Как купить квартиру на вторичном рынке без риска пошаговая инструкция

При покупке квартиры на вторичном рынке особое внимание надо уделить правоустанавливающим документам, проверить законность перепланировок и с осторожностью относиться к продаже по доверенности

Покупка квартиры — важное и ответственное дело в жизни любого человека. Необходимо тщательно подготовиться, особенно к приобретению жилья на вторичном рынке. Есть много нюансов, на которые стоит обращать внимание, оформляя сделку.

Вместе в экспертами рассказываем о главных рисках при покупке квартиры на вторичном рынке жилья.

Недостоверные документы

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Поэтому перед сделкой следует запросить массу справок в различных государственных органах, например в ЕГРН, БТИ, выписки из домовой книги, а иногда потребуются и справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Не помешает проверить выписку по финансово-лицевому счету квартиры, в котором отображается задолженность по оплате коммунальных услуг. Лучше всего, чтобы собственник принес эту выписку в день сделки или хотя бы накануне.

Споры о наследстве

Если покупатель приобрел квартиру, которую продавец недавно получил в наследство, то уже после завершения сделки может выясниться, что есть наследники, интересы которых были ущемлены. В этом случае сделка может быть признана недействительной по суду, покупателю придется вернуть квартиру, а продавцу — деньги.

«Это крайне неприятная ситуация, особенно когда деньги уже потрачены продавцом объекта. Тогда покупатель квартиры рискует остаться и без квартиры, и без денег. Выход — максимально тщательно проверять документы на приобретаемую квартиру, общаться с наследником, собирать данные о составе семьи продавца и лицах, которые могли быть наследниками. В идеале — включить в договор пункт, по которому продавец объекта берет на себя урегулирование потенциальных спорных вопросов с неучтенными наследниками», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Рентные квартиры

По словам экспертов, квартиры, полученные в собственность по договору ренты, часто вызывают вопросы. Рента — особый вид сделки, который предусматривает передачу недвижимости взамен на материальное обеспечение владельца до его смерти.

Во-первых, внезапно могут появиться родственники рентополучателя, которые оспаривают правомерность заключения ренты. Например, они могут утверждать, что рентополучатель — пожилой предыдущий собственник — не мог отвечать за свои действия либо его обманули или заставили заключить договор ренты.

Чаще всего такие иски подают родственники рентополучателя через год-полтора после его смерти. Поэтому приобретать квартиру по свежему договору ренты может быть рискованно. В любом случае, если правоустановка — это договор ренты, то к сделке рекомендуется привлечь профессионального юриста, который занимается именно такими вопросами. Специалист сможет правильно оценить риски покупки.

Долги по коммунальным платежам

Чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией, когда хозяин квартиры оставляет после себя долг по коммуналке или капитальному ремонту, надо попросить продавца показать квитанцию по коммунальным услугам и капитальному ремонту за последний месяц.

«Если долг по коммуналке висит на человеке, то долг по капремонту будет на квартире и новому собственнику придется его оплачивать», — добавляет заместитель председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимур Баязитов.

Скрытые сюрпризы

Это касается физических недостатков квартиры. Например, плесень по всей стене, заботливо прикрытая кухонным гарнитуром, вряд ли обрадует вас, если обнаружится уже после приобретения квартиры. То же самое относится к испорченной сантехнике, проводке.

На осмотр квартиры лучше всего приходить днем, так как при естественном освещении будут заметны все недостатки и дефекты. Вечером при свете ламп вы на них просто не обратите внимания. Желательно даже провести повторный просмотр — как в светлое, так и в темное время суток.

Неузаконенная перепланировка

При выборе квартиры всегда проверяйте техпаспорт. Если вы купите вариант, где проводилась перепланировка и она не узаконена, это грозит вам большими неприятностями. Все хлопоты со штрафами, возможным сносом и реконструкцией стен лягут на ваши плечи. Расходы могут достигнуть нескольких сотен тысяч рублей.

Ведь новому собственнику придется платить большой штраф, а кроме того — восстанавливать все как было. И еще такую квартиру будет впоследствии сложно продать. Потому что банки крайне неохотно выдают ипотеку на такие перепланированные квартиры.

По словам заместителя председателя коллегии адвокатов «Корчаго и партнеры» Тимура Баязитова, необходимо проверить по техпаспорту расположение комнат. И если что-то не совпадает, то это серьезный звоночек.

Испорченный вид из окна

Для многих людей большую роль играет не только состояние квартиры, но и вид из окна. Поэтому, если окна выходят на парк, сквер или другой живописный пейзаж, покупатель должен убедиться, что в ближайшее время на этом месте не запланировано строительство какого-нибудь объекта. Например, многоэтажного жилого дома, который не только загородит обзор, но и будет препятствовать проникновению солнечного света в квартиру.

Один из первых вопросов, который нужно решить перед покупкой квартиры: будет это жилье в новостройке или на вторичном рынке? По данным экспертов Банки.ру, в 2023 году вторичка пользуется спросом. Объясняется это ростом цен на жилье в новых домах, в то время как квартиры на вторичном рынке за год практически не подорожали. Рассказываем, как выбрать и безопасно купить квартиру «с пробегом».

В этом тексте мы разберем, как купить жилье на вторичке без ипотеки. О том, как приобрести недвижимость в кредит в 2023 году, мы писали ранее.

Шаг 1. Выбираем жилье

Для начала нужно определиться с параметрами квартиры:

• максимальная стоимость;
• количество комнат и площадь;
• район города;
• этажность дома, материалы строительства;
• состояние квартиры (требует/не требует ремонта; наличие мебели и техники).

Поиск квартиры можно начать с просмотра сайтов объявлений и/или с обращения в агентство недвижимости. Если решите довериться риелторам, будьте готовы к дополнительным расходам.

За подбор подходящего варианта, помощь в оформлении документов, сопровождение в МФЦ, переговоры с собственниками, юридическое сопровождение сделки и т. п. агентства, как правило, берут фиксированную сумму и процент от стоимости объекта. В разных регионах ставки различаются. К примеру, в Екатеринбурге услуги агентства недвижимости могут стоить 40 тысяч рублей + 1% от стоимости квартиры, в Москве — 1,5–3% от стоимости объекта, но не менее 170–200 тысяч рублей.

Если подбирать жилье самостоятельно, на части услуг риелтора можно сэкономить.

Мы подробно рассказывали, как проверить квартиру на вторичке перед покупкой. У юридических компаний и агентств тоже есть такие услуги, их стоимость начинается от 5 тысяч рублей.

Все квартиры нужно придирчиво осмотреть, заглянуть в каждое помещение, рекомендуют эксперты.

«Квартира может иметь скрытый дефект, который не сразу бросается в глаза — протечка в ванной или потолке или повреждена электропроводка. Покупателю важно тщательно осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы найти любые недостатки», — говорит Василий Сосновский, партнер юридической компании «Генезис».

Как проверить квартиру на вторичке перед покупкой: подробная инструкция

Шаг 2. Проверяем квартиру

Даже если вы заказали юридическую проверку жилья у специалистов, не будет лишним и самим убедиться, что все документы у продавца в порядке. Попросите паспорта всех собственников (если среди них несовершеннолетние — свидетельства о рождении), сравните данные с информацией из документов на недвижимость (свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи и т. п.).

Попросите выписку из ЕГРН, чтобы удостовериться, что на объекте нет обременений.

Также понадобится справка о проживающих по форме 12 (ее можно получить в паспортном столе, УК, ТСЖ или МФЦ) — для того, чтобы убедиться, что в продаваемой квартире на момент сделки никто не зарегистрирован и нет «временно выбывших» жильцов (например, находящихся в армии или отбывающих наказание).

Попросите экспликацию и поэтажный план. Они покажут расположение несущих стен, комнат, перегородок, окон, дверей. Благодаря этим документам можно проверить, проводилась ли перепланировка и была ли она оформлена, как полагается по закону.

Обязательно запросите согласие супруга на продажу квартиры, если она была приобретена в браке. Если муж или жена не дадут согласия, в будущем они смогут оспорить сделку, так как имущество считается совместно нажитым.

Ситуации, в которых согласие не требуется:

• жилье куплено до брака;
• жилье получено в наследство одним из супругов;
• жилье приватизировано в браке, но один из супругов отказался от приватизации;
• между супругами заключен брачный договор, по которому жилье принадлежит только одному из них.

Если же супруги покупали квартиру вместе, а потом развелись, попросите нотариально заверенное соглашение о разделе имущества или брачный договор.

Если продавец находится в преклонном возрасте или у вас возникли сомнения по поводу его психического здоровья, необходимо попросить предоставить медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Иначе, если после сделки выяснится, что продавец недееспособен, он сам, родственники или опекуны смогут попытаться ее оспорить.

Еще один важный момент — проверить, использовал ли продавец материнский капитал, когда сам покупал эту квартиру (выяснить это можно, попросив предоставить справку из Социального фонда). Если использовал, то детям должны быть выделены доли. В таком случае для продажи продавцу потребуется разрешение органов опеки.

Как погасить ипотеку материнским капиталом в 2023 году: пошаговая инструкция

Шаг 3. Торгуемся

Собственники, выставляя квартиру на продажу, как правило, закладывают в стоимость возможность торга. Проверенного способа, как точно получить скидку, к сожалению, нет. Если вы нашли несколько понравившихся вариантов и среди них есть более выгодный по цене, стоит сказать об этом продавцу.

Также можно назвать сумму, которую вы готовы потратить, и дать владельцу квартиры время подумать. Не молчите, если видите объективные причины для скидки: неисправность сантехники, неровный пол/стены и т. п.

Шаг 4. Заключаем предварительный договор

Когда вы определились с объектом покупки и договорились с продавцом о цене, время переходить к составлению предварительного договора купли-продажи. Это декларация о намерении заключить основной договор.

В предварительном договоре должны быть прописаны:

• подробное описание квартиры, адрес, кадастровый номер;
• срок заключения основного договора;
• цена объекта (это не обязательное, но рекомендуемое условие).

На этом же этапе продавец вносит задаток или аванс в счет стоимости объекта. Задаток подтверждает намерение сторон заключить сделку и входит в общую стоимость жилья. Если сделка будет отменена по вине покупателя, задаток остается у продавца. Если по вине продавца — задаток должен быть возвращен в двойном размере. Если по обоюдному согласию — задаток возвращается в однократном размере.

Понятия аванса в Гражданском кодексе нет, но его используют даже чаще, чем задаток. Аванс не обязывает стороны к сделке, а является предоплатой. Условия возврата или удержания прописываются в предварительном договоре.

Шаг 5. Подписываем основной договор и регистрируем сделку

Договор можно составить с помощью риелтора, юриста, нотариуса или самостоятельно (мы рассказывали, как это сделать). В договоре должны быть:

• данные продавца и покупателя;
• предмет договора (адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер);
• наличие или отсутствие обременений;
• стоимость объекта недвижимости;
• срок и способ расчетов.

Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в случаях, если:

• продается доля в квартире;
• среди сторон сделки есть несовершеннолетние или недееспособные (опекаемые);
• сделка проводится по доверенности;
• заключается договор пожизненной ренты.

Вместе с договором нужно составить и подписать акт приема-передачи, в нем фиксируется состояние объекта недвижимости.

И договор, и акт составляются и подписываются в трех экземплярах (по одному для каждой из сторон и один для Росреестра). Далее договор нужно зарегистрировать в Росреестре, проще всего сделать это через МФЦ, процесс занимает до 10 рабочих дней.

Кроме договора и акта потребуется предъявить паспорта, правоустанавливающий документ продавца (предыдущий договор купли-продажи, договор дарения, ренты, свидетельство о праве на наследство и т. п.), выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных, разрешение органа опеки (при необходимости), квитанцию об оплате пошлины.

Размер госпошлины за регистрацию права собственности составляет 2 тысячи рублей. От ее уплаты освобождаются льготные категории россиян, среди которых ветераны ВОВ, Герои Советского Союза, Герои РФ, малоимущие и др. Весь список указан в ст. 333.35 НК РФ.

Деньги при сделках с недвижимостью могут передаваться различными способами. Самые распространенные варианты:

• расчет наличными после оформления в МФЦ;
• банковская ячейка — деньги в нее кладутся наличными, продавец получает доступ после того, как сделка будет зарегистрирована Росреестром;
• аккредитив — по сути это онлайн-ячейка. Банк переведет продавцу деньги на указанные им реквизиты после того, как сделка будет зарегистрирована.

Как вернуть до 1,3 млн от стоимости квартиры

Шаг 6. Получаем налоговый вычет

Когда квартира куплена, новый собственник может претендовать на получение налогового вычета — 13% от 2 млн рублей (даже если квартира стоила дороже). Вычет положен тем, кто официально трудоустроен и платит налоги.

Налоговый вычет можно получить в следующем году за предыдущий единой суммой (но не больше, чем сумма уплаченного подоходного налога) или получать ежемесячно (в этом случае бухгалтерия не будет удерживать с сотрудника 13% НДФЛ, пока не будет выбрана сумма вычета).

Подробно о том, как получить налоговый вычет на квартиру, мы рассказывали в этом материале.

Паспорт

• СНИЛС

• Судебные базы

• Справки о здоровье

Проверка недвижимости

• Технические характеристики

• Документы на квартиру

Добросовестность приобретателя

Банкротство

Как минимизировать риск покупки квартиры у банкрота?

Покупка вторичного жилья у должника

Какие квартиры покупать рискованно

Кошмар покупателя: приобрести квартиру, сделать в ней ремонт, а через два года получить повестку в суд. Подобное случается, если на квартиру имеются другие претенденты, среди которых не только члены семьи продавца, но и, например, его кредиторы. Как подстраховаться от покупки, казалось бы, юридически чистой квартиры, которую потом могут отсудить? Как минимизировать риски? Рассказываем.

Верховный суд: забирать жилье у добросовестного приобретателя нельзя

Совсем недавно Верховный суд рассматривал интересное дело. Одна женщина купила у своей подруги «однушку» за 9,3 млн рублей, пишет «Российская газета». Сделку зарегистрировали в Росреестре, а через два года продавца — ту самую подругу — признали банкротом. Суд начал реализацию ее имущества, в списке которого оказалась и проданная квартира (при этом договор купли-продажи признали недействительным).

Квартиру снова продали с торгов всего за 6,8 млн рублей. Теперь уже бывшей хозяйке пришлось судиться сразу по трем направлениям: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье.

Дело дошло до Верховного суда — тот признал, что сделка, совершенная в результате торгов, была зарегистрирована с нарушениями, не является добросовестной, а значит,  недействительна. По остальным поводам суды еще не окончены, но своим решением Верховный суд уже подтвердил, что забирать жилье у добросовестного приобретателя нельзя.

Остался лишь один вопрос: как стать добросовестным и куда смотреть, проверяя квартиру?

Проверка документов делится на несколько блоков: субъектный, объектный и непосредственно сделку. Под субъектами подразумевают покупателя и продавца, хотя, как правило, интерес обычно вызывает именно продавец. Под объектом — саму недвижимость.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, помогла нам составить список документов, которые настоятельно рекомендуется проверить перед сделкой.

Проверка продавца

Паспорт

Подделка паспорта все еще встречается. Смотреть его следует из рук владельца, изучая все страницы. И разумеется, это должен быть оригинал, а не копия, и тем более не справка. Обращайте внимание на потертости, надрывы страниц, лишние пункты и особые отметки. Любые не предусмотренные законодательством сведения, отметки или записи (включая, например, стихи на одной из страниц) превращают паспорт в недействительный.

При изучении паспорта не забудьте, что в 2021 году была упразднена обязанность ставить в паспорт штампы о наличии детей и о семейном положении. Информацию по супругам придется выяснять другими путями — например, через нотариуса, у которого есть доступ к соответствующим базам.

Вот еще несколько советов для проверки паспорта.

— Если есть сомнения, что паспорт — подделка, посмотрите, видны ли водные знаки на страницах.

— Сравнивайте: с фотографии в паспорте и в реальности на вас может смотреть женщина 45 лет (именно в этом возрасте паспорт меняют в последний раз). Но сверьте дату рождения: вдруг из паспортных данных следует, что его владелице на днях исполнилось 80? Мошенники часто попадаются именно на таких досадных мелочах.

— Убедитесь, что владелец паспорта вовремя его сменил: в России это надо делать в 20 и 45 лет, но случается, что люди пропускают эти сроки. Это автоматически делает паспорт недействительным, причем непригодным для сделки он становится уже в первый просроченный день.

— Проверить на банкротство можно тут — для этого нужно знать фамилию человека. Некоторые считают, что при смене фамилии можно избавиться и от своей «нехорошей» истории. На самом деле нет: сайт покажет не только факт прискорбного финансового положения, но и все предыдущие фамилии нерадивого продавца. Целиком и полностью рассчитывать на этот сайт не стоит, поэтому проявляйте бдительность.

СНИЛС

Не стоит недооценивать этот документ — по сути, он единственный, который дается при рождении и на всю жизнь. При этом СНИЛС связан с подавляющим большинством услуг и документов, начиная от зачисления человека в детский сад и заканчивая оформлением права собственности. Таким образом, СНИЛС фактически привязан ко всем значимым событиям в жизни продавца, номер этого документа не меняется ни при каких обстоятельствах.

Существуют базы, помогающие найти номер СНИЛС по номеру паспорта, но проще спросить о нем у продавца напрямую: если ему нечего скрывать, скорее всего, он не откажет.

Судебные базы

Репутация честного гражданина не указывается в паспорте, но если у вас есть основные данные о человеке, есть опция проверить продавца по судебным базам. Обычно главным неприятным событиям, из-за которых впоследствии покупатель рискует потерять квартиру, предшествуют судебные иски, так что выяснить, есть ли такая перспектива, может любой пользователь интернета.

Открытых судебных баз несколько — вот наиболее популярные вот эта и еще одна. Всё просто: надо ввести данные продавца и посмотреть, какие судебные производства с ним связаны. Не исключено, что они и не касаются квартиры напрямую, но иски, связанные с долгами, должны насторожить (об этом читайте подробнее ниже в разделе «Банкротство»).

Важно: надо проверять информацию не только по самому продавцу, но и по его супруге/супругу.

Справки о здоровье

Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров в России выдаются довольно легко — для их получения человеку достаточно не стоять на учете в соответствующих заведениях. Но это не значит, что в действительности он полностью здоров. Самый надежный вариант — попросить, чтобы при получении справок продавец прошел и врачебное освидетельствование (в справке будет отметка об этом).

Считается, что наличие таких справок (даже без освидетельствования) впоследствии не позволит продавцу — бывшему собственнику попытаться отсудить квартиру на том основании, что он якобы был не в себе. На практике все не столь однозначно. Обычно в справках пишут, что «признаков психических заболеваний на данный момент не обнаружено» или «на учете не состоит» — суд подобную формулировку может истолковать по-разному, поэтому справку не следует считать панацеей.

Есть и еще одна деталь: когда продавец получает эти справки, покупатель его обычно не сопровождает. Это означает, что продавец получает шанс подделать документ.

При сомнениях покупателю имеет смысл позвонить в диспансер и уточнить, действительно ли в учреждении работает врач с указанной в справке фамилией и работал ли он в день выдачи справки (информацию о том, что продавцу действительно была выдана справка, в диспансере вряд ли подтвердят: это нарушит врачебную тайну).

Проверка убережет от ситуации, когда справка куплена в интернете. Кстати, на такой подлог идут совершенно здоровые люди — иногда им просто лень идти в диспансер.

Некоторые покупатели просят предоставить им справку о дееспособности продавца — таких справок в диспансерах не выдают: хотя бы по той причине, что дееспособность человека устанавливает, ограничивает или отнимает только суд. Информацию о дееспособности также можно найти на судебных сайтах или при помощи нотариуса, который должен будет сделать соответствующий запрос в Росреестр.

Риск сделки с проблемным жильем или проблемным продавцом заключается не только в вероятности отмены этой сделки по суду, но и с невозможностью нормально пользоваться этой квартирой — не исключено, что претенденты на нее попытаются заехать с вещами и реализовать свое право на проживание.

Проверка недвижимости

Технические характеристики

Кадастровые и технические паспорта сейчас уже не в ходу (хотя такие документы заказываются для ипотечных сделок), поэтому понять, не проведена ли в квартире незаконная перепланировка, будет сложнее.

Основной путь — проверка через сайты со стандартными планировками типовых домов. Часто аналогичными знаниями обладают опытные риелторы — они уже видели сотни подобных квартир и знают, как должно быть по закону.

Если перепланировка есть, надо понять, реально ли ее узаконить и в какую сумму это обойдется. Также еще до сделки следует обсудить, кто будет этим заниматься: продавец сейчас или покупатель потом, но за это он получит скидку. Циан.Журнал подробно писал об этом.

Если же полностью игнорировать обязанность приводить документы или помещение в порядок, есть риск повторить печальный опыт известного режиссера Тимура Бекмамбетова: тот сделал перепланировку квартиры в доме, который является объектом культурного наследия регионального значения. Перепланировку признали незаконной и потребовали вернуть все в исходное состояние. Бекмамбетов требование проигнорировал, в итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру через суд.

Видимых причин для отказа от сделки нет, но сомнения покупателя гложат все равно? Существует вариант подстраховаться — заключить нотариальную сделку, в ходе которой нотариус разъяснит сторонам особенности конкретно их случая. Архивные записи у нотариуса хранятся 75 лет, а сама сделка может быть записана на видео.

Документы на квартиру

Списки документов на квартиру и способы эти документы проверить Циан.Журнал неоднократно публиковал. Повторим вкратце:

— выписка из ЕГРН;

— выписка из домовой книги (из нее в том числе можно узнать, не зарегистрированы ли в квартире дети продавцов, лишенных родительских прав, или их пожилые родители, помещенные в дома престарелых);

— правоподтверждающие документы (подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет именно этой недвижимостью): выписка из ЕГРН (после 2016 года) или свидетельство о праве собственности (до 2016-го);

— правоустанавливающие документы (объясняют, каким образом недвижимость оказалась у нынешнего владельца). Если с дарением и куплей-продажей все относительно понятно, то, предположим, с договором ренты и наследством возникают неожиданные неприятности.

Договор ренты

Сделки, связанные с рентой, оспариваются в суде наиболее часто. Так что стоит убедиться, что установлен факт смерти получателя ренты — требуйте свидетельство о смерти и тщательно его проверяйте.

Наследство

Кроме проверки свидетельства о праве на наследство надо узнать, каким образом произошло наследование — по завещанию или по родственному наследованию, вступил ли продавец в права, действительно ли между наследодателем и получателем наследства было родство и нет ли других наследников.

Если недвижимость получена путем завещания, надо выяснить, почему наследником стал нынешний продавец. Еще желательно запросить справку о смерти наследодателя.

При сделке с унаследованной недвижимостью для дополнительной защиты стоит заверить у нотариуса соглашение, что при судебных претензиях со стороны других претендентов на квартиру все издержки и последствия будут компенсированы за счет нынешнего продавца.

Увы, при наследовании сложности рискуют появиться на любом этапе: например, дети, о которых никто и никогда не знал, обнаруживаются годы спустя и требуют свою долю. При этом смертность в последнее время сильно возросла: на рынке появилось очень много связанных с наследством квартир, поэтому отказываться от такого варианта не стоит, пусть даже он и кажется ненадежным. Лучше семь раз всё проверить. А потом перепроверить еще разок.

Купля-продажа

Если квартира перешла нынешнему продавцу при покупке, требуйте акт подтверждения взаиморасчетов. Большинство сделок сейчас проводится через аккредитивы в банке, а это, в отличие от расписок, очень удобный способ в дальнейшем доказать, что нынешний продавец действительно оплатил свою покупку в полном размере. Значит, предыдущий собственник не придет к вам с попыткой отсудить квартиру.

Кроме того, информация о том, за сколько и когда продавец приобрел недвижимость, тоже может навести на определенные выводы: не было ли занижения цены, а если вдруг было, то почему?

Особое внимание — сделкам с переуступкой прав, которую некоторые ошибочно даже не считают за сделку. Особенно если речь о продаже квартиры в новостройке, купленной по ДДУ. Проверяйте все акты взаиморасчетов!

Адекватная цена недвижимости является одним из признаков добросовестности покупателя. Как бы ни хотелось сэкономить, при оформлении сделки всегда прописывайте в документах полную реальную стоимость — впоследствии это убережет вас от лишних судебных разбирательств и риска потери квартиры.

Добросовестность приобретателя

Добросовестность приобретателя — юридическое понятие. Оно актуально во время судебных споров, касающихся сделок с недвижимостью. Если покупатель все добросовестно проверил, в дальнейшем у него не должно возникнуть проблем с недвижимостью (а если они возникают, то покупателю легко удастся доказать, что эти проблемы возникли не по его вине и предугадать их появление было невозможно).

При этом представление о добросовестности очень размытое. Законы не оговаривают четких шагов для того, чтобы сделка была признана добросовестной. Еще несколько лет назад для получения такого статуса покупатель должен был даже знакомиться с соседями и участковым, чтобы выяснить, нет ли проблем с приобретаемой квартирой.

Сейчас попроще, хотя все очень строго. Покупатель должен изучить документы таким образом, чтобы по сделке не осталось ни одного вопроса: нужно знать историю квартиры на два перехода права собственности назад, а также выяснить биографию продавца и членов его семьи.

Еще на этапе проверки покупатель должен зафиксировать всё, что он выяснил, и хранить информацию в течение срока исковой давности, который может составить 10 лет. В случае суда это послужит доказательством, чтобы суд признал приобретателя добросовестным. В этом смысле обращение за сторонней юридической проверкой всегда сыграет на руку покупателю.

Получается, что быть добросовестным покупателем очень сложно, а стать в ходе судебного разбирательства недобросовестным — наоборот, легко.

Банкротство

Неприятности, которые, вполне вероятно, повлечет за собой сделка с банкротом, столь велики, что остановимся на них более подробно.

Банкрот — это человек, накопивший такое количество долгов, что не в силах с ними рассчитаться. В этом случае закон позволяет признать этого человека банкротом (минимальный порог долговых обязательств — 500 тыс. рублей). Для этого надо подать заявление, получить соответствующий статус и снять с себя всё долговое бремя. Действовать можно даже через МФЦ — без суда и госпошлин.

При этом имущество должника (в первую очередь недвижимость) может быть продано для погашения долгов. Закон запрещает изымать единственное жилье, чтобы не оставлять человека бездомным, но суд вправе заставить поменять дорогую, пусть и единственную, квартиру на вариант попроще. Прецеденты уже были. Нет ничего удивительного в том, что попавший в долговую яму человек пытается поскорее самостоятельно распродать все ценное, чтобы оно (или деньги после его продажи) не досталось кредиторам.

Главная опасность заключается в том, что суд может оспорить все сделки, совершенные продавцом в последний год до подачи заявления на банкротство, в некоторых случаях этот срок достигает и трех лет (если покупатель знал о том, что продавец реализует имущество в ущерб кредиторам), уточняет юрист Инна Киселева.

Таким образом, задача покупателя — убедиться, что он покупает недвижимость у человека без подобных проблем. В противном случае покупатель квартиры банкрота останется без недвижимости: она уйдет с торгов, а вырученные деньги пойдут кредиторам. Безусловно, деньги продавец должен будет вернуть, но если он банкрот, то возвращать ему будет нечего. Так что покупатель квартиры встанет в ряд с остальными кредиторами, которые требуют от продавца-должника погашения всех долгов.

Как минимизировать риск покупки квартиры у банкрота?

Плохая новость: полностью исключить риск покупки недвижимости у банкрота невозможно. Но минимизировать его реально. Ликбез проводит юрист Инна Киселева.

Скрытые долги (например, расписку на 10 млн рублей) предугадать нельзя, но есть несколько официальных способов узнать о том, что продавец — должник.

Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Следует признать, что это очень поверхностный способ: в реестр попадают уже признанные банкроты, а покупателям важно предугадать такой вариант развития событий заранее.

Ищите все текущие долги. Для этого проверьте продавца по базе службы судебных приставов.

Убедитесь, что у продавца нет долгов и по налогам. Узнать это легко здесь по ИНН продавца, а узнать ИНН по паспортным данным тут.

Понять, что перед вами — должник (не исключено, потенциальный: когда иск уже есть, а решения суда пока нет) помогут и судебные базы, хотя, не будучи юристом, разобраться будет непросто. Ищите продавца в тех же базах (например, mos-gorsud.ru, msk.arbitr.ru, sudact.ru) и на сайтах судов по прописке продавца.

Воспользуйтесь сервисом юридической проверки от Циан: в этом случае и недвижимость, и продавца проверят юристы, специализирующиеся на рынке недвижимости Результаты проверки будут храниться в течение года, также они будут отражены в отчетах.

Провести такую проверку действительно важно. Во-первых, если она выявит что-то подозрительное, вы откажетесь от сделки на безопасном для себя этапе. Во-вторых, даже если ваш продавец все же окажется банкротом, суд будет вынужден принять во внимание доказательства проверки и признать вас добросовестным покупателем.

Покупка вторичного жилья у должника

Не всегда должники распродают свое имущество, чтобы скрыть его от кредиторов — часто происходит наоборот: должники выходят на сделку именно для того, чтобы рассчитаться по долгам и жить с чистой совестью. Так что далеко не все подобные продажи являются мошенничеством.

Определить, на стороне добра или зла находится продавец, непросто: тут придется подключать интуицию, наблюдать за поведением продавца (спросите его напрямую о причинах продажи и уточните, не связана ли она с долгами) и, не исключено, даже знакомиться с кредиторами.

Ситуацию можно описать в договоре купли-продажи: указать размер задолженности на текущую дату и прописать обещание продавца потратить деньги с продажи недвижимости на погашение долга.

Другой вариант — пойти еще дальше и договориться, что деньги (или часть денег) за покупку квартиры у продавца-должника покупатель положит на специальный кредитный счет, средства с которого будут переведены кредитору. Такая схема также обязательно прописывается в договоре.

В случае с покупкой квартиры у должника следует особенно жестко соблюдать прочие требования безопасности: не только лишний раз проверить чистоту сделки, но и наотрез отказаться от таких манипуляций, как занижение стоимости сделки или передача денег наличными.

Какие квартиры покупать рискованно

Вместе с риелторами и юристами группы в Facebook «Недвижка.life» Циан.Журнал составил список квартир, покупка которых чревата проблемами в дальнейшем.

Полезная инструкция о том, как купить квартиру, чтобы не обманули.

Шаг 1. Поиск квартиры

Шаг 2. Осмотр квартиры

Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире

Шаг 4. Переговоры и внесение аванса

Шаг 5. Подготовка к сделке

Шаг 6. Сделка купли-продажи

Шаг 7. Государственная регистрация сделки

Шаг 8. Подписание акта приема-передачи

Итак, вы уже определили бюджет на покупку недвижимости и примерно представляете себе, какую хотите купить квартиру: сколько комнат должно быть в ней, в каком районе она должна быть расположена и прочее. Определившись с основными требованиями к будущей квартире, необходимо решить, каким образом ее искать. Основных вариантов поиска два: воспользоваться помощью риэлторов или искать самостоятельно. Обратившись к профессиональному риэлтору, вы уберегаете себя от рисков и экономите время. Осуществляя поиск квартиры своими силами, в лучшем случае вы экономите деньги, но тратите время и силы, в худшем — тратите и время, и деньги.

Для тех, кто все же решил купить квартиру без риэлтора, Gipernn.ru подготовил пошаговую инструкцию, которая поможет избежать распространенных ошибок.

Шаг 1. Поиск квартиры

 Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? Первое, с чего следует начать, — определиться со способом поиска квартиры. Сегодня их существует большое количество. Это и сайты по недвижимости, и специализированные печатные издания, и расклеенные объявления по городу. Можно воспользоваться «сарафанным радио» — расскажите своим друзьям и близким о том, что ищите жилье и каким вы его себе представляете.

Сегодня все чаще люди предпочитают подавать объявления о продаже квартиры в интернете — этот способ является наиболее быстрым, простым и эффективным. Плюсами специализированных сайтов являются постоянно обновляемые объявления и большой выбор квартир. Возможность разместить объявление о продаже квартиры, в частности, предлагает и Gipernn.ru. Каждое объявление на сайте содержит информацию о доме, в котором расположена квартира: фото, характеристики, планировку, среднюю цену квадратного метра, инфраструктуру. Таким образом, покупатель может заранее определить для себя, подходит ему та или иная квартира или нет, и не тратить время на лишние осмотры. Кроме того, база многоквартирных домов Gipernn.ru позволяет повесить объявление «Куплю квартиру» на страницах понравившихся домов или подписаться на новые объявления.

Шаг 2. Осмотр квартиры

 Несколько универсальных советов, на что следует обратить внимание при осмотре квартиры:

— Этаж. Если квартира расположена на первом этаже, обратите внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости. Если квартира находится на последнем этаже, проверьте отсутствие потеков на стенах. Новые обои и большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль о возможных проблемах с крышей дома.

— Подъезд. По состоянию, в котором находится подъезд, можно судить о нравах его обитателей. Так, разбросанные окурки, разбитые бутылки, обилие мусора заставляют задуматься о собственной безопасности и перспективе жизни в таком окружении. Отсюда можно сделать и соответствующие выводы о работе домоуправляющей компании.

— Ремонт. Если в квартире хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество. Также рекомендуется проверить работу всех коммуникаций в квартире: включить холодную и горячую воду во всех кранах, включить свет в комнатах (проверка проводки), зимой проверить температуру батарей. Если квартира угловая, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.

Кроме того, следует обратить внимание на наличие парковки рядом с домом, детских садов, школ, магазинов и других инфраструктурных объектов. Близость остановок общественного транспорта, с одной стороны, также хорошо. С другой — покупая квартиру рядом с оживленной трассой, подумайте: выдержите ли вы регулярный шум и обилие пыли? Впрочем, популярные сегодня пластиковые окна эти неудобства практически исключают. Следует также обратить внимание, нет ли возле дома свалок и других нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днем.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Своим клиентам мы рекомендуем стучаться в соседние двери, разговаривать с жителями. Это дает понимание: 1) кто живет рядом; 2) какая реально коммунальная плата и как оказываются коммунальные услуги; 3) как работает домоуправляющая компания (ремонт, скорость реакции на аварийные ситуации и т. п.).

Шаг 3. Проверка документов и данных о квартире

 Основные вопросы, волнующие граждан при покупке квартиры, — как купить квартиру, чтобы не обманули, и как не купить квартиру с обременением.

Если квартира вам понравилась и вы остановили на ней свой выбор, первое, что нужно сделать, — это проверить документы (прежде всего, паспорта собственников). Также необходимо осмотреть оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Убедившись в том, что они действительны, следует удостовериться в юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Понятие «юридическая чистота квартиры» подразумевает, что данное жилье не имеет никаких препятствий для проведения сделки купли-продажи, и что право на собственность данного помещения не ограничивается какими-либо обременениями либо запретами, которые в будущем могут послужить причиной признания сделки незаконной или станут поводом для ее оспаривания.

Для того чтобы с купленной квартирой не возникло впоследствии проблем, обязательно нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны случаи, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании проживать здесь. Чаще всего такое случается, когда суд отправил человека отбывать срок за совершение преступления, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение, например, в психоневрологический диспансер и т. д. Еще одна рискованная ситуация — прописанные несовершеннолетние дети: дело в том, что по закону при купле-продаже квартиры их интересы должны быть соблюдены, и за этим присматривают органы опеки. Может случиться так, что позже суд признает сделку недействительной именно по этой причине.

Узнать о том, кто зарегистрирован на жилплощади, и сохраняют ли эти люди право проживания в квартире даже в случае ее продажи, можно попросив у собственника расширенную выписку из домовой книги.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Если речь идет о несовершеннолетних детях, необходимо проверять — не приобреталась ли квартира с помощью материнского капитала, поскольку в таком случае она должна быть оформлена на всех членов семьи. Данное обстоятельство может явиться основанием для признания сделки недействительной.

Второй документ, который изучается при проверке юридической чистоты квартиры, — это расширенная выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ее содержание расскажет все о предыдущих и настоящих владельцах недвижимости, наличии обременений: арестов, залогов и пр. По сути, это квартирная история с 1998 года (достаточный период для проверки, так как срок давности на предъявление претензий не превышает трех лет). Получить расширенную выписку из ЕГРП может только сам собственник или его представитель по доверенности. Сведения из Росреестра предоставляются в срок, не превышающий пяти рабочих дней.

Шаг 4. Переговоры и внесение аванса

 Как правило, это процесс, идущий параллельно с проверкой квартиры.

Речь идет об обсуждении всех деталей, связанных с предстоящей сделкой. Прежде всего, нужно договориться о цене — проще говоря, поторговаться. Но не перегните палку: попытки существенно сбить цену могут привести к тому, что продавец решит поискать более здравомыслящего покупателя. Помимо цены, в процессе переговоров сторонам предстоит прояснить еще массу важных моментов: например, это сумма платежа по авансовому соглашению и срок действия данного соглашения, дата заключения будущего договора купли-продажи и возможные отклонения от этой даты. Кроме того, следует обсудить условия договора, порядок и форму расчетов, а также оговорить, в какой период продавец обязуется выписаться из квартиры.

Если вы готовы купить квартиру после проведения переговоров с продавцом, то для гарантии намерений стоит заключить договор задатка. Это соглашение показывает серьезность намерений покупателя и ограничивает продавца в дальнейшем поиске покупателей. В случае изменения условий сделки (также отказа от продажи) со стороны продавца сумма задатка должна быть выплачена покупателю в двойном размере. При нарушении условий будущей сделки со стороны покупателя сумма задатка остается у продавца.

Задаток при покупке жилья — не единственный вариант «застопорить» квартиру. Альтернативой могут стать такие способы обеспечения обязательств, как аванс или предоплата, но тогда при срыве сделки в любом случае сумма возвращается покупателю.

Шаг 5. Подготовка к сделке

 На этом этапе нашей инструкции «Как купить квартиру» подготавливается пакет документов для составления и подписания договора купли-продажи, а также формируется ряд документов, необходимых для последующей регистрации сделки.

Особое внимание следует уделить составлению договора купли-продажи квартиры. Закон требует обязательного соблюдения определенных требований к содержанию договора, но при этом стороны имеют право дополнить документ любыми важными для них пунктами. Например, в договор может быть внесено такое пожелание покупателя, как продажа квартиры с находящейся в ней мебелью и бытовой техникой. Продавец же может попросить о возможности пожить в квартире еще месяц-другой после продажи.

Договор купли-продажи квартиры можно составить в простой письменной форме или заверить в нотариальной конторе. Нотариально заверенный договор составляет нотариус на основе представленных документов. При этом взимается пошлина, которая зависит от стоимости продаваемого объекта и может достигать довольно больших сумм. Сегодня договоры купли-продажи квартиры составляются преимущественно в простой письменной форме. К нотариальному заверению обычно прибегают при сделках, одной из сторон которых являются граждане, относящиеся к группе риска. Это, например, люди преклонного возраста, действующие самостоятельно, но в силу солидных лет не всегда осознающие последствия своих действий, а также дееспособные лица, злоупотребляющие алкоголем или наркотиками, но не ограниченные судом в правах, а значит, формально имеющие полное право распоряжаться своим имуществом.

Шаг 6. Сделка купли-продажи

Заключение сделки — самая ответственная процедура при покупке квартиры. В вопросе о том, как купить квартиру, чтобы не обманули, очень важен выбор способа расчетов.

Если речь идет о нотариально заверенном договоре, в назначенный день покупатель и продавец встречаются у нотариуса, где происходит подписание договора купли-продажи и передача денег. Если же стороны договорились о составлении договора в простой письменной форме, то день обычно начинается с закладки денег в банковскую ячейку. Такой способ взаиморасчетов считается наиболее безопасным и удобным. Покупатель арендует у банка денежную ячейку, в которую в присутствии продавца и банковского служащего закладывает требуемую сумму. После того, как продавец предъявит банку все оформленные документы на квартиру, он получает деньги.

В качестве альтернативы использования банковской ячейки при расчетах с продавцом можно предложить денежный перевод, так называемый аккредитив. Но он проигрывает банковской ячейке, прежде всего тем, что по обслуживанию стоит дороже и по оформлению занимает больше времени.

Елена Никоненкова, юрист, директор компании «Прецедент»

— Расчеты могут быть произведены также через депозит нотариуса. Деньги переводятся на счет нотариуса, который в рамках условий договора (например, при предъявлении свидетельства о регистрации или расписки о подаче документов) отдает деньги продавцу.

Если предусмотрена оплата в рассрочку или после совершения сделки, то, во-первых, такая сделка обременяется залогом в силу закона (то есть квартира будет помечена как заложенная до момента предъявления в Росреестр сведений об оплате), во-вторых, могут быть предусмотрены дополнительные гарантии, например, поручительство, залог иного имущества, банковская гарантия.

Что касается наличной формы расчетов, большие суммы лучше проверять через детектор купюр во избежание получения фальшивых или поврежденных купюр. Зачастую человек может сам не знать, что передает фальшивые деньги.

Шаг 7. Государственная регистрация сделки

Договор купли-продажи вступает в силу с момента его подписания всеми сторонами. Однако это не значит, что покупатель стал полноправным обладателем жилья. Фактом смены собственников является регистрация перехода права собственности от бывшего владельца к будущему в уполномоченном органе.

Подписанный договор купли-продажи вместе с другими необходимыми документами подают на регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестр) или многофункциональный центр (МФЦ). С 2015 года подать документы на регистрацию права собственности можно в электронном виде на сайте Росреестра.

В течение 10 дней после поступления всех документов в уполномоченный орган производится процедура государственной регистрации, после чего собственник жилого помещения получает соответствующее свидетельство.

Шаг 8. Подписание акта приема-передачи

Вот мы и подошли к завершающему этапу в вопросе о том, как купить квартиру. На данном этапе совершается «физическая» передача квартиры. При этом подписывается акт приема-передачи. Суть документа сводится к тому, что покупатель получил квартиру в нормальном техническом состоянии и претензий у него нет. Обязательство передачи жилья считается исполненным после подписания акта приема-передачи. Простой пример: прорвало водопроводную трубу, в результате чего оказались залитыми и сама квартира, и соседи снизу. Если такое произошло до подписания передаточного акта — виноват продавец: в этот период он еще контролировал данное недвижимое имущество. Если же авария случилась после передачи — все проблемы ложатся на нового собственника.

Перед тем как подписать акт, внимательно осмотрите жилье. Также попросите продавца предоставить квитанции об оплате коммунальных услуг и справку об отсутствии задолженностей. И получайте ключи!