Без руководства к дому

(введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Перспективы и риски споров в суде общей юрисдикции. Ситуации, связанные со ст. 161.1 ЖК РФ

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

(часть 13 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

Осенью 2018 года я купил квартиру, а в декабре 2020 года стал управдомом: по-другому решить коммунальные проблемы в доме не получалось.

Когда я переехал, мне все виделось в радужном свете. Думал, что я буду вовремя оплачивать коммунальные услуги, а управляющая компания — выполнять все заявки и в результате в доме будет чистый и комфортный подъезд, горячие батареи, а на голову с потолка ничего не будет капать.

Реальность оказалась не такой. На момент покупки дому не было и пяти лет, но с крыши текло прямо в квартиру. Из стыков между панелями дул ветер, а батареи обогревали улицу. Сначала я решил эти проблемы у себя: кровлю отремонтировали, щели между панелями заделали, наладили освещение в тамбуре. Со временем ко мне стали обращаться соседи с вопросами, как решить коммунальные проблемы не только в их квартирах, но и в доме в целом. Так я стал управдомом.

Расскажу, почему я решил стать старшим по дому, какие полномочия у меня теперь есть и сколько на этом можно заработать.

Кто такой председатель совета МКД

Я сменил много мест проживания, но нигде на практике не сталкивался с председателем совета многоквартирного дома — именно так в жилищном кодексе называют того, кого мы привыкли называть управдомом или старшим по дому. Поскольку устаревшие термины до сих пор в ходу, в статье я тоже буду их использовать.

Председатель совета МКД вместе с этим советом — коллегиальный орган. Председатель возглавляет совет МКД, который должен быть в каждом многоквартирном доме при условии, что дом не управляется ТСЖ или жилищным кооперативом и в нем больше 4 квартир.

И совет, и его председатель, по сути, существуют для того, чтобы наладить взаимодействие собственников с управляющей компанией, государственными и муниципальными органами и сторонними организациями — например, с теми, кто поставляет в дом тепло и электроэнергию, или с фирмами, которые размещают на фасаде дома рекламу.

Работает это так. Собственники принимают решения на общих собраниях, но организовать их выполнение сразу не могут: это сложно технически. Поэтому из числа собственников выбирают уполномоченных лиц — совет и его председателя.

Избрать председателя и совет собственники могут на общем собрании. Два отдельных собрания для этого проводить не надо. Выдвинуться в председатели и в члены совета может любой собственник. Если кандидатов несколько, побеждает тот, за кого проголосует больше собственников в доме. Но альтернативные кандидаты на подобных выборах встречаются редко — я, по крайней мере, о подобных ситуациях не слышал.

Регистрировать совет МКД в ФНС не нужно, потому что это не юрлицо. Налоги и пошлины совет не платит, отчетности ни в какие организации не подает. Срок полномочий совета МКД и управдома — 2 года, но решением собрания собственников можно установить более длительный срок и прописать его в протоколе. По истечении срока совет и его председателя либо переизбирают на общем собрании, либо продлевают его полномочия. Еще старшего по дому можно переизбрать досрочно, но только если свои обязанности он не выполняет.

Председатель совета МКД вправе получать за свою работу деньги, если жильцы сами так решат. Тогда УК организует сбор этих денег — в платежки просто добавляют отдельную строку. Но при этом управдом не считается работником управляющей компании: платят ему жильцы и отчитывается он только перед ними.

Полномочия управдома

Наше представление об управдоме складывается в основном по персонажам фильмов: «А если не будут брать лотерейные билеты — отключим газ». На самом деле отключить газ председатель совета МКД не может — все его полномочия прописаны в части 8 статьи 161.1 жилищного кодекса.

Еще на основании доверенности председатель совета МКД может защищать права собственников в суде по делам, связанным с управлением домом. Это нужно, когда мирно решить вопросы между собственниками, УК или третьими лицами не получилось.

На этом полномочия председателя совета МКД не заканчиваются — кратко расскажу про другие.

Контролировать работу УК. Старший по дому вправе контролировать, как работает управляющая компания. Если она делает свою работу плохо, а на заявки не реагирует совсем или реагирует с задержками, он может жаловаться на УК в жилинспекцию или прокуратуру. Я, например, писал такие жалобы по поводу неработающего освещения и того, что УК не регистрировала заявки собственников и не размещала финансовые отчеты.

Подписывать документы от имени собственников. Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг. УК составляет такие акты ежемесячно и указывает в них все, что сделано по дому. Потом акты размещаются на сайте ГИС ЖКХ — там их могут открыть и прочитать все жильцы. Для этого нужно знать только название своей управляющей компании и адрес дома.

В моем случае УК составляла очень объемные акты — перечень работ за месяц занимал 4 листа. Акты за январь и февраль подписать у меня почему-то не сочли нужным, хотя мою фамилию в них указали. В актах была единственная подпись — директора управляющей компании. Естественно, у меня сразу возникли сомнения, что эти работы УК выполнила.

Если работа вообще не выполняется, управдом может составить акт, что коммунальные услуги не предоставляются или они ненадлежащего качества. Я уже успел составить подобный акт. Зимой жильцы двух квартир жаловались, что из межпанельных швов дует. Я лично провел представительницу УК по этим квартирам — она пообещала, что в квартирах сделают замеры температуры воздуха и, если информация подтвердится, швы летом запенят. Прошел месяц, но к жильцам так никто и не пришел. В УК мне объяснили, что обход квартир диспетчершей — это не заявка, вот по телефону — заявка. Тогда я подготовил акт об отказе в приеме заявки, подписал его у жильцов замерзающих квартир и через ГИС ЖКХ отправил в УК и в жилинспекцию.

Реакция была почти мгновенной: диспетчерша в течение часа пришла, чтобы замерить температуру в квартирах, и составила заключение, что герметичность швов нарушена. Работы по герметизации включили в план на 2021 год — в итоге их выполнили в полном объеме. А я в ГИС ЖКХ получил замечательный ответ: мол, УК созванивалась с собственниками буквально за несколько минут до того, как я начал предъявлять претензии.

Контролировать исполнение решений ОСС. Вместе с советом МКД председатель следит, чтобы выполнялись решения общего собрания собственников. Если собрание, например, решило установить шлагбаум на парковке или посадить деревья, совет должен проконтролировать исполнение.

Следить, как используется общее имущество. Единолично решать, как использовать общее имущество в МКД, управдом не вправе. Но он может выносить такие вопросы на общее собрание собственников. Например, о том, как использовать земельный участок, подъезд или кровлю: разместить там рекламу, огородить или оставить как есть.

Как узнать, есть ли в доме председатель совета МКД

Теоретически узнать, кто у вас старший по дому, когда его выбрали и какие у него полномочия, просто. Нужно зайти в специальный реестр сведений о голосовании на портале ГИС ЖКХ, выбрать свой город, улицу и дом — вы должны увидеть все протоколы общих собраний по вашему дому. Чтобы войти на сайт ГИС ЖКХ, понадобится регистрация на портале госуслуг.

Но чаще бывает так, что УК не размещает протоколы общих собраний на портале. Например, хотя в моем доме собрание по поводу избрания председателя состоялось и протокол мы сдали в УК в декабре 2020 года, в реестре никакой информации об этом нет.

В такой ситуации можно либо требовать у УК, чтобы она разместила протоколы собраний собственников на ГИС ЖКХ, либо узнавать у соседей. А с этим обычно возникают проблемы: жильцы дома вообще могут не знать, проводилось ли собрание и какие вопросы на нем решали. Управляющие компании заинтересованы в том, чтобы председатель совета МКД исполнял свои обязанности формально, ничего не контролировал и не лез в их работу.

Почему я решил стать управдомом

Отношения с УК у меня не сложились сразу после покупки квартиры. Когда я оформлял лицевой счет в конце 2018 года, в кассе меня попросили оплатить долги прежнего собственника за коммунальные услуги. Я сильно удивился: по документам никакой задолженности не было, а даже если и была, к новому хозяину долги не переходят. Я объяснил кассиру, что так не делается, а если УК считает, что я ей что-то должен, пусть обращается в суд. В суд на меня так никто и не подал.

Потом пришла весна, начались дожди, и с потолка моей квартиры потекла вода: была неисправна кровля. Я живу на самом верхнем этаже, и соседей снизу от затопления спасали только подвесные потолки в моей квартире: сначала несколько ведер воды накапливались в них, а потом с шумом ниагарского водопада выливались на пол. Я успевал все ликвидировать.

Управляющая компания реагировала моментально: приезжали быстро, составляли акт о протечке и уезжали. После очередного акта я поинтересовался, когда же будет ремонт. Мне объяснили, что ремонтировать никто ничего не будет: я же сам купил квартиру с дырявой крышей — сам и виноват. Но если хочу, то могу найти застройщика и показать ему акт о протечке — может, он что-то сделает, поскольку дом на гарантии. Застройщика я искать не хотел: у меня с ним никакого договора об обслуживании дома нет.

Точно так же я решал и остальные коммунальные вопросы: 2—3 заявки по телефону, ноль реакции со стороны УК, жалоба в Минстрой через ГИС ЖКХ. Тут есть одна бюрократическая хитрость: на проверку обращения у Минстроя есть месяц, но если в этот срок управляющая компания все устранит, наказывать ее будет не за что. Поэтому после жалобы неисполненная заявка всегда выполняется очень быстро. Так в моей квартире починили протекающий шаровой кран на стояке отопления, а потом, когда мне стало нечего ремонтировать у себя, я занялся порядком в доме в целом.

Правда, отношения с УК не улучшились. Но мне важнее, чтобы с потолка не капало и из труб вода не текла на пол, а любить жильцов сотрудники управляющей компании по закону все равно не обязаны.

Когда решаешь проблемы отдельной квартиры, такой способ очень эффективен. Но дом — это не одна квартира. Зимой 2020 года выяснилось, что кто-то сломал электромагнитный замок на двери в подъезд, а решать вопрос с ремонтом некому. В моей квартире трубки от домофона не было, и в домофонной компании со мной даже не стали разговаривать: сослались на то, что я не их клиент. Но пояснили, что замок и сам домофон — общедомовое имущество, компания их просто обслуживает по договору. Договор от имени жильцов подписал председатель совета МКД — все вопросы к нему.

Дальше выяснились интересные вещи. Женщину, которая подписывала договор, я нашел быстро: она мыла полы в подъезде. Оказалось, что она работница нашей УК и когда-то у нее была в собственности квартира в нашем доме. Но квартиру она недавно продала, поэтому исполнять обязанности старшего по дому не могла и не хотела. УК была в курсе этого, но их все устраивало: акты выполненных работ они регулярно подписывали у женщины по старой памяти. Отказать в такой ситуации руководству управляющей компании она не могла: все же УК — ее работодатель.

В управляющей компании все это признали и заявили, что ничего страшного нет. А если жильцам нужно уполномоченное лицо, то они сами виноваты, что его не избрали: мол, проводите общее собрание и выбирайте нового управдома — кто вам мешает?

Сами жильцы пояснили, что собрания проводили. Почему у них ничего не получилось, я понял позже. Многие считают, что собрание чем-то похоже на митинг: люди собираются у подъезда, стихийно обсуждают то, что у них наболело, кто-то обещает что-то сделать, а потом все расходятся по домам. Я однажды стал свидетелем такого собрания о протечках с крыши в нескольких квартирах. На нем присутствовал инженер из УК, пообещал все исправить, сказал, что всех уволит и с завтрашнего утра все заработает как часы. Никаких увольнений, конечно, не было, а все его обещания так и остались словами. Но в общих собраниях собственников главное — это не слова, а документы. И не вина простого гражданина, что он не знает, как все оформить.

Поэтому в сентябре 2020 года я обсудил с соседями возможность избрать меня председателем совета МКД и пообещал сам провести общее собрание. Они были не против, что я стану их представителем перед УК и прочими организациями.

Как я организовывал собрание собственников

У меня не было опыта проведения общих собраний собственников и четкого плана, с чего начинать. Поэтому я действовал по инструкции из статьи в Т—Ж «Как провести общее собрание собственников в многоквартирном доме».

Расскажу подробно, что именно я делал и как все организовывал. Возможно, это поможет собственникам самим грамотно провести собрание, причем не только об избрании совета МКД и его председателя, но и по другим вопросам.

Договорился с инициативными соседями. Этот пункт был самым простым: я просто обсудил ситуацию с соседями по этажу. Объяснил, что мы по закону можем решить некоторые вопросы по управлению домом, но нужны полномочия. Соседи были не против, а дальше все работало в режиме сарафанного радио: они рассказывали своим знакомым, те — своим, и далее по цепочке.

Определил дату, время и место собрания. Мы сразу решили, что собрание будем проводить в очно-заочной форме, чтобы не собирать всех жильцов вместе: все происходило, когда любые собрания более 10 человек были запрещены из-за коронавируса. Хотя на то, что участвовать будет больше 10 человек, я и не надеялся. Поэтому местом проведения собрания мы выбрали автостоянку перед подъездом. Уведомление о собрании заранее разместили на входе в подъезд.

Составил повестку дня и разместил информацию в интернете. Составить повестку собрания — не такое простое дело, как может показаться. Все вопросы в повестке в идеале должны отвечать на вопрос «Что делать?» и не допускать неоднозначных толкований. Тогда собственнику будет понятно, за что именно он голосует и что в результате произойдет.

В нашем случае абстрактными формулировками решила воспользоваться УК. О собрании они знали: в любом случае управляющая компания — заинтересованная сторона и организатор собрания обязан ее уведомить. УК предложила на этом же собрании рассмотреть вопрос о размере платы за уборку лестничных клеток и придомовой территории и вынесла этот вопрос на голосование.

Я неделю засыпал управляющую компанию телефонными звонками, чтобы узнать, какой размер платы они хотят установить и сколько это будет в рублях, но ответа так и не получил. Я надеялся, что представители УК явятся на собрание и расскажут жильцам, что именно хотят, но этого тоже не произошло. Для меня это выглядело примерно так: вы, главное, проголосуйте, чтобы утвердить, а мы как-нибудь без вас решим, сколько это будет в деньгах. В результате вопрос с голосования сняли.

Уведомил собственников о собрании. До собрания я знал только нескольких соседей и только по именам. Но чтобы провести собрание, нужно уведомить всех собственников. Даже если кто-то откажется от голосования — это его право, но знать о том, что собрание проводится, собственник должен.

Процедура уведомления — один из самых сложных моментов. Я спрашивал у соседей, как они проводили самое первое собрание о выборе управляющей компании, когда дом только сдали в эксплуатацию. Оказалось, что собрание было формальным: УК выдала чистые бланки бюллетеней и отправила одного из жильцов обходить квартиры. Кого из жильцов застали — тот и уведомлен. Рассылались ли уведомления по почте тем, кого не оказалось дома, мне никто так и не смог пояснить.

Я изначально был настроен максимально автоматизировать процесс голосования и выборов в целом, в том числе рассылку уведомлений, подсчет голосов, ознакомление собственников с протоколом. Для этого я использовал систему «Сквер» — она как раз предназначена для организации взаимодействия управляющих компаний и жильцов дома. Если коротко, это что-то вроде портала госуслуг, но только в пределах одного дома. Через нее можно подавать заявки и обращения, размещать объявления, проводить собрания собственников, готовить протоколы и считать голоса. Система эта для собственников бесплатная, но есть и платные версии с дополнительным функционалом. В итоге она сильно облегчила мне работу и по подготовке собрания, и по его проведению.

Сначала я запросил реестр собственников в УК. Мне его тут же отправили на почту в виде таблички в «Экселе» — осталось только перенести данные в «Сквер».

Фактически моя основная задача была собрать контакты собственников. Те, чьи телефоны и адреса электронной почты я выяснил, получили уведомления о собрании по телефону и на электронку. Это позволило сэкономить на рассылке заказных писем.

Уведомил город. В нашем случае город был собственником более четверти недвижимости в доме. Первоначально я думал, что привлечь город к голосованию будет сложно, но оказалось не так. Я нашел в соцсетях аккаунт мэра и пригласил его или сотрудников принять участие в собрании. Ответ получил практически сразу.

Чуть позже со мной связались представители комитета по управлению имуществом. Лично присутствовать на собрании они не захотели. Мы договорились о порядке взаимодействия: я должен был отправить им файл с бюллетенем для голосования.

Рассчитал количество голосов для каждого собственника. Это тоже непростая задача. Как это работает, расскажу на примере.

Высчитывать такое вручную — сложная математическая задача. Если ошибиться в расчетах, двойку не поставят, но итоги общего собрания могут оспорить.

Я такими расчетами не занимался: после загрузки реестра собственников в «Сквер» он самостоятельно рассчитал количество голосов для каждого собственника.

Подготовил все документы для голосования. Одних бюллетеней недостаточно, чтобы провести голосование. Нужен целый пакет документов: реестры уведомлений, участников и почтовых сообщений, письменное согласие участников на обработку персональных данных и многое другое. Человеку, который ни разу в жизни не проводил общие собрания, разобраться, какие документы нужны, невозможно.

Но система «Сквер» и тут приходит на помощь. Достаточно в разделе «Собрания» создать новое собрание собственников, указать в нем вопросы, вынесенные на голосование, — и можно скачать полный пакет документов в формате «Ворда». Все документы уже будут заполнены: данные для этого «Сквер» возьмет из реестра собственников.

Провел голосование и собрал бюллетени. Сама процедура проведения собрания — это обход квартир. Поскольку все бюллетени с данными уже были заполнены, проблем этот обход не представлял. Например, я точно знал, какие квартиры принадлежат городу, и вообще не пытался достучаться до их жильцов, поскольку город проголосовал по почте.

Сложнее всего было найти владельцев, которые сдают квартиры в аренду: арендаторы очень неохотно делились контактами. Всех владельцев мы в итоге так и не нашли, но голосов для кворума нам в результате хватило.

Подсчитал голоса и оформил протокол. Процедура подсчета голосов меня пугала больше всего: это тот случай, когда математическая ошибка может привести к отмене результатов голосования и все придется начинать по новой. Но «Сквер» умеет считать голоса самостоятельно — достаточно загружать в него сканы бюллетеней.

На бюллетенях есть QR-код, который считывает система, находит галочки в нужных клетках и сама считает, сколько голосов собственники отдали за то или иное решение. Результаты подсчетов видно сразу, когда вносите данные из бюллетеня. Принятые решения отмечаются зелеными галочками.

После подсчета результатов мне оставалось только скачать готовый протокол собрания — уже с указанным количеством голосов по каждому пункту решения. Я распечатал его в трех экземплярах, подписал и вместе с бюллетенями отдал в УК.

Сколько зарабатывает управдом

Сколько платить председателю совета МКД, жильцы решают сами. Если они решат не платить совсем, управдом будет выполнять свои обязанности на общественных началах: потребовать деньги с кого-то из жильцов или с УК он не вправе.

Но я исходил из того, что работа старшего по дому в любом случае потребует затрат: я буду тратить время на переговоры с УК, бумагу, краску для принтера — и это как минимум. Поэтому минимальный размер вознаграждения за свою работу в решении общего собрания собственников я предусмотрел. За минусом налогов, которые УК должна уплатить с этого вознаграждения, на руки я должен получать 3000 Р в месяц. Но это в теории — почему так, я расскажу ниже.

Деньги эти придется заплатить жильцам. В моем доме 100 квартир, поэтому для каждого собственника сумма в платежке увеличится примерно на 45 Р. Для сравнения: на момент моего избрания я платил за коммунальные услуги 2000—2500 Р в месяц. Тарифы постепенно индексировали, и в январе 2023 года я плачу 3700 Р в месяц. Все квартиры в доме однокомнатные, везде установлены счетчики, так что у соседей платеж за коммунальные услуги сопоставим с моим.

Правда, за прошедшие два месяца я не просто не получил ни копейки, а даже не заключил дополнительное соглашение с УК, по которому она должна прописать в платежке дополнительную строку и собирать с жильцов деньги. Пару раз я говорил об этом сотрудникам управляющей компании, но они каждый раз сильно удивлялись и задавали вопрос, точно ли я это дополнительное соглашение хочу. Видимо, это уже привычка — все делать только после жалобы в Минстрой.

Первые выплаты я получил только спустя 9 месяцев — после того, как поставил перед руководством УК вопрос ребром. Они быстро составили проект дополнительного соглашения, и даже готовы были выставить жильцам в платежках строку с этой оплатой с января по сентябрь. От такого предложения отказался я сам — резкий рост коммунальных платежей представители УК обосновали бы оплатой услуг управдома, а конфликтовать с жильцами в мои планы не входило. Поэтому весь период, пока не было заключено соглашение, я работал на общественных началах.

3000 Р, как указано в решении общего собрания, я не получал ни разу. Выплаты зависят от того, сколько жильцов оплатили коммунальные услуги. Если есть долги — я получу меньше, если долги начали гасить — больше. Например, в декабре 2022 года размер выплат 1374 Р, а в январе 2023 года — 2061 Р.

В реальности это не покрывает даже мои расходы по оплате коммуналки, но компенсирует покупку краски для принтера, бумаги и почтовые расходы — для отправки обращений от имени жильцов я иногда пользуюсь платным сервисом zakaznoe.pochta.ru.

Что я успел сделать как старший по дому и что планирую

Если бы я сказал, что вот меня выбрали, и все проблемы решились, — это было бы неправдой. Наводить порядок — это практически бесконечный процесс: решаются одни проблемы и тут же появляются другие. Я честно говорю соседям: порядок наводить буду, но дело это небыстрое и без помощи я не справлюсь.

Чего я пока не смог добиться. Управляющая компания пока еще считает, что работает по каким-то своим правилам и нормативам. Бывает, что заявки не регистрируют, дают отписки и работу свою выполняют некачественно. Бывает, что затягивают сроки выполнения работ: например, отклеившуюся кафельную плитку пытаются поставить в программу ремонта на следующий год. Бороться с этим можно только одним способом — писать запросы и делать заявки. А если УК не исполняет их или нарушает сроки — жаловаться.

Что получилось сделать к январю 2023 года

Я добился следующего:

1. Отремонтировать освещение.
2. Частично отремонтировать плитку на полу в подъезде.
3. Утеплить межпанельные швы в двух квартирах.
4. Сдать в аренду общедомовое имущество — чердачное помещение. Теперь оператор сотовой связи размещает там оборудование, а жильцы получают за это деньги, минуя УК. О том, как это сделать и сколько можно заработать, Т—Ж рассказывал в статье «Как сдать чердак в аренду под оборудование сотовой связи».
5. Отремонтировать домофон.
6. Заменить неисправный доводчик на входной двери в подъезд. Доводчик не считается общедомовым имуществом, и УК не обязана его менять, а гарантия на него давно кончилась. Деньги на это мы взяли из собственных доходов дома, а я оплатил эту услугу — 1950 Р.
7. Установить систему видеонаблюдения за 70 000 Р. Мы поставили четыре видеокамеры. Две из них контролируют парковки в разных частях дома. Третья установлена на девятом этаже — она контролирует вход на чердак. Четвертая камера размещена над дверью в подъезд — он у нас один.
8. Включить территорию возле нашего дома в план на установку детской площадки в 2023 году.
9. Отремонтировать весь подъезд за 120 000 Р за счет доходов от сдачи чердака в аренду.

Еще теперь соседи знают, куда обращаться с проблемами, — ко мне. Это значит, что им теперь можно не тратить время на посты в соцсетях на тему «А когда у нас-то порядок наведут?».

Что планирую. Основная задача — постараться разобраться в финансовой отчетности УК. Думаю, что, если эту отчетность мне не представляют, хотя обязаны, — значит, в ней что-то не в порядке. Также со временем я планирую запустить прием и учет заявок через систему «Сквер» для всех жильцов — так и у меня работы будет меньше.

Зачем мне все это

Я часто сталкиваюсь с мнением, что любая активность человека только ему во вред. Считается, что за все отвечает государство и если где-то беспорядок, то оно должно быстро все исправить и отчитаться. А если не исправит — государство плохое, о людях не думает.

На самом деле государство и контролирующие органы часто не знают о проблемах людей или предпочитают их не замечать. Это легко поправить — написать жалобу или обращение. Но в случае с коммунальными услугами и обслуживанием дома все намного сложнее.

Можно исправить все в своей квартире. Но если в соседней в стене дырка и в нее уходит тепло, деньги на этом потеряют все, в том числе я. Потому что общедомовый счетчик насчитает тепло на все квартиры и поровну разделит теплопотери пропорционально площади квартир, без учета дыр в стенах. Это обойдется дороже каждому из жильцов, даже тем, у кого со стенами все в порядке.

То же самое с неотремонтированной крышей, неисправным замком на двери подъезда, неработающим доводчиком и многими другими неисправностями. Даже лампочки в подъезде влияют на размер платы за ЖКУ. Каждая из них вроде бы не относится к отдельно взятому жильцу, но счет за услуги либо уже сейчас больше, либо может увеличиться в будущем.

Поэтому жильцам экономически выгодно решать не только свои проблемы, но и проблемы всего дома в целом. Из этого я и исхожу. Любые мои усилия окупятся не только тем, что дома станет теплее, а в подъезде чище и светлее, — если все сделать правильно, это отразится и на кошельках владельцев квартир, в том числе и моем.

Как стать управдомом

1. Сначала убедитесь, что место вакантно. Проверьте протоколы собраний собственников в ГИС ЖКХ: вдруг кого-то выбрали, а вам не сказали.
2. Выдвинуть свою кандидатуру может любой собственник жилья в доме.
3. Провести общее собрание собственников — задача не из простых. Но ее можно упростить, если пользоваться автоматизированными системами типа «Сквера».
4. Если вас выбрали, не ждите любви от управляющей компании.
5. Управдом — друг человека, а ГИС ЖКХ — друг управдома. Через этот портал можно подавать жалобы и заявки, не выходя из квартиры.
6. Сейчас есть сервисы, которые позволяют создать аналог сайта госуслуг для отдельного дома. Там можно, например, устроить голосование или подать заявку в УК.
7. Если выбрали управдома, не ждите, что завтра все изменится к лучшему: это долгий процесс. Но если он будет работать постоянно, добиться изменений реально.

В каждом многоквартирном доме проживает большое количество людей, а значит наладить взаимодействие с управляющей компанией и другими сторонними организациями с целью повлиять на решение бытовых проблем жильцов, будет не простой задачей.

Соответственно в многоквартирном доме необходимо назначить ответственного представителя собственников квартир, на которого будут возложены обязанности посредника между жильцами и обслуживающими дом организациями.

Управдом — должность или гражданская позиция?

Официально такого понятия как «управдом» или «старший по дому» в жилищном кодексе не указано. Согласно статье 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома на совместном собрании избирает председателя и делегирует ему право представительства интересов жильцов перед управляющей компанией или ТСЖ. Председатель совета многоквартирного дома (МКД) наделяется правами и функциями, которые нацелены на то, чтобы защищать права и обеспечивать интересы жителей.

Обязанности председателя совета МКД (Старшего по дому)

Основные обязанности председателя совета МКД заключаются в следующем:

• Контроль уборки территории общего пользования, таких как лифт, подъезды, лестницы;
• Наблюдение за деятельностью жилищно-эксплуатационной компании по уборке и эксплуатации прилегающей территории;
• Контроль за соблюдением норм пожарной безопасности, санитарных и гигиенических правил;
• Контроль за осуществлением очередного и капитального ремонта дома;
• Информирование жильцов о правилах поведения в аварийных ситуациях, размещение контактов эксплуатационных учреждениях, в которые следует обращаться в ситуации возникновения аварий;
• Оказание помощи полиции, органам социальной обеспечения, противопожарного контроля;
• Хранение актов общих собраний жителей, ключей от чердаков, подвалов, электрических щитов.

В случае недобросовестного исполнения управляющей компанией своих обязанностей, жители дома в праве обратиться к председателю совета. Например, подъезд грязный, ремонт не делается или не работает освещение. Председатель в таких случаях в праве писать претензии в УК, жаловаться в контролирующие органы. Если жильцы дома решат расторгнуть договор с управляющей компанией, то именно председатель будет вести переговоры.

Не все вопросы председатель вправе решать единолично. Если, например, требуется установить видеонаблюдение или благоустроить территорию, то председатель МКД может вынести вопрос на общее собрание жителей.

Управдом — друг человека

Нельзя забывать о том, что самой важной функцией управляющего домом является взаимодействие с жильцами, информирование об их правах и обязанностях по использованию жилых и не жилых помещений, территорий общественного использования, а также тесное сотрудничество с управляющей компанией.

Например, если кто-то из жителей дома недоволен качеством услуг, то нет необходимости в одиночку идти и пробовать чего-то добиться. Требуется просто уведомить «управляющего» дома о проблеме, предложить пути ее решения.

Права и компетенции старшего по дому

Исходя из того, что основной функцией председателя МКД является защита интересов жителей дома, он наделяется определёнными правами и обязанностями. Его полномочия перечислены в ч. 7 ст. 161.1 ЖК Российской Федерации.

Председатель совета наделяется правами:

• Обсуждать с управляющей организацией вопросы улучшения условий эксплуатации и обслуживания имущества;
• При обнаружении ситуаций недобросовестного исполнения УК своих обязанностей настаивать на устранении нарушений;
• Принимать участие в составлении программы капитального ремонта дома сообща с управляющей организацией;
• Участвовать в работе комиссии по приемке проведенных работ, оценивать их качество;
• Держать речь в суде по делам руководства домом от лица жителей;
• Инициировать организацию общего заседания жильцов;
• Принимать меры при несоблюдении жильцами правил эксплуатации жилых помещений.

Согласно ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ в новой редакции No 277-ФЗ компетенция председателя Совета МКД подтверждаются соответствующей доверенностью, выданной ему жильцами, либо решением совместного собрания, которое наделило его данными полномочиями.

Как выбрать управдома?

В первую очередь проводится заседание жителей многоквартирного дома. В ходе заседания осуществляется голосование, на основании которого назначается председатель. Выборы председателя осуществляются в несколько этапов:

• очно (непосредственно на заседании);
• заочно (путем заполнения листов голосования).

Выборы будут признаны состоявшимися при соблюдении следующих условий:

• Участие в голосовании более 2/3 собственников жилья;
• Кандидата должны выбирать только собственники квартир в доме;
• 50% и более участников голосования должны проголосовать за данного кандидата;
• Собрание должно быть запротоколировано.

Государственные программы по улучшению дворов

Нередко возникает ситуация, когда вопрос благоустройства придомовой территории решить жителям совместно с советом дома не представляется возможным по финансовым причинам. Денег хватает только лишь на покраску ограждений и скамеек, а разбитые дороги и игровые площадки остаются таковыми много лет. В таких случаях поддержку могут оказать федеральные программы по городскому благоустройству.

В 2017 году была сформирована федеральная программа «Формирование комфортной городской среды».

Данная программа утверждена Постановлением Кабинета Министров Российской Федерации от 30.12.2017 (No1710).

С целью благоустройства десятков тысяч дворов и улучшения качества городской среды проект будет реализован в период до 2024 года. Программа доступна для жителей любого города, где число жителей превышает 1000 человек.

Как принять участие в федеральном проекте по благоустройству дворов?

На общем совете решается, что именно нужно сделать во дворе, составляется схема по благоустройству и заявка в городскую администрацию. В программу по формированию комфортной городской среды входит такие виды работ как устранение повреждений внутри дворовых проездов, установка лавочек, урн и фонарей.

Какие дворы имеют возможность участвовать в программе?

Если дороги во дворе не ремонтировали уже много лет, то такой двор будет благоустроен в первую очередь. Так же на положительное решение администрации будет влиять тот факт насколько исправно жители дома платят за ЖКХ.

Какие дворы не могут принять участие в федеральной программе по благоустройству?

• в непосредственной близости к территории находятся аварийные дома, подлежащие сносу
• на текущий год запланированы ремонтные работы инженерных коммуникаций
• в заявке по благоустройству присутствуют виды деятельности, которые уже проводились на данной территории из средств бюджета
• на территории находятся новостройки, у которых не истек гарантийный срок с момента ввода в эксплуатацию

Подготовка к участию в проекте по благоустройству двора

• Главную роль в следующем этапе подготовки играют совет дома и председатель. Как правило, двор общий на несколько домов, поэтому к организации проекта можно привлечь представителей из соседних домов.
• При составлении плана по благоустройству необходимо собрать две трети голосов жителей каждого дома в поддержку проекта.
• Перед тем как провести общее собрание жильцов совет дома готовит ряд документов – протокол голосования, схему по благоустройству и непосредственно заявку на участие в программе.

Этапы собрания:

1. Очная встреча и рассмотрение проекта с жителями домов участвующих в программе. На первом этапе совета собственники квартир обсуждают схему проекта, вносят коррективы и голосуют. Заносят в акт результаты голосования.
2. Поквартирное голосование. В поквартирном голосовании участвуют жители, которые не пришли на очное собрание.
3. Оформление заявки на участие в проекте. По завершению подготовительных этапов проекта ответственные лица подают заявку на участие в программе. К заявке необходимо приложить копию акта общего собрания, бюллетени поквартирных выборов и схему благоустройства двора.

Общественная комиссия, которую формируют в администрации города рассматривает заявки и принимает решения. Если заявка одобрена, она будет внесена в перечень домов, подлежащих благоустройству, который публикуется на сайте администрации.

Контроль исполнения обязательств по благоустройству двора

Ответственный председатель совета МКД контролирует работу подрядчика. При возникновении нарушений, недочетов письменно уведомляет администрацию.

Комиссия, состоящая из сотрудников администрации и председателя дома принимает работу подрядчиков. Если работа исполнена без нареканий, они подписывают акт сдачи выполненных работ. В случае, когда выявлены нарушения, жильцы вправе отказаться от подписи и подать претензию в администрацию.

Оплата труда старшего по дому

Безусловно у человека, принявшего решение стать председателем широкий круг прав и обязанностей. Поэтому, прежде чем выдвинуть свою кандидатуру на столь ответственную должность необходимо хорошо оценить свои возможности. Возникает закономерный вопрос — полагается ли денежное вознаграждение человеку, который возложит на себя весь груз ответственности за благосостояние дома.

С точки зрения законодательства вопрос о зарплате управляющего не регулируется. Управляющая компания не вправе начислять выплаты в связи с тем, что председатель не состоит с ней в трудовых отношениях.

Сбор денежных средств с жильцов в счет оплаты деятельности председателя отдельной строкой в квитанции на оплату коммунальных услуг будет не корректным вариантом. После того как УК получит деньги с жильцов, она будет обязана заплатить с этой суммы подоходный налог.

Решение о назначении вознаграждения для председателя должно быть принято на общем собрании жильцов. Как правило, рассматривается несколько вариантов:

• освобождение от определенных ежемесячных платежей, например, услуг консьержа или оплаты за домофон или вывоз мусора
• добровольный сбор денежных средств с жильцов и передача их совету дома с целью дальнейшего распределение между председателем и иными должностными лицами.

Решение о размере вознаграждения управляющему заранее обговаривается на общем собрании жильцов и является добровольным. Требовать оплаты работы управляющего не законно и если жители дома решат не платить, то председатель будет выполнять свои обязанности на общественных началах.

Работа по обеспечению благоустройства подойдет ответственным, активным и целеустремленным людям. Зачастую такую обязанность на себя берут пенсионеры, наиболее проявляющие социальную активность.

Стоит ли соглашаться на должность старшего по дому в пожилом возрасте?

Помимо перспективы получать денежную компенсацию, работа председателем совета жильцов дает пенсионеру ряд преимуществ:

• Возможность влиять на решение вопросов по благоустройству дома;
• Шанс оставаться социально активным участником общественной жизни;
• Возможность получать благодарность и положительные эмоции от соседей за проделанную работу по улучшению жилого пространства.

Должность председателя совета жильцов имеет и отрицательные стороны. В первую очередь это необходимость решения спорных вопросов, урегулирования неизбежных конфликтов, что требует немалых эмоциональных ресурсов и сил.

Прежде чем принять решение стать добросовестным исполнителем обязанностей председателя, подумайте, позволяет ли ваша психика и состояние здоровья уделять достаточное количество личного времени этому сложному и многозадачному делу. Если да, то соглашайтесь. Есть люди, кто легко справляется с подобного рода конфликтами в силу характера,благодаря образованию или профессиональному опыту.

Резюмируя вышеизложенное, можно смело утверждать, что жителям дома целесообразно решать свои проблемы слажено и сообща, проявлять инициативу, не оставаться равнодушными к общим проблемам. Именно поэтому в каждом доме нужен активный и ответственный человек, который возьмет на себя обязанности управляющего и будет отстаивать права своих соседей. 

Несомненно, это очень трудоемкая и сложная работа, но благодаря таким людям в наших домах станет уютней, чище и теплее. Становиться управдомом или нет — решать вам. Даже если вы чувствуете, что не готовы к такой сложной работе, вы всегда сможете поддержать своего соседа в этом нелегком, но очень полезном деле, общественной важности.

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

2. В случаях, указанных в части 1 настоящей статьи, при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир.

5. Совет многоквартирного дома:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 7 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

6. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.

7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.

8. Председатель совета многоквартирного дома:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации, лица, заключившего с председателем совета многоквартирного дома договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, копии договора управления многоквартирным домом и указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса договоров;

(п. 3 в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

(в ред. Федерального закона от 31.07.2020 N 277-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

(п. 6 введен Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

8.1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера.

(часть 8.1 введена Федеральным законом от 29.06.2015 N 176-ФЗ)

9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

(часть 10 в ред. Федерального закона от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом.

12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома.

13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий.

(часть 13 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

Под управлением многоквартирным домом понимается деятельность по эксплуатации и улучшению занимаемых помещений.

В большинстве случаев для таких целей владельцы выбирают компанию, которая наделяется соответствующими полномочиями. Варианты такой процедуры определены статьей 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Показать содержание

• В каких случаях способ управления МКД считается не выбранным?
• Что значит реализация способа управления и чем это регламентировано?

В каких случаях считается выбранным, но не реализованным?    

• Может ли многоквартирный дом существовать без руководства?

Что происходит, если жильцы не определили или не реализовали вариант правления?    

В каких случаях способ управления МКД считается не выбранным?

Решение о выборе варианта правления принимается на общем заседании владельцев. Такая процедура имеет свои правила. Если они не был соблюдены, то принятое решение не будет являться законным.

1. Прежде всего, это общее количество присутствующих. Если их было меньше 50% от общего числа, то решение не может быть принято.
2. Ещё одним обязательным условием является количество проголосовавших «за». Если их было менее половины, то решение не является законным.
3. Способ управления многоквартирным домом не будет считаться выбранным, если предпочтение было отдано компании, не имеющей соответствующей лицензии.

Что значит реализация способа управления и чем это регламентировано?

Решения коллективного заседания владельцев помещений в МКД будет недостаточно, даже если оно проведено правильно. Выбранный вариант нужно ещё претворить в жизнь. Для этого необходимо подписать соответствующее соглашение, предусмотренное статьей 162 ЖК РФ.

В тексте документа должно быть указано следующее:

1. Дата и место подписания.
2. Сведения о сторонах сделки. В качестве таковых выступают управляющая организация, имеющая специальную лицензию, и общее собрание собственников.
3. Предмет договора. В качестве такового выступает управление МКД.
4. Перечень коллективных материальных ценностей.
5. Список действий, которые обязана выполнять управляющая компания.
6. Стоимость договора. Здесь порядок расчета цен и периодичность выплат. Данная информация может быть оформлена в виде отдельного приложения.
7. Способ контролирования деятельности управляющей компании по исполнению ею взятых на себя обязательств.
8. Меры воздействия, применяемые к недобросовестной стороне.
9. Атрибуты участников и росписи их представителей.

Соглашение составляется в двух экземплярах — по одному для каждой из сторон. Срок действия документа составляет от одного года до пяти лет.

В каких случаях считается выбранным, но не реализованным?

Выбрать вариант контроля за жильем на собрании ещё недостаточно, даже при условии законности вынесенного решения. Это необходимо реализовать. В качестве подтверждения выступают договор, заключенный с управляющей компанией, либо напрямую с поставщиками жилищно-коммунальных услуги, если управление осуществляется собственниками. При отсутствии указанного документа способ считается не реализованным.

Особенности, нюансы и порядок выбора способа управления многоквартирным домом вы найдете тут, а о непосредственной форме управления собственниками многоквартирным домом мы рассказывали здесь.

Может ли многоквартирный дом существовать без руководства?

Согласно требованиям действующего законодательства, выбор варианта является обязанностью владельцев помещений. МКД не может существовать без управления.

В статье 161 ЖК РФ указано, что орган местной власти проводит конкурс по выбору УК, если в течение полугода до дня его проведения владельцами помещений в многоквартирном доме не выбран способ, или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. То есть фактически дом может существовать без управления на протяжении полугода.

Если жильцы не выбрали или не реализовали способ управления, проводится процедура отбора УК. Она регулируется нормами Постановления Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75.

Что происходит, если жильцы не определили или не реализовали вариант правления?

Этапами выбора исполнителя являются:

1. Формирование конкурсной комиссии. Она должна быть создана не позднее чем за 5 дней до уведомления о проведении конкурса. Срок полномочия комиссии может составлять до двух лет.
2. Составление извещения для потенциальных претендентов. В нем должно быть указано:
   • основание проведение конкурса;
   • данные организатора;
   • описание многоквартирного дома – адрес, общая площадь;
   • перечень работ, которые необходимо выполнять;
   • стоимость услуг;
   • срок, место и порядок представления документов;
   • дата и время проведения конкурса.
3. Информирование участников. Оно должно состояться не позднее чем за 25 дней до вскрытия конвертов с заявками.
4. Выбор управляющей компании.

Победитель конкурса должен представить организатору проект договора в течение 10 рабочих дней с момента принятия решения. А в течение 20 суток с этого же момента он должен передать подписанные им проекты соглашений управления МКД жильцам для подписания указанных документов с их стороны.

Выбор способа управления МКД является обязанностью владельцев квартир. Решение принимается на коллективном заседании владельцев. Если оно не было вынесено, то местная администрация проводит открытый конкурс по определению исполнителя.

Вместе с экспертами разбираемся, как провести электричество к загородному участку, куда обращаться и какие документы нужны для подачи заявки, а также в каких случаях могут отказать в подключении электричества

1. Правила подключения
2. Категории пользователей
3. Куда обращаться
4. Технические аспекты подключения
5. Способы подключения
6. Сколько надо заплатить
7. Что делать после окончания работ

Правила подключения электричества к участку

Согласно постановлению правительства России, подключение электричества — это обязательная процедура для того, чтобы местная администрация признала дом жилым. Проведение электричества доступно как на участках с уже построенным домом, так и на территории без строений. Во втором случае сетью можно пользоваться через счетчик в отдельно установленном металлическом ящике, объясняет управляющий партнер Zharov Group Евгений Жаров.

Категории пользователей

Существуют три категории надежности электропитания, они определяются с учетом вида объекта.

Первая категория. Самый надежный вариант подключения, осуществляемый за счет сразу двух источников электропитания. Эта категория предусмотрена для важных объектов — например, для больниц или химических предприятий.

Вторая категория. Требования по надежности ниже первой, но выше третьей. Такой тип электроснабжения используется в школах и других муниципальных учреждениях.

Третья категория. Самая распространенная, которая используется и в частных домах. Перебои в таком подключении встречаются чаще всего, но обычно проблемы быстро решаются специальными службами и установкой генераторов владельцами.

Куда обращаться за подключением участка к электросети

Необходимо обратиться в ближайшую территориальную сетевую организацию и заключить с ней договор об осуществлении технологического присоединения к электросетям. Чтобы узнать, кому принадлежат ближайшие к вам электросети, надо направить запрос в местную администрацию с указанием их расположения, а администрация обязана в течение 15 дней дать информацию, говорит руководитель направления правового сопровождения споров в сфере коммунального хозяйства и управления недвижимостью юридической группы «Яковлев и Партнеры» Сергей Сергеев. По словам эксперта, можно уточнить информацию у соседей, которые уже подключились, посмотреть записи на табличках на опорах ЛЭП или поискать информацию в интернете.

Когда нужен проект электрификации участка

Проект делается в том случае, когда необходимо подключить земельный участок и дом к сетям мощностью больше 15 кВт. Такие работы можно заказать в частной организации, которая соответствует техническим требованиям электросетевой компании.

Технические аспекты подключения электричества к участку

Технологическое присоединение — это услуга, которую оказывают сетевые компании для выдачи электрической мощности, и предусматривающая фактическое присоединение энергопринимающих устройств (энергетических установок) потребителей к объектам электросетевого хозяйства, поясняет Сергей Сергеев. Согласно постановлению правительства, с апреля 2021 года срок подключения сократился с четырех — шести месяцев до 30 рабочих дней, добавляет эксперт.

Для частных лиц максимальная мощность подключаемого устройства не должна превышать 15 кВт, а для юридических лиц — 150 кВт. Сокращенный период предполагает отсутствие возражений от владельцев соседних участков, которые находятся между линией электричества и домом заявителя. Есть еще одно условие: расстояние от сети до дома должно быть не более 15 м.

Причины отказа в присоединении:

• в заявке нет необходимой информации об участке;
• участок находится далеко от линии электропередачи;
• владелец приобрел участок с долгами, в договоре купли-продажи указано, что вся задолженность переходит новому собственнику, но она не погашена.

Что делать

В первом случае можно просто переписать заявку и исключить из нее допущенные ошибки. Во втором случае возможно оплатить работы по обустройству подстанции. А в третьем случае достаточно просто погасить долги.

Способы подключения электричества к участку

Подключить участок к электросетям можно двумя способами.

Под землей

Для подключения используют бронированный кабель с защитой в виде гофрированной трубы, которую закладывают на глубине 0,8 м. Это затратный способ, так как предполагает оплату услуг землекопов.

По воздуху

Это наиболее распространенный способ подключения с применением изолированного электрокабеля. По правилам, он должен входить в дом на высоте не ниже 2,75 м, а столб, служащий опорой для провода, должен быть на расстоянии не более 10 м от объекта.

Мощность электропитания

Стандартная мощность подключенной сети для частного дома составляет 4–6 кВт. В случае когда у владельца есть разрешение на индивидуальное строительство, он имеет право на подключение к сети на 15 кВт. Это необходимо для удобства и безопасности использования электрических приборов с высокой мощностью.

Сколько надо заплатить за подключение электричества к участку

Эксперты предупреждают, что собственник дома не имеет права самостоятельно присоединяться к линии электропередачи. Подключение осуществляет энергоснабжающая организация, в ведении которой находится дом или участок. При этом компания ответственна за подключение и эксплуатацию только за пределами территории собственника.

С 1 июля 2022 года вступило в силу постановление правительства, которое отменило льготную ставку в размере 550 руб. за подключение электрической мощности до 15 кВт. Теперь стоимость подключения зависит от региона и каждый год пересматривается на местном уровне. В 2023 году в некоторых регионах действуют следующие ставки:

• Москва — 4 тыс. руб. за 1 кВт;
• Санкт-Петербург — 4,43 тыс. руб. за 1 кВт;
• Московская область — 4 тыс. руб. за 1 кВт;
• Омская область — 4,25 тыс. руб. за 1 кВт;
• Пермский край — 4 тыс. руб. за 1 кВт.

При подключении дома или участка 15 кВт при среднем тарифе 4 тыс. руб. за кВт придется заплатить 60 тыс. руб. Помимо оплаты кВт, собственник должен отдать деньги за подключение проводов от дома к установленному столбу учета. Цена будет зависеть от способа подключения — по воздуху или под землей. Также можно заказать энергоснабжающей компании подключение под ключ, но это самый дорогой способ и стоит от 100 тыс. руб.

Можно ли сэкономить на подключении к электричеству

Сэкономить можно только за счет уменьшения мощности. Например, мощность подключаемого устройства сократить с 15 до 10 кВт.

Что делать после окончания работ

После того как все работы по подключению завершены, надо направить уведомление в электросетевую компанию. После этого на участок приедет ее представитель и проверит соблюдение всех технических требований. Завершающй этап — заключение договора с энергосбытовой компанией, после чего начнется подача электричества.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

В каждом многоквартирном доме проживает большое количество людей, а значит наладить взаимодействие с управляющей компанией и другими сторонними организациями с целью повлиять на решение бытовых проблем жильцов, будет не простой задачей.

Соответственно в многоквартирном доме необходимо назначить ответственного представителя собственников квартир, на которого будут возложены обязанности посредника между жильцами и обслуживающими дом организациями.

Управдом — должность или гражданская позиция?

Официально такого понятия как «управдом» или «старший по дому» в жилищном кодексе не указано. Согласно статье 161.1 ЖК РФ совет многоквартирного дома на совместном собрании избирает председателя и делегирует ему право представительства интересов жильцов перед управляющей компанией или ТСЖ. Председатель совета многоквартирного дома (МКД) наделяется правами и функциями, которые нацелены на то, чтобы защищать права и обеспечивать интересы жителей.

Обязанности председателя совета МКД (Старшего по дому)

Основные обязанности председателя совета МКД заключаются в следующем:

• Контроль уборки территории общего пользования, таких как лифт, подъезды, лестницы;
• Наблюдение за деятельностью жилищно-эксплуатационной компании по уборке и эксплуатации прилегающей территории;
• Контроль за соблюдением норм пожарной безопасности, санитарных и гигиенических правил;
• Контроль за осуществлением очередного и капитального ремонта дома;
• Информирование жильцов о правилах поведения в аварийных ситуациях, размещение контактов эксплуатационных учреждениях, в которые следует обращаться в ситуации возникновения аварий;
• Оказание помощи полиции, органам социальной обеспечения, противопожарного контроля;
• Хранение актов общих собраний жителей, ключей от чердаков, подвалов, электрических щитов.

В случае недобросовестного исполнения управляющей компанией своих обязанностей, жители дома в праве обратиться к председателю совета. Например, подъезд грязный, ремонт не делается или не работает освещение. Председатель в таких случаях в праве писать претензии в УК, жаловаться в контролирующие органы. Если жильцы дома решат расторгнуть договор с управляющей компанией, то именно председатель будет вести переговоры.

Не все вопросы председатель вправе решать единолично. Если, например, требуется установить видеонаблюдение или благоустроить территорию, то председатель МКД может вынести вопрос на общее собрание жителей.

Управдом — друг человека

Нельзя забывать о том, что самой важной функцией управляющего домом является взаимодействие с жильцами, информирование об их правах и обязанностях по использованию жилых и не жилых помещений, территорий общественного использования, а также тесное сотрудничество с управляющей компанией.

Например, если кто-то из жителей дома недоволен качеством услуг, то нет необходимости в одиночку идти и пробовать чего-то добиться. Требуется просто уведомить «управляющего» дома о проблеме, предложить пути ее решения.

Права и компетенции старшего по дому

Исходя из того, что основной функцией председателя МКД является защита интересов жителей дома, он наделяется определёнными правами и обязанностями. Его полномочия перечислены в ч. 7 ст. 161.1 ЖК Российской Федерации.

Председатель совета наделяется правами:

• Обсуждать с управляющей организацией вопросы улучшения условий эксплуатации и обслуживания имущества;
• При обнаружении ситуаций недобросовестного исполнения УК своих обязанностей настаивать на устранении нарушений;
• Принимать участие в составлении программы капитального ремонта дома сообща с управляющей организацией;
• Участвовать в работе комиссии по приемке проведенных работ, оценивать их качество;
• Держать речь в суде по делам руководства домом от лица жителей;
• Инициировать организацию общего заседания жильцов;
• Принимать меры при несоблюдении жильцами правил эксплуатации жилых помещений.

Согласно ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ в новой редакции No 277-ФЗ компетенция председателя Совета МКД подтверждаются соответствующей доверенностью, выданной ему жильцами, либо решением совместного собрания, которое наделило его данными полномочиями.

Как выбрать управдома?

В первую очередь проводится заседание жителей многоквартирного дома. В ходе заседания осуществляется голосование, на основании которого назначается председатель. Выборы председателя осуществляются в несколько этапов:

• очно (непосредственно на заседании);
• заочно (путем заполнения листов голосования).

Выборы будут признаны состоявшимися при соблюдении следующих условий:

• Участие в голосовании более 2/3 собственников жилья;
• Кандидата должны выбирать только собственники квартир в доме;
• 50% и более участников голосования должны проголосовать за данного кандидата;
• Собрание должно быть запротоколировано.

Государственные программы по улучшению дворов

Нередко возникает ситуация, когда вопрос благоустройства придомовой территории решить жителям совместно с советом дома не представляется возможным по финансовым причинам. Денег хватает только лишь на покраску ограждений и скамеек, а разбитые дороги и игровые площадки остаются таковыми много лет. В таких случаях поддержку могут оказать федеральные программы по городскому благоустройству.

В 2017 году была сформирована федеральная программа «Формирование комфортной городской среды».

Данная программа утверждена Постановлением Кабинета Министров Российской Федерации от 30.12.2017 (No1710).

С целью благоустройства десятков тысяч дворов и улучшения качества городской среды проект будет реализован в период до 2024 года. Программа доступна для жителей любого города, где число жителей превышает 1000 человек.

Как принять участие в федеральном проекте по благоустройству дворов?

На общем совете решается, что именно нужно сделать во дворе, составляется схема по благоустройству и заявка в городскую администрацию. В программу по формированию комфортной городской среды входит такие виды работ как устранение повреждений внутри дворовых проездов, установка лавочек, урн и фонарей.

Какие дворы имеют возможность участвовать в программе?

Если дороги во дворе не ремонтировали уже много лет, то такой двор будет благоустроен в первую очередь. Так же на положительное решение администрации будет влиять тот факт насколько исправно жители дома платят за ЖКХ.

Какие дворы не могут принять участие в федеральной программе по благоустройству?

• в непосредственной близости к территории находятся аварийные дома, подлежащие сносу
• на текущий год запланированы ремонтные работы инженерных коммуникаций
• в заявке по благоустройству присутствуют виды деятельности, которые уже проводились на данной территории из средств бюджета
• на территории находятся новостройки, у которых не истек гарантийный срок с момента ввода в эксплуатацию

Подготовка к участию в проекте по благоустройству двора

• Главную роль в следующем этапе подготовки играют совет дома и председатель. Как правило, двор общий на несколько домов, поэтому к организации проекта можно привлечь представителей из соседних домов.
• При составлении плана по благоустройству необходимо собрать две трети голосов жителей каждого дома в поддержку проекта.
• Перед тем как провести общее собрание жильцов совет дома готовит ряд документов – протокол голосования, схему по благоустройству и непосредственно заявку на участие в программе.

Этапы собрания:

1. Очная встреча и рассмотрение проекта с жителями домов участвующих в программе. На первом этапе совета собственники квартир обсуждают схему проекта, вносят коррективы и голосуют. Заносят в акт результаты голосования.
2. Поквартирное голосование. В поквартирном голосовании участвуют жители, которые не пришли на очное собрание.
3. Оформление заявки на участие в проекте. По завершению подготовительных этапов проекта ответственные лица подают заявку на участие в программе. К заявке необходимо приложить копию акта общего собрания, бюллетени поквартирных выборов и схему благоустройства двора.

Общественная комиссия, которую формируют в администрации города рассматривает заявки и принимает решения. Если заявка одобрена, она будет внесена в перечень домов, подлежащих благоустройству, который публикуется на сайте администрации.

Контроль исполнения обязательств по благоустройству двора

Ответственный председатель совета МКД контролирует работу подрядчика. При возникновении нарушений, недочетов письменно уведомляет администрацию.

Комиссия, состоящая из сотрудников администрации и председателя дома принимает работу подрядчиков. Если работа исполнена без нареканий, они подписывают акт сдачи выполненных работ. В случае, когда выявлены нарушения, жильцы вправе отказаться от подписи и подать претензию в администрацию.

Оплата труда старшего по дому

Безусловно у человека, принявшего решение стать председателем широкий круг прав и обязанностей. Поэтому, прежде чем выдвинуть свою кандидатуру на столь ответственную должность необходимо хорошо оценить свои возможности. Возникает закономерный вопрос — полагается ли денежное вознаграждение человеку, который возложит на себя весь груз ответственности за благосостояние дома.

С точки зрения законодательства вопрос о зарплате управляющего не регулируется. Управляющая компания не вправе начислять выплаты в связи с тем, что председатель не состоит с ней в трудовых отношениях.

Сбор денежных средств с жильцов в счет оплаты деятельности председателя отдельной строкой в квитанции на оплату коммунальных услуг будет не корректным вариантом. После того как УК получит деньги с жильцов, она будет обязана заплатить с этой суммы подоходный налог.

Решение о назначении вознаграждения для председателя должно быть принято на общем собрании жильцов. Как правило, рассматривается несколько вариантов:

• освобождение от определенных ежемесячных платежей, например, услуг консьержа или оплаты за домофон или вывоз мусора
• добровольный сбор денежных средств с жильцов и передача их совету дома с целью дальнейшего распределение между председателем и иными должностными лицами.

Решение о размере вознаграждения управляющему заранее обговаривается на общем собрании жильцов и является добровольным. Требовать оплаты работы управляющего не законно и если жители дома решат не платить, то председатель будет выполнять свои обязанности на общественных началах.

Работа по обеспечению благоустройства подойдет ответственным, активным и целеустремленным людям. Зачастую такую обязанность на себя берут пенсионеры, наиболее проявляющие социальную активность.

Стоит ли соглашаться на должность старшего по дому в пожилом возрасте?

Помимо перспективы получать денежную компенсацию, работа председателем совета жильцов дает пенсионеру ряд преимуществ:

• Возможность влиять на решение вопросов по благоустройству дома;
• Шанс оставаться социально активным участником общественной жизни;
• Возможность получать благодарность и положительные эмоции от соседей за проделанную работу по улучшению жилого пространства.

Должность председателя совета жильцов имеет и отрицательные стороны. В первую очередь это необходимость решения спорных вопросов, урегулирования неизбежных конфликтов, что требует немалых эмоциональных ресурсов и сил.

Прежде чем принять решение стать добросовестным исполнителем обязанностей председателя, подумайте, позволяет ли ваша психика и состояние здоровья уделять достаточное количество личного времени этому сложному и многозадачному делу. Если да, то соглашайтесь. Есть люди, кто легко справляется с подобного рода конфликтами в силу характера,благодаря образованию или профессиональному опыту.

Резюмируя вышеизложенное, можно смело утверждать, что жителям дома целесообразно решать свои проблемы слажено и сообща, проявлять инициативу, не оставаться равнодушными к общим проблемам. Именно поэтому в каждом доме нужен активный и ответственный человек, который возьмет на себя обязанности управляющего и будет отстаивать права своих соседей. 

Несомненно, это очень трудоемкая и сложная работа, но благодаря таким людям в наших домах станет уютней, чище и теплее. Становиться управдомом или нет — решать вам. Даже если вы чувствуете, что не готовы к такой сложной работе, вы всегда сможете поддержать своего соседа в этом нелегком, но очень полезном деле, общественной важности.