Как открыть свою управляющую компанию в сфере жкх пошаговая инструкция

Открытие управляющей компании – особенности

Управляющая компания – это юридическое лицо или ИП, которое занимается обслуживанием многоквартирных жилых домов. Можно выделить несколько характерных особенностей этого бизнеса, включая:

• необходимость получения лицензии;
• жесткое регулирование деятельности УК со стороны контролирующих органов;
• сравнительно невысокий уровень конкуренции на рынке;
• возможность прямых договоренностей с жильцами и их объединениями;
• стабильное получение дохода;
• хорошие перспективы для расширения бизнеса, в том числе – за счет участия в открытых конкурсах по выбору управляющих компаний, которые проводят местные администрации.

Экономика – расходы и сколько можно заработать

Немаловажной особенностью бизнеса УК выступает относительно небольшой объем начальных инвестиций. Его величина стартует на уровне 1 млн. руб. Обойтись меньшей суммой удается в достаточно редких случаях.

Норму прибыли в подобной деятельности сложно назвать высокой. В большинстве случаев она находится в диапазоне 7-15%. В то же время после заключения договора с собственниками жилья управляющая компания получает источник стабильного дохода, который к тому же поступает в ежемесячном режиме.

Уровень неплатежей в коммунальной сфере находится на относительно низком уровне. А потому проблем с получением оплаты за предоставляемые УК услуги обычно не возникает. Результатом становится сравнительно небольшой срок окупаемости вложенных средств, редко превышающий 2-2,5 года.

Что потребуется и как открыть УК

Чтобы стать управляющей компанией многоквартирного дома, необходимо произвести ряд предварительных мероприятий. Наиболее значимые из них описываются далее.

Что говорит закон

Но сначала требуется перечислить самые важные законодательные акты, регламентирующие деятельность управляющих компаний. Их перечень достаточно велик и включает:

• Жилищный и Гражданский кодексы;
• несколько Федеральных законов (базовые по рассматриваемой теме — №185-ФЗ от 21.07.2007 и №210-ФЗ от 30.12.2004);
• Постановление №170, выпущенное Госстроем 27.09.2003;
• ПП №1110 от 28.10.2014 (в актуальной редакции от 05.02.2022) и т.д.

В соответствии с положениями перечисленных нормативно-правовых документов, деятельность управляющей компании является лицензируемой. Важным дополнением становится возможность исполнения функций УК как юридическим лицом, так и ИП. Но второй формат ведения бизнеса практически не используется, так как не вызывает доверия со стороны жильцов. Далее перечислены основные шаги, которые требуется сделать для создания управляющей компании в сфере ЖКХ.

Шаг №1. Регистрация юрлица

Как было отмечено выше, подавляющее большинство УК являются юридическими лицами, преимущественно ООО. Процедура регистрации состоит из нескольких этапов:

1. Сначала выбирается название компании.
2. Затем требуется определить юридический адрес, для получения которого приобретается или арендуется офис. Каких-либо особых требований к нему не предъявляется.
3. После этого подбираются коды деятельности (по ОКВЭД-2) из нескольких возможных. Для УК лучше всего подходят три: 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3, соответственно управление жилым и нежилым фондами, а также их техническая инвентаризация.
4. Далее производится разработка учредительной документации, включая Устав и решение об учреждении ООО.
5. Потом необходимо выбрать систему налогообложения из двух доступных – ОСНО или упрощенка.
6. После этого оформляется заявление на регистрацию, для чего применяется форма Р11001.

На завершающем этапе регистрации заявление вместе с учредительной документацией подаются в ФНС. Используются несколько способов сделать это – от личного визита или отправки Почтой России до направления документов в электронном формате посредством портала Госуслуги или непосредственно на сайте ФНС. Во втором случае удается избежать необходимости платить госпошлину в размере 4 тыс. руб.

Самым удоным и быстрым способом регистрации бизнеса является подача заявления у нас на сайте. В этом случае Вам не понадобится никуда идти и платить госпошлину в размере 4000 рублей. Чтобы посмотреть условия компаний, можно перейти по данной кнопке:

Шаг №2. Квалификационный экзамен и получение лицензии

Обязательным требованием к руководителю УК и последующему лицензированию выступает получение квалифицированного аттестата. Форма документа доступна для скачивания на портале Госуслуги. Услуга предоставляется бесплатно.

Для сдачи экзамена, проходящего офлайн, требуется подать заявление. Порядок его проведения регламентируется Минстроем. Полная экзаменационная программа включает 200 вопросов. Руководителю УК необходимо правильно ответить на заданные ему. При необходимости происходит повторная сдача, количество попыток не ограничено.

После получения квалифицированного аттестата можно обращаться в Жилищную инспекцию за лицензией на ведение деятельности УК – или лично, или через портал Госуслуги. Необходимо для этого заявления можно скачать там же. К нему прикладывают три сопроводительных документа:

• о подтверждении полномочий руководителя;
• квалификационный аттестат;
• об уплате государственной пошлины в размере 30 тыс. руб.

Срок действия лицензии – 5 лет. Повторное получение разрешительного документа обойдется в 5 тыс. руб. Длительность рассмотрения документов – не более 45 рабочих дней. Основные причины для отказа – судимость у руководителя или отзыв ранее полученной лицензии.

Шаг №3. Приобретение оборудования

Следующий этап открытия УК – комплектование организации необходимым оборудованием. Оно делится на две категории – офисное, которое используется для оснащения рабочих мест персонала, и рабочее, непосредственно занятое обслуживание многоквартирных жилых домов.

В первую категорию входят:

• столы;
• стулья;
• компьютеры;
• оргтехника и т.д.

Ко второй, намного более дорогой и актуальной для выполнения прямых функциональных обязанностей УК, относятся:

• различные приборы учета, требования к которым устанавливаются действующими нормативно-правовыми актами;
• инструменты для работы сантехников и слесарей;
• разнообразная специальная техника для выполнения ремонтных работ (строительный кран), для уборки территории (машина или трактор со щеткой) или вывоза мусора мусороуборочный автомобиль).

Именно последний пункт списка требует наиболее серьезных инвестиций. Тем более с учетом того, что значительная часть качественной и долговечной спецтехники производится за рубежом.

Шаг №4. Набор персонала

Штатное расписание управляющей компании определяется с учетом масштабов и специфики бизнеса. Помимо руководителя, среди персонала в обязательном порядке присутствуют:

• главный инженер;
• другие ИТР (инженерно-технические работники), например, технолог, сметчик и т.д.;
• водители спецтехники и автотранспорта;
• рабочие – сантехники, слесари, отделочники, кровельщики и другие (могут работать не в штате, а по договорам подряда);
• дворники и другой технический персонал.

Как получить дома в управление

Успешная деятельность управляющей компании в значительной степени зависит от количества многоквартирных домов, которые она обслуживает. Поиск клиентов ведется по двум основным направлениям:

• На вторичном рынке жилья – проведением переговоров непосредственно с жильцами, которые являются собственниками МКД. Убедить их далеко не просто и требует серьезных затрат – не столько финансовых, сколько временных. Но такой вариант действия справедливо считается самым эффективным.
• На первичном (новостройки) – участием в конкурсах, проведением которых занимается местная администрация. Срок реализации мероприятия – 60 суток после ввода дома в действие. Альтернативная причина проведения конкурса – отказ прежней УК обслуживать жилье. Принцип определения победителя прост и понятен – предложение минимальной цены на обслуживание МКД.

Нередко применяют еще два способа получения дома в управление. Первый предусматривает договоренность с застройщиком. В этом случае УК обслуживает дом до объявления конкурса.

Второй предполагает назначение УК непосредственно муниципалитетом. Такой вариант возможен, если конкурс не состоялся или жители не смогли сами выбрать УК.

Плюсы и минусы бизнеса

Бизнес управляющих компаний, как и любой другой, имеет как плюсы, так и минусы. В качестве наиболее важных преимуществ выделяются такие:

• сравнительно невысокий уровень конкуренции;
• относительно низкий порог входа;
• стабильное поступление дохода;
• небольшой срок окупаемости инвестиций;
• возможность выбора МКД для привлечения к сотрудничеству (преимущество обычно отдается новым домам, не требующим больших затрат на содержание).

Наиболее значимыми недостатками деятельности управляющих компаний выступают:

• невысокая норма прибыли, редко доходящая до 12-15%;
• высокий уровень бюрократизации;
• жесткий контроль со стороны государственных органов, включая частые проверки и серьезную ответственность за выявленные нарушения;
• необходимость получения руководителем – квалификационного аттестата, а всей УК – лицензии.

Ошибки новичков и как их решают

Первой и самой частой ошибкой новичков становится непонимание сложности и специфики бизнеса УК. Заниматься этим видом деятельности далеко не просто. Тем более – с учетом необходимости получения лицензии и несения достаточно серьезных расходов в виде инвестиций. Решение проблемы – внимательное изучение нюансов законодательства и четкое следование приведенным в статье рекомендациям.

На какие еще виды бизнеса стоит обратить внимание

Сегодня перед отечественным бизнесом открыты самые разные направления деятельности. В числе самых популярных выделяются: IT-отрасль во всех ее многочисленных проявлениях, сфера общепита, онлайн-образование, бьюти-индустрия, цветочные магазины, пекарни и многое другое.

Часто задаваемые вопросы

Чем занимаются управляющие компании и в чем их специфика?

Управляющие компании занимаются обслуживанием многоквартирных домов. Они выступают посредниками между жильцами/собственниками жилья и коммунальными компаниями. Характерными особенностями бизнеса выступает необходимость лицензирования и жесткий контроль со стороны государственных органов власти.

Насколько перспективным является бизнес УК в сфере ЖКХ?

При грамотной организации дела управляющая компания становится источником стабильного и достаточно существенного дохода. Причем поступающего на ежемесячной основе.

Какой размер инвестиций потребуется для создания УК?

Открытие управляющей компанией обойдется в сумму в районе 1 млн. руб. Если поставить цель обслуживать несколько крупных по размерам многоквартирных домов, потребуется еще больше – полтора-два миллиона.

В течение какого срока созданный бизнес окупится?

Практика показывает, что при должном отношении к открытию УК и ведению бизнеса вложенные средства окупаются в течение 2-2,5 лет. Дальнейшая деятельность управляющей компании приносит чистую прибыль.

Подведем итоги

1. Управляющие компании в сфере ЖКХ – перспективный вид бизнеса.
2. Его главными достоинствами становится относительно невысокая конкуренция и вполне разумный уровень начальных инвестиций, которые дополняются стабильно поступающим доходом.
3. Потенциальными рисками становятся: сложность поиска клиентов, сильная бюрократизация этого вида деятельности, невысокая норма прибыли и серьезная ответственность.
4. Открытие управляющей компании требует финансовых вложений в размере от 1 млн. руб.
5. Срок окупаемости составляет около двух-двух с половиной лет.

Открыть управляющую компанию может любой гражданин, имеющий право вести предпринимательскую деятельность. Этот бизнес не является популярным, но при ответственном подходе может приносить стабильный доход. Расскажем, как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ.

Коротко о бизнесе

Управляющая компания (УК) — это ИП или организация, которая обслуживает многоквартирные дома. Чтобы её открыть и начать работать, необходимы следующие шаги:

1. Зарегистрироваться в налоговой.
2. Получить лицензию.
3. Купить или арендовать офис.
4. Приобрести или арендовать оборудование.
5. Нанять работников или подрядчиков.
6. Получить дома в управление.

Как и у любого бизнеса, есть особенности:

• деятельность тщательно контролируется государством;
• можно получать стабильный доход и масштабироваться;
• для старта не требуется больших вложений;
• важно качественно и в срок выполнять договорённости перед жителями;
• могут возникнуть проблемы организационного характера, которые нужно оперативно решать.

Прибыль — около 15%. Может быть больше или меньше, зависит от установленных тарифов, количества обслуживаемых домов, эффективности работы и обязанностей управляющей компании.

Определить срок окупаемости сложно. В каждом случае нужно отталкиваться от ситуации.

Например, если после регистрации управляющая компания в сфере ЖКХ на старте деятельности начнёт работать в течение года с двумя-тремя домами, то быстрее окупит вложения, чем если бы она работала только с одним домом.

Конкуренция может быть разной. Многое зависит от количества УК в городе, их масштаба, репутации и качества деятельности.

К примеру, если жители дома довольны деятельностью действующей УК, то менять, скорее всего, они её не будут, даже если предложить условия выгоднее в момент, когда у действующей закончился с домом договор на обслуживание.

Это только небольшая часть особенностей и нюансов. Перед открытием управляющей компании в многоквартирном доме лучше их подробнее изучить, чтобы быть готовым к трудностям и эффективнее работать. На тематических форумах, сайтах и в журналах можно встретить предпринимателей, которые делятся опытом и дают рекомендации начинающим в этом бизнесе. В конце статьи приведём часть советов.

Теперь пошаговая инструкция, как открыть управляющую компанию.

Регистрация

Для УК обычно регистрируют ООО. Необходимо подготовить следующие документы:

• Форму Р11001. Для каждого учредителя заполните лист И, лист Б (если физлицо) или лист А (если юрлицо). На листе Ж можно указать коды ОКВЭД — 68.32.1, 68.32.2 и 68.32.3.
• Устав ООО. Составьте индивидуальный или используйте типовой.
• Решение о создании ООО. Если у организации будет один учредитель.
• Протокол общего собрания. Если у организации будет два и более учредителей. Дополнительно приложите договор об учреждении.
• Документ подтверждения юридического адреса. Копия свидетельства о праве собственности (выписка из ЕГРН, гарантийное письмо или договор аренды).
• Копии паспортов заявителей или руководителя (если он наёмный).

Если подавать документы будете в бумажном виде, оплатите госпошлину в размере 4000 рублей и приложите квитанцию.

Составить полный пакет документов можно с помощью «Моё дело». Оставьте заявку, и специалисты бесплатно помогут заполнить документы, подобрать подходящую систему налогообложения и на выгодных условиях открыть счёт в банке.

Подать документы для регистрации ООО можно:

• Лично, явившись в отделение ИФНС.
• Через нотариуса.
• Онлайн через сайт ФНС.
• Портал Госуслуг.

Подписывать документы нужно только в присутствии нотариуса или налогового инспектора. При подаче в электронном виде через сайт ФНС или Госуслуг используйте УКЭП.

Если документы заполнены правильно и поданы в нужном объёме, то через три рабочих дня налоговая зарегистрирует ООО и вышлет на электронную почту каждого учредителя документы:

Документы для регистрации ООО

В бумажном виде получить документы можно по запросу. Что нужно дальше, чтобы открыть управляющую компанию?

Получение лицензии

В местной Государственной жилищной инспекции руководителю организации необходимо получить квалификационный аттестат.

Нужно подготовиться и сдать экзамен. Он проходит в форме компьютерного тестирования и состоит из 100 вопросов. Нужно ответить минимум на 86 вопросов. Количество попыток сдачи не ограничено.

Услуга бесплатная. Например, в Свердловской области получить её можно через Госуслуги или через сайт Департамента государственного жилищного и строительного надзора.

Перед экзаменом потренируйтесь в сервисах «Росквартал» или ЕИС24. Вопросы могут отличаться от экзаменационных, но зато сложится представление, каким будет формат тестирования.

После получения аттестата необходимо получить лицензию на управление многоквартирными домами. Её выдачей занимается также местная Государственная жилищная инспекция. Например, в Москве можно получить услугу через официальный сайт мэра города или через Госуслуги.

Подготовьте требуемые документы и оплатите госпошлину в размере 30 тыс. рублей. Максимальный срок выдачи лицензии — 45 рабочих дней. Получить документ можно лично, через представителя или по почте.

Офис, оборудование и персонал

Перед тем как открыть управляющую компанию с нуля, лучше сразу присмотреть офис. Выбирайте его, исходя из размера арендной платы и количества сотрудников, которых планируете трудоустроить.

Закупите оборудование для офисных работников. Например, если планируете нанять бухгалтера, то ему как минимум понадобятся стол, стул, компьютер и принтер.

Чтобы сэкономить на бухгалтере и оборудовании для его работы, можно воспользоваться услугами интернет-бухгалтерии «Моё дело». Можно бесплатно в течение трёх рабочих дней опробовать сервис в деле, чтобы понять, подходит он вам или нет.

Для рабочих, которые будут заниматься непосредственным обслуживанием домов, нужно также купить все необходимые инструменты.

Как минимум, штат управляющей компании должен состоять из:

Офисного персонала	Рабочего персонала
Управляющего	Дворник
Кадровика	Электрик
Бухгалтера	Сантехник

Ещё придётся обратиться за помощью к специалисту, который умеет и может составлять квитанции. У этой работы есть своя специфика, которую обычный бухгалтер может не знать.

Обязательно у управляющей компании круглосуточно должна работать аварийная служба. Диспетчер может работать из другого города, но специалистам нужно находиться в городе недалеко от обслуживающего дома и быть готовыми всегда в кратчайшее время оказать помощь. За халатность и промедление управляющая компания может получить крупный штраф или вообще потерять лицензию.

Например, человек не должен находиться в застрявшем лифте более получаса. Если вовремя ему не помочь и грубо нарушить закон, то можно получить штраф до 250 тыс. рублей.

Помимо работников, можно нанимать и подрядные организации. К примеру, для клининга, планового ремонта, обслуживания лифта, пожарной сигнализации или парковки.

Управляющей компании нужно заранее понимать, в каком объёме и качестве жители хотят видеть её работу. Это всё оговаривается перед началом обслуживания дома, затем рассчитывается финансовая модель и согласовываются тарифы.

Поиск клиентов

После того как открыли управляющую компанию, нужно находить многоквартирные дома для их обслуживания. Получить их можно:

По конкурсу	Муниципалитет проводит конкурс после ввода дома застройщиком в эксплуатацию или после отказа от работы прежней УК
Непосредственно по решению муниципалитета	Если конкурс не состоялся, жителям не удалось выбрать управляющую компанию, то временную может назначить местная администрация
Договориться с застройщиком	После ввода дома в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению
Договориться с жителями	Если жителей не устраивает работа действующей УК и есть совокупность оснований для прекращения сотрудничества, то жители могут расторгнуть договор и выбрать новую управляющую компанию, которая удовлетворит их потребности

При оформлении договора начинающей управляющей компании лучше обратиться за помощью к опытным юристам, которые работают в данной области. Тогда по ходу работы будут минимизированы риски возникновения проблем, которые могут негативно сказаться на УК.

Советы

Предприниматели из этой сферы дают следующие советы:

• Если нет опыта, наставников и опытных партнёров, то сначала можно открыть товарищество (ТСН) в своём доме. Доходов не будет, но появится опыт управления многоквартирным домом. Как будут результаты, то деятельность можно превратить в бизнес, зарегистрировав управляющую компанию. Первоначальный опыт поможет получить в управление новые дома.
• Жителям удобно, когда управляющая компания им ежемесячно присылает одну квитанцию по всем необходимым платежам. Затем УК получает деньги и переводит деньги организациям, которые предоставляют ресурсы. Но если какой-то житель перестанет платить, то у УК начнут копиться долги перед ресурсниками, появятся кассовые разрывы. Лучше договориться сразу, чтобы жители напрямую платили ресурсоснабжающим организациям. Это облегчит работу УК, снизит финансовые и репутационные риски.
• Поддерживайте контакты с владельцами квартир. В год нужно проводить минимум одно собрание, но лучше чаще. Отчитывайтесь о проделанной работе, делитесь планами и предоставляйте расчёты. Важно, чтобы деятельность УК была прозрачной, и жители понимали, почему платят именно по такому тарифу.

Самое важное — начинающим предпринимателям перед регистрацией управляющей организации нужно понять, что сделать приоритет нужно не на доходах, а на качестве предоставляемых услуг.

Лучше получить опыт, наладить все процессы и сделать так, чтобы жильцы были довольны работой УК. Тогда начнёт работать «сарафанное» радио, и жители других многоквартирных домов будут сами находить управляющую компанию.