Ипотека в новостройке пошаговая инструкция после получения ключей

Вы взяли квартиру в новостройке в ипотеку, и вот пришло время получения ключей. Какой порядок действий? Какие документы необходимо предоставить в банк? Зачем нужна страховка? Как получить налоговый вычет? Пошаговая инструкция от экспертов МТС Банка.

1. Приемка квартиры

Застройщик пригласил вас на подписание акта приёма-передачи, прислав почтой официальное письмо. На такую процедуру лучше пригласить с собой специалиста, который всё проверить и найдет недостатки, которые не заметит не подкованный человек — он точно померяет итоговый метраж площади, высоту потолков, оценит качество окон, батарей, вывод мокрых зон, предварительные места для установки кондиционеров и т.д. Особенно нужен профессиональный приемщик, если у вас предчистовая или чистовая отделка. Не все дома строятся идеально, а тем более далека от идеала отделка в квартирах.

Если после тщательного осмотра квартиры вы подписываете акт (с замечаниями или без), то вы становитесь счастливым обладателем ключей.

Совет: не выбрасывайте письмо от застройщика (и любые другие письменные уведомления от застройщика). Даже оно — уже документ. Если всё пойдет не по плану, документы должны быть у вас на руках. Они могут вам пригодится при отстаивании своих прав.

2. Уведомление банка

Поздравляем, вы счастливый обладатель нового жилья. Теперь вы должны отправить копию акта приёма-передачи в банк, в котором оформлена ипотека. Важная деталь: нужно сделать это в течение пяти рабочих дней с момента подписания акта. А еще лучше найти этот пункт в вашем кредитном договоре и перепроверить сроки, у разных банков требования могут различаться.

3. Оценка квартиры для банка

Отчёт об оценке рыночной стоимости недвижимости — серьёзный и объёмный документ, на составление которого потребуется время. Его необходимо заказать в аккредитованной банком компании (список обычно есть на сайте банка или его можно запросить у менеджера) сразу после подписания акта приёма-передачи.

Отчёт нужно предоставить в банк вместе с другими ключевыми документами (о них напишем далее), которые подтверждают целевое использование кредитных средств, в течение трёх месяцев после регистрации права собственности.

4. Страхование квартиры

Пока вы не выплатили ипотечный кредит, квартира — залоговый объект, поэтому страховка обязательна. Это также прописано в вашем кредитном договоре.

5. Регистрация права собственности

Сделать это можно через МФЦ или обратившись напрямую в Росреестр. В нём зафиксируют переход права собственности на квартиру и поставят отметку, что объект в залоге у банка. Это значит, что на продажу или перепланировку квартиры нужно получать разрешение банка.

Важно: для подачи на регистрацию собственности, помимо основных документов, вам потребуются два паспорта на объект из Бюро технической инвентаризации (БТИ) — технический и кадастровый. Иногда застройщики заранее предлагают воспользоваться их услугами за отдельную плату и сами собирают единый пакет документов для регистрации собственности.

Через 1-2 недели вам выдадут выписку из ЕГРН — Единого государственного реестра недвижимости. Её нужно предоставить в банк в течение трёх месяцев начиная с даты регистрации права собственности. Как раз успеете за это время получить отчёт об оценке и страховой полис.

Существует ещё одна «рубежная» дата для подачи документов на регистрацию — три года с того момента, как вы взяли ипотеку. Что делать, если не укладываетесь в сроки из-за застройщика? Отправьте в банк документы, которые это подтвердят.

А дальше — только приятное!

6. Подаёте заявку и получаете налоговый вычет. Даже два!

Вернуть деньги можно через налоговую службу или через работодателя. Напомним о плюсах и минусах обоих вариантов.

Заявление в налоговую подают через Госуслуги или сайт ФНС, всю информацию система запросит сама, сумму вычета целиком переведут на ваш счёт. Есть нюанс: если вы зарегистрировали право собственности в 2021 году, то заявление сможете отправить только в 2022-м.

Второй вариант, чтобы с вашей зарплаты перестали удерживать НДФЛ, запросите в налоговой уведомление о праве на вычет и передайте его работодателю. В скором времени это также можно будет сделать через Госуслуги.

Вне зависимости от стоимости квартиры вам вернут 13% от суммы до двух миллионов рублей, то есть максимум — 260 тысяч рублей. Зато потом вы имеете право на частичный возврат уже выплаченных процентов по ипотеке. В этом случае максимальная сумма уже больше — до трёх миллионов рублей, так что на ваш счёт перечислят до 390 тысяч рублей.

Если квартиру покупали супруги, то каждому их них положен вычет! В совокупности семья может вернуть до 1,3 миллиона рублей. Разве не приятно?

P.S. Вы оформили ипотеку и вносите платежи по кредиту больше года? Пора присмотреться к рынку рефинансирования — ставки меняются, сейчас они могут быть гораздо выгоднее для вас, чем раньше.

Процесс приобретения квартиры в новостройке

Квартира — крупная покупка со множеством нюансов, решения должны быть приняты рационально.
Однако, не все знакомы с процедурой покупки недвижимости.

Укажем основные шаги, которые вам необходимо сделать:

1. Рассчитайте примерный бюджет покупки.

2. Изучите плюсы и минусы жилья в новостройках, убедитесь, что сделали верный
выбор.
Подробнее о том, какой
рынок жилья выбрать: первичный или вторичный, читайте в статье.

3. Выберите надёжного застройщика.

4. Оформите ипотечный кредит на покупку квартиры.

5. Примите квартиру от застройщика.

6. Зарегистрируйте право собственности.

Разберём каждый из этих пунктов подробнее.

Как рассчитать бюджет покупки?

Перед выбором конкретной квартиры оцените свои финансовые возможности. Часто для покупки недвижимости
используют кредитные средства. Если вы хотите оформить ипотеку, вам потребуется первоначальный взнос,
как
правило, он составляет от 10-15% от стоимости квартиры. В качестве него можно
использовать накопленные или
иные средства, например, средства материнского (семейного) капитала. Мы поделились советами, как
накопить на
первоначальный взнос, в другой статье.

Как оценить, за какую сумму вы сможете купить жилье? Для этого рассчитайте комфортную для вас
стоимость
ипотечного кредита: ежемесячный платёж на покупку квартиры не должен превышать 30-40%
от общего семейного
бюджета. Умножьте эту сумму на срок ипотечного кредита, учтите первоначальный взнос, и так
вы получите
примерную стоимость квартиры, которую можете купить. Следует также учесть, что покупка квартиры влечёт за
собой дополнительные расходы.

Ещё один совет: накопите финансовую «подушку безопасности» в размере 3-5 сумм ежемесячного
дохода — это
позволит продолжать выплачивать кредит в случае трудностей, например, временной потери работы.

Плюсы и минусы покупки «первичной» недвижимости

Квартира в новостройке имеет свои преимущества и недостатки. Взвесьте все «за»
и «против» покупки жилья на
первичном рынке, прежде чем принять окончательное решение.

Преимущества:

— Стоимость жилья. Как правило, квартиры на ранних этапах постройки стоят дешевле
готовых вариантов.

— Широкий выбор. В отличие от недвижимости на вторичном рынке, где число
квартир в определённом районе
ограничено, можно рассмотреть разные варианты планировки, выбрать этаж, вид из окна и т.д.

— Инфраструктура и паркинг. Застройщики тщательно продумывают схемы комплексов: строят
рядом школы,
детские
сады и площадки, выделяют площади под магазины, салоны и многое другое.

— Современные планировки. Жильё в новостройках, как правило, имеет более удобные
санузлы, просторные и
функциональные помещения, чем квартиры во «вторичке».

— Юридическая чистота квартиры.

Недостатки:

— Развивающаяся инфраструктура. Следует изучить транспортную доступность жилого комплекса
и этапы её
внедрения, чтобы проживание и доступ к нужным местам города были комфортными.

— Сроки строительства. Покупка квартиры в новостройке несёт в себе риски, например,
сдвиг сроков сдачи
объекта недвижимости в эксплуатацию.

— Ремонт и шум. Если квартира была куплена без отделки, въехать в неё быстро
не получится: нужно сделать
ремонт, завезти мебель и т.д. Дома часто заселяются неравномерно, поэтому приходится терпеть шум
ремонта
соседей.

Составьте список того, что вам важно при выборе квартиры: так вы отсеете некоторые жилые комплексы,
и выбор
сузится. Изучите доступные варианты через специализированные площадки, например, на сайтах ДОМ.РФ
Девелопмент, Циан или напрямую на сайтах интересующих застройщиков.

Выбор застройщика

Покупка квартиры в строящемся доме имеет свои риски, основные из них — задержка сроков
сдачи жилья в
эксплуатацию и незавершённое строительство. Внимательно изучите информацию о застройщиках, так вы
минимизируете риск. Используйте портал наш.дом.рф и проверьте на нём легальность новостроек
и репутацию
строительных компаний на рынке недвижимости. На сайте собрана актуальная информация
о жилищном
строительстве, достоверность которой обеспечивается
Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных
объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской
Федерации».

Как убедиться в легальности новостройки и что нужно проверить перед приобретением недвижимости,
читайте в
нашей статье.

Дополнительно защищают покупателя эскроу-счета — банковские
счета,
позволяющие обезопасить расчёт между
застройщиком и покупателем. Банк блокирует средства на специальном счёте, и строительная
компания получает
доступ к деньгам за квартиру только после того, как дом введут в эксплуатацию. Если
застройщик не выполнит
свои обязательства, покупатель сможет вернуть свои средства. Подробнее об эскроу-счетах и правилах
работы с
ними читайте в статье.

Что нужно знать об ипотеке?

1. Залог

Покупая недвижимость за счет кредитных средств, заёмщик передаёт её в залог банку
до полного исполнения
обязательств по кредитному договору. Это гарантирует кредитной организации возврат выданных средств. В
большинстве случаев банки требуют оформления
закладной — ценной бумаги, которая удостоверяет право залога на
жилье, обремененное ипотекой , а также право ее законного владельца на получение исполнения
по денежным
обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих
обязательств. Залог с квартиры снимается после полного исполнения обязательств по кредиту.

2. Страхование недвижимости

Выдача заёмных средств — риск не только для покупателя, но и для банка,
поэтому залоговую квартиру
обязательно страхуют в соответствии со статьей 31 Федерального закона от 16.07.1998
№ 102-ФЗ «Об ипотеке
(залоге недвижимости)». Страхование квартиры происходит только после сдачи дома и оформления
права
собственности, оно защитит как кредитную организацию, так и самого заёмщика в случае
непредвиденных
обстоятельств.

3. Страхование заёмщика

Этот вид страхования не обязателен и не повлияет на получение ипотеки, но может
обезопасить клиента,
например:

— страхование жизни и здоровья поможет в случае частичной или полной
нетрудоспособности или смерти
заёмщика.

— страхование ответственности заёмщика позволяет застраховать себя, если по каким-либо
причинам потеряет
возможность осуществлять платежи. В этом случае банк получит выплаты от страховой компании, однако
сумма
такого платежа может составлять не менее 10% и не более 50% основной суммы долга.

Подробнее о видах страхования при оформлении ипотечного кредита читайте в статье.

Изучите доступные ипотечные кредиты

Банки предлагают широкий выбор ипотечных программ, в том
числе
программы
«льготной ипотеки».

Например, в АО «Банк ДОМ.РФ» существует программа ипотечного кредитования «Льготная ипотека
на новостройки»,
позволяющая получить кредитные средства по более низкой ставке.

Изучите разные варианты условий по ипотечному кредиту. Воспользуйтесь ипотечным калькулятором, это позволит
вам в несколько шагов оценить будущие затраты на погашение кредита.

Шаг 1. Укажите стоимость недвижимости, которую вы планируете приобрести

Шаг 2. Впишите сумму первоначального взноса, который вы готовы внести
требования

Шаг 3. Обозначьте срок, в течение которого вы будете выплачивать задолженность по кредиту

Шаг 4. Изучите результаты расчёта. Калькулятор покажет возможную ставку по кредиту, приблизительный
ежемесячный платёж и необходимый уровень дохода для комфортного погашения.

Шаг 5. Ознакомьтесь с предварительным графиком платежей и подайте заявку через личный кабинет ипотеки.

Процесс оформления сделки по ипотеке (по предоставлению ипотечного кредита)

Изучите требования банка к заёмщику, как правило, это:

— возраст: большинство банков устанавливают минимальный возраст заёмщика —
21 год, а максимальный
возраст на
дату погашения кредита до 65-70 лет

— стаж: чаще всего требуется проработать не менее 3 месяцев на последнем месте
трудоустройства

— платёжеспособность и кредитная история: кредит на квартиру подразумевает
регулярные выплаты, поэтому
кредитной организации важно убедиться в стабильности дохода заёмщика

— гражданство: большинство банков не выдаёт ипотечные кредиты иностранным гражданам

Для подачи заявки на ипотеку:

1. Соберите пакет необходимых документов, как правило, это:

— паспорт

— документы для подтверждения дохода с указанием его источника — это может
быть заработная плата,
пенсия,
доход от сдачи жилья в аренду и т.д. Банк ДОМ.РФ не требует этих документов,
а подтверждает доходы выпиской
из ПФР, которую сам же заказывает.

Перечень документов может быть расширен по требованию банка или в соответствии с условиями
выбранной
ипотечной программы, например, при оформлении так называемой «семейной ипотеки» дополнительно
потребуется
свидетельство о рождении ребёнка.

2. Подайте заявку на ипотечный кредит. Сделайте это онлайн на сайте банка или
обратитесь в
офис кредитной
организации. После одобрения заявки на ипотеку банком, как правило, заёмщику отводится
до 90 дней на поиск
жилья и сбор требуемых документов и проведения сделки.

3. Предоставьте документы по выбранной недвижимости и дождитесь её одобрения
банком. Перед
этим
удостоверьтесь, что жильё подходит под требования кредитной организации.

4. Ознакомьтесь внимательно с пунктами кредитного договора перед тем, как его
подписать.
Если вам
встретились непонятные формулировки, проясните их значение у сотрудника банка. Обязательно
проверьте
корректность всех указанных в документе данных.

5. Подпишите договор для получения кредита.

Принятие квартиры от застройщика

Покупка жилья в новостройке подразумевает приобретение строящейся недвижимости. После окончания
строительства застройщик вводит дом в эксплуатацию и уведомляет собственников о готовности
передать объект.
После получения такого уведомления необходимо начать приёмку квартиры в предусмотренный договором срок
или,
если такой срок не установлен, — в течение недели. В акте приема-передачи
вы имеете право указать на
недоработки, которые строительная компания должна исправить. Мы рассказали, как правильно принять
квартиру
от застройщика тут. Важно отметить,
что,
если участник долевого строительства не придёт на приёмку квартиры
в течение 2 месяцев после получения уведомления, строительная компания имеет право составить
односторонний
акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Зарегистрируйте право собственности на квартиру

После того, как вы приняли объект недвижимости от застройщика — оформите право
собственности на ипотечную
квартиру и закладную. Для этого нужно подать заявление и документы в Росреестр для
осуществления
регистрационных действий. Это можно сделать через МФЦ или Росреестр. После внесения в единый
государственный
реестр недвижимости данных о праве собственности на недвижимость покупатель становится законным
собственником жилья.

Ещё несколько советов

1. Если для первоначального взноса или одного из платежей по кредиту
вы использовали
средства материнского
(семейного) капитала, вы обязаны выделить детям и супругу доли в праве общей собственности
на недвижимость
после погашения кредита. С пошаговой инструкцией, как это сделать, можно ознакомиться по ссылке.

2. Оформите имущественный налоговый вычет,
чтобы вернуть часть выплаченных средств.

Подробно изучите пошаговую инструкцию по покупке квартиры в новостройке, чтобы минимизировать
риски при
заключении сделки.

Купить новенькую квартиру, у которой еще нет истории, всегда приятно. Благо, рынок новостроек в России развивается завидными темпами. Вот только не у всех есть средства на покупку такого жилья, потому что оно всегда дороже «вторички». Остается одно – купить квартиру в новостройке в ипотеку. У нового жилья есть свои особенности, их стоит учитывать, прежде чем решаться на кредит в банке.  

Поговорим о том, как происходит покупка квартиры в новостройке в ипотеку, рассмотрим этапы покупки, какие условия банки выдвигают и какие документы нужно будет собрать. 

Ипотека на покупку квартиры в новостройке: условия

Судя по аналитике ДОМ.РФ, более 300 банков предоставляют россиянам ипотеку на строящееся жилье или готовые квартиры в новостройках. В среднем ставка составляет 10,6%. Кредиторы просят внести первоначальный взнос в размере от 15 до 30%, при этом предоставляют примерно 5,5 млн рублей на срок до 30 лет.

Однако некоторые банки могут дать кредит и без «первоначалки». У крупных кредиторов в условиях ипотеки на новостройки нулевой первоначальный взнос, а сумма кредита достигает 100 млн рублей.

Получить выгоду позволяет также выбор ипотечных программ и определенных банков. Дело в том, что часто застройщики и банки работают в партнерстве. Например, если заемщик выбирает определенную программу по ипотеке в определенной финансовой компании, то его партнер-застройщик дает скидку на квартиру. Размер дисконта обычно варьируется от 10 до 20%.

Желающим купить квартиру в новостройке в ипотеку по-настоящему можно сэкономить благодаря различным льготным программам. Процентная ставка по ним снижена:

Программа	Ставка	Размер кредита	Первоначальный взнос
Семейная ипотека	6%	12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. 6 млн рублей – для всех остальных регионов	15%
Дальневосточная ипотека	2%	6 млн рублей	15%
Сельская ипотека	3%	До 3 млн для регионов России Для ДФО, Ленинградской области и ЯНО —до 5 млн рублей	10%
Льготная ипотека	8%	До 12 млн рублей для Москвы и области, Петербурга и Ленинградской области. Для остальных регионов – 6 млн рублей	15%

Этапы покупки новостройки в ипотеку

Чтобы покупка строящейся квартиры в ипотеку была понятней и прошла легче, мы подготовили алгоритм действий:

Шаг 1. Определиться с застройщиком

Покупка квартиры в новостройке в ипотеку стартует с выбора строительной компании. Это этого зависит качество дома, комфорт, как быстро его построят и сдадут ли в обещанное время.

Составьте список застройщиков и изучите каждого. Обратите внимание на такие детали:

• из каких материалов строит дома;
• как быстро строит, соблюдает ли сроки, есть ли в его «резюме» незавершенные стройки;
• какие отзывы оставляют покупатели на сторонних ресурсах, а не только на сайте этой строительной компании. Хорошо, если удастся найти среди знакомых тех, кто купил квартиру у застройщика и реально живет в его доме.

Шаг 2. Выбрать квартиру в новостройке

Многие покупают квартиры на несколько лет, а кто-то и на всю жизнь. Поэтому жилье должно быть комфортным во всех отношениях.

Правильно выбрать квартиру в новостройке помогут наши советы:

• Оцените район и транспортную доступность.
• Подберите планировку, обратите внимание, на какую сторону света выходят окна. Для любителей светлых квартир подойдет южное или юго-западное направление.
• Подумайте о будущем: что произойдет через 5-10 лет в вашей личной жизни? Возможно, вы планируете семью или еще одного ребенка, тогда рядом должны быть детсады, школы, развивающие центры.
• Если дом почти построен, застройщики обычно делают шоурумы. Сходите на осмотр квартиры, чтобы убедиться в качестве материалов строительства. Ну, а если дом на стадии котлована, то нужно запросить у застройщика экспертизу проекта и документы на объект, где будет подробно рассказано, какое назначение имеет земельный участок под стройкой, какой высоты будет дом и какой инфраструктурой обещают его окружить.
• Закажите выписку из ЕГРН, если дом сдан. Из выписки вы узнаете основные характеристики жилья.

Шаг 3. Накопить деньги

Прежде чем решаться на кредит в банке, стоит финансово подготовиться. Да, большую часть денег даст кредитор, но потратиться все же придется, и довольно серьезно:

• На первоначальный взнос. Обычно надо внести не менее 10% от стоимости квартиры.
• На ремонт. Как только дом будет сдан, можно сразу делать отделку, заезжать и жить.
• На страховку. При покупке квартиры в строящемся доме в ипотеку банк обязательно требует оформлять страховку, а это 1% от кредита.

Шаг 4. Выбрать вариант ипотеки и рассчитать платеж

Определитесь с банком. Составьте список из лучших финансовых компаний в вашем городе, оцените их надежность и удобство для клиентов. Желательно, чтобы банк:

• давно работал на рынке;
• занимал высокие строчки в рейтинге своих конкурентов;
• имел лицензию.

Подберите более выгодное предложение по ипотеке. Для этого:

1. Сравните ставки;
2. Рассчитайте, сколько в месяц будет комфортно платить и сколько лет;
3. Можно ли досрочно погасить долг;
4. Подходите ли вы по возрасту и семейному положению.

Банки отказывают заемщикам, которым придется отдавать по 60-80% от ежемесячного дохода. Клиент не выдержит такой финансовой нагрузки, и начнутся пропуски платежей.

Имеет значение и возраст. Банки тщательно рассчитывают график выплат. Если вам на момент погашения ипотеки будет за 65 лет, то кредит вряд ли дадут.

 

Прикинуть размер платежей и срок выплаты ипотеки можно с помощью ипотечного калькулятора. 

Шаг 5. Подать заявку в банк и получить одобрение

Подать заявку на покупку квартиры в новостройке в ипотеку можно лично в банке или дистанционно – через сайт. Решение об одобрении или отказе обычно приходит в течение 1-5 дней.

Шаг 6. Забронировать жилье

Выбрав квартиру, забронируйте ее. Иначе пока банк будет решать, давать ипотеку или нет, квартиру могут купить другие люди.

Шаг 6. Оценить квартиру

Оценка квартиры – обязательное условие банка при выдаче ипотеки. Но если речь идет о новостройках, то она нужна не всегда. Например, заключения оценщика не требуется при покупке жилья на стадии котлована – оценивать еще нечего. А вот чтобы купить готовую квартиру в только что построенном и сданном доме без оценки не получится. 

Шаг 7. Выбрать вид договора ДДУ или ДКП

Покупают квартиру в новом доме двумя способами:

1. По ДДУ – договору долевого участия. Этот способ подойдет, если жилье на этапе котлована или когда дом еще достраивается. Это отличный способ, если хочется сэкономить. Пока дом возводится, застройщики предлагают хороший дисконт. Скидки иногда доходят до 20-30%. Или же можно получить что-то в подарок, например, кладовую, парковочное место.
2. По ДКП – договору купли-продажи. Его оформляют, дом сдан. Главное преимущество этого способа – можно устроить новоселье в любое время. Но есть и минус: цена квартир в уже построенном доме намного выше, чем была на стадии строительства. Буквально за полгода возведения новостроек цены поднимаются на миллион рублей и больше.

Шаг 8. Оформить ипотеку и подписать договор

Для оформления ипотеки на квартиру во вторичке, банки требуют множество документов на нее. С новостройками иначе: достаточно договора ДДУ или ДКП.

Сначала банк одобряет квартиру, а затем готовит кредитный договор. Прежде чем подписывать его, попросите заранее проект документа и внимательно его прочтите.

Стоит обращать внимание на такие детали:

• размер кредита и ставка;
• срок погашения ипотеки, можно ли это сделать досрочно;
• график платежей, штрафы за просрочку.

Пока договор не подписан, с банком можно обсудить не устраивающие детали и изменить их. 

Шаг 9. Принять квартиру

Следующий этап покупки квартиры в ипотеку в новостройке – рассчитаться с продавцом и принять квартиру, если дом уже готов.

Часто застройщик получает деньги напрямую от банка, покупатель никак не участвует в процессе. Но бывает, что придется тоже прийти в офис кредитора, потому что средства передают другим путем.  

Как только деньги попадают продавцу, покупатель подписывает акт приема-передачи квартиры, если речь идет о готовом жилье. Прежде сверьте данные квартиры, прописанные в договоре, с фактическим ее состоянием. Для этого съездите в новостройку и осмотрите помещение.

Если вдруг всплывут недочеты, перечислите их в так называемом дефектном плане. Пока застройщик не устранит недостатки, акт приема-передачи подписывать не надо. 

Шаг 10. Зарегистрировать права

На этом этапе процедура покупки квартиры в ипотеку в новостройке заканчивается. Наконец, пришло время вступать в законные права на недвижимость. 

Регистрирует переход прав от одного владельца к другому Росреестр. В ведомство нужно передать следующие документы:

• договор ДДУ или ДКП;
• акт приема-передачи. Если у квартиры несколько дольщиков, у каждого должен быть свой экземпляр;
• кредитный договор в оригинале и копию;
• паспорта всех дольщиков;
• свидетельство о браке, если квартира – общая собственность супругов;
• дополнительное соглашение;
• квитанцию об оплате госпошлины.

Документы можно принести лично в МФЦ или в один из офисов Росреестра. Не забудьте взять у сотрудника расписку о том, что бумаги приняты.

Можно также отправить документы дистанционно через официальный сайт Росреестра. Этот способ неудобен тем, что понадобится электронная подпись заемщика, а ее нужно покупать.

Подтверждением перехода прав служит выписка из ЕГРН на квартиру. Если документы подавать через МФЦ, то выписку ждать 9 дней. У самого Росреестра срок рассмотрения заявки чуть меньше – 7 дней.

Если не хочется ждать, закажите выписку из ЕГРН. Сделать это можно с помощью ресурса ЕГРН.Реестр.

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Чтобы заказать справку, зайдите на главную страницу сайта ЕГРН.Реестр:

1. В строке поиска вбейте точный адрес квартиры либо ее кадастровый номер.
2. Выберите тип выписки.
3. Оплатите любым удобным способом услугу.
4. Дождитесь результата. Система формирует выписку буквально в течение 5 минут.
5. Получите готовый документ на свою электронную почту.

Отчет о недвижимости поможет сверить все необходимые данные вроде документа-основания, адреса, площади, обременения в виде ипотеки. Тем не менее эта бумага не заменит выписку из ЕГРН, которую вы получите позднее в Росреестре или МФЦ.

Шаг 11. Оформить налоговый вычет

Если вы официально работаете, то имеете право на налоговый вычет. Максимальная сумма вычета – 2 млн рублей. Из них вы получите обратно 13%.

Чтобы получить деньги, соберите документы:

• выписка из ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• акт передачи квартиры в собственность;
• квитанции и чеки о внесении ипотечных платежей.

Возможно, пригодится справка НДФЛ и заявление о том, чтобы вычет разделили между супругами. Зависит от конкретного случая.

Важно! Если квартира покупается по договору ДДУ, то выписку из ЕГРН не надо. Вы имеете право на вычет сразу после подписания акта приема-передачи.

Вычет получают либо через налоговую, либо с помощью работодателя.  

Документы для покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Для заключения соглашения с банком о выдаче ипотеки и покупки квартиры в новом доме необходимо собрать пакет документов. В него обычно входят:

• паспорт;
• СНИЛС;
• справка с работы 2-НДФЛ или справка по форме банка;
• справка о наличии дополнительных доходов;
• справка о доходах поручителя, если он есть;
• трудовая книжка с подписью работодателя и печатью компании;
• свидетельство о заключении или расторжении брака, если заемщик в браке или разведен;
• свидетельства о рождении детей;
• документ от застройщика, если он не является партнером банка;
• залоговый документ.

Новостройка в ипотеку: подводные камни

При покупке квартиры в новостройке с помощью кредита есть свои риски. Вот некоторые из них:

• Слишком низкая цена квартиры. Это признак дефицита денег у застройщика, что отразится на сроках сдачи или на качестве дома.
• Околонулевая ипотека. Квартиры по ставкам около 0,1% продаются по более высоким ценам.
• Дом только строится, в это время нужно где-то жить. Тем, кто снимает жилье, придется платить и ипотеку, и аренду.

Подробнее обо всех подводных камнях в новостройках мы рассказывали ранее.

Вы приобрели в ипотеку квартиру в новостройке. Поздравляем с большой и важной покупкой. Теперь нужно разобраться, что делать дальше и в каком порядке.

Заветные ключи

Итак, дом построен. Застройщик пригласил вас на подписание акта приёма-передачи квартиры. Это ответственный этап перехода квартиры в собственность.

Недочёты или неполадки, которые собственник не заметил во время приёмки жилья, можно будет обнаружить и позже. Важно знать, что законодательством установлен минимальный гарантийный срок на новостройки: пять лет от застройщика и три года гарантии даётся на инженерное оборудование, которое установлено в квартире. В течение этого времени застройщик должен устранить все выявленные проблемы бесплатно. Каждый недочёт нужно указать в акте приёма-передачи квартиры. 

Вместе с актом собственнику выдадут заветные ключи от квартиры, выписку с кадастровым номером объекта, паспорта на счётчики и инструкцию по эксплуатации. Нужно подписать соглашение с управляющей компанией.

Квартира передаётся собственнику в сроки, предусмотренные договором с застройщиком. Если в указанный срок собственник не появится на приёмку, то застройщик имеет право подписать акт приёма-передачи недвижимости в одностороннем порядке.

Уведомить банк

Собственник должен отправить копию акта приёма-передачи в свой банк. Важная деталь: это нужно сделать в течение пяти рабочих дней с момента подписания акта.

Оценка квартиры

Оценка недвижимости необходима, чтобы подтвердить банку стоимость квартиры. За оценкой можно обратиться в оценочную компанию. Понадобятся следующие документы: договор долевого участия или договор уступки права требования, акт приёма-передачи, этажный план квартиры, паспорт собственника.

Оформить страховку

Пока вы не выплатили ипотечный кредит, квартира — в залоге у банка, поэтому страховка обязательна. Покупать страховку нужно будет ежегодно: учтите эти расходы.

Зарегистрировать право собственности и залог

До оформления права собственности обратите внимание на то, есть или нет в вашем кредитном договоре обязательство по оформлению закладной.

Есть обязательство есть, то нужно обратиться в банк и подписать дополнительное соглашение к кредитному договору, что закладная не оформляется. При себе нужно будет иметь документы:

1. Паспорт.
2. Кредитный договор.
3. Договор долевого участия или договор уступки права требования.

Если обязательства нет, то можно смело идти в МФЦ для оформления права собственности.

Оформить право собственности

Обратитесь с заявлением о регистрации права на квартиру в МФЦ или в Росреестр, где зафиксируют переход права собственности на квартиру. Там же поставят отметку, что объект ещё в залоге. Это означает, что для продажи или перепланировки квартиры заёмщику нужно будет получить разрешение банка.

Понадобятся следующие документы:

• Паспорт.
• Договор долевого участия (ДДУ).
• Ипотечный договор.
• Акт приёма-передачи жилья.
• Отчёт об оценке.
• Кадастровый номер квартиры.
• Закладная (или соглашение об её отмене).
• Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности. Она составляет 2 000 рублей. За регистрацию обременения платить не нужно.

Полный список документов есть на сайте Росреестра.

Получить выписку из ЕГРН

Свидетельство о регистрации права собственности сейчас не выдают. Вместо него вы получите выписку из Единого государственного реестра недвижимости.

Снова в банк с подтверждающими документами

Собственник должен предоставить в банк документы, подтверждающие целевое использование кредитных средств: отчёт об оценке, акт приёма-передачи, выписку из ЕГРН, полис страхования недвижимости.

Предоставить документы нужно одновременно. Сделать это нужно в течение трёх месяцев с даты оформления права собственности.

Регистрация по новому месту жительства

После оформления права собственности в квартире можно жить. Но сдавать или продать её можно только с согласия банка.

Подать заявление на регистрацию собственника и членов семьи по новому адресу проще всего через портал Госуслуги. Можно подать заявление лично — через МФЦ, уполномоченных лиц ТСЖ или управляющей компании, в течение трёх дней документы передадут на регистрацию.

Потребуется паспорт (для детей — свидетельство о рождении) и выписка из ЕГРН в качестве основания для регистрации. В течение трёх рабочих дней документы проверят и пригласят в подразделение ГУВМ МВД с оригиналами документов, чтобы поставить в паспорт отметку о регистрации. Детям до 14 лет выдают бесплатно отдельный документ — свидетельство о регистрации. Подробнее о том, как сменить адрес регистрации, мы рассказывали здесь.

Записать детей в детский сад или школу по новому адресу

А вот теперь, получив прописку, вы можете таким же образом, через Госуслуги, подать заявление на поступление в школу или получение места в детском саду для вашего ребёнка. 

С садиками ситуация обычно сложнее, предлагают на всякий случай выбрать три учреждения. По крайней мере, на портале вы будете видеть вашу позицию в очереди. О том, как устроить ребёнка в детский сад через онлайн-сервисы, мы рассказывали здесь.

Со школой ситуация проще: вашу заявку должны рассмотреть в течение 22 рабочих дней. Так, если вы получили ключи в начале лета, к новому учебному году успеете подготовить все документы. 

Получить имущественный вычет

Если вы купили квартиру в ипотеку, можно вернуть уплаченный НДФЛ со стоимости квартиры и суммы процентов. 

Вне зависимости от стоимости квартиры вам вернут 13% от суммы в пределах 2 миллионов рублей. То есть сумма возврата составит не более 260 тысяч рублей, а за год можно вернуть не больше суммы НДФЛ, которую вы заплатили.

Вернуть можно также часть выплаченных процентов по ипотеке. Максимальная сумма для расчёта вычета уже больше — до 3 миллионов рублей. Поэтому получить можно до 390 тысяч рублей. 

В случае, если квартиру покупали супруги, оба вычета положены каждому из них. То есть в совокупности семья может вернуть до 1,3 миллиона рублей.

В имущественный вычет при приобретении недвижимости можно также заявить расходы на достройку и ремонт, если в документах о приобретении недвижимости указано, что она продаётся без отделки. Вернуть деньги можно через налоговую службу или через работодателя. Подробнее эту тему мы разбирали здесь.

Вы оформили ипотеку и вносите платежи по кредиту больше года? Присмотритесь к программам рефинансирования. Ставки меняются, и сейчас они могут быть гораздо выгоднее для вас, чем в момент оформления кредитного договора.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.