Инструкция по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости

Оцените публикацию

Загрузка…

Компания может иметь недвижимость, которую невозможно отнести ни к составу основных средств, ни к категории товаров. Подобными объектами выступают здания или их части, земельные участки. Их нельзя признать и финансовыми вложениями. Ведь финансовые вложения не могут иметь материально-вещественной формы (п. 4 ПБУ 19/02 «Учет финансовых вложений»). Как отражать такие активы в бухгалтерском учете? Проблема классификации охарактеризована в письме Минфина России от 29.07.2004 № 03-06-06/86. Однако решений, способных удовлетворить взыскательного пользователя, оно не содержит.

В настоящее время ПБУ 1/2008 «Учетная политика организации» (подп. «а» п. 7.1) обязывает вводить в учетную политику способы учета по МСФО в случаях, не регламентированных российскими стандартами (ФСБУ). К нашей ситуации применим международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н). Но давайте разбираться обстоятельно.

Критерии признания основных средств

Условия, при выполнении которых актив принимается к учету в составе основных средств, установлены пунктом 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Прежде всего, объект должен быть предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта.

Но предположим, что компания приобрела земельный участок сельскохозяйственного назначения и перепродавать его не планирует. А вот с тем, как его использовать, пока не определилась. Не исключено, что в перспективе он будет использован по своему прямому назначению – для производства сельскохозяйственной продукции. Возможно, компания изменит назначение земельного участка в целях осуществления на нем промышленного строительства. В итоге признать участок основным средством оснований не имеется.

Отметим, что к основным средствам относятся и объекты, предназначенные для аренды.

Критерии товара

На основании пункта 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.

На основании пункта 20 ПБУ 4/99 «Бухгалтерская отчетность организации» товары для перепродажи относятся к оборотным активам.

Напомним: активы представляются как краткосрочные, если срок обращения (погашения) по ним – не более 12 месяцев после отчетной даты или продолжительности операционного цикла, если он превышает 12 месяцев (п. 19 ПБУ 4/99). Таким образом, товары для отсроченной продажи в составе внеоборотных активов не отражаются. Дело в том, что для них продолжительность операционного цикла превышает 12 месяцев.

Как правило, отсрочку продажи товаров устанавливают в расчете на их перспективное подорожание. Например, компания приобрела квартиры с целью их последующей перепродажи. Покупка квартир совершена на пике цен, но в условиях экономического кризиса цены на них внезапно и значительно снизились. При таких обстоятельствах квартиры целесообразно «попридержать» в на­дежде на оживление спроса.

Читайте также «Как учесть инвестиции учредителя?»

Инвестиционная недвижимость «по ФСБУ»

Согласно МСФО (IAS) 40 (п. 5), «инвестиционная недвижимость – недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором на правах финансовой аренды) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:

• использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях; или
• продажи в ходе обычной деятельности».

В условиях применения ФСБУ это определение необходимо скорректировать. Дело в том, что по российским правилам недвижимость, предназначенная для получения арендных платежей, относится к основным средствам. Поэтому к категории инвестиционной недвижимости можно отнести лишь объекты, удерживаемые с целью получения выгоды от прироста стоимости.

Примеры инвестиционной недвижимости (п. 8 МСФО (IAS) 40), которые может взять на вооружение бухгалтер, применяющий ФСБУ:

• земельный участок, удерживаемый в целях получения выгоды от прироста стоимости в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности;
• земельный участок, удерживаемый для будущего использования, которое в настоящее время пока не определено. Если организация не определила, что она будет использовать данный земельный участок в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной деятельности, то считается, что эта земля удерживается в целях получения выгоды от прироста ее стоимости;
• недвижимость, строящаяся или развиваемая для будущего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Таким образом, МСФО (IAS) 40 содержит исчерпывающий ответ на вопрос о классификации активов, поставленный в начале статьи.

Правила признания

Инвестиционную недвижимость следует признавать как актив тогда и только тогда, когда (п. 16 МСФО (IAS) 40):

• поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; и
• первоначальная стоимость этой инвестиционной недвижимости поддается надежной оценке.

Инвестиционная недвижимость должна оцениваться по первоначальной стоимости. Затраты по сделке должны включаться в эту первоначальную оценку. Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости включает цену ее покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к ее приобретению, – например, оплату профессиональных юридических услуг (п.п. 20, 21 МСФО (IAS) 40).

При отсрочке оплаты за инвестиционную недвижимость первоначальная стоимость определяется как эквивалент цены при немедленной оплате денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве процентных расходов в течение срока отсрочки (п. 24 МСФО (IAS) 40).

На основании Федерального закона «О бухгалтерском учете» (ч. 3 ст. 10) признание объекта подразумевает отнесение его на тот или иной синтетический счет. Действующим Планом счетов счет для отражения инвестиционной недвижимости не предусмотрен. Однако нормативные документы не запрещают вводить для учета специфических операций дополнительные синтетические счета. Вопреки предписанию Инструкции по применению Плана счетов (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н), согласования с Минфином России для этого не требуется.

В бухгалтерском балансе инвестиционная недвижимость должна быть представлена самостоятельной строкой – отдельно от основных средств. Основание – пункт 54 (подп. «b») Международного стандарта финансовой отчетности (IAS) 1 «Представление финансовой отчетности» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Инвестиционная недвижимость относится к внеоборотным активам (п. 66 МСФО (IAS) 1).

В итоге для учета инвестиционной недвижимости не возбраняется использовать свободный номер в Плане счетов – 06. Он находится в составе внеоборотных активов.

В соответствии с МСФО (IAS) 1 организация должна классифицировать актив как оборотный, когда:

• она предполагает реализовать актив или намеревается продать или потребить его в рамках своего обычного операционного цикла;
• она удерживает этот актив главным образом для целей торговли;
• она предполагает реализовать стоимость этого актива в пределах 12 месяцев после окончания отчетного периода; или
• этот актив представляет собой денежные средства или эквивалент денежных средств.

Организация должна классифицировать все прочие активы как внеоборотные.

Ни амортизации, ни износа

Как вы полагаете, амортизируется ли инвестиционная недвижимость?

Вдумчивый бухгалтер на этот вопрос ответит отрицательно.

Действительно, ведь амортизация (основного средства) – систематическое распределение амортизируемой величины актива на протяжении срока его полезного использования (п. 6 МСФО (IAS) 16 «Основные средства», введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

А к инвестиционной недвижимости (в российском учете) понятие срока полезного использования неприменимо.
Между тем пункт МСФО (IAS) 40 требует раскрытия сведений об амортизации. Как это понимать? – Дело в том, что международные стандарты причисляют к инвестиционной недвижимости объекты, переданные в финансовую аренду. А с позиций ФСБУ это основные средства, которые амортизируются в общеустановленном порядке. Их в нашей статье мы не рассматриваем.

Переоценка

После признания объект инвестиционной недвижимости подлежит учету одним из двух способов, выбор которого осуществляется в учетной политике (п. 30 МСФО (IAS) 40).

Модель первая – по первоначальной стоимости. Это традиционный способ учета основных средств, привычный для российского бухгалтера. Однако при раскрытии информации (в пояснениях к бухгалтерской отчетности) вам придется указать справедливую стоимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Модель вторая – по справедливой стоимости.

Приветствуется, но не является обязательным, чтобы организация оценивала справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на основе оценки, сделанной независимым оценщиком, который обладает признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки недвижимости той же категории и местонахождения, что и оцениваемая инвестиционная недвижимость (п. 32 МСФО (IAS) 40).

Прибыль или убыток от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости подлежат признанию в составе прибыли или убытка за тот период, в котором они возникли (п. 34 МСФО (IAS) 16). Соответствующие суммы относят на счет 91 «Прочие доходы и расходы».

Внимание! Вне зависимости от применяемой модели инвестиционная недвижимость подлежит проверке на обесценение (подп. «а» п. 73 МСФО (IAS) 40). Для этого придется обратиться к Международному стандарту финансовой отчетности (IAS) 36 «Обесценение активов» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Справедливая стоимость

Как видно, инвестиционная недвижимость требует обязательной оценки по справедливой стоимости. Но что представляет собой эта характеристика? – Для ее определения надлежит руководствоваться Международным стандартом финансовой отчетности (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости» (введен в действие на территории РФ приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н).

Справедливая стоимость – оценка, основанная на рыночных данных. Цель оценки справедливой стоимости актива – определить цену (с позиции участника рынка, который удерживает указанный актив), по которой была бы осуществлена обычная сделка между участниками рынка с целью продажи актива на дату оценки в текущих рыночных условиях (п. 2 МСФО (IFRS) 13).

Справедливую стоимость мы охарактеризовали в общих чертах. Нюансы ее определения мы опускаем.

ПРИМЕР 1. ОЦЕНИВАЕМ ВЫГОДУ ОТ ПРИРОСТА СТОИМОСТИ
В качестве инвестиционной недвижимости компания приобрела земельный участок. Его первоначальная стоимость – 450 000 рублей (на основании подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ НДС не взимается). Учетной политикой закреплена модель учета по справедливой стоимости. Вначале справедливая стоимость участка оценена в 400 000 рублей, а год спустя – в 650 000 рублей. При таких условиях бухгалтер произведет записи:
ДЕБЕТ 08 субсчет «Инвестиционная недвижимость»   КРЕДИТ 76, 68 и др.

— 450 000 руб. – сформирована первоначальная стоимость земельного участка (оплата продавцу, вознаграждение посреднику, государственная пошлина и пр.);
ДЕБЕТ 06   КРЕДИТ 08 субсчет «Инвестиционная недвижимость»

— 450 000 руб. – принят к учету объект инвестиционной недвижимости;
ДЕБЕТ 91-2   КРЕДИТ 06

— 50 000 руб. (450 000 – 400 000) – сформирована справедливая стоимость объекта (незамедлительно);
ДЕБЕТ 06   КРЕДИТ 91-1

— 200 000 руб. (650 000 – 450 000) – отражено увеличение справедливой стоимости (через год).
Оценим выгоду от прироста стоимости участка. Годовой доход компании – 150 000 рублей (200 000 – 50 000), что по отношению к первоначальным затратам составило 30% (150 000 руб. : 450 000 руб. × 100%) годовых.

Реклассификация

МСФО (IAS) 40 (п.п. 57, 58) устанавливает порядок перевода инвестиционной недвижимости в иные категории – основных средств и товаров. Такие переводы должны производиться тогда и только тогда, когда происходит изменение характера использования объектов инвестиционной недвижимости. Так, перевод инвестиционной недвижимости в состав запасов производится с началом ее развития в целях продажи.

Если же организация принимает решение о выбытии инвестиционной недвижимости без ее развития, то она продолжает учитывать этот объект как инвестиционную недвижимость до прекращения его признания (то есть исключения из отчета о финансовом положении) и не учитывает его в составе запасов.

ПРИМЕР 2. ПЕРЕВОДИМ ИНВЕСТИЦИОННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ В СОСТАВ ОС
Перевод земельного участка из категории инвестиционной недвижимости в категорию основных средств бухгалтер отразит записью:
ДЕБЕТ 01   КРЕДИТ 06

— 650 000 руб. – произведена реклассификация объекта инвестиционной недвижимости в объект основных средств.

Возможен и обратный перевод. В частности, перевод из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости, которая будет отражаться по справедливой стоимости, соответствует порядку учета продажи запасов (п. 64 МСФО (IAS) 40). А значит, повлечет признание доходов и расходов.

Налогообложение

В целях налогообложения прибыли инвестиционная недвижимость в виде зданий и их частей не относится к амортизируемому имуществу, так как не используется налогоплательщиком для извлечения дохода (п. 1 ст. 256 НК РФ).

А земля не подлежит амортизации в принципе. Об этом сказано в пункте 2 вышеупомянутой статьи.

Инвестиционная недвижимость не облагается налогом на имущество, поскольку не учитывается в качестве объектов основных средств (п. 1 ст. 374 НК РФ).

В бухгалтерском балансе (по форме, утв. приказом Минфина России от 02.07.2010 № 66н «О формах бухгалтерской отчетности организаций») инвестиционную недвижимость отражают по строке «Прочие внеоборотные активы» (код 1190).

Елена Диркова, эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Основная цель

Основной целью Стандарта является определение принципа признания, оценки и раскрытия информации об инвестиционной недвижимости.

Стандарт не применяется к учету следующих активов:

• биологических активов, связанных с сельскохозяйственной деятельностью (регулируется МСФО (IAS) 41 и МСФО (IAS) 16);
• прав на полезные ископаемые и запасы полезных ископаемых, таких как нефть, газ и аналогичные невозобновляемые ресурсы.

Ключевые определения

Инвестиционная недвижимость (investment property) — недвижимость (земля, или здание (либо часть здания), или то и другое), удерживаемая (собственником или же арендатором в качестве актива в форме права пользования) с целью получения арендных платежей, или с целью получения выгоды от прироста стоимости, или того и другого, но не для:

• использования в производстве или поставке товаров или услуг, либо в административных целях;
• продажи в ходе обычной деятельности.

Недвижимость, занимаемая владельцем (owner-occupied property) — недвижимость, удерживаемая (собственником или же арендатором в качестве актива в форме права пользования) для использования в производстве или поставке товаров, или оказании услуг либо в административных целях.

Инвестиционная недвижимость удерживается для получения арендной платы, или в целях получения выгоды от прироста стоимости, или одновременно того и другого. Следовательно, инвестиционная недвижимость генерирует денежные потоки в значительной степени, независимо от других активов, удерживаемых организацией. Это отличает инвестиционную недвижимость от недвижимости, занимаемой владельцем, к которой применяется МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16.

Примерами объектов инвестиционной недвижимости являются:

• земля, предназначенная для извлечения выгоды от прироста ее стоимости в долгосрочной перспективе;
• земля, удерживаемая для будущего использования, дальнейшее использование которой в настоящее время пока не определено;
• здание, предоставленное в аренду по договорам операционной аренды
• здание, свободное в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по договорам операционной аренды;
• недвижимость, находящаяся в процессе строительства или усовершенствования для дальнейшего использования в качестве инвестиционной недвижимости.

Примерами объектов, которые не подходят под определение инвестиционной недвижимости, являются:

• объекты, предназначенные для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности, или объекты незавершенного строительства и реконструируемые объекты, предназначенные для продажи;
• недвижимость, занимаемая владельцем (в соответствии с МСФО (IAS) 16 и МСФО (IFRS) 16);
• здание, предоставленное в аренду по договору финансовой аренды.

Практика

В российском бухгалтерском учете инвестиционная недвижимость учитывается как отдельный инвентарный объект. Отдельно выделяются основные средства, которые напрямую связаны с инвестиционной недвижимостью. Для целей отчетности по МСФО необходимо включать в стоимость объекта инвестиционной недвижимости те основные средства, которые напрямую связаны с целью его использования, а также неотделимы от объекта инвестиционной недвижимости. Примером может служить система кондиционирования воздуха в здании или система лифтов.

Также не признается как отдельный объект основных средств мебель, если офис сдается с условием наличия меблировки.

Недвижимость, частично занимаемая владельцем. Если владелец использует часть объекта, а часть — для получения арендной платы или получения выгоды от прироста стоимости, и такие части объекта могут быть реализованы независимо друг от друга или независимо друг от друга отданы в финансовую аренду, они учитываются по отдельности. Соответственно, та часть, которая предоставляется в аренду, является инвестиционной собственностью. Если же части объекта нельзя разделить, то объект считается инвестиционной недвижимостью только в том случае, если собственником занята незначительная часть этого объекта.

Вспомогательные услуги. Если организация предоставляет вспомогательные услуги арендаторам, то возможная классификация инвестиционной собственности зависит от существенности объема оказываемых услуг. Если такие услуги сравнительно незначительны по отношению ко всему соглашению в целом (например, владелец офисного комплекса предоставляет арендаторам услуги по охране и эксплуатации здания), то предприятие может относить собственность к инвестиционной. Если оказываемые услуги составляют более существенную часть сделки (как, например, в случае управления гостиницей), такая недвижимость, представляет собой недвижимость, занимаемую владельцем.

Чтобы определить, может ли объект недвижимости квалифицироваться как инвестиционная недвижимость, необходимо применить суждение. Организация разрабатывает критерии, чтобы иметь возможность применять такое суждение последовательно в соответствии с определением инвестиционной недвижимости, изложенным в Стандарте. Суждение также необходимо для того, чтобы определить, является ли приобретение инвестиционной недвижимости приобретением актива или группы активов либо объединением бизнесов.

Недвижимость, предоставляемая в аренду материнской компании или другой дочерней организации, не может быть классифицирована в финансовой отчетности как инвестиционная, так как, с позиции группы, она является занимаемой владельцем. Однако такая недвижимость должна классифицироваться как инвестиционная в отдельной финансовой отчетности арендодателя.

Признание

Инвестиционную недвижимость, находящуюся в собственности, следует признавать в качестве актива только в том случае, когда поступление в организацию будущих экономических выгод, связанных с этой инвестиционной недвижимостью, является вероятным; а первоначальную стоимость этой инвестиционной недвижимости можно надежно оценить.

Первоначальные затраты на приобретение инвестиционной недвижимости и затраты, понесенные впоследствии на дополнение, замену части или обслуживание данной недвижимости признаются в момент их возникновения. Балансовая стоимость тех частей, которые были заменены, перестает признаваться в соответствии с положениями настоящего стандарта о прекращении признания.

Организация не признает в балансовой стоимости инвестиционной недвижимости затраты на повседневное обслуживание такой недвижимости (такие затраты признаются в составе прибыли или убытка в момент их возникновения).

Инвестиционную недвижимость, удерживаемую арендатором в качестве актива в форме права пользования, необходимо признавать в соответствии с МСФО (IFRS) 16.

Оценка при признании

Инвестиционная недвижимость, находящаяся в собственности, первоначально должна оцениваться по первоначальной стоимости, в которую включаются затраты по сделке (цена покупки и любые затраты, непосредственно относящиеся к приобретению). В первоначальную стоимость не включаются затраты на запуск, сверхнормативные потери материалов, трудовых или других ресурсов, возникшие при строительстве или развитии недвижимости, операционные убытки, понесенные до выхода инвестиционной недвижимости на запланированный уровень сдачи помещений в аренду.

При покупке первоначальная оценка инвестиционной недвижимости производится при условии немедленной оплаты. Стоимость отсрочки при платеже учитывается отдельно как процентные расходы в течение срока отсрочки.

Один или более объектов инвестиционной недвижимости могут быть приобретены в обмен на немонетарный актив (активы) или на комбинацию монетарных и немонетарных активов. Первоначальная стоимость такого объекта инвестиционной недвижимости оценивается по справедливой стоимости, кроме случаев, когда операция обмена лишена коммерческого содержания или не поддается надежной оценке справедливая стоимость ни полученного, ни отданного актива.

Операция обмена имеет коммерческое содержание, если:

• структура (риск, распределение во времени и сумма) денежных потоков (после налогообложения) по полученному активу отличается от структуры денежных потоков по переданному активу;
• специфичная для организации стоимость части ее деятельности, затрагиваемой данной операцией, меняется в результате указанного обмена;
• разница является значительной по отношению к справедливой стоимости обменянных активов.

Справедливая стоимость актива поддается надежной оценке, если разброс значений в диапазоне обоснованных оценок справедливой стоимости не является значительным для данного актива или вероятности различных оценок в данном диапазоне могут быть обоснованно оценены и использованы при оценке справедливой стоимости.

Если приобретенный актив не оценивается по справедливой стоимости, его первоначальная стоимость оценивается по балансовой стоимости отданного актива.

Инвестиционную недвижимость, удерживаемую арендатором в качестве актива в форме права пользования, необходимо оценивать в соответствии с МСФО (IFRS) 16.

Оценка после признания

Организация обязана выбрать одну из следующих моделей учета:

• по справедливой стоимости;
• по первоначальной стоимости.

Выбранный метод должен применяться ко всем объектам инвестиционной недвижимости. Изменения возможны в случае, когда такое изменение приведет к более правильному предоставлению информации. В соответствии со стандартом маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости обеспечит более уместное представление информации.

Если организация использует модель учета по первоначальной стоимости, то для целей раскрытия информации она также должна оценить инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости.

Организация может:

• выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всей инвестиционной недвижимости, обеспечивающей обязательства, по которым выплачивается доход, напрямую связанный со справедливой стоимостью или с доходностью определенных активов, включающих указанную инвестиционную недвижимость (например, внутренние и внешние инвестиционные фонды и некоторые группы договоров страхования с условиями прямого участия);
• выбрать либо модель учета по справедливой стоимости, либо модель учета по первоначальной стоимости для всех остальных объектов инвестиционной недвижимости, независимо от выбора, сделанного в предыдущем подпункте.

Модель учета по справедливой стоимости

Прибыль или убыток, возникающие от изменения справедливой стоимости инвестиционной недвижимости, необходимо относить на прибыль и убыток за тот период, в котором они возникли.

Справедливая стоимость должна отражать среди прочего арендные доходы от действующих договоров аренды, а также прочие допущения, которые использовались бы участниками рынка при определении цены на инвестиционную недвижимость в текущих рыночных условиях.

Для оценки инвестиционной недвижимости, которая удерживается в качестве актива в форме права пользования, арендатор должен оценивать по справедливой стоимости актив в форме права пользования, а не соответствующую недвижимость. Существует предположение о том, что организация может достоверно оценивать справедливую стоимость инвестиционной недвижимости на постоянной основе. Однако (в исключительных случаях, когда организация впервые приобретает инвестиционную недвижимость или когда имеющаяся недвижимость впервые становится инвестиционной недвижимостью):

• если организация понимает, что справедливая стоимость строящегося объекта инвестиционной недвижимости не поддается надежной оценке, но ожидается, что это станет возможным по завершении строительства, такую недвижимость оценивают по первоначальной стоимости до тех пор, пока не будет либо достоверно определена справедливая стоимость, либо окончено строительство;
• если организация устанавливает, что справедливая стоимость объектов инвестиционной недвижимости (отличных от объектов на стадии строительства) нельзя надежно определить на постоянной основе, организация вынуждена оценивать объект инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости согласно МСФО (IAS) 16 или в соответствии с МСФО (IFRS) 16 в случае инвестиционной недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования. При этом ликвидационная стоимость инвестиционной недвижимости принимается равной нулю. Организация обязана применять МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16 вплоть до выбытия инвестиционного объекта недвижимости.

В исключительных случаях, когда по причинам, указанным выше, организация вынуждена оценивать инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости в соответствии с МСФО (IAS) 16 или МСФО (IFRS) 16, она оценивает всю остальную инвестиционную недвижимость по справедливой стоимости, включая строящиеся объекты инвестиционной недвижимости

Если организация ранее отражала объект инвестиционной недвижимости по справедливой стоимости, она обязана и далее отражать данный объект по справедливой стоимости вплоть до момента выбытия (или до момента, когда данная недвижимость станет недвижимостью, занимаемой владельцем, или когда организация начнет развивать данную недвижимость для последующей ее продажи в ходе обычной деятельности), даже если сопоставимые рыночные сделки станут менее частыми или рыночные цены станут менее доступными.

Стандартом поощряется, но не требуется определение справедливой стоимости инвестиционной недвижимости с использованием услуг независимого оценщика, у которого имеется соответствующая профессиональная квалификация, опыт работы в данном регионе и с аналогичными объектами инвестиционной недвижимости.

Модель учета по первоначальной стоимости

После первоначального признания инвестиционной недвижимости в соответствии с моделью учета по первоначальной стоимости организация должна оценивать инвестиционную недвижимость:

• в соответствии с МСФО (IFRS) 5 «Внеоборотные активы, предназначенные для продажи, и прекращенная деятельность», если она отвечает критериям классификации в качестве предназначенной для продажи;
• в соответствии с МСФО (IFRS) 16, если она удерживается арендатором в качестве актива в форме права пользования и не предназначена для продажи;
• в соответствии с требованиями в МСФО (IAS) 16 для модели учета по первоначальной стоимости во всех остальных случаях.

Практика

По нашему опыту модель учета инвестиционной недвижимости по первоначальной стоимости используется достаточно редко и, как правило, теми компаниями, для которых управление инвестиционной недвижимостью не является основным направлением деятельности. Но даже если компания учитывает инвестиционную недвижимость по первоначальной стоимости, необходимо раскрытие о справедливой стоимости данной недвижимости (см. ниже).

Переводы/переклассификация из категории в категорию

Отнесение объекта в категорию инвестиционной недвижимости или исключение из данной категории возможно только при изменении характера использования (когда объект недвижимости начинает или перестает соответствовать определению инвестиционной недвижимости и существуют свидетельства изменения характера его использования). Например:

• начало периода, когда владелец занимает недвижимость (или начало ее улучшения в целях использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем). В такой ситуации недвижимость переводится из категории инвестиционной недвижимости в категорию недвижимости, занимаемой владельцем;
• начало улучшения недвижимости в целях продажи (объект переклассифицируется из инвестиционной недвижимости в запасы);
• окончание периода, когда владелец прекращает занимать недвижимость (переклассификация из недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционную недвижимость);
• начало сдачи имущества в аренду по договору операционной аренды третьей стороне (переклассификация из состава запасов в категорию инвестиционной недвижимости).

Если организация принимает решение о выбытии инвестиционной недвижимости без ее улучшения, то она продолжает учитывать эту недвижимость как инвестиционную недвижимость до прекращения ее признания.

Следующие правила применяются к учету переклассификации объектов между категориями (при учете по справедливой стоимости):

• при переклассификации объекта инвестиционной недвижимости, отраженного по справедливой стоимости, в категорию недвижимости, занимаемой владельцем, или в состав запасов, условной первоначальной стоимостью для данного объекта принимается его справедливая стоимость на дату изменения характера использования объекта;
• при переклассификации из категории недвижимости, занимаемой владельцем, в категорию инвестиционной недвижимости, отраженной по справедливой стоимости, МСФО (IAS) 16 для недвижимости, находящейся в собственности, и МСФО (IFRS) 16 для недвижимости, удерживаемой арендатором в качестве актива в форме права пользования, должны применяться вплоть до даты изменения характера использования этой недвижимости. Любые разницы, возникающие между балансовой стоимостью объекта и его справедливой стоимостью должны быть учтены так же, как и переоценка в соответствии с МСФО 16;
• для переклассификации объекта из категории запасов в категорию инвестиционной собственности, которая будет отражена по справедливой стоимости, все возникающие разницы между справедливой стоимостью на дату переклассификации и предыдущим значением его балансовой стоимости необходимо относить на прибыль или убыток;
• при завершении организацией строительства или улучшения создаваемого собственными силами объекта инвестиционной недвижимости, который будет отражен по справедливой стоимости, все возникающие разницы между справедливой стоимостью на дату переклассификации и предыдущим значением его балансовой стоимости необходимо относить на прибыль или убыток.

В случае, когда организация использует модель учета по первоначальной стоимости, при переклассификации объектов между категориями не возникает разницы между балансовой стоимостью и первоначальной стоимостью объектов для целей оценки и раскрытия.

Выбытие

Объект инвестиционной недвижимости подлежит списанию с баланса при выбытии или выводе из эксплуатации, когда более не ожидается получение экономических выгод от его использования. Прибыль или убыток, возникающие в результате окончательного изъятия из эксплуатации или выбытия инвестиционной недвижимости, рассчитываются как разница между чистыми поступлениями от выбытия и балансовой стоимостью актива и должны признаваться в составе прибыли или убытка (кроме случаев, когда МСФО (IFRS) 16 требует иного подхода при продаже с обратной арендой) в том периоде, в котором произошло указанное изъятие или выбытие. Компенсация от третьих сторон за инвестиционную недвижимость, которая была обесценена, утрачена или от которой организация отказалась, должна признаваться в составе прибыли или убытка в тот момент, когда возникает право на получение этой компенсации.

Раскрытие информации

Модели учета по справедливой стоимости и по первоначальной стоимости

• модель учета, применяемая организацией (по справедливой стоимости или по первоначальной стоимости);
• в случае, когда трудно классифицировать объект, следует охарактеризовать критерии для дифференциации инвестиционной недвижимости от недвижимости, занимаемой владельцем, или недвижимости, предназначенной для продажи;
• степень, в которой справедливая стоимость инвестиционной недвижимости основана на оценке, произведенной независимым оценщиком, обладающим признанной и соответствующей профессиональной квалификацией, либо факт отсутствия подобной оценки;
• суммы, признанные в составе прибыли или убытка, а именно:
  • доходы от аренды;
  • прямые операционные расходы (включая ремонт и техобслуживание), возникшие в связи с инвестиционной недвижимостью, которая в данном отчетном периоде принесла рентный доход;
  • прямые операционные расходы (включая ремонт и техобслуживание), возникшие в связи с инвестиционной недвижимостью, которая в данном отчетном периоде не принесла рентный доход;
  • совокупное изменение справедливой стоимости, признанного в составе прибыли или убытка, при продаже инвестиционной недвижимости из пула активов, в котором используется модель учета по первоначальной стоимости, в пул, в котором используется модель учета по справедливой стоимости;
• ограничение в отношении реализации инвестиционной недвижимости и распределение выручки или дохода от выбытия;
• обязательства по договору на приобретение, сооружение, развитие, расходов на ремонт, текущего обслуживания или улучшения инвестиционной недвижимости.

Дополнительные раскрытия для организаций, применяющих модель учета по справедливой стоимости

• Сверка между значениями балансовой стоимости на начало и конец периода с учетом приобретения, последующих затрат и приобретения посредством объединения бизнесов, выбытия, корректировки справедливой стоимости, курсовых разниц, переклассификации между категориями и других изменений.

В исключительных случаях, когда организация оценивает инвестиционную недвижимость с использованием модели учета по первоначальной стоимости, сверка должна раскрывать суммы, относящиеся к данной инвестиционной недвижимости отдельно от сумм, относящихся к другой инвестиционной недвижимости. Кроме того, организация должна раскрыть описание соответствующей инвестиционной недвижимости:

• объяснение причин, почему справедливая стоимость не поддается надежной оценке;
• диапазон расчетных оценок справедливой стоимости и балансовой стоимости;
• а также результат от выбытия данной недвижимости (при выбытии).

Дополнительные раскрытия для организаций, применяющих модель учета по первоначальной стоимости

• используемые методы начисления амортизации;
• применяемые сроки полезного использования и нормы амортизации;
• валовая балансовая стоимость и накопленная амортизация (в совокупности с накопленными убытками от обесценения) на начало и конец периода;
• сверка балансовой стоимости инвестиционной недвижимости на начало и конец отчетного периода, отражающие приобретение, последующие затраты и приобретения посредством объединения бизнесов, выбытие, амортизацию, обесценение, курсовые разницы, переклассификация между категориями и другие изменения;
• справедливая стоимость инвестиционной недвижимости. Если справедливая стоимость объекта инвестиционной недвижимости не может быть надежно оценена, дополнительные раскрытия включают в себя:
  • описание соответствующей инвестиционной недвижимости;
  • объяснение причин, почему справедливая стоимость не поддается надежной оценке;
  • (по возможности) диапазон расчетных оценок справедливой стоимости.

Международные стандарты финансовой отчетности и другие публикации International Accounting Standards Committee (КМСФО) защищены авторским правом КМСФО.

Официальным текстом МСФО является текст, публикуемый КМСФО на английском языке.

Никакая ответственность за ущерб, нанесенный любому лицу, действующему или бездействующему в результате любых материалов в настоящей публикации, не может быть принята авторами.

Статьи, посвященные стандарту:

• Учет инвестиционной недвижимости в ФСБУ и МСФО.

Инвестиционная недвижимость — это недвижимость, образующая отдельную группу основных средств и предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости.

1. Приобретение недвижимого имущества

1.1 Учет входного НДС

Документ «Поступление (акт, накладная)». Раздел: ОС и НМА — Поступление оборудования.

Кнопка Создать. Заполните документ. Проверьте счета учета и сроки расчетов по ссылке в поле Расчеты.

На закладке Оборудование по кнопке Добавить заполните табличную часть. В колонке Номенклатура выберите поступающий объект, при создании нового элемента выбирайте вид номенклатуры «Оборудование (объекты основных средств)». В колонке Счет учета выберите счет 08.04.1 «Приобретение компонентов основных средств». Заполните остальные колонки.

Кнопка Провести. Посмотрите результат проведения документа.

1.2 Регистрация счет-фактуры поставщика

Документ «Счет-фактура полученный».

Для регистрации счета-фактуры, полученного от поставщика, в нижней части документа поступления заполните поля Счет-фактура № и от, затем нажмите кнопку Зарегистрировать. Для отражения предъявленной суммы НДС к вычету при приобретении основных средств необходимо сформировать регламентный документ Формирование записей книги покупок.

2. Принятие к учету объекта недвижимости

Документ «Принятие к учету ОС». Раздел: ОС и НМА — Принятие к учету ОС.

Кнопка Создать. В поле Вид операции выберите «Оборудование».

Заполните документ. На закладке Внеоборотный актив в поле Способ поступления выберите «Приобретение за плату». В поле Оборудование выберите объект, который вводится в эксплуатацию. В поле Счет укажите счет 08.04.1 «Приобретение компонентов основных средств», на котором учитывался объект до ввода в эксплуатацию.

Кнопка Записать.

На закладке Основные средства по кнопке Добавить введите информацию об основном средстве. В колонке Основное средство по ссылке «Показать все» откройте справочник Основные средства и создайте новый элемент по кнопке Создать или выберите ранее созданный элемент. В поле Группа учета ОС выберите вид — «Здания». Установите флажок Недвижимое имущество. В поле Наименование введите краткое наименование основного средства. В поле Полное наименование введите полное наименование. В блоке Классификация укажите код ОКОФ и амортизационную группу основного средства. Заполните сведения для инвентарной карточки основного средства.

Кнопка Записать и закрыть.

На закладке Бухгалтерский учет в поле Счет учета выберите счет 03.08 «Доходные вложения, права собственности на которые не зарегистрированы», так как объект ОС является инвестиционной недвижимостью. Счет 03.08 «Доходные вложения, права собственности на которые не зарегистрированы» не является предопределенным счетом 1С, поэтому его следует создать вручную. В поле Порядок учета выберите — «Начисление амортизации» и укажите параметры начисления амортизации. Выберите способ начисления амортизации в одноименном поле. В поле Счет начисления амортизации укажите счет, на котором будет накапливаться амортизация, для инвестиционной недвижимости, учитываемой на счете 03, это счет 02.02 «Амортизация основных средств, учитываемых на счете 03». Установите флажок в поле Начислять амортизацию. В поле Способ отражения расходов по амортизации выберите из справочника «Способы отражения расходов» способ или создайте новый, указав счет затрат и аналитику, на которые будут относиться расходы по амортизации основного средства. В поле Срок полезного использования укажите срок в месяцах для целей бухгалтерского учета.

Кнопка Записать.

На закладке Налоговый учет в поле Порядок включения стоимости в состав расходов выберите — «Начисление амортизации», стоимость основного средства будет погашаться посредством начисления амортизации. Установите флажок Начислять амортизацию. В поле Срок полезного использования укажите срок в месяцах для целей налогового учета.

Кнопка Записать. Кнопка Провести. Посмотрите результат проведения документа.

3. Изменение порядка начисления амортизации по объекту недвижимости

Документ «Изменение состояния ОС». Раздел: ОС и НМА – Параметры амортизации ОС.

Кнопка Создать, вид документа – «Изменение состояния ОС».

В поле от укажите дату – любое число месяца, предшествующего месяцу, с которого недвижимость будет признана в качестве инвестиционной. В нашем примере, это месяц приобретения ОС. Установите флажок Отражать в бухгалтерском учете. Установите флажок Влияет на начисление амортизации.

В поле Событие ОС выберите событие из справочника «События ОС» с видом события «Прочее». В табличной части по кнопке Добавить выберите основное средство, по которым приостанавливается начисление амортизации в БУ в связи с признанием ее в качестве инвестиционной.

Кнопка Провести. Посмотрите результат проведения документа.

4. Переход права собственности на объект недвижимости

Документ «Операция». Раздел: Операции – Операции, введенные вручную.

Кнопка Создать. Вид документа – Операция.

Заполните табличную часть по кнопке Добавить. В колонке Дебет укажите счет 03.01, на котором учитываются материальные ценности организации, признаваемые в качестве инвестиционной недвижимости. В колонке Кредит укажите счет 03.08, на котором учитываются материальные ценности, права собственности на которые не зарегистрированы. В качестве аналитики по дебету и по кредиту выберите объект основных средств, на который зарегистрировано право собственности. В колонке Сумма укажите стоимость основного средства, сформированную на дату перехода права собственности.

Для вывода на печать бухгалтерской справки используйте кнопку Бухгалтерская справка. Кнопка Записать.

Добавьте закладку для отражения движений по регистру сведений Счета бухгалтерского учета ОС для корректного начисления амортизации по кнопке Еще выберите в контекстном меню Выбор регистров. В открывшемся окне «Выберите регистры, по которым нужно сделать движения» отметьте флажком регистр Счета бухгалтерского учета ОС на закладке Регистры сведений. По кнопке ОК в документ добавятся две закладки Бухгалтерский и налоговый учет и Счета бухгалтерского учета ОС.

На закладке Счета бухгалтерского учета ОС заполните табличную часть – информацию по одноименному регистру сведений. В колонке Основное средство выберите объект основных средств, на который зарегистрировано право собственности. В колонке Счет учета укажите счет, на котором учитывается основное средство после перехода права собственности. В колонке Счет начисления амортизации укажите счет, на котором учитывается амортизация по основному средству.

Кнопка Записать и закрыть.

5. Принятие к вычету НДС по приобретенному объекту недвижимости

Документ «Формирование записей книги покупок». Раздел: Операции — Регламентные операции НДС.

Кнопка Создать — Формирование записей книги покупок. На закладке Приобретенные ценности по кнопке Заполнить заполните табличную часть документа.

Кнопка Провести и закрыть. Посмотрите результат проведения документа.

НДС по принятому к учету основному средству на основании счета-фактуры, полученного от продавца, принят к вычету и отражен в книге покупок.

6. Начисление амортизации в НУ и признание ОНО

Обработка «Закрытие месяца». Раздел: Операции – Закрытие месяца.

Установите месяц закрытия. Кнопка Выполнить закрытие месяца.

Если необходимо начислить амортизацию без полного закрытия месяца, то по ссылке с названием регламентной операции Амортизация и износ основных средств выберите Выполнить операцию. Но для отражения в учете признания отложенного налогового обязательства в связи с разницей в оценке объекта инвестиционной недвижимости необходимо выполнить все регламентные операции обработки Закрытие месяца.

6.1 Начислена амортизация в НУ по инвестиционной недвижимости

Регламентная операция «Амортизация и износ ОС» в составе обработки «Закрытие месяца».

По ссылке с названием регламентной операции Амортизация и износ основных средств выберите Показать проводки и посмотрите результат ее выполнения:

6.2 Признано отложенное налоговое обязательство

Регламентная операция «Расчет отложенного налога по ПБУ 18» в составе обработки «Закрытие месяца».

По ссылке с названием регламентной операции Расчет отложенного налога по ПБУ 18 выберите Показать проводки (рис. 17) и посмотрите результат ее выполнения. Аналогичным образом амортизация и ОНО начисляется за последующие месяцы в течение срока полезного использования основного средства.

4.1. В целях настоящего Положения инвестиционным имуществом признается инвестиционная недвижимость (часть объекта недвижимости) (земельный участок или здание, либо часть здания, либо и то и другое), удерживаемая собственником либо арендатором в качестве актива в форме права пользования и предназначенная для получения арендных платежей (за исключением платежей по договорам финансовой аренды (лизинга), доходов от прироста стоимости этого земельного участка или здания, либо части здания, либо и того и другого, но не для использования в качестве средств труда при оказании услуг, в административных или управленческих целях, в целях обеспечения безопасности, защиты окружающей среды, а также в случаях, предусмотренных санитарно-гигиеническими, технико-эксплуатационными и другими специальными техническими нормами и требованиями, продажа которой в течение 12 месяцев с даты классификации в качестве инвестиционной недвижимости некредитной финансовой организацией не планируется. Указанная инвестиционная недвижимость образует отдельную группу основных средств.

(п. 4.1 в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.2. Виды объектов инвестиционного имущества определяются в соответствии с пунктом 8 Международного стандарта финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость», введенного в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России N 217н, с поправками, введенными в действие на территории Российской Федерации приказом Минфина России N 98н, приказом Минфина России N 111н, приказом Министерства финансов Российской Федерации от 20 июля 2017 года N 117н «О введении документов Международных стандартов финансовой отчетности в действие на территории Российской Федерации», зарегистрированным Министерством юстиции Российской Федерации 4 августа 2017 года N 47669 (далее — МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость»).

(п. 4.2 в ред. Указания Банка России от 22.05.2019 N 5148-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.3. Для определения соответствия объекта статусу инвестиционного имущества некредитная финансовая организация применяет профессиональное суждение, основанное на критериях, которые она разрабатывает согласно требованиям настоящего Положения, в том числе учитывая характеристики инвестиционного имущества, установленные пунктами 4.1 и 4.2 настоящего Положения, и утверждает в учетной политике.

4.4. Объекты инвестиционного имущества подлежат признанию при одновременном выполнении следующих условий:

объект способен приносить некредитной финансовой организации экономические выгоды в будущем;

стоимость объекта может быть надежно определена.

4.5. Бухгалтерский учет инвестиционного имущества осуществляется на следующих балансовых счетах:

N 61901 «Инвестиционное имущество — земля»;

N 61902 «Инвестиционное имущество — земля, переданная в аренду»;

N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)»;

N 61904 «Инвестиционное имущество (кроме земли), переданное в аренду»;

N 61905 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости»;

N 61906 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости, переданная в аренду»;

N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости»;

N 61908 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости, переданное в аренду»;

N 61909 «Амортизация инвестиционного имущества (кроме земли)»;

N 61910 «Амортизация инвестиционного имущества (кроме земли), переданного в аренду»;

N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»;

N 60804 «Имущество, полученное в финансовую аренду»;

(в ред. Указания Банка России от 22.05.2019 N 5148-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

N 60805 «Амортизация основных средств, полученных в финансовую аренду».

(абзац введен Указанием Банка России от 22.05.2019 N 5148-У)

Бухгалтерский учет обесценения инвестиционного имущества осуществляется на балансовом счете N 61913 «Накопленное обесценение инвестиционного имущества».

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Бухгалтерский учет обесценения активов в форме права пользования, удовлетворяющих критериям признания в качестве инвестиционного имущества, осуществляется на балансовом счете N 60808 «Накопленное обесценение активов в форме права пользования».

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

Аналитический учет инвестиционного имущества ведется по инвентарным объектам.

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

4.6. Первоначальной стоимостью объекта инвестиционного имущества, приобретенного за плату, признается сумма фактических затрат некредитной финансовой организации на сооружение (строительство), создание (изготовление) и приобретение объекта инвестиционного имущества, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов (кроме случаев, когда некредитной финансовой организацией в учетной политике определено иное на основании законодательства Российской Федерации).

Первоначальной стоимостью инвестиционного имущества, полученного некредитной финансовой организацией по договорам дарения (безвозмездно), признается его справедливая стоимость на дату признания.

Первоначальной стоимостью инвестиционного имущества, полученного некредитной финансовой организацией по договору мены, признается справедливая стоимость полученного актива, если некредитная финансовая организация имеет возможность надежно ее определить. В случае если справедливую стоимость полученного актива невозможно надежно определить, то первоначальная стоимость полученного инвестиционного имущества определяется на основе стоимости переданного (переданных) некредитной финансовой организацией актива (активов), отраженной на счетах бухгалтерского учета некредитной финансовой организации по учету этих активов.

Первоначальной стоимостью объектов инвестиционного имущества, внесенных в уставный капитал некредитной финансовой организации, признается справедливая стоимость данных объектов.

Бухгалтерский учет операций по сооружению (строительству), созданию (изготовлению) и приобретению объекта инвестиционного имущества осуществляется в следующем порядке.

4.6.1. При переводе денежных средств, в том числе в виде предварительной оплаты, в соответствии с договором поставщику (продавцу), подрядной, проектной организациям осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счета по учету расчетов с поставщиками и подрядчиками

Кредит счета по учету денежных средств.

4.6.2. При поступлении объекта инвестиционного имущества, приеме выполненных работ и оказанных услуг, а также осуществлении затрат по доставке и доведению его до состояния готовности к использованию осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счетов по учету расчетов с поставщиками и подрядчиками, N 60305 «Обязательства по выплате краткосрочных вознаграждений работникам», N 61013 «Материалы, предназначенные для сооружения, создания и восстановления основных средств и инвестиционного имущества» и других.

4.6.3. Процентные расходы (доходы) и прочие расходы (затраты по сделке) по финансовым обязательствам, непосредственно относящиеся к сооружению (строительству), созданию (изготовлению) или приобретению объекта инвестиционного имущества, включаются в стоимость этого объекта и отражаются следующими бухгалтерскими записями:

Начисление процентного (купонного) расхода по облигациям или векселю отражается бухгалтерской записью:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета N 52008 «Выпущенные облигации» или N 52308 «Выпущенные векселя», лицевой счет «Обязательства по процентам (купонам) по выпущенным облигациям» или «Обязательства по процентам по выпущенным векселям».

Начисление дисконта по облигациям или векселю отражается бухгалтерской записью:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета N 52008 «Выпущенные облигации» или N 52308 «Выпущенные векселя».

Сумма полученной при размещении облигаций или векселя премии отражается бухгалтерской записью:

Дебет счета N 52008 «Выпущенные облигации» или N 52308 «Выпущенные векселя», лицевой счет «Премия по выпущенным облигациям» или «Премия по выпущенным векселям»

Кредит счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества».

Начисление прочих расходов (затрат по сделке) по финансовым обязательствам, подлежащих включению в стоимость инвестиционного имущества, отражается бухгалтерской записью:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета N 52018 «Начисленные расходы, связанные с выпуском и обращением облигаций» или N 52318 «Начисленные расходы, связанные с выпуском векселей».

Включение процентных расходов по договору займа или кредитному договору в стоимость инвестиционного имущества отражается бухгалтерской записью:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета по учету начисленных процентов (к уплате) по привлеченным средствам.

Включение прочих расходов (затрат по сделке) по договору займа или кредитному договору в стоимость инвестиционного имущества отражается бухгалтерской записью:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета начисленных расходов, связанных с привлечением средств.

4.6.4. При признании объекта инвестиционного имущества, полученного по договору дарения (безвозмездно), осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета N 71801 «Доходы, связанные с операциями по обеспечению деятельности» (в ОФР по символу «Доходы от безвозмездно полученного имущества» подраздела «Прочие доходы, связанные с операциями по обеспечению деятельности некредитной финансовой организации»).

4.6.5. При признании объекта инвестиционного имущества, полученного безвозмездно от акционеров (участников) некредитной финансовой организации, осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета N 10614 «Безвозмездное финансирование, предоставленное организации акционерами, участниками».

4.6.6. Бухгалтерский учет инвестиционного имущества, полученного по договору мены, осуществляется в следующем порядке.

Операции по договору мены отражаются в бухгалтерском учете как поступление объекта инвестиционного имущества с использованием счета N 61209 «Выбытие (реализация) имущества» и признанием в бухгалтерском учете принимаемого объекта.

При признании объекта инвестиционного имущества, полученного по договору мены, осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества» (если объект не готов к использованию)

или

Дебет счета N 61905 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости» или N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости» (если объект готов к использованию и его справедливую стоимость некредитная финансовая организация имеет возможность надежно определить)

или

Дебет счета N 61901 «Инвестиционное имущество — земля» или N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)» (если объект готов к использованию и его справедливую стоимость невозможно надежно определить)

Кредит счета N 61209 «Выбытие (реализация) имущества»

и

Дебет счета N 61209 «Выбытие (реализация) имущества»

Кредит балансового счета по учету выбывающего по договору мены актива.

В случае если выбывающим активом является инвестиционное имущество, совершаются бухгалтерские записи по выбытию обмениваемого актива в порядке, установленном пунктом 4.22 настоящего Положения.

В случае неравноценного обмена суммы, подлежащие доплате (получению), отражаются по дебету (кредиту) счета N 61209 «Выбытие (реализация) имущества» в корреспонденции со счетами по учету расчетов с поставщиками и подрядчиками. Образовавшееся сальдо со счета N 61209 «Выбытие (реализация) имущества» подлежит отнесению на счет N 71701 «Доходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Доходы от выбытия (реализации) инвестиционного имущества» подраздела «Доходы по операциям с инвестиционным имуществом») или N 71702 «Расходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Расходы по выбытию (реализации) инвестиционного имущества» подраздела «Расходы по операциям с инвестиционным имуществом») соответственно.

4.6.7. Бухгалтерский учет инвестиционного имущества, внесенного в уставный капитал некредитной финансовой организации, осуществляется в следующем порядке.

При признании объекта инвестиционного имущества, внесенного в уставный капитал некредитной финансовой организации, на сумму справедливой стоимости объекта осуществляется бухгалтерская запись:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета N 60322 «Расчеты с прочими кредиторами».

Затраты по доставке и доведению объекта инвестиционного имущества до состояния готовности к использованию относятся на увеличение его первоначальной стоимости в порядке, установленном подпунктом 4.6.2 настоящего пункта.

4.6.8. При готовности объекта инвестиционного имущества к использованию осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счета N 61901 «Инвестиционное имущество — земля», или N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)», или N 61905 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости», или N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости»

Кредит счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества».

4.7. После первоначального признания инвестиционного имущества некредитная финансовая организация выбирает одну из двух моделей учета: по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения либо по справедливой стоимости, с учетом исключений, предусмотренных МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость».

(в ред. Указания Банка России от 28.11.2016 N 4218-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

———————————

<1> Сноска исключена. — Указание Банка России от 28.11.2016 N 4218-У.

(см. текст в предыдущей редакции)

Выбранная модель учета инвестиционного имущества утверждается в учетной политике некредитной финансовой организации и применяется последовательно ко всему инвестиционному имуществу, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 4.11.4 пункта 4.11 настоящего Положения.

4.8. По объекту инвестиционного имущества, учитываемому по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, некредитная финансовая организация оценивает будущие затраты на выполнение обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке и включает их в его первоначальную стоимость с тем, чтобы некредитная финансовая организация могла возместить их в течение срока использования данного объекта даже в том случае, когда такие затраты будут понесены лишь после окончания его использования.

Оценка и признание обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке, а также их проверка на конец каждого отчетного года для выявления событий, которые оказывают влияние на их оценку, осуществляются в порядке, аналогичном установленному пунктами 2.15 и 2.31 настоящего Положения.

4.9. Стоимость объектов инвестиционного имущества, учитываемых по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, погашается посредством начисления амортизации.

Амортизируемая величина определяется как первоначальная стоимость объектов инвестиционного имущества, за вычетом расчетной ликвидационной стоимости.

Под расчетной ликвидационной стоимостью объекта инвестиционного имущества в целях настоящего Положения понимается сумма, которую некредитная финансовая организация получила бы на текущую дату от выбытия объекта после вычета предполагаемых затрат на выбытие при достижении объектом окончания срока полезного использования.

Если расчетная ликвидационная стоимость объекта инвестиционного имущества является несущественной исходя из критериев существенности, утвержденных в учетной политике, некредитная финансовая организация вправе ее не учитывать при расчете амортизируемой величины объекта.

Срок полезного использования объектов инвестиционного имущества определяется некредитной финансовой организацией при их признании.

Начисление амортизации по объекту инвестиционного имущества начинается с даты признания объекта в качестве инвестиционного имущества. По земельным участкам амортизация не начисляется.

Начисление амортизации по объектам инвестиционного имущества отражается в бухгалтерском учете ежемесячно независимо от финансовых результатов деятельности некредитной финансовой организации. Соответствующие расходы отражаются в ОФР по символу «Амортизация по инвестиционному имуществу» подраздела «Расходы по операциям с инвестиционным имуществом».

4.10. Инвестиционное имущество, учитываемое по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, подлежит проверке на обесценение на конец каждого отчетного года в соответствии с пунктом 1.9 настоящего Положения.

После признания обесценения (восстановления ранее признанного убытка от обесценения) начисление амортизации по объекту инвестиционного имущества должно производиться с учетом уменьшения (увеличения) стоимости объекта, отраженной на счетах бухгалтерского учета, на величину обесценения (восстановления ранее признанного убытка от обесценения) с даты, следующей за датой признания, в течение оставшегося срока полезного использования.

Инвестиционное имущество, учитываемое по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, подлежит проверке на обесценение некредитной финансовой организацией, применяющей упрощенный учет, в соответствии с одним из следующих подходов:

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

в соответствии с пунктом 1.9 настоящего Положения;

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

в соответствии с пунктом 3 ФСБУ 6/2020 «Основные средства».

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

4.11. Модель учета инвестиционного имущества по справедливой стоимости применяется некредитной финансовой организацией, если его справедливая стоимость может быть надежно определена. В отношении критериев надежности определения справедливой стоимости некредитная финансовая организация руководствуется МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость».

(в ред. Указания Банка России от 28.11.2016 N 4218-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Некредитная финансовая организация устанавливает порядок определения справедливой стоимости инвестиционного имущества при необходимости в стандартах экономического субъекта или иных внутренних документах.

Периодичность определения справедливой стоимости инвестиционного имущества определяется некредитной финансовой организацией и утверждается в учетной политике. При этом справедливая стоимость инвестиционного имущества должна отражать рыночные условия на каждую отчетную дату.

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Некредитная финансовая организация оценивает инвестиционное имущество по справедливой стоимости в следующем порядке.

4.11.1. При определении справедливой стоимости инвестиционного имущества могут быть использованы действующие цены на активном рынке аналогичного имущества, сведения об уровне цен, опубликованные в средствах массовой информации и специальной литературе, экспертные заключения о справедливой стоимости объектов имущества и тому подобное.

4.11.2. Оборудование, составляющее неотъемлемую часть здания, то есть выполняющее свои функции только в его составе, а не самостоятельно, включается в справедливую стоимость инвестиционного имущества. Такое оборудование учитывается исходя из принципов, применяемых к объектам инвестиционного имущества, и подлежит отражению на отдельных лицевых счетах, открытых на счете по учету объекта инвестиционного имущества.

4.11.3. В случаях, указанных в пунктах 4.17 и 4.18 настоящего Положения, справедливая стоимость оборудования, составляющего неотъемлемую часть здания, определяется пропорционально справедливой стоимости объекта инвестиционного имущества.

4.11.4. В исключительном случае, когда невозможно надежно определить справедливую стоимость объекта, впервые классифицируемого в качестве инвестиционного имущества, после изменения способа его использования, при том что в соответствии с учетной политикой некредитная финансовая организация учитывает инвестиционное имущество по справедливой стоимости, некредитная финансовая организация оценивает этот объект по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения. В последующем такой объект учитывается по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения до даты его выбытия или перевода из состава инвестиционного имущества.

При этом бухгалтерский учет всех остальных объектов инвестиционного имущества осуществляется по справедливой стоимости.

Если некредитная финансовая организация ранее отражала объект инвестиционного имущества по справедливой стоимости, она должна и дальше отражать данный объект по справедливой стоимости вплоть до его выбытия или перевода из состава инвестиционного имущества.

4.11.5. Доходы или расходы от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества относятся на балансовый счет N 71701 «Доходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Доходы от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества» подраздела «Доходы по операциям с инвестиционным имуществом») или на балансовый счет N 71702 «Расходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Расходы по изменению справедливой стоимости инвестиционного имущества» подраздела «Расходы по операциям с инвестиционным имуществом») в том периоде, в котором они возникли.

4.11.6. По инвестиционному имуществу, учитываемому по справедливой стоимости, амортизация не начисляется.

4.11.7. Инвестиционное имущество, учитываемое по справедливой стоимости, на обесценение не проверяется.

4.12. Бухгалтерский учет инвестиционного имущества по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения осуществляется в следующем порядке.

4.12.1. При начислении амортизации осуществляется бухгалтерская запись:

Дебет счета N 71702 «Расходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Амортизация по инвестиционному имуществу» подраздела «Расходы по операциям с инвестиционным имуществом»)

Кредит счета N 61909 «Амортизация инвестиционного имущества (кроме земли)».

4.12.2. Последующие изменения величины обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке отражаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном установленному подпунктом 2.31.1 пункта 2.31 настоящего Положения.

Амортизация начисляется исходя из скорректированной стоимости объекта инвестиционного имущества со дня, следующего за днем изменения величины обязательства по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке, в течение оставшегося срока полезного использования.

Если объект инвестиционного имущества полностью амортизирован, последующие изменения величины обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке отражаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном установленному подпунктом 2.31.3 пункта 2.31 настоящего Положения.

4.12.3. При наличии признаков обесценения инвестиционного имущества некредитная финансовая организация определяет сумму убытков от обесценения, которая отражается бухгалтерской записью:

Дебет счета N 71702 «Расходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Расходы по обесценению инвестиционного имущества» подраздела «Расходы по операциям с инвестиционным имуществом»)

Кредит счета N 61913 «Накопленное обесценение инвестиционного имущества».

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.12.4. При наличии признаков того, что убыток от обесценения объекта, признанный в предыдущих периодах, больше не существует либо уменьшился, осуществляется его (полное или частичное) восстановление в пределах стоимости объекта (за вычетом амортизации), которая сложилась бы на счетах бухгалтерского учета при отсутствии признаков обесценения, следующей бухгалтерской записью:

Дебет счета N 61913 «Накопленное обесценение инвестиционного имущества»

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Кредит счета N 71701 «Доходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Доходы от восстановления убытков от обесценения инвестиционного имущества» подраздела «Доходы по операциям с инвестиционным имуществом»).

4.13. Бухгалтерский учет инвестиционного имущества по справедливой стоимости осуществляется в следующем порядке.

Изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества отражаются следующими бухгалтерскими записями:

превышение справедливой стоимости объекта инвестиционного имущества над его стоимостью, отраженной на счетах бухгалтерского учета

Дебет счета N 61905 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости» или N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости»

Кредит счета N 71701 «Доходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Доходы от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества» подраздела «Доходы по операциям с инвестиционным имуществом»);

превышение стоимости объекта инвестиционного имущества отраженной на счетах бухгалтерского учета, над его справедливой стоимостью

Дебет счета N 71702 «Расходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Расходы по изменению справедливой стоимости инвестиционного имущества» подраздела «Расходы по операциям с инвестиционным имуществом»)

Кредит счета N 61905 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости» или N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости».

4.14. Если классифицированный в качестве инвестиционного имущества объект находится в стадии сооружения (строительства), бухгалтерский учет такого объекта осуществляется на балансовом счете N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества». Начисление амортизации по таким объектам не производится.

Бухгалтерский учет операций по сооружению (строительству) объектов инвестиционного имущества осуществляется в следующем порядке.

При переводе денежных средств, в том числе в виде предварительной оплаты, в соответствии с договором поставщику (продавцу), подрядной, проектной организациям осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счета по учету расчетов с поставщиками и подрядчиками

Кредит счета по учету денежных средств.

При поступлении оборудования, инвентаря и принадлежностей, приеме выполненных работ и оказанных услуг, а также осуществлении затрат по доведению объекта до состояния готовности к использованию осуществляются бухгалтерские записи:

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета по учету расчетов с поставщиками и подрядчиками.

4.15. Перевод объекта в состав инвестиционного имущества или из состава инвестиционного имущества осуществляется только при изменении способа его использования на основании профессионального суждения, формируемого в соответствии с пунктом 4.3 настоящего Положения.

4.16. Когда некредитная финансовая организация учитывает объекты инвестиционного имущества по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения, перевод объектов в состав или из состава инвестиционного имущества, из состава или в состав основных средств, а также в состав долгосрочных активов, предназначенных для продажи, не приводит к изменению стоимости переводимых объектов, отраженной на счетах бухгалтерского учета.

4.16.1. При переводе объекта основных средств в состав инвестиционного имущества осуществляются следующие бухгалтерские записи:

Дебет счета N 61901 «Инвестиционное имущество — земля»

Кредит счета N 60404 «Земля»

или

Дебет счета N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)»

Кредит счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)»

и

Дебет счета N 60414 «Амортизация основных средств (кроме земли)»

Кредит счета N 61909 «Амортизация инвестиционного имущества (кроме земли)».

Бухгалтерский учет объекта, переведенного в состав объектов инвестиционного имущества, а также обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке осуществляется в порядке, установленном пунктом 4.12 настоящего Положения.

При наличии накопленного обесценения по переводимому объекту основных средств некредитная финансовая организация должна отражать на счетах бухгалтерского учета следующую бухгалтерскую запись:

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

Дебет счета N 60406 «Накопленное обесценение основных средств»

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

Кредит счета N 61913 «Накопленное обесценение инвестиционного имущества».

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

4.16.2. При переводе объекта инвестиционного имущества в состав основных средств осуществляются следующие бухгалтерские записи:

Дебет счета N 60404 «Земля»

Кредит счета N 61901 «Инвестиционное имущество — земля»

или

Дебет счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)»

Кредит счета N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)»

и

Дебет счета N 61909 «Амортизация инвестиционного имущества (кроме земли)»

Кредит счета N 60414 «Амортизация основных средств (кроме земли)».

При наличии накопленного обесценения по переводимому объекту инвестиционного имущества некредитная финансовая организация должна отражать на счетах бухгалтерского учета следующую бухгалтерскую запись:

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

Дебет счета N 61913 «Накопленное обесценение инвестиционного имущества»

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

Кредит счета N 60406 «Накопленное обесценение основных средств».

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

4.16.3 При переводе объекта инвестиционного имущества в состав долгосрочных активов, предназначенных для продажи, осуществляются следующие бухгалтерские записи:

на сумму накопленного обесценения по переводимому объекту инвестиционного имущества

Дебет счета N 61913 «Накопленное обесценение инвестиционного имущества»

Кредит счета N 61901 «Инвестиционное имущество — земля»;

на сумму остатка на счете N 61901 «Инвестиционное имущество — земля»

Дебет счета N 62001 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи»

Кредит счета N 61901 «Инвестиционное имущество — земля»

или

на сумму накопленной амортизации по переводимому объекту

Дебет счета N 61909 «Амортизация инвестиционного имущества (кроме земли)»

Кредит счета N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)»;

на сумму накопленного обесценения по переводимому объекту инвестиционного имущества

Дебет счета N 61913 «Накопленное обесценение инвестиционного имущества»

Кредит счета N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)»;

на сумму ранее признанных обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке

Дебет счета N 61501 «Резервы — оценочные обязательства некредитного характера»

Кредит счета N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)»;

на сумму превышения ранее признанных обязательств по демонтажу, ликвидации объекта инвестиционного имущества и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке над стоимостью переводимого объекта инвестиционного имущества (за вычетом накопленной амортизации)

Дебет счета N 61501 «Резервы — оценочные обязательства некредитного характера»

Кредит счета N 71801 «Доходы, связанные с операциями по обеспечению деятельности» (в ОФР по символу «По прочим резервам — оценочным обязательствам некредитного характера» подраздела «Доходы от восстановления сумм резервов — оценочных обязательств некредитного характера»);

на сумму остатка на счете N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)»

Дебет счета N 62001 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи»

Кредит счета N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)».

(пп. 4.16.3 в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

4.16.4. При готовности к использованию объекта инвестиционного имущества, находившегося в стадии сооружения (строительства), осуществляется бухгалтерская запись:

Дебет счета N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)»

Кредит счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества».

4.17. При переводе объектов основных средств, инвестиционного имущества, находившихся в стадии сооружения (строительства), в состав инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости, некредитная финансовая организация производит переоценку переводимых объектов по справедливой стоимости по состоянию на дату перевода объектов.

4.17.1. Перевод объекта основных средств в состав инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости, осуществляется в следующем порядке.

Стоимость переводимого объекта основных средств уменьшается на сумму накопленной амортизации по данному объекту и сумму ранее признанных обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке следующими бухгалтерскими записями в установленной настоящим подпунктом последовательности:

на сумму накопленной амортизации

Дебет счета N 60414 «Амортизация основных средств (кроме земли)»

Кредит счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)»;

на сумму ранее признанных обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке

Дебет счета N 61501 «Резервы — оценочные обязательства некредитного характера»

Кредит счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)»;

на сумму превышения ранее признанных обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке над стоимостью переводимого объекта основных средств за вычетом накопленной амортизации

Дебет счета N 61501 «Резервы — оценочные обязательства некредитного характера»

Кредит счета N 71801 «Доходы, связанные с операциями по обеспечению деятельности» (в ОФР по символу «По прочим резервам — оценочным обязательствам некредитного характера» подраздела «Доходы от восстановления сумм резервов — оценочных обязательств некредитного характера»).

При наличии накопленного обесценения по объекту основных средств, переводимому в состав инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости, некредитная финансовая организация должна отражать на счетах бухгалтерского учета следующую бухгалтерскую запись:

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Дебет счета N 60406 «Накопленное обесценение основных средств»

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Кредит счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)» или N 60404 «Земля».

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

На дату перевода объекта основных средств в состав инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости, осуществляется переоценка переводимого объекта основных средств.

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Увеличение стоимости переводимого объекта основных средств в результате переоценки отражается бухгалтерской записью:

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Дебет счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)»

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Кредит счета N 10601 «Прирост стоимости основных средств при переоценке».

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае когда в предыдущие отчетные периоды в результате переоценки (переоценок) происходила уценка переводимого объекта основных средств, сумма дооценки, равная сумме его уценки, проведенной в предыдущие отчетные периоды и отнесенной на расходы, отражается бухгалтерской записью по дебету счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)» в корреспонденции со счетом N 71801 «Доходы, связанные с операциями по обеспечению деятельности» (в ОФР по символу «Доходы от дооценки основных средств после их уценки» подраздела «Доходы по операциям с основными средствами и нематериальными активами»).

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Уменьшение стоимости (уценка) переводимого объекта основных средств в результате переоценки отражается бухгалтерской записью:

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Дебет счета N 10601 «Прирост стоимости основных средств при переоценке»

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Кредит счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)».

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

При превышении суммы уценки объекта основных средств над остатком на лицевом счете балансового счета N 10601 «Прирост стоимости основных средств при переоценке» (с учетом ранее проводившихся дооценок) сумма превышения относится в дебет счета N 71802 «Расходы, связанные с обеспечением деятельности» (в ОФР по символу «Расходы по уценке основных средств» подраздела «Расходы по операциям с основными средствами и нематериальными активами») в корреспонденции со счетом N 60401 «Основные средства (кроме земли)».

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Увеличение либо уменьшение стоимости земельных участков, числящихся на балансовом счете N 60404 «Земля», при переоценке отражается в аналогичном порядке.

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

После отражения результатов переоценки на счетах бухгалтерского учета признание объекта основных средств в качестве инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости, осуществляется бухгалтерской записью:

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Дебет счета N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости»

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

Кредит счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)»

(в ред. Указания Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

(см. текст в предыдущей редакции)

или

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

Дебет счета N 61905 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости»

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

Кредит счета N 60404 «Земля».

(абзац введен Указанием Банка России от 19.08.2021 N 5893-У)

4.17.2. Остаток суммы переоценки переводимого объекта основных средств, отраженный на балансовом счете N 10601 «Прирост стоимости основных средств при переоценке», переносится на балансовый счет N 10801 «Нераспределенная прибыль» при выбытии объекта инвестиционного имущества в порядке, установленном пунктом 2.30 настоящего Положения (перевод инвестиционного имущества в состав основных средств выбытием не является).

4.17.3. При готовности к использованию объекта инвестиционного имущества, находившегося в стадии сооружения (строительства), некредитная финансовая организация производит оценку справедливой стоимости вложений в сооружение (строительство) объекта инвестиционного имущества на дату готовности к использованию. Результаты оценки отражаются в следующем порядке:

увеличение стоимости вложений в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества

Дебет счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества»

Кредит счета N 71701 «Доходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Доходы от изменения справедливой стоимости инвестиционного имущества» подраздела «Доходы по операциям с инвестиционным имуществом»);

уменьшение стоимости вложений в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества

Дебет счета N 71702 «Расходы по другим операциям» (в ОФР по символу «Расходы по изменению справедливой стоимости инвестиционного имущества» подраздела «Расходы по операциям с инвестиционным имуществом»)

Кредит счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества».

После отражения результатов оценки вложений в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества осуществляется следующая бухгалтерская запись:

Дебет счета N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости»

Кредит счета N 61911 «Вложения в сооружение (строительство) объектов инвестиционного имущества».

4.18. При переводе объекта инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости, в состав основных средств, а также в состав долгосрочных активов, предназначенных для продажи, за первоначальную стоимость данного объекта некредитная финансовая организация принимает его справедливую стоимость по состоянию на дату перевода объекта инвестиционного имущества.

4.18.1. При переводе объекта инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости, в состав основных средств осуществляются следующие бухгалтерские записи:

Дебет счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)»

Кредит счета N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости»

или

Дебет счета N 60404 «Земля»

Кредит счета N 61905 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости».

Некредитная финансовая организация на дату перевода объекта в состав объектов основных средств оценивает будущие затраты на выполнение обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке.

При признании обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке осуществляется бухгалтерская запись:

Дебет счета N 60401 «Основные средства (кроме земли)»

Кредит счета N 61501 «Резервы — оценочные обязательства некредитного характера».

Бухгалтерский учет объекта, переведенного в состав объектов основных средств, а также обязательств по демонтажу, ликвидации объекта и восстановлению окружающей среды на занимаемом им участке осуществляется в соответствии с порядком, установленным главой 2 настоящего Положения.

Начисление амортизации производится с даты, следующей за датой перевода объекта инвестиционного имущества в состав объектов основных средств.

4.18.2. При переводе объекта инвестиционного имущества, учитываемого по справедливой стоимости, в состав долгосрочных активов, предназначенных для продажи, осуществляются следующие бухгалтерские записи:

Дебет счета N 62003 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, ранее учитываемые как инвестиционное имущество, оцениваемое по справедливой стоимости»

Кредит счета N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости»

или

Дебет счета N 62003 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи, ранее учитываемые как инвестиционное имущество, оцениваемое по справедливой стоимости»

Кредит счета N 61905 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости».

4.19. Инвестиционное имущество, переданное в аренду, за исключением финансовой аренды (лизинга), учитывается арендодателем в порядке, изложенном в пунктах 4.1 — 4.18 настоящего Положения, на балансовых счетах:

N 61902 «Инвестиционное имущество — земля, переданная в аренду»;

N 61904 «Инвестиционное имущество (кроме земли), переданное в аренду»;

N 61906 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости, переданная в аренду»;

N 61908 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости, переданное в аренду»;

N 61910 «Амортизация инвестиционного имущества (кроме земли), переданного в аренду».

Доходы от предоставления в аренду, за исключением финансовой аренды (лизинга), объектов инвестиционного имущества отражаются в ОФР по символу «Доходы от сдачи в аренду инвестиционного имущества» подраздела «Доходы по операциям с инвестиционным имуществом».

4.20. После окончания срока действия договора аренды объекты инвестиционного имущества, переданные в аренду, за исключением финансовой аренды (лизинга), переносятся:

на балансовые счета N 61901 «Инвестиционное имущество — земля», N 61903 «Инвестиционное имущество (кроме земли)», сумма накопленной амортизации — на балансовый счет N 61909 «Амортизация инвестиционного имущества (кроме земли)», если способ использования объекта не изменился, а его учет ведется по первоначальной стоимости за вычетом накопленной амортизации и накопленных убытков от обесценения;

на балансовые счета N 61905 «Инвестиционное имущество — земля, учитываемая по справедливой стоимости», N 61907 «Инвестиционное имущество (кроме земли), учитываемое по справедливой стоимости», если способ использования объекта не изменился, а его учет ведется по справедливой стоимости;

на балансовые счета N 60404 «Земля», N 60401 «Основные средства (кроме земли)», сумма накопленной амортизации — на балансовый счет N 60414 «Амортизация основных средств (кроме земли)», N 62001 «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи» при изменении способа использования объекта.

4.21. Восстановление объектов инвестиционного имущества может осуществляться посредством ремонта, модернизации и реконструкции.

4.21.1. Затраты на восстановление объектов инвестиционного имущества путем ремонта признаются текущими расходами того периода, к которому они относятся. Бухгалтерский учет текущих расходов осуществляется в порядке, установленном для такого вида расходов (в ОФР по символу «Расходы по ремонту инвестиционного имущества» подраздела «Расходы по операциям с инвестиционным имуществом»).

4.21.2. Затраты на модернизацию и реконструкцию объекта инвестиционного имущества увеличивают стоимость такого объекта при условии соблюдения критериев признания, установленных пунктами 4.1 и 4.2 настоящего Положения.

Бухгалтерский учет затрат на модернизацию и реконструкцию объекта инвестиционного имущества осуществляется в соответствии с пунктом 4.14 настоящего Положения.

4.22. Выбытие объектов инвестиционного имущества, учитываемых по справедливой стоимости, отражается в бухгалтерском учете аналогично порядку, установленному для выбытия основных средств пунктами 2.52 и 2.53 настоящего Положения (за исключением отражения доходов (расходов) от выбытия). Доходы от выбытия инвестиционного имущества отражаются в ОФР по символу «Доходы от выбытия (реализации) инвестиционного имущества» подраздела «Доходы по операциям с инвестиционным имуществом», расходы — по символу «Расходы по выбытию (реализации) инвестиционного имущества» подраздела «Расходы по операциям с инвестиционным имуществом». При этом по кредиту балансового счета N 61209 «Выбытие (реализация) имущества» отражается также определенная договором купли-продажи выручка от реализации объектов инвестиционного имущества, учитываемых по справедливой стоимости, в корреспонденции со счетами по учету расчетов с покупателями и клиентами или со счетами по учету денежных средств.

(в ред. Указания Банка России от 22.05.2019 N 5148-У)

(см. текст в предыдущей редакции)