Должностная инструкция менеджера по управлению недвижимостью

Должностная инструкция специалиста по управлению корпоративной недвижимостью (специалиста административно-хозяйственной деятельности)

(профессиональный стандарт «Специалист административно-хозяйственной деятельности»)

1. Общие положения

1.1. Для работы специалистом по управлению корпоративной недвижимостью принимается лицо, имеющее среднее профессиональное образование — программа подготовки специалистов среднего звена или среднее профессиональное образование (непрофильное) — программа подготовки специалистов среднего звена и дополнительное профессиональное образование — программы профессиональной переподготовки по профилю деятельности, дополнительное профессиональное образование — программы повышения квалификации по профилю деятельности (не реже чем раз в 3 года).
1.2. Специалист по управлению корпоративной недвижимостью должен знать:
1) законодательство Российской Федерации в области земельного, жилищного, экологического, налогового, гражданского права в части регулирования отношений с недвижимостью в рамках выполняемых трудовых функций;
2) законодательство Российской Федерации в области материально-технического обеспечения, закупочной деятельности, делопроизводства и архивирования в рамках выполняемых трудовых функций, а также гражданское законодательство Российской Федерации в части регулирования договорных отношений и сделок между участниками рынка в рамках выполняемых трудовых функций;
3) нормативные правовые акты, методические материалы, положения, инструкции, другие руководящие материалы и документы, регулирующие операции с недвижимостью, в рамках выполняемых трудовых функций;
4) особенности ухода за различными поверхностями и отделочными покрытиями;
5) стандарты клининговых услуг;
6) нормы и правила обеспечения пожарной безопасности в рамках выполняемых трудовых функций;
7) нормы и правила обеспечения гражданской обороны и защиты от чрезвычайных ситуаций в рамках выполняемых трудовых функций;
нормы и правила обеспечения экологической безопасности в рамках выполняемых трудовых функций;
9) технологию и способы ведения строительных, ремонтных и монтажных работ в рамках выполняемых трудовых функций;
10) строительные нормы и правила в рамках выполняемых трудовых функций;
11) общие технические характеристики систем жизнеобеспечения объектов недвижимости;
12) конструктивные особенности оборудования систем жизнеобеспечения;
13) основные требования стандартов, технических, качественных характеристик, предъявляемые к объектам недвижимости;
14) методы и правила приема-передачи, хранения и архивирования документации;
15) основы и принципы классификации зданий и сооружений;
16) структуру и принципы организации документооборота, в том числе с подразделениями организации;
17) порядок оформления заказов у поставщиков товаров и услуг;
18) основные условия заключенных договоров на поставку товаров, предоставление услуг, аренды помещений в части обслуживания и эксплуатации;
19) локальные нормативные акты организации общего характера и по функциональному направлению деятельности;
20) базовые основы информатики, построения информационных систем и особенности работы с ними;
21) способы обработки информации с использованием программного обеспечения и компьютерных средств;
22) правила деловой переписки;
23) правила делового этикета;
24) агентства и организации, работающие на рынке недвижимости;
25) виды оказываемых услуг агентствами и организациями, работающими на рынке недвижимости;
26) конъюнктуру рынка недвижимости;
27) методы анализа и порядок сбора, обработки и передачи информации о рынке недвижимости;
28) порядок проведения осмотров объектов недвижимости;
29) методы оценки объектов недвижимости;
30) законодательство Российской Федерации в области земельного, жилищного, экологического, налогового, гражданского права в части регулирования отношений с недвижимостью в рамках выполняемых трудовых функций;
31) структуру организации;
32) процедуры регистрации и оформления сделок с недвижимостью, технического состояния, документов на недвижимость;
33) порядок заключения договоров и оформления необходимых документов, связанных с куплей-продажей и арендой недвижимости;
34) порядок заключения договоров и оформления необходимых документов в части эксплуатации, обслуживания и ремонта (строительства) объектов недвижимости;
35) правила приема-передачи, хранения и архивирования документации;
36) рынок услуг по страхованию объектов недвижимости;
37) рынок услуг по оценке объектов недвижимости;
38) рынок услуг по содержанию и техническому обслуживанию объектов недвижимости;
39) рынок услуг по ремонту объектов недвижимости;
40) ценовую политику рынка на определенные категории услуг, в том числе предоставление коммунальных услуг;
41) принципы, алгоритмы и этапы проведения закупок;
42) порядок заключения договоров;
43) ……………..
1.3. Специалист по управлению корпоративной недвижимостью должен уметь:
1) выстраивать и организовывать работу с эксплуатационными, сервисными и аварийными службами;
2) определять объем необходимых потребностей в материально-технических, финансовых ресурсах в соответствии с локальными нормативными актами и бюджетом организации для эксплуатации, обслуживания и ремонта объектов недвижимости;
3) использовать проектно-сметную и исполнительную документацию в рамках выполняемых трудовых функций;
4) оценивать визуально состояние объекта недвижимости и систем жизнеобеспечения с целью организации проведения технической диагностики или ремонта;
5) оценивать качество оказываемых услуг по уборке и обслуживанию помещений организации;
6) оценивать качество выполненных работ по ремонту, эксплуатации и обслуживанию объектов недвижимости;
7) составлять и оформлять документы для процедур выбора поставщиков и процедур закупки;
формулировать потребности в тех или иных товарах и услугах, а также излагать их описание в письменной форме;
9) работать с заключенными договорами на поставку товаров и оказание услуг;
10) составлять сводные учетные и отчетные документы в целях осуществления контроля и анализа данных о недвижимости организации, состояния рынка товаров и услуг по обслуживанию недвижимости;
11) оформлять документы (в том числе о вводе в эксплуатацию) в рамках выполняемых трудовых функций в соответствии с законодательством Российской Федерации и локальными нормативными актами;
12) использовать приемы комплексной проверки первичных учетных документов, в том числе отчетных документов за проведенные ремонтно-строительные работы;
13) использовать компьютерные программы для ведения учета, систематизации и анализа данных, составления баз данных, ведения документооборота, справочно-правовые системы, ресурсы информационно-телекоммуникационной сети Интернет, оргтехнику;
14) использовать средства коммуникации;
15) вести переговоры и деловую переписку, соблюдая нормы делового этикета;
16) проводить осмотры и использовать методы оценки объектов недвижимости;
17) оформлять документы на недвижимость в соответствии с законодательством Российской Федерации и локальными нормативными актами;
18) составлять и оформлять договоры аренды (субаренды) недвижимости;
19) работать с заключенными договорами аренды (субаренды) недвижимости;
20) организовывать процедуру закупки товаров или услуг;
21) составлять и оформлять договоры на приобретение товаров, оборудования и услуг в целях эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости организации;
22) работать с заключенными договорами на приобретение товаров, оборудования и услуг в целях эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости организации;
23) составлять, систематизировать и актуализировать базу поставщиков товаров и услуг;
24) использовать сметную документацию на содержание и ремонт объектов недвижимости;
25) …………….. (другие требования к необходимым умениям)
1.4. Специалист по управлению корпоративной недвижимостью в своей деятельности руководствуется:
1) …………….. (наименование учредительного документа)
2) Положением о …………….. (наименование структурного подразделения)
3) настоящей должностной инструкцией;
4) …………….. (наименования локальных нормативных актов, регламентирующих трудовые
функции по должности)
1.5. Специалист по управлению корпоративной недвижимостью подчиняется
непосредственно …………….. (наименование должности руководителя)
1.6. …………….. (другие общие положения)

2. Трудовые функции

2.1. Материально-техническое и документационное сопровождение процесса управления недвижимостью организации:
2.1.1. Сопровождение и обеспечение процесса эксплуатации, обслуживания и ремонта объектов недвижимости организации.
2.1.2. Подбор объектов недвижимости в целях размещения организации и ведения ее хозяйственной деятельности.
2.1.3. Документационное сопровождение, связанное с обеспечением права собственности или иного вещного права и процессов использования, эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости организации.
2.1.4. Организация закупки и приобретения товаров, оборудования и услуг в целях эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости организации.
2.2. …………….. (другие функции)

3. Должностные обязанности

3.1. Специалист по управлению корпоративной недвижимостью исполняет следующие обязанности:
3.1.1. В рамках трудовой функции, указанной в пп. 2.1.1 настоящей должностной инструкции:
1) проверяет условия и качество эксплуатации и технического обслуживания оборудования, инженерных сетей и систем жизнеобеспечения (за исключением слаботочных систем телекоммуникаций и связи, охраны) согласно правилам технической эксплуатации;
2) сопровождает эксплуатацию и техническое обслуживание оборудования, инженерных сетей и систем жизнеобеспечения (за исключением слаботочных систем телекоммуникаций и связи, охраны) согласно правилам технической эксплуатации;
3) контролирует исправность и работоспособность оборудования и систем жизнеобеспечения;
4) контролирует сроки гарантии и сервисного обслуживания оборудования и систем жизнеобеспечения;
5) организует работу сервисных служб для устранения технических неисправностей систем жизнеобеспечения помещения, здания;
6) вызывает аварийные службы при аварийных ситуациях;
7) организует устранение последствий аварий на объектах недвижимости организации;
сопровождает ремонтно-строительные работы на территории организации;
9) контролирует качество проводимых ремонтно-строительных работ на территории организации;
10) проводит оценку качества работы сервисных организаций и работников, обеспечивающих уборку и обслуживание помещений организации;
11) организует сбор и вывоз отходов, а также передачу их на утилизацию или переработку в соответствии с экологическими нормами и правилами;
12) выполняет мероприятия по пожарной, экологической безопасности объектов, гражданской обороне и защите от чрезвычайных ситуаций.
3.1.2. В рамках трудовой функции, указанной в пп. 2.1.2 настоящей должностной инструкции:
1) проводит анализ потребностей организации в обеспечении недвижимостью;
2) осуществляет анализ эффективности использования помещений;
3) выполняет анализ поступивших заявок на подбор объектов недвижимости;
4) проводит осмотр объектов недвижимости с целью предварительной оценки соответствия потребностям организации;
5) проводит анализ соответствия поступивших заявок локальным нормативным актам, а также запланированному бюджету;
6) сопровождает процесс подбора объектов недвижимости для размещения организации;
7) проводит анализ имеющихся предложений на рынке объектов недвижимости на предмет соответствия потребностям организации;
подготавливает аналитические справки и сводные отчеты о состоянии рынка недвижимости;
9) подготавливает итоговые перечни и презентации наиболее подходящих предложений объектов недвижимости с отражением ключевых характеристик;
10) осуществляет мониторинг арендных ставок и цен на недвижимость.
3.1.3. В рамках трудовой функции, указанной в пп. 2.1.3 настоящей должностной инструкции:
1) подготавливает документы к регистрации прав на недвижимость и регистрации долгосрочной аренды недвижимости;
2) подготавливает документы для процедур покупки и продажи объектов недвижимости;
3) сопровождает процедуры покупки и продажи объектов недвижимости;
4) определяет перечень документации на объекты недвижимости;
5) проводит проверку и анализ состава и содержания документации на недвижимость, выявление отсутствующих документов либо документов, не соответствующих состоянию объекта недвижимости;
6) подготавливает документы для процедур заключения договоров аренды (субаренды) недвижимости;
7) сопровождает процедуры заключения договоров аренды (субаренды) недвижимости;
подготавливает документы для процедур оформления, регистрации и исполнения документов на недвижимость, ее эксплуатацию и управление, техническое состояние, регистрацию права на недвижимость;
9) сопровождает процедуры оформления, регистрации и исполнения документов на недвижимость, ее эксплуатацию и управление, техническое состояние, регистрацию права на недвижимость;
10) взаимодействует с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам недвижимости, землепользования;
11) осуществляет подготовку и передачу на хранение документов, подтверждающих права на недвижимость, техническую и иную документацию на недвижимость;
12) ведет реестр документов, подтверждающих права на недвижимость, техническую и иную документацию на недвижимость;
13) ведет реестр заключенных договоров аренды недвижимости, договоров на обеспечение обслуживания и эксплуатации;
14) отслеживает своевременность оплаты аренды помещений и коммунальных платежей;
15) контролирует соблюдение и исполнение условий договоров аренды недвижимости, договоров на обеспечение обслуживания и эксплуатации, а также предоставления первичной документации;
16) взаимодействует с арендодателями по вопросам аренды и условий договоров аренды недвижимости;
17) ведет реестр объектов недвижимости, контроль его актуальности;
18) ведет пообъектный аналитический учет в целях анализа экономической эффективности при использовании объектов недвижимости.
3.1.4. В рамках трудовой функции, указанной в пп. 2.1.4 настоящей должностной инструкции:
1) проводит анализ рынка услуг и работ по страхованию, оценке, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту объектов недвижимости;
2) подготавливает пакет документов для процедуры выбора контрагента на поставку услуг по страхованию, оценке, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту объектов недвижимости;
3) заключает договоры на поставку услуг по страхованию, оценке, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту объектов недвижимости;
4) ведет реестр договоров на поставку услуг по страхованию, оценке, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту объектов недвижимости;
5) ведет базу поставщиков услуг по страхованию, оценке, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту объектов недвижимости;
6) взаимодействует с контрагентами и поставщиками с целью улучшения качества и снижения затрат;
7) ведет работу с поставщиками по устранению допущенных нарушений условий договоров на оказание услуг по страхованию, оценке, содержанию, техническому обслуживанию и ремонту объектов недвижимости;
подготавливает документы для процедуры страхования, связанного с владением и использованием недвижимости, а также процедуры оформления страхового случая при наступлении такового;
9) сопровождает процедуру страхования, связанного с владением и использованием недвижимости, а также процедуру оформления страхового случая при наступлении такового;
10) организует проведение оценки объектов недвижимости;
11) заключает договоры о предоставлении коммунальных услуг, эксплуатации и обслуживании объектов недвижимости;
12) оформляет отчетные документы в соответствии с требованиями для контрагентов и подразделений бухгалтерского учета;
13) взаимодействует с подразделениями организации по претензионной работе в случае нарушения контрагентами условий договоров.
3.1.5. В рамках выполнения своих трудовых функций исполняет поручения своего непосредственного руководителя.
3.1.6. …………….. (другие обязанности)
3.2. …………….. (другие положения о должностных обязанностях)

4. Права

4.1. Специалист по управлению корпоративной недвижимостью имеет право:
4.1.1. Участвовать в обсуждении проектов решений руководства организации, в совещаниях по их подготовке и выполнению.
4.1.2. Подписывать и визировать документы в пределах своей компетенции.
4.1.3. Запрашивать у непосредственного руководителя разъяснения и уточнения по данным поручениям, выданным заданиям.
4.1.4. Запрашивать по поручению непосредственного руководителя и получать от других работников организации необходимую информацию, документы, необходимые для исполнения поручения.
4.1.5. Знакомиться с проектами решений руководства, касающихся выполняемой им функции, с документами, определяющими его права и обязанности по занимаемой должности, критерии оценки качества исполнения своих трудовых функций.
4.1.6. Требовать прекращения (приостановления) работ (в случае нарушений, несоблюдения установленных требований и т.д.), соблюдения установленных норм, правил, инструкций; давать указания по исправлению недостатков и устранению нарушений.
4.1.7. Вносить на рассмотрение своего непосредственного руководителя предложения по организации труда в рамках своих трудовых функций.
4.1.8. Участвовать в обсуждении вопросов, касающихся исполняемых должностных обязанностей.
4.2. …………….. (другие права)

5. Ответственность

5.1. Специалист по управлению корпоративной недвижимостью привлекается к ответственности:
— за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих должностных обязанностей, предусмотренных настоящей должностной инструкцией, — в порядке, установленном действующим трудовым законодательством Российской Федерации, законодательством о бухгалтерском учете;
— правонарушения и преступления, совершенные в процессе своей деятельности, — в порядке, установленном действующим административным, уголовным и гражданским законодательством Российской Федерации;
— причинение ущерба организации — в порядке, установленном действующим трудовым законодательством Российской Федерации.
5.2. …………….. (другие положения об ответственности)

6. Заключительные положения

6.1. Настоящая инструкция разработана на основе Профессионального стандарта «Специалист административно-хозяйственной деятельности», утвержденного Приказом Минтруда России от 02.02.2018 N 49н, с учетом …………….. (реквизиты локальных нормативных актов организации)
6.2. Ознакомление работника с настоящей инструкцией осуществляется при приеме на работу (до подписания трудового договора).
Факт ознакомления работника с настоящей инструкцией подтверждается …………….. (подписью в листе ознакомления, являющемся неотъемлемой частью настоящей инструкции (в журнале ознакомления с инструкциями); в экземпляре инструкции, хранящемся у работодателя; иным способом)
6.3. ……………..

Профессия Управляющий недвижимостью: кто это такой?

Жилые и коммерческие здания эксплуатирует какая-либо управляющая организация: она отвечает за отопление, водоснабжение, бесперебойную работу всех систем, вывоз мусора и т.п. И в каждой такой организации должен быть штат специалистов, умеющих организовывать работу подрядчиков.

Описание профессии

Управляющий недвижимостью — это менеджер, который руководит эксплуатационными работами на каком-либо объекте в интересах собственников или арендаторов помещений.

Типичный пример такого управляющего: собственник квартиры (дома), который сдает её для проживания с посуточной или помесячной оплатой. Получая от клиентов деньги, он следит за тем, чтобы в квартире были исправны краны и душ, работал интернет и прочие коммуникации, и устраняет неисправности за свой счет.

Однако, если объект недвижимости — это целое здание или комплекс зданий, с работой не справится ни один специалист. Потребуется целый коллектив, то есть управляющая организация. Она организует работу технических служб, принимает заявки на устранение неисправностей и следит за сохранностью общего имущества.

Поскольку управление недвижимостью процесс комплексный и достаточно сложный, то управляющий по роду деятельности вынужден улаживать не только чисто технические, но и юридические проблемы. Поэтому на такой должности ценятся универсальные управленцы, умеющие и подсчитать сметы, и разобраться в законодательстве, и договориться с подрядчиками.

При этом недвижимость может иметь разный статус и разные уровни собственности:

1. Жилой фонд;

2. Нежилой фонд;

3. Федеральные объекты;

4. Муниципальное имущество;

5. Собственность предприятий (ООО, ФГУП, ОАО и т.д.).

Соответственно, характер управления и организации работы везде будет иметь свои нюансы и особенности. Например, недвижимость может использоваться с чисто инвестиционными целями, то есть для получения прибыли (например, аренда офисов или торговых площадей). Здесь помимо технической поддержки важен расчет адекватной стоимости аренды для фирм-арендаторов.

Поэтому характер работы управляющих недвижимостью будет везде разным: где-то нужны больше квалифицированные юристы, где-то сметчики, где-то бухгалтеры и маркетологи.

Обязанности управляющего недвижимостью

Нередко управляющие приступают к работе в тот момент, когда объект ещё строится и готовится к эксплуатации, либо компания-подрядчик получает его в собственность.

На этом этапе они планируют, как будут управлять объектом:

1. Оценка инвестиционных расходов;

2. Экспертиза состояния объекта и его коммерческой привлекательности;

3. Разработка и внедрение стандартов управления объектом;

4. Разработка бюджета, контроль за его исполнением при проведении работ;

5. Проведение технического исследования объекта, его приемка от застройщика;

6. Оценка условий эксплуатации и обслуживания объекта.

Как только здание сдают в эксплуатацию, управляющий приступает к решению насущных задач:

1. Заключение договоров с коммунальными службами;

2. Наем технического коллектива (электрики, сантехники, уборщики, охрана и т.д.), либо поиск фирм-подрядчиков;

3. Организация ремонтных работ или реконструкции помещений в случае необходимости;

4. Проверка инженерно-технических систем и коммуникаций;

5. Оформление страховки объекта.

Как только появляются первые арендаторы, управляющий сосредотачивается главным образом на решении эксплуатационных проблем, то есть принимает рекламации и заявки на устранение неисправностей, руководит персоналом, следит за соблюдением пожарной безопасности и условий труда, составляет финансовую отчетность и сметы по проведению текущих работ (ремонт помещений, коммуникаций, реконструкция и т.д.).

Разумеется, выполняет всю эту работу не один специалист, а довольно большой коллектив. Управляющий недвижимостью может выступать как начальником, который организует его работу, так и одним из подчиненных со своим перечнем обязанностей.

Качества и навыки управляющего недвижимостью

На такой позиции ценятся люди, понимающие в проектно-сметной и финансовой деятельности, разбирающиеся в юридических тонкостях и работе коммунальных организаций (поставщики тепла, электроэнергии, водоснабжения, вывоз мусора). Если речь о государственной недвижимости, то соискателю потребуется опыт проведения тендеров на поставку услуг и т.д.

Кроме того, работа подразумевает непрерывное общение с арендаторами, собственниками жилья, представителями подрядчика, персоналом и т.д. Всё это неизбежно будет сопровождаться конфликтами и претензиями.

Соответственно, управляющий недвижимостью должен обладать довольно внушительным набором профессиональных качеств:

1. Стрессоустойчивость;

2. Умение решать проблемы и договариваться;

3. Многозадачность;

4. Работоспособность;

5. Усидчивость;

6. Внимание к деталям, скрупулезность;

7. Умение планировать и организовывать.

Образование управляющего недвижимостью

В России есть вузы, которые готовят подобных специалистов. Специальность так и называется — «Управление в сфере недвижимости», либо «Управление недвижимостью».

Тем не менее, на такую работу хорошо подходят специалисты с образованием в сфере муниципального управления, инженеры-строители, юристы со специализацией в области имущественных отношений и т.д.

Уровень зарплаты управляющего недвижимостью в 2023 году

Заработок специалиста напрямую зависит от круга его обязанностей и должности в компании. При этом, если он занимается юридическими и проектно-сметными вопросами, то зарплата чаще всего выше — в среднем от 100000 рублей в месяц.

Если управляющий решает в основном организационно-бытовые вопросы, принимает и обрабатывает заявки, ведет отчетность, то уровень зарплаты значительно ниже — в районе 45000—50000 рублей в месяц. Разумеется, это усредненная сумма.

Плюсы и минусы профессии управляющего недвижимостью

Плюсы:

• Востребованность;

• Стабильный доход;

• Официальное трудоустройство;

• Карьерные перспективы;

• Высокий заработок при наличии опыта.

Минусы:

• Широкий круг обязанностей;

• Высокая ответственность;

• Работа подразумевает непрерывное общение с клиентами и решение конфликтов;

• Ненормированный рабочий день;

• Много рутины.

УТВЕРЖДАЮ:

_______________________________

[Наименование должности]

_______________________________

_______________________________

[Наименование организации]

_______________________________

_______________________/[Ф.И.О.]/

«______» _______________ 20___ г.

ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Специалиста по работе с недвижимостью

1. Общие положения

1.1. Настоящая должностная инструкция определяет и регламентирует полномочия, функциональные и должностные обязанности, права и ответственность специалиста по работе с недвижимостью [Наименование организации в родительном падеже] (далее — Компания).

1.2. Специалист по работе с недвижимостью назначается на должность и освобождается от должности в установленном действующим трудовым законодательством порядке приказом руководителя Компании.

1.3. Специалист по работе с недвижимостью относится к категории специалистов и имеет в подчинении [наименование должностей подчиненных в дательном падеже].

1.4. Специалист по работе с недвижимостью подчиняется непосредственно [наименование должности непосредственного руководителя в дательном падеже] Компании.

1.5. На должность специалиста по работе с недвижимостью назначается лицо, имеющее среднее профессиональное образование — программы подготовки специалистов среднего звена или высшее образование — бакалавриат.

1.6. Требования к опыту практической работы специалиста по работе с недвижимостью: не требуется.

1.7. Особые условия допуска специалиста по работе с недвижимостью к работе: нет.

1.8. Специалист по работе с недвижимостью отвечает за:

• эффективное исполнение поручаемой ему работы;
• соблюдение требований исполнительской, трудовой и технологической дисциплины;
• сохранность находящихся у него на хранении (ставших ему известными) документов (сведений), содержащих (составляющих) коммерческую тайну Компании.

1.9. Специалист по работе с недвижимостью должен знать:

• основы жилищного и земельного законодательства, законы и подзаконные нормативные акты, положения, инструкции и другие документы, регулирующие операции с недвижимостью;
• основы рыночной экономики;
• основы психологии, правила установления деловых контактов и ведения переговоров, этику делового общения;
• конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации о рынке недвижимости;
• организацию осуществления операций с недвижимостью;
• документооборот на всех этапах строительства объектов недвижимости;
• правила и порядок оформления необходимых документов, связанных с получением разрешения на строительство, вводом в эксплуатацию и оформлением купли-продажи объектов недвижимости;
• основные требования, предъявляемые к объектам недвижимости, технические, качественные и другие характеристики объектов недвижимости;
• правила внутреннего трудового распорядка;
• правила и нормы охраны труда.

1.10. Специалист по работе с недвижимостью в своей деятельности руководствуется:

• локальными актами и организационно-распорядительными документами Компании;
• правилами внутреннего трудового распорядка;
• правилами охраны труда и техники безопасности, обеспечения производственной санитарии и противопожарной защиты;
• указаниями, приказаниями, решениями и поручениями непосредственного руководителя;
• настоящей должностной инструкцией.

1.11. В период временного отсутствия специалиста по работе с недвижимостью (отпуск, болезнь), его обязанности возлагаются на [наименование должности заместителя].

2. Должностные обязанности

Специалист по работе с недвижимостью выполняет следующие должностные обязанности:

2.1. Юридическое сопровождение процесса получения земельных участков под строительство, а также оформление прав на земельные участки.

2.2. Разработка проектно-сметной документации, получение разрешения на строительство объектов недвижимости.

2.3. Юридическое сопровождение строительства объектов недвижимости (контроль за соответствием проводимых работ полученной проектно-сметной документации, взаимодействие с контролирующими органами).

2.4. Получение разрешения на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию (подготовка необходимых документов, взаимодействие с уполномоченными органами).

2.5. Осуществление государственной регистрации прав на вновь возведенные объекты недвижимости.

2.6. Поиск потенциальных клиентов, установление с ними деловых контактов, ведение переговоров.

2.7. Подбор оптимальных объектов недвижимости, соответствующих требованиям клиентов.

2.8. Организация ознакомления клиентов с объектами недвижимости.

2.9. Осуществление консультирования клиентов по всем вопросам, связанным с заключением и исполнением договоров, а также с оформлением сделок с недвижимостью.

2.10. Содействие своевременному оформлению необходимых клиентам для заключения сделки документов, обеспечение их сохранности.

2.11. Подготовка и проведение сделок по купле-продаже объектов недвижимости.

2.12. Взаимодействие с органами и должностными лицами, участвующими в оформлении сделок с недвижимостью и сопутствующих процедур.

2.13. Анализ и мониторинг рынка недвижимости.

2.14. Составление установленной отчетности о проделанной работе.

В случае служебной необходимости специалист по работе с недвижимостью может привлекаться к выполнению своих должностных обязанностей сверхурочно, в порядке, предусмотренном положениями федерального законодательства о труде.

3. Права

Специалист по работе с недвижимостью имеет право:

3.1. На все предусмотренные законодательством социальные гарантии.

3.2. Требовать создания условий для выполнения профессиональных обязанностей.

3.3. Знакомиться с проектами решений руководства предприятия, касающимися его деятельности.

3.4. Вносить на рассмотрение руководства предприятия предложения по улучшению организации и совершенствованию методов выполняемой им работы.

3.5. Совершать гражданско-правовые сделки и представлять интересы организации по доверенности.

3.6. Запрашивать лично или по поручению непосредственного руководителя документы, материалы и т. п., необходимые для выполнения своих должностных обязанностей.

3.7. Повышать свою профессиональную квалификацию.

3.8. Другие права, предусмотренные трудовым законодательством.

4. Ответственность и оценка деятельности

4.1. Специалист по работе с недвижимостью несет административную, дисциплинарную и материальную (а в отдельных случаях, предусмотренных законодательством РФ, — и уголовную) ответственность за:

4.1.1. Невыполнение или ненадлежащее выполнение служебных указаний непосредственного руководителя.

4.1.2. Невыполнение или ненадлежащее выполнение своих трудовых функций и порученных ему задач.

4.1.3. Неправомерное использование предоставленных служебных полномочий, а также использование их в личных целях.

4.1.4. Недостоверную информацию о состоянии выполнения порученной ему работы.

4.1.5. Непринятие мер по пресечению выявленных нарушений правил техники безопасности, противопожарных и других правил, создающих угрозу деятельности предприятия и его работникам.

4.1.6. Не обеспечение соблюдения трудовой дисциплины.

4.2. Оценка работы специалиста по работе с недвижимостью осуществляется:

4.2.1. Непосредственным руководителем — регулярно, в процессе повседневного осуществления работником своих трудовых функций.

4.2.2. Аттестационной комиссией предприятия — периодически, но не реже 1 раза в два года на основании документированных итогов работы за оценочный период.

4.3. Основным критерием оценки работы специалиста по работе с недвижимостью является качество, полнота и своевременность выполнения им задач, предусмотренных настоящей инструкцией.

5. Условия работы

5.1. Режим работы специалиста по работе с недвижимостью определяется в соответствии с правилами внутреннего трудового распорядка, установленными в Компании.

6. Право подписи

6.1. Специалисту по работе с недвижимостью для обеспечения его деятельности предоставляется право подписи организационно-распорядительных документов по вопросам, отнесенным к его компетенции настоящей должностной инструкцией.

С инструкцией ознакомлен ___________/____________/ «____» _______ 20__ г.

(подпись)

Что такое управляющий недвижимостью?

Управляющий недвижимостью — это физическое лицо или компания, нанятые для наблюдения за повседневными операциями единицы недвижимости. Владельцы недвижимости и инвесторы в недвижимость обычно нанимают управляющих недвижимостью, когда они не хотят или не могут сами управлять недвижимостью.

Стоимость найма управляющего недвижимостью часто вычитается из налогооблагаемого дохода, полученного от собственности. Жилые комплексы, торговые центры и офисы — это обычные типы коммерческой недвижимости, которыми управляют управляющие.

Понимание управляющих недвижимостью

Управляющие недвижимостью предлагают идеальное решение для инвесторов, которые не живут рядом со своей арендуемой недвижимостью или просто не любят иметь дело с арендаторами, туалетами и т. Д. Есть много инвесторов в недвижимость, которые не хотят иметь дело с инвестициями, особенно институциональные инвесторы в недвижимость.

Обязанности управляющего недвижимостью могут включать в себя надзор и координацию технического обслуживания здания и выполнения заказов, выполнение легких разнорабочих и уборочных работ, решение проблем и жалоб арендаторов, рекламу, демонстрацию и сдачу в аренду свободных квартир, сбор и внесение арендной платы и регулярное общение с владельцем недвижимости о статусе собственности. Управляющий недвижимостью — это глаза и уши владельца собственности, которые следят за тем, чтобы проблемы решались оперативно, а за самой недвижимостью ухаживали профессионально.

Управление недвижимостью как карьера

Управляющие недвижимостью обычно не обязаны иметь какое-либо образование или квалификацию. Тем не менее, знание местного рынка недвижимости имеет решающее значение, когда речь идет о консультировании по уровням арендной платы, привлечению и удержанию арендаторов. В дополнение к зарплате или почасовой оплате, управляющие недвижимостью-резидентами часто получают бесплатную или льготную арендную плату, если они живут в здании, которым они управляют. Компании по управлению недвижимостью могут быть платными или получать процент от дохода от здания.

Плюсы и минусы найма управляющего недвижимостью

Очевидным преимуществом найма управляющего недвижимостью является то, что он избавляет владельца от необходимости находиться поблизости и активно управлять имуществом. Это позволяет инвестору в недвижимость сосредоточиться на инвестировании в качественную недвижимость, а не на управлении портфелем недвижимости, находящейся в настоящее время в собственности. Обратной стороной является то, что уровень внимания и обслуживания, оказываемых арендаторам — конечному источнику дохода — может быть не таким высоким, как у арендодателя, работающего над своими личными инвестициями.

Это беспокойство по поводу стоимости — это ощущение, что инвесторам в недвижимость нужно преодолеть, если они намереваются увеличить свои владения. Крупные инвесторы в недвижимость зависят от управляющих недвижимостью и обычно работают с профессиональной компанией по управлению недвижимостью, а не прикладывают никаких практических усилий.

Как работает управление коммерческими объектами

Чтобы не запутаться, сначала разберемся в главном. В управлении коммерческой недвижимостью есть две чаще всего встречающихся практики. Так, владелец объектов может:

• Создать компанию, в которую нанимаются управляющие — здесь все регулируется трудовым законодательством. Можно сказать, обычная работа.
• Передать на оговоренный срок недвижимость по договору доверительного управления — здесь все сложнее. Регулируется главой 53 Гражданского кодекса РФ.

Если утрировать, то во втором случае у управляющего коммерческими объектами недвижимости есть право «на любые юридические и фактические действия» в интересах владельца, в соответствии со ст. 1012 ГК РФ. Конечно, если это не ограничено другими законами. Сделки с переданным в доверительное управление имуществом управляющий совершает от своего имени.

Соответственно, управление коммерческими объектами недвижимости можно рассматривать как высокооплачиваемую и ответственную работу, а можно практически как свой бизнес.

Способы управления

На практике выделяют три варианта управления:

• Агентский договор — практически риелторская деятельность. Задача состоит в том, чтобы найти арендаторов и добиться от них согласия на нужные условия.
• Договора аренды с правом передачи — например, офисный центр у владельца снимает целиком один крупный арендатор, а затем уже он ищет предпринимателей для субаренды. Соответственно, пытаясь так заработать.
• Доверительное управление — это комплексная услуга, в которой как раз и нужен управляющий в его исконном смысле. То есть придется не просто искать арендаторов, а заботиться о содержании и модернизации здания, продумать маркетинг, арендную политику. Можно сказать, развивать коммерческую недвижимость как бизнес.

Кстати, большой плюс передачи недвижимости в доверительное управление в том, что оно становится обособленным объектом права. На него заводится отдельный банковский счет, по нему ведется самостоятельный учет, и его нельзя рассматривать в качестве объекта по другим долгам (взысканиям). Конечно, если это только не полное банкротство владельца объектов, в соответствии со ст. 1018 ГК РФ.

Чем занимается управляющий коммерческой недвижимостью

Конечно, в каждом контракте будут свои особенности, но универсальный список обязанностей управляющего есть. Вот что чаще всего встречается в требованиях владельцев имущества на передачу.

Анализ рынка

Обычно проводится или на старте — перед постройкой здания или сдачей его в эксплуатацию, или же в кризисной ситуации.

Управляющему нужно разобраться, насколько востребован в конкретном районе имеющийся тип аренды, найти главных конкурентов, выяснить ценовую среду — в какую цену сдаются аналогичные помещения, на каких условиях, каков спрос, сколько простаивающих площадей.

Если речь идет о кризисе, то анализ рынка поможет принять кардинальные решения — например, снижение класса офисного здания, что увеличит оборот компании и снизит расходы на содержание.

Аренда

Ключевая функция управляющего — держать здание в постоянном коммерческом плюсе. То есть поддерживать заполняемость арендаторами, и не важно, что это — офисный центр или торгово-развлекательный комплекс.

Здесь есть особенности. Подбирая арендаторов, управляющий должен не просто оценивать их платежеспособность, но и учитывать, насколько органично они впишутся в концепцию коммерческого комплекса — например, довольно странно ставить магазин для взрослых на детский этаж, а крупному продуктовому гипермаркету отводить помещение после всех развлекательных зон.

Нередко специалист по управлению проверяет финансовую состоятельность арендатора и в целом изучает его бизнес — в интересах владельца здания пускать на площади прибыльные компании, которые займут помещения надолго, а не новичков, рискующих разориться через три месяца.

В арендные отношения можно отнести и оптимизацию использования площадей. Например, это можно видеть в торгово-развлекательных центрах — изначально здание проектируется как площадка для магазинов, но в процессе в середине холла могут появиться островки с кофе, мороженым, вендинговые автоматы. Иногда на свободных территориях строятся и другие здания — например, увеличиваются складские мощности.

В обязанности управляющего входит и формирование арендных ставок, подготовка плана сдачи, согласование условий с якорными арендаторами.

Организация обслуживания

Любая коммерческая недвижимость требует постоянного внимания — коммунальное обслуживание, текущий ремонт и капитальный, наем и поддержание отношений с подрядчиками. Вот на что придется тратить время и деньги:

• Служба технической эксплуатации — управляющему нужно или разбираться самому, или найти специалистов для поддержания здания в порядке. Нужно предупреждать возможные неполадки, наладить систему постоянной диагностики оборудования, заключить договора на электроэнергию, водоснабжение и отопление здания.
• Служба клининга — в обязанности управляющей компании входит поддержание чистоты помещений общего пользования. И, в зависимости от условий договоров, клининговое обслуживание арендаторов.
• Служба безопасности и охраны — если это торговый или развлекательный центр, то придется следить за поведением посетителей, защищать имущество от вандализма и хулиганства. В офисных и многофункциональных центрах возможен пропускной режим — его организация тоже лежит на плечах управляющего.
• Служба строительного контроля — здания постоянно модернизируются, неэффективные помещения перестраиваются. Наем проектировщиков, подрядчиков и экспертов для контроля входит в обязанности управляющей организации.

Маркетинг и бизнес

Управляющий — это не просто хозяйственник и юрист. В его обязанности входит создание концепции коммерческой недвижимости, маркетинговое и рекламное обслуживание. Вот что нужно сделать:

• Сформировать общий бизнес-план для управления недвижимостью как проектом.
• Изучить рынок, выделить конкурентные преимущества, создать уникальное торговое предложение, которое будет притягивать арендаторов и посетителей.
• Планировать и вести бюджетирование коммерческой недвижимости как бизнеса.
• В торгово-развлекательных комплексах — заниматься привлечением посетителей, выстраивать потоки и дорожные карты для них.

Что должен знать управляющий коммерческой недвижимостью

Если вы планируете заниматься такой деятельностью, придется досконально разобраться сразу в нескольких направлениях:

• Изучить особенности общей концепции коммерческой недвижимости, понять, как работает этот бизнес.
• Знать особенности управления бизнес-центрами, торговыми и торгово-развлекательными комплексами, офисными и многофункциональными помещениями.
• Выстраивать бизнес-процессы в организации — уметь создать систему взаимодействия между департаментами управляющей компании, наладить работу клининговых, обслуживающих и юридических служб.
• Разбираться в различных договорах с арендаторами, сотрудниками, коммунальными и строительными организациями.
• Знать налоговое и гражданское законодательство.
• Обладать знаниями и навыками эффективного руководителя — использовать тайм-менеджмент, практиковать разные методики управления, быстро учиться и уметь отбирать из обилия информации только важное.
• Разбираться в маркетинге — уметь анализировать рынок, проводить исследование, ставить задачи подрядчикам.
• Управлять юридическим отделом — сопровождение документов, разработка договоров аренды.

Кроме того, хорошего управляющего отличают несколько профессиональных качеств:

• Знание методик переговоров — умение добиться нужно результата от якорных и других арендаторов, знание особенностей коммуникации с представителями разных профессий.
• Умение управлять персоналом — хороший руководитель знает, как верно ставить задачи, учитывает, может ли сотрудник выполнить задание, есть ли у него для этого нужные компетенции, ресурсы и полномочия.
• Быстрая реакция на изменения — так как управляющий зависит от чужого бизнеса, то придется развивать навык гибкости. Профессионал спокойно реагирует на кризисные явления и умеет их локализовать.
• Развитая способность к нетворкингу — это помогает оперативно принимать решения по заполняемости площадей. Например, для управляющего-новичка уход двух-трех арендаторов может стать проблемой. Человек же со связями быстро пригласит на свободное место бизнесменов, которые как раз сейчас ищут новые площади для развития.

Востребованность профессии

О потенциальном спросе на профессионалов в области управления коммерческими объектами недвижимости можно судить по инвестициям в эту сферу. Так, в «Российской газете» со ссылкой на агентство Knight Frank сообщают, что до 2022 года только в Москве планируется ввод в эксплуатацию более 1,2 млн квадратных метров офисов. Из них больше 90% — это престижный класс А, для которого всегда требуется управляющий.

Если же смотреть на страну в целом, то за прошедший год объем инвестиций в недвижимость составил около 240 млрд рублей, из них на коммерческие площади традиционно заложено около 25%. Судя по динамике ключевой ставки ЦБ, кредиты будут только дешеветь, соответственно, рост строительства увеличится.

О большой востребованности профессии говорит и наличие вакансий. Так, только по ключу «Управляющий коммерческой недвижимостью» на HH.ru на момент написания статьи размещено более 1 000 вакансий. Большая часть из них — с зарплатой от 80-150 тысяч рублей. И это не считая предложений, которые называются более конкретно, например, «управляющий торгового центра».

При этом необязательно воспринимать эту деятельность только как профессию, например, в крупном агентстве. Управление коммерческими объектами может стать и предпринимательством — достаточно разработать бизнес-модель, получить опыт такой работы и искать клиентов.

Узнать все тонкости можно на нашем специальном курсе «Управление коммерческой недвижимостью». На нем вы познакомитесь с особенностями типов объектов коммерческой недвижимости: многофункциональных комплексов, офисных и торговых центров. Узнаете о зонировании и наполняемости ТРЦ, поиске арендаторов, управлении арендными отношениями, планировании и бюджетировании.

Но главное — практическая программа содержит реальную бизнес-модель управляющей компании. Вместе с практиками разберетесь в особенностях арендной политики, узнаете практические приемы ее реализации и сможете активно работать.