Процесс приобретения квартиры в новостройке
Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально.
Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.
Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:
1. Рассчитайте примерный бюджет покупки.
2. Изучите плюсы и минусы жилья в новостройках, убедитесь, что сделали верный
выбор.
Подробнее о том, какой
рынок жилья выбрать: первичный или вторичный, читайте в статье.
3. Выберите надёжного застройщика.
4. Оформите ипотечный кредит на покупку квартиры.
5. Примите квартиру от застройщика.
6. Зарегистрируйте право собственности.
Разберём каждый из этих пунктов подробнее.
Как рассчитать бюджет покупки?
Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости
используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос,
как
правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно
использовать накопленные или
иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как
накопить на
первоначальный взнос, в другой статье.
Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас
стоимость
ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40%
от общего семейного
бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так
вы получите
примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за
собой дополнительные расходы.
Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного
дохода — это
позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.
Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости
Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за»
и «против» покупки жилья на
первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.
Преимущества:
— Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле
готовых вариантов.
— Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число
квартир в определённом районе
ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.
— Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят
рядом школы,
детские
сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.
— Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные
санузлы, просторные и
функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».
— Юридическая чистота квартиры.
Недостатки:
— Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса
и этапы её
внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.
— Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например,
сдвиг сроков сдачи
объекта недвижимости в эксплуатацию.
— Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро
не получится: нужно сделать
ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум
ремонта
соседей.
Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы,
и выбор
сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ
Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.
Выбор застройщика
Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков
сдачи жилья в
эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы
минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек
и репутацию
строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация
о жилищном
строительстве, достоверность которой обеспечивается
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации».
Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости,
читайте в
нашей статье.
Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские
счета,
позволяющие обезопасить расчёт между
застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная
компания получает
доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если
застройщик не выполнит
свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах
работы с
ними читайте в статье.
Что нужно знать об ипотеке?
1. Залог
Покупая недвижимость за счет кредитных средств, заёмщик передаёт её в залог банку
до полного исполнения
обязательств по кредитному договору. Это гарантирует кредитной организации возврат выданных средств. В
большинстве случаев банки требуют оформления
закладной — ценной бумаги, которая удостоверяет право залога на
жилье, обремененное ипотекой , а также право ее законного владельца на получение исполнения
по денежным
обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих
обязательств. Залог с квартиры снимается после полного исполнения обязательств по кредиту.
2. Страхование недвижимости
Выдача заёмных средств — риск не только для покупателя, но и для банка,
поэтому залоговую квартиру
обязательно страхуют в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)». Страхование квартиры происходит только после сдачи дома и оформления
права
собственности, оно защитит как кредитную организацию, так и самого заёмщика в случае
непредвиденных
обстоятельств.
3. Страхование заёмщика
Этот вид страхования не обязателен и не повлияет на получение ипотеки, но может
обезопасить клиента,
например:
— страхование жизни и здоровья поможет в случае частичной или полной
нетрудоспособности или смерти
заёмщика.
— страхование ответственности заёмщика позволяет застраховать себя, если по каким-либо
причинам потеряет
возможность осуществлять платежи. В этом случае банк получит выплаты от страховой компании, однако
сумма
такого платежа может составлять не менее 10% и не более 50% основной суммы долга.
Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.
Изучите доступные ипотечные кредиты
Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том
числе
программы
«льготной ипотеки».
Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека
на новостройки»,
позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.
Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит
вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.
Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести
Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести
требования
Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту
Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный
ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.
Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.
Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)
Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:
— возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика —
21 год, а максимальный
возраст на
дату погашения кредита до 65-70 лет
— стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте
трудоустройства
— платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает
регулярные выплаты, поэтому
кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика
— гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам
Для подачи заявки на ипотеку:
1. Соберите пакет необходимых документов, как правило, это:
— паспорт
— документы для подтверждения дохода с указанием его источника — это может
быть заработная плата,
пенсия,
доход от сдачи жилья в аренду и т.д. Банк ДОМ.РФ не требует этих документов,
а подтверждает доходы выпиской
из ПФР, которую сам же заказывает.
Перечень документов может быть расширен по требованию банка или в соответствии с условиями
выбранной
ипотечной программы, например, при оформлении так называемой «семейной ипотеки» дополнительно
потребуется
свидетельство о рождении ребёнка.
2. Подайте заявку на ипотечный кредит. Сделайте это онлайн на сайте банка или
обратитесь в
офис кредитной
организации. После одобрения заявки на ипотеку банком, как правило, заёмщику отводится
до 90 дней на поиск
жилья и сбор требуемых документов и проведения сделки.
3. Предоставьте документы по выбранной недвижимости и дождитесь её одобрения
банком. Перед
этим
удостоверьтесь, что жильё подходит под требования кредитной организации.
4. Ознакомьтесь внимательно с пунктами кредитного договора перед тем, как его
подписать.
Если вам
встретились непонятные формулировки, проясните их значение у сотрудника банка. Обязательно
проверьте
корректность всех указанных в документе данных.
5. Подпишите договор для получения кредита.
Принятие квартиры от застройщика
Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания
строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности
передать объект.
После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок
или,
если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи
вы имеете право указать на
недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять
квартиру
от застройщика тут. Важно отметить,
что,
если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры
в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить
односторонний
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.
Зарегистрируйте право собственности на квартиру
После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право
собственности на ипотечную
квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для
осуществления
регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый
государственный
реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным
собственником жилья.
Ещё несколько советов
1. Если для первоначального взноса или одного из платежей по кредиту
вы использовали
средства материнского
(семейного) капитала, вы обязаны выделить детям и супругу доли в праве общей собственности
на недвижимость
после погашения кредита. С пошаговой инструкцией, как это сделать, можно ознакомиться по ссылке.
2. Оформите имущественный налоговый вычет,
чтобы вернуть часть выплаченных средств.
Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать
риски при
заключении сделки.
- Финансовая подготовка
- Начальный взнос
- Оценка возможностей
- Оценка параметров ипотеки
- Выбор способа покупки квартиры
- По договору купли-продажи
- По ДДУ
- Выбор банка
- Оформление кредитного договора
- Приемка квартиры
- Оформление права собственности
- Получение налогового вычета
Женя жила на съемной квартире с тех пор, как покинула университетское общежитие. В ее планах было накопить деньги на первый взнос по ипотеке.
Но внезапно случайная ссора с соседкой по квартире вылилась в настоящую бытовую войну. Порча имущества, шумные посиделки до поздней ночи, запугивание питомца, который даже начал болеть от стресса – всё это Женя терпела несколько месяцев.
Девушка поняла, что нужно арендовать новое помещение. Но однажды по пути на работу она заметила красивый дом – аккуратную новенькую многоэтажку персикового цвета. И девушка поняла, что лучше собственного жилья нет ничего, а значит, пришло время брать ипотеку.
Финансовая подготовка
Прежде всего нужно оценить свои возможности. Первая серьезная трата, которая предстоит, это первоначальный взнос. Как правило, она составляет 10-15% от общей суммы по ипотеке. Существует определенный порядок, которому нужно следовать, чтобы оформить ипотеку в новостройке, и расчет возможностей бюджета – главный этап.
Начальный взнос
А если денег нет совсем? Первоначальный взнос – проблема, которая всегда встает перед будущим владельцем недвижимости.
Существует несколько способов ее решения:
- Накопить.
Не влезая в долги и авантюры, ограничивая себя в излишествах, можно откладывать кровно заработанные деньги несколько лет. Да, кому-то это может показаться долгим процессом. Но никто не станет отрицать, что это самый надежный и доступный вариант.
- Использовать субсидии и маткапитал.
Молодым родителям и многодетным семьям государство предлагает финансовую поддержку в виде целевых выплат. Можно воспользоваться только субсидией, оставив капитал на получение образования, или применить все сразу.
- Взять потребительский кредит.
Самый частый и быстрый вариант, поскольку в процессе рассмотрения заявки банки анализируют все данные о клиенте и сразу выдают нужную сумму денег. Самое важное для них – это кредитная история и уровень дохода.
Оценка возможностей
Если вы собираетесь приобрести квартиру, то честно оцените свои возможности. Уровень дохода, нынешние кредиты и то, насколько надежно предприятие, в котором вы сейчас работаете и получаете зарплату.
Изучите все ваши расходы: к примеру, банки рассматривают детей как финансовые затраты. При этом питомцы тоже нуждаются в заботе и уходе, и обычно это стоит немало.
Банки выдают ипотеки так, чтобы ежемесячные выплаты составляли 40-50% от доходов. Но если вы привыкли к определенному уровню жизни, то придется решить – что важнее. Имейте в виду: чем меньшую сумму вы будете перечислять в счет долга, тем дольше это будет длиться.
Совет от банка
Подумайте о том, от чего вы можете отказаться: возможно, придется попрощаться с ежедневным кофе из элитной кофейни или с абонементом в спортзал, в который вы все равно ходите через раз.
Женин чихуахуа – диабетик, поэтому нуждается в постоянном лечении. Она понимает, что можно продлить срок выплаты на пять лет. Тогда ежемесячные выплаты будут ниже, и она сможет предоставить своему любимцу должный уход.
Оценка параметров ипотеки
Разные банки предлагают свои условия по ипотеке. Во многом они схожи между собой, поскольку основные условия обусловлены законом.
Вам нужно оценить условия ипотеки по нескольким параметрам:
- Процентная ставка.
- Размер первоначального взноса.
- Требования к недвижимости.
- Требования к заемщику.
Самыми строгими могут быть требования к заемщику: возраст от 18 лет, но последняя выплата по ипотеке должна произойти до 65-летнего юбилея; заемщик должен проработать в надежной компании от трех месяцев на момент взятия займа и т.п.
К квартирам требования намного ниже, так как новостройки считаются более надежным жильем, чем вторичное.
Выбор способа покупки квартиры
Способов покупки жилого помещения всего два, и выбор нужно делать исходя из своих нужд.
По договору купли-продажи
Если у вас есть деньги, но не время, можно купить уже готовую квартиру и заключить договор купли-продажи (ДКП). Срок: от нескольких недель до нескольких месяцев.
По ДДУ
Если у вас есть время, но не деньги, можно рассмотреть вариант с покупкой квартиры в еще строящемся доме. Владение будущей недвижимостью подтверждается ДДУ (договор долевого участия).
В таком случае его стоимость будет ниже, но придется ждать несколько лет. Это удобно, если вы, например, пока живете с родителями, но вам хотелось бы в будущем переехать в собственное жилье.
У каждого способа есть ряд плюсов и минусов:
| ДКП | ДДУ | |
| Можно ли въехать сразу? | Да | Нет |
| Какая стоимость? | Выше | Ниже |
| Какая надежность? | Вы сразу видите, что приобретаете | В худшем случае застройщик возьмет деньги и не закончит строить здание, а вы пополните ряды обманутых дольщиков |
Женя задумалась: возможно, стоит потерпеть соседку еще чуть-чуть и купить квартиру в доме на стадии котлована? Ведь тогда ипотека обойдется намного дешевле. Девушка решила все еще раз обдумать.
«Арендная плата за два года не сможет перекрыть выгоду по покупке такой квартиры. Возможно, стоит попробовать», – думала Женя.
Но когда она увидела, что соседка не успокаивается и придумывает все новые способы мести, то поняла, что к арендной плате нужно будет прибавлять деньги на психолога. А этого уже никакая скидка по ипотеке не выдержит.
Выбор банка
Выбор партнера по ипотеке, который предоставит кредит, основывается на трех параметрах:
- надежность;
- подходящие условия;
- процент по ипотеке и первый взнос.
У каждого банка эти требования не сильно отличаются. Кому-то достаточно, чтобы клиент проработал на нынешнем месте три месяца, кому-то – обязательно год. Кто-то предлагает 12% годовых, а кто-то все 16%.
От этих мелочей зависит ваше спокойствие и финансовый успех. Например, 9% и 11% годовых отличаются не сильно, но в будущем, возможно, на сэкономленные деньги вы сможете сделать ремонт в одной комнате.
У банков есть требования и к самим квартирам. Они не принципиальны, если вы еще не знаете, где хотите жить. В этом случае вам просто нужно искать место, которое подходит по банковским условиям. Последние, как правило, не вызывают проблем.
Оформление кредитного договора
Итак, вы выбрали банк, определились с квартирой, оставили заявку, и вот вам уже одобрили ипотеку. Следующий шаг – заключение договора.
На этом этапе стоит обсудить с кредитором следующие параметры:
- Возможность досрочного закрытия кредитного договора.
Даже если сейчас кажется, что вы ни за что не сможете закрыть ипотеку раньше срока, стоит оставить этот «путь к отступлению».
Пусть это не всегда выгодно финансовым учреждениям, но в будущем вы можете рефинансировать ипотеку, выиграть в лотерею или переехать в другое место, а квартиру просто продать.
- Условия изменения кредитной ставки.
Полезно знать, даже если вы уверены в банке-кредиторе. В случае, если ставка изменится без вашего ведома, вы будете осведомлены, как поступить, и какая из сторон права.
- График платежей.
Его полезно иметь в виду, чтобы не пропустить выплату по невнимательности. Договор обязательно нужно прочитать – он может служить полноценной инструкцией к ипотеке.
Приемка квартиры
Женя пришла осматривать возможную собственность. Она была уверена, что как только увидит свою квартиру, то будет прыгать от счастья. Но стоило ей войти в помещение, как она сразу заметила большое пятно на обоях.
Делать ремонт за свой счет не придется. Для того и придуман процесс приемки недвижимости. Каждый недочет исправляет застройщик.
Для этого управляющий составляет акт о дефектах и выдает его клиенту. Когда квартира будет в порядке, покупатель может ее принимать.
Совет от банка
Может случиться так, что вы подписали все бумаги, и уже после этого нашли недочеты, которые теперь придется исправлять за свой счет. Чтобы избежать подобных ситуаций, составьте пошаговый план проверки всех комнат, углов, плинтусов и прочих мелочей.
Оформление права собственности
Это один из самых простых этапов в оформлении ипотеки. После того, как вы внесли деньги и получили документ о приобретении недвижимости, нужно сходить в МФЦ, чтобы нотариально заверить владение квартирой.
Единственный нюанс: после того, как регистрация о переходе прав будет передана в Росреестр, в ваши документы на право владения внесут пометку о том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.
Получение налогового вычета
Каждый официально трудоустроенный гражданин нашей страны может вернуть деньги за лечение, обучение и проч. в размере 13% от потраченной суммы. Возврат оформляют через налоговую или работодателя.
Какие копии нужны для получения налогового вычета:
- Чеки и квитанции по оплате;
- Акт о передаче собственности;
- ДКП или ДДУ;
- Выписка из ЕГРН.
Если квартира полностью готова, то вы можете переезжать и наслаждаться жизнью, свободной от арендодателей.
Финансы, Покупка недвижимости, Финграмотность
Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция
Финансы, Покупка недвижимости, Финграмотность
Как оформить квартиру в ипотеку в новостройке: пошаговая инструкция
Ипотека остается простым способом решения жилищного вопроса и сейчас самое время им воспользоваться. За последние три года ставки по кредитам на покупку квартир снизились до исторического минимума, а недвижимость в крупных городах России подешевела. Как не упустить удачный момент, рассказываем в нашей инструкции.
Автор
Команда Райффайзен Банка
Ипотека только на первый взгляд кажется сложным делом. Если разложить весь процесс на этапы — от оценки своей финансовой состоятельности до налогового вычета из бюджета, — все становится понятным.
Этап № 1. Проведите финансовую подготовку
Львиную долю средств на покупку квартиру в новостройке вы получите в кредит от банка. Но некоторые сопутствующие расходы вам придется оплатить самостоятельно. Их нужно запланировать заранее.
- Накопите на первоначальный взнос. Его требуют почти все банки. Минимальная необходимая сумма может быть разной. Например, стартовый взнос в Райффайзен Банке начинается от 10%.
- Выделите деньги на ремонт вашей будущей квартиры. Можно сэкономить, если в стоимость квартиры застройщик заранее включит отделку. Значит ипотека покроет ее.
- Заложите средства на расходы, связанные с покупкой квартиры в ипотеку. Например, на страховку. При покупке квартиры на первичном рынке может пригодиться страхование жизни, а после оформления квартиры в собственность понадобится страхование имущества. Комбинированный договор страхования обычно не превышает 1% от суммы, которую предстоит выплатить.
Этап № 2. Оцените параметры ипотеки
Оценить, во сколько обойдется покупка квартиры, и вычислить идеальные для вас параметры ипотеки (это соотношение размера платежа и сроков выплаты) можно в ипотечном калькуляторе. Он поможет вам сориентироваться, но помните, что банки при расчетах руководствуются двумя дополнительными факторами:
- Ежемесячный доход заемщика. Платеж будет составлять 45–60% от этой суммы. Даже если клиент утверждает, что готов годами жить на 20% от зарплаты, а 80% отдавать в счет погашения кредита, банк вряд ли на это согласится. Высок риск, что при такой модели любая крупная покупка сразу же нарушит график платежей.
- Возраст заемщика. Банки стремятся распланировать график выплат так, чтобы последний платеж был внесен до того, как заемщику исполнится 65 лет.
Этап № 3. Выберите способ покупки квартиры
Существует два способа приобретения квартиры в новостройках в ипотеку у застройщика:
- Договор долевого участия (ДДУ). Он заключается, если квартира находится на этапе строительства;
- Договор купли-продажи (ДКП). Он заключается, если квартира уже готова.
Покупка квартиры по ДДУ
- Купить квартиру можно на любой стадии строительства, начиная с котлована. В этом случае можно получить от застройщика хорошую скидку — 10–20%. Крупные строительные компании часто работают напрямую с несколькими банками и вместе предоставляют льготные условия по ипотеке. В Райффайзен Банке, например, можно взять выгодный кредит на покупку квартир в домах Группы ЛСР.
- Не получится сразу въехать в свою квартиру, и, возможно, вам придется одновременно гасить ипотеку и платить за съемное жилье, дожидаясь, пока ваше собственное достроится.
К выбору застройщика подходите ответственно. Поищите отзывы покупателей. Или воспользуйтесь экспертной оценкой. Крупные банки часто публикуют списки строительных компаний и ЖК, с которыми готовы работать. В списке Райффайзен Банка в данный момент более тысячи строящихся объектов по всей стране. На покупку квартиры в каждом из них можно взять ипотеку.
Покупка квартиры по договору купли-продажи
- Вы практически сразу можете въехать в новую квартиру.
- Цена на готовые квартиры в новых домах довольно высока.
Поиски жилья и переговоры о его покупке иногда могут затянуться. Если есть возможность, лучше заранее получить одобрение заявки на ипотеку. Некоторые банки выдают его на достаточно длительный срок. Например, в Райффайзен Банке решение о выдаче ипотеки остается актуальным 3 месяца.
Этап № 4. Выбор банка-партнера и оформление ипотеки
Составьте список банков и тщательно изучите их условия выдачи ипотеки.
На что стоит обратить внимание?
- Ставки по ипотеке, которые предлагают банки, и полную стоимость выдаваемых кредитов.
- Способы погашения кредита. У Райффайзен Банка, к примеру, есть собственная крупная сеть банкоматов, а также банкоматы партнеров, через которые можно вносить платежи. Это также можно делать и в Райффайзен-Онлайн.
- Предусматривает ли банк возможность частичного досрочного погашения кредита.
- Как банк подходит к оценке кредитоспособности заемщика. В Райффайзен Банке можно привлекать в качестве созаемщиков, например, близких родственников, которые не будут значиться собственниками жилья. Банк учитывает даже доходы гражданских супругов и разрешает использовать для первоначального взноса материнский капитал. Все это помогает увеличить размер кредита.
После того как банк-партнер выбран, необходимо собрать документы для заявки на ипотеку. Базовый набор:
- полностью заполненная анкета банка;
- паспорт и СНИЛС;
- справка 2-НДФЛ или справка по форме банка;
- свидетельство о заключении или расторжении брака;
- трудовая книжка.
Весь список документов для ипотеки в Райффайзен Банке можно найти на сайте.
Решение о сумме кредита обычно принимается в течение одной рабочей недели после подачи заявки. Будьте готовы к тому, что вам могут позвонить из банка и задать дополнительные вопросы.
Этап № 5. Оформление кредитного договора
Кредитный договор подписывается после одобрения выбранного клиентом объекта. Можно заранее запросить шаблон, чтобы ознакомиться с условиями и прояснить непонятные вопросы.
В чем нужно разобраться заранее?
- В финансовых параметрах: размере платежа, кредитной ставке и условиях ее изменения. Просмотреть график платежей (это таблица, в которой указано, в какой день месяца и какую сумму необходимо вносить).
- В условиях по досрочному (как полному, так и частичному) погашению. Они должны быть прописаны в кредитном договоре.
Если вас все устраивает, договор подписывается, и вы можете переходить к следующему этапу.
Шаг № 6. Приемка квартиры
Чаще всего банк сам перечисляет средства на счет продавца после того, как он направит в банк необходимые документы, и сделка с ним будет завершена. Но договором могут быть предусмотрены другие варианты передачи денег, при которых вам потребуется самостоятельно посетить банк со всеми документами. После этого останется провести еще одну процедуру — подписать акт приема-передачи и получить ключи (если новостройка уже построена).
При сдаче дома покупателю необходимо полностью проверить квартиру и убедиться, что она соответствует тем параметрам, которые изначально были указаны в договоре. Обычно менеджер, который ведет приемку, выдает покупателю дефектный акт, в который тот может внести все недочеты. После того как недочеты будут исправлены, скорее всего менеджер пригласит вас на повторную приемку.
Этап № 7. Оформление права собственности
После того как вы подпишете акт приемки квартиры, договор о приобретении жилья должен быть передан в Росреестр для регистрации перехода прав. Вы можете сделать это лично в ближайшем МФЦ или поручить риэлтору.
Кроме записи о смене владельца в реестр вносится и пометка о том, что квартира находится в залоге. Владелец не может распоряжаться ею (продавать или проводить перепланировку) без разрешения выдавшего ипотеку банка. Как только кредит будет полностью выплачен, ограничения снимаются.
Этап № 8. Получение налогового вычета
Если вы платите НДФЛ, то можете вернуть часть стоимости квартиры в виде налогового вычета. Причем при покупке жилья в ипотеку он распространяется и на проценты по кредиту. Получить вычет можно через налоговую или работодателя.
Для этого нужны:
- Копия свидетельства о праве на собственность или выписка из ЕГРН.
- Копия договора купли-продажи .
- Копия акта передачи в собственность.
- Документы, которые подтверждают платежи по ипотеке: выписка с банковского счета, чеки, квитанции.
Дополнительно могут понадобиться справка 2-НДФЛ и заявление о распределении вычета между супругами. Кроме того, налоговая может попросить оригиналы документов.
Сумма вычета на одного налогоплательщика составляет 13%. Но при этом максимальная база для его расчета, если в вычете учитывается только стоимость жилья, — 2 млн рублей. То есть сумма вычета — в пределах 260 тыс. рублей. Если прибавляются еще и расходы на выплату процентов, дополнительно можете вернуть до 390 тыс. рублей (с базы до 3 млн рублей).
Также в получении вычета поможет наш партнер.
Если вы хотите сделать первый шаг к своей собственной квартире прямо сейчас, заполните предварительную заявку на ипотечный кредит на нашем сайте.
Остались вопросы? Обратитесь к специалистам в любом отделении Райффайзен Банка или позвоните по телефонам, указанным на сайте.
Следите за нами в соцсетях и в блоге
Купить новенькую квартиру, у которой еще нет истории, всегда приятно. Благо, рынок новостроек в России развивается завидными темпами. Вот только не у всех есть средства на покупку такого жилья, потому что оно всегда дороже «вторички». Остается одно – купить квартиру в новостройке в ипотеку. У нового жилья есть свои особенности, их стоит учитывать, прежде чем решаться на кредит в банке.
Поговорим о том, как происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку, рассмотрим этапы покупки, какие условия банки выдвигают и какие документы нужно будет собрать.
Ипотека на покупку квартиры в новостройке: условия
Судя по аналитике ДОМ.РФ, более 300 банков предоставляют россиянам ипотеку на строящееся жилье или готовые квартиры в новостройках. В среднем ставка составляет 10,6%. Кредиторы просят внести первоначальный взнос в размере от 15 до 30%, при этом предоставляют примерно 5,5 млн рублей на срок до 30 лет.
Однако некоторые банки могут дать кредит и без «первоначалки». У крупных кредиторов в условиях ипотеки на новостройки нулевой первоначальный взнос, а сумма кредита достигает 100 млн рублей.
Получить выгоду позволяет также выбор ипотечных программ и определенных банков. Дело в том, что часто застройщики и банки работают в партнерстве. Например, если заемщик выбирает определенную программу по ипотеке в определенной финансовой компании, то его партнер-застройщик дает скидку на квартиру. Размер дисконта обычно варьируется от 10 до 20%.
Желающим купить квартиру в новостройке в ипотеку по-настоящему можно сэкономить благодаря различным льготным программам. Процентная ставка по ним снижена:
|
Программа |
Ставка |
Размер кредита |
Первоначальный взнос |
|
Семейная ипотека |
6% |
12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 6 млн рублей – для всех остальных регионов |
15% |
|
Дальневосточная ипотека |
2% |
6 млн рублей |
15% |
|
Сельская ипотека |
3% |
До 3 млн для регионов России Для ДФО, Ленинградской области и ЯНО —до 5 млн рублей |
10% |
|
Льготная ипотека |
8% |
До 12 млн рублей для Москвы и области, Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов – 6 млн рублей |
15% |
Этапы покупки новостройки в ипотеку
Чтобы покупка строящейся квартиры в ипотеку была понятней и прошла легче, мы подготовили алгоритм действий:
Шаг 1. Определиться с застройщиком
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку стартует с выбора строительной компании. Это этого зависит качество дома, комфорт, как быстро его построят и сдадут ли в обещанное время.
Составьте список застройщиков и изучите каждого. Обратите внимание на такие детали:
- из каких материалов строит дома;
- как быстро строит, соблюдает ли сроки, есть ли в его «резюме» незавершенные стройки;
- какие отзывы оставляют покупатели на сторонних ресурсах, а не только на сайте этой строительной компании. Хорошо, если удастся найти среди знакомых тех, кто купил квартиру у застройщика и реально живет в его доме.
Шаг 2. Выбрать квартиру в новостройке
Многие покупают квартиры на несколько лет, а кто-то и на всю жизнь. Поэтому жилье должно быть комфортным во всех отношениях.
Правильно выбрать квартиру в новостройке помогут наши советы:
- Оцените район и транспортную доступность.
- Подберите планировку, обратите внимание, на какую сторону света выходят окна. Для любителей светлых квартир подойдет южное или юго-западное направление.
- Подумайте о будущем: что произойдет через 5-10 лет в вашей личной жизни? Возможно, вы планируете семью или еще одного ребенка, тогда рядом должны быть детсады, школы, развивающие центры.
- Если дом почти построен, застройщики обычно делают шоурумы. Сходите на осмотр квартиры, чтобы убедиться в качестве материалов строительства. Ну, а если дом на стадии котлована, то нужно запросить у застройщика экспертизу проекта и документы на объект, где будет подробно рассказано, какое назначение имеет земельный участок под стройкой, какой высоты будет дом и какой инфраструктурой обещают его окружить.
- Закажите выписку из ЕГРН, если дом сдан. Из выписки вы узнаете основные характеристики жилья.
Шаг 3. Накопить деньги
Прежде чем решаться на кредит в банке, стоит финансово подготовиться. Да, большую часть денег даст кредитор, но потратиться все же придется, и довольно серьезно:
- На первоначальный взнос. Обычно надо внести не менее 10% от стоимости квартиры.
- На ремонт. Как только дом будет сдан, можно сразу делать отделку, заезжать и жить.
- На страховку. При покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку банк обязательно требует оформлять страховку, а это 1% от кредита.
Шаг 4. Выбрать вариант ипотеки и рассчитать платеж
Определитесь с банком. Составьте список из лучших финансовых компаний в вашем городе, оцените их надежность и удобство для клиентов. Желательно, чтобы банк:
- давно работал на рынке;
- занимал высокие строчки в рейтинге своих конкурентов;
- имел лицензию.
Подберите более выгодное предложение по ипотеке. Для этого:
- Сравните ставки;
- Рассчитайте, сколько в месяц будет комфортно платить и сколько лет;
- Можно ли досрочно погасить долг;
- Подходите ли вы по возрасту и семейному положению.
Банки отказывают заемщикам, которым придется отдавать по 60-80% от ежемесячного дохода. Клиент не выдержит такой финансовой нагрузки, и начнутся пропуски платежей.
Имеет значение и возраст. Банки тщательно рассчитывают график выплат. Если вам на момент погашения ипотеки будет за 65 лет, то кредит вряд ли дадут.
Прикинуть размер платежей и срок выплаты ипотеки можно с помощью ипотечного калькулятора.
Шаг 5. Подать заявку в банк и получить одобрение
Подать заявку на покупку квартиры в новостройке в ипотеку можно лично в банке или дистанционно – через сайт. Решение об одобрении или отказе обычно приходит в течение 1-5 дней.
Шаг 6. Забронировать жилье
Выбрав квартиру, забронируйте ее. Иначе пока банк будет решать, давать ипотеку или нет, квартиру могут купить другие люди.
Шаг 6. Оценить квартиру
Оценка квартиры – обязательное условие банка при выдаче ипотеки. Но если речь идет о новостройках, то она нужна не всегда. Например, заключения оценщика не требуется при покупке жилья на стадии котлована – оценивать еще нечего. А вот чтобы купить готовую квартиру в только что построенном и сданном доме без оценки не получится.
Шаг 7. Выбрать вид договора ДДУ или ДКП
Покупают квартиру в новом доме двумя способами:
- По ДДУ – договору долевого участия. Этот способ подойдет, если жилье на этапе котлована или когда дом еще достраивается. Это отличный способ, если хочется сэкономить. Пока дом возводится, застройщики предлагают хороший дисконт. Скидки иногда доходят до 20-30%. Или же можно получить что-то в подарок, например, кладовую, парковочное место.
- По ДКП – договору купли-продажи. Его оформляют, дом сдан. Главное преимущество этого способа – можно устроить новоселье в любое время. Но есть и минус: цена квартир в уже построенном доме намного выше, чем была на стадии строительства. Буквально за полгода возведения новостроек цены поднимаются на миллион рублей и больше.
Шаг 8. Оформить ипотеку и подписать договор
Для оформления ипотеки на квартиру во вторичке, банки требуют множество документов на нее. С новостройками иначе: достаточно договора ДДУ или ДКП.
Сначала банк одобряет квартиру, а затем готовит кредитный договор. Прежде чем подписывать его, попросите заранее проект документа и внимательно его прочтите.
Стоит обращать внимание на такие детали:
- размер кредита и ставка;
- срок погашения ипотеки, можно ли это сделать досрочно;
- график платежей, штрафы за просрочку.
Пока договор не подписан, с банком можно обсудить не устраивающие детали и изменить их.
Шаг 9. Принять квартиру
Следующий этап покупки квартиры в ипотеку в новостройке – рассчитаться с продавцом и принять квартиру, если дом уже готов.
Часто застройщик получает деньги напрямую от банка, покупатель никак не участвует в процессе. Но бывает, что придется тоже прийти в офис кредитора, потому что средства передают другим путем.
Как только деньги попадают продавцу, покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры, если речь идет о готовом жилье. Прежде сверьте данные квартиры, прописанные в договоре, с фактическим ее состоянием. Для этого съездите в новостройку и осмотрите помещение.
Если вдруг всплывут недочеты, перечислите их в так называемом дефектном плане. Пока застройщик не устранит недостатки, акт приема-передачи подписывать не надо.
Шаг 10. Зарегистрировать права
На этом этапе процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке заканчивается. Наконец, пришло время вступать в законные права на недвижимость.
Регистрирует переход прав от одного владельца к другому Росреестр. В ведомство нужно передать следующие документы:
- договор ДДУ или ДКП;
- акт приема-передачи. Если у квартиры несколько дольщиков, у каждого должен быть свой экземпляр;
- кредитный договор в оригинале и копию;
- паспорта всех дольщиков;
- свидетельство о браке, если квартира – общая собственность супругов;
- дополнительное соглашение;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Документы можно принести лично в МФЦ или в один из офисов Росреестра. Не забудьте взять у сотрудника расписку о том, что бумаги приняты.
Можно также отправить документы дистанционно через официальный сайт Росреестра. Этот способ неудобен тем, что понадобится электронная подпись заемщика, а ее нужно покупать.
Подтверждением перехода прав служит выписка из ЕГРН на квартиру. Если документы подавать через МФЦ, то выписку ждать 9 дней. У самого Росреестра срок рассмотрения заявки чуть меньше – 7 дней.
Если не хочется ждать, закажите выписку из ЕГРН. Сделать это можно с помощью ресурса ЕГРН.Реестр.
Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Чтобы заказать справку, зайдите на главную страницу сайта ЕГРН.Реестр:
- В строке поиска вбейте точный адрес квартиры либо ее кадастровый номер.
- Выберите тип выписки.
- Оплатите любым удобным способом услугу.
- Дождитесь результата. Система формирует выписку буквально в течение 5 минут.
- Получите готовый документ на свою электронную почту.
Отчет о недвижимости поможет сверить все необходимые данные вроде документа-основания, адреса, площади, обременения в виде ипотеки. Тем не менее эта бумага не заменит выписку из ЕГРН, которую вы получите позднее в Росреестре или МФЦ.
Шаг 11. Оформить налоговый вычет
Если вы официально работаете, то имеете право на налоговый вычет. Максимальная сумма вычета – 2 млн рублей. Из них вы получите обратно 13%.
Чтобы получить деньги, соберите документы:
- выписка из ЕГРН;
- договор купли-продажи;
- акт передачи квартиры в собственность;
- квитанции и чеки о внесении ипотечных платежей.
Возможно, пригодится справка НДФЛ и заявление о том, чтобы вычет разделили между супругами. Зависит от конкретного случая.
Важно! Если квартира покупается по договору ДДУ, то выписку из ЕГРН не надо. Вы имеете право на вычет сразу после подписания акта приема-передачи.
Вычет получают либо через налоговую, либо с помощью работодателя.
Документы для покупки квартиры в новостройке в ипотеку
Для заключения соглашения с банком о выдаче ипотеки и покупки квартиры в новом доме необходимо собрать пакет документов. В него обычно входят:
- паспорт;
- СНИЛС;
- справка с работы 2-НДФЛ или справка по форме банка;
- справка о наличии дополнительных доходов;
- справка о доходах поручителя, если он есть;
- трудовая книжка с подписью работодателя и печатью компании;
- свидетельство о заключении или расторжении брака, если заемщик в браке или разведен;
- свидетельства о рождении детей;
- документ от застройщика, если он не является партнером банка;
- залоговый документ.
Новостройка в ипотеку: подводные камни
При покупке квартиры в новостройке с помощью кредита есть свои риски. Вот некоторые из них:
- Слишком низкая цена квартиры. Это признак дефицита денег у застройщика, что отразится на сроках сдачи или на качестве дома.
- Околонулевая ипотека. Квартиры по ставкам около 0,1% продаются по более высоким ценам.
- Дом только строится, в это время нужно где-то жить. Тем, кто снимает жилье, придется платить и ипотеку, и аренду.
Подробнее обо всех подводных камнях в новостройках мы рассказывали ранее.