Должностная инструкция директора по персоналу по профстандарту

Должностная инструкция

Редактор: Дмитрий Комаров

Документ, в котором прописаны обязанности сотрудника

---

Поделиться

Зачастую в трудовом договоре указывают лишь название должности и самые общие обязанности, а большинство обязанностей руководитель объясняет сотруднику лично. Это может работать, пока бизнес сталкивается с лояльными и ответственными людьми.

Если сотрудник решит проигнорировать распоряжение начальника и откажется выполнять работу, которой нет в трудовом договоре, бизнес ничего не сможет сделать: ведь нигде такая обязанность не указана.

Чтобы этого не произошло, работодатель может составить должностную инструкцию. Рассказываем, зачем она нужна и как ее оформить.

Должностная инструкция — это не обязательный документ, в трудовом кодексе она не упоминается. Трудовое право рассматривает ее как локальный нормативный акт, который помогает сделать отношения между работником и работодателем более конкретными.

Наличие такой инструкции выгодно обеим сторонам: работник понимает, что может и чего не может требовать от него работодатель, а работодатель застрахован на случай, если сотрудник решит уклоняться от выполнения должностных обязанностей.

Должностная инструкция может быть индивидуальной и типовой.

Индивидуальная инструкция. В ней пишут имя конкретного работника и обязанности, которые он должен выполнять на рабочем месте. Такая инструкция пригодится, если несколько сотрудников работают на одинаковых должностях, но выполняют разные задачи.

Типовая инструкция. Пригодится, если все сотрудники на одной должности взаимозаменяемы и выполняют одни и те же задачи.

В каких случаях нужна индивидуальная инструкция, а в каких — типовая, решает работодатель.

У должностной инструкции для бизнеса нет строгой формы. Она предусмотрена только для чиновников, военнослужащих и сотрудников госкомпаний.

Чаще всего структура должной инструкции такая:

Заголовок. Здесь пишут название организации или фамилию, имя и отчество ИП, дату утверждения инструкции и должность сотрудника, который ее утверждает. Это может сделать ИП, директор компании или любой сотрудник по его приказу.

Общие положения. В этом разделе указывают, кто назначает и увольняет работника, какое у него должно быть образование и опыт, что он должен знать, какие правила трудового распорядка должен соблюдать и кто заменяет его во время отпуска и болезни.

Права. Что сотрудник может требовать от других в рамках своих должностных обязанностей. Например, какие канцелярские принадлежности он может попросить у секретаря и какие задачи может ставить людям в других отделах, если непосредственно ему исполнители не подчиняются.

Ответственность. За что работник отвечает: например, своевременный заказ оборудования и комплектующих.

Взаимодействие. К кому и по каким вопросам сотрудник может обращаться и кому он подчиняется. Например, чтобы получить справки, нужно обратиться к помощнику главного бухгалтера, а за разъяснением задач — к руководителю подразделения.

Чтобы утвердить должностную инструкцию, нужны две подписи — работника и работодателя. Так работник соглашается с тем, что будет выполнять прописанные в инструкции обязанности, а работодатель подтверждает, что создаст необходимые условия и не потребует большего.

Часто делают так: на титульной странице в правом верхнем углу ставят гриф «Утверждаю», где подписывается работодатель, а работник подписывается в конце документа. Но это не обязательно: обе стороны могут поставить подписи на последней странице или на каждой странице в должностной инструкции, чтобы никто не мог заменить страницы в документе.

Как купить квартиру? На разных этапах покупки возникают десятки сомнений, но если подготовиться к ним заранее, процесс не будет нервным, а сопутствующие хлопоты быстро принесут нужный результат.

Содержание:

I. «Кажется, я хочу купить квартиру»

II. Поиск вариантов

III. Оптимальный выбор из найденного

IV. Принятие решения — выход на сделку

V. Сделка

VI. Оформление новой недвижимости, получение ключей

VII. После сделки

I. «Кажется, я хочу купить квартиру»

Покупке новой недвижимости и переезду обычно предшествуют серьезные сомнения: точно ли это нужно, как это сделать, покупать сейчас или подождать: вдруг цены упадут и где, в конце концов, взять деньги? Это довольно непростой психологический процесс, к которому надо подойти со всей ответственностью. Психолог Катерина Демина разделила его на несколько основных этапов (включая торг и принятие).

Еще один популярный страх — нарваться на обман. Циан.Журнал составил энциклопедию всех видов мошенничеств: предупрежден — значит вооружен. И еще 13 советов, как купить квартиру и не потерять ее из-за жуликов.

Но помимо моральных аспектов есть и другие, включая финансовые. Перед тем как решиться на покупку квартиры, важно сделать вот что:

1. Определитесь, зачем вы покупаете недвижимость:

• для собственного проживания;
• для сдачи в аренду;
• для сохранения накоплений;
• для инвестиций.

2. Сориентируйтесь на рынке — составьте представление о ценах и оцените свои возможности (в этом вам пригодится сервис Циан.Оценка). А еще на этом этапе неплохо бы разобраться в том, как вообще устроен рынок недвижимости: вам поможет краткий словарь основных понятий.

3. Поймите, какая квартира вам нужна (например, вот личный опыт и аргументы, как выбрать квартиру под сдачу, а эта статья поможет понять, какая планировка подойдет именно вам):

• определите количество комнат и планировку;
• будете покупать квартиру с ремонтом или без;
• жилье какой площади вам необходимо;
• в каком районе должна быть расположена квартира;
• статус: жилье или апартаменты (разобраться поможет этот материал);
• новостройка или «вторичка» и как выбрать между ними, а если «вторичка», то какого года постройки должен быть дом.

4. Решите финансовый вопрос:

а) Если для покупки новой квартиры потребуется продажа старой квартиры (например, с помощью схемы трейд-ин), оцените, за сколько удастся ее продать (лучше взять за основу самый пессимистичный сценарий и сразу продумать размер скидки, на которую вы готовы пойти) и как эта сумма соотносится с той, которую придется потратить на приобретение.

Разместите объявление на Циан бесплатно. Сдайте или продайте свою квартиру

б) Если своих денег не хватает, решите, что вам ближе: рассрочка или ипотека? (Кстати, об азах жилищного кредитования читайте здесь и вот тут.) А может, вам готовы дать в долг родственники или вы намерены взять на часть суммы  потребительский кредит? 

в) Если потребуется ипотека, самое время поискать подходящую программу и выяснить заранее, дадут ли вам кредит (иногда случаются и отказы):

— Рассчитайте свои силы и возможности по выплате ипотечного кредита: для этого удобно воспользоваться ипотечным калькулятором от Циан.

— Здесь — всё о маткапитале;

— Хотите узнать о том, по какой ставке вам одобрят кредит ведущие банки? Ответьте на несколько простых вопросов с сервисом Циан.Ипотека.

— Тут собраны все льготные ипотечные программы с возможностью подобрать ту, которая подойдет вам лучше всего.

— Опасаетесь, что возьмете ипотечный кредит и ближайшие 20 лет будете есть только гречку? Тогда для вас — статья, посвященная распространенным мифам об ипотеке и их разоблачению.

II. Поиск вариантов

Вы разобрались с предварительными пунктами? Можно потихоньку переходить к поиску. Кстати, если для покупки новой квартиры придется продавать другую недвижимость, имеет смысл сразу выставить ее на продажу: этот процесс, как правило, небыстрый. Если вы оперативно найдете подходящий для себя вариант, не факт, что продавец понравившейся вам квартиры будет готов ждать, когда же у вас появятся деньги.

К этому этапу уже пора понять, что вы ищете: квартиру на вторичном рынке или новостройку от застройщика.

Не забывайте, что есть возможность воспользоваться услугой трейд-ин — услугой от застройщика, когда он предлагает обменять вашу квартиру на другую в новостройке и обещает взять на себя все хлопоты и затраты.

А еще надо решить, будете ли вы нанимать риелтора или попробуете справиться самостоятельно. Имейте в виду, что покупка недвижимости — высокорискованная сделка, которая требует тщательной проверки.

— Реальные истории, как риелторы помогли избежать проблем и сэкономили немаленькие суммы.

— Сколько и за что придется платить риелтору?

Но даже если вы наймете агента, удержаться от самостоятельных поисков будет очень трудно (да и не нужно). В этом случае поможет инструкция о том, как отличить фейковые объявления от настоящих.

III. Оптимальный выбор из найденного

Актуальной будет подборка советов о том, как понять по объявлению, что квартира вам подходит и есть смысл тратить на нее время.

1. А еще перед выездом на просмотр важно задать продавцу некоторые вопросы: это убережет от напрасной траты времени. Так, еще на этапе звонка по объявлению надо выяснить следующее:

• документы основания права собственности (если квартира была куплена сегодняшним продавцом менее года назад — это повод насторожиться: возможно, есть риск мошенничества; а еще существуют риски при покупке унаследованной квартиры);
• кто является собственником (если в их числе несовершеннолетние дети — есть ли разрешение опеки на сделку; если квартира продается по доверенности — это высокий риск);
• как скоро продавец готов выйти на сделку (будет ли она альтернативной или прямой).

2. Также не помешает заранее узнать, кто продает квартиру и какие у него обстоятельства (в частности, не банкрот ли он).

3. Отдельный вопрос, состоит ли продавец жилья в браке и есть ли согласие его супруги на сделку? Читайте о том, как это выяснить.

Риелторы говорят, что объявление — лишь малая часть информации о квартире: надо ездить и смотреть — и чем больше, тем лучше. Во-первых, так потенциальный покупатель набирается опыта и получает персональную базу и опыт для сравнения. Во-вторых, всегда есть вероятность, что в объявлении квартира представлена гораздо хуже, чем в реальности (правда, чаще бывает и наоборот).

На просмотре

Во-первых, не забывайте о правильном поведении: явный восторг впоследствии помешает сбить цену. Есть и другие способы получить дисконт и купить понравившийся вариант с максимальной выгодой.

Во-вторых, не забудьте заранее распечатать чек-лист и проверить всё по пунктам. Пригодятся советы, на что стоит обратить внимание при покупке жилья, чтобы пейзажи за окном не изменились до неузнаваемости в ближайшие несколько лет.

Выбирая новостройку, можно и не выезжать на просмотр благодаря сервису 3D-туров от Циан.

При покупке уже готовой новостройки пригодится этот чек-лист. Притом что сейчас в России действует схема проектного финансирования (то есть покупатель передает деньги застройщику не напрямую, а через специальный эскроу-счет: деньги застройщик получит только после передачи ключей собственнику), риск попасть на долгострой все равно есть.

Небезынтересный момент — о корректном поведении риелтора, если вы покупаете квартиру с его помощью: имеет ли он право на вас давить, заставляя принять решение? Подробнее об этом читайте тут.

IV. Принятие решения — выход на сделку

Когда квартира наконец выбрана, самое время переходить к бюрократической части. На этом этапе обычно уже известно, какой вид сделки предстоит заключить. Напомним, существуют разные виды сделок.

Виды сделок

— Покупка новостройки напрямую у застройщика обычно проходит проще всего (за исключением риска ввязаться в долгострой).

— Покупка вторичного жилья по сценарию свободной продажи предполагает, что покупатель имеет наличные деньги (даже если для покупки он что-то продает, та сделка не привязывается к покупке), а продавец себе не покупает (опять же — одновременно с продажей). Проще говоря, прямая продажа/покупка — когда в сделке участвуют только две стороны: продавец и покупатель.

— Альтернативная сделка (цепочка сделок) предполагает, что для покупки квартиры что-то продается или что продавец полученные деньги тут же вкладывает в приобретение другой недвижимости. В таких сделках участвует сразу несколько сторон, и каждый участник при этом что-то покупает или продает. 

Обратите внимание: у каждой стороны (и у покупателя, и у продавца) при этом есть свои финансовые обязанности.

К документам!

Здесь находится чек-лист, по которому надо пройтись перед покупкой, чтобы не остаться без квартиры. Если вы приобретаете жилье без риелтора, воспользуйтесь этими советами — это уже углубленный курс.

Параллельно с проверкой документов можно обсудить оплату — тоже важнейший этап сделки с недвижимостью. На сегодняшний день основные способы — аккредитив и ипотека. Узнайте о способах расчетов из нашей статьи.

Если предстоит использовать материнский капитал, не забудьте о важных правилах, самым неочевидным (и самым главным) из которых является тот факт, что дети тоже становятся собственниками — да, их доля мала, но с ней придется считаться. Доля эта пропорциональна размеру маткапитала: например, если сумма составляет 483,8 тыс. рублей, при покупке квартиры площадью 50 кв. м и стоимостью 10 млн рублей, ребенок получит 3 кв. м (2,4 кв. м, но в этом случае закон округляет). Продавая квартиру, родитель обязан сделать ребенка собственником аналогичной доли в новом жилье.

Относиться беспечно к покупке квартиры, одним из собственников которой является несовершеннолетний, не стоит. Если нерадивый родитель умудрится обойти закон и обделить своего ребенка долей, есть риск, что по достижении 18 лет этот ребенок обратится в суд за восстановлением справедливости (и вам придется в этом суде участвовать). Все подводные камни сделок с участием несовершеннолетних вы найдете тут.

Подписание документов

Составление договоров и их подписание — отдельная история. Да, договоров обычно два:

1. Предварительный договор (в нем прописываются детали предстоящей сделки, начиная с места встречи и заканчивая договоренностями об оплате и порядке передачи квартиры).

Как правило, параллельно с подписанием предварительного договора вносится и аванс за квартиру (это финансовая гарантия, что покупатель настроен серьезно).

2. Основной договор купли-продажи недвижимости — он подписывается в день сделки и становится впоследствии правоустанавливающим документом. Этот договор нельзя терять: при дальнейшей продаже квартиры он потребуется как доказательство, что покупатель действительно приобрел это жилье.

Чтобы не забыть ничего важного, просмотрите, что обязательно должно быть в договоре купли-продажи (его еще называют ДКП).

Электронная сделка

Всё больше сделок проводится в режиме онлайн. Это дает возможность оформить сделку без лишних разъездов (кроме того, электронная сделка регистрируется быстрее). Тут вы узнаете, как устроена электронная регистрация прав собственности на недвижимость.

Разумеется, существуют и определенные риски. О том, как себя обезопасить, читайте здесь. О преимуществах онлайн-сделок рассказывает специалист.

Еще одна любопытная возможность — покупка квартиры в другой стране за криптовалюту.

V. Сделка

Итак, квартира выбрана, с ценой определились, предварительный ДКП составили, все документы проверили, кредит получили — самое время встретиться всем для оформления (чаще всего это происходит в банке). Да, в банк придется ехать, даже если сделка регистрируется у нотариуса.

Сперва все участники еще раз проверяют все документы, а затем проводят взаиморасчеты (закладывают деньги в ячейку или зачисляют на счет продавца).

А потом наступает черед подписания ДКП (если договор заключается у нотариуса, на этом этапе вся компания едет к нему в офис).

VI. Оформление новой недвижимости, получение ключей

После подписания документы отправляются на регистрацию перехода права собственности в Росреестр (это делает или сотрудник банка, или нотариус, или сами участники сделки в МФЦ). Обычно регистрация занимает пять–семь дней, электронная регистрация проходит быстрее.

Когда переход права зарегистрирован, можно сказать, что сделка состоялась: продавцу и покупателю остается встретиться в квартире и подписать акт приема-передачи. 

Далее покупатель (теперь уже собственник) получает от продавца все комплекты ключей и закрывает за ним дверь. Подробнее о порядке действий можно узнать здесь.

К неожиданностям. Иногда случается, что теперь уже бывший собственник отказывается съезжать, хотя в договоре (и в предварительном, и в основном) четко прописаны условия освобождения квартиры (и физического, и документального — предыдущие жильцы обязаны выписаться). В этом случае остается либо судиться, либо действовать нетрадиционными методами.

И еще одно. Уже после сделки и, казалось бы, благополучного переезда (тут описано, как правильно его организовать) некоторых настигает опустошение, что неудивительно: покупка квартиры — дело психологически сложное. В итоге вместо радости новоселы могут испытывать депрессию, и это естественно.

VII. После сделки

Дальше — сплошные приятные хлопоты. Ну почти: обязательное оформление на себя всяких лицевых счетов мы особо захватывающим мероприятием называть не будем, но сделать это все равно надо: придется познакомиться с управляющей компанией и зайти в МФЦ.

А вот ремонт — это уже интереснее. Разумеется, большинство покупателей еще на этапе просмотра понимают, придется ли им ввязываться в длительные отношения со строительной бригадой или достаточно будет просто перевезти мебель. Тем не менее иногда понять, что квартире все-таки нужен ремонт, удается только после непродолжительного постоянного проживания в ней.

А еще эксперты рынка рекомендуют подстраховаться от потери квартиры и оформить титульное страхование (это страховка от потери статуса собственника: то есть отсудить ваше право собственности не удастся никаким претендентам). Такая страховка доступна далеко не всем квартирам (не проходят по параметрам) и не всем покупателям (это дорогое удовольствие), но помнить о нем надо.

Наконец, при покупке квартиры есть шанс получить налоговый вычет, а тут — подробности о том, когда и сколько вам придется платить ФНС за квартиру.

А дальше вас ждет обустройство и знакомство с соседями (кстати, выясняется, что это важно).

Подготовили подробную инструкцию о том, как выбрать недвижимость, проверить продавца, оформить и купить квартиру с помощью жилищного кредита.

Что необходимо знать перед покупкой квартиры

Подготовка к покупке

Определитесь с бюджетом: узнайте, какую сумму кредита вам одобрит банк и какой ежемесячный платеж вы сможете потянуть. Просчитайте варианты, например на Банки.ру, и подайте заявку кредитору. Вы получите решение, которое будет действовать в среднем до 90 дней, и сможете спокойно подбирать варианты.

Если вы собираетесь купить квартиру в новостройке, изучите информацию о застройщике: его проекты, опыт и репутацию на рынке, как он проходил кризисные периоды. Закажите выписку из Росреестра, чтобы убедиться в наличии права собственности на квартиру у застройщика, отсутствии каких-либо арестов и обременений.

Если нашли квартиру на вторичном рынке, запросите у продавца правоустанавливающие документы: выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и справку о регистрации. Из них вы узнаете:

• информацию о бывших и настоящих собственниках жилья;
• историю запретов и перепланировок;
• кадастровую стоимость;
• наличие обременений (арест или залог у банка).

Также нужно узнать основание права собственности (наследство, дарение, договор купли-продажи и др.), запросить у продавца разрешение его супруга, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

Как купить недвижимость и не прогореть: правила безопасной сделки

От чего зависит цена недвижимости

Рыночная стоимость — это та цена, которую продавец назначает за свою квартиру на свободном рынке. На нее влияет много факторов: общая ситуация на рынке, конкуренция, расположение объекта, состояние дома, год постройки, ремонт, вид из окна, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов и парков, этаж, история самой квартиры, ремонт и другое.

«Как оценивается недвижимость: в первую очередь готово или не готово жилье. Дальше — с отделкой оно или без. Важен тип жилья: это может быть старый дом, новостройка, панельная новостройка, бизнес-класс, премиум. Высота потолков, окон. И конечно, локация, доступность района», — рассказывает основатель компании Smarent Виктор Зубик.

Многие продавцы готовы торговаться. Вот, например, чем можно аргументировать скидку:

• Высокая конкуренция — в соседних домах много похожих объектов.
• Отсутствие отделки и ремонта.
• Метро далеко, нет остановки общественного транспорта.
• Юридически сомнительные документы, с которыми могут возникнуть основания оспорить сделку или признать eе недействительной.
• Неузаконенные перепланировки и переоборудование.

Подобрать ипотеку

Какие риски при покупке квартиры

Существует риск, что после оформления договора купли-продажи объявятся наследники, родственники продавца и захотят оспорить сделку. Чтобы этого не произошло, проверяйте документы на квартиру: архивную выписку из домовой книги, наследственное дело. Уточните у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и закажите выписку из ЕГРН.

На мою квартиру претендуют наследники прошлого владельца. Что делать?

Если предыдущий владелец покупал квартиру с использованием маткапитала, выясните, выделены ли доли детям. Если нет — это нарушение закона. И сделку могут признать недействительной. Узнайте, как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.

Если квартиру покупали на ипотечный кредит, потребуйте справку из банка, подтверждающую исполнение обязательств в полном объеме. Если же кредит не до конца погашен, получите справку из банка об остатке задолженности и узнайте, как провести сделку по отчуждению квартиры.

Риски могут быть связаны с состоянием здоровья собственника. Пожилой человек может поддаться давлению мошенников. Проверьте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность.

Если на стадии покупки жилья вы выяснили, что в нем прописан осужденный человек, отбывающий наказание в колонии, попросите собственника аннулировать его регистрацию.

Способы покупки квартиры

ДДУ

Это договор, который заключают между застройщиком и покупателем квартиры. Покупатель перечисляет деньги за недвижимость еще на этапе строительства, и застройщик использует их в работе над проектом.Таким образом покупатель становится дольщиком.

Переуступка прав

Это сделка, при которой один дольщик продает свою квартиру (уступает права на нее) другому дольщику, пока дом еще строится.

Кооператив

Будущие жильцы, участники кооператива, выплачивают ежемесячные взносы, из которых складывается бюджет на покупку жилья. Затем участники могут воспользоваться средствами этого фонда для приобретения недвижимости

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). Один из самых распространенных вариантов сделки с недвижимостью.

Как защититься от мошенников

Главный способ — проверять все документы на квартиру. О недвижимости нужно узнать как можно больше, для этого задайте продавцу несколько вопросов:

• Вы собственник? Попросите документы на квартиру, основание права собственности.
• Есть ли разрешение супруга? Если квартира была куплена в период брака, понадобится нотариальное согласие на продажу.
• Кто зарегистрирован в квартире?
• Выделены ли доли детям? Нужно запросить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
• Была ли перепланировка?
• Есть ли справки из психоневрологического и наркологического диспансеров? Они подтвердят, что собственник вменяем и отдает отчет своим действиям
• Выплатили ли ипотеку?
• Использовали маткапитал? Если да, то проверьте, выделены ли доли детям.

Что спросить у владельца квартиры перед покупкой: 15 каверзных вопросов

Где искать квартиру

Вы можете воспользоваться услугами агентств недвижимости. Еще один вариант — изучить предложения аукционов. Туда попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам. Процедуру проводят на специальных электронных площадках. Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг.

Квартира на аукционе: в чем выгода, как купить и можно ли использовать ипотеку

Квартиру можно найти у застройщиков или на сайтах объявлений. Предложения по новостройкам есть и на Банки.ру.

Подобрать квартиру

Как осматривать квартиру и на что обратить внимание

Обратите внимание на то, была ли перепланировка. Если была, то уточните, узаконена ли она. Выяснить это можно с помощью архивной копии БТИ (Бюро технической инвентаризации). В ней указаны расположение и метраж комнат, наличие перепланировки.

«Запросите утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию», — рассказывал генеральный директор юридической компании «ЮРВЕДО» Алексей Скляров.

Уточните, когда меняли сантехнику, проводку, окна. Оцените вид из окна, посмотрите, какие стройки планируют рядом с домом, какая инфраструктура в районе. Спросите собственника, какую мебель он хочет оставить после продажи.

Как проверить юридическую чистоту

Вот что советует сделать для проверки недвижимости управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева:

• Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
• Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
• Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
• Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга (-и).
• Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица).
• Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
• Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Заключение договора

Перед сделкой по продаже недвижимости стороны обычно заключают предварительный договор — он подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи. В нем, помимо информации о квартире, нужно прописать данные о задатке, стоимости объекта, сроках заключения основного договора и передачи прав.

Главный договор купли-продажи, согласно ГК РФ, должен содержать информацию о виде недвижимости, сведения о покупателе и продавце, основные условия, цену, ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств, реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Укажите сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Внесите в документ информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

• не состоят под опекой и попечительством;
• не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
• не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
• при заключении договора действуют добровольно;
• у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Расчет с продавцом

На вторичном рынке деньги можно передавать через ячейку, переводом или наличными, или через аккредитив. Эксперты рекомендуют использовать последний вариант. Вы открываете счет и просите банк оформить аккредитив. Деньги блокируют на счете до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки. Банк в этом случае выступает гарантом.

При покупке новостройки используйте счет эскроу — это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают застройщику после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре. Деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

Счет эскроу: как c его помощью купить квартиру у застройщика и почему это надежно

Регистрация сделки

После оплаты подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Сделать это можно в самом Росреестре или МФЦ, онлайн, почтой или у нотариуса. Самый удобный способ — последний. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы, которые удостоверяют.

Затем получите выписку из ЕГРН, где содержится информация о вашем праве собственности на квартиру.

Росреестр может отказать в регистрации права собственности. Все причины указаны в ФЗ-218. Вот некоторые из них:

• Вы не предоставили все необходимые документы.
• Информация в этих документах недостоверна.
• Неправильно составлен договор купли-продажи.
• Отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью — например, супруга продавца.
• На квартиру наложен арест или запрет на продажу.

Особенности покупки квартиры в кредит

Банк выдает ипотеку под залог недвижимости. Квартира станет гарантом того, что кредитор вернет деньги. Если вы не погасите кредит вовремя, недвижимость могут отобрать в счет долга.

Перед оформлением ипотеки вам придется провести оценку объекта залога. Обязательное условие — страхование имущества от повреждения.

До обращения в банк выясните, есть ли у вас льготы: например, маткапитал или субсидии для многодетных. Также, возможно, вам доступна ипотека с госпрограммой: «Господдержка» на новостройки, ипотека для IT-специалистов или семейная ипотека.

Как взять ипотеку по минимальной ставке

Если госпрограммы не подходят, можно изучить рыночные предложения. Ставка по ним выше, но, например, зарплатным клиентам банки предлагают более выгодные условия. Больше предложений — в каталоге Банки.ру. Еще один вариант — заполнить анкету. Сервис подберет программы, подходящие под ваши параметры.

Страхование ипотеки

Ипотечное страхование — это страховой продукт, который защищает обязательства заемщика перед банком при выплате ипотечного кредита.

Страхование ипотеки обязательно по закону — без него банк не выдаст кредит. Полис ипотечного страхования включает в себя страхование квартиры или дома от рисков физической гибели или повреждения, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также созаемщиков и титульное страхование, то есть риск потери права собственности на приобретаемое имущество.

Застраховать квартиру придется в любом случае, отказаться от этого полиса нельзя. А страхование жизни и здоровья и титульное страхование относятся к добровольным видам страхования ипотеки, эти полисы можно не оформлять совсем или оформить, но отказаться впоследствии. Но важно помнить, что отказ, например, от страхования жизни может повлиять на ставку по кредиту.

Наличие полиса при покупке жилья в кредит обеспечивает безопасность сделки. Это удобно и выгодно как для заемщика, так и для банка.

Виды ипотечного страхования зависят от объекта страхования.

Первый и основной — страхование имущества: дома, квартиры или земельного участка, которые приобретаются в кредит. Страховка распространяется на целостность предмета залога и сохранность его основных элементов. Именно этот полис нужно оформить в любом случае: по закону банк без него не одобрит ипотеку.

Страхование объекта недвижимости

Страхованию подлежит именно сама конструкция постройки, то есть ее фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь. Например, защита от протечки, которая испортит ремонт в квартире страхователя, в этот полис не входит. Также страховой договор ипотечной недвижимости защитит от некоторых непредвиденных случаев: пожара, взрыва газа, падения самолета (маловероятно, но возможно), стихийных бедствий (наводнения, землетрясения). При покупке квартиры в кредит застраховать объект придется в любом случае. Обязанность покупателя по страхованию предмета залога указана в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно закону, заемщик должен оформить полис после одобрения кредита, но до того, как будет заключен договор займа.

Полис продлевается ежегодно. Отказаться оплачивать страхование недвижимости нельзя: при отказе банк применит штрафные санкции, прописанные в договоре. Какие именно — зависит от договора. Поэтому первая и главная рекомендация: внимательно читать подписываемые документы. Если не платить страховку по ипотеке, то есть риск остаться без жилья, но при этом с полной суммой долга по кредиту.

Единственная ситуация, когда при оформлении ипотеки не требуется оформлять полис страхования имущества — это покупка жилья на этапе строительства. Чаще всего в таком случае для получения кредита банк будет настаивать на оформлении полиса страхования жизни и здоровья заемщика. А когда объект будет сдан, в любом случае нужно будет оформить полис страхования недвижимости.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

Второй вид страхования при оформлении ипотеки — защита жизни и здоровья. Этот полис покроет обязательства заемщика перед банком в случае временной или постоянной утраты трудоспособности из-за получения инвалидности, а также преждевременной смерти.

Страхование жизни и здоровья оформляется исключительно добровольно, так что заемщик может сам решать, продлевать ли его каждый год или нет. Банки настойчиво рекомендуют своим заемщикам оформлять полис от несчастного случая и утраты права собственности. Более того, оформление личного страхования может снизить ипотечную ставку на 1−2 %.

Титульное страхование при ипотеке

Третий вид страхования при ипотечном кредитовании — страхование титула, то есть права владения приобретаемой недвижимостью. Этот полис защищает не от того, что будет, а от того, что, возможно, уже произошло, но заемщик об этом еще не знает.

Чаще всего страхование титула защищает от внезапно появляющихся наследников или скрытых собственников квартиры. Опасность для нового покупателя заключается в том, что они могут претендовать на уже приобретенную недвижимость.

Часто при покупке квартиры или дома в кредит компании будут предлагать пакет — комплексное страхование, которое будет включать и страховку объекта, и личное, и титул. Если страховка оформляется онлайн, комплексный полис включает страхование объекта и жизни заемщика. Для титульного страхования чаще всего нужно обращаться в страховую компанию лично.

Условия и порядок оформления страхования при ипотеке

Оформление страховки обычно происходит параллельно с заключением кредитного договора: часто банки направляют к страховщикам-партнерам, но заемщик имеет право выбрать любую страховую компанию. Главное, чтобы она была аккредитована банком, в котором берется кредит. Если компания будет не из списка аккредитованных, банк может такой полис не принять.

Как выбрать страховую компанию

При оформлении ипотечного полиса удобно воспользоваться калькулятором Банки.ру и купить страховку всего за несколько минут. При указании банка, в котором берется кредит, система автоматически показывает аккредитованные им страховые компании. Из предложенных вариантов можно выбрать подходящую компанию и оформить полис с выгодой до 90%. С калькулятором не придется для расчета заполнять анкеты разных страховых компаний, а также можно оформить одновременно полис страхования и квартиры, и жизни без повторного заполнения данных для разных полисов.

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается на основе множества параметров: региона, площади жилья, его состояния, перечня покрываемых рисков и так далее. Для страхования имущества стоимость примерно составляет 0,1% от суммы остатка по кредиту. Ставки по страхованию жизни или на комплексное страхование — выше.

Какие документы нужны для оформления ипотечного полиса

Для страхования ипотечного кредита достаточно тех документов, которые нужны для получения ипотеки. При заполнении заявления на полис ипотечного страхования нужно указать:

— данные страхователя: ФИО, паспортные данные, адрес фактического проживания;

— данные по ипотечному кредиту (если он уже оформлен): банк, где страхователь берет ипотеку, сумму кредита, дату заключения и окончания кредитного договора;

— данные объекта страхования: адрес, площадь, этаж и этажность дома.

Что сделать после оформления сделки

Подпишите акт приема-передачи

После передачи квартиры нужно подписать акт приема-передачи. В сделках на вторичном рынке без него можно обойтись, если обе стороны это согласовали. Но при покупке новостройки по ДДУ он входит в обязательный пакет документов.

В нем нужно прописать характеристики квартиры, список переданных документов и вещей, а также указать, какие недостатки вы выявили и как скоро продавец их устранит.

Как принять квартиру от застройщика: подробная инструкция

Сообщите о сделке в ресурсоснабжающую компанию

О сделке нужно уведомить ресурсоснабжающую компанию, чтобы на вас не числились долги прошлых собственников за коммунальные услуги. Для изменения лицевого счета понадобятся паспорт, свидетельство о государственной регистрации сделки, договор купли-продажи.

Сделайте налоговый вычет

Налоговый вычет — это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы. Существует имущественный налоговый вычет, его можно сделать, если вы купили жилье (дом, квартиру, комнату и др.) или построили жилье или купили землю для этих целей, в том числе с использованием ипотеки. Почитайте, как получить кэшбэк от государства.

Имущественный налоговый вычет: как оформить и сколько денег можно получить

Что нужно знать при покупке квартиры: чек-лист

Как купить квартиру в ипотеку:

1. Определитесь с бюджетом, получите одобрение по ипотеке.
2. Найдите квартиру на покупку.
3. Проверьте квартиру и продавца.
4. Сделайте оценку и страховку.
5. Получите ипотеку.
6. Рассчитайтесь с продавцом.
7. Зарегистрируйте право собственности.
8. Подпишите акт приема-передачи.
9. Сделайте налоговый вычет.

Выбор пользователей Банки.ру

Название	Мин. ставка
Семейная ипотека ВТБ	от 6%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Росбанк	от 5.6%	Подробнее Подать заявку
Для семей с детьми Сбербанк	от 6%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Банк «Открытие»	от 5.99%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека Альфа-Банк	от 5.6%	Подробнее Подать заявку

Как сохранить капитал в недвижимости: заработок на росте цены квартиры, инвестиции в ЗПИФ или рента