ADG group — первый российский девелопер, развивающий городские пространства, член Международного совета торговых центров (ICSC).
Наша миссия — выявлять и отвечать на меняющиеся запросы и потребности городских жителей.
Компания была основана в 2004 году, а восемнадцать лет спустя в портфолио ADG group — свыше миллиона квадратных метров реализованных проектов по всей России.
Cеть районных центров — флагманский проект компании — призван качественно изменить жизнь 2,5 миллионов москвичей, живущих в пешей доступности от районных центров. После запуска сеть станет крупнейшим по числу объектов проектом на московском рынке коммерческой недвижимости.
Гендиректор Первого канала оказался связан с компанией ADG Group братьев Печерских, которая реконструирует 39 старых кинотеатров в Москве. Константин Эрнст рассчитывал на гарантированный источник дохода, но проект пока не оправдывает надежд, говорят источники Forbes
Досье Pandora Papers сделало достоянием широкой общественности то, что и так было известно участникам рынка недвижимости: гендиректор Первого канала Константин Эрнст оказался совладельцем компании, которая реконструирует 39 бывших советских районных кинотеатра в Москве за 60 млрд рублей. Девелопером выступает ADG Group братьев Печерских. Эрнст подтвердил изданию «Важные истории» (признано в России иноагентом) свое участие в проекте и сказал, что «никогда не делал из этого секрета». Источники Forbes говорят, что гендиректор телеканала рассчитывал на стабильный доход, однако пока проект генерирует убытки.
«Сумасшедший бюджет»
Осенью 2014 года правительство выставило на торги право реконструировать 39 советских кинотеатров. «Самостоятельно Эрнст не мог бы заниматься проектом, это очень сложный девелоперский процесс», — уверен источник на столичном рынке недвижимости. По его словам, с самого начала стоял вопрос: кто согласится взять на себя ответственность за проект с огромным объемом площадей и сумасшедшим бюджетом. Все крупные девелоперы тогда сразу отказались, заявил собеседник Forbes. На аукционе по продаже было всего два претендента, победителем стала компания «Эдисонэнерго», связанная с ADG Group и, как выяснилось, с Константином Эрнстом. «Жестокой борьбы за лот не было, потому что никто не видел потенциала в этих зданиях», — рассказывал в интервью Forbes совладелец ADG Григорий Печерский.
ADG Group братьев Печерских — не самые известные девелоперы на столичном рынке. Печерские родом из Калининграда, старший брат Михаил шесть лет работал в Альфа-банке. Выкупив у правительства Москвы десятки объектов за 9,6 млрд рублей, братья планировали преобразить морально устаревшие постройки по всему городу в небольшие современные районные центры (так называются торговые центры небольшой площади. — Forbes) с единым дизайном и набором арендаторов, а также местами семейного отдыха, спортивного и культурного досуга. Заявленные средние инвестиции в объект превышали 1 млрд рублей, весь проект Печерские оценивали в 57 млрд рублей, из них почти 50 млрд рублей — кредиты ВТБ.
«У Эрнста были свободные деньги, он решил вложить их в какую-то высокодоходную историю как пассивный инвестор, чтобы спокойно уйти на пенсию в будущем, — рассуждает другой собеседник Forbes. — Так делают абсолютно все по инерции в любой стране мира. Но другое дело, что с доходностью ему не повезло». По данным «СПАРК-Интерфакс», выручка «Эдисонэнерго» в 2020 году составила 209 млн рублей, убыток — 654 млн рублей.
«Мы придерживаемся позиции не раскрывать имен акционеров и бенефициаров без их согласия, что полностью соответствует законодательству Российской Федерации. За комментарием относительно роли в проекте вам лучше обратиться непосредственно к Константину Львовичу», — ответил на запрос Forbes представитель ADG Group. Пресс-служба Первого канала на запрос не ответила.
Не то кино
На сегодняшний день открыто восемь районных центров. «До конца этого года мы планируем завершить строительство еще семи объектов и открыть два районных центра, включая крупнейший в нашем портфеле — «София», — говорит представитель ADG.
«Для рынка никогда не было открытием, что там участвуют структуры, связанные с Первым каналом, — рассказывает глава направления торговой недвижимости одной из международных компаний-консультантов. — Изначально озвучивалось, что у Константина Эрнста есть амбиции построить самую крупную сетку кинотеатров в России. Для этого и привлекли международного оператора». В качестве партнера рассматривали южнокорейскую сеть кинотеатров CJ CGV, крупнейшую в мире (более 4000 залов в Южной Корее, Индии, Вьетнаме, США и Турции).
Однако в январе 2020 года стало известно, что корейская компания отказывается от экспансии в Россию. Россияне не оценили корейские фильмы, которые лоббировала сеть.
Новый партнер нашелся в периметре банка ВТБ. В сентябре 2020 года ADG Group объявили о сотрудничестве с российской киносетью «Каро». Контролирующим акционером «Каро» является консорциум в составе ведущего инвестора UFG Private Equity, Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ) и предпринимателя Пола Хета. Современные мультиплексы нового поколения должны были открыться в конце 2020 — начале 2021 года в шести центрах: «Рассвет», «Нева», «Марс», «Высота», «Эльбрус» и «Будапешт». К середине этого года киносеть должна была открыться еще на четырех площадках — «Киргизия», «София, «Экран» и «Байконур». По данным ADG, в настоящее время «Каро» работает только в районном центре «Ангара», в остальных восьми кинотеатры откроются до конца 2021 года.
«Сетка «Каро» по сути полностью дотируется ВТБ , поэтому получилась квазиистория — партнерство между девелопером и кинооператором, который так или иначе связан с собственниками тех самых реконструируемых кинотеатров, то есть банком», — говорит источник Forbes на рынке недвижимости. В августе 2021 года ВТБ открыл кредитную линию сети кинотеатров «Каро» в объеме 4,1 млрд рублей на срок до шести лет «на развитие киносети и открытие кинотеатров в Москве и других регионах». По данным «СПАРК-Интерфакс», головная компания «Концерн Каро» принадлежит кипрской фирме KF CINEMA LIMITED. В выписке из кипрского реестра содержатся данные о том, что доли в уставном капитале фирмы отданы в залог банку ВТБ.
«На самом деле кредитную линию ВТБ открыл для «Каро» намного раньше, когда CJ CGV ушел, а «Каро» стал заходить на их площадки, — утверждает источник Forbes. — Не исключаю, что сначала банк одобрил кредит для «Каро»ьи затем сам попросил «Каро» стать арендатором в проекте ADG, а кредит в августе — это дофинансирование». На все вопросы о сотрудничестве и планах развития в рамках партнерства с ADG представитель «Каро» говорить с Forbes отказался. ВТБ также отказался от комментариев.
«Сейчас заметно, что Печерские не справляются, и ВТБ проводит закрытые тендеры и ведет переговоры, чтобы передать проект кому-то другому», — добавляет собеседник. «Информация не соответствует действительности», — утверждают в пресс-службе ADG.
По словам источника, в качестве нового исполнителя проекта рассматривали ресторанный холдинг Ginza Project. «На раннем этапе разработки концепции районных центров команда ADG консультировалась со многими, у кого на тот момент был успешный опыт создания современных общественных пространств, в частности с Ginza Project», — сообщили в пресс-службе ресторанного холдинга.
Что пошло не так
В конце 2019 года в интервью Forbes Григорий Печерский признавался, что последние пять лет он с братом только и живет этим проектом: «У нас есть непреодолимое желание его завершить». Однако сроки реализации постоянно сдвигаются. «Во время запуска проекта в 2014 году девелопер планировал завершить реконструкцию всех 39 объектов в 2018 году, то есть три года назад», — напоминает старший директор и глава отдела ретейла CBRE в России Марина Малахатько.
Пандемия внесла серьезные коррективы, объясняют в ADG. Во время локдауна было остановлено строительство, а после снятия ограничений потребовалось время на привлечение рабочих на объекты. Новая цель Печерских — полностью завершить проект в 2022 году. «Стоимость строительства увеличилась, но мы нашли способ оптимизировать затраты. Объем инвестиций — около 60 млрд рублей — остался таким же, как и год назад. Сейчас мы вернулись к нормальной динамике реализации проекта», — утвеждает Григорий Печерский.
По словам регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, девелопер допустил несколько ошибок — в концепции, позиционировании и продаже площадей в этих объектах. По ее оценке, во всех восьми открывшихся райцентрах высокая вакансия 10-30%, низкая проходимость (кроме «Ангары», которая открылась первой) и есть проблемы с «якорями». «Арендаторы жалуются на низкие обороты из-за плохой посещаемости. Сейчас это связывают с тем, что главный «якорь», кинотеатр, в большинстве объектов не открыт. Возможно, ситуация поменяется», — говорит эксперт.
«У любого районного центра есть свои особенности, связанные с местоположением, конкурентным окружением, социально-демографическими характеристиками прилегающих районов, развитием городской инфраструктуры и жилого фонда и т. д., — перечисляет Марина Малахатько из CBRE. — Индивидуальный подход к формированию пула арендаторов — намного более эффективный способ реализации проекта такого масштаба».
ADG, напротив, сделал ставку на пакетные сделки. Например, «Лента» стала якорным арендатором сети районных центров Печерских, подписав договор аренды на 15 лет сразу в 36 объектах. Но спустя два года ретейлер решил разорвать долгосрочные отношения, изменив условия. «В рамках соглашения с ADG Group мы открыли семь супермаркетов в районных центрах, но в результате проведенного анализа на соответствие магазинов плановым показателям было принято решение закрыть нерентабельные супермаркеты (сейчас два уже закрыто)», — комментирует представитель ретейлера. Еще четыре «Ленты» планируется перевести в формат «магазин у дома», который «ориентирован на ежедневные потребности и короткие покупательские миссии» — ассортимент в таких магазинах уже, а площадь меньше (580 кв. м против 800 кв. м).
Место «Ленты» в райцентрах Печерских должен занять «Перекресток». В ноябре-декабре супермаркеты появятся в центрах «София» и «Янтарь». В дальнейшем продуктовый ретейлер планирует расширить пакет сотрудничества. «Запуская тот или иной проект, мы всегда думаем о том, будет ли это полезно нашим покупателям. Районные центры — интересный и социально полезный проект, и мы рады дополнить два таких центра своими магазинами», — говорит Роман Шохин, директор по развитию «Перекресток».
Еще одна ошибка проектов ADG — в подборе арендаторов. «С самого начала девелоперу было очень важно привлечь известные сетевые бренды, хотя собрать их на небольшой площади в 5000-7000 кв. м крайне сложно. Нужны более компактные форматы, в том числе привлекать ИП, к которым лояльность со стороны местной покупательской аудитории гораздо выше», — говорит Хакбердиева из Knight Frank.
В ADG утверждают, что пандемия открыла новые возможности для компании: Печерские скорректировали концепцию наполнения районных центров, что потребовало пересмотреть состав арендаторов. «Когда мы разрабатывали бизнес-план на 2021 год и утверждали финансовую модель, мы учитывали год физического локдауна и заложили еще минимум год на полноценный выход из него, — говорит Григорий. — Конечно, вся эта ситуация не улучшила показатели, но с другой стороны, государство снизило ставку по кредитам, что позволило удешевить стоимость привлеченных денег. Когда мы начинали проект, ключевая ставка была порядка 11%, а сегодня — меньше 7%, за счет чего снизилась общая стоимость кредита. Это немного нивелировало наши потери».
Девелоперская компания ADG Group, созданная братьями Михаилом и Григорием Печерскими, в разные годы пыталась строить торговые комплексы, жилье и гостиницы. Но в 2014 г. неожиданно для многих участников рынка она выкупила у правительства Москвы 39 старых советских кинотеатров, которые планировала переделать в районные центры. Григорий Печерский в интервью «Ведомостям» рассказывает, что у компании получилось сделать за семь лет, почему у нее не сложилось партнерство с корейской CJ CGV и как программа реновации старых пятиэтажек поможет привлечь аудиторию.
– Как вы попали на рынок недвижимости? Насколько я знаю, вы начинали работать у адвоката Александра Добровинского, а через какой-то период времени была создана компания ADG Group.
– Я родился в Калининграде и на первом курсе учился в Калининградском государственном университете, а затем перевелся в Московскую государственную юридическую академию – в Москве уже несколько лет жил мой брат Михаил, который тогда работал в Альфа-банке. На третьем курсе я действительно устроился в адвокатское бюро «Добровинский и партнеры» и работал там до 2004 г. Тогда же у Михаила возникла идея создать собственный бизнес – он, как старший брат, выступил инициатором. Михаил ушел из банка, а я – из адвокатского бюро, и, по сути, с этого момента появилась ADG Group.
– Вы помните свой первый проект?
– Мы начали с проекта в Калининграде, построили там торговый центр «Калининград плаза». Это был первый современный многофункциональный комплекс в городе. В 2007 г. мы успешно продали его фонду Northern European Properties – это подразделение инвесткомпании London & Regional Properties, которое занималось как раз Балтикой, Санкт-Петербургом, Архангельском и Мурманском. Несколько лет мы продолжали управлять этим объектом, а после передачи управления мы сфокусировались на других проектах.
– Вы выбрали этот сегмент недвижимости, потому что он был на подъеме?
– Конечно. Если в Москве на тот момент уже можно было увидеть прекрасно функционирующие торговые центры, такие как «Атриум» – с кинотеатром, с нормальными магазинами и хорошими брендами, – то в регионах этого еще не было или только-только начинало появляться. Поэтому наши возможности в Калининграде (это еще и наш родной город) были гораздо шире, чем в Москве. Конкурентами нам на тот момент были в лучшем случае рынки. И похожая ситуация была в других городах с населением более 500 000 человек. Кроме того, у Калининграда есть еще одна особенность: это анклав, который не граничит с основной территорией России и благодаря своему стратегическому местоположению и близости к Западной Европе развивался совершенно иными темпами. При этом в самом регионе практически не было ритейлеров за исключением местных компаний, многие из которых до сих пор успешно существуют на рынке. Та же «Виктория», которая начала развиваться в Калининградской области и стала большим федеральным игроком. Что касается супермаркетов, то первая федеральная сеть, которая туда пошла, – это X5, и пока только с форматом «Пятерочки». И произошло это совсем недавно.
Родился в 1982 г. в Калининграде. Окончил Московский государственный юридический университет имени Кутафина и Московскую школу управления «Сколково»
2002
практиковался в адвокатском бюро «Добровинский и партнеры»
2004
вместе с братом Михаилом основал девелоперскую компанию ADG Group и является там управляющим партнером
2015
ADG Group начала работы по проекту районных центров «Место встречи», строящихся на базе устаревших московских кинотеатров
2019
открытие первого районного центра «Место встречи Ангара» в Нагорном районе Москвы
– Потому что там есть особенности, связанные с ограниченностью территории и большим количеством границ, а это, безусловно, влияет на логистику. Когда мы построили «Калининград плазу», перед нами стоял серьезный вызов: как привлечь в этот объект сетевых игроков? Но мы достаточно успешно с этим справились и привели туда много кого, начиная с «Каро» в качестве кинотеатра и заканчивая другими федеральными сетями – например, «Л’этуаль». Повторюсь, что в 2007 г. мы все это успешно продали и сосредоточились на других городах.
– И что с этими проектами произошло?
– На пике у нас было в общей сложности 14 проектов многофункциональных комплексов на разных стадиях развития, начиная от еще одного объекта в Калининграде и заканчивая Кемеровом – это был самый дальний от нас проект. На тот момент нашим главным финансовым инвестором был Игорь Яковлев, владелец «Эльдорадо». Стратегия была достаточно понятной: сделать то же, что в Калининграде, т. е. войти в центр города с населением более 500 000 человек и с отсутствием конкуренции. Такой проект, например, мы сделали в Астрахани, который потом был продан PPF Group, как и все остальные региональные проекты. По сути, все, что мы тогда сделали, было сделано вместе с «Эльдорадо» и PPF. Потом наши пути разошлись, хотя мы остаемся в абсолютно нормальных отношениях.
– Яковлев входил в уставный капитал ADG Group?
– Компания заявляла проекты и в других сегментах, планировалось строительство жилья и гостиниц. Но, насколько я помню, ни один из этих проектов так и не был реализован. Почему не получилось?
– Да, действительно. У нас было несколько идей, связанных с гостиницами и жильем. Мы, как и любая развивающаяся девелоперская компания, смотрели на все, что было востребовано в тот момент на тех рынках, где мы работали. У нас был жилой проект как раз в Калининграде, под который мы купили участок на берегу озера, а еще один в центре города предназначался для гостиницы. Но затем мы продали все это на разных этапах.
– Пропало желание этим самостоятельно заниматься. Мы искали более масштабные ниши, чтобы сосредоточиться и развиваться. С жильем и гостиницами были связаны небольшие проекты в регионах, но на этапе их продажи мы уже хотели сосредоточиться на Москве.
«Должен быть свой центр в каждом районе»
– Как пришла идея купить сразу 39 кинотеатров? Это очень рискованная инвестиция. Недешевый и разрозненный портфель, требующий огромных вложений.
– Зачастую такие масштабные истории рождаются благодаря стечению обстоятельств. Не было такого, чтобы мы сидели и думали об этой покупке. На тот момент мы занимались проектом торгового центра в Митине вместе с PPF и активно взаимодействовали с городскими службами. При обсуждении отдельных элементов проекта нам попался список этих кинотеатров – город как раз собирался выставлять их на торги. Кстати, на тот момент уже было предпринято несколько попыток, связанных с продажей этих объектов, – правда, немного в другом формате: сперва хотели продать несколько кинотеатров по одной цене, потом отдельные кинотеатры по другой. Город тестировал, как наиболее эффективно подойти к решению этого вопроса.
Когда мы увидели этот список, стало понятно, что все кинотеатры очень похожи между собой. Начали анализировать и поняли, что история абсолютно уникальная, ни в одной стране мира мы не смогли найти ничего похожего – чтобы у одного собственника сохранилось большое количество объектов недвижимости, которые, с одной стороны, драматически устарели и с ними можно что-либо сделать только с очень серьезными ограничениями, а с другой стороны, они имеют колоссальную значимость.
– В 60-е гг. прошлого столетия был разработан новый генплан Москвы, который предопределил масштабную застройку спальных районов в течение следующего десятилетия. В центре каждого района делали досуговые объекты. Что это для нас значит? Что в 15 минутах ходьбы от каждого такого объекта живет от 50 000 до 150 000 человек. И это все наши потенциальные клиенты.
Большая часть объектов коммерческой недвижимости сегодня по-прежнему сосредоточена вдоль крупных магистралей, МКАД, возле вокзалов или крупных станций метро. А на потенциал таких вот комплексов, расположенных в самом сердце жилых массивов, никто даже не смотрел еще несколько лет назад. Когда мы обсуждали этот вопрос с потенциальными инвесторами, получали в основном ответ: «Да ну, что можно сделать с кинотеатрами?» Понятно, что сами кинотеатры всю историю не вытянут, да они и не должны были этого делать. Мир изменился, и в отличие от Советского Союза досуг москвичей уже не ограничен лишь просмотром кино. К нему добавляется множество другого: рестораны, детские мастер-классы, поход по магазинам и т. д. То есть все то, что должно быть у тебя рядом с домом. Все жители спальных районов в 90% случаев для совершения покупок, проведения свободного времени и досуга с детьми, встреч с друзьями раньше вынуждены были ехать в крупный торговый центр, куда надо добираться на машине или на общественном транспорте. Но каждый день не наездишься. И мы поняли, что если мы сделаем так, что в каждом спальном районе Москвы появятся точки притяжения, то это значительно повысит качество жизни их обитателей. Это полностью соответствует всем трендам последних 5–7 лет, о которых уже давно говорят урбанисты. Что большие города должны децентрализироваться, что в городе должен быть не один центр, а свой в каждом районе. Соответственно, мы увидели, что возможности для реализации таких идей есть. Люди там живут, а конкуренция невысокая. Понятно, что по ходу проекта нам пришлось внести какие-то изменения, но это больше связано с тем, что мы не все ситуации могли предвидеть – например, пандемию.
– Как изменилась концепция в связи с пандемией?
– На мой взгляд, пандемия ничего существенно не изменила. Более того, она стала катализатором определенных трансформаций, которые все равно случились бы, но намного медленнее. Проще говоря, COVID-19 ускорил те тенденции, в сторону которых мир и так двигался с точки зрения потребления. Условно, «Яндекс.Еда» или любая другая доставка развивалась и без этого, просто теперь все ускорилось. То, что должно было произойти за пять лет, произошло за год – и так по всем значимым направлениям.
Нам эта ситуация позволила оперативно автоматизировать все процессы и наладить онлайн-коммуникацию с нашей аудиторией. Да, все было закрыто, кроме супермаркетов, но мы должны были дать соседям возможность заказывать еду из любимого фуд-холла в «Место встречи Ангара» – и мы это сделали, поддержав, таким образом, и наших арендаторов, которые в противном случае полностью потеряли бы любой доход.
– Но на скорость строительства пандемия повлияла?
– Безусловно, повлияла, а также сказалась на стоимости строительства.
– А на ритейлерах она как отразилась?
– С точки зрения оборотов ситуация какое-то время была крайне сложной, но сейчас началось постепенное восстановление: мы видим позитивную динамику и по объему продаж, и с точки зрения посещаемости объектов. Тем не менее, когда мы разрабатывали бизнес-план и утверждали финансовую модель, мы, конечно, учитывали год физического локдауна и заложили минимум год на полноценный выход из него. Конечно, вся эта ситуация не улучшила показатели, но, с другой стороны, государство снизило ставку по кредитам, что позволило удешевить стоимость привлеченных денег. Когда мы начинали проект, ключевая ставка была порядка 11%, а сегодня – меньше 6%, за счет чего снизилась общая стоимость кредита. Это немного нивелировало наши потери. Кроме того, государство оказывает поддержку операторам розничной торговли: достаточно или нет – вопрос дискуссионный, но меры поддержки однозначно есть. И я надеюсь, что они еще не закончились, потому что рынку потребуется довольно много времени, чтобы восстановиться хотя бы до прежних показателей. Без поддержки государства это будет длиться намного дольше, и далеко не все этот период смогут пережить.
– Кого-то из потенциальных арендаторов или имеющихся сейчас арендаторов потеряли?
– Конечно, потеряли. До пандемии у нас были подписаны договоры аренды практически по всем объектам. Был утвержден график, в соответствии с которым арендаторы должны были приступать к отделке помещений и начинать работу. Но, если посмотреть на уже открытые объекты, можно заметить, что не все ритейлеры в итоге вышли: некоторые перестали существовать, остальным просто пришлось снять с себя определенные обязательства. Где-то по-прежнему не завершились отделочные работы, а это значит, что операторы с опаской относятся к развитию собственного бизнеса и инвестированию в новые локации. Но есть и плюсы: Москва практически полностью открыта, за редким исключением. Да, по кинотеатрам еще есть ограничения по заполняемости залов в 50%, но тем не менее это работающий бизнес, билеты в кино продаются. Тут есть другая проблема – не хватает контента, потому что голливудские студии перенесли релизы лучших блокбастеров на июнь, а то и на сентябрь. Поэтому сегодня кинотеатр работает только в районном центре «Место встречи Ангара», в остальных объектах кино появится чуть позже.
– Вы сказали, что строительство у вас подорожало. То есть общий размер инвестиций в реконструкцию кинотеатров изменился?
– Стоимость строительства увеличилась, но мы нашли способ оптимизировать затраты. Объем инвестиций – около 60 млрд руб. – остался таким же, как и год назад.
– Оптимизировали за счет чего?
– В первую очередь за счет корректировки проектных решений. Мы пересмотрели список подрядчиков, оптимизировали стоимость используемых материалов и накладные расходы. Кроме того, как я уже сказал, снизилась стоимость финансирования, уменьшился процент по кредиту.
«Мы считаем себя частью масштабной реновации»
– Пандемия существенно ускорила развитие онлайн-ритейла. Не видите тут рисков для классических торговых центров?
– Для классических торговых центров – может быть, но концепция районных центров сильно от них отличается. Что онлайн будет активно развиваться, мы понимали еще на момент покупки кинотеатров. Было ясно, что онлайн глубоко проникнет в ежедневную жизнь потребителей, так же как и доставка еды. Поэтому мы тут видим не риски, а возможности. Рынок электроники и детских товаров наиболее быстро уходит в онлайн, но это не значит, что магазины вообще исчезнут – они станут меньше и ближе к дому. Люди все еще хотят общаться с живыми консультантами, смотреть и трогать товары – просто теперь им не надо будет ехать в крупный торговый центр на МКАД. В этом наше преимущество, особенно учитывая текущие тенденции: все крупные ритейлеры начали делать промопункты и тестировать формат «у дома».
Кроме того, в наших объектах сильно развита досуговая составляющая, услуги и сервисы. Это дополнительно к тому, что здесь можно купить товары первой необходимости, вкусно поесть в ресторанах, интересно провести время с детьми, сходить в кино. Мероприятия, развлечения, образовательные программы – это неотъемлемая часть нашей концепции, которая качественно отличает нас от обычных ТЦ и которую очень ценят люди, несмотря на развитие онлайн-сервисов. Например, у нас открылись эксплуатируемые крыши в семи районных центрах – это пространство на открытом воздухе, которое станет центром притяжения на весь летний сезон. Здесь оборудован летний кинотеатр, зона отдыха, кафе, площадки для детей и для занятий спортом, и, конечно, здесь проходят увлекательные бесплатные мероприятия для соседей всех возрастов. Это по-настоящему уникальное предложение для спальных районов города.
Различного рода услуг и сервисов у нас огромное количество. Некоторые из них развиваются под патронатом правительства Москвы, и мы активно обсуждаем с городом их интеграцию. Например, до пандемии мы успели запустить программу «Московское долголетие». В традиционных торговых центрах из-за особенностей принципов работы всегда есть определенный график загрузки, которая радикально меняется в течение дня. Перед нами стояла задача сбалансировать этот момент – особенно с учетом того, что в районных центрах есть масса возможностей для проведения мероприятий. Например, в «Ангаре» есть фуд-холл, где в утренние часы по будням не очень много людей, – мы сделали так, чтобы в это время там проходили занятия по программе «Московское долголетие» для старшего поколения.
Мы стремимся интегрировать как можно больше городских инициатив в наши объекты, потому что развитие инфраструктуры должно происходить параллельно с программой реновации. Развитие жилищной сферы и достойной инфраструктуры, на мой взгляд, это комплексный процесс. Создание качественной городской среды является одним из ключевых приоритетов для города. Сегодня в удаленных от центра районах, где раньше практически не было качественной инфраструктуры, создается жилье принципиально нового уровня, и происходит это по соседству с нашими объектами, поэтому мы считаем себя частью этой масштабной реновации – наш проект занимается обновлением и созданием инфраструктуры, чтобы люди могли не просто жить в комфортных домах, но и иметь доступ к качественному досугу, развлечениям, разнообразному ритейлу, включая товары первой необходимости.
– И все-таки соотношение развлекательной части и классического ритейла поменялось или поменяется в связи с кризисом?
– Сегодня наш типичный объект выглядит следующим образом: треть – это досуг и развлечения, включая кинотеатр, детские форматы, образовательные концепции, еще 20–25% – все, что касается еды вне дома: кафе, рестораны, фуд-холлы, форматы takeaway, остальное – супермаркеты и ритейл, при этом последний занимает порядка 45%. По сравнению с первоначальным видением выросла доля еды, но самый главный элемент концепции остался неизменным: это сильный акцент на досуг и развлечения, проведение мероприятий для соседей всех возрастов.
Пандемия, кроме того, что она имела экономические последствия, заставила людей еще больше ценить живое общение, встречи с друзьями и близкими, концерты и фестивали, которые отменялись один за другим, поэтому сейчас мы постоянно работаем над тем, чтобы подарить соседям как можно больше ярких и интересных мероприятий на своих площадках. И мы планируем продолжать в том же духе, потому что мы получаем очень позитивную обратную связь и постоянно видим счастливые лица.
– Люди не перестали из-за пандемии бояться ходить в рестораны? Нет тут рисков для вас?
– Наоборот. Давайте посмотрим на кинотеатры – это же места, где все сидят близко друг к другу в замкнутом пространстве. При этом пока действует ограничение по заполняемости в 50%. Но как только выходит интересный для аудитории фильм, спрос значительно превышает наши текущие возможности.
– Можно же количество сеансов увеличить?
– В сутках всего 24 часа, кроме того, есть прайм-тайм: в 9 утра в среду в зале не будет много народу. Относительно недавно вышел фильм «Годзилла против Конга» – в нем не было больших звезд, он не значился в списке самых ожидаемых премьер, однако в первые же выходные он собрал $150 млн за счет Китая и России: людям очень хочется куда-то выйти, несмотря на меры предосторожности, которые (будем откровенны) в Москве уже мало кого волнуют. Так же и с общепитом: попробуйте в пятницу вечером забронировать хоть какой-то ресторан – у меня в последнее время это стало плохо получаться. У меня есть любимый ресторан, и раньше я всегда бронировал стол день в день, никогда такого не было, чтобы я не мог там сесть. И буквально на прошлой неделе в среду в 7 вечера мне сказали: «Извините, но мы правда вас никуда не можем посадить». И в пятницу ситуация повторилась. Так что, мне кажется, общая тревожность среди людей снижается.
«Каро» – лучший партнер в категории «кино»
– Почему у вас не получилось партнерство с корейской CJ CGV?
– Наверное, правильнее было бы адресовать этот вопрос к ним, а не к нам. Я не считаю, что оно не получилось: те кинотеатры, которые мы с ними открыли (один в «Ангаре», другой в торговом центре «Саларис»), прекрасно работают.
Суть проекта
В 2014 г. ADG Group (владельцы – Михаил и Григорий Печерские, финансовые показатели не раскрываются) приобрела 39 зданий советских кинотеатров, расположенных в густонаселенных районах Москвы, с целью реконструировать их в культурно-досуговые центры. Согласно условиям реконцепции 30% площади ADG Group должна отдать под объекты культурно-просветительского назначения, а на остальной может открывать кафе, рестораны и магазины. По данным компании на конец мая 2021 г., открыто восемь районных центров бренда «Место встречи» общей площадью 80 000 кв. м.
В портфолио ADG Group более 1 млн кв. м реализованных проектов. В 2020 г. ADG Group стала победителем в номинации «Девелопер года» по версии британского журнала Global Retail & Leisure (RLI Developer).
– Но ими же теперь управляет «Каро».
– Значит, партнерство не получилось. И одна из версий ухода CJ CGV из России заключается в том, что их не устроили сроки строительства ваших объектов.
– Ну, мифов много ходит. В какой-то момент компания начала активную экспансию по всему миру, включая Турцию. Позднее это решение было изменено, и они сфокусировались на привычных для себя рынках в Юго-Восточной Азии, а мы подписали соглашение с «Каро».
– Почему вы именно их выбрали?
– На мой взгляд, это финансово устойчивая и инновационная в индустрии компания, у которой есть желание развиваться. Кроме того, за ней стоят надежные инвестиционные фонды, как UFG Private Equity и РФПИ. «Каро» делает хорошие кинотеатры, инновационные с точки зрения качества и технологий, что во многом совпадает с нашим видением. Те же CGV у себя на родине тоже делают отличные кинотеатры, но вот на других рынках они пока более консервативны. Так что «Каро» – это лучший партнер в категории «кино».
– Количество залов в кинотеатрах не поменялось?
– Нет. Понимаете, у нас же большая часть зданий на момент сделки с «Каро» уже была построена, или почти построена, или, как минимум, спроектирована. Поэтому, если бы мы решили сделать на два зала больше, это сдвинуло бы проект еще на год. Но и потребности такой нет: мы находимся в спальных районах, там вполне легко спрогнозировать число потенциальных посетителей. Есть определенные изменения в содержании: кресла стали комфортнее, кинобар более технологичный, изменилось проекционное оборудование. То есть добавились инновационные решения, улучшающие качество кинотеатра, но не было изменений в стратегическом видении относительно количества залов или их размеров.
– Вы сами сказали, что в результате реновации количество жителей в районах увеличится. Не значит ли это, что им этой инфраструктуры будет недостаточно?
– Проект реновации появился раньше, чем проект районных центров, поэтому, когда мы работали над стратегией и концепцией, мы уже принимали это во внимание, как и то, что Москва, в принципе, очень активно застраивается новым жильем. Поэтому той инфраструктуры, которую мы предлагаем в формате районных центров, будет вполне достаточно, чтобы удовлетворить нужды потенциальной аудитории. В каждом районе есть свои особенности, к тому же все районные центры отличаются по размеру, поэтому на продвинутом этапе развития проекта посещаемость одного объекта будет составлять от 5000 до 35 000 посетителей ежедневно. В перспективе, когда проект будет полностью реализован и все запланированные объекты будут введены в эксплуатацию, мы ожидаем в совокупности более 380 000 посещений в дневное время.
«Главным фокусом сейчас является проект «Место встречи»
– А в целом ваша стратегия какова? Вот вы закончите проект – что дальше? Будете управлять? Продадите?
– Безусловно, мы планируем управлять объектами, потому что мы создаем сеть с единым центром управления. То есть для нас это не более 30 разных проектов, а один, и мы нацелены на получение прибыли и дальнейший органический рост бизнеса за счет грамотной операционной деятельности. Этот проект уникален с точки зрения инвестиционного потенциала, который к тому же дает возможности для диверсификации бизнеса. После введения в эксплуатацию всех районных центров сети мы продолжим ими управлять, но со временем мы также будем готовы рассматривать частичную или полную продажу – все будет зависеть от предложения.
Если говорить про привлекательность проекта, то нужно также понимать, что мы строим там, где уже есть сформированная потребительская среда. Здесь не надо строить дорожных развязок и подъездных путей, районные центры находятся в глубине жилых массивов, где в шаговой доступности есть своя аудитория.
– Своих партнеров по этому проекту вы по-прежнему не разглашаете?
– Это физические лица. Я упоминал уже одного из наших партнеров и инвесторов – это Сергей Васильев, который вложил деньги в проект, потому что ему понравилась концепция. Другие партнеры своего согласия на раскрытие информации не давали.
– В чем вы видите дальнейшее развитие компании? Условно, вы реализовали полностью данный проект – все построили и сдали в аренду, возможно, даже частично или полностью продали. За счет чего вы дальше будете расти?
– Поскольку у нас достаточно серьезный опыт, связанный с девелопментом, мы точно не бросим заниматься этим направлением и даже сейчас смотрим на какие-то другие проекты.
– По большей части да, хотя не только. Это может быть и жилье, и какие-то другие сегменты, но в первую очередь нам нужно завершить текущий проект. Конечно, как и любой девелопер, мы всегда открыты к каким-то интересным предложениям, однако нашим основным и самым главным фокусом сейчас является проект «Место встречи».
– Ваш основной кредитор – ВТБ. Какое-то время назад появилась информация, что он вас забрал за долги.
– Честно говоря, я не понимаю, откуда идут слухи, потому что это просто нонсенс. Мы полностью обслуживаем кредит и исполняем все свои обязательства. Вынужденные задержки по проекту никак не повлияли на наши взаимоотношения с банком и выполнение всех согласованных договоренностей.
– Задам вопрос иначе. Насколько изменились отношения с вашим кредитором в связи с кризисом? Не секрет, что многие классические торговые центры просели. «Сбер» уже получил активы группы «Регионы». Это такой первый звоночек на рынке торговой недвижимости.
– Я ничего не знаю про «Регионы», поэтому не могу комментировать. Про нашу компанию могу сказать, что ни подобной ситуации, ни предпосылок к ней нет и не предвидится. У нас есть четкий план и понимание того, как мы двигаемся дальше, что прекрасно видно и понятно нашему банку-кредитору. Наша финансовая модель подтверждает, что мы способны полностью выполнять все наши обязательства. К счастью, когда разразился этот кризис, мы находились на этапе строительства наших объектов, поэтому у нас в отношениях с банком ничего не изменилось.
«Ожидаем 20%-ной доходности на капитал»
– Почему вы называете фактический снос кинотеатров реконструкций?
– На эту тему можно много спорить, но смысла в этом нет – лучше взглянуть на фотографии: например, кинотеатр «Ангара» на момент покупки и сегодняшний районный центр «Место встречи Ангара». Вам не нравится результат? Я готов это обсудить.
Мы взяли более 30 объектов, которые на момент покупки в лучшем случае являлись мало цивилизованными рынками с непонятными событиями внутри, а в худшем случае стояли 20 лет заколоченные. Если сравнивать это с результатом – и с точки зрения наполнения, и с точки зрения архитектуры, на которую мы потратили приличную сумму, – то недоброжелателям должно стать стыдно. У нас правда очень красивые здания, очень современная архитектура, гармонично вписанная в окружающую застройку. Всем этим занималась Аманда Ливит – архитектор с мировым именем, которая спроектировала здание музея современного искусства в Лиссабоне и занималась реновацией Galeries Lafayette в Париже. На мой взгляд, основная ценность была не в самих зданиях, которые в большинстве своем не отличались красивой архитектурой, а в «памяти места», которую мы и сохранили. Это полюбившиеся названия, положительные эмоции от досуга, очаровательные вывески, которые индивидуально разрабатывались в советское время, а сегодня, благодаря прекрасной идее [главного архитектора Москвы] Сергея Кузнецова, мы их воссоздаем в неизменном виде, но с использованием современных материалов. Кроме того, для нас очень важны архитектурные элементы: мозаики, фрески, скульптуры с прилегающей территории. Мы все это сохраняем, реставрируем и интегрируем в новые здания или консервируем для дальнейшего использования в музеях.
– К вам ведь поступали предложения о продаже отдельных объектов? Я слышал про «Баку».
– Если бы кто-то серьезно обратился с таким предложением и ценой, которая нас устраивает, мы, может быть, и продали бы. Но никаких привлекательных предложений не было. Да, периодически кто-то обращается, но все это неинтересно по ряду причин. Как и любой девелопер, мы всегда открыты к диалогу – мы твердо уверены в успехе выбранной концепции, не сомневаемся в нашей финансовой модели. И уже скоро мы ожидаем выйти на запланированные показатели – 20%-ную доходность на капитал. Поэтому мы абсолютно точно готовы обсуждать интересные предложения и проекты.
Связанные материалы (131)
Источник:
CRE
Легли на курс
В России продолжаются «курсовые качели». Ситуация в отдельных сегментах с высокой долей зависимост…
Источник:
cre.ru
Традиционные ценности
Жители России возвращаются к «традиционным» покупкам – об этом сообщили авторы исследования …
Источник:
CRE
Давайте не мелочиться
В российских торговых центрах и стрит-ритейле продолжает расти доля так называемой «мелкой нарезки»…
Источник:
CRE
Русью пахнет
В российских парфюмерно-косметических магазинах и корнерах продолжают пустеть полки. Практически распроданы ос…
Источник:
Пресс-служба Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы
ADG group закончила со «Звездным»
На проспекте Вернадского завершена реконструкция районного центра «Место встречи Звездный».
…
Источник:
CRE
Съестные припасы
Год назад были наложены первые десятки санкций, а десятки же иностранных компаний приостановили работу или ушл…
Источник:
ADG Group
Он ломает, я чиню
Уход из России десятков брендов, продолжающееся сокращение ассортимента у оставшихся, рост цен, спад доходов и…
Источник:
Smart Estate Moscow
Приходный ордер
Год назад с российского рынка торговой недвижимости ушли или приостановили работу десятки компаний. Тогда все …
Источник:
CRE
За светлое будущее
По данным Росстата, оборот розничной торговли в России в 2022 году снизился на 6,7% по сравнению с 2021-м, и с…
Источник:
ВкусВилл
Новенькие, готовенькие
Ритейлеры продолжают усиливать направление готовых блюд и открывать в магазинах посадочные зоны, кофейные стан…
Источник:
ADG Group
Всей толпой
Несмотря на ограниченное предложение в кинотеатрах и по-прежнему закрытые двери части магазинов, трафик в боль…
Источник:
CRE
Он трудный самый
Офлайн вступает в решающий бой с онлайном, считают эксперты: в торговых центрах падает трафик, …
Источник:
ADG Group
ADG Group открывает еще два ТЦ
Районный центр «Место встречи Бирюсинка» (6,9 тыс. кв. м) начал работу сегодня, 22 декабря, а &laq…
Источник:
CRE
На смену якорю
Уход брендов, сокращение и переформатирование контента в кинотеатрах, спад доходов и кардинальн…
Источник:
CRE
Холодное сердце
Раннее украшение торговых центров, несмотря на коррекцию празднования Нового года на всех уровнях, остаётся од…
Источник:
CRE
Осторожно, двери открываются
2022-й уже назван годом рухнувших надежд для начавших восстанавливаться после пандемии коронавируса торговой н…
Источник:
CRE
Дисконтная карта
В России продолжают открываться уже не просто дисконтные магазины, но дисконтные кластеры – эксперт…
Источник:
ADG group
ADG group открыла «Орбиту»
Районный центр «Место встречи Орбита» площадью 9 665 кв. м у метро «Коломенская» …
Источник:
CRE
Стрессовые активы
Новыми мини-«якорями» для торговых центров и многофункциональных объектов могут стать так называем…
Источник:
Пресс-служба ADG group
ADG откроет «Байконур» 15 октября
В Отрадном закончили работы в районном центре «Место встречи Байконур». Объект площадью 13 790 кв….
Источник:
СтильПарк
У нас на «районнике»
«Выстрелившие» ещё во время пандемии коронавируса районные торговые центры даже после февральских …
Источник:
CRE
Плечевой пояс
После 21 сентября и объявления в России частичной мобилизации у бизнеса и рынков, по словам экспертов, два сос…
Источник:
CRE
Нужны новые формы
Уход иностранных брендов, отмена кинопремьер, глобальное изменение логистических цепочек, масштабная трансформ…
Источник:
top10z.ru
Пошли по рукам
Текст: Иван Майоров
По разным оценкам, с марта сегмент ресейла в России вырос от трех до десяти раз. Речь и…
Источник:
mykaleidoscope.ru
Сами мы местные
Петербуржские чиновники предложили занять закрывшиеся в торговых центрах магазины иностранных брендов од…
Источник:
myjane.ru
ADG Group не хочет в кино
ADG group может заменить кинотеатры фитнес-клубами в своих районных центрах.
…
Источник:
newtambov.ru
Все свои и на стиле
Текст: Алина Арсенина
Девелоперы, управляющие компании, ретейлеры и рестораторы третий год говорят о том, ч…
Источник:
ADG Group
ADG group подвела итоги года
Компания открыла три новых районных центра и получила ЗОС на еще три объекта, которые будут открыты во втором …
Источник:
adg-leasing.ru
«Орбите» выдали ЗОС
Объект площадью около 9,5 тыс. кв. м компания ADG Group планирует открыть во втором квартале 2022 года.
…
Источник:
ADG Group
«Места встречи» обуют
В районных центрах «Место встречи» откроются магазины Thomas Munz, Salamander и Zenden.
…
Источник:
deltaned.ru
Жилая планета
Текст: Евгений Арсенин
На фоне ипотечного и строительного бума эксперты уже полтора года назад заявляли о м…
Источник:
ADG group
Измайловцы получат JYSK
В районном центре «Место встречи София» откроется магазин мебели и товаров для дома JYSK.
…
У PPF Group нет «Сердца»
Торговый центр «Сердце Митино» площадью более 100 тыс. кв. м может построить компания SIS Developm…
«Лента» — плюс 2
«Лента» открыла два новых супермаркета в Москве и Санкт-Петербурге.
…
На ADG Talks обсудят ритейл
25-26 октября ADG проведет очередную ток-шоу
конференцию ADG talks, которая пройдет на площадке форума п…
ADG TALKS от ADG Group
ADG Group проведет первую ток-шоу конференцию в сфере ритейла ADG Talks и представит экспертизу…
JLL укрепляет сферу ритейла
Региональным директором департамента торговой недвижимости
назначена Екатерина Земская, а Полина Жилкина возв…
Девелоперская компания ADG Group, созданная братьями Михаилом и Григорием Печерскими, в разные годы пыталась строить торговые комплексы, жилье и гостиницы. Но в 2014 г. неожиданно для многих участников рынка она выкупила у правительства Москвы 39 старых советских кинотеатров, которые планировала переделать в районные центры. Григорий Печерский в интервью «Ведомостям» рассказывает, что у компании получилось сделать за семь лет, почему у нее не сложилось партнерство с корейской CJ CGV и как программа реновации старых пятиэтажек поможет привлечь аудиторию.
– Как вы попали на рынок недвижимости? Насколько я знаю, вы начинали работать у адвоката Александра Добровинского, а через какой-то период времени была создана компания ADG Group.
– Я родился в Калининграде и на первом курсе учился в Калининградском государственном университете, а затем перевелся в Московскую государственную юридическую академию – в Москве уже несколько лет жил мой брат Михаил, который тогда работал в Альфа-банке. На третьем курсе я действительно устроился в адвокатское бюро «Добровинский и партнеры» и работал там до 2004 г. Тогда же у Михаила возникла идея создать собственный бизнес – он, как старший брат, выступил инициатором. Михаил ушел из банка, а я – из адвокатского бюро, и, по сути, с этого момента появилась ADG Group.
– Вы помните свой первый проект?
– Мы начали с проекта в Калининграде, построили там торговый центр «Калининград плаза». Это был первый современный многофункциональный комплекс в городе. В 2007 г. мы успешно продали его фонду Northern European Properties – это подразделение инвесткомпании London & Regional Properties, которое занималось как раз Балтикой, Санкт-Петербургом, Архангельском и Мурманском. Несколько лет мы продолжали управлять этим объектом, а после передачи управления мы сфокусировались на других проектах.
– Вы выбрали этот сегмент недвижимости, потому что он был на подъеме?
– Конечно. Если в Москве на тот момент уже можно было увидеть прекрасно функционирующие торговые центры, такие как «Атриум» – с кинотеатром, с нормальными магазинами и хорошими брендами, – то в регионах этого еще не было или только-только начинало появляться. Поэтому наши возможности в Калининграде (это еще и наш родной город) были гораздо шире, чем в Москве. Конкурентами нам на тот момент были в лучшем случае рынки. И похожая ситуация была в других городах с населением более 500 000 человек. Кроме того, у Калининграда есть еще одна особенность: это анклав, который не граничит с основной территорией России и благодаря своему стратегическому местоположению и близости к Западной Европе развивался совершенно иными темпами. При этом в самом регионе практически не было ритейлеров за исключением местных компаний, многие из которых до сих пор успешно существуют на рынке. Та же «Виктория», которая начала развиваться в Калининградской области и стала большим федеральным игроком. Что касается супермаркетов, то первая федеральная сеть, которая туда пошла, – это X5, и пока только с форматом «Пятерочки». И произошло это совсем недавно.
Родился в 1982 г. в Калининграде. Окончил Московский государственный юридический университет имени Кутафина и Московскую школу управления «Сколково»
2002
практиковался в адвокатском бюро «Добровинский и партнеры»
2004
вместе с братом Михаилом основал девелоперскую компанию ADG Group и является там управляющим партнером
2015
ADG Group начала работы по проекту районных центров «Место встречи», строящихся на базе устаревших московских кинотеатров
2019
открытие первого районного центра «Место встречи Ангара» в Нагорном районе Москвы
– Потому что там есть особенности, связанные с ограниченностью территории и большим количеством границ, а это, безусловно, влияет на логистику. Когда мы построили «Калининград плазу», перед нами стоял серьезный вызов: как привлечь в этот объект сетевых игроков? Но мы достаточно успешно с этим справились и привели туда много кого, начиная с «Каро» в качестве кинотеатра и заканчивая другими федеральными сетями – например, «Л’этуаль». Повторюсь, что в 2007 г. мы все это успешно продали и сосредоточились на других городах.
– И что с этими проектами произошло?
– На пике у нас было в общей сложности 14 проектов многофункциональных комплексов на разных стадиях развития, начиная от еще одного объекта в Калининграде и заканчивая Кемеровом – это был самый дальний от нас проект. На тот момент нашим главным финансовым инвестором был Игорь Яковлев, владелец «Эльдорадо». Стратегия была достаточно понятной: сделать то же, что в Калининграде, т. е. войти в центр города с населением более 500 000 человек и с отсутствием конкуренции. Такой проект, например, мы сделали в Астрахани, который потом был продан PPF Group, как и все остальные региональные проекты. По сути, все, что мы тогда сделали, было сделано вместе с «Эльдорадо» и PPF. Потом наши пути разошлись, хотя мы остаемся в абсолютно нормальных отношениях.
– Яковлев входил в уставный капитал ADG Group?
– Компания заявляла проекты и в других сегментах, планировалось строительство жилья и гостиниц. Но, насколько я помню, ни один из этих проектов так и не был реализован. Почему не получилось?
– Да, действительно. У нас было несколько идей, связанных с гостиницами и жильем. Мы, как и любая развивающаяся девелоперская компания, смотрели на все, что было востребовано в тот момент на тех рынках, где мы работали. У нас был жилой проект как раз в Калининграде, под который мы купили участок на берегу озера, а еще один в центре города предназначался для гостиницы. Но затем мы продали все это на разных этапах.
– Пропало желание этим самостоятельно заниматься. Мы искали более масштабные ниши, чтобы сосредоточиться и развиваться. С жильем и гостиницами были связаны небольшие проекты в регионах, но на этапе их продажи мы уже хотели сосредоточиться на Москве.
«Должен быть свой центр в каждом районе»
– Как пришла идея купить сразу 39 кинотеатров? Это очень рискованная инвестиция. Недешевый и разрозненный портфель, требующий огромных вложений.
– Зачастую такие масштабные истории рождаются благодаря стечению обстоятельств. Не было такого, чтобы мы сидели и думали об этой покупке. На тот момент мы занимались проектом торгового центра в Митине вместе с PPF и активно взаимодействовали с городскими службами. При обсуждении отдельных элементов проекта нам попался список этих кинотеатров – город как раз собирался выставлять их на торги. Кстати, на тот момент уже было предпринято несколько попыток, связанных с продажей этих объектов, – правда, немного в другом формате: сперва хотели продать несколько кинотеатров по одной цене, потом отдельные кинотеатры по другой. Город тестировал, как наиболее эффективно подойти к решению этого вопроса.
Когда мы увидели этот список, стало понятно, что все кинотеатры очень похожи между собой. Начали анализировать и поняли, что история абсолютно уникальная, ни в одной стране мира мы не смогли найти ничего похожего – чтобы у одного собственника сохранилось большое количество объектов недвижимости, которые, с одной стороны, драматически устарели и с ними можно что-либо сделать только с очень серьезными ограничениями, а с другой стороны, они имеют колоссальную значимость.
– В 60-е гг. прошлого столетия был разработан новый генплан Москвы, который предопределил масштабную застройку спальных районов в течение следующего десятилетия. В центре каждого района делали досуговые объекты. Что это для нас значит? Что в 15 минутах ходьбы от каждого такого объекта живет от 50 000 до 150 000 человек. И это все наши потенциальные клиенты.
Большая часть объектов коммерческой недвижимости сегодня по-прежнему сосредоточена вдоль крупных магистралей, МКАД, возле вокзалов или крупных станций метро. А на потенциал таких вот комплексов, расположенных в самом сердце жилых массивов, никто даже не смотрел еще несколько лет назад. Когда мы обсуждали этот вопрос с потенциальными инвесторами, получали в основном ответ: «Да ну, что можно сделать с кинотеатрами?» Понятно, что сами кинотеатры всю историю не вытянут, да они и не должны были этого делать. Мир изменился, и в отличие от Советского Союза досуг москвичей уже не ограничен лишь просмотром кино. К нему добавляется множество другого: рестораны, детские мастер-классы, поход по магазинам и т. д. То есть все то, что должно быть у тебя рядом с домом. Все жители спальных районов в 90% случаев для совершения покупок, проведения свободного времени и досуга с детьми, встреч с друзьями раньше вынуждены были ехать в крупный торговый центр, куда надо добираться на машине или на общественном транспорте. Но каждый день не наездишься. И мы поняли, что если мы сделаем так, что в каждом спальном районе Москвы появятся точки притяжения, то это значительно повысит качество жизни их обитателей. Это полностью соответствует всем трендам последних 5–7 лет, о которых уже давно говорят урбанисты. Что большие города должны децентрализироваться, что в городе должен быть не один центр, а свой в каждом районе. Соответственно, мы увидели, что возможности для реализации таких идей есть. Люди там живут, а конкуренция невысокая. Понятно, что по ходу проекта нам пришлось внести какие-то изменения, но это больше связано с тем, что мы не все ситуации могли предвидеть – например, пандемию.
– Как изменилась концепция в связи с пандемией?
– На мой взгляд, пандемия ничего существенно не изменила. Более того, она стала катализатором определенных трансформаций, которые все равно случились бы, но намного медленнее. Проще говоря, COVID-19 ускорил те тенденции, в сторону которых мир и так двигался с точки зрения потребления. Условно, «Яндекс.Еда» или любая другая доставка развивалась и без этого, просто теперь все ускорилось. То, что должно было произойти за пять лет, произошло за год – и так по всем значимым направлениям.
Нам эта ситуация позволила оперативно автоматизировать все процессы и наладить онлайн-коммуникацию с нашей аудиторией. Да, все было закрыто, кроме супермаркетов, но мы должны были дать соседям возможность заказывать еду из любимого фуд-холла в «Место встречи Ангара» – и мы это сделали, поддержав, таким образом, и наших арендаторов, которые в противном случае полностью потеряли бы любой доход.
– Но на скорость строительства пандемия повлияла?
– Безусловно, повлияла, а также сказалась на стоимости строительства.
– А на ритейлерах она как отразилась?
– С точки зрения оборотов ситуация какое-то время была крайне сложной, но сейчас началось постепенное восстановление: мы видим позитивную динамику и по объему продаж, и с точки зрения посещаемости объектов. Тем не менее, когда мы разрабатывали бизнес-план и утверждали финансовую модель, мы, конечно, учитывали год физического локдауна и заложили минимум год на полноценный выход из него. Конечно, вся эта ситуация не улучшила показатели, но, с другой стороны, государство снизило ставку по кредитам, что позволило удешевить стоимость привлеченных денег. Когда мы начинали проект, ключевая ставка была порядка 11%, а сегодня – меньше 6%, за счет чего снизилась общая стоимость кредита. Это немного нивелировало наши потери. Кроме того, государство оказывает поддержку операторам розничной торговли: достаточно или нет – вопрос дискуссионный, но меры поддержки однозначно есть. И я надеюсь, что они еще не закончились, потому что рынку потребуется довольно много времени, чтобы восстановиться хотя бы до прежних показателей. Без поддержки государства это будет длиться намного дольше, и далеко не все этот период смогут пережить.
– Кого-то из потенциальных арендаторов или имеющихся сейчас арендаторов потеряли?
– Конечно, потеряли. До пандемии у нас были подписаны договоры аренды практически по всем объектам. Был утвержден график, в соответствии с которым арендаторы должны были приступать к отделке помещений и начинать работу. Но, если посмотреть на уже открытые объекты, можно заметить, что не все ритейлеры в итоге вышли: некоторые перестали существовать, остальным просто пришлось снять с себя определенные обязательства. Где-то по-прежнему не завершились отделочные работы, а это значит, что операторы с опаской относятся к развитию собственного бизнеса и инвестированию в новые локации. Но есть и плюсы: Москва практически полностью открыта, за редким исключением. Да, по кинотеатрам еще есть ограничения по заполняемости залов в 50%, но тем не менее это работающий бизнес, билеты в кино продаются. Тут есть другая проблема – не хватает контента, потому что голливудские студии перенесли релизы лучших блокбастеров на июнь, а то и на сентябрь. Поэтому сегодня кинотеатр работает только в районном центре «Место встречи Ангара», в остальных объектах кино появится чуть позже.
– Вы сказали, что строительство у вас подорожало. То есть общий размер инвестиций в реконструкцию кинотеатров изменился?
– Стоимость строительства увеличилась, но мы нашли способ оптимизировать затраты. Объем инвестиций – около 60 млрд руб. – остался таким же, как и год назад.
– Оптимизировали за счет чего?
– В первую очередь за счет корректировки проектных решений. Мы пересмотрели список подрядчиков, оптимизировали стоимость используемых материалов и накладные расходы. Кроме того, как я уже сказал, снизилась стоимость финансирования, уменьшился процент по кредиту.
«Мы считаем себя частью масштабной реновации»
– Пандемия существенно ускорила развитие онлайн-ритейла. Не видите тут рисков для классических торговых центров?
– Для классических торговых центров – может быть, но концепция районных центров сильно от них отличается. Что онлайн будет активно развиваться, мы понимали еще на момент покупки кинотеатров. Было ясно, что онлайн глубоко проникнет в ежедневную жизнь потребителей, так же как и доставка еды. Поэтому мы тут видим не риски, а возможности. Рынок электроники и детских товаров наиболее быстро уходит в онлайн, но это не значит, что магазины вообще исчезнут – они станут меньше и ближе к дому. Люди все еще хотят общаться с живыми консультантами, смотреть и трогать товары – просто теперь им не надо будет ехать в крупный торговый центр на МКАД. В этом наше преимущество, особенно учитывая текущие тенденции: все крупные ритейлеры начали делать промопункты и тестировать формат «у дома».
Кроме того, в наших объектах сильно развита досуговая составляющая, услуги и сервисы. Это дополнительно к тому, что здесь можно купить товары первой необходимости, вкусно поесть в ресторанах, интересно провести время с детьми, сходить в кино. Мероприятия, развлечения, образовательные программы – это неотъемлемая часть нашей концепции, которая качественно отличает нас от обычных ТЦ и которую очень ценят люди, несмотря на развитие онлайн-сервисов. Например, у нас открылись эксплуатируемые крыши в семи районных центрах – это пространство на открытом воздухе, которое станет центром притяжения на весь летний сезон. Здесь оборудован летний кинотеатр, зона отдыха, кафе, площадки для детей и для занятий спортом, и, конечно, здесь проходят увлекательные бесплатные мероприятия для соседей всех возрастов. Это по-настоящему уникальное предложение для спальных районов города.
Различного рода услуг и сервисов у нас огромное количество. Некоторые из них развиваются под патронатом правительства Москвы, и мы активно обсуждаем с городом их интеграцию. Например, до пандемии мы успели запустить программу «Московское долголетие». В традиционных торговых центрах из-за особенностей принципов работы всегда есть определенный график загрузки, которая радикально меняется в течение дня. Перед нами стояла задача сбалансировать этот момент – особенно с учетом того, что в районных центрах есть масса возможностей для проведения мероприятий. Например, в «Ангаре» есть фуд-холл, где в утренние часы по будням не очень много людей, – мы сделали так, чтобы в это время там проходили занятия по программе «Московское долголетие» для старшего поколения.
Мы стремимся интегрировать как можно больше городских инициатив в наши объекты, потому что развитие инфраструктуры должно происходить параллельно с программой реновации. Развитие жилищной сферы и достойной инфраструктуры, на мой взгляд, это комплексный процесс. Создание качественной городской среды является одним из ключевых приоритетов для города. Сегодня в удаленных от центра районах, где раньше практически не было качественной инфраструктуры, создается жилье принципиально нового уровня, и происходит это по соседству с нашими объектами, поэтому мы считаем себя частью этой масштабной реновации – наш проект занимается обновлением и созданием инфраструктуры, чтобы люди могли не просто жить в комфортных домах, но и иметь доступ к качественному досугу, развлечениям, разнообразному ритейлу, включая товары первой необходимости.
– И все-таки соотношение развлекательной части и классического ритейла поменялось или поменяется в связи с кризисом?
– Сегодня наш типичный объект выглядит следующим образом: треть – это досуг и развлечения, включая кинотеатр, детские форматы, образовательные концепции, еще 20–25% – все, что касается еды вне дома: кафе, рестораны, фуд-холлы, форматы takeaway, остальное – супермаркеты и ритейл, при этом последний занимает порядка 45%. По сравнению с первоначальным видением выросла доля еды, но самый главный элемент концепции остался неизменным: это сильный акцент на досуг и развлечения, проведение мероприятий для соседей всех возрастов.
Пандемия, кроме того, что она имела экономические последствия, заставила людей еще больше ценить живое общение, встречи с друзьями и близкими, концерты и фестивали, которые отменялись один за другим, поэтому сейчас мы постоянно работаем над тем, чтобы подарить соседям как можно больше ярких и интересных мероприятий на своих площадках. И мы планируем продолжать в том же духе, потому что мы получаем очень позитивную обратную связь и постоянно видим счастливые лица.
– Люди не перестали из-за пандемии бояться ходить в рестораны? Нет тут рисков для вас?
– Наоборот. Давайте посмотрим на кинотеатры – это же места, где все сидят близко друг к другу в замкнутом пространстве. При этом пока действует ограничение по заполняемости в 50%. Но как только выходит интересный для аудитории фильм, спрос значительно превышает наши текущие возможности.
– Можно же количество сеансов увеличить?
– В сутках всего 24 часа, кроме того, есть прайм-тайм: в 9 утра в среду в зале не будет много народу. Относительно недавно вышел фильм «Годзилла против Конга» – в нем не было больших звезд, он не значился в списке самых ожидаемых премьер, однако в первые же выходные он собрал $150 млн за счет Китая и России: людям очень хочется куда-то выйти, несмотря на меры предосторожности, которые (будем откровенны) в Москве уже мало кого волнуют. Так же и с общепитом: попробуйте в пятницу вечером забронировать хоть какой-то ресторан – у меня в последнее время это стало плохо получаться. У меня есть любимый ресторан, и раньше я всегда бронировал стол день в день, никогда такого не было, чтобы я не мог там сесть. И буквально на прошлой неделе в среду в 7 вечера мне сказали: «Извините, но мы правда вас никуда не можем посадить». И в пятницу ситуация повторилась. Так что, мне кажется, общая тревожность среди людей снижается.
«Каро» – лучший партнер в категории «кино»
– Почему у вас не получилось партнерство с корейской CJ CGV?
– Наверное, правильнее было бы адресовать этот вопрос к ним, а не к нам. Я не считаю, что оно не получилось: те кинотеатры, которые мы с ними открыли (один в «Ангаре», другой в торговом центре «Саларис»), прекрасно работают.
Суть проекта
В 2014 г. ADG Group (владельцы – Михаил и Григорий Печерские, финансовые показатели не раскрываются) приобрела 39 зданий советских кинотеатров, расположенных в густонаселенных районах Москвы, с целью реконструировать их в культурно-досуговые центры. Согласно условиям реконцепции 30% площади ADG Group должна отдать под объекты культурно-просветительского назначения, а на остальной может открывать кафе, рестораны и магазины. По данным компании на конец мая 2021 г., открыто восемь районных центров бренда «Место встречи» общей площадью 80 000 кв. м.
В портфолио ADG Group более 1 млн кв. м реализованных проектов. В 2020 г. ADG Group стала победителем в номинации «Девелопер года» по версии британского журнала Global Retail & Leisure (RLI Developer).
– Но ими же теперь управляет «Каро».
– Значит, партнерство не получилось. И одна из версий ухода CJ CGV из России заключается в том, что их не устроили сроки строительства ваших объектов.
– Ну, мифов много ходит. В какой-то момент компания начала активную экспансию по всему миру, включая Турцию. Позднее это решение было изменено, и они сфокусировались на привычных для себя рынках в Юго-Восточной Азии, а мы подписали соглашение с «Каро».
– Почему вы именно их выбрали?
– На мой взгляд, это финансово устойчивая и инновационная в индустрии компания, у которой есть желание развиваться. Кроме того, за ней стоят надежные инвестиционные фонды, как UFG Private Equity и РФПИ. «Каро» делает хорошие кинотеатры, инновационные с точки зрения качества и технологий, что во многом совпадает с нашим видением. Те же CGV у себя на родине тоже делают отличные кинотеатры, но вот на других рынках они пока более консервативны. Так что «Каро» – это лучший партнер в категории «кино».
– Количество залов в кинотеатрах не поменялось?
– Нет. Понимаете, у нас же большая часть зданий на момент сделки с «Каро» уже была построена, или почти построена, или, как минимум, спроектирована. Поэтому, если бы мы решили сделать на два зала больше, это сдвинуло бы проект еще на год. Но и потребности такой нет: мы находимся в спальных районах, там вполне легко спрогнозировать число потенциальных посетителей. Есть определенные изменения в содержании: кресла стали комфортнее, кинобар более технологичный, изменилось проекционное оборудование. То есть добавились инновационные решения, улучшающие качество кинотеатра, но не было изменений в стратегическом видении относительно количества залов или их размеров.
– Вы сами сказали, что в результате реновации количество жителей в районах увеличится. Не значит ли это, что им этой инфраструктуры будет недостаточно?
– Проект реновации появился раньше, чем проект районных центров, поэтому, когда мы работали над стратегией и концепцией, мы уже принимали это во внимание, как и то, что Москва, в принципе, очень активно застраивается новым жильем. Поэтому той инфраструктуры, которую мы предлагаем в формате районных центров, будет вполне достаточно, чтобы удовлетворить нужды потенциальной аудитории. В каждом районе есть свои особенности, к тому же все районные центры отличаются по размеру, поэтому на продвинутом этапе развития проекта посещаемость одного объекта будет составлять от 5000 до 35 000 посетителей ежедневно. В перспективе, когда проект будет полностью реализован и все запланированные объекты будут введены в эксплуатацию, мы ожидаем в совокупности более 380 000 посещений в дневное время.
«Главным фокусом сейчас является проект «Место встречи»
– А в целом ваша стратегия какова? Вот вы закончите проект – что дальше? Будете управлять? Продадите?
– Безусловно, мы планируем управлять объектами, потому что мы создаем сеть с единым центром управления. То есть для нас это не более 30 разных проектов, а один, и мы нацелены на получение прибыли и дальнейший органический рост бизнеса за счет грамотной операционной деятельности. Этот проект уникален с точки зрения инвестиционного потенциала, который к тому же дает возможности для диверсификации бизнеса. После введения в эксплуатацию всех районных центров сети мы продолжим ими управлять, но со временем мы также будем готовы рассматривать частичную или полную продажу – все будет зависеть от предложения.
Если говорить про привлекательность проекта, то нужно также понимать, что мы строим там, где уже есть сформированная потребительская среда. Здесь не надо строить дорожных развязок и подъездных путей, районные центры находятся в глубине жилых массивов, где в шаговой доступности есть своя аудитория.
– Своих партнеров по этому проекту вы по-прежнему не разглашаете?
– Это физические лица. Я упоминал уже одного из наших партнеров и инвесторов – это Сергей Васильев, который вложил деньги в проект, потому что ему понравилась концепция. Другие партнеры своего согласия на раскрытие информации не давали.
– В чем вы видите дальнейшее развитие компании? Условно, вы реализовали полностью данный проект – все построили и сдали в аренду, возможно, даже частично или полностью продали. За счет чего вы дальше будете расти?
– Поскольку у нас достаточно серьезный опыт, связанный с девелопментом, мы точно не бросим заниматься этим направлением и даже сейчас смотрим на какие-то другие проекты.
– По большей части да, хотя не только. Это может быть и жилье, и какие-то другие сегменты, но в первую очередь нам нужно завершить текущий проект. Конечно, как и любой девелопер, мы всегда открыты к каким-то интересным предложениям, однако нашим основным и самым главным фокусом сейчас является проект «Место встречи».
– Ваш основной кредитор – ВТБ. Какое-то время назад появилась информация, что он вас забрал за долги.
– Честно говоря, я не понимаю, откуда идут слухи, потому что это просто нонсенс. Мы полностью обслуживаем кредит и исполняем все свои обязательства. Вынужденные задержки по проекту никак не повлияли на наши взаимоотношения с банком и выполнение всех согласованных договоренностей.
– Задам вопрос иначе. Насколько изменились отношения с вашим кредитором в связи с кризисом? Не секрет, что многие классические торговые центры просели. «Сбер» уже получил активы группы «Регионы». Это такой первый звоночек на рынке торговой недвижимости.
– Я ничего не знаю про «Регионы», поэтому не могу комментировать. Про нашу компанию могу сказать, что ни подобной ситуации, ни предпосылок к ней нет и не предвидится. У нас есть четкий план и понимание того, как мы двигаемся дальше, что прекрасно видно и понятно нашему банку-кредитору. Наша финансовая модель подтверждает, что мы способны полностью выполнять все наши обязательства. К счастью, когда разразился этот кризис, мы находились на этапе строительства наших объектов, поэтому у нас в отношениях с банком ничего не изменилось.
«Ожидаем 20%-ной доходности на капитал»
– Почему вы называете фактический снос кинотеатров реконструкций?
– На эту тему можно много спорить, но смысла в этом нет – лучше взглянуть на фотографии: например, кинотеатр «Ангара» на момент покупки и сегодняшний районный центр «Место встречи Ангара». Вам не нравится результат? Я готов это обсудить.
Мы взяли более 30 объектов, которые на момент покупки в лучшем случае являлись мало цивилизованными рынками с непонятными событиями внутри, а в худшем случае стояли 20 лет заколоченные. Если сравнивать это с результатом – и с точки зрения наполнения, и с точки зрения архитектуры, на которую мы потратили приличную сумму, – то недоброжелателям должно стать стыдно. У нас правда очень красивые здания, очень современная архитектура, гармонично вписанная в окружающую застройку. Всем этим занималась Аманда Ливит – архитектор с мировым именем, которая спроектировала здание музея современного искусства в Лиссабоне и занималась реновацией Galeries Lafayette в Париже. На мой взгляд, основная ценность была не в самих зданиях, которые в большинстве своем не отличались красивой архитектурой, а в «памяти места», которую мы и сохранили. Это полюбившиеся названия, положительные эмоции от досуга, очаровательные вывески, которые индивидуально разрабатывались в советское время, а сегодня, благодаря прекрасной идее [главного архитектора Москвы] Сергея Кузнецова, мы их воссоздаем в неизменном виде, но с использованием современных материалов. Кроме того, для нас очень важны архитектурные элементы: мозаики, фрески, скульптуры с прилегающей территории. Мы все это сохраняем, реставрируем и интегрируем в новые здания или консервируем для дальнейшего использования в музеях.
– К вам ведь поступали предложения о продаже отдельных объектов? Я слышал про «Баку».
– Если бы кто-то серьезно обратился с таким предложением и ценой, которая нас устраивает, мы, может быть, и продали бы. Но никаких привлекательных предложений не было. Да, периодически кто-то обращается, но все это неинтересно по ряду причин. Как и любой девелопер, мы всегда открыты к диалогу – мы твердо уверены в успехе выбранной концепции, не сомневаемся в нашей финансовой модели. И уже скоро мы ожидаем выйти на запланированные показатели – 20%-ную доходность на капитал. Поэтому мы абсолютно точно готовы обсуждать интересные предложения и проекты.
Гендиректор Первого канала оказался связан с компанией ADG Group братьев Печерских, которая реконструирует 39 старых кинотеатров в Москве. Константин Эрнст рассчитывал на гарантированный источник дохода, но проект пока не оправдывает надежд, говорят источники Forbes
Досье Pandora Papers сделало достоянием широкой общественности то, что и так было известно участникам рынка недвижимости: гендиректор Первого канала Константин Эрнст оказался совладельцем компании, которая реконструирует 39 бывших советских районных кинотеатра в Москве за 60 млрд рублей. Девелопером выступает ADG Group братьев Печерских. Эрнст подтвердил изданию «Важные истории» (признано в России иноагентом) свое участие в проекте и сказал, что «никогда не делал из этого секрета». Источники Forbes говорят, что гендиректор телеканала рассчитывал на стабильный доход, однако пока проект генерирует убытки.
«Сумасшедший бюджет»
Осенью 2014 года правительство выставило на торги право реконструировать 39 советских кинотеатров. «Самостоятельно Эрнст не мог бы заниматься проектом, это очень сложный девелоперский процесс», — уверен источник на столичном рынке недвижимости. По его словам, с самого начала стоял вопрос: кто согласится взять на себя ответственность за проект с огромным объемом площадей и сумасшедшим бюджетом. Все крупные девелоперы тогда сразу отказались, заявил собеседник Forbes. На аукционе по продаже было всего два претендента, победителем стала компания «Эдисонэнерго», связанная с ADG Group и, как выяснилось, с Константином Эрнстом. «Жестокой борьбы за лот не было, потому что никто не видел потенциала в этих зданиях», — рассказывал в интервью Forbes совладелец ADG Григорий Печерский.
ADG Group братьев Печерских — не самые известные девелоперы на столичном рынке. Печерские родом из Калининграда, старший брат Михаил шесть лет работал в Альфа-банке. Выкупив у правительства Москвы десятки объектов за 9,6 млрд рублей, братья планировали преобразить морально устаревшие постройки по всему городу в небольшие современные районные центры (так называются торговые центры небольшой площади. — Forbes) с единым дизайном и набором арендаторов, а также местами семейного отдыха, спортивного и культурного досуга. Заявленные средние инвестиции в объект превышали 1 млрд рублей, весь проект Печерские оценивали в 57 млрд рублей, из них почти 50 млрд рублей — кредиты ВТБ.
«У Эрнста были свободные деньги, он решил вложить их в какую-то высокодоходную историю как пассивный инвестор, чтобы спокойно уйти на пенсию в будущем, — рассуждает другой собеседник Forbes. — Так делают абсолютно все по инерции в любой стране мира. Но другое дело, что с доходностью ему не повезло». По данным «СПАРК-Интерфакс», выручка «Эдисонэнерго» в 2020 году составила 209 млн рублей, убыток — 654 млн рублей.
«Мы придерживаемся позиции не раскрывать имен акционеров и бенефициаров без их согласия, что полностью соответствует законодательству Российской Федерации. За комментарием относительно роли в проекте вам лучше обратиться непосредственно к Константину Львовичу», — ответил на запрос Forbes представитель ADG Group. Пресс-служба Первого канала на запрос не ответила.
Не то кино
На сегодняшний день открыто восемь районных центров. «До конца этого года мы планируем завершить строительство еще семи объектов и открыть два районных центра, включая крупнейший в нашем портфеле — «София», — говорит представитель ADG.
«Для рынка никогда не было открытием, что там участвуют структуры, связанные с Первым каналом, — рассказывает глава направления торговой недвижимости одной из международных компаний-консультантов. — Изначально озвучивалось, что у Константина Эрнста есть амбиции построить самую крупную сетку кинотеатров в России. Для этого и привлекли международного оператора». В качестве партнера рассматривали южнокорейскую сеть кинотеатров CJ CGV, крупнейшую в мире (более 4000 залов в Южной Корее, Индии, Вьетнаме, США и Турции).
Однако в январе 2020 года стало известно, что корейская компания отказывается от экспансии в Россию. Россияне не оценили корейские фильмы, которые лоббировала сеть.
Новый партнер нашелся в периметре банка ВТБ. В сентябре 2020 года ADG Group объявили о сотрудничестве с российской киносетью «Каро». Контролирующим акционером «Каро» является консорциум в составе ведущего инвестора UFG Private Equity, Российского фонда прямых инвестиций (РФПИ) и предпринимателя Пола Хета. Современные мультиплексы нового поколения должны были открыться в конце 2020 — начале 2021 года в шести центрах: «Рассвет», «Нева», «Марс», «Высота», «Эльбрус» и «Будапешт». К середине этого года киносеть должна была открыться еще на четырех площадках — «Киргизия», «София, «Экран» и «Байконур». По данным ADG, в настоящее время «Каро» работает только в районном центре «Ангара», в остальных восьми кинотеатры откроются до конца 2021 года.
«Сетка «Каро» по сути полностью дотируется ВТБ , поэтому получилась квазиистория — партнерство между девелопером и кинооператором, который так или иначе связан с собственниками тех самых реконструируемых кинотеатров, то есть банком», — говорит источник Forbes на рынке недвижимости. В августе 2021 года ВТБ открыл кредитную линию сети кинотеатров «Каро» в объеме 4,1 млрд рублей на срок до шести лет «на развитие киносети и открытие кинотеатров в Москве и других регионах». По данным «СПАРК-Интерфакс», головная компания «Концерн Каро» принадлежит кипрской фирме KF CINEMA LIMITED. В выписке из кипрского реестра содержатся данные о том, что доли в уставном капитале фирмы отданы в залог банку ВТБ.
«На самом деле кредитную линию ВТБ открыл для «Каро» намного раньше, когда CJ CGV ушел, а «Каро» стал заходить на их площадки, — утверждает источник Forbes. — Не исключаю, что сначала банк одобрил кредит для «Каро»ьи затем сам попросил «Каро» стать арендатором в проекте ADG, а кредит в августе — это дофинансирование». На все вопросы о сотрудничестве и планах развития в рамках партнерства с ADG представитель «Каро» говорить с Forbes отказался. ВТБ также отказался от комментариев.
«Сейчас заметно, что Печерские не справляются, и ВТБ проводит закрытые тендеры и ведет переговоры, чтобы передать проект кому-то другому», — добавляет собеседник. «Информация не соответствует действительности», — утверждают в пресс-службе ADG.
По словам источника, в качестве нового исполнителя проекта рассматривали ресторанный холдинг Ginza Project. «На раннем этапе разработки концепции районных центров команда ADG консультировалась со многими, у кого на тот момент был успешный опыт создания современных общественных пространств, в частности с Ginza Project», — сообщили в пресс-службе ресторанного холдинга.
Что пошло не так
В конце 2019 года в интервью Forbes Григорий Печерский признавался, что последние пять лет он с братом только и живет этим проектом: «У нас есть непреодолимое желание его завершить». Однако сроки реализации постоянно сдвигаются. «Во время запуска проекта в 2014 году девелопер планировал завершить реконструкцию всех 39 объектов в 2018 году, то есть три года назад», — напоминает старший директор и глава отдела ретейла CBRE в России Марина Малахатько.
Пандемия внесла серьезные коррективы, объясняют в ADG. Во время локдауна было остановлено строительство, а после снятия ограничений потребовалось время на привлечение рабочих на объекты. Новая цель Печерских — полностью завершить проект в 2022 году. «Стоимость строительства увеличилась, но мы нашли способ оптимизировать затраты. Объем инвестиций — около 60 млрд рублей — остался таким же, как и год назад. Сейчас мы вернулись к нормальной динамике реализации проекта», — утвеждает Григорий Печерский.
По словам регионального директора департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгении Хакбердиевой, девелопер допустил несколько ошибок — в концепции, позиционировании и продаже площадей в этих объектах. По ее оценке, во всех восьми открывшихся райцентрах высокая вакансия 10-30%, низкая проходимость (кроме «Ангары», которая открылась первой) и есть проблемы с «якорями». «Арендаторы жалуются на низкие обороты из-за плохой посещаемости. Сейчас это связывают с тем, что главный «якорь», кинотеатр, в большинстве объектов не открыт. Возможно, ситуация поменяется», — говорит эксперт.
«У любого районного центра есть свои особенности, связанные с местоположением, конкурентным окружением, социально-демографическими характеристиками прилегающих районов, развитием городской инфраструктуры и жилого фонда и т. д., — перечисляет Марина Малахатько из CBRE. — Индивидуальный подход к формированию пула арендаторов — намного более эффективный способ реализации проекта такого масштаба».
ADG, напротив, сделал ставку на пакетные сделки. Например, «Лента» стала якорным арендатором сети районных центров Печерских, подписав договор аренды на 15 лет сразу в 36 объектах. Но спустя два года ретейлер решил разорвать долгосрочные отношения, изменив условия. «В рамках соглашения с ADG Group мы открыли семь супермаркетов в районных центрах, но в результате проведенного анализа на соответствие магазинов плановым показателям было принято решение закрыть нерентабельные супермаркеты (сейчас два уже закрыто)», — комментирует представитель ретейлера. Еще четыре «Ленты» планируется перевести в формат «магазин у дома», который «ориентирован на ежедневные потребности и короткие покупательские миссии» — ассортимент в таких магазинах уже, а площадь меньше (580 кв. м против 800 кв. м).
Место «Ленты» в райцентрах Печерских должен занять «Перекресток». В ноябре-декабре супермаркеты появятся в центрах «София» и «Янтарь». В дальнейшем продуктовый ретейлер планирует расширить пакет сотрудничества. «Запуская тот или иной проект, мы всегда думаем о том, будет ли это полезно нашим покупателям. Районные центры — интересный и социально полезный проект, и мы рады дополнить два таких центра своими магазинами», — говорит Роман Шохин, директор по развитию «Перекресток».
Еще одна ошибка проектов ADG — в подборе арендаторов. «С самого начала девелоперу было очень важно привлечь известные сетевые бренды, хотя собрать их на небольшой площади в 5000-7000 кв. м крайне сложно. Нужны более компактные форматы, в том числе привлекать ИП, к которым лояльность со стороны местной покупательской аудитории гораздо выше», — говорит Хакбердиева из Knight Frank.
В ADG утверждают, что пандемия открыла новые возможности для компании: Печерские скорректировали концепцию наполнения районных центров, что потребовало пересмотреть состав арендаторов. «Когда мы разрабатывали бизнес-план на 2021 год и утверждали финансовую модель, мы учитывали год физического локдауна и заложили еще минимум год на полноценный выход из него, — говорит Григорий. — Конечно, вся эта ситуация не улучшила показатели, но с другой стороны, государство снизило ставку по кредитам, что позволило удешевить стоимость привлеченных денег. Когда мы начинали проект, ключевая ставка была порядка 11%, а сегодня — меньше 7%, за счет чего снизилась общая стоимость кредита. Это немного нивелировало наши потери».
Компания ADG group, открывающая в Москве районные центры на месте бывших советских кинотеатров, так же, как и другие девелоперы, понесла убытки из-за пандемии, но не остановила своих планов развития и к концу 2022 года планирует завершить масштабный проект реконструкции. Евгения Осипова, директор проектов ADG group, рассказала Retail.ru о ходе проекта, а также о том, как изменился покупатель за последний год, почему стал меньше интересоваться одеждой и больше полюбил обеды и ужины вне дома.
– В 2014 году ADG group купила более 30 зданий кинотеатров, чтобы реконструировать их в районные торгово-развлекательные центры. Сколько всего объектов компания реконструировала на сегодняшний момент и сколько находится в процессе реконструкции? Когда будет завершен проект?
– На сегодняшний день работают семь объектов: «Место встречи Ангара», «Место встречи Будапешт», «Место встречи Высота», «Место встречи Марс», «Место встречи Нева», «Место встречи Рассвет» и «Место встречи Эльбрус». Совсем скоро откроется восьмой – районный центр «Место встречи Саяны», а завершение реконструкции всех объектов сети «Место встречи» планируется к концу 2022 года.
– Покупатель меняется, тренды и экономическая ситуация сейчас несколько другие, чем когда вы стартовали с проектом. Изменилась ли концепция районного центра с момента запуска проекта?
– Основа концепции районных центров «Место встречи» осталась. С самого начала мы понимали, что нужно делать акцент на досуговую составляющую, поэтому уже тогда районные центры качественно отличались от других объектов на рынке. Во-первых, мы восстанавливаем историческую функцию кинопоказа, в чем нам помогает наш партнер – сеть кинотеатров России «Каро».
Сегодня концепция общественного пространства стала еще более объемной и многогранной, мы постоянно сотрудничаем с арендаторами из досуговой сферы, а также сами регулярно организовываем развлекательные мероприятия – фестивали, лекции, игры, квизы и так далее, помогаем развитию кружков и проводим турниры по пинг-понгу и кикеру, которые в любое время доступны для посетителей в каждом из наших объектов. Таким образом мы все время усиливаем и развиваем досуговую и образовательную функции в районных центрах, а также концепцию пространства для встреч. В целом можно сказать, что наши изначальные идеи реализуются именно так, как мы и задумывали: в частности, это прежде всего базовые товары, услуги повседневного спроса в шаговой доступности от жилых массивов в спальных районах города.
– Какой процент площади вы отдаете под торговлю, а какой – под развлечения?
– 15–20% мы отдаем под фуд-холл или кафе и рестораны, которые являются обязательной частью наших объектов и которые жители активно посещают, не менее 30% площади отводится под досуговую составляющую, а остальные 50% занимают торговые площади с товарами и услугами первой необходимости для всей семьи. Также в каждом объекте у нас есть эксплуатируемая кровля – «место силы» на районе. Там размещаются летние кафе, кинотеатр под открытым небом, площадки для занятий спортом, проведения мероприятий и т.д.
«Место встречи Будапешт». Фото: ADG group
– Сколько у вас постоянных партнеров среди арендаторов, которые «садятся» в каждом из ваших ТЦ?
– Начну с того, что мы стараемся не называть наши объекты торговыми центрами, потому что их концепция качественно отличается от того, что люди привыкли называть ТЦ. Речь идет про мощную досуговую составляющую, о которой я говорила выше, а также о функции создания комьюнити (сообщества прим. ред.) и места для встречи «на районе».
Бренды, с которыми мы заключили пакетные сделки на несколько районных центров «Место встречи», – это гипермаркет «Лента», магазин парфюмерии и профессиональной косметики «Золотое яблоко» в новом формате Apple Box, магазин электроники и цифровой техники DNS, книжный магазин «Читай-город», магазин для животных «Четыре Лапы», Home Market – сеть магазинов для всей семьи и для дома, сеть химчисток «Лисичка», магазин одежды для всей семьи Gloria Jeans, а также телекоммуникационная компания Tele2. Этот список продолжает увеличиваться. Например, недавно к сети районных центров «Место встречи» присоединился магазин детских товаров Kari Kids.
Если говорить про одиночные сделки, которые в перспективе могут стать пакетными, то стоит отметить магазин одежды Sinsay, спортивный центр «DDX Фитнес», скандинавский бренд мебели и товаров для дома JYSK, а также магазин спортивных товаров и одежды «Спортмастер», с которыми мы уже ведем переговоры по расширению сотрудничества.
– Каких арендаторов не хватает в ваших торговых центрах, какого профиля компании вы хотели бы пригласить к сотрудничеству?
– Наполнение зависит от особенностей объекта и потребностей местных жителей. Например, в районном центре «Место встречи Саяны» будет представлен, по сути, стрит-ритейл. Мы также получили несколько заявок от местных жителей на хорошее семейное кафе, где можно действительно вкусно поесть. Судя по количеству запросов, мы понимаем, что в этой зоне не хватает качественного общепита.
По многим объектам у нас также были частые запросы на фитнес-студии и фитнес-клубы. Жители дают понять, что выбранная нами концепция – товары первой необходимости в шаговой доступности – им близка, при этом они хотели бы посещать тренажерный зал, групповые программы, заниматься спортом. Это говорит об ориентации людей на здоровый образ жизни, что в свою очередь становится трендом.
Стабильно растущий спрос наблюдается в сфере образования: обучающие программы и центры для детей. Это направление пользуется популярностью и потому, что ослабление и частичное снятие ограничений дало возможность водить детей на спортивные секции, кружки, занятия иностранными языками, рисование, робототехнику, шахматы и другие активности.
– Какое наполнение будет в «Саянах» – будет ли этот районный центр как-то концептуально отличаться от других?
– Да, районный центр «Место встречи Саяны» концептуально отличается от всех остальных объектов прежде всего своим форматом. Он у нас самый маленький – там всего 3000 кв. м GLA, поэтому для него мы выбрали формат стрит-ритейла, то есть магазины расположены на первом этаже и в них можно попасть прямо с улицы.
Большую часть – 60% площади объекта – занимает кинотеатр. Мы его даже позиционируем как своего рода дом культуры или досуговый центр, который дополнен базовым ритейлом. Проект расположен на входе в большой жилой массив, и мы как раз на первом этаже по ходу движения жителей разместили магазины и услуги первой необходимости. В районном центре «Место встречи Саяны», в отличие от других объектов, нет продуктового якоря – супермаркета «Лента», потому что там просто нет больших площадей. Поэтому в этом объекте у нас будет представлена цифровая техника, продукты по уходу за телом и товары для дома, товары повседневного спроса для всей семьи и обязательно откроется семейное кафе-ресторан.
– Как повлияла пандемия на взаимоотношения с арендаторами?
– Поскольку комьюнити в целом является важным элементом нашей концепции, мы выстраиваем его в том числе и с арендаторами, стараясь, чтобы сотрудничество было взаимовыгодным. То есть мы часто помогаем небольшим арендаторам развивать свой бизнес вместе с нами, формируя, таким образом, интересное направление и поддерживая локальный бизнес. Мы постоянно обмениваемся аналитикой, вместе изучаем нашу аудиторию и преследуем общие цели.
Пандемия особо не изменила схему отношений с арендаторами. Мы строим наше сотрудничество и на базе фиксированной платы, и на проценте с оборота, но все это индивидуально, то есть каждая сделка отдельно обсуждается, согласовывается. В большей степени мы сейчас оцениваем, какой товарооборот может быть у этого арендатора в конкретной точке. Мы понимаем, что многие торговые сети сильно пострадали в пандемию, поэтому в каждом конкретном случае обсуждаем условия с арендатором в зависимости от того, какая у него категория, какой формат и какой объем товарооборота прогнозируется, – это очень важно.
«Место встречи Рассвет». Фото: ADG group
– Как показали себя уже открытые районные центры, довольны ли вы результатами их работы?
– В условиях текущей ситуации – да. Дело в том, что большая часть объектов была открыта в разгар пандемии и строгих ограничений – конечно, это повлекло за собой определенные сложности. Например, я занималась открытием районного центра «Место встречи Эльбрус» – оно состоялось в августе, когда ограничения были уже не такими строгими, но, например, досуговые мероприятия, которые являются главным элементом нашей концепции, проводить все еще было нельзя. И тем не менее, я считаю, мы отлично справились, вывели арендаторов на этап отделки помещений, открыли объект для посетителей и успешно работаем даже с учетом сложившейся ситуации.
В целом на рынке сейчас наблюдается снижение трафика на 25–30% по сравнению с прошлым годом, похожую ситуацию мы наблюдаем и в наших объектах. Но я определенно вижу позитивную динамику: в первую очередь сдаются в аренду вакантные помещения, которые мы не могли сдать в прошлом году из-за острой ситуации с пандемией. Кроме того, мы видим активный спрос, что говорит о том, что ритейлеры тоже возобновляют свои планы по развитию и расширению.
Москва всегда была привлекательным городом для развития бизнеса, а наши районные центры находятся в пешей доступности для жителей, то есть в локациях с концентрированным трафиком, поэтому они особенно интересны ритейлерам. Мы видим, что пандемия изменила образ жизни людей: все, что нужно человеку для полноценной и комфортной жизни, должно находиться в 15 минутах ходьбы от его дома, и мы даем людям возможность встречаться, проводить время с семьей, работать, покупать и отдыхать там, где они живут. Это дает уверенность, что все наладится.
– Какие убытки вы понесли по открытым центрам в результате пандемии?
– Во время пандемии в объектах сети «Место встречи» работали только магазины и провайдеры услуг первой необходимости – продуктовый супермаркет, салон мобильной связи, аптека. Естественно, это повлекло за собой снижение трафика, по объективным причинам люди не покидали дома без лишней необходимости и опасались общественных мест.
Постепенно, с ослаблением ограничений и открытием магазинов, трафик начал восстанавливаться, но нам пока не удалось достичь плановых показателей. Мы анализируем ситуацию, опираясь на данные районного центра «Место встречи Ангара», потому что он единственный был открыт в 2019 году, и мы видим, что посещаемость пока не достигла тех же объемов.
Тем не менее мы активно адаптировались к новым реалиям – например, запустили доставку, которой люди могли воспользоваться, чтобы заказать продукты из супермаркета или любимую еду с фуд-холла, а также вкладывали время и ресурсы в развитие приложения «Место встречи», которое является полноценным каналом диджитал-коммуникации.
«Место встречи Марс». Фото: ADG group
– Меняли ли вы состав арендаторов в уже открытых центрах? Какие направления и концепции розницы сейчас менее актуальны и кто приходит им на смену?
– После пандемии мы в целом по индустрии наблюдаем тренд на развитие общепита. Это обусловлено и тем, что люди перестали соблюдать режим самоизоляции, они устали сидеть дома, все хотят куда-то выйти и вкусно поесть. Поэтому арендаторы в этой отрасли активно развиваются, появляются новые игроки и для формата фуд-холлов, и для ресторанов. Среди них есть интересные концепции, которые мы также будем размещать у себя. Я лично вижу в этом большой потенциал и очень хороший тренд на развитие.
Кроме того, мы понимаем, что в открытых объектах категория
fashion
не пользуется высоким спросом, потому что многие люди перешли на онлайн-покупки либо продолжают следовать своей привычке и посещают крупные моллы, чтобы покупать одежду. Поскольку
fashion
в малых объектах сейчас, к сожалению, не в тренде, тут мы немного меняли арендаторов либо на pop-up формат, либо на зону click&collect, что сейчас тоже очень популярно, либо на досуговые и развлекательные концепции, связанные с детьми.
Однако в целом арендаторы, использующие площади согласно концепции, продолжают успешно работать, и мы всячески стараемся развиваться и глубже изучать аудиторию, в том числе с помощью приложения «Место встречи». Это наша цифровая платформа для общения с посетителями. Мы создаем экосистему, в которой локальное сообщество каждого центра имеет возможность доступа к нашим сервисам 24 часа 7 дней в неделю в том формате, который им удобен, – онлайн или офлайн. Каждый зарегистрированный пользователь становится членом клуба, и это привлекает посетителей – мы видим, что у нас растет количество людей, которые следят за всеми нашими мероприятиями и приходят в районный центр как минимум три раза в неделю. На сегодняшний день в нашем мобильном приложении зарегистрировались уже более 30 тысяч человек.
– Мы привыкли, что девелопментом в основном занимаются мужчины. Расскажите, с какими вызовами вам приходилось сталкиваться в вашей работе и как вам помогали ваши женские качества?
– Действительно, в девелоперской компании более половины сотрудников – мужчины. Это связано со спецификой работы – стройка, проектирование, согласование с государственными органами, технические особенности. Тут всегда было мужское лидерство, хотя есть и выдающиеся инженеры-женщины, но их не так много в этой сфере. Я занимаюсь больше коммерческими вопросами, связанными с арендаторами, концепцией, договорами, арендными ставками и бюджетами – то есть более детальной работой, где нужно углубляться в каждый отдельный аспект. Мужчинам, наверное, сложнее сосредоточиться на этих мелочах – все-таки мозг женщины работает немного иначе, она может все эти детали проанализировать, сделать какой-то вывод и в нужный момент принять решение. Не скажу, что я сталкивалась с какими-то сложностями в работе в мужском коллективе – разве что иногда мне не хватает технических и строительных знаний: например, если у арендатора есть определенный технический запрос по площадке, то мне на помощь всегда приходят коллеги. Моя задача подробно адресовать потребность и найти решение, и я знаю, что меня всегда поддержат в такой ситуации.
Что касается личных качеств – мне кажется, это неважно, является лидером мужчина или женщина: если ты знаешь свою цель, если ты уверен в том, что ты делаешь, готов взять ответственность и искать возможности для решения нестандартных задач – несложно аргументированно донести свою точку зрения и быть услышанным. Также важно уметь работать в команде и распределять задачи, исходя из способностей и навыков каждого ее участника.
«Место встречи Марс». Фото: ADG group
– Какие планы и ожидания от 2021 года?
– Ожидания огромные – нагнать упущенное в прошлом году. Рынок встал, и мы были вынуждены решать текущие проблемы, что не позволило нам в полной мере достичь запланированных результатов. Мы сумели открыть ряд объектов и теперь будем продолжать динамично развиваться на перспективу – сейчас ситуация становится лучше, и мы уже можем думать о том, что будет через 2–3 года, и строить новые планы. В течение шести месяцев мы планируем открыть еще шесть объектов, один из них будет довольно большой по площади. Сейчас я вместе с командой активно работаю над объектом «Место встречи София» — это знаковый проект на востоке Москвы с арендуемой площадью более 35 500 кв. м. Он самый большой среди всех объектов, которые будут вводиться в эксплуатацию в этом году в Москве. Это большая ответственность перед арендаторами, рынком и компанией.
Если кратко, то я ожидаю от этого года открытия наших новых объектов, интересных сделок и свежих концепций от арендаторов, а также дальнейшего освоения рынка Москвы.
Retail.ru
Подписывайтесь на наши новостные
рассылки,
а также на каналы
Telegram
,
Vkontakte
,
Яндекс.Дзен
чтобы первым быть в курсе главных новостей Retail.ru.
Добавьте «Retail.ru» в свои источники в
Яндекс.Новости