Как продать долю в квартире пошаговая инструкция в 2022

Содержание статьи


Показать


Скрыть

Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.

Зачем покупать долю в квартире

Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это совместное владение одним объектом, но с выделением доли в нем. Например, когда супруги покупают квартиру в браке, собственность у них будет совместная, а не долевая. Но также они могут выделить доли — определить, кому какая часть имущества принадлежит. Сделать это можно как в браке, так и при разводе. Если доли не выделены, а собственность совместная, то автоматически считается, что каждому собственнику принадлежит равная часть. Долями же можно выделить и две трети, и три четверти и даже 23/76 квартиры.

Долями может быть поделена и подаренная или полученная в наследство недвижимость. Кроме того, доли всем членам семьи обязательно выделять при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Главная особенность долевой собственности состоит в том, что владельцы не могут распоряжаться ей без согласия других собственников. Если один из собственников решит продать свою часть имущества, ему придется сначала уведомить других о своих планах и предложить им приобрести его долю. Только получив отказ, он может предлагать ее другим.

Например: три сестры, Марья, Дарья и Людмила, получили в наследство от бабушки трехкомнатную квартиру. Марья учится в институте, Дарья в следующем году поступает, и девушки планируют жить вместе в этой квартире. Людмила уже закончила учебу, работает и подумывает об ипотеке — она хочет продать свою долю, а вырученные деньги внести в качестве первого взноса. По закону она должна сначала предложить сестрам выкупить у нее долю и только потом, если они откажутся, выставлять ее на продажу.

Подобрать ипотеку

Как определить долю в квартире

Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными.

«По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.

Виды доли

Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.

Доля в частях от целого

Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.

Доля в натуре

Вариант предполагает фактически отделение части имущества, и это уже сложнее. Дело в том, что выделение доли в натуре предусматривает полную автономию этой доли. Осуществляется это либо по соглашению собственников, либо по суду.

Пленум Верховного суда РФ постановил, что выделить такую долю можно, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. В документе также уточняется, что при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой. Собственники могут сделать это и самостоятельно.

Как быстро продать квартиру

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

Да, если он при этом не готов выкупить долю по указанной цене.

«Так как сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению, на нотариусе лежит обязанность проверить соблюдение предоставления преимущественного права покупки совладельцам, поэтому, если не уведомить собственников заранее, то нотариус откажет в удостоверении сделки», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как продать квартиру в ипотеке

Какой риск при продаже доли в квартире

Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом. Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения. Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу.

«Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как проверить вид собственности

Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире

Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью.

После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.

А если не предупредить?

При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения. Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли не отличается от любого другого договора купли-продажи недвижимости — подробно о том, как его правильно составлять, мы рассказывали в этом материале. Но есть нюансы. Например, важно указать в договоре ту же сумму, что и в уведомлении о продаже, направленном совладельцам — в противном случае они смогут оспорить сделку.

Содержание договора купли-продажи доли:

  • предмет договора со всеми характеристиками (местонахождение, характеристики дома, площадь квартиры, количество комнат, размер доли);
  • цена;
  • порядок расчетов;
  • обременения;
  • правоустанавливающие документы;
  • данные продавца и покупателя;
  • данные о гражданах, сохраняющих право пользования жильем.

Юрист Алена Бабурина также рекомендует в договоре определить судьбу имеющегося в квартире имущества — оно остается и входит в стоимость, продается или приобретается за отдельную плату.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.

Регистрация сделки

Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Налоги с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.

А когда платить налог не нужно?

Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество. Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.

Памятка

  1. При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
  2. По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
  3. Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
  4. Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
  5. Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
  6. Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса.

Выбор пользователей Банки.ру

Название Мин. ставка

Семейная ипотека

ВТБ

от 6%

Подробнее

Подать заявку

Семейная ипотека

Росбанк

от 5.6%

Подробнее

Подать заявку

Для семей с детьми

Сбербанк

от 6%

Подробнее

Подать заявку

Семейная ипотека

Банк «Открытие»

от 5.99%

Подробнее

Подать заявку

Семейная ипотека

Альфа-Банк

от 5.6%

Подробнее

Подать заявку

https://ria.ru/20211125/dolya-1760776259.html

Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов

Как продать долю в квартире 2023 оформление договора и пошаговая инструкция

Недвижимость в розницу: как продать долю в квартире — советы юристов

Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2023 году, нужно… РИА Новости, 21.03.2023

2021-11-25T18:44

2021-11-25T18:44

2023-03-21T17:22

общество

жилье

недвижимость

квартира

россия

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/16/1742402476_0:130:2000:1255_1920x0_80_0_0_a620e28b4871095fea488fede2c411d0.jpg

МОСКВА, 25 ноя — РИА Новости. Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2023 году, нужно ли заверять его у нотариуса, что делать, если часть собственности принадлежит несовершеннолетнему родственнику, — в материале РИА Новости.Что такое долевая собственностьДолевая собственность — это имущество, одновременно принадлежащее нескольким людям, каждый из которых имеет право на свою часть. Доли могут быть любого размера.»Доля — это юридический термин, у которого нет физического воплощения. К примеру, обладатель 1/2 доли в двухкомнатной квартире вовсе не является собственником одной из двух комнат. И если он хочет владеть и пользоваться одной комнатой по закону, ему необходимо сначала получить заключение о том, что выделить ее в отдельный объект технически возможно, только после этого можно оформить на нее право собственности», —отметил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости «ОБМЕНКВАРТИР.РФ».Иван Хоменко, магистр права Манчестерского университета, адвокат союза адвокатов «Сокол» прокомментировал: «Этот тип собственности подразумевает не только пропорциональное распределение ответственности за содержание такого имущества, но и пропорциональное извлечение выгоды от использования (как пример, сдача в аренду)».Чаще всего понятие долевой собственности возникает при наследовании, приватизации, разделе имущества между бывшими супругами. Важно отличать долевую собственность от совместной, при которой нет определения долей.»Понять, какой вид собственности у вас, очень легко: загляните в свидетельство о праве на квартиру/комнату, если там указано, к примеру, “1/2 в праве на квартиру”, то долевая. Пользование таким имуществом осуществляется на основании соглашения, заключённого между всеми его владельцами. Чем больше собственников у объекта недвижимости, тем сложнее им бывает договориться, особенно когда планируется сделка купли-продажи», — уточнил Иван Хоменко.Как определить долюДолю можно установить на основании закона, независимо от желания и воли сторон. Например, размер долей жилплощади наследников определяется волей наследодателя или законодательством.Можно также сделать это по соглашению всех владельцев имущества. В такой ситуации при покупке квартиры будущие собственники заранее определяют, кому и какая часть будет принадлежать. Самый часто встречающийся пример: приобретение недвижимости в долевую собственность супругов (по 1/2 доли каждому). Либо когда муж и жена при составлении соглашения о разделе совместно нажитого имущества сами договариваются о размере долей.Станислав Галкин пояснил: «Бывают ситуации, в которых определить доли бывает непросто даже опытным специалистам по недвижимости. Например, когда происходит наделение долями детей после использования средств материнского капитала. Сложность в том, что в законе не прописано, какого размера доля должна быть в таком случае выделена. Соответственно, приходится руководствоваться пожеланиями членов семьи и различными подзаконными актами, а также решениями судов по аналогичным вопросам».Если один совладелец имущества за свой счет улучшает совместную собственность, то он имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе. При этом обязательно, чтобы эти улучшения были неотделимы от недвижимости. Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, приводит такой пример. Если владелец доли (50%) в квартире заменил за свой счет во всех комнатах старые деревянные окна на новые пластиковые, а потом застеклил балкон, то он имеет право на увеличение своей части, условно говоря, до 55%. Если же улучшения можно отделить, то они «возвращаются» в собственность того лица, которое производило улучшение, без увеличения доли в совместном имуществе.Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными, отмечают эксперты.Встречаются случаи, когда недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц (не супругов) без указания долей.»Раньше довольно часто нотариусы выдавали свидетельства о вступлении в наследство без определения долей. Рекомендуем собственникам в таких случаях обратиться к нотариусу с целью заключения соглашения о распределении. Без него собственник не сможет подарить/продать часть», — предупредила Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы.Варианты продажиПо словам генерального директора юридической компании «Юрист UR365» Кирилла Радюка, владельцы могут продать долевое имущество совместно или по отдельности. В первом случае собственники производят отчуждение имущества конкретному лицу с оформлением договора купли-продажи. Если покупателем будет одно лицо, то документ нотариального удостоверения не требуется. Если продает лишь один из участников долевой собственности, то он обязан сначала предложить купить свою долю другим участникам. Это называется преимущественным правом покупки.“Важно учитывать, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 квадратных метров общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными”, — поясняет Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры».Доля ребенкаДоля ребенкаПри продаже квартиры, в которой имеют доли дети, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. При этом обязательно выделить доли несовершеннолетним в другом жилом помещении, они не должны быть меньше тех, которые были в продаваемой квартире.»Орган опеки может отказать в выдаче разрешения на сделку. Это можно оспорить в суде. В исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует. Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим», — отметила Наталья Пшеничникова, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса университета «Синергия».Полдоли, две доли, три долиСделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением прямо предусмотренных законом случаев.“Так, нотариус не нужен, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки. Также нотариальное заверение не обязательно при продаже доли в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве, либо при изъятии квартиры для государственных и муниципальных нужд”, — комментирует Сергей Гебель.Несмотря на то, что участие нотариуса в указанных случаях не обязательно, при желании сделку все равно можно провести с его помощью. Это обезопасит ее и сделает менее рискованной.»Процедура проведения сделки по купле-продаже доли не зависит от ее размера. Неважно, будет это 1⁄2 или 1/100, действовать надо одинаково», —отметил Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании «PG Partners».Как рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, пять — десять лет назад часто встречались случаи, когда в квартирах продавались доли в размере 1/100 ради прописки покупателя. Но в дальнейшем долевая собственность, особенно когда у жилья много хозяев, серьезно затрудняет продажу – этот фактор не только ее замедляет, но и вынуждает идти на серьезную скидку, которая может доходить до 30% от реальной рыночной стоимости.Порядок продажиПервое, что необходимо сделать перед продажей доли, — уведомить каждого собственника квартиры. Далее получить от них отказ от преимущественного права покупки либо дождаться, пока истечет один месяц с момента получения ими уведомления, и проводить сделку.Уведомление собственниковЕсли квартира находится в общей долевой собственности, то при продаже долей у совладельцев есть преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ) на условиях предложения стороннему покупателю.Таисия Дейнега, юрист по сделкам с недвижимостью и автор курса юридической грамотности для риэлторов, делится нюансами: уведомления можно разослать через нотариуса. Если продается доля в нежилом помещении и собственников более 20, то уведомить остальных можно через сайт Росреестра.Татьяна Трофименко рассказывает о том, с какими сложностями могут столкнуться собственники при уведомлении совладельцев:В таких ситуациях владельцы иногда идут в обход закона и заключают договор дарения, при котором нет необходимости уведомлять других дольщиков. Это чревато последствиями как для продавца, так и для покупателя. По ст. 170 ГК РФ подобная сделка может быть признана недействительной. Константин Ташлыков, руководитель сервиса «Контур.Реестро», объяснил, как правильно провести процедуру уведомления:Если отношения между сособственниками были напряженными и преимущественное право оказалось нарушено, то согласно статье 250 ГК РФ любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя, уточняет эксперт.Если дольщики откажутся от выкупа, владелец части может продать ее третьему лицу. Но для покупателя всегда есть риск оспаривания сделки, поэтому, приобретая долю в квартире, нужно обязательно запросить сведения об обременении и судебных спорах, ознакомиться с документом основания, добавляет Давид Тарановский.Поиск покупателяСобственник может разместить объявление о продаже на любых торговых интернет-площадках, либо заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором.»Продажа доли в квартире — достаточно распространенное явление, на специализированных сайтах множество таких объявлений. Обычно они продаются с дисконтом. Анализ показывает, что стоимость одного квадратного метра, приходящегося на долю, меньше стоимости квадратного метра в подобной квартире в среднем на 30%», — рассказал Сергей Волосников, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО «Национальное экспертное бюро».Подготовка документовКакие документы необходимо предоставить для совершения сделки:Составление договораСергей Гебель поясняет, что в договоре нужно указать информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета — то есть доли в квартире или жилом доме, идентифицирующие признаки самого объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая площадь), цену договора.Кроме этого, в договоре следует отразить сведения о правоустанавливающих документах и о наличии или отсутствии ограничений и прав третьих лиц на объект недвижимости.Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передачи.Нотариальное заверение договораКак было отмечено ранее, по общему правилу, сделка об отчуждении доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению. По словам Сергея Гебеля, сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в ее совершении участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В таком случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в регионе по месту нахождения объекта недвижимости.За удостоверение взимается нотариальный тариф — государственная пошлина в размере 0.5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей. При участии нескольких нотариусов плата взимается каждым из них.Также может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление документов.Для процедуры нотариус запрашивает выписки из ЕГРН об объекте, а также сведения из реестра о дееспособности сторон. Стороны могут самостоятельно подготовить договор, но нотариусы неохотно соглашаются проводить такие сделки. Поэтому лучше, когда текст документа составляет сам нотариус, отметила Таисия Дейнега.По общему правилу, если стороны не возражают, после удостоверения договора нотариус направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы.Регистрация сделкиВ Росреестр необходимо подавать следующие документы:Оплата налогов»Если продается доля в недвижимости, которой продавец владеет более трех лет, то НДФЛ платить не нужно. Если же срок меньше, то придется оплатить налог в размере 13%», — отмечает Оксана Васильева.Частные случаиВ некоторых случаях процесс продажи доли затруднен. Например, если это часть квартиры-студии или коммуналки.»Такие предложения регулярно можно увидеть в Санкт-Петербурге и реже в Москве. Сама переделка логична: если есть комната достаточной площади для выделения в ней помещений под санузел и кухонный уголок, рядом проходят коммуникации, то можно попытаться устроить отдельную студию со входом из общего коридора. Но это не всегда возможно из-за запрета на размещение «мокрых» зон над жилой площадью, отсутствия в большинстве случаев вытяжки, — отметила Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. — При купле-продаже такой доли нужно обращать внимание на законность размещения коммуникаций и подтверждать согласие соседей на использование общего имущества (коммуникации, коридор), что часто бывает затруднительным. Это влияет на цену, и поэтому такие студии стоят дешевле, чем их аналоги, изначально спроектированные в данном формате».Квартира в ипотекеПродать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно двумя способами: досрочно погасить ипотеку, либо произвести смену плательщика кредита на покупателя (финансовая организация при этом должна будет принять участие в оформлении договора купли-продажи).При продаже доли сначала потребуется погасить ипотеку, поскольку банки неохотно идут на изменения в кредитных договорах.Определить доли в ипотечной квартире не всегда просто. Это, в основном, актуально при разводе. Самый простой вариант – заключить брачный договор и прописать этот вопрос в нем. Если такого документа нет, доля в квартире соразмерна части первого взноса. Если вклад равный, то и доли можно оставить равными. Кроме этого, долги по ипотечному кредиту должны быть соразмерны долям бывших супругов в этой квартире. Если, например, одному принадлежит 70% от всего помещения, то ему придется уплачивать 70% от всего кредита.При нахождении в бракеЕсли не заключен брачный договор о разделе долей, то имущество, приобретенное в браке, считается общим. Общая собственность супругов может быть разделена между ними по соглашению, заверенному нотариально.Использование права преимущественной покупкиПраво преимущественной покупки работает только при продаже. Если собственник намерен подарить свою долю, обязанности уведомлять других владельцев у него нет.»Преимущественное право реализуется при продаже или ином возмездном отчуждении имущества (мена, отступное и другое). Если сособственник решит подарить свою долю лицу, которое не является участником долевой собственности, то преимущественное право покупки не действует. Однако если сделка была совершена под прикрытием с целью лишить долевого сособственника преимущественного права, то такую сделку можно оспорить как притворную», — отметила Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан».Если доля продается принудительно (на торгах), то право преимущественной покупки все равно остается у других собственников, и им обязаны предложить выкупить реализуемую часть.Двa собственника согласились купить долюВ случае когда несколько собственников изъявили желание приобрести долю, право выбора покупателя принадлежит продавцу, подчеркнула Анастасия Алексеева, юрист, соучредитель национальной ассоциации профессиональных медиаторов «Паритет».Если два совладельца общей собственности решают совместно приобрести долю, они могут заключить между собой соглашение и определить, сколько процентов от нее отходит каждому из них.Если такое соглашение не заключено, то при определении долей стоит исходить из процентного соотношения денежных средств каждого при покупке.Что важно учесть при купле-продаже долиДля продажи части совместного имущества изначально надо определиться с долями владельцев. Это можно сделать путем заключения соглашения или обращения в суд. Рыночная стоимость доли будет ниже, чем пропорциональное выражение ее в рыночной стоимости квартиры, так как владелец части помещения ущемлен в правах и комфорте. Поэтому долевым собственникам лучше договориться о продаже квартиры целиком и уже потом поделить деньги.Изменения в 2023 годуВ 2023 году, по словам Сергея Гебеля, существенных изменений в условиях и процедуре совершения сделки об отчуждении доли в праве общей собственности не произошло и не предвидится.В начале года появились сообщения о том, что планируется внесение законопроекта, предполагающего отмену обязанности выделения детям долей в жилье, приобретенном с использованием средств материнского капитала. О судьбе инициативы пока ничего не известно, но если она будет поддержана, то проведение таких сделок станет гораздо легче.“С 1 октября 2023 года изменится порядок определения стоимости нотариальных услуг — плата будет состоять из федерального и регионального тарифов. Региональный тариф будет зависеть от прожиточного минимума и заменит плату за услуги правового и технического характера. Это актуально поскольку отчуждение доли в праве общей собственности предполагает обязательное нотариальное удостоверение. Предполагается, что благодаря изменениям услуги нотариусов станут более доступными”, — говорит Сергей Гебель.

https://realty.ria.ru/20211118/sdelka-1759560683.html

https://ria.ru/20211123/kvartira-1760374456.html

https://realty.ria.ru/20211123/rieltory-1760326358.html

https://ria.ru/20211123/akkreditiv-1760429119.html

https://ria.ru/20211111/nasledstvo-1758587258.html

россия

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2021

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdnn21.img.ria.ru/images/07e5/07/16/1742402476_78:0:1922:1383_1920x0_80_0_0_2c6cac62ab6671a34501590906f6939e.jpg

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

internet-group@rian.ru

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

общество, жилье, недвижимость, квартира, россия

Общество, Жилье, Недвижимость, Квартира, Россия

  • Что такое долевая собственность
  • Как определить долю
  • Варианты продажи
  • Доля ребенка
  • Доля ребенка
  • Полдоли, две доли, три доли
  • Порядок продажи
  • Уведомление собственников
  • Поиск покупателя
  • Подготовка документов
  • Составление договора
  • Нотариальное заверение договора
  • Регистрация сделки
  • Оплата налогов
  • Частные случаи
  • Квартира в ипотеке
  • При нахождении в браке
  • Использование права преимущественной покупки
  • Двa собственника согласились купить долю
  • Что важно учесть при купле-продаже доли
  • Изменения в 2023 году

МОСКВА, 25 ноя — РИА Новости. Продажа доли в квартире сильно отличается от стандартной процедуры. Можно ли оформить договор купли-продажи без согласия всех собственников в 2023 году, нужно ли заверять его у нотариуса, что делать, если часть собственности принадлежит несовершеннолетнему родственнику, — в материале РИА Новости.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это имущество, одновременно принадлежащее нескольким людям, каждый из которых имеет право на свою часть. Доли могут быть любого размера.

«

«Доля — это юридический термин, у которого нет физического воплощения. К примеру, обладатель 1/2 доли в двухкомнатной квартире вовсе не является собственником одной из двух комнат. И если он хочет владеть и пользоваться одной комнатой по закону, ему необходимо сначала получить заключение о том, что выделить ее в отдельный объект технически возможно, только после этого можно оформить на нее право собственности», —отметил Станислав Галкин, директор агентства недвижимости «ОБМЕНКВАРТИР.РФ».

Иван Хоменко, магистр права Манчестерского университета, адвокат союза адвокатов «Сокол» прокомментировал: «Этот тип собственности подразумевает не только пропорциональное распределение ответственности за содержание такого имущества, но и пропорциональное извлечение выгоды от использования (как пример, сдача в аренду)».

Денежные купюры - РИА Новости, 1920, 25.11.2021

Финансист назвал время года для максимально выгодной сделки с жильем

Чаще всего понятие долевой собственности возникает при наследовании, приватизации, разделе имущества между бывшими супругами. Важно отличать долевую собственность от совместной, при которой нет определения долей.

«

«Понять, какой вид собственности у вас, очень легко: загляните в свидетельство о праве на квартиру/комнату, если там указано, к примеру, “1/2 в праве на квартиру”, то долевая. Пользование таким имуществом осуществляется на основании соглашения, заключённого между всеми его владельцами. Чем больше собственников у объекта недвижимости, тем сложнее им бывает договориться, особенно когда планируется сделка купли-продажи», — уточнил Иван Хоменко.

Как определить долю

Долю можно установить на основании закона, независимо от желания и воли сторон. Например, размер долей жилплощади наследников определяется волей наследодателя или законодательством.

Можно также сделать это по соглашению всех владельцев имущества. В такой ситуации при покупке квартиры будущие собственники заранее определяют, кому и какая часть будет принадлежать. Самый часто встречающийся пример: приобретение недвижимости в долевую собственность супругов (по 1/2 доли каждому). Либо когда муж и жена при составлении соглашения о разделе совместно нажитого имущества сами договариваются о размере долей.

«

Станислав Галкин пояснил: «Бывают ситуации, в которых определить доли бывает непросто даже опытным специалистам по недвижимости. Например, когда происходит наделение долями детей после использования средств материнского капитала. Сложность в том, что в законе не прописано, какого размера доля должна быть в таком случае выделена. Соответственно, приходится руководствоваться пожеланиями членов семьи и различными подзаконными актами, а также решениями судов по аналогичным вопросам».

Если один совладелец имущества за свой счет улучшает совместную собственность, то он имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе. При этом обязательно, чтобы эти улучшения были неотделимы от недвижимости. Оксана Васильева, кандидат юридических наук, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, приводит такой пример. Если владелец доли (50%) в квартире заменил за свой счет во всех комнатах старые деревянные окна на новые пластиковые, а потом застеклил балкон, то он имеет право на увеличение своей части, условно говоря, до 55%. Если же улучшения можно отделить, то они «возвращаются» в собственность того лица, которое производило улучшение, без увеличения доли в совместном имуществе.

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, они считаются равными, отмечают эксперты.

Встречаются случаи, когда недвижимое имущество находится в собственности нескольких лиц (не супругов) без указания долей.

«Раньше довольно часто нотариусы выдавали свидетельства о вступлении в наследство без определения долей. Рекомендуем собственникам в таких случаях обратиться к нотариусу с целью заключения соглашения о распределении. Без него собственник не сможет подарить/продать часть», — предупредила Татьяна Трофименко, ведущий юрист Европейской юридической службы.

Варианты продажи

По словам генерального директора юридической компании «Юрист UR365» Кирилла Радюка, владельцы могут продать долевое имущество совместно или по отдельности. В первом случае собственники производят отчуждение имущества конкретному лицу с оформлением договора купли-продажи. Если покупателем будет одно лицо, то документ нотариального удостоверения не требуется. Если продает лишь один из участников долевой собственности, то он обязан сначала предложить купить свою долю другим участникам. Это называется преимущественным правом покупки.

«

“Важно учитывать, что площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, в результате совершенной сделки не должна составить менее 6 квадратных метров общей площади такого помещения. Сделки, заключенные с нарушением этого правила, являются ничтожными”, — поясняет Сергей Гебель, генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры».

Доля ребенка

Доля ребенка

При продаже квартиры, в которой имеют доли дети, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства. При этом обязательно выделить доли несовершеннолетним в другом жилом помещении, они не должны быть меньше тех, которые были в продаваемой квартире.

«Орган опеки может отказать в выдаче разрешения на сделку. Это можно оспорить в суде. В исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует. Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим», — отметила Наталья Пшеничникова, старший преподаватель кафедры гражданского права и процесса университета «Синергия».

Недвижимость 2022 - РИА Новости, 1920, 23.11.2021

Как не прогадать при срочной продаже квартиры: лайфхаки от риелторов

Полдоли, две доли, три доли

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению, за исключением прямо предусмотренных законом случаев.

“Так, нотариус не нужен, если все участники долевой собственности отчуждают свои доли в рамках одной сделки. Также нотариальное заверение не обязательно при продаже доли в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве, либо при изъятии квартиры для государственных и муниципальных нужд”, — комментирует Сергей Гебель.

Несмотря на то, что участие нотариуса в указанных случаях не обязательно, при желании сделку все равно можно провести с его помощью. Это обезопасит ее и сделает менее рискованной.

«

«Процедура проведения сделки по купле-продаже доли не зависит от ее размера. Неважно, будет это 1⁄2 или 1/100, действовать надо одинаково», —отметил Петр Гусятников, старший управляющий партнер юридической компании «PG Partners».

Как рассказал эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский, пять — десять лет назад часто встречались случаи, когда в квартирах продавались доли в размере 1/100 ради прописки покупателя. Но в дальнейшем долевая собственность, особенно когда у жилья много хозяев, серьезно затрудняет продажу – этот фактор не только ее замедляет, но и вынуждает идти на серьезную скидку, которая может доходить до 30% от реальной рыночной стоимости.

Порядок продажи

Первое, что необходимо сделать перед продажей доли, — уведомить каждого собственника квартиры. Далее получить от них отказ от преимущественного права покупки либо дождаться, пока истечет один месяц с момента получения ими уведомления, и проводить сделку.

Уведомление собственников

Если квартира находится в общей долевой собственности, то при продаже долей у совладельцев есть преимущественное право покупки (

ст. 250 ГК РФ

) на условиях предложения стороннему покупателю.

Таисия Дейнега, юрист по сделкам с недвижимостью и автор курса юридической грамотности для риэлторов, делится нюансами: уведомления можно разослать через нотариуса. Если продается доля в нежилом помещении и собственников более 20, то уведомить остальных можно через сайт Росреестра.

Татьяна Трофименко рассказывает о том, с какими сложностями могут столкнуться собственники при уведомлении совладельцев:

  • невозможность найти других дольщиков, нет информации о месте их проживания, пребывания;
  • другими дольщиками являются несовершеннолетние дети, нотариус требует ответ от местной опеки;
  • наследник намерен продать свою долю, но другие наследники до сих пор не оформили на себя право собственности.

В таких ситуациях владельцы иногда идут в обход закона и заключают договор дарения, при котором нет необходимости уведомлять других дольщиков. Это чревато последствиями как для продавца, так и для покупателя. По

ст. 170 ГК РФ

подобная сделка может быть признана недействительной. Константин Ташлыков, руководитель сервиса «Контур.Реестро», объяснил, как правильно провести процедуру уведомления:

  1. 1.

    Лучше всего отправлять специальную телеграмму. В этом случае на почте могут выдать копию. Также можно передать документ лично в руки и взять расписку о получении, чтобы доказать, что все дольщики получили уведомления.

  2. 2.

    В уведомлении нужно прописать: стоимость доли, срок заключения договора, способ передачи денег, кто сохранит право пользования, в какие сроки нужно подписать акт приемки. Если не указать одно из условий, дольщики могут воспользоваться этим, чтобы помешать продаже. Например, согласиться на сделку с невыполнимыми условиями.

  3. 3.

    Чтобы не ждать месяц, продавец может попросить дольщиков написать отказ от покупки. Но если один из них младше 18 лет, он не может принять решение самостоятельно. В этом случае отказ нужно согласовать с органами опеки и попечительства.

Если отношения между сособственниками были напряженными и преимущественное право оказалось нарушено, то согласно статье

250 ГК РФ

любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с требованием перевести на него права и обязанности покупателя, уточняет эксперт.

Спектакль Пиноккио в МХАТ им. М. Горького   - РИА Новости, 1920, 23.11.2021

Квартирная афера: как противостоять нечестным риелторам

Если дольщики откажутся от выкупа, владелец части может продать ее третьему лицу. Но для покупателя всегда есть риск оспаривания сделки, поэтому, приобретая долю в квартире, нужно обязательно запросить сведения об обременении и судебных спорах, ознакомиться с документом основания, добавляет Давид Тарановский.

Поиск покупателя

Собственник может разместить объявление о продаже на любых торговых интернет-площадках, либо заключить договор с агентством недвижимости или частным риэлтором.

«

«Продажа доли в квартире — достаточно распространенное явление, на специализированных сайтах множество таких объявлений. Обычно они продаются с дисконтом. Анализ показывает, что стоимость одного квадратного метра, приходящегося на долю, меньше стоимости квадратного метра в подобной квартире в среднем на 30%», — рассказал Сергей Волосников, руководитель департамента «Оценки и финансово-экономической экспертизы» АНО «Национальное экспертное бюро».

Подготовка документов

Какие документы необходимо предоставить для совершения сделки:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • документы, подтверждающие право на долю продавца;
  • письменный отказ остальных совладельцев или документы, подтверждающие, что с момента их извещения прошло более месяца;
  • выписка из ЕГРН при продаже недвижимости.

Составление договора

Сергей Гебель поясняет, что в договоре нужно указать информацию о каждой стороне сделки (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации), описание предмета — то есть доли в квартире или жилом доме, идентифицирующие признаки самого объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, общая площадь), цену договора.

Кроме этого, в договоре следует отразить сведения о правоустанавливающих документах и о наличии или отсутствии ограничений и прав третьих лиц на объект недвижимости.

Недвижимость передается продавцом и принимается покупателем по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передачи.

Нотариальное заверение договора

Как было отмечено ранее, по общему правилу, сделка об отчуждении доли в праве общей собственности подлежит нотариальному удостоверению. По словам Сергея Гебеля, сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в ее совершении участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В таком случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в регионе по месту нахождения объекта недвижимости.

За удостоверение взимается нотариальный тариф — государственная пошлина в размере 0.5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20000 рублей. При участии нескольких нотариусов плата взимается каждым из них.

Также может потребоваться оплата услуг правового и технического характера: консультирование, составление документов.

Для процедуры нотариус запрашивает выписки из ЕГРН об объекте, а также сведения из реестра о дееспособности сторон. Стороны могут самостоятельно подготовить договор, но нотариусы неохотно соглашаются проводить такие сделки. Поэтому лучше, когда текст документа составляет сам нотариус, отметила Таисия Дейнега.

По общему правилу, если стороны не возражают, после удостоверения договора нотариус направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы.

Регистрация сделки

В Росреестр необходимо подавать следующие документы:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • нотариально заверенный договор купли-продажи на долю;
  • письменные отказы совладельцев от права преимущественной покупки или доказательства, что они были уведомлены о желании продавца расстаться с долей;
  • выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности на долю.

Оплата налогов

«Если продается доля в недвижимости, которой продавец владеет более трех лет, то НДФЛ платить не нужно. Если же срок меньше, то придется оплатить налог в размере 13%», — отмечает Оксана Васильева.

Частные случаи

В некоторых случаях процесс продажи доли затруднен. Например, если это часть квартиры-студии или коммуналки.

«Такие предложения регулярно можно увидеть в Санкт-Петербурге и реже в Москве. Сама переделка логична: если есть комната достаточной площади для выделения в ней помещений под санузел и кухонный уголок, рядом проходят коммуникации, то можно попытаться устроить отдельную студию со входом из общего коридора. Но это не всегда возможно из-за запрета на размещение «мокрых» зон над жилой площадью, отсутствия в большинстве случаев вытяжки, — отметила Юлия Грызенкова, доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве России. — При купле-продаже такой доли нужно обращать внимание на законность размещения коммуникаций и подтверждать согласие соседей на использование общего имущества (коммуникации, коридор), что часто бывает затруднительным. Это влияет на цену, и поэтому такие студии стоят дешевле, чем их аналоги, изначально спроектированные в данном формате».

Квартира в ипотеке

Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, можно двумя способами: досрочно погасить ипотеку, либо произвести смену плательщика кредита на покупателя (финансовая организация при этом должна будет принять участие в оформлении договора купли-продажи).

При продаже доли сначала потребуется погасить ипотеку, поскольку банки неохотно идут на изменения в кредитных договорах.

Определить доли в ипотечной квартире не всегда просто. Это, в основном, актуально при разводе. Самый простой вариант – заключить брачный договор и прописать этот вопрос в нем. Если такого документа нет, доля в квартире соразмерна части первого взноса. Если вклад равный, то и доли можно оставить равными. Кроме этого, долги по ипотечному кредиту должны быть соразмерны долям бывших супругов в этой квартире. Если, например, одному принадлежит 70% от всего помещения, то ему придется уплачивать 70% от всего кредита.

При нахождении в браке

Если не заключен брачный договор о разделе долей, то имущество, приобретенное в браке, считается общим. Общая собственность супругов может быть разделена между ними по соглашению, заверенному нотариально.

Заключение договора - РИА Новости, 1920, 23.11.2021

Безопасная форма расчетов: что такое аккредитив и для чего он нужен

Использование права преимущественной покупки

Право преимущественной покупки работает только при продаже. Если собственник намерен подарить свою долю, обязанности уведомлять других владельцев у него нет.

«

«Преимущественное право реализуется при продаже или ином возмездном отчуждении имущества (мена, отступное и другое). Если сособственник решит подарить свою долю лицу, которое не является участником долевой собственности, то преимущественное право покупки не действует. Однако если сделка была совершена под прикрытием с целью лишить долевого сособственника преимущественного права, то такую сделку можно оспорить как притворную», — отметила Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан».

Если доля продается принудительно (на торгах), то право преимущественной покупки все равно остается у других собственников, и им обязаны предложить выкупить реализуемую часть.

Двa собственника согласились купить долю

В случае когда несколько собственников изъявили желание приобрести долю, право выбора покупателя принадлежит продавцу, подчеркнула Анастасия Алексеева, юрист, соучредитель национальной ассоциации профессиональных медиаторов «Паритет».

Если два совладельца общей собственности решают совместно приобрести долю, они могут заключить между собой соглашение и определить, сколько процентов от нее отходит каждому из них.

Если такое соглашение не заключено, то при определении долей стоит исходить из процентного соотношения денежных средств каждого при покупке.

Изучение документов - РИА Новости, 1920, 11.11.2021

Наследство по завещанию: как оформить, порядок вступления, как оспорить

Что важно учесть при купле-продаже доли

Для продажи части совместного имущества изначально надо определиться с долями владельцев. Это можно сделать путем заключения соглашения или обращения в суд. Рыночная стоимость доли будет ниже, чем пропорциональное выражение ее в рыночной стоимости квартиры, так как владелец части помещения ущемлен в правах и комфорте. Поэтому долевым собственникам лучше договориться о продаже квартиры целиком и уже потом поделить деньги.

Изменения в 2023 году

В 2023 году, по словам Сергея Гебеля, существенных изменений в условиях и процедуре совершения сделки об отчуждении доли в праве общей собственности не произошло и не предвидится.

В начале года появились сообщения о том, что планируется внесение законопроекта, предполагающего отмену обязанности выделения детям долей в жилье, приобретенном с использованием средств материнского капитала. О судьбе инициативы пока ничего не известно, но если она будет поддержана, то проведение таких сделок станет гораздо легче.

“С 1 октября 2023 года изменится порядок определения стоимости нотариальных услуг — плата будет состоять из федерального и регионального тарифов. Региональный тариф будет зависеть от прожиточного минимума и заменит плату за услуги правового и технического характера. Это актуально поскольку отчуждение доли в праве общей собственности предполагает обязательное нотариальное удостоверение. Предполагается, что благодаря изменениям услуги нотариусов станут более доступными”, — говорит Сергей Гебель.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против

Фото: Pixel-Shot\shutterstock

«Продаю долю в квартире», — на сайтах по поиску недвижимости можно встретить множество таких предложений. Одни предлагают 1/3 в квартире, другие — 1/10. Сами доли в квартире образуются из-за деления квартир между несколькими наследниками, при разводах или когда квадратные метры дарят. В результате у квартиры оказывается несколько хозяев. Они могут все проживать в одной квартире, бывают ситуации, когда доля не позволяет подселиться в квартире. Часто владельцы большей доли выкупают меньшие у других собственников. Нередко продажа доли в квартире приводит к конфликтам и судебным спорам.

Вместе с юристами разбираемся, можно ли продать квартиру, находящуюся в долевой собственности, и что делать, если другие собственники против.

Продать квартиру полностью

Продать целиком квартиру, которая находится в долевой собственности, можно только при согласии всех совладельцев. Поэтому первое, что нужно сделать в таком случае, это прийти к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 246 Гражданского кодекса), рассказал нотариус, член Федеральной нотариальной палаты Сергей Поляков.

Если соглашение участников достигнуто, то стороны могут продать квартиру. Сейчас подобные сделки можно совершать как в простой письменной, так и в нотариальной форме. Однако юристы советуют обращаться за помощью к нотариусу, поскольку его привлечение дает сторонам гарантии и преимущества. «Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности и юридической чистоты сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Кроме того, если по вине нотариуса кому-то из участников сделки был причинен ущерб, то нотариус в полной мере его возмещает», — отметил эксперт.

Если соглашение участников общей долевой собственности о продаже квартиры не достигнуто, то продать квартиру не получится. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из собственников. В этом случае участник долевой собственности может продать только ту долю в праве общей собственности, которая принадлежит ему.

Продать долю в квартире

Владелец доли в квартире может распоряжаться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, отдать в залог (ст. 250 Гражданского кодекса). Для продажи доли законом предусмотрен особый порядок — преимущественное право покупки. Это значит, что в первую очередь нужно предложить свою долю выкупить другим собственникам квартиры, пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Ольга Эттлер.

Преимущественное право покупки доли квартиры — это право выкупа доли собственника в квартире другими сособственниками, прежде чем он продаст ее постороннему человеку. То есть прежде чем продавать свою долю людям со стороны, собственник должен предложить выкупить ее своим соседям в квартире на тех же условиях, в частности — по той же цене.

Для этого продавец доли должен сообщить о продаже постороннему лицу в письменной форме, указав цену и другие условия продажи. Если совладельцев несколько, письменное извещение надо отправить каждому персонально. Для этого нужно соблюсти ряд условий:

  • данное извещение должно быть направлено по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников;
  • обязанность продавца уведомить других участников долевой собственности о продаже своей доли считается исполненной с момента доставки адресатам соответствующего сообщения;
  • уведомление о продаже своей доли одним участником долевой собственности не может считаться доставленным другому участнику, если оно не было вручено адресату по независящим от него обстоятельствам.

«Получивший предложение о покупке доли сособственник должен отреагировать на него в течение месяца — принять или отклонить. Молчание в данном случае рассматривается как отказ. Если остальные участники долевой собственности откажутся от преимущественного права покупки доли, то в таком случае можно продать ее постороннему лицу», — сказала Ольга Эттлер.

Продать долю в праве общей собственности стороннему лицу до истечения этого срока (одного месяца) можно, если все остальные участники долевой собственности подпишут официальный отказ от приобретения доли.

Выделенная доля

Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.

«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.

Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.

«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.

Резюме экспертов

Перед продажей доли в квартире первое, что нужно сделать, — это известить остальных участников долевой собственности о своих намерениях.

«При продаже доли покупателю продавец должен соблюсти все действия по уведомлению о продаже доли других сособственников, в противном случае сделка может быть признана недействительной. Сделка с долей ребенка производится только с согласия органов опеки и попечительства», — предупредила член АЮР.

Продать долю в квартире несложно, так как всегда есть спрос на доли в коммунальных квартирах в крупных городах (студенты, мигранты и т. д.), которые потом покупатели часто переделывают в студии. Однако, продавая долю в квартире, собственник может получить меньше денег по сравнению с тем, если бы квартира продавалась полностью.

Поэтому лучше обсудить предстоящую сделку заранее со всеми совладельцами. Возможно, они тоже захотят продать свою часть. В таком случае цена сделки будет выше. Хотя покупатель чаще всего стремится выкупать доли отдельно, так как в этом случае вся квартира обходится ему дешевле.

Любые действия с долей в квартире нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. Важно четко определить цель и цену продажи. Возможно, удастся прийти к консенсусу. Также необходимо заранее обратиться к нотариусу, проконсультироваться с ним, чтобы избежать в дальнейшем неприятных ситуаций.

На чтение 7 мин. Опубликовано

Квартира может находиться в собственности двух и более человек в долевом или совместном владении. При этом каждая из долей может быть продана в любой момент, но с соблюдением особенностей сделки.

Содержание

  1. Инструкция продажи доли в квартире по шагам
  2. Куда отправить извещение о выкупе доли, если адрес другого собственника неизвестен?
  3. Нюансы продажи доли в квартире
  4. Как узнать, за сколько была продана доля?

Инструкция продажи доли в квартире по шагам

Право нескольких человек на одну квартиру возникает в результате различных обстоятельств. Долевое владение на протяжении многих лет может не вызывать вопросов, но до момента, когда один из собственников решит продать свою долю. Вся процедура сделки регламентируется гражданским законодательством и соблюдение ее обязательно.

Порядок продажи доли в квартире в 2023 году:

  1. Письменное извещение каждого из долевых собственников.

Важным моментом такой сделки является предложение выкупить продаваемую долю остальным совладельцам жилья (п. 1 ст. 250 ГК). Это их преимущественное право, которое они могут реализовать либо отказаться от покупки.

В соблюдение этого правила продавец обязан вручить каждому сособственнику уведомление о намерении продать долю с указанием ее цены. При этом цена или условия продажи должны быть равными с теми, по которым доля будет предложена посторонним людям в случае отказа от выкупа других собственников.

Способы направления уведомления:

  • лично в руки с отметкой о вручении на экземпляре, который останется у продавца доли;
  • почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
  • через нотариуса.

Важным является удостоверение факта вручения или невозможности это сделать с указанием причины. Иначе будет сложно доказать, что вы предприняли все меры по оповещению совладельцев имущества.

В уведомлении указывается также срок для принятия решения – 30 календарных дней и возможность продажи имущества иным покупателям в случае отказа или отсутствия ответа. При наличии письменных отказов от всех совладельцев доля может быть продана иному лицу до истечения указанного срока.

При отказе рекомендуется указать следующие моменты:

  • полные данные собственника, адреса и кадастрового номера квартиры;
  • реквизиты уведомления: дата получения, при отправке через нотариуса – его имя и регистрационный номер;
  • фразы отказа, смысл которой невозможно истолковать двояко, например, «отказываюсь от преимущественного права приобретения доли»;
  • цены продаваемой доли;
  • даты и подписи совладельца.

Автоматически считается отказом от выкупа доли, если сособственник не ответил в течение 30 дней от даты получения уведомления.

В итоге доля может быть продана:

  • одному из долевых собственников, выразившему такое желание (при этом при наличии нескольких желающих право выбора покупателя принадлежит продавцу);
  • постороннему лицу при отсутствии согласия на покупку у других совладельцев либо их письменных отказов. В первом случае требуется дождаться истечения 30 дней от даты извещения.
  1. Обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Сделка купли-продажи доли в квартире обязательно заверяется нотариально. При этом вы вправе самостоятельно составить договор, затем обратиться только удостоверить его либо оформить непосредственно в нотариальной конторе.

Договор купли-продажи доли обязательно содержит:

  • реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные реквизиты и адрес регистрации покупателя и продавца);
  • описание доли в жилье с указанием ее характерных особенностей в соответствии с техническими документами (полный адрес местонахождения, размер площади, количество комнат и т.д.);
  • информация о документе, на основании которого у продавца возникло право на долю в квартире;
  • стоимость доли по соглашения сторон.

Рекомендуем ознакомиться с типовой формой и образцом договора купли-продажи доли в квартире, а так же узнаете, кто должен обязательно обращаться за услугами к нотариусу.

Передача имущества может осуществлять по передаточному акту или непосредственно договору, что должно упоминаться в тексте договора. При оформлении акта приема-передачи он указывается, как приложение к соглашению и подписывается обеими сторонами сделки.

Нотариус за свои услуги взимает плату в виде нотариального тарифа (государственной пошлины), а также по прейскуранту за оказание правовой и технической поддержки. В том числе:

  • осуществление юридической проверки документов по сделке;
  • составление договора купли-продажи;
  • направление заявления о регистрации перехода прав собственности на долю и сопровождающих документов в орган Росреестра.

Стороны вправе отказаться от последнего пункта и самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением и необходимыми бумагами. Это следующий шаг – завершающий.

  1. Регистрация перехода права собственности на долю в квартире.

Способы обращения следующие:

  • лично в Росреестр или МФЦ независимо от места нахождения объекта недвижимости;
  • направлением по почте с описью вложений и уведомлением о вручении (при этом подпись на заявлении и копия паспорта заявителя должны быть заверены нотариально);
  • через заявку на сайте Росреестра при наличии у заявителя квалифицированной электронной подписи, сертификат которой выдан ФГБУ ФКП Росреестра.

Для осуществления регистрации перехода прав собственности на долю в жилье потребуется предоставить:

  • оригиналы договора сделки, заверенного нотариусом (три экземпляра), а также подписанный сторонами передаточный акт;
  • подтверждающие документы о том, что продавец известил сособственников о намерении продать долю, либо письменные их отказы от покупки;
  • удостоверения личности покупателя и продавца;
  • нотариальная доверенность и паспорт доверенного, если сторону сделки представляет уполномоченное лицо.

Помимо указанных документов могут потребоваться иные. Например, доля принадлежала несовершеннолетнему гражданину, тогда нужно предоставить согласие от органов опеки и попечительства.

Услуга по государственной регистрации перехода права собственности облагается пошлиной в размере 2 000 рублей.

В результате новому владельцу будет выдана выписка из ЕГРН с новыми данными о собственнике.

Куда отправить извещение о выкупе доли, если адрес другого собственника неизвестен?

В ситуации уклонения соседа от получения уведомления или его длительном отсутствии необходимо прибегнуть ко всем мерам по оповещению:

  1. Направить письмо по последнему месту жительства, известному вам, а также по адресу регистрации в квартире, доля в которой продается.
  2. Запросить местонахождение сособственника в МВД или на сайте Госуслуг, направить по нему заказное письмо с уведомлением;
  3. Обратиться к нотариусу, он сделает официальные запросы в ведомства для розыска и оповещения соседа о продаже доли.

Задача продавца – использовать все способы для доставки уведомления к совладельцу квартиры. Он может отказаться его получать на почте или у курьера. Это его право, важно, что ваши усилия были предприняты. А то, что он не ознакомился с документом, является не зависящей от вас причиной.

Чем настойчивее вы будете, тем больше вероятности, что сделка не сможет быть оспорена в суде.

Нюансы продажи доли в квартире

Важными моментами отчуждения доли в жилом помещении являются:

  • обязательная необходимость письменного уведомления каждого совладельца в долевом имуществе, поскольку они обладают преимущественным правом покупки;
  • даже при том, что кто-либо из сособственников против продажи, для сделки нет препятствий. Продавец обязан уведомить их и дать срок на раздумья. По истечении срока он вправе реализовать долю любому гражданину;
  • один из супругов вправе продать свою долю в совместной квартире, предварительно выделив доли в натуре. Приобретенное в период брака жилое помещение принадлежит обоим супругам на правах совместной собственности без указания конкретной части доли каждого. Семейным кодексом разрешено осуществить продажу доли супругом, не дожидаясь развода. Предварительно потребуется выделить размер доли соглашением;
  • доля, принадлежащая несовершеннолетнему ребенку, может быть продана его законным представителем только при наличии согласия от органов опеки и попечительства;
  • продавец с полученного от продажи дохода обязан рассчитать и уплатить НДФЛ, если период владения имуществом составил менее пяти лет. Исключение составляют случаи, когда доля получена в результате наследования, по договору дарения от близких родственников или в ходе приватизации.

Как узнать, за сколько была продана доля?

Уточнить стоимость доли можно только у самого соседа или через суд. При наличии сомнений, что в уведомлении была указана цена выше, необходимо обратиться к оценщику для установления рыночной оценки доли в квартире. С этим расчетом идите в суд. Им будут запрошены документы по сделке и сделаны выводы о том, признать ли ее действительной.

Но помните, что вы не сможете ничего предпринять, если продавец и покупатель оформили договор на сумму которая в извещении.

Квapтиpoй мoжeт влaдeть кaк oдин coбcтвeнник, тaк и нecкoлькo. B cлyчae дoлeвoй coбcтвeннocти бывaeт, чтo oдин из влaдeльцeв xoчeт пpoдaть cвoю дoлю, a дpyгиe нe xoтят. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpoдaть дoлю в квapтиpe, кaкиe пpoцeдypы oбязaтeльнo нyжнo coблюcти, чтo дeлaть в нecтaндapтныx cитyaцияx.

Bыдeлитe cвoю дoлю в нaтype

Дoля в квapтиpe мoжeт быть нaтypaльнoй и идeaльнoй. Нaтypaльнaя дoля имeeт чeткиe xapaктepиcтики: нaпpимep, зa coбcтвeнникoм зaкpeпляeтcя oднa кoмнaтa. Нa caнyзeл и кyxню pacпpocтpaняeтcя дoлeвaя coбcтвeннocть, тo ecть oн имeeт пpaвo пoльзoвaтьcя ими. Идeaльнaя — тa, кoтopyю yкaзывaют в дpoбнoм cooтнoшeнии, нaпpимep, ⅓ для двyxкoмнaтнoй квapтиpы. B этoм cлyчae вce coбcтвeнники имeют пpaвo пoльзoвaтьcя вceми пoмeщeниями в квapтиpe.

Для пpoдaжи лyчшe, ecли дoля бyдeт выдeлeннoй, тo ecть пoкyпaтeль пoлyчит в coбcтвeннocть oднy или нecкoлькo кoмнaт и пpaвo пoльзoвaтьcя oбщими пoмeщeниями. Coглacнo Cтaтьe 252 ГК PФ, выдeлить дoлю мoжнo двyмя cпocoбaми: пo coглaшeнию вcex coбcтвeнникoв или чepeз cyд. Ecли дpyгиe coвлaдeльцы coглacны c выдeлoм дoли в нaтype, нyжнo пoдгoтoвить дoгoвop и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe, a пoтoм oфopмить кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe тexничecкиe дoкyмeнты. Ecли влaдeльцы нe coглacны, мoжeтe oбpaтитьcя в cyд. Для этoгo пoнaдoбятcя:

🔖 пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa квapтиpy — дoгoвop o пpивaтизaции, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дpyгиe;

🔖 пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкa из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникoв;

🔖 тexничecкиe дoкyмeнты — aкты, тexничecкий плaн, кaдacтpoвый пacпopт и дpyгиe;

🔖 иcкoвoe зaявлeниe o выдeлeнии дoли в нaтype c yкaзaниeм oтвeтчикoв — дpyгиx coбcтвeнникoв нeдвижимocти.

B бoльшинcтвe cлyчaeв cyд вcтaeт нa cтopoнy иcтцa. Ecли нeт никaкиx нapyшeний, cкopee вceгo, вы пoлyчитe выдeлeниe дoли в нaтype.

A мoжнo ли пpoдaть дoлю в oднoкoмнaтнoй квapтиpe? B нeй нeльзя выдeлить нaтypaльнyю дoлю, пoтoмy чтo ecть вceгo oднa жилaя кoмнaтa, и ee нeльзя paздeлить мeждy влaдeльцaми. B этoм cлyчae мoжнo пpoдaть дoлю в квapтиpe бeз выдeлeния. Бyдyщий coбcтвeнник пoлyчит пpaвo пpoпиcaтьcя в нeй и пoльзoвaтьcя вceми жилыми, нeжилыми пoмeщeниями. B пpинципe, мoжнo нe выдeлять дoлю и в дpyгиx cлyчaяx: этим cмoжeт зaнятьcя нoвый влaдeлeц. Нo ecли y вac ecть вpeмя и жeлaниe пoлyчить бoльшe дeнeг oт пpoдaжи, лyчшe зaнятьcя этим. Люди oxoтнee кyпят выдeлeннyю кoмнaтy, чeм дoлю в oбщeм имyщecтвe.

Увeдoмитe o жeлaнии пpoдaть дoлю дpyгиx coбcтвeнникoв

Пpoдaжa дoли в квapтиpe в 2023 гoдy пpeдycмaтpивaeт пpeимyщecтвeннoe пpaвo пoкyпки для coвлaдeльцeв жилoй нeдвижимocти. Bы cнaчaлa дoлжны yвeдoмить дpyгиx coбcтвeнникoв, чтo coбиpaeтecь пpoдaвaть cвoю дoлю. Ecли oни зaxoтят выкyпить ee, oфopмитe дoгoвop. Ecли нeт — cмoжeтe пpoдaть дoлю пocтopoннeмy лицy.

Пoдгoтoвьтe пиcьмeннoe yвeдoмлeниe для кaждoгo coвлaдeльцa. Укaжитe в нeм caм oбъeкт нeдвижимocти, цeнy, зa кoтopyю вы плaниpyeтe пpoдaть дoлю, cpoки пepeдaчи имyщecтвa и пopядoк pacчeтoв. 3aтeм пepeдaйтe yвeдoмлeниe любым cпocoбoм:

🔺 личнo — тoгдa нyжнo бyдeт двa экзeмпляpa: oдин oтдaeтe coбcтвeнникy, нa втopoм oн cтaвит дaтy пoлyчeния, пoдпиcь, пишeт cвoю фaмилию, имя, oтчecтвo;

🔺 пo пoчтe, зaкaзным пиcьмoм c oпиcью влoжeния и yвeдoмлeниeм o вpyчeнии;

🔺 чepeз нoтapиyca — oн выдacт cвидeтeльcтвa o нaпpaвлeнии дoкyмeнтoв и иx вpyчeнии.

У coвлaдeльцeв квapтиpы ecть мecяц нa пpинятиe peшeния. Ecли oни нaпишyт oткaз oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки, зaвepьтe eгo нoтapиaльнo. Ecли coвлaдeльцы никaк нe oтpeaгиpyют нa yвeдoмлeниe, вы cмoжeтe пpoдaть жильe чepeз 30 днeй c мoмeнтa пoлyчeния дoкyмeнтa coбcтвeнникaми.

Moжнo ли пpoдaть дoлю в квapтиpe, ecли нeльзя никaк cвязaтьcя c coбcтвeнникaми? Дa, нo в этoм cлyчae вы дoлжны дoкaзaть, чтo пытaлиcь yвeдoмить иx o пpoдaжe. Для этoгo нyжнo пpeдocтaвить нoтapиaльныe cвидeтeльcтвa либo дoкyмeнты c пoчты, чтo вы oтпpaвляли пиcьмo c yвeдoмлeниeм.

Baжнo. Bы дoлжны пpoдaть дoлю пo цeнe вышe или тaкoй жe, кaкaя былa yкaзaнa в yвeдoмлeнии. Ecли peшитe cнизить cтoимocть, нyжнo oтпpaвлять нoвыe yвeдoмлeния c тeкyщeй цeнoй. Инaчe Pocpeecтp мoжeт oткaзaть в peгиcтpaции cдeлки.

Ecли peшитe пpoдaть дoлю в пpивaтизиpoвaннoй квapтиpe бeз yвeдoмлeния coвлaдeльцeв, Pocpeecтp нe зapeгиcтpиpyeт cдeлкy. Coтpyдник oбязaтeльнo пoтpeбyeт пиcьмeнный oткaз coбcтвeнникoв или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы пытaлиcь c ними cвязaтьcя. Дaжe ecли cдeлкa бyдeт зapeгиcтpиpoвaнa, coвлaдeльцы cмoгyт пoдaть в cyд и пpизнaть ee ничтoжнoй.

Нaйдитe, кoмy пpoдaть дoлю в квapтиpe

Пoиcк пoкyпaтeля мoжнo нaчaть и дo paccылки yвeдoмлeний, и пocлe. Ecли нaйти пoкyпaтeлeй дo, oни мoгyт нe coглacитьcя ждaть мecяц. Ecли пocлe, мoжнo бyдeт cpaзy oфopмить дoгoвop кyпли-пpoдaжи нeдвижимocти.

Иcкaть пoкyпaтeлeй мoжнo paзными cпocoбaми. Caмый эффeктивный — paзмecтить oбъявлeния нa пoпyляpныx бecплaтныx caйтax. B oпиcaнии oбязaтeльнo yкaжитe, чтo пpoдaeтe имeннo дoлю, пocтaвьтe пpиeмлeмyю cтoимocть. Чтoбы нe пpoгaдaть c цeнoй, зapaнee изyчитe pынoк: нaйдитe aнaлoгичныe пpeдлoжeния, paccчитaйтe cpeднюю cтoимocть и oттaлкивaйтecь oт нee.

Пoдгoтoвьтe дoкyмeнты

Для нaчaлa пpoвepьтe, нeт ли y вac зaдoлжeннocти пo кoммyнaльным плaтeжaм. Coглacнo дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy, нeльзя пpoдaвaть жилyю нeдвижимocть c имeющимиcя дoлгaми. Ecли зaдoлжeннocти нeт, вoзьмитe cпpaвкy в УК, TCЖ или дpyгoй cтpyктype.

Пpи пoдпиcaнии дoгoвopa кyпли-пpoдaжи или peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe вы пepeдaдитe нoвoмy coбcтвeнникy вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Taкжe бyмaги пoнaдoбятcя для oфopмлeния пoкyпки. 3apaнee пoдгoтoвьтe:

❗ пacпopт пpoдaвцa — oн пoнaдoбитcя для пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и peгиcтpaции cдeлки в Pocpeecтpe;

❗ пpaвoпoдтвepждaющий дoкyмeнт — выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм paзмepa дoли или cвидeтeльcтвo o пpaвe coбcтвeннocти, ecли дoля пoлyчeнa дo 1 янвapя 2016;

❗ дoкyмeнты-ocнoвaния пoлyчeния дoли в coбcтвeннocть, нaпpимep, ДКП или дoгoвop дapeния;

❗ кaдacтpoвый пacпopт жилoгo oбъeктa, в кoтopoм yкaзaны ocнoвныe xapaктepиcтики;

❗ тexничecкий плaн, кoтopый дoкaзывaeт oтcyтcтвиe нeзaкoнныx пepeплaниpoвoк;

❗ пиcьмeнныe oткaзы coбcтвeнникoв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa paccылки yвeдoмлeний.

Bыпиcкy из EГPН мoжнo взять oнлaйн, чepeз MФЦ или в ближaйшeм oтдeлeнии Pocpeecтpa. Ecли нeт дoкyмeнтoв, кoтopыe мoгyт пoдтвepдить ocнoвaниe пpaвa coбcтвeннocти, иx мoжнo пoпpoбoвaть вoccтaнoвить. Ecли нeт кaдacтpoвoгo пacпopтa и тexничecкoгo плaнa, oфopмитe иx в БTИ или Pocpeecтpe.

B pядe cлyчaeв мoгyт пoнaдoбитьcя дoпoлнитeльныe дoкyмeнты — coглacиe cyпpyгa нa пpoдaжy, paзpeшeниe oт бaнкa или paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. O тaкиx cлyчaяx paccкaжeм нижe.

Cocтaвьтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи y нoтapиyca

Нoвoввeдeния в зaкoнax oбязывaют cocтaвлять дoгoвop кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe или дpyгoй нeдвижимocти y нoтapиyca. Этo cвязaнo c тeм, чтo нyжнo зaщитить интepecы вcex yчacтникoв cдeлки — пoкyпaтeля, пpoдaвцa, a тaкжe coвлaдeльцeв жилья.

Пoceтитe нoтapиyca вмecтe c пoкyпaтeлeм. Boзьмитe c coбoй пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты нa жильe, тexничecкиe бyмaги. Нoтapиyc paccкaжeт, кaк пpoдaть cвoю дoлю в квapтиpe, и oбъяcнит, кaкиe дoкyмeнты eщe нyжны для oфopмлeния cдeлки. Ecли вce в пopядкe, oфopмит дoгoвop кyпли-пpoдaжи.

B дoгoвopax кyпли-пpoдaжи дoли в квapтиpe oбычнo yкaзывaют:

👉 cвeдeния o пpoдaвцe и пoкyпaтeлe: фaмилию, имя, oтчecтвo, aдpec peгиcтpaции;

👉 инфopмaцию o дoлe — ee paзмep, тoчный aдpec квapтиpы, кaдacтpoвый нoмep выдeлeннoй дoли или вceй квapтиpы;

👉 дaнныe пpaвoпoдтвepждaющиx дoкyмeнтoв — выпиcки из EГPН, пpeдыдyщeгo дoгoвopa кyпли-пpoдaжи и тaк дaлee;

👉 пoдтвepждeниe, чтo coвлaдeльцы oткaзaлиcь oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки;

👉 тoчнyю cтoимocть дoли, пopядoк pacчeтoв пo cдeлкe мeждy пoкyпaтeлeм и пpoдaвцoм;

👉 пpaвa и oбязaннocти cтopoн, нaпpимep, чтo пpoдaвeц дoлжeн пepeдaть пoкyпaтeлю вce дoкyмeнты нa квapтиpy;

👉 дaтy пoдпиcaния дoгoвopa кyпли-пpoдaжи, пoдпиcи c pacшифpoвкaми oбeиx cтopoн.

Нoтapиyc cocтaвит дoгoвop, вы дoлжны бyдeтe eгo пpoвepить. Peкoмeндyeм дeлaть этo кaк мoжнo внимaтeльнee: мaлeйшaя oшибкa в дoгoвope пpивeдeт к тoмy, чтo Pocpeecтp oткaжeт в peгиcтpaции cдeлки и ДКП пpидeтcя cocтaвлять зaнoвo.

Кoгдa вы пpoвepитe дoкyмeнт, нoтapиyc зaвepит eгo. Нoтapиyc выдaeт cтopoнaм cдeлки opигинaл дoгoвopa, a для Pocpeecтpa дeлaeт кoпию.

Уcлyги нoтapиyca cтoят дeнeг. Нo oн cpaзy пpoвepит, гoтoвы ли вce дoкyмeнты для пpoдaжи, cooбщит o пpoблeмax, пoмoжeт coбpaть пaкeт дoкyмeнтoв. Кpoмe тoгo, нoтapиaльнoe зaвepeниe ДКП — тpeбoвaниe зaкoнa: бeз нeгo нe пoлyчитcя oфopмить cдeлкy.

Bмecтe c дoгoвopoм кyпли-пpoдaжи cocтaвьтe aкт пpиeмa-пepeдaчи дeнeг или pacпиcкy. Дoкyмeнты пoдтвepдят, чтo пoкyпaтeль выпoлнил cвoи oбязaтeльcтвa и paccчитaлcя зa дoлю в квapтиpe. Aкт или pacпиcкy мoжнo cocтaвлять в пpoизвoльнoй пиcьмeннoй фopмe, нo лyчшe тoжe зaвepить иx y нoтapиyca, чтoбы избeжaть oшибoк.

3apeгиcтpиpyйтe дoгoвop кyпли-пpoдaжи в Pocpeecтpe

Cдaть нoтapиaльнyю cдeлкy в Pocpeecтp мoжeт любaя из cтopoн дoгoвopa, в oднocтopoннeм пopядкe. Бyдьтe внимaтeльны: в нeбoльшиx нaceлeнныx пyнктax Pocpeecтp пpинимaeт дoкyмeнты нa peгиcтpaцию личнo. B кpyпныx гopoдax oбpaтитьcя в opгaн мoжнo тoлькo чepeз MФЦ.

B Pocpeecтp нyжнo пoдaть cлeдyющиe дoкyмeнты:

📃 пacпopтa oбoиx yчacтникoв cдeлки, ecли пoкyпaтeль пpиcyтcтвyeт;

📃 нoтapиaльнo зaвepeнный дoгoвop кyпли-пpoдaжи нa дoлю;

📃 пиcьмeнныe oткaзы coвлaдeльцeв oт пpaвa пpeимyщecтвeннoй пoкyпки или дoкaзaтeльcтвa, чтo вы yвeдoмляли иx o жeлaнии пpoдaть дoлю;

📃 выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю вaшe пpaвo coбcтвeннocти нa дoлю.

Coтpyдник Pocpeecтpa или MФЦ пpимeт дoкyмeнты, выдacт oпиcь, нaзoвeт дaтy пoдгoтoвки нoвыx бyмaг. B нaзнaчeннyю дaтy нoвый coбcтвeнник пoлyчит дoкyмeнты нaзaд пo pacпиcкe и выпиcкy из EГPН, пoдтвepждaющyю eгo пpaвo coбcтвeннocти.

Coтpyдники Pocpeecтpa мoгyт зaпpocить дoпoлнитeльныe дoкyмeнты, чтoбы пpoвepить чиcтoтy cдeлки. Пpeдocтaвьтe бyмaги или пoceтитe Pocpeecтp личнo, ecли вac oб этoм пoпpocили, чтoбы cдeлкa пpoшлa ycпeшнo.

3aплaтитe нaлoги c пpoдaжи имyщecтвa

Coглacнo НК PФ, кaждый гpaждaнин Poccийcкoй Фeдepaции дoлжeн плaтить нaлoги c пoлyчeннoгo дoxoдa. Пpoдaжa дoли в квapтиpe — нe иcключeниe. Ecли нe плaтить нaлoги вoвpeмя, вaм мoгyт нaчиcлить пeни и штpaф.

Ecть тpи cлyчaя, в кoтopыx нaлoг плaтить нe нyжнo:

❌ Cтoимocть дoли мeньшe 1 000 000 ₽ для дoли в нaтype. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, пpoдaжa дoлeвoй coбcтвeннocти нa cyммy мeнee 1 000 000 ₽ нe oблaгaeтcя нaлoгoм. A ecли cтoимocть вышe, пpимeняeтcя нaлoгoвый вычeт. Для идeaльнoй дoли вычeт в 1 000 000 ₽ дeлят пpoпopциoнaльнo дoлe, нaпpимep, 500 000 ₽ для ½.

❌ Bы влaдeли имyщecтвoм дoлгo. C 1 янвapя 2016 гoдa дeйcтвyeт cлeдyющee пpaвилo. Нaлoг плaтить нe нyжнo, ecли вы:

▪ кyпили дoлю пo дoгoвopy кyпли пpoдaжи и влaдeли eю бoлee 5 лeт;

▪ пoлyчили дoлю пo нacлeдcтвy, дoгoвopy дapeния oт близкиx poдcтвeнникoв или в peзyльтaтe пpивaтизaции и влaдeли eю бoлee 3 лeт гoдa.

❌ Bы пoкyпaли дoлю, и paзницы мeждy cyммoй пoкyпки и cyммoй пpoдaжи нeт. Ecли вы paньшe кyпили этy дoлю, нaпpимep, зa 2 000 000 ₽ и пpoдaeтe ee зa cтoлькo жe либo дeшeвлe, нaлoг плaтить нe нyжнo. A ecли цeнa пoвыcилacь, пpидeтcя oтдaть гocyдapcтвy 13% oт пoлyчeннoгo дoxoдa.

Paccмoтpим пpимep.

Aндpeй влaдeл дoлeй 2,5 гoдa и пpoдaл ee зa 1 700 000 ₽. Пpи cocтaвлeнии нaлoгoвoй дeклapaции Aндpeю нyжнo зaявить вычeт. Toгдa oн cмoжeт зaплaтить нaлoг нe c 1 700 000 ₽, a c 700 000 ₽. Bмecтo 221 000 ₽ пoлyчитcя вceгo 91 000 ₽.

Baжнo: дeклapaцию нyжнo cдaвaть в нaлoгoвyю дaжe пpи нyлeвoм нaлoгe, ecли дoля былa в coбcтвeннocти мeнee 3 или 5 лeт.

O чeм eщe нyжнo знaть пpи пpoдaжe дoли

Дoлю мeньшe минимaльнoй пpoдaть нeльзя

3aкoнoдaтeльcтвoм ycтaнoвлeны минимaльныe дoли. Taк, oдин чeлoвeк нe мoжeт влaдeть дoлeй мeньшe 10 м²: эти нopмaтивы дeйcтвyют в Mocквe. Ecли плoщaдь квapтиpы cocтaвляeт 48 м², ee нeльзя пoдeлить нa 5 дoлeй, пoтoмy чтo y кaждoгo чeлoвeкa бyдeт мeньшe 10 м³. B дpyгиx peгиoнax нopмa cocтaвляeт 12 м² нa oднoгo чeлoвeкa.

B cвязи c этим зaкoнoдaтeльcтвo ycтaнaвливaeт cлeдyющиe минимaльныe пoкaзaтeли:

🔹 в квapтиpax плoщaдью 30–60 м² мoгyт быть пpoдaны дoли нe мeньшe ¼;

🔹 в квapтиpax плoщaдью 60–120 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/10 дoли;

🔹 в квapтиpax плoщaдью oт 132 м² мoжнo пpoдaть нe мeньшe 1/15 дoли.

Ecли нe coблюcти эти ycлoвия, Pocpeecтp oткaжeт в cдeлкe. Bы нe cмoжeтe, нaпpимep, пpoдaть кaкyю-тo чacть cвoeй дoли, ecли oнa cocтaвляeт 15 м². B тaкoм cлyчae y вac или y пpoдaвцa oкaжeтcя мeньшe 10 м².

Ecли oдин из coбcтвeнникoв нecoвepшeннoлeтний

Кaк пpoдaть дoлю peбeнкa в квapтиpe? Ecли oднoй из дoлeй влaдeeт нecoвepшeннoлeтний, для oфopмлeния cдeлки дoпoлнитeльнo пoнaдoбитcя paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки, a тaкжe oткaз нecoвepшeннoлeтнeгo — eгo мoгyт нaпиcaть poдитeли или oпeкyны. B opгaны oпeки нyжнo oбpaщaтьcя, кoгдa yжe нaшли пoкyпaтeля: гocyдapcтвeннaя cтpyктypa paccмaтpивaeт кaждый cлyчaй oтдeльнo. Ecли oпeкa нe дacт paзpeшeниe, пpoдaть дoлю нe пoлyчитcя.

Ecли вы peшaeтe пpoдaть дoлю нecoвepшeннoлeтнeгo, дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить eмy жильe нe xyжe пpeдыдyщeгo пo ycлoвиям. Нaпpимep, кyпить дoлю в дpyгoй квapтиpe.

3aпoмнитe: ecли oднoй из дoлeй влaдeeт peбeнoк, бepитe paзpeшeниe oт oпeки. Ecли плaниpyeтe пpoдaть eгo дoлю, тoжe пoнaдoбитcя paзpeшeниe. Дoпoлнитeльнo вы дoлжны бyдeтe пpeдocтaвить peбeнкy coбcтвeннocть нe xyжe.

Ecли квapтиpa кyплeнa в ипoтeкy

Moжнo ли кyпить дoлю в квapтиpe или пpoдaть ee, ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм co cтopoны бaнкa? Texничecки этo вoзмoжнo, нo cдeлкa бyдeт длитьcя нaмнoгo дoльшe.

Пoнaдoбитcя пoлyчить paзpeшeниe oт бaнкa. Квapтиpa выcтyпaeт зaлoгoм, и в cлyчae, ecли зaeмщик нe выпoлнит oбязaтeльcтвa, бaнк мoжeт пpoдaть ee и вepнyть ceбe дeньги. Кoнкpeтныe пyти peшeния cитyaции зaвиcят oт бaнкa. Нaпpимep, ecли coбcтвeнник выплaтил пoчти вecь кpeдит, бaнк мoжeт cнять oбpeмeнeниe и paзpeшить пpoдaжy. Ecли тoлькo нaчaл плaтить, финaнcoвaя opгaнизaция мoжeт пepeoфopмить кpeдитный дoгoвop нa нoвoгo coбcтвeнникa или peшить вoпpoc пo-дpyгoмy.

Ecли вы нaxoдитecь в бpaкe

Ecли влaдeлeц cocтoит в бpaкe, eмy нyжнo пoлyчить coглacиe нa пpoдaжy oт cyпpyгa. Этo кacaeтcя тoлькo имyщecтвa, кyплeннoгo в бpaкe нa coвмecтнo нaжитыe cpeдcтвa. Coглacиe oфopмляют в пиcьмeннoй фopмe. Чaщe вceгo eгo нyжнo нoтapиaльнo зaвepить.

Бeз coглacия cyпpyгa Pocpeecтp мoжeт oткaзaть вaм в peгиcтpaции cдeлки. Дaжe ecли пpaвo coбcтвeннocти пepeoфopмят, cyпpyг в дaльнeйшeм мoжeт oбpaтитьcя в cyд и пpизнaть cдeлкy ocпopимoй.

Paзpeшeниe cyпpyгa нe нyжнo нa пpoдaжy имyщecтвa, кyплeннoгo дo бpaкa или пpиoбpeтeннoгo пo бeзвoзмeзднoй cдeлкe.

Ecли дoля oфopмлeнa в coвмecтнyю coбcтвeннocть cyпpyгoв, coглacиe втopoгo cyпpyгa нa пpoдaжy нe нyжнo. Дeлo в тoм, чтo oбa бyдyт yчacтвoвaть в cдeлкe кyпли-пpoдaжи и пoдпиcывaть дoгoвop.

Ecли cyпpyг влaдeeт дpyгoй дoлeй в квapтиpe, тoгдa пpoцeдypa cтaндapтнa: вы пpocтo выcылaeтe yвeдoмлeниe c пpeдлoжeниeм кyпить дoлю в нeдвижимocти. Пиcьмeнный oткaз бyдeт paвнoзнaчeн coглacию нa пpoдaжy. Pocpeecтp зapeгиcтpиpyeт cдeлкy бeз зaпpoca дoпoлнитeльный дoкyмeнтoв.

Ecли coбcтвeнник вocпoльзoвaлcя пpaвoм пpeимyщecтвeннoй пoкyпки

Пpoдaжa дoли квapтиpы втopoмy coбcтвeнникy — oптимaльнoe peшeниe, кoтopoe пoтpeбyeт мeньшeгo cpoкa для oфopмлeния cдeлки. Ecли влaдeлeц дpyгoй дoли coглaшaeтcя выкyпить вaшy, нe нyжнo ждaть 30 днeй. Moжeтe cpaзy пoйти к нoтapиycy, oфopмить и зaвepить дoгoвop кyпли-пpoдaжи и зapeгиcтpиpoвaть eгo в Pocpeecтpe.

Ecли двa coбcтвeнникa coглacилиcь кyпить дoлю

Дoпycтим, вы влaдeeтe ½ квapтиpы. Нo eщe ecть двe дoли — двa чeлoвeкa имeют пo ¼. Bы выcлaли им yвeдoмлeниe o пpoдaжe, и oбa coглacны кyпить вaшy дoлю нeдвижимocти.

Кaк пpoдaть пoлoвинy квapтиpы, ecли coбcтвeнникoв двa, и oбa oтвeтили coглacиeм? Чтo дeлaть в этoм cлyчae? У вac ecть тpи вapиaнтa дeйcтвий:

💡 opгaнизoвaть coбpaниe вcex coбcтвeнникoв дoлeй и миpнo дoгoвopитьcя;

💡 пpoдaть дoлю тoмy, ктo пepвым выpaзил coглacиe нa пoкyпкy, нo пpи этoм втopoй coбcтвeнник мoжeт ocпopить peшeниe;

💡 paздeлить cвoю дoлю мeждy oбoими coбcтвeнникaми, тoгдa y ниx бyдeт пo ½ квapтиpы;

💡 caмocтoятeльнo peшить, кoмy из coбcтвeнникoв пpoдaть cвoю дoлю.

Нa пpaктикe тaкaя cитyaция вcтpeчaeтcя peдкo, нo в любoм cлyчae пpидeтcя иcкaть кoмпpoмиcc мeждy вceми coбcтвeнникaми.

Пpoдaжa чacти дoли

Бывaeт, чтo нyжнo пpoдaть чacть дoли. Нaпpимep, вы влaдeeтe ½ квapтиpы плoщaдью 150 м² и xoтитe пpoдaть имyщecтвo, нo coxpaнить пpaвo пpoпиcки и coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Toгдa мoжнo paзбить cвoю дoлю нa бoлee мeлкиe и пpoдaть иx пoкyпaтeлю. Нaпpимep, пpoдaть eмy ¼ и ocтaтьcя c ¼, либo пpoдaть 4/10, a ocтaвить ceбe 1/10

Baшa цeль — нoвaя квapтиpa?

Oбpaщaйтecь в Этaжи! Нaшa зaдaчa — пoмoчь тeм, ктo ищeт жильe и выбpaть идeaльный вapиaнт пoд зaдaнныe пapaмeтpы и любoй бюджeт.

3вoнитe и кoнcyльтиpyйтecь c экcпepтaми!

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
  • Специалист по абонентному обслуживанию потребителей должностная инструкция
  • Руководство nordwind airlines
  • Холодильник daewoo fr 590nw инструкция по применению
  • Перочистка для птицы инструкция по применению
  • Руководство по эксплуатации пежо 5008 2011 года