1. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
2. Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
3. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.
(в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
КонсультантПлюс: примечание.
О выявлении конституционно-правового смысла ч. 3.1 ст. 147 см. Постановление КС РФ от 05.07.2022 N 28-П.
3.1. Членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.
(часть 3.1 введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
4. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
5. Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
6. Правление товарищества собственников жилья правомочно принимать решения, если на заседании правления товарищества присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.
(часть 6 в ред. Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
- Для чего нужно товарищество
- Кто может возглавить объединение жильцов
- Обязанности главы ТСЖ
- Ответственность председателя
Для чего нужно товарищество
Когда жители многоквартирного дома объединяются, чтобы совместно управлять домом и общим имуществом (придомовой территорией, свободными площадями в доме и т. д.), они организуют товарищество собственников жилья.
С организационно-правовой точки зрения ТСЖ представляет собой некоммерческую организацию. Оно может вести и коммерческую деятельность (но это не его главная цель) – например, сдавать в аренду пустующее помещение в подвале, размещать на фасаде рекламные баннеры, а на крыше – антенны сотовой связи.
Получаемые доходы можно использовать на затраты по содержанию дома, благоустройство территории или распределить между жильцами, уменьшив ежемесячные платежи по какой-либо статье.
Чтобы создать ТСЖ, необходимо провести общее собрание жильцов и заручиться согласием как минимум половины собственников жилья в доме. После этого нужно:
- создать устав товарищества;
- избрать правление ТСЖ (оно станет исполнительным органом организации), из числа его членов выбрать председателя. Также необходимо определить состав ревизионной комиссии – она контролирует, как выполняются решения общего собрания жильцов, соответствует ли хозяйственная деятельность ТСЖ уставу и т. д.;
- закончить отношения с управляющей компанией;
- зарегистрировать товарищество в налоговой инспекции и известить Жилинспекцию о начале своей работы.
Стать собственником жилья (а позже, возможно, и возглавить его ТСЖ) поможет ипотечный кредит от Совкомбанка.
Кто может возглавить объединение жильцов
Должность председателя ТСЖ выборная. Как часто его нужно менять – этот вопрос закон оставляет на откуп самим жителям. Они должны прописать срок полномочий главы правления в уставе.
А вот для самого правления закон прописывает «срок годности» – он не может превышать два года. Часто именно такое время закладывают и на период работы председателя.
Обязательное условие для человека, претендующего на пост главы объединения жильцов, – иметь в собственности жилье в доме, где создается ТСЖ. Впрочем, это требование относится к членам правления и ревизионной комиссии, а также к рядовым участникам товарищества.
Близость и доступность для жильцов лиц, ответственных за состояние дома, – безусловное преимущество товарищества собственников перед управляющей компанией.
УК может объединять целые микрорайоны, и ее сотрудники (в том числе и председатель) редко вникают во все детали происходящего на вверенной им территории. А вот ТСЖ – более гибкая форма управлением домом, она позволяет оперативно решать многие вопросы, вести дела эффективнее и прозрачно распоряжаться деньгами жильцов.
Собственники объединяются в товарищества там, где находятся активные и пассионарные жильцы, готовые взять инициативу на себя. Но чтобы деятельность ТСЖ была успешной в долгосрочной перспективе, эти люди должны быть компетентными, ответственными, организованными.
Компетентным помощником в решении квартирного вопроса может стать Совкомбанк. В арсенале – несколько ипотечных программ, а также возможность оформить потребительский кредит на покупку недвижимости.
Ищете альтернативу? Кредит под залог недвижимости — удобный способ быстро получить деньги. Сумма от 200 тысяч до 30 млн на срок до 15 лет и возможность снизить переплату по процентам.
Обязанности главы ТСЖ
Зона ответственности председателя товарищества собственников жилья описана в Жилищном кодексе РФ.
- Обеспечивает выполнение решений, которые приняло правление ТСЖ.
- Может управлять работниками, ответственными за выполнение работ в доме.
- Подписывает платежки и может заключать сделки, которые не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов ТСЖ.
- В целом он может действовать от имени товарищества – доверенность ему для этого не нужна.
На практике этот достаточно лаконичный перечень превращается в обширный функционал:
- составление сметы доходов и расходов по работам, которые касаются содержания общедомового имущества многоквартирного дома;
- обсуждение и утверждение смет на общем собрании собственников жилья;
- проведение работ и услуг по эксплуатации общедомового имущества;
- контроль за подрядчиками, нанятыми для проведения работ;
- ведение и/или контроль ведения документооборота с контрагентами;
- контроль за своевременной оплатой жильцами жилищных и коммунальных услуг и других платежей, если они есть;
- составление отчета о финансовой деятельности. Правление должно отчитываться о проделанной работе не реже одного раза в год, но можно и чаще. Это повышает прозрачность деятельности организации, что способствует большему доверию со стороны рядовых жителей дома.
Выполнение обязанностей председателя ТСЖ может потребовать много времени. Особенно если речь идет о товариществе, объединяющем несколько домов, которые, например, делят общий двор.
За свою работу председатель ТСЖ может получать оплату. Закон не предписывает ее обязательности, так же как и размера зарплаты – эти вопросы жители обсуждают между собой и фиксируют решение в уставе товарищества.
Факт дня
Самая древняя русская монета называлась «златник», ее чеканили вскоре после Крещения Руси князем Владимиром.
Ответственность председателя
Если жильцы считают, что действия правления товарищества недобросовестны, они могут обратиться к председателю, и он обязан разобраться в ситуации. Если же у собственников жилья есть претензии к самому главе, они вправе направить жалобу:
- в Жилищную инспекцию – если есть вопросы к технической стороне обслуживания и эксплуатации дома;
- в Роспотребнадзор – если жильцы считают, что тарифы необоснованно завышены и расчеты проводятся неверно.
Также владельцы недвижимости могут досрочно снять с поста председателя ТСЖ, для этого необходимо организовать общее собрание жильцов.
Председатель правления, как правило, является главным лицом ТСЖ: от него зависит, насколько хорошо товарищество будет решать поставленные перед ним задачи. Рассказываем, кто может стать председателем ТСЖ, как его выбирают, какие полномочия и риски есть у этого должностного лица.
Как и кто избирает правление ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, является одним из трёх способов управления многоквартирным домом. Членами товарищества должны являться собственники, обладающие более чем 50% от общего числа всех голосов в доме (ч. 3 ст. 135 ЖК РФ).
К органам управления ТСЖ относятся общее собрание членов товарищества и его правление (ст. 144 ЖК РФ). Правление ТСЖ принимает решение по всем вопросам деятельности товарищества, которые не входят в компетенцию общего собрания собственников или членов ТСЖ.
Правление ТСЖ избирается на общем собрании членов товарищества (далее – ОСЧ) на срок не более, чем два года. Решение оформляется протоколом, который должен быть оформлен по требованиям приказа № 44/пр, которые предъявляются к протоколам общих собраний собственников в МКД.
В некоторых случаях собственники, принимая решение на общем собрании о создании ТСЖ, сразу же избирают и правление. Но законодательно этот вопрос не отнесён к компетенции ОСС, что может стать причиной признания судом нелегитимным правление ТСЖ и все принятые им решения.
Подпись председателя ТСЖ: как правильно делегировать полномочия
Кто может быть председателем правления ТСЖ и как его избирают
Председатель правления избирается из числа его членов. Сделать это могут члены товарищества на общем собрании, если Уставом это отнесено к компетенции ОСЧ, или избранные члены правления (ч. 3 ст. 147 ЖК РФ).
Председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме и входить в правление товарищества. При этом неважно, где он прописан: в помещении дома, владельцем которого он является, или же в другом месте или даже городе.
В ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ перечислены лица, которые не могут быть избраны в члены правления ТСЖ, а следовательно, не могут быть председателем правления товарищества:
- должностные лица организации или управляющий, с которыми заключён договор управления;
- работники ТСЖ, заключившие с товариществом трудовой договор;
- члены ревизионной комиссии ТСЖ.
Поскольку председатель правления ТСЖ обязательно должен быть собственником помещения в доме или его доли, то на эту должность не могут быть избраны члены семьи собственника, прописанные в квартире, в том числе супруги или дети, а также наниматели и арендаторы.
Указанные лица также не могут входить в правление ТСЖ. Принимать участие в ОСЧ товарищества не собственники имеют право только как представители владельца помещения на основании нотариально оформленной доверенности от собственника.
Какие полномочия есть у председателя правления ТСЖ
Момент возникновения полномочий председателя – это принятие решения об избрании на должность. Именно с дня, когда протоколом ОСЧ/собрания правления, собственник избран на должность председателя, он получает полномочия, перечисленные в ст. 149 ЖК РФ.
Председатель правления ТСЖ:
- подписывает документы и договоры, если для этого не нужно одобрения правления или ОСЧ товарищества;
- подписывает доверенности для представления интересов ТСЖ, в том числе в суде общей юрисдикции;
- составляет и предъявляет иски и претензии от имени товарищества;
- выступает представителем ТСЖ при взаимодействии с органами надзора и контроля.
Начало полномочий председателя ТСЖ никак не связано с датой, когда с ним был заключён трудовой договор или соответствующая запись о ТСЖ была внесена в ЕГРЮЛ. Также для работы председателю не нужна доверенность, что закреплено в ч. 2 ст. 149 ЖК РФ.
Срок полномочий избранного председателя правления ТСЖ определяется Уставом товарищества и, как правило, не превышает два года. При этом важно помнить, что истечение установленного срока не прекращает автоматически деятельность председателя.
Как подготовить и успешно провести общее собрание членов ТСЖ или ЖК
Когда и кто может снять с председателя правления ТСЖ его полномочия
Председатель правления ТСЖ прекращает свою деятельность на этой должности в следующих случаях:
- На ОСЧ товарищества принято решение об избрании нового председателя (пп. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Если на собрании члены ТСЖ решили прекратить полномочия действующего председателя, но нового не выбрали, то первый продолжает свою работу до момента, пока на эту должность не будет выбран другой член правления товарищества собственников.
Досрочное прекращение полномочий председателя происходит при наличии серьёзных оснований, в том числе неспособности лица вести дела надлежащим образом или грубых нарушений при исполнении обязанностей (абз. 2 ч. 2 ст. 123.14 ГК РФ).
- Лицо, избранное председателем ТСЖ, утратило право собственности на помещение в многоквартирном доме, где создано данное товарищество (ч. 3 ст. 143 ЖК РФ).
Данный факт подтверждается судебной практикой: постановление Четырнадцатого ААС от 29.07.2013 по делу № А44-4579/2012, решение Арбитражного суда Тюменской области от 11.12.2013 по делу № А70-11284/2013.
В судебных решениях говорится о том, что с момента утраты статуса собственника помещения в доме лицо не может более быть председателем ТСЖ в силу императивных норм закона, следовательно, не может представлять интересы товарищества в гражданских правоотношениях.
За что председатель правления ТСЖ может быть привлечён к ответственности
Собственник, избранный председателем правления ТСЖ, несёт ответственность за деятельность товарищества: административную и гражданско-правовую.
Административная ответственность для председателя ТСЖ как должностного лица наступает в случае, если надзорным органом выявлены нарушения, допущенные при управлении многоквартирным домом. Это закреплено в п. 42 ПП РФ № 491, а также прописано в п. 15 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2005 № 5.
Согласно судебной практике, председателя правления ТСЖ могут привлечь к ответственности за нарушение правил содержания и ремонта общего имущества дома (ст. 7.22 КоАП РФ), неисполнение требований прокурора (ст. 17.7 КоАП РФ) и ГЖИ (ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ), нарушение порядка ценообразования (ч. 2 ст. 14.6 КоАП РФ), трудового законодательства (ст. 5.27 КоАП РФ) и по другим основаниям.
Ошибки, неправомерные действия или бездействие лица в период его работы председателем правления ТСЖ могут повлечь и гражданско-правовую ответственность за них: например, возмещение убытков товариществу, которые были причинены действиями/бездействием председателя правления (ст.ст. 15, 53.1 ГК РФ).
О дисквалификации руководителей ТСЖ и УО по разным статьям КоАП РФ
Важно помнить
Председателя правления ТСЖ выбирает правление или общее собрание членов товарищества, если это прописано в Уставе, на срок не более двух лет. С момента составления протокола собрания, на котором должностное лицо было выбрано, председатель получает полномочия, указанные в ст. 149 ЖК РФ и Уставе ТСЖ.
Председателем правления ТСЖ может стать только собственник помещения в доме и член правления, при этом неважно, зарегистрирован ли он в данном помещении. А вот члены его семьи, а также арендаторы не имеют права претендовать на эту должность.
Поскольку председатель правления ТСЖ является должностным лицом, то за нарушения в работе товарищества собственников он может быть привлечён как к административной, так и к гражданско-правовой ответственности.
Все эти вопросы были подробно, с примерами, освещены в ходе онлайн-семинара «Проблемы в работе ТСЖ и пути их решения инструкция», который наш эксперт Сусана Киракосян провела в апреле 2019 года. Материалы с этого семинара размещены здесь.
Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК
Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) — это вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Жилищный или жилищно-строительный кооператив — является добровольным объединением граждан и юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.
ТСЖ, ЖСК, ЖК являются юридическим лицом. Государственную регистрацию ТСЖ, ЖСК, ЖК осуществляет ФНС России по месту нахождения постоянно действующего исполнительного органа ТСЖ (ст. 8 Закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ).
Справочно: В городе Москве регистрацию юридических лиц осуществляет инспекция ФНС № 46.
На ТСЖ, ЖСК, ЖК возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, представить в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК,ЖК и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению МКД в порядке, установленном Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.
Орган управления ТСЖ, ЖСК, ЖК в течение 5 рабочих дней направляет уведомление о принятом на собрании решении о смене способа управления многоквартирным домом с приложением копии этого решения организации, ранее управлявшей МКД, которая обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким МКД документы, технические средства и оборудование, а также реестр собственников помещений органу управления ТСЖ по акту приема-передачи не позднее трех дней со дня прекращения договора управления (раздел V Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
В случае заключения ТСЖ, ЖСК, ЖК договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ЖСК, ЖК в течение пяти рабочих дней со дня заключения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении указанного договора в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
В состав органов управления ТСЖ, ЖСК, ЖК могут входить только члены ТСЖ, ЖСК, ЖК.
Контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ТСЖ, ЖСК, ЖК осуществляется ревизионной комиссией, которая избирается общим собранием, как правило, на тот же срок, что и правление.
В состав ревизионной комиссии ТСЖ, ЖСК, ЖК не могут входить члены правления ТСЖ, ЖСК, ЖК.
С не членами ТСЖ, ЖСК, ЖК необходимо заключить Договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме и предоставлении коммунальных услуг.
ТСЖ, ЖСК, ЖК вправе управлять многоквартирным домом:
— самостоятельно, возложив обязанность осуществления этой деятельности на органы управления или включив в штат специалиста по управлению домом;
— привлекая управляющую организацию, заключив с ней договор управления в соответствии со ст. 162 ЖК РФ.
I. Самостоятельное управление многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК, ЖК
ТСЖ, ЖСК, ЖК управляет домом самостоятельно, при этом все или большинство видов работ исполняет нанятый товариществом персонал, отдельные работы выполняют подрядные организации в соответствии с заключенными договорами. ТСЖ, ЖСК, ЖК от своего имени и в интересах своих членов и иных собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме заключает договоры с ресурсоснабжающими и иными организациями, предоставляющими прочие виды услуг по решению общего собрания членов ТСЖ, ЖСК, ЖК.
.png)
II. Управление многоквартирным домом ТСЖ, ЖСК, ЖК по договору с управляющей организацией
ТСЖ, ЖСК, ЖК заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, поручив такой организации выполнение работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома, функции исполнителя при предоставлении коммунальных услуг, заключение прочих договоров в интересах собственников помещений в доме, а также начисление и сбор платежей за оказанные управляющей организацией услуги по договору.
В случае заключения ТСЖ, ЖСК, ЖК договора управления с управляющей организацией, она несет ответственность за оказание услуг и (или) выполнение работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, предоставление коммунальных услуг (ч. 2.3. ст. 161 ЖК РФ). При этом правление и председатель правления ТСЖ, ЖСК, ЖК осуществляют контроль деятельности управляющей организации, выполнения условий договора управления МКД, в том числе по надлежащему содержанию общего имущества в МКД и др. (п.8 ч.1 ст.138 ЖК РФ, ст.118, 119 ЖК РФ).
Жилье ,
0
Демократия подъезда: что нужно знать о товариществах собственников жилья
Через формат ТСЖ собственники квартир управляют своим домом: решают вопросы его содержания и благоустройства двора. Однако есть у самой демократичной формы управления и свои минусы
Товарищество собственников жилья (ТСЖ), управляющая компания (УК) и жилищный кооператив являются формами управления многоквартирным домом (МКД). Формат ТСЖ больше подходит для активных собственников, которые готовы принимать непосредственное участие в вопросах эксплуатации, благоустройства дома и общего имущества жильцов.
Рассказываем, как создать ТСЖ, в чем его отличие от УК, а также о плюсах и минусах этой формы управления МКД.
Что такое ТСЖ
Товарищество собственников жилья, согласно Жилищному кодексу, представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом. Основная цель ТСЖ — благоустройство прилегающей территории, решение вопросов эксплуатации и содержания общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг.
Как создать ТСЖ
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Права и обязанности ТСЖ
В обязанности правления ТСЖ, согласно Жилищному кодексу (ст. 148), входят управление домом, заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Также правление может подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома и оказание различных услуг. Разница в случае с управляющей организацией в доме в том, что деньги ей перечисляются по факту выполнения работ. ТСЖ самостоятельно может нанимать подрядчиков на необходимые услуги. За выполнение работ перед собственниками отвечает выбранное правление, а перед ТСЖ — подрядчик.
ТСЖ регистрируется как юрлицо и имеет право вести экономическую деятельность на территории дома. Например, сдавать в аренду какие-то свободные площади, подвальные или технические помещения (этажи), размещать рекламу на фасадах здания и т. д. Вырученные средства могут пойти на дополнительное благоустройство и нужды для дома и двора, а также возможно сократить взносы жителей за какие-то определенные услуги в платежке. Все решения о заключении договоров с подрядчиками и другие важные вопросы принимаются на общем собрании.
Плюсы и минусы ТСЖ
У формы управления ТСЖ есть свои плюсы и минусы. Чтобы все работало правильно, жильцам дома нужно быть активными и ответственными собственниками, а управлением должны заниматься компетентные и честные люди.
Плюсы:
- один из главных плюсов ТСЖ в том, что оно не заинтересовано в повышении тарифов и даже в силах их минимизировать в отличие от УК, которая является коммерческой структурой и рассчитывает на получении прибыли;
- ТСЖ может сдать часть своих помещений (если есть такие) в аренду, получать прибыль от размещения рекламы на фасадах, установки вышек сотовых операторов на крышах и т. д. При этом финансовая деятельность ТСЖ обычно прозрачна и жильцам проще получить отчеты о стоимости оказанных услуг, чем в УК;
- вопросы эксплуатации и содержания дома можно решать между жильцами и правлением, а не в ходе часто сложных переговоров с управляющей компанией;
- ТСЖ сами могут выбирать подрядчиков на различные услуги и легко сменить их на другую компанию, если услуги оказываются некачественно. Жильцы сами выбирают подрядчиков, и если не нравится, как конкретная компания вывозит мусор, просто нанимают другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее и, возможно, придется делать это через суд.
Минусы:
- как и в управляющей компании, в правлении ТСЖ могут оказаться некомпетентные люди, жильцы могут быть неактивными, что приведет к сложностям в принятии важных вопросов по эксплуатации и содержанию имущества МКД;
- в отличие от УК, которые часто управляют большим числом домов и имеют достаточный капитал, у ТСЖ обычно нет собственных средств в необходимом количестве. В случае возникновения задолженности у жильцов могут возникнуть проблемы с расчетом с подрядчиками за содержание имущества;
- тарифы на некоторые работы для ТСЖ могут оказаться выше, чем для крупной управляющей компании, которая может снизить стоимость услуг благодаря большому объему заказов.
Как пожаловаться на ТСЖ
Если жильцы столкнулись с недобросовестными действиями ТСЖ, то можно написать жалобу на имя ее руководителя с просьбой разобраться в ситуации и принять меры. Если руководство не реагирует на претензии, необходимо обратиться в Жилищную инспекцию (когда проблема касается технического обслуживания и эксплуатации дома). Если проблемы в завышенных тарифах, неверных расчетах, а также в отказе предоставлять жителям информацию об услугах и выполнении тех или иных работ, следует обратиться в Роспотребнадзор. Если по результату обращений в эти органы и в ТСЖ не были получены ответы, а нарушения не были устранены, следует обращаться в прокуратуру или суд.
Жалоба на ТСЖ должна быть аргументированной, рекомендуется прикладывать все возможные доказательства и требования. При ее подготовке следует опираться на законодательные нормы, в первую очередь — на Жилищный кодекс и устав ТСЖ. В соответствии с Жилищным кодексом (п. 1 ст. 143.1) устанавливается право на обжалование решений ТСЖ. Основанием может выступать не только невыполнение взятых обязательств, но и нарушение прав собственников.
Почему форма ТСЖ не получила массового распространения в России
Светлана Разворотнева, исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль»:
— Кому подходит ТСЖ?
— Принято считать, что ТСЖ больше подходит для активных собственников. В домах, выбравших такой способ управления, создается юридическое лицо, которое может стать более ответственным заказчиком для выполнения работ и услуг. ТСЖ может как самостоятельно выполнять работы по обслуживанию дома, так и нанять управляющую компанию. В последнем случае действуют гражданско-правовые договоры согласно Жилищному кодексу. Деньги управляющей компании будут поступать только после выполнения определенных работ. Создать ТСЖ могут 50% жильцов и более, но не все жильцы дома могут являться членами ТСЖ.
Сейчас ТСЖ чаще создаются в новых домах, где граждане купили жилье, а не получили его по приватизации. Такие люди, как правило, более организованны, в больших домах плата на содержание обычно чуть выше, что позволяет держать необходимый аппарат для организации деятельности по управлению дома.
— В чем сложности в управлении домом через ТСЖ?
— Во-первых, для этого нужна большая доля инициативных собственников в многоквартирном доме. В данном случае стоит не просто провести общее собрание и создать ТСЖ, но и сопровождать деятельность созданного юрлица. Для этого нужен бухгалтер, необходимо подавать отчеты в Минюст, но все это требует дополнительных затрат.
Также в российском законодательстве ТСЖ приравнивают к управляющей организации, которая, соответственно, должна предоставлять информацию в ГИС ЖКХ. Все это требует дополнительных ресурсов и времени. У нас был период в стране, когда власти пытались увеличивать число ТСЖ, но в последнее время количество таких форм управления домами уменьшается, поскольку требования государства к ТСЖ повышаются. В частности, теперь ТСЖ должны раскрывать информацию о своей деятельности, которая не нужна самим собственникам, а только органам власти. Все это приходится делать при невысоких тарифах на содержание и обслуживание жилья.
Минусами ТСЖ является то, что в отличие от управляющих компаний они фактически являются объединениями собственников и не поддаются воздействию со стороны государства. Например, у управляющей компании можно отобрать лицензию, если она игнорирует мнения жителей. С ТСЖ сложно что-либо сделать, если она нарушает нормы и ведет себя некорректно, сложно с них потом требовать отчетность о потраченных средствах. И порой выборы в ТСЖ по накалам страстей превосходят даже выборы в мэры города.