

Срок действия выписки – 1 месяц, ЕЖД – 2 месяца. Документы выдаются бесплатно.

3) Закажите справку №9 на портале Госуслуг – в ней будут перечислены все зарегистрированные в квартире люди.

4) Возьмите справку №12 в МФЦ, которая покажет, числятся ли в квартире выписанные временно.

5) Получите копию финансово-лицевого счета в УК или в МФЦ.

6) Подготовьте справку из банка о погашении ипотеки, если вы брали жилье в кредит.

7) Возьмите справку из психоневрологического и наркологического диспансеров по месту жительства, чтобы подтвердить свою дееспособность.

Если жилье было куплено в браке, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

9) Соберите все документы, подтверждающие ваше право собственности на квартиру.

Шаг №6 – Заключение авансового соглашения

Перед выходом на сделку желательно заключить предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Это пригодится вам на тот случай, если покупатель передумает. А если передумаете вы, то сумму придется вернуть в двойном размере.

В документе необходимо указать:

• паспортные данные обеих сторон;
• адрес, описание жилья;
• подтверждение того, что у квартиры нет обременений;
• размер задатка, сроки, способ оплаты;
• срок, в который вы должны освободить жилплощадь;
• стоимость недвижимости;
• условия договора, ответственность за их нарушения;
• человека, который понесет дополнительные расходы за регистрацию сделки и оплату госпошлин.

Нотариально заверять предварительный ДКП не нужно.

Шаг №7 – Купля-продажа

Составлять ДКП, чтобы продать квартиру лучше не самому, а с помощью юриста и нотариуса. По стандарту в нем описываются следующие условия сделки:

• гарантии продавца о том, что квартира не продана и не заложена кому-либо, а также о том, что он не является банкротом;
• данные о государственной регистрации права из Росреестра;
• данные о правоустанавливающих документах на жилье;
• дата и место подписания договора;
• обязанности и ответственность сторон;
• описание предмета договора (адрес, этаж, площадь, количество комнат, кадастровый номер, состояние квартиры);
• полные данные продавца и покупателя;
• порядок расчетов;
• согласия супруга/законного представителя/органов опеки и попечительства;
• стоимость недвижимости.

На момент подписания на руках у продавца должны быть оригиналы всех документов, а у покупателя – расписка владельца о получении задатка или аванса.

Совет: Если вы собираетесь продать квартиру самостоятельно, то заранее проверьте, подлежит ли ваша сделка обязательному нотариальному заверению по статье 163 ГК РФ.

Шаг №8 – Право собственности

Если вы пользовались услугами нотариуса, то документы на оформление прав собственности он отправляет сам. В противном случае обращаться в Росреестр придется самостоятельно.

Заявление вы можете подать напрямую, через МФЦ или Госуслуги. К нему необходимо приложить паспорта, правоустанавливающие документы, ДКП, выписку из домовой книги и квитанцию об оплате госпошлины. Дополнительно могут понадобиться согласия определённых лиц, кредитный договор, а также технический план квартиры, если ранее в ней проводилась перепланировка.

Когда все документы будут подписаны и сданы, сотрудники Росреестра или МФЦ выдадут вам расписку, в которой будет указана дата окончания регистрации. С этой распиской вы явитесь в соответствующий орган в назначенный срок, чтобы получить новую выписку из ЕГРН.

Шаг №9 – Получите деньги

Существует несколько вариантов взаимного расчета за недвижимость, если вы собираетесь продавать квартиру самостоятельно:

1. Наличными – дешево, но опасно. Необходимо несколько раз пересчитывать сумму, а также приглашать свидетелей.
2. Депозит. Стороны помещают деньги в арендованную ячейку в присутствии сотрудника банка. Дополнительно следует создать соглашение, в котором будут прописаны правила передачи суммы. Например, после предъявления продавцом оригинала ДКП и выписки из ЕГРН. Если сделка по каким-то причинам не состоится, то покупатель заберет свои деньги.
3. Аккредитив – покупатель открывает счет на свое имя и вносит нужную сумму. Банк проверяет документы, а потом переводит ее на счет продавца.
4. Депозит нотариуса, который перечисляет деньги бывшего владельца, когда сделка состоялась.
5. Ипотека – документы передают в банк, где составляется кредитный договор, в котором прописываются условия расчета.
6. Обременение – если покупатель берет жилье в рассрочку, то этот факт требуется указать в ДКП. Снять обременение можно будет в Росреестре, так как факт передачи вносится в выписку ЕГРН.

Передача квартиры новому собственнику

Передавать ключи лучше в день подачи документов в МФЦ или Росреестр. Но перед этим необходимо подписать акт приема квартиры. В нем обычно указывают:

• паспортные данные сторон;
• подробное описание предмета договора;
• отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки.

Акт тоже желательно заверить у нотариуса.

Памятка продавцу квартиры

Подведем итоги пошаговой инструкции «Как продать квартиру самостоятельно и без риелторов»:

1) Проверьте ликвидность жилья и рассчитайте его рыночную стоимость.

2) Оплатите долги за коммунальные услуги и выпишитесь из квартиры.

3) Проведите косметический ремонт и сделайте генеральную уборку.

4) Разместите информативное объявление на нескольких площадках.

5) Организуйте просмотры.

6) Подготовьте полный пакет документов, который необходим для того, чтобы продать квартиру самому:

• паспорта собственника и покупателя;
• бумаги, подтверждающие право собственности;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и капремонт;
• ЕЖД;
• документы БТИ, если была перепланировка;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение органов опеки, если долями квартиры владеют ваши дети;
• справки по форме 9 и 12;
• копию финансово-лицевого счета;
• справку о погашении ипотеки (при необходимости).

7) Составьте авансовое соглашение и возьмите аванс/задаток.

Подпишите договор купли-продажи.

9) Составьте акт передачи и подайте документы на оформление права собственности в Росреестр или МФЦ.

10)Получите деньги.

11)Подпишите составленный акт и передайте покупателю готовую выписку из ЕГРН, оригинал ДКП и ключи.

Надеемся, что наша пошаговая инструкция поможет вам продать квартиру самому и убедит в том, что это не так уж трудно.

Удачной Вам сделки!