Перепланування часто плутають з реконструкцією, хоча насправді це абсолютно різні речі. Реконструкція — це певні дії по ремонту, що передбачають втручання в несучі стіни та інженерні системи (наприклад, об’єднання кухні і кімнати з несучою стіною). Тому не дивно, що для переобладнання приміщення та перенесення, наприклад, стін, відповідно до технічних вимог необхідний дозвіл і проект.
Перепланування — це ремонтно-будівельні роботи, в результаті яких не зачіпаються несучі стіни, але змінюються характеристики нерухомості (навіть якщо це тільки 1 перегородка). Такі роботи перераховані в Постанові Кабміну № 406 від 07.06.2017 р «Про затвердження переліку будівельних робіт, які не вимагають документів, що дають право на їх виробництво, і після завершення яких об’єкт не підлягає введенню в експлуатацію». Іншими словами, на роботи зі зміни характеристик приміщення без втручання в несучі конструкції в Києві та інших містах і селах України не потрібна дозвільна документація на будівництво, але по завершенню таких робіт, документи повинні бути приведені у відповідність.
Перед початком виконання робіт слід розібратися, як далі діяти для того, щоб узаконити зміни характеристик житлового приміщення: чи підпадає ремонт під категорію «перепланування» або «реконструкція», чи потрібен проект, яка документація необхідна для оформлення (наприклад, повідомлення про початок будівельних робіт і декларація про готовність об’єкта до експлуатації), яку відповідальність ви будете нести при самовільній реконструкції, в який термін необхідно провести переоформлення та навіщо взагалі погоджувати проведення змін.
Якщо Ви провели ремонт для себе і плануєте жити в квартирі самостійно, питання узгодження можна відкласти. Але коли необхідно буде приводити до ладу документи на житло (наприклад, продажа, дарування або вступ в спадок), перепланування квартири повинно бути оформлено відповідно до чинного законодавства.
Перед тим як отримати дозвіл на перепланування в квартирі, слід визначитися, чи будуть під час будівельно-ремонтних робіт порушені несучі стіни. Оскільки при втручанні в несучі стіни та інженерні мережі проводиться реконструкція і дозвіл на її виконання необхідно отримувати до початку робіт.
До перепланування квартир в Києві та інших містах України можна віднести такі види робіт: збільшення житлової площі без порушення несучих капітальних перегородок, балок і стін; об’єднання санвузла з ванною кімнатою (тільки якщо між ними не капітальна перегородка і немає вентиляційного каналу); вирубка отворів для дверей і вікон у внутрішніх стінах некапітального типу; об’єднання кімнати і балкона без розширення отворів; влаштування нових перегородок; утеплення стін з подальшим зменшенням корисного простору і т.д.
Отримувати дозвіл на перепланування квартири в даному випадку не потрібно, тому спочатку необхідно провести всі будівельні роботи, потім переходити до процедури оформлення змін. Процедура перепланування квартири відноситься до спрощеної, особливо якщо порівнювати з оформленням реконструкції. Для узгодження проведених робіт достатньо оформити новий техпаспорт, де будуть відображені характеристики і планування квартири після виконаних робіт.
Обмежитися новим технічним паспортом на приміщення можна в тому випадку, якщо співвідношення загальної та житлової площі залишилося незмінним. Якщо ж загальна або житлова площа стала більше або менше, необхідно звернутися з документами про право власності на квартиру і новим технічним паспортом до державного реєстратора для внесення даних до Державного реєстру майнових прав та отримати Виписку. Виписка з Держреєстру і новий технічний паспорт — основне підтвердження того, що перебудова законна, при цьому документи про право власності на квартиру (договір, свідоцтво тощо) — не змінюються.
Ще один важливий момент, про який не можна забувати при оформленні проведених робіт з перепланування — необхідна участь в оформленні нових документів всіх співвласників квартири. Тому, якщо квартирою володіє двоє та більше осіб, звертатися за переоформленням в держоргани і до юриста потрібно тільки спільно.
Для узаконення ремонту в приміщенні за спрощеною схемою (незалежно від того, де знаходиться квартира в Києві або іншому місті) необхідно надати наступні документи на перепланування квартири:
- паспорт та ідентифікаційний код всіх співвласників квартири;
- старий технічний паспорт на квартиру (при наявності);
- документи про право власності всіх співвласників на квартиру.
Документи для оформлення перепланування квартири підготувати досить легко, особливо якщо ви — одноосібний власник. Але сама схема узаконення (незважаючи на те, що дозвіл на перепланування квартири в Україні не потрібно) при самостійному узгодженні може затягнутися. Тому краще звернутися до вашого особистого помічника DOZVIL. Фахівці перевірять Ваші документи і ситуацію, проведуть всі необхідні роботи по оформленню і в результаті вам видадуть на руки повний пакет документів:
- новий технічний паспорт на квартиру;
- довідку інженера в разі коригування площі в квартирі (співвідношення загальної та житлової площі в квартирі);
- виписку з реєстру прав на нерухоме майно.
Саме ці папери є офіційним підтвердженням законності проведеного перепланування без втручання в несучі стіни та інженерні мережі.
Досить часто, незважаючи на те, що оформлення перепланування квартири відноситься до спрощеної схеми, власники не приводять до ладу документи про право власності на квартиру. Якщо ви не плануєте виконувати з квартирою будь-які дії в подальшому, перепланування можна залишити не оформленим. Але одного разу ви можете зіткнутися з труднощами, якщо терміново буде потрібно:
- продати квартиру;
- вступити в спадкування;
- оформити договір дарування;
- провести обмін однієї квартири на іншу;
- надати квартиру в якості застави при оформленні кредиту;
- провести інші операції з квартирою.
Тому нехтувати офіційними оформленням будь-яких перебудов не варто — навіть якщо ви просто знесли в передпокої комору або розширили кухню за рахунок лоджії. Дії, в результаті яких не порушені несучі стіни, але при цьому внесене коригування в первинне планування квартири — це перепланування, і її необхідно узаконити.
Яке перепланування не потрібно узаконювати в Україні? Відповідь на це питання досить проста — будь-які роботи, внаслідок яких змінено конфігурацію приміщень, повинні бути оформлені і документально підтверджені. Незважаючи на те, що перепланування відноситься до робіт, для яких не потрібен попередній дозвіл, після завершення слід оформити новий технічний паспорт і внести зміни до Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно з отриманням витягу з реєстру.
Починаючи з 2017 року, вимоги до перепланування пом’якшилися і відсутність документів на нове планування не спричинить за собою будь-яких серйозних штрафних санкцій або адміністративної відповідальності. Але якщо не оформити все вчасно, можна зіткнутися з проблемами в майбутньому, при здійсненні будь-яких угод з нерухомістю.
Відповідно до Постанови Кабміну №406 від 07.06.2017 р, самовільне перепланування квартири оформляється після закінчення робіт за спрощеною схемою. Незважаючи на те, що процес узгодження був полегшений, часу, щоб узаконити все, може знадобитися досить багато. Адже, щоб оформити перепланування без порушення несучих стін і огороджувальних конструкцій, необхідно:
- звернутися до сертифікованого інженера для розробки нового технічного паспорта на квартиру відповідно до Наказу Держбуду №127 від 24.05.2001 р «Про затвердження інструкції про проведення інвентаризації об’єктів нерухомого майна»;
- внести зміни до Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно з отриманням витягу з реєстру (для всіх співвласників), що і буде підтвердженням законності перепланування навіть у разі збільшення або зменшення площі в квартирі (відповідно до Постанови Кабміну №1127 від 25.12.2012 р . «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
З недавніх пір самовільне перепланування без втручання в несучі стіни і інженерні мережі оформити набагато простіше — вимоги пом’якшилися і роботи дозволили проводити без попереднього узгодження. Більш того, після таких робіт немає необхідності вводити приміщення в експлуатацію: все, що знадобиться — оформити новий техпаспорт і внести зміни до Держреєстру, з отриманням витягу.
При цьому, багато хто не поспішає оформлювати перепланування — відповідно до чинного законодавства штраф за перепланування квартири в 2019 р., як і в 2017-2018 рр., не передбачений. Якщо ви нічого не плануєте робити з квартирою в подальшому, вашим рішенням може бути залишити все як є та не оновлювати документацію. Але в такому випадку розпоряджатися майном вільно вже не вийде — власник або співвласники нерухомого майна не зможуть продати, подарувати, успадковувати або заповідати нерухоме майно, а також передавати квартиру для забезпечення кредиту. При угодах всі документи ретельно перевіряються і звіряються покупцем, нотаріусом з фактичним станом приміщення, і якщо виявляються розбіжності, угода скасовується або визнається недійсною.
12 марта 2023 63 208
Что такое перепланировка квартиры, жилого дома или нежилой недвижимости. Нужно ли получать разрешение на проведение перепланировки. Как узаконить перепланировку в квартире, которая уже сделана. На все эти вопросы вы получите ответы, прочитав нашу статью.
Кроме того, вы узнаете, как быстро можно узаконить перепланировку и как это правильно сделать. Как самостоятельно узаконить перепланировку в квартире старого фонда и как узаконить перепланировку в новостройке. Сколько это стоит и какие последствия могут быть, если не заниматься документами.
Что такое перепланировка
Перепланировка – это комплекс ремонтно-строительных работ, направленных на изменение характеристик недвижимости уже после того, как дом построен и сдан.
Другими словами, есть объект недвижимости и есть технический паспорт этого объекта, который соответствует реальной картине. Любые изменения, которые не соответствуют техническому паспорту объекта, но вместе с тем не затрагивают несущие конструкции, инженерные сети и не выходят за габариты существующего помещения, считаются перепланировкой.
Например, если вы снесли кладовку в прихожей, убрали перегородку между ванной и туалетом, расширили кухню или комнату за счёт лоджии без вмешательства в несущие конструкции, объединили кухню с жилой комнатой – всё это перепланировка.
Что такое переоборудование
Переоборудование – это изменение структуры инженерного оборудования внутри помещения. Сюда входит обустройство индивидуального отопления, перенесение нагревательных, сантехнических и газовых приборов, изменение конфигурации вентиляционных каналов в кухнях и санузлах.
Что такое реконструкция
Реконструкция предусматривает изменения в инженерных системах, несущих конструкциях здания и фасаде. Другими словами, реконструкция – это перепланировка и переоборудование в соответствии с нормативно-техническими требованиями.
Вне зависимости от того, перепланировка у вас в квартире или реконструкция, необходимо привести в порядок документы в соответствии с нормами действующего законодательства.
Что нужно учитывать перед перепланировкой квартиры
В результата перепланировки могут быть изменены основные параметры вашей недвижимости. Одним из этих параметров является площадь объекта:
Жилая площадь – это сумма площадей всех жилых комнат в квартире.
Общая площадь – это площадь всех жилых и нежилых помещений квартиры плюс площади балконов и лоджий с использованием понижающих коэффициентов. Понижающий коэффициент для лоджий – 0,5, для балконов и террас – 0,3. Следует заметить, что понижающий коэффициент для застеклённого балкона будет 0,8. А коэффициент для застеклённой лоджии равен 1. Таким образом, даже остекление лоджии или балкона приведёт в итоге к изменению общей площади квартиры.
Полезная площадь, её ещё называют отапливаемой площадью – это общая площадь квартиры без учёта лоджий, балконов и террас.
Как узаконить перепланировку
Если в квартире проведены работы, которые изменили конфигурацию помещений, то такие изменения нужно узаконить. В результате таких действий у вас должен быть на руках новый технический паспорт. В нём всё должно соответствовать и совпадать с тем, что есть в квартире. Эти изменения нужно внести в Государственный реестр, а выписка из него будет служить подтверждением законности этих операций.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Бывает, когда перепланировка сделана, но не узаконена и нужно срочно продать квартиру. Как это сделать?
Прежде всего, нужно найти покупателя, который захочет такую квартиру купить. Для этого вам придётся снизить цену продажи на ту сумму расходов, которую нужно уплатить, чтобы привести документы в порядок.
Можно продать квартиру по старым документам, которые есть у вас, несмотря на то, что перепланировка уже сделана. В этом случае все проблемы и расходы по приведению в порядок документов на квартиру лягут на нового покупателя. Если у вас есть покупатель, готовый совершить сделку на таких условиях, то нет проблем. Главное, чтобы сумма, на которую будет снижена цена перепланированной квартиры, его устроила.
Дело в том, что нотариус пред проведением сделки вашу квартиру не осматривает, поэтому о перепланировке не знает. Но в договор купли-продажи вносится пункт о том, что квартира осмотрена покупателем и в ней нет перепланировки. Таким образом, ваша квартира продаётся как-бы без перепланировки.
После такой покупки будет считаться, что перепланировку сделал уже новый владелец со всеми вытекающими последствиями. Все обязательства узаконить сделанные изменения лягут в дальнейшем на него.
На данный момент ситуация на рынке недвижимости такова, что продаётся много квартир с неузаконенной перепланировкой, поэтому вышеописанная схема продажи является обычной практикой.
В чём опасность покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой
Не всякую перепланировку можно узаконить. Например, если вы поменяли местами кухню и жилую комнату, пристроили балкон на фасаде дома или снесли несущую стену, то узаконить такие изменения не получится.
Поэтому перед покупкой перепланированной квартиры без соответствующих документов нужно предварительно проконсультироваться со специалистом и узнать, можно ли такую перепланировку узаконить и стоимость всего процесса.
Если перепланировку можно узаконить
Когда вы будете знать примерную стоимость оформления документов, можно вести предметный разговор с продавцом о снижении цены квартиры. Если торг придёт к какому-то логическому завершению, то сделка состоится.
Вы можете после покупки такой квартиры – если не собираетесь продавать её в дальнейшем – не спешить оформлять перепланировку. Жить в такой квартире можно и по старым документам.
Если перепланировку нельзя узаконить
В этой ситуации мы не рекомендуем покупать квартиру. Оформить такую сделку можно, но ситуация может сложиться так, что вас обяжут восстановить все изменения и привести квартиру в первоначальный вид за свой счёт.
На вас могут даже подать в суд соседи и по решению суда обяжут вернуть всё как и было до перепланировки.
В Украине уже были подобные решения, поэтому вопросы перепланировки лучше заранее согласовывать и подготавливать документы.
Особенно опасно внесение изменений в несущие стены дома. Это опасно не только по документам, но и физическим обрушением всех конструкций. Поэтому заниматься перепланировкой несущих конструкций лучше не стоит. Это большие проблемы для вас и опасность для всех жильцов дома.
Как узаконить перепланировку в новостройке
Как правило, квартиры в новых домах сдают без внутренних перегородок. Кроме того, собственники жилья обычно знают конфигурацию своей будущей квартиры ещё на этапе строительства дома, поэтому проблем не возникает.
Когда лучше делать перепланировку в новостройке
Вы можете ещё до момента оформления права собственности изменить конфигурацию помещений при помощи перегородок, дополнительно сделать гардеробную, добавить кладовку, изменить количество комнат – всё это можно сделать, предварительно согласовав изменения с представителем строительной компании.
В этой ситуации перепланировка будет сделана до момента изготовления технического паспорта, поэтому все изменения впоследствии будут в нём отражены. Таким образом вы оформите право собственности на квартиру в соответствии с реальной ситуацией и в дальнейшем больше ничего делать не придётся.
Перепланировка на этапе строительства дома от застройщика
У некоторых застройщиков услуга перепланировки предоставляется бесплатно до момента возведения внутренних перегородок на вашем этаже. Если перегородки ещё не возвели, то возможно застройщик сделает вам перепланировку бесплатно. Но важный момент, что материал стен может измениться и толщина окажется более тонкой, чем в первоначальном проекте.
Кроме юристов по недвижимости, у нас есть отдел, который занимается продажей квартир от застройщиков в Одессе. Периодически встречаем такой момент, что застройщик вместо перегородок, допустим, 200 мм газобетона использует для перепланировок 100 мм блоки. Нужно заранее побеспокоиться, из какого материала вам сделают перепланировку, потому что толщина стен между комнатами напрямую влияет на звукоизоляцию.
После возведения вашего этажа в новостройке, либо после сдачи дома в эксплуатацию все хлопоты по перепланировке лягут на вас, поэтому лучше побеспокоиться обо всём заранее и выполнить перепланировку до момента изготовления технического паспорта. На этапе строительства это стоит недорого.
Сколько стоит узаконить перепланировку
Стоимость документов, чтобы узаконить перепланировку в квартире зависит от того, какие изменения вы хотите внести и на каком этапе они производятся. Есть варианты квартир, где вообще лучше ничего не трогать, потому что перепланировка и оформление документов не неё могут стоить очень дорого.
В новостройках перепланировка выполняется значительно проще, потому что стены часто выполнены из газобетона и это простой материал для демонтажа.
Иногда перепланировка вообще бесплатна, если вы делаете её до введения дома в эксплуатацию – заплатите только за использованный материал. В некоторых случаях, чтобы узаконить передвинутую стенку в старом доме, вам потребуется до нескольких тысяч долларов. Стоит ли это того ? Очень важно подумать об этом до перепланировки, потому что есть проблемные варианты.
Цена перепланировки квартиры
Если подвести итог стоимости перепланировки, то в каждом случае она будет индивидуальна. Примерно от 2 тысяч гривен и до 2 тысяч долларов. Если это пристройка к первому этажу дома, то цены могут получиться ещё дороже. Фасад это здания или задний двор. Очень много моментов, которые влияют на стоимость и на то, каким методом будет лучше узаконить вашу перепланировку.
Если вы находитесь в Одессе, то звоните, мы можем помочь с любым вариантом перепланировки и окажем консультацию, как лучше поступить. Телефоны будут внизу статьи, а также на главной страничке сайта.
Как правильно узаконить перепланировку
Перед началом проведения работ по перепланировке нужно получить разрешение в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ДАБІ/ДІАМ). Для этого вначале нужно разработать проект изменений, подать декларацию о начале строительных работ и получить разрешение.
После окончания работ нужно изготовить новый технический паспорт, подать декларацию о готовности объекта и ввести его в эксплуатацию.
Затем нужно внести изменения в Государственный реестр имущественных прав. Выписка из реестра и новый техпаспорт будут подтверждением законности выполненной перепланировки.
Какие последствия проведения перепланировки без разрешения
Вариант 1: Вы заплатите штраф и перепланировку узаконят. Это самый лёгкий случай.
Вариант 2: Заплатите штраф и перепланировку не узаконят, вам предпишут всё вернуть в первоначальное состояние.
Вариант 3: Вас могут привлечь к уголовной ответственности, если перепланировка привела к тяжёлым последствиям для всего здания и угрожает жизни и здоровью людей.
В каких случаях не нужно получать разрешение
С 2017 года поменялись правила согласования перепланировки, требования к перепланировкам были смягчены. Постановлением № 406 от 7.06.2017 года был утверждён перечень несложных строительных работ, которые можно проводить без разрешения и они не требуют последующего ввода объекта в эксплуатацию.
Но это не относится к случаям, когда происходит вмешательство в несущие конструкции, инженерные сети или перепланировка выходит за пределы уже существующего помещения. В этом случае придётся получать разрешение и вводить объект в эксплуатацию на общих основаниях.
Какие работы можно проводить без разрешения
- Перепланировки, связанные с увеличением жилой или подсобной площади путём демонтажа перегородок без нарушения капитальных несущих стен, несущих конструкций, опор, балок за счёт площадей коридоров и вспомогательных помещений.
- Объединение ванной комнаты с туалетом в случае, если стена между ними не несущая и отсутствует вентиляционный канал.
- Объединение кухни и жилой комнаты (в домах без газоснабжения).
- Устройство или закрытие дверных и оконных проёмов во внутренних не капитальных стенах.
- Объединение кухни или комнаты с лоджией без демонтажа подоконного блока и вмешательства в систему отопления.
- Устройство перегородок в подсобных и жилых помещениях.
- Демонтаж или устройство шкафов, антресолей, кладовок.
- Демонтаж каминов, печек, печей без перекрытия вентиляционных шахт.
- Уменьшение площадей за счёт утепления или отделки стен.
- Перестановка инженерного или сантехнического оборудования в пределах предназначенных для этих целей помещений.
- Остекление балконов и лоджий (кроме памятников архитектуры).
Какие работы проводить запрещено
- Увеличивать площадь ванны и туалета за счёт жилой площади комнат.
- Демонтировать внешние несущие стены и подоконные блоки для объединения комнат с лоджиями и балконами.
- Переносить на лоджии и балконы отопительные приборы.
- Вмешиваться в целостность межэтажных перекрытий, вентиляционных каналов.
- Удалять звукоизоляцию пола.
- Выходить за пределы существующих помещений (пристройка и расширение балконов, сооружение подвалов, присоединение чердачных помещений).
Как узаконить перепланировку, выполненную по упрощённой схеме
ВАЖНО! Вне зависимости от того, получали вы разрешение на перепланировку или выполняли работы по упрощённой процедуре без получения разрешения, итог любой перепланировки нужно узаконить. Ведь в результате таких действий конфигурация квартиры и её параметры будут отличаться от того, что изображено в техпаспорте.
Последовательность действий после перепланировки
Если перепланировка сделана по упрощённой схеме без получения разрешения, то нужно вызвать инспектора по инвентаризации БТИ. Он изготовит новый технический паспорт объекта и выдаст справку об отсутствии в произведенных работах элементов реконструкции, на которые нужно получать разрешение.
Если площади не изменились
Для того, чтобы узаконить вышеперечисленные изменения, достаточно заказать новый технический паспорт, в котором будет отражена квартира после выполненной перепланировки. Этого достаточно в случае, если в результате перепланировки не произошло изменение соотношений жилой и общей площади помещения.
Если площади изменились
В случае, если площади изменились, после изготовления техпаспорта нужно обратиться к регистратору, внести все изменения в Государственный реестр имущественных прав и получить выписку из него. Новый техпаспорт и выписка из реестра будут служить подтверждением законности произведенной перепланировки.
На какие работы нужно получать разрешение
- Если перепланировка затрагивает несущие стены;
- Перепланировка выходит за пределы существующих границ помещения;
- Происходит вмешательство в инженерные системы общего пользования (вода, газ, отопление, канализация, вентиляция, шумоизоляция).
Все вышеперечисленные работы относятся к категории сложных и содержат элементы реконструкции, поэтому узаконить их по упрощённой схеме нельзя. Для проведения таких работ нужен проект и получение разрешения с последующим вводом объекта в эксплуатацию.
Какую перепланировку нельзя узаконить
- В многоквартирных домах нельзя переносить санузлы и кухню таким образом, чтобы так называемая мокрая зона вашей квартиры располагалась над или под жилой комнатой другого помещения на нижнем или верхнем этаже.
- Нельзя переносить технические помещения, не предусмотрев для них вытяжки и вентиляцию.
- Нельзя проводить изменения инженерных сетей общего пользования, например, изменять конфигурацию стояков отопления, газоснабжения, подачи воды, канализации, вентиляционных шахт и каналов.
- Запрещено выносить радиаторы отопления на лоджию или балкон, объединённый с комнатой.
- Нельзя объединять водяной тёплый пол и общедомовую систему отопления.
- Нельзя убирать несущие стены или делать в них проёмы.
- Не получится узаконить объединение кухни и единственной жилой комнаты в домах с газом.
- Запрещено сносить подоконный блок при объединении кухни или комнаты с балконом или лоджией.
- Нельзя производить расширение балкона путём выноса его вперёд или в стороны.
Многие из вышеперечисленных действий влекут за собой прямое нарушение строительных норм. Например, перенос радиаторов отопления может привести к нарушению теплового баланса всего дома. Поэтому до начала любых действий по перепланировке нужно предварительно проконсультироваться с профильным специалистом и серьёзно отнестись к документальному оформлению предстоящих работ.
Если самовольная перепланировка не узаконена – какие последствия
Если перепланировку не узаконить, то вы не сможете провести никакую сделку с недвижимостью – продать, подарить, оформить в наследство, получить ипотечный кредит в банке под залог – всё это сделать не получится.
При оформлении нового техпаспорта вам поставят отметку о самовольной реконструкции и вынудят привести помещение в первоначальное состояние. Кроме того, придётся заплатить штраф.
Как правильно сделать перепланировку. Порядок действий
- Создание проекта перепланировки.
- Подача декларации в ГАСИ (ДАБІ/ДІАМ). Вы должны предоставить проект перепланировки и получить разрешение на начало строительных работ.
- Выполнение работ в соответствии с проектом.
- Изготовление технического паспорта.
- Обращение в Центр предоставления административных услуг с заявление об окончании ремонтно-строительных работ.
- Если всё сделано в соответствии с проектом перепланировки, разрешительный орган после после получения выводов комиссии, которая это подтвердит, выдаст заключение о соответствии проекта.
- Государственный регистратор или нотариус на основании техпаспорта и выданного заключения внесёт данные в Государственный реестр вещных прав, что будет подтверждено выпиской из этого реестра.
Как узаконить уже сделанную перепланировку
- Если в квартире уже есть перепланировка без вмешательства в ограждающие и несущие конструкции здания, то узаконить её можно по упрощённой процедуре. Для этого нужно провести инвентаризацию объекта, изготовить новый технический паспорт, а затем обратиться к регистратору для внесения изменений в реестр.
- Если в квартире сделана перепланировка, которая выходит за рамки несложных ремонтно-строительных работ, то по упрощённой схеме её узаконить не получится. Здесь, как говорится, возможны варианты. Мы рекомендуем в каждом таком конкретном случае индивидуально подходить к решению проблемы и обратиться за помощью к специалистам.
- Если вы начали делать перепланировку по всем правилам, то есть существует утверждённый проект и получено разрешение, но объект не введён в эксплуатацию по каким-то причинам, то важно понимать, что это за причины. Возможно, придётся что-то изменить или переделать и вам выдадут документы.
Если всё сделано не по правилам, то варианты следующие:
- Пройти полную процедуру, начиная от проекта и получения разрешения;
- Узаконить перепланировку через суд.
Как узаконить перепланировку в суде
Если вы столкнулись с ситуацией, когда вам отказывают в выдаче документов на перепланированное помещение и вы считаете, что это не законно, можно попытаться решить вопрос через суд.
В каком случае нужно обращаться в суд
Следует помнить, что суд примет решение в вашу пользу только в том случае, если вы сможете доказать свою правоту. Поэтому перед тем, как подавать исковое заявление, мы советуем проконсультироваться с профильным адвокатом, который занимается ведением подобных дел в суде. Проанализировав ситуацию, он сможет дать прогноз на исход дела и просчитать вероятность вынесения положительного решения.
Как узаконить перепланировку дома
Дом отличается от квартиры наличием земельного участка под домом и вокруг него. Если говорить простым языком, то правила перепланировки помещений внутри жилого дома точно такие же, как и для квартиры. Но как быть, если вы решили что-то построить на своём участке? Здесь правила следующие:
- На возведение любых капитальных строений нужен проект, получение разрешения с последующим введением объекта в эксплуатацию. Например, если вы решили строить капитальный гараж, летнюю кухню или гостевой домик, то нужно пройти полную процедуру оформления документов на такое строительство.
- Если вы хотите строить не капитальное строение, которое не имеет фундамента, то получать разрешение и вводить объект в эксплуатацию не нужно. Как пример, это может быть не капитальный гараж без фундамента, беседка, летний душ, теплица, скважина, колодец, выгребная яма, бассейн, погреб, забор, ворота, калитка, терраса, лестница, эстакада и любые временные сооружения.
Важные выводы как узаконить перепланировку в квартире
- Выполнение несложных строительных работ может проводиться без получения разрешения на проведение работ и не требует введения в эксплуатацию. Это относится к ситуации, когда перепланировка не затрагивает несущие стены, инженерные системы общего пользования и не выходит за пределы существующего помещения.
- Произведенную перепланировку необходимо узаконить. Это нужно сделать независимо от того, по какой процедуре проводилась перепланировка – с получением разрешения и введением объекта в эксплуатацию или по упрощённой схеме без получения разрешения. Нужно изготовить новый технический паспорт, зарегистрировать проведенные изменения в Государственном реестре имущественных прав и получить выписку. Техпаспорт и выписка из реестра – это подтверждение законности перепланировки.
- Полученные документы необходимо предоставить в теплопоставляющую организацию, а также в ЖЭК, ОСМД или УК для проведения перерасчёта в связи с изменением полезной и общей площади квартиры.
Какую перепланировку можно проводить без получения разрешения
- Расширение жилых помещений за счёт нежилых и наоборот;
- Объединение санузлов;
- Демонтаж встроенных кладовок;
- Монтаж перегородок;
- Объединение кухни и жилой комнаты (в квартирах без газа);
- Объединение кухни и лоджии, жилой комнаты и лоджии без демонтажа подоконного блока.
Частая ситуация, когда демонтируют подоконный блок на кухне или в жилой комнате. Если вы думаете сделать или уже сделали подобную перепланировку, то должны знать, что в некоторых случаях подоконный блок является частью несущей стены. Следовательно, это уже полноценное вмешательство и в обязательном порядке требуется узаконить данный вид перепланировки. Возможно, лучше оставить подоконный блок, так у вас будет меньше проблем в будущем и стоить это будет значительно дешевле.
Как самостоятельно узаконить перепланировку – на что обратить внимание
Если комплекс работ по перепланировке соответствует требованиям, которые характеризуются как несложные строительные работы, на которые не нужно получать разрешение и вводить объект в эксплуатацию, то нужно учитывать:
- Новый технический паспорт должен изготовить инженер с соответствующим сертификатом, который даёт право проводить обмеры.
- Вместе с техпаспортом вы должны получить справку об отсутствии в ваших действиях элементов реконструкции.
- На основании справки и полученного техпаспорта нужно провести регистрацию права собственности в реестре. Таким правом наделены государственные регистраторы и нотариусы.
Что нужно помнить
- Если вы хотите присоединить лоджию или балкон к кухне или жилой комнате, то это нужно делать без демонтажа подоконного блока. В некоторых случаях он является частью несущей стены, поэтому узаконить такие изменения по упрощённой процедуре не получится.
- Балконы и лоджии входят в общую площадь квартиры с использованием понижающего коэффициента. В результате присоединения лоджии к комнате коэффициент учтён не будет. При этом увеличится жилая и общая площадь квартиры. В случае присоединения лоджии к кухне увеличится только общая площадь квартиры.
- Общая площадь квартиры может увеличиться за счёт демонтажа перегородок между помещениями. Соответственно, она уменьшится при утеплении стен изнутри помещения.
- Налог на недвижимость рассчитывается исходя из общей площади квартиры, поэтому после перепланировки он может измениться.
- Монтаж дополнительного радиатора отопления на лоджии как после присоединения её к комнате, так и без присоединения нарушает тепловой баланс дома. Такая самодеятельность может закончиться штрафом и предписанием вернуть всё в исходное состояние.
Контакты – как узаконить перепланировку
Теперь вы знаете о перепланировке всё, что может пригодиться в реальной жизни. Если вы хотите сделать перепланировку в квартире или частном доме и вам нужно получить дополнительную консультацию по этому вопросу – обращайтесь по указанным ниже телефонам. Как правило, детальная консультация на первоначальном этапе поможет избежать дальнейших проблем.
- Если перепланировка уже сделана и вам нужно её узаконить – мы можем вам помочь.
- Если перепланировка сделана, вы попытались её узаконить самостоятельно, но вам отказали, тогда вам тоже к нам.
Любые вопросы, связанные с перепланировкой и реконструкцией квартир и домов в г. Одессе мы сможем решить быстро и качественно. Обращайтесь:
063 705-09-42, 096 698-10-41
Юридический отдел GetHom
Работаем с 9 утра до 9 вечера без выходных и праздников.
Вывод по перепланировке
Надеемся, что вы получили ответы на все вопросы по перепланировке квартиры. Теперь вы знаете, как её правильно узаконить и сколько примерно стоит “передвинуть стенку”. Процесс согласования документов иногда не быстрый и трудоёмкий.
Но часто это единственное решение в сложных ситуациях. Правильно оформленные документы избавят вас от многих проблем. Это поможет впоследствии продать квартиру без значительных скидок покупателю.
Самостоятельно узаконить перепланировку с нашей помощью или с другими юристами по недвижимости будет стоить дешевле, чем торговаться с покупателем, который захочет скидку значительно больше, чем стоит правильное оформление документов по перепланировке квартиры. Если вы в Одессе – звоните, мы поможем.
Перепланировка квартиры может быть увлекательным и полезным проектом. Однако прежде чем начать, важно понять законодательные требования и процедуры, связанные с узакониванием перепланировки. Обеспечение соответствия местным строительным нормам, получение необходимых разрешений и соблюдение соответствующих процедур поможет вам избежать юридических проблем и обеспечить плавный проект реконструкции. К Вашим услугам узаконение перепланировки на bs-proekt.kz по самой выгодной и доступной цене. В этой статье мы приведем пошаговую инструкцию, как узаконить перепланировку квартиры.
Шаг 1: Исследуйте местные строительные нормы и правила
Прежде чем начать процесс реконструкции, ознакомьтесь с местными строительными нормами и правилами. Эти нормы описывают требования к структурным изменениям, электрическим системам, сантехнике, пожарной безопасности и другим аспектам перепланировки. Исследование и понимание этих правил поможет спланировать свой проект соответствующим образом и обеспечить соответствие.
Шаг 2. Наймите профессионального архитектора или инженера
Привлеките профессионального архитектора или инженера с опытом работы по перепланировке квартир. Они помогут вам оценить целесообразность вашего проекта, создать подробные архитектурные планы и убедиться, что ваша перепланировка соответствует строительным нормам и нормам. Их опыт бесценен в навигации юридическими аспектами проекта.
Шаг 3: Получите необходимые разрешения
Обратитесь в местные строительные органы, чтобы определить разрешения, необходимые для перепланировки. В зависимости от масштаба изменений вам могут потребоваться разрешения на снос, строительство, электромонтажные работы, сантехнику и другие конкретные аспекты. Для получения разрешений представьте необходимую документацию, включая архитектурные планы, детали проекта и другую необходимую информацию. Важно дождаться утверждения разрешений, прежде чем приступать к любым работам, чтобы избежать юридических осложнений.
Шаг 4: Следуйте инструкциям по строительству и безопасности
При перепланировке следуйте инструкциям по строительству и технике безопасности, установленным местными строительными органами. Эти указания обеспечивают сохранение структурной целостности квартиры, а безопасность жильцов приоритетна. Очень важно использовать проверенные материалы, соблюдать надлежащие строительные технологии и привлекать для выполнения работ лицензированных подрядчиков.
Шаг 5: Проведите проверки
Поступая с перепланировкой, запланируйте проверки на разных этапах проекта в соответствии с требованиями строительных органов. Проверки могут включать в себя проверку конструкции, проверку электричества, сантехники и пожарной безопасности. Эти инспекции гарантируют, что работа выполняется в соответствии с утвержденными планами и строительными нормами.
Шаг 6: Получите сертификат собственности
По завершении перепланировки запросите окончательную проверку в строительные органы. Если квартира отвечает всем необходимым требованиям, Вам выдадут Акт поселения. Эта справка указывает на то, что квартира теперь пригодна для заселения, и подтверждает, что перепланировка выполнена в соответствии с действующими нормами.
Шаг 7: Обновите юридическую документацию
Получив свидетельство о пользовании квартирой, обновите юридическую документацию, связанную с квартирой, например акт собственности или право собственности, чтобы отразить изменения, внесенные при перепланировке. Это гарантирует, что перепланировка будет официально признана и зафиксирована в юридических документах.
Долго, дорого, но надо
Если планировка квартиры устарела, ее можно изменить: снести одни стены, поставить другие. Согласование перепланировки требует времени (от четырех месяцев) и денег (десятков, а порой и сотен тысяч рублей — на стоимость влияет сложность и то, в каком регионе находится квартира). Поэтому многие делают перепланировку на авось и сильно рискуют: если о ней узнает администрация или управляющая компания, в лучшем случае они потребуют вернуть все как было. В худшем есть шанс лишиться квартиры.
Известный режиссер Тимур Бекмамбетов приобрел квартиру 226 кв. м в Москве, в доходном доме Мазинга, что в Малом Знаменском переулке. Здание построено в 1912 году и является объектом культурного наследия регионального значения.
Доходный дом К.К. Мазинга, Малый Знаменский пер., 7/10, стр. 2/Фото: um.mos.ru
Прежде чем заселиться, режиссер решил сделать в ней перепланировку и ремонт. Были демонтированы несущие перегородки, вскрыты полы. В декабре прошлого года комиссия установила, что произведенные изменения не совпадают с техническим паспортом помещения. Кроме того, в стенах исторического дома выявлены трещины. Перепланировку признали незаконной. Требования вернуть помещение в исходное состояние владелец проигнорировал, ремонтные работы продолжались. В итоге столичная мэрия потребовала изъять квартиру в судебном порядке.
«Местная администрация или УК вправе обратиться в суд, — отмечает управляющий партнер юридической компании «Позиция права» Егор Редин. — Если перепланировка будет признана не соответствующей нормам, собственника обяжут привести помещение в первоначальное состояние за свой счет. Если он этого не сделает в отведенные сроки, ему выпишут штраф, а квартиру выставят на торги».
Зачем согласовывать перепланировку:
— Чтобы получить актуальные документы для продажи квартиры.
— Если квартира куплена в ипотеку: в договоре заемщик обязуется согласовывать перепланировку с банком и соответствующими органами.
— Громкие работы рискуют привлечь внимание соседей, которые обратятся в управляющую компанию или администрацию.
— Чтобы не стать источником опасности, когда мокрые зоны (санузел) в вашей квартире окажутся над сухими зонами соседей (над жилыми комнатами).
— Чтобы дом попросту не рухнул — например, после демонтажа несущих стен.
Процесс согласования перепланировки сильно отличается в разных регионах. В Москве подать документы, заказать проект и получить разрешение удастся полностью удаленно. А в случае несложной перепланировки в доме типовой серии проект допускается взять бесплатно из регионального каталога. В других регионах придется обратиться в МФЦ или местную администрацию, а проект делать на заказ.
Шаг 1. Убеждаемся, что согласование необходимо
Есть довольно много работ, которые не являются перепланировкой. Их не надо согласовывать — сразу смело приступайте к ремонту.
Когда согласование не требуется:
— перегородки внутри квартиры без изменений;
— дверные и оконные проемы остаются на месте;
— двери на местах, предусмотренных на плане БТИ;
— конструкция пола не меняется;
— сантехника, трубы, газопровод — всё остается на своих местах.
При планировании ремонта ориентируйтесь на данные техпаспорта, советует управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев. Если в результате ремонта какая-то информация устареет, это придется согласовать.
Допустим, в техпаспорте указан материал, из которого сделаны полы, а вы решили сменить линолеум на ламинат. Или отмечено, что балкон не остеклен, а вы собираетесь его остеклить.
Важны и региональные особенности. «Замена остекления балкона или установка оконных решеток к работам по перепланировке или переустройству в Москве уже не относится, тогда как в Санкт-Петербурге замена остекления потребует проекта и согласования», — приводит пример эксперт. Региональные требования можно уточнить в местном комитете по архитектуре или МФЦ.
Шаг 2. Заказываем проект перепланировки
Если перепланировке все же быть, необходимо заказать проект. Составлять его имеет право только компания, у которой есть так называемый допуск СРО для выполнения проекта. СРО — саморегулируемая организация, фактически реестр профессионалов. Проверьте, есть ли компания в таком реестре или нет на сайте соответствующей СРО.
Составление проекта перепланировки — быстрая (от двух до десяти дней в зависимости от региона), но затратная часть процесса. Стоимость составления одного и того же проекта в разных компаниях отличается в разы. Не пожалейте времени и обзвоните максимальное количество проектных фирм в вашем регионе — это позволит сэкономить существенную сумму.
Москвичам повезло больше остальных — у них есть шанс получить проект бесплатно. «В Москве существует Каталог типовых проектов перепланировок в жилых домах массовых серий, откуда можно взять готовый проект. Но в регионах версий каталога, утвержденных местными муниципальными органами или жилищными инспекциями, нет», — комментирует Егор Редин.
Вместе с готовым проектом заказчику выдается техническое заключение о допустимости и безопасности работ по перепланировке.
Работы, которые нельзя согласовать, — следовательно, их запрещено проводить:
- снос несущих стен;
- вывод радиаторов центрального отопления на холодный балкон или лоджию;
- объединение жилой комнаты с холодной лоджией;
- объединение газифицированной кухни с гостиной без установки двери;
- организация мокрых зон над сухими;
- демонтаж вентканала или объединение вентканалов кухни и санузла.
Шаг 3. Подаем документы на перепланировку
После получения проекта перепланировки собираем остальные документы и идем с ними (опять же в зависимости от региона) в МФЦ или местную администрацию, где перепланировками занимается межведомственная комиссия.
В Москве документы на перепланировку направляются удаленно, на сайте mos.ru: «Каталог услуг» → «Жилье, ЖКУ, двор» → «Документы» → «Переустройство и перепланировка помещения в многоквартирном доме» → «Согласование».
Какие документы нужны для согласования перепланировки:
- проект перепланировки;
- техническое заключение о допустимости и безопасности работ;
- заявление на перепланировку;
- нотариально заверенное согласие совладельцев квартиры;
- договор купли-продажи и акт приемки-передачи квартиры;
- технический паспорт или поэтажный план, экспликация (выдаются в БТИ);
- свидетельство о праве собственности.
Техпаспорт квартиры и свидетельство о праве собственности администрация получает самостоятельно в электронном виде благодаря межведомственному взаимодействию.
«На перечень требуемых документов влияет специфика помещения, расположение здания, его функциональное назначение и другие факторы. Например, иногда для согласования требуют обязательное разрешение МЧС, заключение санитарной экспертизы, технические условия управляющей компании на увеличение мощностей электричества или подведение инженерных сетей».
Егор Редин,управляющий партнер юридической компании «Позиция права»
После подачи документов ждем — ответ должен прийти в течение полутора месяцев (плюс-минус несколько дней). После получения разрешения на перепланировку наступает время ремонтных и перепланировочных работ.
Шаг 4. Работа со строительной бригадой
Наняв бригаду рабочих, придется строго следить, чтобы все изменения соответствовали утвержденному проекту. Иначе комиссия, которая будет принимать работу, заставит все переделывать.
Не торопитесь с отделкой: комиссии нужно предъявить голые стены — построенные или то, что осталось после сноса.
Решение о согласовании перепланировки действует в течение года с момента подписания. За этот год надо провести все работы и подать заявление на получение акта о выполнении работ.
Шаг 5. Приемка и завершающий этап
Принимать перепланировку придет комиссия, в большинстве регионов это межведомственная комиссия. После осмотра она выдает акт о перепланировке и решение, согласно которому все произведено по закону и в соответствии с проектом.
Но и на этом еще не все. Там же, в администрации, необходимо получить акт ввода перепланированного объекта в эксплуатацию, приложив решения комиссии и новый техпаспорт.
Теперь остается подать полученные разрешения в Росреестр для регистрации изменений. Проще всего это сделать в МФЦ.
Сроки и цены
Основные траты по согласованию перепланировки — проведение экспертиз и оплата услуг проектных организаций. Разброс цен очень большой: от бесплатного получения проекта из каталога в Москве до выплаты сотен тысяч рублей за экспертизы и проект сложной перепланировки в доме — памятнике архитектуры. Мелкие расходы (скажем, изготовление техпаспорта через сайт госуслуг) обойдутся в 2,4 тыс. рублей.
Сроки тоже связаны со сложностью перепланировки: могут понадобиться разные разрешения от компетентных органов. Процедура — от замеров и составления проекта до регистрации в Росреестре — занимает в среднем от четырех месяцев до года — такие сроки приводят эксперты.
Некоторые жильцы переносят стены в квартире без уведомления администрации. Разбираемся вместе с экспертом, что нужно сделать, если планировка уже проведена, а разрешения на снос перегородок у владельцев не было
Подробное пособие по законному ремонту в квартире.
- Согласовать или узаконить?
- Какую перепланировку нужно узаконить
- Как узаконить перепланировку
- Штрафы
- Комментарии эксперта
Согласовать или узаконить?
Эти понятия часто путают, считая, что они подразумевают одно и то же. На самом деле согласовать перепланировку необходимо до ее начала. С 21 августа 2020 года в Москве это можно сделать онлайн, не обращаясь в МФЦ «Мои документы» (юридическим лицам — в жилищные инспекции). Узаконить необходимо уже сделанную перепланировку по окончании работ. Несущие конструкции не всегда определяются на глаз. В результате несогласованные изменения могут быть опасны для жизни владельца помещения и его соседей.
Перепланировку нужно согласовать до начала ремонта
(Фото: Shutterstock)
Какие работы может включать в себя перепланировка жилья:
- перенос и разборка перегородок;
- перенос и устройство дверных проемов;
- укрупнение или разукрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Какую перепланировку нужно узаконить
Чтобы спланировать дальнейшие действия, стоит пригласить специалиста, занимающегося легализацией перепланировок. Заранее подготовьте документы БТИ: план, техпаспорт, экспликацию. На их основании можно будет сравнить изменения с изначальным обликом помещения.
Существуют виды перепланировок, которые узаконить не получится. В их числе:
- расширение санузлов и перенос мокрых зон в сухие;
- снос несущих стен и колонн;
- вынос радиаторов на лоджию или балкон;
- подключение теплых полов к центральному отоплению;
- присоединение технических помещений (расширили квартиру за счет чердака или общей части подъезда);
- изменение фасада здания (например, замена обычных окон панорамными);
- объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями;
- устройство своей кухни под санузлом или своей жилой комнаты под кухней или санузлом расположенной этажом выше квартиры;
- устройство кухни над жилой комнатой расположенной этажом ниже квартиры;
- устройство санузла над жилой комнатой или кухней расположенной этажом ниже квартиры;
- объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.
Некоторые изменения узаконить довольно просто, так как они не влияют на функционал здания. Среди приемлемых перепланировочных работ:
- снос встроенной мебели, если она предполагалась в помещении при сдаче первому владельцу;
- заделка проходов в несущих стенах (не ломать, а строить);
- перемещение газовой или электроплиты, раковины на кухне;
- перенос сантехники в пределах одного помещения (поменяли ванну с унитазом местами);
- монтаж или снос межкомнатных перегородок, не являющихся несущими.
Как узаконить перепланировку: инструкция
Если какая-либо из уже выполненных работ требует разработки проектной документации, но при этом предварительное согласование получено не было, то алгоритм действий следующий:
- оформить техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ;
- подать через портал заявление, заполнив необходимые поля интерактивного запроса и загрузив техническое заключение о допустимости и безопасности выполненных работ с иными документами (при необходимости);
- обеспечить доступ сотруднику Мосжилинспекции для приемки выполненных работ;
- оплатить штраф за самовольную перепланировку;
- получить акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения.
После этого надо заново ввести квартиру в эксплуатацию. Для этого понадобятся следующие документы (оригиналы и копии):
- заявление о том, что был составлен акт приемочной комиссии по форме № 2;
- паспорт собственника или доверенность на представление его интересов;
- решение администрации о том, что перепланировка помещения согласована;
- новый техпаспорт.
Затем надо принести копии документов в Роскадастр. Срок рассмотрения документов и выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию составляет 30 календарных дней.
Как узаконить перепланировку через суд
Иногда в легализации перепланировки отказывают. В этом случае признать ее законной можно через суд.
Для этого необходимо следовать плану:
- соберите необходимые документы. Понадобятся выписка из реестра, новый техпаспорт (заказать в БТИ или МФЦ), справка из СЭС и проект квартиры, который готовит специалист проектного бюро;
- оповестите отдел архитектуры местной администрации о совершенных изменениях в здании;
- напишите исковое заявление в суд и приложите к нему документы — в первую очередь выписку, подтверждающую право собственности, договор о владении имуществом либо свидетельство о праве на наследство. Также потребуются технический паспорт квартиры, заключение санитарно-эпидемиологической службы, проект, составленный специалистом строительной компании, и квитанция об уплате госпошлины (300 руб.).
Если суд принял решение в пользу собственника, потребуется оплатить госпошлину и обратиться в БТИ для внесения обновления плана квартиры. Из организации к вам придет техник, который зафиксирует внесенные изменения в соответствии с документами. По итогу вы получите на руки расписку с указанием даты выдачи нового техпаспорта (обычно это десять дней после обращения в БТИ).
Фото: Bosentumay/wikipedia.org
Затем необходимо прийти в Роскадастр или МФЦ с паспортами владельца и помещения, заключением СЭС и копией решения суда. Здесь снова потребуется оплатить госпошлину, а также пригласить в квартиру сотрудника органов кадастрового учета, который составит протокол, зафиксировав изменения. На его основе в течение 30 календарных дней будет сделан новый кадастровый паспорт.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Какой штраф взыщут при самовольной перепланировке
Размер штрафа за самовольную перепланировку для физических лиц составляет от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб., для должностных лиц — от 4 тыс. до 5 тыс. руб., а для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц — от 40 тыс. до 50 тыс. руб.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Комментарии эксперта
Елена Федорова, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— В законе нет нюансов для перепланировки ипотечных квартир. Запрет на изменение характеристик недвижимости, как правило, содержится в договоре. В соглашении может быть прописано условие как о запрещении любой перепланировки, так и о ее обязательном предварительном согласовании с банком. Отсутствие технических изменений, особенно несогласованных — гарантия быстрой продажи недвижимости в случае невыполнения заемщиком своих обязательств. За неисполнение пунктов договора предусмотрен внушительный штраф. В документ обычно включается условие о возможности визита в ипотечную квартиру с проверкой. Последствия — финансовые санкции. Существует судебная практика по удовлетворению компенсации нарушенных обязательств в пользу банков, поэтому не стоит особенно увлекаться несогласованными перепланировками в ипотечных квартирах. В любом случае до реализации изменений следует детально изучить договор.
Цена на легализацию перепланировки варьируется в зависимости от региона и сложности задачи. Если государственные пошлины и сборы являются фиксированными по стране, то услуги по изготовлению проекта или эскиза перепланировки могут быть разными. В упрощенном порядке — без предоставления многостраничного проекта, ограничившись эскизом, можно согласовать оформление арки в дверном проеме, если стена не несущая, расширение дверного проема с установкой раздвижных дверей, замену ламината на паркет или, наоборот, устройство гардеробной и другое. Данные работы не должны затрагивать несущие стены, границы мокрых зон, конструкций пола и потолка, не могут быть связаны с заменой электрической плиты на газовую и наоборот, а также с изменением ее положения. Составление эскиза стоит порядка 5 тыс. руб.
Если нужно согласовать более существенные вопросы, например расширение санузла, остекление балкона на последних этажах и прочие работы, без проекта не обойтись. В случае сложного ремонта экономить на нем не стоит. Необходимо удостовериться, что у проектной компании есть соответствующий допуск СРО и опыт. Специалист на этапе технического задания сможет дать пояснения, соответствуют ли ваши ожидания строительным, санитарным, пожарным нормам и правилам.
При этом проектировщики в зависимости от поставленных задач могут рекомендовать получить техпаспорт на квартиры соседей сверху и снизу, ведь у соседей может быть узаконенная нетипичная перепланировка, что особенно важно в новостройках. С одной стороны, это увеличивает стоимость проекта, с другой — минимизирует риски получения отказа в перепланировке.
Вилка цен по изготовлению проекта по Москве и Московской области — от 15 тыс. до 100 тыс. руб. При узаконивании выполненной перепланировки к цене следует прибавить штраф. При этом можно получить и отказ, обжалование которого повлечет дополнительные расходы на представительство в суде. Самостоятельно обратиться в суд без юридических услуг можно, но такие дела не относятся к категории простых.
Исключительной мерой ответственности является продажа с публичных торгов принадлежащего собственнику жилого помещения. Владельцу выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного акта. На нового собственника возлагается обязанность привести квартиру в первоначальное состояние. Выселение производится с момента регистрации прав за новым владельцем. Такие прецеденты в судебной практике есть. При рассмотрении споров учитываются следующие юридические факты: создает ли перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли их права, срок неисполнения предписания о приведении помещения в первоначальный вид и неоднократность таких требований, является ли квартира для владельца единственной.
Затягивать с легализацией не стоит, это не быстрая процедура. Сейчас благодаря цифровизации сроки существенно сократились, но они по-прежнему растягиваются не на пару дней, а на несколько месяцев.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»